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Universita degli studi di Trieste

Facolta di ingegneria civile ed ambientale curr. edile

Stima del valore di mercato di un immobile a destinazione residenziale

Corso di Estimo a.a. 2009/2010

Professore: Paolo Rosato Studente: Nikola Marin

Oggetto della stima


Loggetto della stima e` un alloggio residenziale situato in Via Andrea Rapicio 6 a Trieste. E` un alloggio previsto per laffitto a 3 o 4 studenti percio laspetto economico da valutare e` il valore di capitalizzazione.

Descrizione generale
Tipo, caratteristiche generali e destinazione Lalloggio si trova sul quarto piano di un edificio di 4 piani piu` mansarda. L edificio e` privo di ascensore dato che non ce` abbastanza posto nella scalinata. Lalloggio e` a destinazione residenziale e contiene: 3 stanze, cucina, bagno, WC , corridoio. Ubicazione e confini Ledificio residenziale e` situato tra la Via Giulia e il Viale XX Settembre al livello della rotonda che sta vicino al Giardino Pubblico. Lalloggio si trova in un organismo edilizio residenziale di tipo in linea. Situazione urbanistica La citta` di Trieste e` una citta` portuale che ha avuto il suo sviluppo nel 700 e essendo posizionata su una costa molto articolata da monti e colline, la situazione urbanistica non delle migliori dato che ce` pochissimo posto e le vie sono strettissime impedendo la costruzione di parcheggi.

Relazione tecnica
Caratteristiche posizionali estrinseche: Ledificio sta a 50 m dalla stazione degli autobus che porta al centro della citta`, a piedi sono 20 min fino a Piazza Unita`(centro). Il negozio di alimentari piu` vicino sta a 5 min di cammino. Essendo lalloggio sul quarto piano la presenza di rumori e scarsa e la via e` molto stretta impedendo un traffico notevole. E` una zona densa come lo e` tutta Trieste pero` e speciale per il fatto che e` distante meno di 50 m dal Giardino Pubblico. Caratteristiche posizionali intrinseche: Le finestre sulla facciata ovest sono quelle aperte e guardano verso un altro edificio in linea della stessa altezza e guardando a destra si intravede il Giardino Publico, mentre le finestre sulla facciata est non hanno una panoramica dato che a 3 m di distanza ce` un altro edificio. La posizione sullultimo piano consente una luminozita` e una ventilazione soddisfacente.

Caratteristiche tecnologiche: Ledificio e` di costruzione ottocentesca percio` lo stato di conservazione e` medio pero` ce` stato lanno scorso un restauro dove e` stata cambiata la pavimentazione e sono state cambiate tutte le finestre. Ledificio e privo di ascensore dato che non e` possibile la sua dotazione per motivi di spazio. Il riscaldamento e` scarso dato che ce` solo una stuffa a gas al centro dellalloggio che riscalda tutto lappartamento. Le dimensioni dellalloggio sono le seguenti:
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camera da letto singola 14,4 mq camera da letto singola 15,2 mq camera da letto doppia 22,1 mq cucina 15,8 mq bagno 3,8 mq WC 1.8 mq Corridoio 6,4 mq

Superficie totale = 79,5 mq

Valutazione
Scelta dellaspetto economico: Lalloggio da stimare si trova in zona studentesca percio` il suo valore di mercato piu` probabile vale in funzione del reddito che produce e percio` laspetto economico da usare e` il piu` probabile valore di capitalizzazione. Indagini di mercato: Come principale fonte di mercato e stata consultata la banca dati delle quotazioni immobiliari dellAgenzia del Territorio per la fascia centrale della citta` di Trieste: Valore Mercato (/mq) Min Max Abitazioni civili NORMALE 1700 2100 L Superficie Valori Locazione (L/N) (/mq x mese) Min Max

Tipologia

Stato conservativo

Superficie (L/N)

7,8

Scelta del procedimento estimativo: Il metodo di stima scelto e` il procedimento per comparazione diretta monoparametrica per capitalizzazione del reddito, dato che lalloggio si trova in una zona studentesca il suo valore vale in funzione del reddito che produce. Esecuzione del calcolo estimativo: Per determinare il valore di mercato dellimmobile oggetto di stima, avendo scelto il metodo di stima per capitalizzazione del reddito, dobbiamo calcolare il reddito netto. Reddito netto: Rn = Rpl-(Sa+Q+Imp+Sf+Ines) Dove: Rpl - reddito padronale lordo = 7320 Sa - spese di amministrazione = 3% Q - quote di reintegrazione, assicurazione e manutenzione, che garantiscono lintegrita fisica ed economica del capitale = 4% Imp imposte = 30% Sf sfitti, ossia i ricavi non incassati + Ines = 1% Rn = 7320 (7320 * 38/100) = 4538,4 Il reddito padronale lordo sono riuscito a calcolare sapendo quale` il canone daffitto mensile dellalloggio mentre Sa, Q, Imp, St, e I sono le spese di gestione del contratto di locazione in media. Saggio medio di capitalizzazione: rc = 3.5% Aggiunte (scomodi) al saggio medio di capitalizzazione: A7 0,10% Detrazioni (comodi) al saggio medio di capitalizzazione: D2 0,05% D15 0,30% rc = 3.5 + 0.10 0,05 0,30 = 3,25 %

Valore di stima V = Rn/ rc V = 4538,4/0,0325 = 139643,08

Conclusioni
La procedura di stima e` stata eseguita calcolando il reddito netto sapendo gia` quale` il canone daffitto mensile e detraendo le varie spese. Il saggio di capitalizzazione e` stato calcolato prendendo in esame il saggio di capitalizzazione medio e detrando i vari comodi e aggiungendo scomodi. Il calcolo viene eseguito dividendo il reddito netto per il saggio di capitalizzazione calcolato. IL valore di mercato dellalloggio residenziale stimato puo` essere arrotondato a 140.000 . Il valore al metro quadro stimato per questo alloggio e` di 1750 . Il valore al metro quadro per gli alloggi con le caratteristiche simili a quello stimato possono variare dai 1700 a 2100

Allegati
Aggiunte al saggio medio di capitalizzazione -A1 interventi presumibili di manutenzione ordinaria o staordinaria a scadenza non determinabili nella stima dei redditi futuri. Precario grado di finimento, stato di inefficienza dei servizi, soluzioni tecnologiche superate e situazioni struttuari e statiche non sicure: 0.10% -A2 alee di inesigibilita conseguenti al tipo settoriale dellinsediamento di ipotetica determinazione nella stima dei redditi futuri: 0.10% -A3 probabilita di perequazioni fiscali con conseguenti maggiori oneri fiscali ipotizzabili.Prossimita di scadenza del regime di esenzione temporanea: 0.05% -A4 previsione di probabili espropri: 0.05% -A5 previsione di peggioramenti ambientali (per effetto di presumibili nuove costruzioni latistanti, per alture localizzazioni industriali finitime,ecc): 0.10% -A6 esistenza di rischi tecnici dei capitali non assicurabili: 0,10% -A7 notevole eta delledificio: 0.10% -A8 esistenza di esenzione o di particolari agevolazioni sullimposta di registro: 0.05% -A9 difficolta di locazione con consequenti alee di sfitto non determinabili nella stima dei redditi futuri: 0.10% -A10 particolari redditiva superordinarie di durata non esattamente prevedibile assunte, nonostante la loro extraordinarieta, come entita da capitalizzare: 0.10% -A11 esistenza per breve tempo ulteriore di esenzioni fiscali: 0.15%

-A12 ubicazioni periferiche o in quartieri popolari: 0.40% -A13 particolari caratteristiche negative intrinseche che hanno maggiori riflessi sul prezzo di mercato che non sul prezzo duso: 0.20% -A14 ubicazione dellimmobile in piccoli centri urbani: 0.10% -A15 quota poco elevata dal piano strada (in edifici forniti di ascensori): 0.10% -A16 tendenza alla litigiosita condominiale provocata da particolari ambienti sociali o dalleccessivo frazionamento:0.05% -A17 dimensioni subordinarie degli spazi scoperti terrazze o balconi di dimensioni minori di 1/5 o 1/6 delle superfici utili coperte: 0.05% -A18 possibilita di dilazioni del prezzo in tempo notevolmente lungo per la concessione di mutui bancari: 0.10% Totale: 2% Detrazioni al saggio medio di capitalizzazione -D1 destinazioni particolari che conferiscono maggiore sicurezza di locazione (es. scuole, alberghi, edifici per lo spettacolo o industriali, negozi e botteghe): 0.10% -D2 utilizzazioni particolari non richiedenti eccessivi oneri di manutenzione (es. garage, depositi, studi ecc): 0.05% -D3 previsione di realizzazioni infrastrutturali o di attrezzature sociali capaci di conferire nel futuro una migliore qualificazione ambientale: 0.05% -D4 propensione al risparmio, evidenziata anche dai consequenti aumenti dei valori dei titoli di Stato: 0.05% -D5 costi di produzione in aumento: 0.05% -D6 tendenza al ribasso del saggio del profitto nel settore produttivo dellindustria edilizia constatabile anche dal ribasso delle azioni o obbligazioni delle societa immobiliari: 0.05% -D7 particolari pregi architettonici delledificio e della singola unita. Evoluto grado di finimento: 0.10% -D8 dimensioni maggiori in relazione ai moduli ordinari: 0.15% -D9 altezza superordinaria degli ambienti: 0.05% -D10 soluzioni compositive unifamiliari.Spazi ed accessori disponibili (ville con giardini, parchi, case di villeggiatura ecc.): 0.25% -D11 politica urbanistica o circostanze economiche locali agenti nel senso limitativo della espansione e della produzione edilizia: 0.05% -D12 esistenza o presumibili permamenze per lunita immobiliare oggetto di stima del regime vincolistico delle locazioni: 0.15% -D13 previsioni di magliorie infrastruttuali o ambienti nella zona: 0.05% -D14 suscettivita economiche e legali di trasformazioni future anche se in epoche non esattamente previdibili: 0.15% -D15 ubicazioni centrali o in zone o localita di particolare idoneita insediativa: 0.30% -D16 destinazione o ordinaria destinabilita ad usi commerciali (negozi, botteghe, ammezzati per studi professionali ecc.) per unita immobiliari site in zone urbane centrali: 0.03%

-D17 disponibilita di spazi circostanti pubblici o privati, utilizzabili per parcheggi. Vicinanza di attrezzature collettive necessarie alla vita. Facilita di collegamenti: 0.05% -D18 tendenza prevedibile alla svalutazione della moneta: 0.05% Totale: 2%