STIMA DI UNA ABITAZIONE UNIFAMILIARE

SCOPO DELLA STIMA

La stima è richiesta dal giudice del tribunale del comune di Chiaromonte (PZ) nel procedimento giudiziario per
l’espropriazione forzata dei 4beni intestati a Vincenzo Rondinelli per la copertura dei debiti contratti nell’esercizio
dell’impresa Activia Srl. Il valore stimato sarà utilizzato per fissare il prezzo minimo della vendita all’asta. La stima
ha per oggetto una abitazione unifamiliare a due piani.

INDIVIDUAZIONE DEL BENE IN FASE DI STIMA

L’abitazione da stimare è ubicata nel comune di Calvera (PZ) in Via XI Febbraio. L’ abitazione è censita nel catasto
foglio 9 partt. 36. Il perimetro è di 397,02m invece l’area del catasto è di 5282,58 mq.

Parametro Valore
Indice di fabbricabilità territoriale (it) 0,54m3/ m2
Altezza massima consentita 8m
Distanza minima dai confini 5m

DESCRIZIONE DELLA ZONA

Il comune di Calvera in cui si trova il fabbricato è una cittadina di circa 300 abitanti. Questo paese non è tutt’ora
interessato da una fase di sviluppo edilizio. La zona in cui si trova l’immobile è situata nella parte alta del paese, in
un’ampia area verde lontana da altri fabbricati. La via “XI Febbraio” è nelle prossimità della strada provinciale SP
della Sella del Titolo. È una strada che collega i comuni di Castronuovo di Sant’Andrea e di San Chirico Raparo, con
il comune di Calvera.
DESCRIZIONE DEL FABBRICATO

L’abitazione da stimare è stata edificata nel 2020 dall’impresa edile Rondinelli e ha pertanto un’età di 2 anni. È
costituita da una scala esterna all’ingresso. Si eleva in altezza per due piani; il piano terra e il primo piano. Lo stato
di manutenzione è ottimo essendo il fabbricato pressoché nuovo. L'edificio sarà realizzato con struttura antisismica in
cemento armato con solai latero-cementizi gettati in opera. Le tamponature esterne saranno realizzate con blocchi
termici conformi alla vigente normativa in materia di risparmio energetico e del tipo Ecocompatibile, dello spessore
di30 cm. I tramezzi interni saranno realizzati in forati da 10 cm. Gli intonaci interni saranno del tipo civile a tre strati,
mentre le tinteggiature saranno realizzate con pittura lavabile di colore bianco. Gli esterni verranno realizzati mediante
intonaco di colore bianco e uno zoccolo di colore verde acqua. Tutti gli allacciamenti alle reti principali saranno
realizzati a perfetta regola d’arte ed in conformità della vigente normativa in materia.

DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO
L’intervento edilizio consiste nella realizzazione di un edificio unifamiliare di due piani complessivi, della tipologia
villa singola. Essa è facilmente raggiungibile, poiché è collocata a ridosso della strada di accesso alla lottizzazione. In
fase di progettazione si è ritenuto fondamentale tener conto dell’esposizione solare, in particolare per quanto riguarda
gli ambienti vivibili della casa (soggiorno, cucina e sala da pranzo). Si è tenuto conto anche dell’altezza a cui è situato,
ovvero 700m, quindi bisogna considerare che durante i mesi invernali le temperature sottozero e la neve metteranno a
dura prova il fabbricato. Il fabbricato in oggetto vuole essere un esempio di edilizia sostenibile, pertanto anche nella
scelta dei materiali, è fondamentale l’uso di componenti che diano garanzia di un alto grado d’isolamento termico e
che permettano un minor impatto ambientale sia nel corso del loro ciclo produttivo che nel trasporto al cantiere.

ASPETTI LEGALI
Il fabbricato è stato edificato in base a una regolare concessione edilizia, è stato dichiarato abitabile. L’abitazione è
del tutto libera dai contratti d’affitto, diritti reali, ipoteche etc.

CRITERI DI STIMA
La valutazione del appartamento viene effettuata secondo l’aspetto economico del valore di mercato. Si valuterà il più
probabile prezzo che il fabbricato possa spuntare in una libera compravendita sul mercato. Il metodo di stima consiste
nella comparazione con fabbricati simili, sulla base di un parametro comune, dei quali sono note le quotazioni dagli
intermediari della compravendita. Il procedimento di stima `e di tipo monoparametrico.
Le fasi della stima sono le seguenti:
• determinazione della superficie commerciale;
• determinazione del valore unitario ordinario;
• determinazione di eventuali coefficienti di differenziazione;
• calcolo del valore unitario applicabile;
• calcolo di eventuali aggiunte o detrazioni;
• valore reale.

Calpestabile 117.26 mq 117,26

Superficie Principale Tramezzi 2.73 mq 2.73
50%
Muratura esterna 12.41 mq 6.205
Stanza svago 19.38 mq 50% 9.62
Superficie Accessoria Garage 20.80 mq 50% 10.04
Superficie Commerciale 145.855m2

Valore unitario ordinario

Le quotazioni sono state rilevate presso agenzie di mediazione di fiducia operanti nella zona e sono considerate
attendibili. L’analisi del mercato immobiliare ha evidenziato quotazioni stabili. Per questo tipo di fabbricati le
quotazioni correnti ammontano in genere a 2000 − 2200 €/m 2. Viste le caratteristiche della zona, del fabbricato
oggetto di stima, si ritiene applicare un valore unitario di: 2000 €/m2.

Coefficienti di differenziazione
La quotazione ordinaria di mercato corrisponde in gran parte alle caratteristiche dell’unità immobiliare oggetto di
stima. Si deve tenere conto di tre parametri che differenziano il fabbricato oggetto di stima rispetto alla media dei
fabbricati simili.
• Grandi dimensioni (>di 110 − 120m2) con due servizi= 0.9 = -10%
• Classe energetica A = 1.1 =+10%
• Tipologia civile buono = 1.1 = +10%

Valore unitario Applicabile

Si ottiene moltiplicando il valore unitario ordinario per la somma algebrica dei coefficienti espressi sotto forma di
percentuale.

2000 × 1,1 = 2200€ / m2

Valore reale
non essendo in presenza di particolari circostanze dell’immobile, al momento della stima, che possano definire
aggiunte/detrazioni, si procede calcolando il valore reale:

2200 / m2 × 145.855m2 = 320.881 €

CONCLUSIONI
A conclusione delle considerazioni sopra esposte, tenuto conto dell’incarico conferito dal Comune di Calvera, per la
determinazione del più probabile Valore di Mercato, relativo a bene immobile posto in via XI Febbraio, costituito da
reliquato di terreno, tenuto conto degli atti e documenti forniti, degli accertamenti e dei dati reperiti sopralluogo e
degli atti catastali vigenti, della destinazione urbanistica e dello stato di fatto, dopo approfondita disamina dello
Strumento Urbanistico vigente, della situazione economica che investe il settore immobiliare, con specifico
riferimento ai percorsi metodologici adottati, fatti gli opportuni ragguagli, si esprime il seguente parere estimale.

Il sottoscritto Rondinelli Gabriele iscritto all’albo degli ingegneri, dopo un’attenta indagine nel locale mercato
immobiliare:
DICHIARA:

che all’attualità, il più probabile valore di mercato del suddetto fabbricato è pari a:

€491.671

IL RESPONSABILE TECNICO
GABRIELE RONDINELLI