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Universit`a degli Studi di Trieste

FACOLT
`
A DI INGEGNERIA
Corso di Laurea in Ingegneria Civile ed Ambientale
Stima del pi` u probabile valore di mercato
di un immobile sito a:
Pordenone Via Nicoletta,35
Studente
Paolo Bellomo Matr. 87300280
Indice
Premessa 2
Descrizione generale 3
Relazione tecnica 6
Valutazione dellimmobile 9
Conclusioni 14
Allegati 15
A Pianta dellimmobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
B1 Cartograa PRGC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
B2 Disposizioni PRGC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
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Premessa
Tale relazione ha lobiettivo di fornire il pi probabile valore di mercato di un immobile
allo scopo dellimmissione dello stesso nel mercato.
Committente La presente relazione di stima stata commissionata dalle Sig. Calabrese
Stella (ved. Motta), Motta Lucia e Motta Carmela.
Presentazione dellelaborato La stima, visti gli scopi di cui sopra, fornir un valore
di mercato a mezzo di indagini di settore, elaborate poi con il metodo di stima
denominato Market Comparison Approach (in seguito indicato anche come MCA)
che consiste nello stimare le caratteristiche dierenziali tra limmobile da valutare
e quelli considerati come campione e, con tali valori, correggere il dato proveniente
dai campioni in modo da fornire il pi probabile valore di mercato dellimmobile.
2
Descrizione generale
Limmobile un appartamento di metri quadri 70
1
posto al primo piano e facente parte
di un organismo edilizio residenziale posto su 5 livelli per un totale di 15 alloggi; la
destinazione duso pertanto di civile abitazione; ogni alloggio dotato di cantina e
posto auto coperto (box) ubicati al piano interrato ed inne da un posto auto scoperto e
riservato ubicato sul fronte strada.
Composizione dellimmobile
Limmobile costutuito dalle seguenti parti
2
:
Ingresso;
Cucina abitabile;
Ripostiglio;
Soggiorno;
Corridoio;
Bagno:
Camera singola;
Camera matrimoniale;
n.2 Balconi;
Cantina e posto auto coperto;
Posto auto scoperto;
Giardino condominiale.
1
Tale valore costituisce il valore della supercie commerciale
2
Si veda lallegato A per consultare la pianta dellalloggio
3
Caratteristiche peculiari
Limmobile presenta inoltre le seguenti caratteristiche peculiari:
Anno di costruzione 1972;
Presenza di impianto di ascensore;
Buono stato di conservazione;
Finiture esterne restaurate nellanno 2009 e sostituzione della copertura in cemento-
amianto;
Riscaldamento centralizzato;
Acqua calda centralizzata e contatorizzata.
Ubicazione e dati catastali
Comune: PORDENONE
Localit/frazione: RORAI GRANDE
Via: Nicoletta n.35
Distanza dal centro storico: 1500 m
Comune catastale: PORDENONE Codice G888
Alloggio
Foglio: 11
Particella: 877
Subalterno: 4
Categoria: A/2
Consistenza: 6 vani
Box
Foglio: 11
Particella: 877
Subalterno: 16
Categoria: C/6
Consistenza: 14 m
2
4
Propriet
Limmobile era di propriet condivisa dei coniugi Motta; dal 2001, anno del deces-
so di Francesco Motta, la propriet dellimmobile stata suddivisa come da ordinaria
successione ereditaria nelle seguenti parti:
Calabrese Stella (ved. Motta): 4/6
Motta Lucia: 1/6
Motta Carmela: 1/6
Situazione urbanistica
Lorganismo edilizio di cui fa parte limmobile situato su un lotto facente parte della
categoria B sottotipo 1.5 del PRGC di Pordenone
3
; esso conna con altri lotti della stessa
categoria e con la strada comunale.
3
Si vedano gli allegati B1 e B2 per consultare rispettivamente linquadramento cartograco e le
disposizioni del PRGC per la categoria del lotto
5
Relazione tecnica
Caratteristiche posizionali estrinseche
Ubicazione
Limmobile posizionato nel quartiere di Rorai Grande, considerato in posizione semi-
centrale, e dista dal centro storico di Pordenone circa 1500 metri.
4
Rete stradale ed autostradale
Ad una distanza dallimmobile di circa 400 metri in direzione nord si trova la SS13 -
Pontebbana ed a pari distanza in direzione sud si incrocia Viale Grigoletti: principale
via di accesso al centro di Pordenone provenendo da ovest; inoltre a circa 4 chilometri
sia in direzione sud-est che in direzione sud-ovest vi lautostrada A28 alla quale si pu
accedere rispettivamente con gli svincoli Pordenone sud e Porcia.
Trasporto pubblico
Autobus urbani: a circa 450 metri situata una fermata del servizio di trasporto pub-
blico urbano, svolto dallazienda locale A.T.A.P., che permette collegamenti verso
il centro citt, i quartieri periferici ed i comuni conurbati di Cordenons, Roveredo
in Piano e Porcia;
Autocorriere: situata in corrispondenza della stazione ferroviaria, a circa 2000 metri dal-
limmobile, lautostazione di Pordenone servita dalle aziende A.T.A.P ed A.T.V.O.
che permettono collegamenti diretti con tutti i comuni della provincia di Pordenone
ed alcuni del Veneto orientale e con laeroporto Marco Polo di Venezia;
Treni: la stazione ferroviaria di Pordenone, distante circa 2000 metri, fa parte della linea
Venezia-Udine e permette collegamenti regionali con una frequenza variabile dai
30 minuti (Udine; Treviso; Venezia) ai 60/120 minuti (Gorizia, Trieste); inoltre
con frequenza giornaliera previsto un collegamento diretto per alcune destinazioni
nazionali (Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli) ed internazionali (Vienna).
4
nel presente elaborato la distanza indicata quella stradale individuata a mezzo di Google
Maps
R
arrotondata allettometro
6
Rete ciclabile e pedonale
A meno di 50 metri dallimmobile possibile accedere alla rete ciclabile, che nel caso di
Pordenone molto ben sviluppata e caratterizza un aspetto importante della mobilit
locale: tale rete infatti permette spostamenti sicuri poich per la maggior parte separata
dalla sede viabile principale.
Altri servizi pubblici
Nel raggio di 1500 metri sono presenti tutti i tipi di servizio pubblico, se ne elencano per
brevit i principali:
Parchi commerciali e supermercati;
Ucio postale;
Scuole di tutti i livelli;
Farmacie;
Ospedale;
Centri ricreativi e religiosi.
Caratteristiche posizionali intrinseche e tecnologiche
Tipologia edilizia
Il complesso in cui inserito limmolbile viene facilmente ricondotto alla tipologia edilizia
a blocco.
Le niture esterne sono state recentemente ammodernate e dotate di isolamento termico
ed i materiali utilizzati risultano di qualit.
La struttura portante di tipo misto poich le strutture interrate sono state edicate in
toto in cemento armato mentre le strutture in elevazione sono costutuite da muri perime-
trali in calcestruzzo armato come risultano anche la tromba delle scale e dellascensore; le
strutture divisorie interne sono invece costituite da laterizio.
I solai sono in latero-cemento e la copertura in lastre metalliche con struttura di so-
stegno in cemento: tale copertura sostituisce la precedente in cemento-amianto (Eternit)
che risultava in cattivo stato e quindi tale da determinare unelevata pericolosit per la
salute.
Anno di costruzione, vani ed impianti
Il complesso edilizio appena descritto e di cui fa parte limmobile stato edicato nel
1972; i vani dellalloggio hanno altezza minima di 270 cm mentre cantina e box hanno
altezza minima 210 cm.
Lalloggio dotato di impianto idrosanitario e di riscaldamento centralizzati forniti da
una centrale termica a gas di recente sostituzione; sono stati inoltre piazzati dei contatori
dellacqua calda che quanticano gli eettivi consumi.
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Limpianto elettrico stato conformato alle norme UNI secondo quanto previsto dalla
legge 46/90.
presente limpianto di ascensore.
presente un impianto di ricezione televisiva centrale al quale possibile collegarsi a
mezzo delle apposite prese disposte in soggiorno, cucina e camera matrimoniale.
Finiture esterne
Le niture esterne sono in ottimo stato e di qualit. I balconi sono rivestiti in piastrelle
ceramiche ed in leggera pendenza verso lesterno; i parapetti sono invece in calcestruzzo.
Le nestre sono in legno a vetro singolo e dotate di persiana in materiale plastico e
zanzariera.
Le pareti esterne sono rivestite a cappotto e dipinte mantenendo lo stile ruvido precedente
agli ammodernamenti eettuati.
Finiture interne
La pavimentazione interna composta di piastrelle ceramiche in cucina, ingresso, corridoio
e bagno mentre negli altri vani in parquet a quadri.
Il bagno e la cucina sono dotate di pareti piastrellate no alle rispettive altezze di 200 cm
e 150 cm.
Le soglie delle porte esterne ed i davanzali sono in marmo; le porte interne sono in legno,
per favorire lilluminazione dellingresso le porte che lo separano da cucina, corridoio e
salotto sono vetrate.
Caratteristiche produttive
Non sono segnalati diritti di terzi, locazioni in atto, limiti di locazione.
Per quanto concerne la manutenzione delle parti comuni, esse sono adate allammi-
nistrazione che a sua volta lada a ditte esterne per lesecuzione. Le relative spese
sostenute dallamministrazione sono poi suddivise tra i condomini a seconda dei millesimi
di propriet o secondo quanto prevede la normativa vigente sullistituto del condominio.
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Valutazione dellimmobile
Aspetto economico
Come precedentemente evidenziato, lo scopo della presente stima di immettere limmo-
bile nel mercato e di conseguenza la scelta dellaspetto economico ricade ovviamente sul
pi probabile valore di mercato.
Indagini di mercato
Tali indagini sono state svolte tramite la consultazione di siti web specializzati nel mercato
immobiliare, mirando le scelte agli immobili che pi si adattano al contesto della stima ed
in particolare per quanto riguarda metratura, anno di costruzione ed impianti installati.
Le indagini hanno interessato un totale di 10 casi di immissione sul mercato: tali dati in
possesso risultano di ottima qualit poich tale tipologia di immobili molto frequente
nel territorio urbano di Pordenone ed distribuita in zone omogenee con le stesse carat-
teristiche di quello dellimmobile valutando.
Scelta del procedimento estimativo
Tra i molteplici metodi a disposizione, per quanto riguarda il metodo estimativo stato
scelto il Market Comparison Approach.
Tale scelta stata compiuta per le seguenti motivazioni:
Il MCA permette lo studio delle singole caratteristiche dierenziali, rendendolo
idoneo per la valutazione con campioni di caratteristiche meno omogenee;
Il dato non cos ranato da permettere una stima di tipo econometrico.
La stima viene considerata valida se il prezzo ottenuto mediante il MCA dierisce da
quello proveniente da una regressione lineare sul campione al massimo per il 5%
5
.
5
Si veda larticolo Misure di similarit negli Adjustment grid methods delluscita numero 58 della
rivista Aestimum
9
Calcolo estimativo
Tabella riassuntiva dei dati raccolti
Caso Sup.(m
2
) Val.(e) Asc.(P.) R.Aut.(Anni) Box Auto ext. Balconi(m
2
)
1 67 74000 S (2) No S No 10
2 60 77500 S (6) No S No 6
3 75 88000 S (5) No S No 12
4 65 80000 S (6) No S No 7
5 70 78000 No (2) S (17) S No 9
6 63 75000 S (4) No S No 5
7 75 82000 S (2) No S No 10
Target 70 ? S (1) No S S 6
Regressione lineare
I dati riportati nella precedente tabella sono stati interpolati a mezzo di uninterpolazione
lineare tramite graco creato con Microsoft Excel
R
svincolando la retta di regressione
dallorigine degli assi: tale scelta stata perseguita poich il range di metratura degli
immobili molto limitato (tra 60 e 75 metri quadri).
Il risultato ottenuto la seguente retta di regressione:
p = 578, 59s + 39953
con:
p = prezzo
s = supercie in m
2
Ponendo la supercie pari a quella dellimmobile da valutare (70 m
2
) si ottiene un valore
di e80454 che sar confrontato con il risultato del MCA di seguito descritto a titolo di
verica del metodo stesso.
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Stima delle caratteristiche differenziali
Si procede di seguito alla stima delle caratteristiche dierenziali degli immobili presi a
confronto secondo le voci presenti nella tabella riassuntiva:
Supercie La supercie viene adattata a quella dellimmobile da stimare secondo il
valore medio proposto dal borsino immobiliare per la tipologia e zona prevista, pari
a e1025/m
2
;
Ascensore La presenza dellascensore, al di sopra del secondo piano, pu far variare il
valore di un immobile sino al 20%
6
; inserendo tale concetto in un contesto di pa-
noramicit si stima il valore di tale servizio secondo diverse percentuali del valore
dellimmobile calcolato secondo il valore della supercie (si veda punto precedente)
in base al piano in cui limmobile di confronto posizionato secondo la seguente
tabella:
Piano Percentuale Prezzo (e)
3 5% 3587
4 10% 7175
5 15% 10762
6 20% 14350
Riscaldamento autonomo Per il riscaldamento autonomo previsto un prezzo medio
al nuovo di circa 8000 e per una vita utile di 30 anni; il valore di un impianto
autonomo con N anni di vita utile sar dato da: P = P(nuovo)
N
30
.
Box Secondo le valutazioni del borsino immobiliare FIAIP si stima un valore per la
presenza del box pari a e22000 per la zona in esame.
Posto auto scoperto Secondo lo stesso borsino FIAIP la stima del valore di un posto
auto scoperto per la zona in esame posta in e7000.
Balconi Trattando gli aacci esterni al perimetro delledicio come scoperti esclusivi si
assume un valore pari a e100 al metro quadro lordo.
6
Secondo Immonews di immobiliare.it numero 433
11
Tabella della stima MCA
La tabella seguente illustra le correzioni apportate al campione di stima per raggiungere
i valori corretti che daranno il valore dellimmobile da stimare:
Caso Valore Sup. Asc. Risc. Aut. Auto ext. Balconi V.corretto
1 74000 +3075 +7000 400 83675
2 77500 +10250 14350 +7000 80400
3 88000 5125 10762 +7000 600 78513
4 80000 +5125 14350 +7000 100 77675
5 78000 3467 +7000 300 81233
6 75000 +7175 7175 +7000 +100 82100
7 82000 5125 +7000 400 83475
Il valore nale dellimmobile pari alla media dei valori corretti ottenuti: in questo caso
tale valore pari ad e81010.
Grafico riassuntivo
Il seguente istogramma illustra landamento dei prezzi corretti e del valore ottenuto del-
limmobile:
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
1 2 3 4 5 6 7 Target
Valori corretti
12
Convalida del risultato
Si confrontano ora il risultato ottenuto dalla regressione lineare e quello proveniente dal
MCA:
Valore secondo regressione: e80454
Valore secondo MCA: e81010
I valori si discostano tra loro di una percentuale pari a 0,69% che, essendo inferiore al 5%
richiesto, convalida il risultato ottenuto mediante il Market Comparison Approach.
Valore finale dellimmobile
Il valore nale dellimmobile dato dalla media dei valori corretti ottenuti dal trattamento
dei dati in possesso per il compimento del MCA, portando ad un valore nale dellimmobile
di e81010.
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Conclusioni
Dopo unanalisi approfondita che ha individuato le caratteristiche dellimmobile ed uno
studio delle caratteristiche del mercato imobiliare locale, stato possibile individuare il
pi probabile valore di mercato, come richiesto dal committente e per i ni dallo stesso
esposti.
Utilizzando la comparazione Market Comparison Approach, stato prodotto un valore
di e81010,00 (Ottantunomiladieci/00), convalidato poich non eccessivamente discostante
da una stima secondo regressione lineare (comparazione diretta mono-parametrica).
Va precisato che tale valutazione immobiliare valida applicando le dovute cautele e
limitazioni, in particolare temporali dovute alla situazione congiunturale del mercato;
ciononostante, considerato un breve intervallo di tempo, il valore stimato presenta una
buona qualit statistica e di conseguenza non sono qui date eventuali azioni consigliate
nei confronti dei committenti.
Le pagine seguenti riportano gli allegati presi in esame a completamento del presente
documento di stima.
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Allegati
15
Allegato A Pianta dellimmobile
16
Allegato B1 Cartograa PRGC (Scala 1:2000)
Ottenere informazioni su: -- Tutti gli oggetti --
Volendo escludere dalla documentazione la legenda estesa del PRGC, si indicano solo le categorie
presenti nel seguente stralcio:
Giallo Zona omogenea B ad attuazione diretta
Verde Parco urbano comprensoriale
Arancio I/MT Scuola dellinfanzia
Rosa Attrezzatura per la vita associativa
Grigio Parcheggio di relazione
Blu Attrezzature per servizi di telecomunicazione, energia elettrica, gas, acquedotto. . .
Azzurro Attrezzature per sport e spettacoli sportivi
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Allegato B2 Disposizioni PRGC, Zona omogenea B 1.5
Articolo 25.3 - Zone B.1.5 Residenziali di Completamento Semiestensive
Definizione e finalit
Sono costituite dalle parti di territorio edicate con dierenti tipologie non omoge-
nee.
Destinazioni duso
Residenziale.
Altre destinazioni duso previste dallart. 25 nella misura massima complessiva del
20% del volume del fabbricato.
Parametri edificatori
Ledicazione deve essere nalizzata alla riqualicazione urbana delle aree e dovr
rispettare i seguenti parametri:
Indice fondiario: 1,50 m
3
/m
2
Altezza massima: 12,00 m
Distanza minima dai conni: 5,00 m
Nel caso di fabbricato con altezza superiore a 10,00 m la distanza dal conne di
propriet dovr essere pari a met dellaltezza del fabbricato.
E consentita ledicazione in aderenza, con sviluppo planimetrico corrispondente o
inferiore a quello delledicio preesistente posto sul conne e altezza anche superiore
allo stesso.
E altres consentita ledicazione a conne con convenzione registrata e trascritta
per le nuove costruzioni e, nei casi di sanatorie edilizie, per interventi realizzati dopo
ladozione della Var. 70 al P.R.G.C. (24.01.2005).
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