Studio Tecnico Geometra Lorenzo D’Avola

Corso Umberto 96
97100 Ragusa (RG)

PERIZIA DI STIMA

OGGETTO: Redazione di una perizia stimativa relativa ad un carico

immobiliare condotta su carico della Prof. essa Gianchino Ilenia di Ragusa

Data:16/12/2022
 SOMMARIO

1. Premessa …………………………………………………………………………………………….............. 3
1.1. Oggetto di valutazione……………………………………………………………………………… 3

2. Descrizione dell’immobile……………………………………………………………………………. 4
2.1. Descrizione……………………………………………………………………………………….....…….
4

2.2. Cronistoria……………………………………………………………………………………….....……. 6

2.3. Visura storica immobiliare……………………………………………………………………………. 7

3. Formulazione del giudizio estimativo ……………………………………………………… 9

3.1. Stima sintetica…………………………………………………………………………………………. 10

3.2. Stima analitica…………………………………………………………………………………………. 10

4. Conclusione…………………………………………………………………………………………………… 12
1. Premessa
Il sottoscritto Geom. Lorenzo D’Avola, inscritto regolarmente all’ albo
professionale degli studenti della provincia di Ragusa, vengo incaricato
dalla prof. essa Ilenia Gianchino in data 19/11/2022 di procedere alla
redazione di una perizia estimativa e tecnica di un immobile a piacere allo
scopo di poterne stabilire il probabile valore di mercato.

1.1. Oggetto di valutazione

Viletta per civile abitazione sito in via Salvy D’Albergo a Ragusa, censito al
N.C.E.U. del Comune di Ragusa.

2. Descrizione dell’immobile
2.1. Descrizione
L’ immobile in esame è sito in Via Salvy D’Albergo (RG). Si tratta di un
fabbricato per civile abitazione dotato di un piano seminterrato, un piano
terra ed un piano primo.
L’ingresso può avvenire da una strada sola quella di Via Salvy D’albergo,
da questo ingresso si avrà subito l’accesso al soggiorno. Il piano in esame
ha una superficie commerciale di 94.00 mq ed è composto dal soggiorno,
dalla cucina, dalla lavanderia e da un bagno ospitale situato dietro il
soggiorno. Il soggiorno ha una superficie di 21.00mq (scala inclusa) e
presenta una porta a scomparsa che porta al primo bagno. La cucina ha
una superficie di 20.82 mq attraverso una porta finestra si può accedere
alla veranda e al giardino. Attraverso la cucina si può accedere alla
lavanderia che ha una superficie di 14.69 mq, da qui si piò accedere ad
una depandance che ha una superficie di circa 35.00 mq. Da quest’ultima
tramite due portefinestre si potrà accedere al baglio o ad un secondo
giardino. Tornando al soggiorno si può accedere anche al piano
seminterrato destinato a garage. Tornando al soggiorno ci sono delle
scale che portano al Piano Primo dove attraverso un corridoio sarà
accessibile a tutte le stanze. Questo piano è composto da n°1 bagno, n°2
stanza da letto singola, n°1 stanza da letto doppia e in fine n°1 ripostiglio.
Appena salite le scale si trova a destra una prima stanza singola con una
superficie di 12.00mq e con all’interno una finestra che si affaccia al
giardino, di fronte al bagno (di 6.47 mq) troviamo la stanza doppia con
una superficie di 16.00mq e al suo interno si trova una seconda porta a
scomparsa che porta ad una cabina armadio. Ritornando al corridoio
dopo la stanza doppia troviamo l’ultima stanza da letto singola con una
superficie di 11.98mq e con all’interno una porta finestra che da vista al
baglio. Per finire come ultima stanza del Piano primo troviamo un
ripostiglio con una superficie di 4.24 mq.
L’ abitazione presenta in pianta una conformazione geometrica alquanto
regolare, le rifiniture risultano essere in ottimo stato, sia per quanto
riguarda l’intonaco esterno e interno sia per i pavimenti e le porte
interne. Gli infissi esterni sono in legno rovere, anche essi in ottimo stato
di conservazione, gli infissi interni sono vetrati con cornice in legno
rovere, anch’essi in buono stato di conservazione. L’ingresso al garage
avviene dal lato dell’ingresso principale che si affaccia in Salvy d’albergo,
la saracinesca è in ottimo stato di conservazione.

2.1. Cronistoria
L’ immobile è stato realizzato nel 2021

Descrizione Incidenza Annotazione

Superficie netta 100%
calpestabile
Muri perimetrali 100% Calcolare fino allo spessore
max di 50 cm
Muri perimetrali in 50% Calcolare fino allo spessore
comune max di 25 cm
Mansarde 75% Altezza media minima di
2,40 mt
Sottotetti non abitabili 35% Altezza media minima
(mansarde) inferiore a 2,40 mt ed
altezza minima si 1,50 mt
Soppalchi abitabili (con 80% Altezza media minima di
finiture analoghe al vani 2,40 mt
principali)
Soppalchi non abitabili 15%

Verande (con finiture 80%

analoghe ai ani principali)

Verande (senza finiture 60%

analoghe ai vani principali)

Taverne e locali 60% Altezza media minima di

seminterrati abitabili 2,40 mt
(collegati ai vani principali)

Applicabile fino a 25mq, l’

Balconi e Lastrici solari 25% eccedenza va calcolata al
10%
Applicabile fino a 25mq, l’
Terrazzi Logge 35% eccedenza va calcolata al
10%
Applicabile fino a 25mq, l’
Terrazzi di attici (a tasca) 40% eccedenza va calcolata al
10%
Applicabile fino a 25mq, l’
Portici e Patii 35% eccedenza va calcolata al
10%
Applicabile fino a 25mq, l’
Corti e Cortili 10% eccedenza va calcolata al 2%
Applicabile fino a 25mq, l’
Giardini e aree di 15% eccedenza va calcolata al 5%
pertinenza di
“appartamento”
Applicabile fino a 25mq, l’
Giardini e aree di 10% eccedenza va calcolata al 2%
pertinenza di “ville e villini”
Descrizione Incidenza Annotazione
Cantine, Soffitte e Locali 20% Altezza massima di 1,50mt
accessori (no collegati al dei
vani principali)
Locai accessori (collegati al dei 35% Altezza minima 2,40mt
vani principali)
Locali tecnici 15% Altezza minima di 1,50mt
Box (in autorimessa collettiva) 45%
Box (non collegato ai vani 50%
principali)
Box (collegato ai vani principali) 60%
Posti auto coperti (in 35%
autorimessa collettiva)
Posti auto scoperti 20%
3. Formulazione Del Giudizio Estimativo
In ordine all’accertamento delle principali connotazioni morfologiche e
tipologico-ubicazionale (nonché dello stato di consistenza delle unità
immobiliari oggetto di stima), si è proceduto all’accertamento del più
probabile valore venale attribuibile alle medesime, tramite la
contemporanea applicazione e successiva intermediazione, dei sotto
riportati procedimenti estimativi.
o Procedimento diretto-Stima per parametri
o Procedimento indiretto (e/o analitico)

Procedimento diretto
Tale procedimento viene eseguito nella ricerca del più probabile valore
venale attraverso un attento esame del mercato delle contrattazioni
immobiliari della zona, per rilevare prezzi storici certi, recenti ed in
numero sufficientemente elevato da creare una scala di valori noti che
permettono di inserire nel giusto “gradino di merito” l’unità abitativa da
valutare.
Nel caso specifico detto gradino risulta parametricamente rappresentato
dal più probabile valore unitario a mq di superficie commerciale/lorda V’,
mediamente espresso dal mercato contrattuale della zona per unità
abitative aventi caratteristiche tipologiche-ubicazionali, epoca costruttiva,
stato di consistenza e grado di rifinitura analoghe a quelle degli immobili
considerati.
Procedimento indiretto
Trattasi di procedimento estimativo basato sulla capitalizzazione della
redditività annua/netta (Rn) o remunerazione che il bene economico e nel
caso specifico l’immobile da valutare è ordinariamente e continuamente
capace di produrre e che consente tramite la sotto riportata formula
applicativa di risalire al più probabile valore di mercato Vm del medesimo:
Vm= (Rn/r) + A-D

Dove:
Vn=probabile valore di mercato dell’immobile
Rn=reddito annuo/netto constante dell’immobile
r=saggio di capitalizzazine
A=aggiunte eventuali
D=detrazioni eventuali
3.1. Stima sintetica

Alcune agenzie immobiliari della zona d'interesse, presso l'OMI, nonché

presso tecnici del luogo è emerso che i parametri estimativi da attribuire
all'abitazione in esame oscillano attorno ai seguenti valori:

V= €/mq 840/1200

La superficie commerciale dell'immobile da considerare è pari a 140.53

mq. Ritenendo di poter adottare, considerando le caratteristiche
morfologiche e tipologico-ubicazionale dell'unità abitativa da valutare, un
parametro medio-unitario al mq di superficie commerciale pari a €/mg
1200 ottenendo cosi il valore dell'abitazione:

V(vill)=€/mq 1200 x 140.53mq =€168636

A questo valore andremo ad aggiungere il valore determinato dal box,
guardando nella tabella la Tipologia, nella sezione box viene preso il
valore €/mq di 460. Considerando anche la superficie del box, andremo a
determinare il seguente valore:
V(box)= €/mq 460 x 61.34 mq = €28216,4
V1= V(villa). + V(box)= € 168636 + € 28216,4 = € 196852,4 (Valore villetta
attraverso la stima analitica)

3.2. Stima analitica

 Grazie ad analoghe indagini informative (epoca costruttiva,
caratteristiche ubicazionali stato di conservazione, ecc...., è emerso che il
canone locativo/netto mensile può assumersi pari a:

RuA) 2,50 €/(mq x mese)

Tale valore si deve confrontare con la superficie commerciale

dell'immobile in esame attraverso la seguente formula:

RnA RuA) * Sf comm. *12= 2,50 * 140.53 mq *12= € 4215,9

Il saggio di capitalizzazione, tenuto conto delle caratteristiche

dell'immobile si può determinare nel caso al 5%. Quindi si può procedere
alla seguente operazione per determinare il valore totale della stima
analitica:

V(vill) RnA/r= € 4215.9/5% =€ 84318

A questo valore andremo a determinare il valore determinato dal box
( 61.34 mq), considerando secondo la tabella il valore €/mq2,30 (date le
ottimi condizioni) andremo a ricavarci il seguente valore:

Rn(A) = Ru(A) * Sf comm. * 12= €2,30 * 61.34mq * 12= €1692,984

In questo modo possiamo procedere alla seguente operazione per
determinare il valore totale della stima analitica:
V(box)= Rn(A) / r= €1692.984/ 5%= €33.859,68
Adesso andremo a fare la somma dei due risultati ottenuti in modo tale
da determinare il valore dell’appartamento attraverso il metodo della
stima analitica.

V2= V(vill). + V(box) = €84318 +€ €33859,68= € 118177,68

Dopo aver effettuato i calcoli della stima sintetica e della stima analitica,
possiamo (mediante la media aritmetica) determinare il valore finale
dell’immobile:

V=(V1+V2)/2 = (€196852,4+ €118177,68)/2=€315030.08

4. Conclusione
Per lo svolgimento di questa perizia estimativa, ho ritenuto necessario
seguire determinate fasi:
•Ricognizione della documentazione
•Indagine per acquisizione dati tramite il sito dell’agenzia delle entrate
•Sopralluogo in sito con rilievi fotografici e geometrici
•Indagine di mercato della zona

Ragusa, 16/12/2022
Geometra:
Lorenzo D’Avola