Espropriazioni immobiliari N.

311/2018

TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

311/2018
PROCEDURA PROMOSSA DA:
CONDOMINIO TORRE 4

DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***

GIUDICE:
dott. ROMITO Simone

CUSTODE:
dott. MOSCARDINI Andrea

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 31/12/2018
creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

Ing. PARRAVICINI Dario

CF:PRRDRA71A04I690W
con studio in TRIUGGIO (MB) Via dei Boschi 9
telefono: 0399466675
fax: 0399462266
email: [Link]@[Link]
PEC: [Link]@[Link]

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 311/2018

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A
appartamento a Paderno Dugnano Viale Bolivia 16, sito in quartiere periferico, della superficie
commerciale di 91,10 mq per la quota di 100/100 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Appartamento posto al piano quarto (compreso di cantina al piano interrato), costituito da:
ingresso/soggiorno con angolo cottura, ripostiglio, bagno, due camere e due balconi. Lo stabile
risale agli anni settanta mentre l'appartamento appare ristrutturato di recente e in buone condizioni
per quanto riguarda le finiture interne.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 4-S1.
Identificazione catastale:
l foglio 9 particella 282 sub. 19 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 5,5
vani, rendita 397,67 Euro, indirizzo catastale: VIALE BOLIVIA n. 16, piano: 4-S1, intestato a
*** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura
dei dati di superficie.
Coerenze da nord ed in senso orario: affaccio su giardino comune, parti comuni,
appartamento interno 18 e affaccio su giardino comune, il tutto salvo errori e come meglio in
fatto.
Superficie catastale totale: 93 mq; totale escluso aree scoperte: 91 mq.
L'intero edificio sviluppa 10 piani, 9 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1972.
B
box singolo a Paderno Dugnano (MB), viale Bolivia 16, quartiere periferico, della superficie
commerciale di 13,00 mq per la quota di 100/100 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ).
Il bene oggetto di analisi è costituito da autorimessa sita al piano interrato di fabbricato pluripiano a
carettere residenziale. L'autorimessa è dotata di basculante ed è accessibile tramite rampa carrabile
scoperta. Durante il sopralluogo non è stato possibile accedere al box. I possibili acquirenti sono
invitati a verificare sia le dimensioni sia lo stato dei luoghi in sede di sopralluogo.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1.
Identificazione catastale:
l foglio 9 particella 282 sub. 35 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 6, consistenza 13 mq,
rendita 44,98 Euro, indirizzo catastale: VIALE BOLIVIA n. 15, piano: S1, intestato a ***
DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei
dati di superficie.
Coerenze da nord ed in senso orario: giardino comune, proprietà ferrovie Nord - Milano, box
numero 2 e corsello comune autorimesse; il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
Consistenza 13 mq; Superficie catastale totale: 13 mq.
L'intero edificio sviluppa 10 piani, 9 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1972.

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 104,10 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 116.320,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 87.000,00
trova:
Data della valutazione: 31/12/2018

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di
proprietario.
La proprietaria occupa l'appartamento con il Marito e il figlio

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca volontaria attiva, del 04/12/2006 a firma della [Link] GALLIZIA Margherita ai nn. 3823/2154
di repertorio, iscritta il 28/12/2006 a Milano 2 ai nn. 201537/51133, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da concessione a garanzia di mutuo
condizionato.
Importo ipoteca: 290000.
Importo capitale: 145000.
Durata ipoteca: 30 anni.
La formalità è riferita solamente all' appartamento al subalterno 19
ipoteca legale attiva, del 14/10/2009 emessa da Equitalia Esatri S.p.A. ai nn. 14851/68 di repertorio,
iscritta il 19/10/2009 a Milano 2 ai nn. 138071/27732, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro
*** DATO OSCURATO *** .
Importo ipoteca: 37'680,80.
Importo capitale: 18'840,40.
La formalità è riferita solamente al bene individuato al foglio 9, Particella 282, subalterno 35
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

pignoramento, del 05/12/2011 , trascritto il 11/01/2012 a Milano 2 ai nn. 2976/2083, a favore di ***
DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da verbale di
pignoramento immobili

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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pignoramento del 13/03/2018, emesso dal Tribunale di Monza ai nn. 3049 di repertorio, trascritto il
26/03/2018 a Milano 2 ai nn. 38927/26136, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro ***
DATO OSCURATO *** , derivante da verbale di pignoramento immobili.
La formalità è riferita ad entrambi i beni oggetto di analisi (autorimessa ed appartamento)
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 1.788,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 7.900,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 20.152,00
Ulteriori avvertenze:
NOTA BENE: QUANTO SOPRA RIPORTATO COSTITUISCE INTERPRETAZIONE DELLO
SCRIVENTE ED HA VALIDITA' PURAMENTO INDICATIVA PER CIO' CHE CONCERNE GLI
ORDINI DI GRANDEZZA. PER GLI INSOLUTI E LE SPESE DELIBERATE SI INVITA AD UNA
ATTENTA VERIFICA DI QUANTO RIPORTATO DI SEGUITO (TRATTO DIRETTAMENTE
DALLA COMUNICAZIONE DELL'AMMINISTRATORE) ED EVENTUALMENTE AD UNA
RICHIESTA DI CHIARIMENTO PRESSO L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO STESSO
Di seguito si riporta quanto relazionato dall'amministratore di condominio in data 1/10/2018:
1) spese condominiali correnti: gestione 01/09/17-31/08/18 (non ancora chiusa) € 1.788,00, gestione
straordinaria € 12.121,00;
2) insoluti relativi agli ultimi 2 anni: gestione 2015/2016 € 1.590,00, gestione 2016/2017 €. 1.558,00;
3) pendenze di cui si ha evidenza: gestione 01/09/17-31/08/18 (non ancora chiusa) €
1.788,00, Gestione straordinarie in essere spese scadute € 4.221,00 (L'amministratore precisa che la
Debitrice ha un saldo conguaglio 16/17 per spese pregresse non pagate di € 10.622,00 oltre eventuali
spese legali).
4) spese deliberate e non ancora scadute: rata anticipata 18/19 €. 373,00 5)
5) informazione nota utile e che potrebbe determinare costi per il futuro acquirente: nella prossima
assemblea verrà discusso lo spostamento in area di proprietà condominiale dei cassonetti per la
raccolta dei rifiuti
Millesimi condominiali:
1- appartamento 26,51/1000
2- box 4,06/1000
L'importo delle spese condominiali, ed in particolare quelle relative alle spese insolute nell'ultimo
biennio vanno attentamente verificate. Quanto esposto è aggiornato alla data dell’allegato riparto
spese condominiali.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 100/100, in forza di atto di compravendita dal 04/12/2006,
con atto stipulato il 04/12/2006 a firma della [Link] GALLIZIA DI VERGANO Margherita ai nn.
3822/2153 di repertorio, trascritto il 28/12/2006 a Milano 2 ai nn. 201536/105598. Il titolo è riferito ad
entrambi i beni oggetto di analisi.

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 100/100, in forza di atto di assegnazione, fino al
04/11/1999, con atto stipulato il 28/06/1978 a firma della [Link] GUSMANI Roberta Luisa, ai nn. 785
di repertorio, registrato il 12/07/1978 a Milano ai nn. 28692/serieA2, trascritto il 26/07/1978 a Milano 2
ai nn. 37401/32183. Il titolo è riferito solamente al box auto al subalterno 35
*** DATO OSCURATO ***
per la quota di 100/100, in forza di atto di assegnazione, fino al 07/11/2002, con atto stipulato il
07/09/1977 a firma del dott. VILLA Pietro ai nn. 171015 di repertorio, registrato il 13/09/1977 a Milano
ai nn. 40324 serie A/2, trascritto il 20/09/1977 a Milano 2 ai nn. 38720/32391. Il titolo è riferito
solamente all'appartamento al sub. 19
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 100/100, in forza di atto di compravendita, dal 04/11/1999
fino al 07/11/2002, con atto stipulato il 04/11/1999 a firma del dott. TOMMASI Enrico ai nn. 6690/3443
di repertorio, trascritto il 15/11/1999 a Milano 2 ai nn. 108059/73341. Il titolo è riferito solamente
all'autorimessa al sub. 35.
*** DATO OSCURATO ***
per la quota di 100/100, in forza di atto portante di donazione, dal 07/11/2002 fino al 04/12/2006, con
atto stipulato il 07/11/2002 a firma della [Link] GALLIZIA DI VERGANO Margherita ai nn. 1640 di
repertorio, trascritto il 02/12/2002 a Milano 2 ai nn. 151201/87659. Il titolo è riferito ad entrambi i beni
oggetto di perizia.
*** DATO OSCURATO ***
per la quota di 100/100, in forza di atto portante di retrocessione, dal 04/12/2006 fino al 04/12/2006,
con atto stipulato il 04/12/2006 a firma della dott. ssa GALLIZIA DI VERGANO Margherita ai nn.
3821/2152 di repertorio, trascritto il 28/12/2006 a Milano 2 ai nn. 201535/105597. Il titolo è riferito ad
entrambi i beni oggetto di analisi

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Concessione edilizia N. 1/1971 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per
lavori di costruzione edificio, presentata il 14/01/1972 con il n. di pratica 1/71, rilasciata il 13/07/1972
con il n. pratica 1/71 prot. 3384/GB/72, agibilità del 04/05/1977 con il n. pratica 1/71 prot. 1847/77/GP.
Variante del 29/08/1974. Agibilità rilasciata a *** DATO OSCURATO *** , voltura del 15/3/1973

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera P.G.T.: approvato con delibera di
C.C. n. 32 del 13.06.2013 (pubblicato sul BURL n. 30 del 24.07.2013), l'immobile ricade in zona Ambiti
residenziali di recente formazione normate dall'art. 27 delle vigenti Norme Tecniche di Attuazione del
Piano delle Regole. Norme tecniche di attuazione ed indici: Negli ambiti del territorio urbano così
classificati è la realizzazione degli interventi è soggetta al rispetto del seguenti parametri: - altezza
massima degli edifici: 14,0 m per un numero massimo di 3 piani abitabili fuori terra; - rapporto di
copertura massimo: 50% - superficie drenante: quella definito dal Regolamento Locale di Igiene. Il
titolo è riferito solamente al entrambi i beni oggetto di analisi

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
Si precisa che sono state condotte indagini e verifiche puntuali relativamente alla conformità dei soli
beni oggetto di pignoramento e non sull'intero immobile.

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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Quanto riportato è ricavato dalla documentazione messa a disposizione dagli uffici comunali. Si
declina sin d’ora ogni responsabilità riguardo l’esistenza di eventuali pratiche, sia esse migliorative o
peggiorative della situazione di fatto, non sottoposte alla visione in sede di accesso agli atti.
La partecipazione all’asta comporta la piena accettazione della vendita del bene nello stato di fatto
in cui si trova con i vizi e difetti sopra descritti qualunque siano le cause ed i rimedi necessari.
Le misure e le planimetrie sono da considerarsi indicative, si invitano i possibili acquirenti a rilevare
tutte le misure ritenute necessarie alla definizione dell’acquisto e/o da sottoporre a tecnici di fiducia
La stima viene effettuata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e diritto in cui l’immobile si
trova, tenendo conto di tutti i diritti, azioni, ragioni e servitù, pesi e privilegi e qui riportati ove
trascritti.

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

CRITICITÀ: MEDIA
Sono state rilevate le seguenti difformità: in fase di sopralluogo è stata riscontrata una diversa
disposizione dei tavolati interni. (normativa di riferimento: DPR 380/01)
Le difformità sono regolarizzabili mediante: C.I.L.A. Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata per
interventi di edilizia libera ( art. 6-bis, comma 5 del D.p.r. n. 380/2001), per opere già eseguite, previa
verifica dei rapporti aero-illuminanti. Ove gli stessi non fossero verificati sarà necessaria una
remissione in pristino. La presente valutazione non considera la remissione in pristino che dovrà
eventualmente essere quantificata dall'acquirente.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l oneri professionali e ammenda (stima di massima), nell'ipotesi del rispetto dei requisiti
igienico sanitari e di legge in genere: €.2.500,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: la comunicazione è efficace già al momento del suo
protocollo presso il Comune.

Planimetria autorizzata

CRITICITÀ: MEDIA
Sono state rilevate le seguenti difformità: la rappresentazione grafica del piano cantina in atti non

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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corrisponde allo stato dei luoghi, tale difformità è relativa sia a parti comuni che in proprietà di terzi e
dovrà essere sanata a livello condominiale. La presente valutazione quantifica sommariamente le
spese derivanti (normativa di riferimento: DPR 380/01)
Le difformità sono regolarizzabili mediante: deposito di pratica edilizia in sanatoria da concordare con
l'ufficio tecnico comunale
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l oneri professionali e ammenda (stima di massima): €.1.500,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: tempi determinati dal tipo di pratica concordata

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

CRITICITÀ: MEDIA
Sono state rilevate le seguenti difformità: quanto riscontrato nel paragrafo relativo alle difformità
edilizie (relativamente all'appartamento), è rilevabile anche per le difformità catastali, lo stato dei
luoghi non corrisponde alle planimetrie in atti per una diversa disposizione degli spazi interni.
(normativa di riferimento: Circolare n.2/2010 in attuazione decreto legge 78/2010 - art. 3 comma e) )
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione di pratica di variazione catastale di tipo
DOCFA, da depositarsi solo successivamente la pratica edilizia in sanatoria.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l oneri professionali e ammenda (stima di massima), nel presupposto che l'abuso sia
antecedente il quinquennio: €.700,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: la pratica viene evasa di norma, nell'arco di due giorni
lavorativi successivi al deposito

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN PADERNO DUGNANO VIALE BOLIVIA 16, QUARTIERE PERIFERICO

APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A

appartamento a Paderno Dugnano Viale Bolivia 16, sito in quartiere periferico, della superficie
commerciale di 91,10 mq per la quota di 100/100 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Appartamento posto al piano quarto (compreso di cantina al piano interrato), costituito da:
ingresso/soggiorno con angolo cottura, ripostiglio, bagno, due camere e due balconi. Lo stabile
risale agli anni settanta mentre l'appartamento appare ristrutturato di recente e in buone condizioni
per quanto riguarda le finiture interne.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 4-S1.
Identificazione catastale:
l foglio 9 particella 282 sub. 19 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 5,5
vani, rendita 397,67 Euro, indirizzo catastale: VIALE BOLIVIA n. 16, piano: 4-S1, intestato a
*** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura
dei dati di superficie.
Coerenze da nord ed in senso orario: affaccio su giardino comune, parti comuni,

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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appartamento interno 18 e affaccio su giardino comune, il tutto salvo errori e come meglio in
fatto.
Superficie catastale totale: 93 mq; totale escluso aree scoperte: 91 mq.

L'intero edificio sviluppa 10 piani, 9 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1972.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
mista, i più importanti centri limitrofi sono Monza (10 km) e Milano (14 km). Il traffico nella zona è
scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e
secondaria.

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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SERVIZI
asilo nido al di sopra della media

scuola elementare buono

scuola per l'infanzia buono

scuola media inferiore al di sopra della media

scuola media superiore al di sopra della media

centro commerciale nella media

negozi al dettaglio buono

campo da calcio al di sopra della media

parco giochi nella media

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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verde attrezzato al di sopra della media

spazi verde al di sopra della media

municipio nella media

supermercato al di sopra della media

COLLEGAMENTI
aeroporto distante Linate 20 km - Malpensa 44 km al di sopra della media

autobus distante autobus locali 200 metri al di sopra della media

autostrada distante A4 Milano Venezia, uscita al di sopra della media

Cormano 6 km
tangenziale distante Tangenziale Nord - 2 km al di sopra della media
Paderno Dugnano
superstrada distante Milano Meda ss36 - 2 km nella media

ferrovia distante Stazione di Palazzolo Milanese, eccellente

0,1 - km

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

livello di piano: al di sopra della media

esposizione: nella media

luminosità: al di sopra della media

panoramicità: al di sopra della media

impianti tecnici: al di sotto della media

stato di manutenzione generale: nella media

servizi: al di sotto della media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Il Decreto dirigente unità organizzativa, 30 luglio 2015 - 6480 - BURL Serie Ordinaria n. 34 del 19
agosto 2015, stabilisce che ai sensi dell’art. 3.4 comma c)” l’obbligo di dotazione e allegazione
dell’Attestato di Prestazione Energetica resta escluso per (…) provvedimenti di assegnazione della
proprietà o di altro diritto reale conseguenti a procedure esecutive singole o concorsuali”. Lo
scrivente dichiara l’esenzione dall’obbligo di allegazione per il decreto di trasferimento.
Delle Componenti Edilizie:
infissi esterni: doppia anta a battente al di sopra della media

infissi interni: anta singola scorrevoli e a battente nella media

realizzati in legno
pavimentazione esterna realizzata in vari nella media
marteriali: le strade interne al complesso risultano
asfaltate ed in condizioni manutentive scarse, le
scale comuni interne al fabbricato sono in marmo
in buono stato.
pavimentazione interna: materiali vari al di sopra della media

protezioni infissi esterni: tapparelle in plastica nella media

rivestimento esterno: realizzato in piastrelle in al di sotto della media

ceramica

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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rivestimento interno: realizzato in piastrelle di nella media

ceramica per ciò che riguarda il servizio igienico,
intonaco nelle altre aree dell'appartamento

Degli Impianti:
elettrico: sottotraccia, la tensione è di nella media
220V, conformità non rilevabile, non sono state
eseguite prove funzionali durante la visita.
idrico: sottotraccia, conformità non rilevabile nella media

termico: i diffusori sono caloriferi, la nella media

conformità non è rilevabile. L'impianto termico è
autonomo per quanto riguarda l'acqua calda
sanitaria, mentre è centralizzato per la parte
inerente il riscaldamento. Sono presenti
contabilizzatori sui caloriferi. Non è stato
possibile effettuare alcuna prova funzionale sugli
impianti.

Soggiorno e angolo cottura Bagno

Bagno foto 2 Cameretta

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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Ingresso Camera matrimoniale

CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni
Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

descrizione consistenza indice commerciale

Appartamento 89,00 x 100 % = 89,00

Balconi 7,00 x 30 % = 2,10

Totale: 96,00 91,10

Planimetria indicativa della cantina

Planimetria indicativa dell'appartamento

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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Tipo fonte: annuncio immobiliare

Data contratto/rilevazione: 21/12/2018
Fonte di informazione: [Link]
[Link]
Descrizione: Appartamento P6
Indirizzo: via Bolivia
Superfici principali e secondarie: 70
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 87.000,00 pari a 1.242,86 Euro/mq
Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 78.300,00 pari a 1.118,57 Euro/mq

COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 21/12/2018
Fonte di informazione: [Link]
[Link]
Descrizione: Appartamento P4
Indirizzo: via Bolivia
Superfici principali e secondarie: 70
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 90.000,00 pari a 1.285,71 Euro/mq
Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 81.000,00 pari a 1.157,14 Euro/mq

COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 21/12/2018
Fonte di informazione: [Link]
[Link]
Descrizione: Appartamento P1
Indirizzo: via Bolivia
Superfici principali e secondarie: 70
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 92.000,00 pari a 1.314,29 Euro/mq
Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 82.800,00 pari a 1.182,86 Euro/mq

COMPARATIVO 4
Tipo fonte: atto di compravendita
Data contratto/rilevazione: 21/12/2018
Fonte di informazione: [Link]
[Link]
Descrizione: Appartamento P1

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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[Link] - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
 Espropriazioni immobiliari N. 311/2018

Indirizzo: via Bolivia

Superfici principali e secondarie: 50
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 77.000,00 pari a 1.540,00 Euro/mq
Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 69.300,00 pari a 1.386,00 Euro/mq

COMPARATIVO 5
Tipo fonte: agenzia del territorio
Data contratto/rilevazione: 21/12/2018
Fonte di informazione: Agenzia delle Entrate, Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato
Descrizione: Abitazioni di tipo economico stato di conservazione normale
Indirizzo: Periferica/INCIRANO, CALDERARA, CASSINA AMATA, VILLAGGIO AMBROSIA NO,
TANGENZIALE
Superfici principali e secondarie: 1
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 1.300,00 pari a 1.300,00 Euro/mq

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 91,10 x 1.200,00 = 109.320,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 109.320,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 109.320,00

BENI IN PADERNO DUGNANO VIALE BOLIVIA 16, QUARTIERE PERIFERICO

BOX SINGOLO
DI CUI AL PUNTO B

box singolo a Paderno Dugnano (MB), viale Bolivia 16, quartiere periferico, della superficie
commerciale di 13,00 mq per la quota di 100/100 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ).
Il bene oggetto di analisi è costituito da autorimessa sita al piano interrato di fabbricato pluripiano a
carettere residenziale. L'autorimessa è dotata di basculante ed è accessibile tramite rampa carrabile
scoperta. Durante il sopralluogo non è stato possibile accedere al box. I possibili acquirenti sono
invitati a verificare sia le dimensioni sia lo stato dei luoghi in sede di sopralluogo.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1.
Identificazione catastale:
l foglio 9 particella 282 sub. 35 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 6, consistenza 13 mq,
rendita 44,98 Euro, indirizzo catastale: VIALE BOLIVIA n. 15, piano: S1, intestato a ***
DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei
dati di superficie.
Coerenze da nord ed in senso orario: giardino comune, proprietà ferrovie Nord - Milano, box
numero 2 e corsello comune autorimesse; il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
Consistenza 13 mq; Superficie catastale totale: 13 mq.

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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 Espropriazioni immobiliari N. 311/2018

L'intero edificio sviluppa 10 piani, 9 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1972.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
mista, i più importanti centri limitrofi sono Monza (10 km) e Milano (14 km). Il traffico nella zona è
scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e
secondaria.

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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 Espropriazioni immobiliari N. 311/2018

SERVIZI
asilo nido al di sopra della media

scuola elementare buono

scuola per l'infanzia buono

scuola media inferiore al di sopra della media

scuola media superiore al di sopra della media

centro commerciale nella media

negozi al dettaglio buono

campo da calcio al di sopra della media

parco giochi nella media

verde attrezzato al di sopra della media

spazi verde al di sopra della media

municipio nella media

supermercato al di sopra della media

COLLEGAMENTI
aeroporto distante Linate 20 km - Malpensa 44 km al di sopra della media

autobus distante autobus locali 200 metri al di sopra della media

autostrada distante A4 Milano Venezia, uscita al di sopra della media

Cormano 6 km
tangenziale distante Tangenziale Nord - 2 km al di sopra della media
Paderno Dugnano
superstrada distante Milano Meda ss36 - 2 km nella media

ferrovia distante Stazione di Palazzolo Milanese, eccellente

0,1 - km

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

livello di piano: al di sotto della media

esposizione: nella media

luminosità: al di sotto della media

panoramicità: al di sotto della media

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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 Espropriazioni immobiliari N. 311/2018

stato di manutenzione generale: al di sotto della media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Il Decreto dirigente unità organizzativa, 30 luglio 2015 - 6480 - BURL Serie Ordinaria n. 34 del 19
agosto 2015, stabilisce che ai sensi dell’art. 3.4 comma c)” l’obbligo di dotazione e allegazione dell’
Attestato di Prestazione Energetica resta escluso per (…) provvedimenti di assegnazione della
proprietà o di altro diritto reale conseguenti a procedure esecutive singole o concorsuali”.
Lo scrivente dichiara l’esenzione dall’obbligo di allegazione per il decreto di trasferimento.
Delle Componenti Edilizie:
pavimentazione esterna: realizzata in battuto di scarso
cemento e asfalto. Non è stato possibile rilevare
la pavimentazione interna al box
infissi esterni: basculante realizzati in metallo

Corsello di accesso Dettaglio box

CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni
Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
Box singolo 13,00 x 100 % = 13,00

Totale: 13,00 13,00

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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Planimetria indicativa box

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1
Tipo fonte: agenzia del territorio
Data contratto/rilevazione: 21/12/2018
Fonte di informazione: Agenzia delle Entrate, Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato
Descrizione: Box singolo
Indirizzo: Periferica/INCIRANO, CALDERARA, CASSINA AMATA, VILLAGGIO AMBROSIA NO,
TANGENZIALE
Superfici principali e secondarie: 1
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 950,00 pari a 950,00 Euro/mq

COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 21/12/2018
Fonte di informazione: [Link]
[Link]
Descrizione: Box auto
Indirizzo: Paderno Dugnano
Superfici principali e secondarie: 17
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 15.000,00 pari a 882,35 Euro/mq
Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 13.500,00 pari a 794,12 Euro/mq

COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 21/12/2018
Fonte di informazione: [Link]
[Link]
Descrizione: Box auto
Indirizzo: Paderno Dugnano
Superfici principali e secondarie: 15
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 16.000,00 pari a 1.066,67 Euro/mq
Sconto trattativa: 10 %

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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Prezzo: 14.400,00 pari a 960,00 Euro/mq

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 13,00 x 900,00 = 11.700,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 11.700,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 11.700,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

“Il valore di mercato è l’Importo stimato per il quale l’immobile può essere compravenduto alla data
della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati,
indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la qua-le le parti
hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione “[1].
Le consistenze commerciali sono state desunte dalle visure e planimetrie catastali se coerenti con lo
stato dei luoghi. Le unità immobiliari sono state valutate con il Metodo Comparativo, che si basa sul
confronto fra la Proprietà e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o
correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali. I valori unitari utilizzati sono
stati desunti dal mercato immobiliare locale di riferimento adattandoli alle specifiche caratteristiche
delle Proprietà con opportuni coefficienti, (in quanto non esistono due beni immobili perfettamente
identici), tenendo conto di alcune caratteristiche generali, relative sia agli edifici che alle aree di
pertinenza che possono influenzare il valore degli immobili.
Ai comparativi, ovvero i prezzi richiesti riscontrati nel territorio di competenza, sono stati attribuiti
dei coefficienti correttivi in relazione a: appeal architettonico, posizione, piano, condizioni
manutentive, aggiungendo poi un coefficiente di deprezzamento relativo alla trattativa commerciale (-
10%), per poter paragonare i prezzi richiesti con il valore determinato. Trattandosi di una stima
finalizzata ad un esecuzione si applica una riduzione del valore del 25% imposta dal Tribunale di
Monza.
[1] International Valuation Standards IVS
Le fonti di informazione consultate sono: , osservatori del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate
Omi, TEMA, Territori, Mercati e Ambiente S.c.p.a. Azienda della Camera di Commercio di Milano, ed
inoltre: Gabetti – Tempocasa- Tecnocasa – Professionecasa – professionisti del settore.
Le fonti di informazione consultate sono: , agenzie: Paderno Dugnano, osservatori del mercato
immobiliare Agenzia del Territorio e Borsino Immobiliare, ed inoltre: Agenzie immobiliari della zona e
siti specializzati

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A appartamento 91,10 0,00 109.320,00 109.320,00

B box singolo 13,00 0,00 11.700,00 11.700,00

121.020,00 € 121.020,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 4.700,00

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 116.320,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 29.080,00
e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Riduzione per arrotondamento: €. 240,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 87.000,00
di fatto e di diritto in cui si trova:

data 31/12/2018

il tecnico incaricato
Ing. PARRAVICINI Dario

tecnico incaricato: Ing. PARRAVICINI Dario

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