STIMA SINTETICA: APPARTAMENTO NEL

PALAZZO BIOS DI MESSINA

PREMESSA
I sottoscritti geom. Bucalo Sergio, geom. Faraone Chiara, geom. Libro Paolo, geom. Romano
Davide, geom, Romano Natale, con sede in Messina, Via Ugo Bassi n.73, iscritti all’albo dei
geometri della Provincia di Messina, in seguito all’incarico conferitoci il 24/10/2023 dalla
prof.ssa Tignino Carla, procediamo alla stima dell’appartamento ubicato in via Oddo delle
Colonne, nella città di Messina e a noi noto con il sopralluogo compiuto il giorno 03/11/2023.
La stima è richiesta dagli acquirenti per la determinazione del valore di mercato del bene.

DESCRIZIONE
L’appartamento si trova nella zona centrale della città di Messina.
La struttura urbanistica della zona in cui è sito il palazzo è caratterizzata dalle seguenti
tipologie di fabbricato:
a) Fabbricati vecchi risalenti agli anni ‘30
b) Fabbricati di tipo economico-popolare
L’appartamento da stimare non rientra in nessuna delle due categorie in quanto è l’unico
fabbricato della zona di recente costruzione.
Nella zona sono presenti le principali infrastrutture: scuole secondarie di II grado, scuola
materna, scuola primaria, attività commerciali, supermercato, servizi vari. La zona dista pochi
minuti a piedi, in macchina e/o con mezzi di trasporto pubblico locale dal verde pubblico,
dalla stazione ferroviaria e dalla stazione marittima.
La fermata dei mezzi pubblici urbani e interurbani è nei pressi dell’ingresso del palazzo.

L’edificio è stato edificato nel 2018 dalla ditta “Vita Srl” (progettisti: arch. Antonino Vita e
arch. Manuela La Rosa), in seguito alla demolizione di un fabbricato risalente agli anni ‘30, e
si ispira al “Bosco Verticale” di Milano. La forma è costituita da due parallelepipedi di altezza
diversa, con una scala e dodici piani in elevazione. È dotato di ascensore, impianti
fotovoltaici per la produzione autonoma di energia, pannelli solari termici, pavimenti
termoradianti, sistemi di recupero di acque bianche, verde condominiale negli spazi esterni
agli appartamenti e all’ingresso condominiale, impianti di illuminazione a basso consumo,
impianti per la raccolta differenziata interna, garage protetto su due livelli. La classe
energetica dell’edificio è A++.
Il rivestimento esterno è in polistirene. Lo stato di manutenzione generale è ottimale.
Il fabbricato confina a nord con la via Oddo delle Colonne e sugli altri lati con fabbricati che
si elevano al massimo per due e tre piani fuori terra.

L’unità immobiliare, ubicata al settimo piano, è composta da due piani (rispettivamente

giorno e notte), l’ingresso si apre sulla zona giorno costituita da un salone, una
cucina-soggiorno, un bagno di servizio ed un ripostiglio. La zona notte, accessibile dalla scala
interna, è costituita da tre camere da letto, di cui una con bagno in camera, ed un bagno
padronale. L’U.I. dispone di un box auto.
L’appartamento è censito al catasto fabbricati al foglio 229, particella 358, categoria A/2.

STIMA DELL’APPARTAMENTO
La stima viene effettuata secondo l’aspetto economico del valore di mercato. Il procedimento
di stima consiste nel confrontare l’immobile con appartamenti simili di cui si conoscono i
prezzi di mercato pagati di recente sulla base del parametro della superficie commerciale.
Eventuali differenze saranno considerate applicando appositi coefficienti.

Destinazione m2 superficie lorda % m2 superficie

commerciale

Sup. abitabile 120mq 100 120mq

Terrazzino 20mq 35 7mq

TOTALE 127mq

VALORE UNITARIO ORDINARIO

Sulla base dell’OMI, si definisce come quotazione media unitaria di mercato l’importo di:
1550eur/mq

VALORE UNITARIO REALE

L’appartamento in oggetto, rispetto alla media dei fabbricati simili, presenta le seguenti
caratteristiche:
-panoramicità
-innovazione
-bioedlizia
-verde condominiale
-aspetto architettonico gradevole
Tali caratteristiche accentuano in modo evidente la caratteristica tipologica di edificio
innovativo secondo gli standard della bioedilizia. Si ritiene quindi applicabile un
sovrapprezzo, rispetto alla media di mercato, pari al 80%. Il valore unitario risulta pertanto:
1550 €/mq x 180%=
2790 €/mq
VALORE DELL’ APPARTAMENTO
Sulla base dei dati sopra determinati il valore dell’U.I. risulta:
127mq x 2790 €/mq= 354.330€
che si arrotonda a:
354.000€

CONCLUSIONI
L'unità immobiliare risulta essere nell'ordinarietà per caratteristiche intrinseche comuni degli
appartamenti del palazzo. L'U.I. si discosta notevolmente dall'ordinarietà per caratteristiche
estrinseche.
In conclusione, il valore di mercato dell'U.I. risulta essere:
354.000€
Note:
Bioedilizia e innovazione:
-Sıstemα dı rαccoltα αcquα pıovαnα dα utılızzαrsı neglı scıαcquonı deı ɯc e
nell’ırrıgαzıone fıorıre condomınıαlı;
- Cαssette deı ɯc doppıo tαsto “ECO”;
- Tubı e rαccordı ınsonorızzαtı per ımpıαntı dı scαrıco, tıpo Sılent, rıduttorı dı pressıone;
- Rubınetterıα monocomαndo e con frαngı getto;
- Pαvımentı rαdıαntı;
- Pαrquet ın legno;
- Areα condomınıαle αttrezzαtα per rαccoltα dıfferenzıαtα
- Solαre termıco per produzıone αcquα cαldα sαnıtαrıα;
- Centrαle termıcα dı supporto αllα produzıone dı αcquα cαldα sαnıtαrıα e rıscαldαmento;
- Impıαnto fotovoltαıco per αlımentαzıone luce delle αree condomınıαlı;
- Impıαnto dı ıllumınαzıone condomınıαle con sensorı dı posızıone;
- Ascensore Shındler con velocıtὰ dı mt 1,6/sec;
- Impıαnto dı ıllumınαzıone condomınıαle con sıstemα ıntellıgente α sensorı.

Fonti
https://www.youtube.com/watch?v=qG17BgIYkL0

https://www.google.com/maps/@38.1817829,15.5563488,3a,50y,143.32h,93.78t/data=!3m10
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https://www.facebook.com/sindoname/photos/a.494143897266682/3127698377244541/?type
=3

https://www.facebook.com/VitaCostruzioni/photos/a.1147557845258454/1183659218314983
/?locale=it_IT