C Perizia

Dott. Arch.
Monica Salvatelli
Via Settembrini n. 15 – 06073 CORCIANO (PG)
Tel 075 9660684 Cell. 333 2051146
E-MAIL: monica_salvatelli@libero.it
PEC: monica.salvatelli@archiworldpec.it
Arch. Monica Salvatelli

Via Cavalieri di Malta 68/B – 06073 CORCIANO
TRIBUNALE CIVILE
(PG) DI PERUGIA
PROCEDURA ESECUTIVA n. 195/2019 R.G. Es. Imm.

GIUDICE RELATORE: Dott.ssa GIULIA MARIA LIGNANI
Promossa da: DOVALUE SpA (mandataria di CAPITAL MORGAGE srl)

(Avv. Luca Patalini)
Contro: OMISSIS
CUSTODE: ISTITUTO VENDITE GIUDIZIARIE DI PERUGIA
PERITO: ARCH. MONICA SALVATELLI
PERIZIA DI STIMA
REDATTA SECONDO GLI
INTERNATIONAL VALUATION STANDARD
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SCHEDA SINTETICA E INDICE
Procedura Esecutiva N. 195/2019 R.G. Es. Imm.
promossa da DOVALUE SpA
DIRITTO: Piena proprieta’ pari ad 1/1 PAG 4

BENE: APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE sito al piano primo di un
fabbricato di maggiore consistenza senza ascensore, composto da
soggiorno con angolo cottura, bagno finestrato, due camere e un PAG 4-5
terrazzo oltre al fondo sito al piano seminterrato del medesimo immobile.
UBICAZIONE: Via Quirino n. 84 Loc. Villa Pitignano Perugia
LOTTO: LOTTO UNICO PAG. 9
DATI CATASTALI: COMUNE DI PERUGIA PAG. 4
FG. PART.LLA CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA SUP. CAT. RENDITA
179 37 sub 7 A/2 4 4,5 vani 96 mq 290,51 €
DIFFERENZE RISPETTO AL PIGNORAMENTO: NESSUNA
OCCUPAZIONE: LIBERO PAG. 6
IRREGOLARITA’ URBANISTICHE: NESSUNA PAG. 8-9
DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEI BENI: PAG. 10
SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE: NESSUNA PAG. 7
CRITERIO DI STIMA: MARKET COMPARISON APPROCH PAG. 12-16
VALORE DI MERCATO: 67'263,62 € PAG. 16-19
PREZZO A BASE D’ASTA: 63’900,00 € PAG. 19
VENDIBILITA’: MEDIA
1
Giudice: Dott.ssa Giulia Maria Lignani
Perito: Arch. Monica Salvatelli
Custode: IVG Perugia
PREMESSA
Io sottoscritta Dott. Arch. Monica Salvatelli domiciliata a Corciano in Via Settembrini n.
15, iscritta all’Ordine degli Architetti della Provincia di Perugia al n. 1369 e all’Albo dei
Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Perugia al n. 2787, in data 03/12/2019
venivo nominata “esperto valutatore” nella procedura esecutiva N. 195/2019 R.G. ES.
(ALLEGATO 1) e in data 10/12/2019 accettavo l’incarico e prestavo il giuramento di rito
in modalità telematica.
Il Giudice dell’Esecuzione Dott.ssa Giulia Maria Lignani con il Decreto di fissazione
di udienza ex art. 569 c.p.c. la S.V.I. conferiva il mandato che si articola nei quesiti
riportati nell’ALLEGATO 1 e disponeva che l’esperto inviasse copia della relazione ai
creditori procedenti o intervenuti e al debitore e provvedesse al deposito telematico
presso la Cancelleria del Giudice dell’Esecuzione nel termine di almeno 30 giorni prima
dell’udienza fissata per il giorno 11/03/2020 ore 9.10 ovvero entro il 10/02/2019;
disponeva inoltre che il perito intervenisse all’udienza fissata per rendere i necessari
chiarimenti, come espressamente previsto dall’art. 173 bis disp. att. c.p.c., nel caso di
invio di note di osservazioni da parte dei creditori o del debitore.
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA
Io sottoscritta in adempimento all'incarico ricevuto, esaminavo in primis il
fascicolo telematico, verificavo la completezza dei documenti relativi all'Esecuzione
Immobiliare in oggetto e compilavo la check list come da linee guida del CSM;
procedevo quindi a contattare il custode (Istituto Vendite Giudiziarie di Perugia) e
concordavamo di eseguire il primo accesso e iniziare le operazioni peritali il giorno
venerdì 17 gennaio 2020 alle ore 14.30 presso i beni pignorati siti a Perugia in Via
Quirino n. 84 (loc. Villa Pitignano), ne davo comunicazione al creditore procedente e alla
debitrice rispettivamente a mezzo PEC e Raccomandata R/R (ALLEGATO 2).
In data 17 gennaio 2020 alle ore 14.30 mi recavo presso i beni pignorati siti a
Perugia in loc. Villa Pitignano Via Quirino n. 84 e unitamente al Sig. Fabio Affricani
2
(dipendente dell’IVG di Perugia) constatavo che nessuno era presente nell’unità
immobiliare pignorata, che la cassetta delle lettere risultava non svuotata da molto
tempo e che il campanello del portone di ingresso non funzionava; prendevamo
informazioni dagli inquilini dell’immobile e da altri vicini di casa, i quali ci comunicavano
che i debitori avevano lasciato l’appartamento da alcuni anni e che erano tornati in Perù
e da allora l’unità immobiliare era rimasta disabitata.
In data 21 gennaio 2020 comunicavo al giudice istruttore Dott.ssa Giulia Maria
Lignani quanto rilevato in sede di sopralluogo e che conseguentemente intendevo
procedere ad accesso forzoso agli immobili pignorati. Prendevo quindi contatti con la
Ditta Valeri Service srl e con il Comando dei Carabinieri di Ponte San Giovanni e
concordavamo di accedere agli immobili pignorati il giorno 06/02/2020 alle ore 15.00 ne
davo comunicazione al custode (IVG di Perugia) e all’avvocato di parte creditrice
(ALLEGATO 3).
In data 06 febbraio 2020 alle ore 15.00 accedevo agli immobili pignorati insieme
al Sig. Fabrizio Cetra (dipendente dell’IVG di Perugia) con l'ausilio di un fabbro,
procedevo ad effettuare il rilievo fotografico e planimetrico onde verificarne la
corrispondenza catastale ed edilizia e consegnavo le nuove chiavi dell’unità immobiliare
al Sig. Fabrizio Cetra (IVG di Perugia) in qualità di custode dei beni pignorati.
Le operazioni peritali hanno inoltre avuto il seguente calendario:
1) in data 05/12/2019 e 05/02/2020 effettuavo ricerche e visure di natura catastale
presso l’Agenzia del Territorio di Perugia ed ispezioni di natura ipotecaria presso il
Servizio di Pubblicità Immobiliare di Perugia in modalità telematica;
2) in data 02/01/2020 presentavo istanza di accesso agli atti all’Ufficio Urbanistica del
Comune di Perugia per la ricerca dei precedenti edilizi e del certificato di agibilità degli
immobili pignorati;
3) in data 05/02/2020 presso l’Ufficio Urbanistica del Comune di Perugia prendevo
visione ed estraevo copia dei precedenti edilizi degli immobili pignorati;
3
Svolti tutti gli accertamenti tecnici ed amministrativi necessari la sottoscritta ritiene di
poter riassumere il proprio operato con la seguente
RELAZIONE PERITALE
redatta secondo i criteri stabiliti dagli I.V.S. (International Valuation Standard)
al fine di determinare il più probabile valore di mercato dei beni immobili in oggetto e nel
quale espone tutti gli elementi di consistenza e di fatto richiesti dal G. Es. e che si
articola nei punti contenuti nel quesito stabilito dalla S.V.I.,
1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA
Il pignoramento immobiliare eseguito a favore di CAPITAL MORTGAGE srl (C.F.
09218891001) con atto giudiziario del 04/07/2019 Rep. 3035, trascritto il 26/07/2019,
Registro Particolare 13414 Registro Generale 18921 riguarda i:
A) diritti di piena proprietà in ragione di ½ ciascuno spettanti ad
OMISSIS su:
APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE CON FONDO SITO A PERUGIA in Loc. Villa
Pitignano Via Quirino n. 84 censito al Nuovo Catasto Edilizio Urbano dello stesso
Comune come di seguito descritto:
FG. PART.LLA CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA SUP. CAT. RENDITA
179 37 sub 7 A/2 4 4,5 vani 96 mq 290,51 €
Spettano inoltre all’unità immobiliare:
- i diritti sui beni comuni non censibili identificati al Foglio 179 Part.lla 37 sub 5
(disimpegno e scala);
- una servitù pedonale sulla particella 260 del Foglio 179 (piazzale antistante
l’immobile);
4
2) ELENCAZIONE E DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI PIGNORATI
A) L’APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE sito a Perugia in località Villa Pitignano
Via Quirino n. 84, è situato al piano primo di un fabbricato di maggiore consistenza
senza ascensore costituito da due sole unità immobiliari, l’immobile è adiacente alla
diga del Fiume Tevere.
Si accede all’unità immobiliare pignorata salendo le scale comuni esterne posizionate
sul prospetto sud-ovest, che si affaccia su Via Quirino, le quali conducono ad un
pianerottolo comune sito al piano rialzato, nel quale è collocato il portone di ingresso
oltre il quale, una scala di n. 17 gradini conduce all’unità immobiliare in questione sita al
primo piano (Coordinate Geografiche 43°08'36.2"N 12°27'23.1 "E 43.143385,
12.456404).
Caratteristiche di zona: Zona est di Villa Pitignano situata a circa 12 km da Perugia,
presenta prevalente carattere residenziale con scarsa presenza di parcheggi, in
particolare l’area antistante il fabbricato è di proprietà privata e l’immobile ha solo una
servitù pedonale, non ci sono parcheggi pubblici nelle immediate vicinanze.
Il fabbricato ricade in zona sottoposta a vincolo paesaggistico di cui al D.Lgs 42/2004.
Principali collegamenti pubblici: Aeroporto Internazionale dell’Umbria a km 9, stazione
autobus 600 ml, stazione ferroviaria di Ponte San Giovanni 10 km.
Confini: OMISSIS, parti comuni salvo altri.
L’unità immobiliare pignorata fa parte di un fabbricato risalente presumibilmente agli
anni ’30 ristrutturato a partire dagli anni ’90 dalla Società OMISSIS per destinarlo ad
alloggio del custode della centrale idroelettrica.
L’immobile è costruito in adiacenza ad altro immobile e situato tra il fiume Tevere, Via
Quirino e una corte privata di altra proprietà, presenta struttura portante mista in
muratura e c.a., le facciate sono intonacate e tinteggiate, gli infissi interni e le persiane
sono in legno, gli impianti sono di tipo autonomo allacciati alle reti pubbliche.
5
IL FONDO di circa 21 mq è situato al piano seminterrato, un portone in ferro situato in
prossimità del muro di contenimento del fiume Tevere accede ad un ampio disimpegno
nel quale è situata la porta di ingresso al fondo.
Il tutto è meglio identificabile nell’estratto di mappa, nelle planimetrie catastali
(ALLEGATO 5), nella planimetria quotata con punti di presa fotografici
(ALLEGATO 6) e nella documentazione fotografica (ALLEGATO 7).
3) VERIFICA TITOLI DI PROPRIETA’, EVENTUALI DIRITTI DI

COMPROPRIETA’ O ALTRI DIRITTI PARZIALI
L’APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE sito a a Perugia in Loc. Villa Pitignano Via
Quirino n. 84 piano primo censito al N.C.E.U. del Comune di Perugia al Foglio 179
Part.lla 37 sub 7 (ex 4) risulta di proprietà dei Sig. OMISSIS in ragione di 1/2 di piena
proprietà ciascuno in regime di comunione legale dei beni in forza di atto di acquisto
dall’ OMISSIS a rogito Notaio Fabi Antonio del 31/05/2005 Rep. 55557/14390 trascritto
a Perugia il 03/06/2005 ai n. 18951/11131 (nota di trascrizione all’ALLEGATO 9).
4) STATO DI POSSESSO O DI OCCUPAZIONE DEI BENI
L’APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE sito a Perugia in Loc. Villa Pitignano Via
Quirino n. 84 piano primo censito al N.C.E.U. del Comune di Perugia al Foglio 179
Part.lla 37 sub 7 al momento del sopralluogo risultava libero e in stato di abbandono da
vari anni.
5) FORMALITA’, VINCOLI E ONERI CHE RESTERANNO A CARICO

DELL’ACQUIRENTE E QUELLI DA CANCELLARE E NON OPPONIBILI
ALL’ACQUIRENTE
La sottoscritta ha eseguito le ispezioni presso l’Agenzia del Territorio, Servizio di
Pubblicità Immobiliare in data 05/12/2019 in base ai dati catastali degli immobili
pignorati, pertanto è stato accertato che a tutto il giorno 04/12/2019 risultano le seguenti
trascrizioni ed iscrizioni (ALLEGATO 8):
6
Iscrizioni al 04/12/2019
➢ R.P. 4310 R.G. 18955 del 03/06/2005 – Rep. 55558 del 31/05/2005 ipoteca
volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo;
Trascrizioni al 04/12/2019
➢ R.P. 11131 R.G. 18951 del 03/06/2005 – Rep. 55557/14390 del 31/05/2005 atto tra
vivi – compravendita;
➢ R.P. 13414 R.G. 18921 del 26/07/2019 – Rep. 3035 del 04/07/2019 atto esecutivo o
cautelare – verbale di pignoramento immobili;
➢ R.P. 906 R.G. 1187 del 16/01/2001 – Rep. 261438 del 30/12/2000 atto tra vivi –
compravendita – annotazione n. 1146 del 20/04/2001 (quietanza);
compravendita;
compravendita;
6) EVENTUALI SPESE FISSE DI GESTIONE O MANUTENZIONE,

STRAORDINARIE E CONDOMINIALI
I beni pignorati non fanno parte di un condominio, il fabbricato è privo di ascensore e la
pulizia del pianerottolo e delle scale esterne è eseguita dai proprietari.
7) PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO
Dai pubblici registri immobiliari risultano i seguenti passaggi di proprietà degli immobili
pignorati:
I Sig.ri OMISSIS hanno assunto la piena proprietà in ragione di 1/2 ciascuno dei beni
pignorati in regime di comunione legale dei beni siti a Perugia in Via Quirino n. 84 in
forza di atto di acquisto dall’ OMISSIS a rogito Notaio Fabi Antonio di Gualdo Tadino in
data 31/05/2005 Rep. 55557/14390 trascritto a Perugia il 03/06/2005 ai n. 18951/11131;
l’OMISSIS aveva assunto la piena proprietà in forza di atto di acquisto dalla Società
OMISSIS a rogito Notaio Vella Ortensia Maria di Spoleto in data 18/01/2002 Rep. 16263
trascritto a Perugia il 08/02/2002 ai n. 3427/2540;
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La OMISSIS aveva assunto la piena proprietà in forza di atto di acquisto dalla OMISSIS
srl a rogito Notaio Antonioni Giancarlo di Perugia in data 28/02/2001 Rep. 262220
trascritto a Perugia il 15/03/2001 ai n. 6095/4326;
La OMISSIS aveva assunto la piena proprietà in forza di atto di acquisto dalla Società
OMISSIS a rogito Notaio Antonioni Giancarlo di Perugia in data 30/12/2000 Rep.
261438 trascritto a Perugia il 16/01/2001 ai n. 1187/906;
La OMISSIS aveva assunto la piena proprietà in forza di atto di acquisto a rogito Notaio
Briganti Mario di Perugia in data 12/06/1985 Rep. 116922/16199 registrato a Perugia il
02/07/1985 n. 4927;
8) REGOLARITA’ URBANISTICA DEI BENI PIGNORATI
Sulla base delle informazioni assunte dalla scrivente presso i competenti uffici del
Comune di Perugia per gli immobili oggetto di pignoramento risultano i seguenti
precedenti edilizi (ALLEGATO 10):
- Autorizzazione n. 830 del 16/05/2005 su istanza del 20/04/2005 Prot. 67044
presentata da OMISSIS per il rinnovo della Concessione Edilizia n. 1642 del 10/10/01 e
variante ai lavori di ristrutturazione e risanamento conservativo di un edificio unifamiliare
sito in Ponte Felcino;
- Autorizzazione n. 231 del 16/02/2004 su istanza del 13/01/2004 Prot. 5821
presentata da OMISSIS per il rilascio dell’Autorizzazione di cui all’art. 151 del D.Lgs.
29/10/1999 n. 490 per diversa distribuzione degli spazi interni su fabbricato su
fabbricato unifamiliare sito in Perugia Loc. Villa Pitignano;
- Autorizzazione Paesaggistica e Concessione Edilizia n. 1642 del 10/10/2001 su
istanza del 01/02/2001 Prot. 12377 presentata dalla OMISSIS per il completamento dei
lavori di ristrutturazione e risanamento conservativo di un edificio unifamiliare posto in
Perugia Loc. Villa Pitignano già assentiti con C.E. 2741 del 28/11/1194 e successiva
variante n. 1513 del 26/07/1995;
8
- Concessione a Costruire n. 1513 del 26/07/1995 su istanza del 20/05/1995 Prot.
45226 presentata da OMISSIS per i lavori di variante al progetto di restauro e
risanamento conservativo di un fabbricato posto in Perugia loc. Villa Pitignano già
autorizzato con C.E. 2741 del 28/11/1994;
- Concessione a Costruire n. 2741 del 28/11/1994 su istanza del 09/04/1994 Prot.
24731 presentata da OMISSIS per i lavori di restauro e risanamento conservativo di un
fabbricato posto in Perugia loc. Villa Pitignano;
- Certificato di agibilità n. 244 del 22/07/2005 rilasciato alla OMISSIS per l’immobile
sito in Via Quirino n. 84 censito al Foglio 179.
Sulla base dei titoli abilitativi sopra citati e delle planimetrie catastali, posso affermare
che l’immobile in questione è conforme urbanisticamente, per quanto riguarda il
catasto, il vano guardaroba situato in cima alle scale non è stato realizzato ma ciò non
incide sul valore catastale o sulla superficie dell’immobile.
9) FORMAZIONE DEI LOTTI
Dopo aver esaminato la consistenza e le caratteristiche dei beni colpiti dal
pignoramento, la sottoscritta CTU ritiene opportuno proporre la vendita in un unico lotto:
LOTTO UNICO: Comune di Perugia (PG) – Diritti di piena proprietà pari ad ½
ciascuno spettanti ad OMISSIS su APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE sito in Loc.
Villa Pitignano Via Quirino n. 84 al Piano Primo di un fabbricato di maggiore
consistenza senza ascensore, composto da soggiorno con angolo cottura, un
bagno finestrato, due camere e un terrazzo oltre al fondo sito al piano
seminterrato del medesimo immobile.
10) DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI IMMOBILI PIGNORATI
9
L’APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE sito a Perugia in località Villa Pitignano Via
Quirino n. 84, è situato al piano primo di un fabbricato di maggiore consistenza senza
ascensore costituito da due sole unità immobiliari.
L’edificio, di cui fa parte l’unità immobiliare pignorata, è adiacente alla diga del Fiume
Tevere, risale presumibilmente agli anni ’30 ed è costruito in adiacenza ad un altro
immobile, è situato tra il fiume Tevere, Via Quirino e una corte privata di altra proprietà.
L’intero fabbricato è stato ristrutturato a partire dagli anni ’90 dalla Società OMISSIS per
destinarlo ad alloggio del custode della centrale idroelettrica; presenta struttura portante
mista in muratura e c.a., le facciate sono intonacate e tinteggiate, gli infissi interni e le
persiane sono in legno, gli impianti sono di tipo autonomo allacciati alle reti pubbliche.
L’area antistante il fabbricato, dal quale si accede, è di proprietà privata e l’immobile ha
solo una servitù pedonale, non ci sono parcheggi pubblici nelle immediate vicinanze.
Si accede all’unità immobiliare pignorata salendo le scale comuni esterne ubicate sul
prospetto sud-ovest, che si affaccia su Via Quirino, le quali conducono ad un
pianerottolo comune sito al piano rialzato, nel quale è collocato il portone di ingresso
oltre il quale, una scala di n. 17 gradini conduce all’unità immobiliare in questione sita al
primo piano.
L’appartamento si apre sulla zona giorno con angolo cottura, una porta conduce ad un
disimpegno dal quale si accede al bagno finestrato e a due camere; un porta finestra
situata nella zona giorno consente di accedere al terrazzo.
L'unità immobiliare presenta pavimenti in ceramica monocottura, il bagno presenta
pavimenti e rivestimenti in ceramica, le porte sono in legno tamburato, l’impianto di
riscaldamento è di tipo autonomo con radiatori in alluminio e caldaia situata nell’angolo
cottura.
Le finiture e gli impianti risalgono agli anni ’90 e sono di tipo economico-popolare,
l’appartamento risulta abbandonato da vari anni, tutte le utenze erano staccate e quindi
non è possibile conoscere il corretto funzionamento degli impianti.
10
IL FONDO di circa 21 mq è situato al piano seminterrato, un portone in ferro situato in
prossimità del muro di contenimento del fiume Tevere accede ad un ampio disimpegno
nel quale è situata la porta di ingresso al fondo, porta che, al momento del sopralluogo è
risultata priva di serratura.
Il tutto è meglio identificabile nell’estratto di mappa, nelle planimetrie catastali
(ALLEGATO 5), nella planimetria quotata con punti di presa fotografici
(ALLEGATO 6) e nella documentazione fotografica (ALLEGATO 7).
Le superfici nette dei singoli locali e la Superficie Esterna Lorda, riassunte nella tabella
sottostante ed espresse in mq, sono state rilevate a seguito delle misurazioni effettuate
durante il sopralluogo.
Per il computo delle superfici accessorie e di ornamento, sono stati utilizzati i seguenti
rapporti mercantili (o criteri di ponderazione), conformi alla Norma UNI 10750:2005:
Terrazzi 25%
Cantine/Fondi 20%
AMBIENTE SUP. NETTA COEFF. SUP. COMM. MANUTEN. ESPOS.

SOGGIORNO/ANG.COTT. 32,49 1,18 38,47 MEDIOCRE NORD-EST
DISIMPEGNO 2,80 1,18 3,31 MEDIOCRE …
BAGNO 4,33 1,18 5,13 MEDIOCRE NORD-EST
CAMERA 11,60 1,18 13,73 MEDIOCRE NORD-EST
CAMERA 15,57 1,18 18,43 MEDIOCRE SUD-OVEST
SCALE 5,58 1,18 6,61 MEDIOCRE …
TOTALE SUP. UTILI 72,37
SUPERFICIE ESTERNA LORDA 85,68
TERRAZZO 18,29 0,25 4,57 MEDIOCRE

FONDO 20,96 0,20 4,19 MEDIOCRE
TOTALE SUP. NON RESIDENZIALE 39,25 8,76
11) SPESE CONDOMINIALI
I beni pignorati non fanno parte di un condominio, il fabbricato è privo di ascensore e la
pulizia del disimpegno comune e delle scale esterne è eseguita dai proprietari.
11
12) CRITERI DI STIMA E VALORE DEI BENI PIGNORATI
Criteri di stima
L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il
valore di stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la
valutazione, avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la
promuove, in relazione al complesso di rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il
bene, il servizio o il diritto oggetto di valutazione.
Il presente RAPPORTO DI VALUTAZIONE è finalizzato alla determinazione del “più
probabile valore in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in condizioni di
vendita forzata” nell’ambito delle procedure esecutive.
Per determinare il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata, come
valore derivato dal più probabile valore in regime di libero mercato, si prendono in
esame i differenziali esistenti, al momento della stima, fra l’ipotetica vendita
dell’immobile in esame in libero mercato, rispetto alla vendita forzosa implicita alla
procedura esecutiva.
Basi del valore
Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 -
IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito
come segue:
“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può
essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore,
essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo
un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con
eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione”.
Secondo le Linee Guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle
esposizioni creditizie (edizione OS/2011 R.1.2) il valore di mercato viene così definito:
12
“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in
un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali
condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della
quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza
alcuna costrizione”.
Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 2,
nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito come
segue:
“Il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è
costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di
marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore
di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla
natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essere
intrapreso un marketing appropriato".
Il valore di vendita forzata secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli
immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (edizione OS/2011 - Appendice A.l.5.l)
viene così definito: "Il valore di vendita forzata è l'importo che si può ragionevolmente
ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi
di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato."
Metodo M.C.A. (Market Comparison Approach)
Allo scopo di definire il più probabile valore di mercato dei beni pignorati è stato
utilizzato il metodo del confronto di mercato M.C.A. (Market Comparison Approach)
che fa parte delle stime pluri-parametriche in base agli I.V.S. (International Valuation
Standard).
Il procedimento per M.C.A. si fonda sul principio elementare che il prezzo del bene da
stimare sarà fissato dal mercato immobiliare nello stesso modo con cui il mercato
medesimo ha fissato il valore degli immobili di cui si conosce il prezzo.
13
Per la legge di Jevons, se due immobili presentano le stesse caratteristiche di
formazione del valore sia dal punto di vista qualitativo che quantitativo il prezzo fissato
dal mercato sarà il medesimo.
Il metodo M.C.A. utilizzato:
- Consente di trovare il valore che si ricerca mettendo a confronto il bene che è
oggetto di stima ed altri beni che verranno chiamati “COMPARABILI”, simili per
caratteristiche intrinseche ed estrinseche e appartenenti allo stesso segmento di
mercato, che sono stati oggetto di recenti compravendite di cui è conosciuto il
prezzo attraverso l’acquisizione dell’atto di compravendita con allegate planimetrie;
- È un metodo logico che mette a comparazione le varie caratteristiche tecnico-
economiche degli immobili che sono presi a confronto. Viene utilizzato come base
del confronto tra i prezzi marginali che rappresentano la variazione del prezzo del
valore della caratteristica presa in considerazione;
- Si basa sulla tesi per il quale il mercato stabilirà il prezzo dell’immobile da stimare
allo stesso modo dei prezzi già fissati per gli immobili simili.
Valore di mercato attribuito
Si ritiene che la destinazione attuale dei beni pignorati, considerata la localizzazione e la
tipologia degli stessi sia la più naturale economicamente e la più ordinaria.
Per poter utilizzare il metodo M.C.A. sono stati ricercati e reperiti beni simili che
chiamerò COMPARABILI, identificati per tipologia edilizia e costruttiva dei quali
conosciamo il prezzo di mercato, comparabili che verranno messi a confronto con il
bene oggetto di stima chiamato SUBJECT (Lotto di vendita).
Tali comparabili sono stati verificati, valutati e ritenuti affidabili: in particolare sono
riuscita a trovare COMPARABILI situati nello stesso quartiere di cui fa parte il bene
pignorato.
Specifico di seguito i termini che verranno utilizzati:
14
- con “prezzo marginale” viene indicato il “prezzo che varia al variare della
caratteristica e si determina a seconda del caso proposto con una formula
matematica appropriata”;
- Con “superficie esterna lorda SEL” viene indicata “l’area di un edificio delimitato
da elementi perimetrali esterni verticali, misurata esternamente su ciascun piano
fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m. 1,5 dal pavimento”; la SEL è
data dalla somma della superficie utile netta interna calpestabile (100%), dalla
superficie occupata dalle pareti divisorie interne e perimetrali esterne (100%) e dalle
superfici delle pareti perimetrali confinanti (50%), viene anche definita Superficie
Convenzionale Vendibile secondo la Norma ex UNI 10750:2005;
- Con “rapporto mercantile” viene indicato “il rapporto tra il prezzo unitario della
superficie secondaria ed il prezzo unitario della superficie principale, viene anche
chiamato coefficiente di ponderazione;
Il concetto base dell’MCA è quello di effettuare degli aggiustamenti sistematici al fine di
eliminare le differenze tra i comparabili ed il bene oggetto di stima, in pratica se il bene
comparabile ha una superficie maggiore a quello oggetto di stima gli andrò a sottrarre
un valore pari alla differenza tra la superficie del bene oggetto di stima e il comparabile,
analogo ragionamento si effettuerà per le superfici secondarie e per tutte le altre
caratteristiche prese in esame.
Il risultato finale sarà quello di avere due o più valori del subject (bene oggetto di stima)
e non più dei comparabili, la media dei valori così trovati costituirà il valore che andrò ad
attribuire al Lotto dopo aver verificato che la discordanza tra i valori trovati non sia
superiore al 10%.
Come stabilito dagli IVS per la determinazione del valore di mercato del mio subject
(LOTTO DI VENDITA) applicando il Market Comparison Approch ho preso in esame le
seguenti caratteristiche quantitative: prezzo totale, data di vendita, superficie
15
principale, superfici secondarie (terrazzi, garage, fondi, soffitte etc.), numero di servizi
igienici, livello di piano e stato di manutenzione.
Per le caratteristiche dei COMPARABILI rimando all’ALLEGATO 11 (foto esterne,
estremi dell’atto di compravendita, caratteristiche e planimetria catastale,).
Qui di seguito riporto una sintesi dei calcoli effettuati per la determinazione del valore di
mercato del lotto in vendita:
LOTTO UNICO
VALUTAZIONE IMMOBILIARE
REDATTA APPLICANDO IL
M A R K E T C O M P A R I S O N A P P R O C H (I V S)
TABELLA DEI COMPARABILI

DATA
IDENTIF. R.P. / R.G. NOTAIO FG. PARTICELLE PREZZO
COMPRAV.
Caiazza
COMP. A 28/03/2018 6042/8599 179 621 SUB 6 E SUB 20 110'000,00 €
Alfredo
Caiazza
COMP. B 08/06/2018 10259/14616 179 209 SUB 13 E SUB 8 38'000,00 €
Alfredo
Caiazza
COMP. C 02/04/2019 6045/8525 179 127 SUB 18 E SUB 17 90'000,00 €
Alfredo
Galletti
COMP. D 25/11/2019 20640/29298 179 209 SUB 12 E SUB 7 37'000,00 €
Marco
TABELLA DATI
SUBJECT COMPARABILI
PREZZO E
CARATTERISTICHE LOTTO
UNITA' A UNITA' B UNITA' C UNITA' D
UNICO
STRADA PONTE STRADA PONTE STRADA PONTE STRADA PONTE
VIA QUIRINO FELCINO FELCINO FELCINO FELCINO
UBICAZIONE
84 PONTE PONTE PONTE PONTE
PATTOLI 13/G PATTOLI 11/M PATTOLI 13/A PATTOLI 11/M
PREZZO ??? € 110'000,00 € 38.000,00 € 90.000,00 € 37.000,00
DATA (QUANTI MESI FA) 0 23 20 10 3
SUPERFICIE PRINCIP. (SEL) 85,68 118,61 58,94 83,33 64,75
SUPERFICIE TERRAZZI 18,29 24,50 7,63 7,86 8,78

SUPERFICIE
CANTINE/FONDI 20,96 0,00 0,00 28,92 0,00
SUPERFICIE GARAGE 0,00 19,00 26,00 0,00 25,00

16
SUP. SOFFIT. con H >1,50
ml 0,00 0,00 0,00 27,48 0,00
N. SERVIZI IGIENICI 1 2 1 1 1
1 1 1 1 1
Senza senza senza senza senza
LIVELLO DI PIANO
ascensore ascensore ascensore ascensore ascensore
MANUTENZIONE 1 2 0 2 0
RAPPORTI MERCANTILI
- Saggio annuo di rivalutazione del prezzo: 0,00 % (I prezzi degli immobili per la
zona in esame ricavati dai valori della Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari
(OMI) pubblicato dall’Agenzia delle Entrate e dal Listino dei prezzi degli immobili
pubblicato dalla Camera di Commercio di Perugia (Borsa Immobiliare dell’Umbria)
indicano un’assenza di variazione dei prezzi delle compravendite negli ultimi due
anni, ciò dimostra che siamo in una fase stagnante del mercato immobiliare;
- Rapporto mercantile Terrazzi: 0,25
- Rapporto mercantile Cantine/Fondi: 0,20
- Rapporto mercantile Soffitta: 0,20
- Rapporto mercantile Garage: 0,50
- Livello di piano: tutti i comparabili si trovano sullo stesso piano
- Servizi Igienici: Cserv = C x (1-t/n) (dove C=costo a nuovo di un bagno; t= vetustà;
n: vita media di un bagno: C= 9'000,00 €, t= 20 anni, n= 30 anni)
- Stato di manutenzione: 4 livelli (0: pessimo 1: mediocre; 2: normale; 3: ottimo)
ANALISI PREZZI MARGINALI
COMPARABILI
PREZZO E CARATTERISTICHE
UNITA' A UNITA' B UNITA' C UNITA' D
17
STRADA STRADA
STRADA STRADA
PONTE PONTE
PONTE PONTE
FELCINO FELCINO
UBICAZIONE FELCINO FELCINO
PONTE PONTE
PONTE PONTE
PATTOLI PATTOLI
PATTOLI 13/G PATTOLI 13/A
11/M 11/M
PREZZO € 110'000,0 € 38.000,00 € 90.000,00 € 37.000,00

SUPERFICIE COMPARATA CON I RAPPORTI
134,24 73,85 96,58 79,45
MERCANTILI
CALCOLO PREZZO MARGINALE SUPERFICIE
PRINCIPALE 819,46 € 514,57 € 931,92 € 465,73 €
PREZZO TOTALE/SUP. TOTALE COMPARATA
PREZZO MARGINALE SUPERFICIE PRINCIPALE
465,73 € 465,73 € 465,73 € 465,73 €
VALORE MINIMO DI QUELLI CALCOLATI SOPRA
PREZZO MARGINALE TERRAZZI:
PREZZO MIN SUP. PRINC. x RAPP. MERCANT. 116,43 € 116,43 € 116,43 € 116,43 €
(0,25)
PREZZO MARGINALE CANTINA:
(0,20)
PREZZO MARGINALE GARAGE:
(0,50)
PREZZO MARGINALE SOFFITTA:
(0,20)
PREZZO MARGINALE
FINITURE/MANUTENZIONE: VALORE 20'000,00 € 20'000,00 € 20'000,00 € 20'000,00 €
NECESSARIO PER PASSARE AL LIV. SUP.
PREZZO MARGINALE SERVIZI IGIENICI: PREZZO
3'000,00 € 3'000,00 € 3'000,00 € 3'000,00 €
A NUOVO x (1-(vetustà/vita)
TABELLA DI VALUTAZIONE e
INDIVIDUAZIONE DEL VALORE DEL LOTTO UNICO (SUBJECT)
PREZZO E COMPARABILI
CARATTERISTICHE UNITA' A UNITA' B UNITA' C UNITA' D
STRADA PONTE STRADA PONTE STRADA PONTE STRADA PONTE
UBICAZIONE FELCINO PONTE FELCINO PONTE FELCINO PONTE FELCINO PONTE
PATTOLI 13/G PATTOLI 11/M PATTOLI 13/A PATTOLI 11/M
PREZZO € 110'000,00 € 38.000,00 € 90.000,00 € 37.000,00
SUPERFICIE PRINCIPALE -15'336,52 € 12'453,65 1'094,47 € 9'747,75 €
SUPERFICIE TERRAZZI -723,05 € 1'241,17 € 1'214,39 € 1'107,28 €

PREZZO MARGINALE
1'952,34 € 1'952,34 € -741,44 € 1'952,34 €
CANTINA
PREZZO MARGINALE GARAGE -4'424,44 € -6'054,20 € 0,00 € -5'821,64 €

PREZZO MARGINALE
0,00 € 0,00 € -2'559,66 € 0,00 €
SOFFITTA
PREZZO MARGINALE
-20'000,00 € 20'000,00 € -20'000,00 € 20'000,00 €
FINITURE/MANUTENZIONE
18
PREZZO MARGINALE SERVIZI
-3'000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
IGIENICI
PREZZI CORRETTI RISPETTO
68'468,33 67'592,66 69'007,76 63'985,73
AL SUBJECT
VALORE MEDIO DEL LOTTO CON M.C.A. € 67'263,62
DIVERGENZA 7,85 %
LOTTO 1: VALORE DI MERCATO ATTRIBUITO
In relazione all’identificazione catastale, alla consistenza dei beni pignorati, agli
strumenti urbanistici, alle caratteristiche strutturali e tipologiche, allo stato d’uso e di
conservazione, all’epoca di costruzione, alle potenzialità commerciali dell’immobile, al
diritto in vendita (elementi stimati applicando il Market Comparison Approch) si ritiene
ragionevole stimare il valore di mercato del LOTTO 1 in € 67'263,62.
Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del 5% per la differenza di applicazione degli oneri tributari 3’363,18 €

su base reale e non su base catastale, per assenza di garanzia da vizi
e difetti
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale nessuna
LOTTO 1: PREZZO A BASE D’ASTA DELL’IMMOBILE
In relazione al valore di mercato sopra attribuito utilizzando il Market Comparison
Approch (€ 67'263,62), alle detrazioni da applicare conseguenti agli oneri tributari
calcolati su base reale e non su base catastale, all’assenza di garanzia da vizi e difetti
(3’363,18 €) si ritiene corretto stabilire in € 63’900,44 arrotondati a 63'900,00 €
(sessantatremilanovecentoeuro/00) il prezzo a base d’asta dell’immobile.
13) VALUTAZIONE EVENTUALI QUOTE INDIVISE, DIVISIBILITA’ DEI BENI
19
Nel caso in oggetto non ci sono quote indivise in quanto viene venduta la piena
proprietà per tutti i lotti.
Trattasi di una unità immobiliare con fondo quindi non è necessaria alcuna divisione.
La sottoscritta CTU ritenendo di avere compiutamente svolto l’incarico ricevuto,
rimanendo a completa disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare e
ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordata, rassegna la propria relazione peritale
composta da n. 20 pagine (1 facciata) dattiloscritte con mezzi informatici oltre allegati.
Corciano, 10/02/2020
Il Perito Arch. Monica Salvatelli
ELENCO ALLEGATI RG.ES 195/2019
20
ALLEGATO 1: NOMINA DI ESPERTO DA PARTE DEL GIUDICE ISTRUTTORE;
ALLEGATO 2: LETTERA PER L’INIZIO DELLE OPERAZIONI PERITALI;
ALLEGATO 3: COMUNICAZIONE ACCESSO FORZOSO E RICHIESTA AUSILIO

DELLA FORZA PUBBLICA;
ALLEGATO 4: VISURE STORICHE;
ALLEGATO 5: ESTRATTO DI MAPPA E PLANIMETRIE CATASTALI;
ALLEGATO 6: PLANIMETRIA QUOTATA CON PUNTI DI PRESA FOTOGRAFICI;
ALLEGATO 7: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA;
ALLEGATO 8: ISPEZIONE IPOTECARIA DEI BENI PIGNORATI;
ALLEGATO 9: NOTA DI TRASCRIZIONE DELL’ATTO DI PROVENIENZA;
ALLEGATO 10: PRECEDENTI EDILIZI E CERTIFICATO DI AGIBILITA’;
ALLEGATO 11: COMPARABILI (DATI, FOTO E PLANIMETRIE CATASTALI);
21

C Perizia

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Dott. Arch.

Arch. Monica Salvatelli

PROCEDURA ESECUTIVA n. 195/2019 R.G. Es. Imm.

Promossa da: DOVALUE SpA (mandataria di CAPITAL MORGAGE srl)

CUSTODE: ISTITUTO VENDITE GIUDIZIARIE DI PERUGIA

PERITO: ARCH. MONICA SALVATELLI

INTERNATIONAL VALUATION STANDARD

DIRITTO: Piena proprieta’ pari ad 1/1 PAG 4

UBICAZIONE: Via Quirino n. 84 Loc. Villa Pitignano Perugia

LOTTO: LOTTO UNICO PAG. 9

DATI CATASTALI: COMUNE DI PERUGIA PAG. 4

FG. PART.LLA CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA SUP. CAT. RENDITA

179 37 sub 7 A/2 4 4,5 vani 96 mq 290,51 €

DIFFERENZE RISPETTO AL PIGNORAMENTO: NESSUNA

OCCUPAZIONE: LIBERO PAG. 6

IRREGOLARITA’ URBANISTICHE: NESSUNA PAG. 8-9

DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEI BENI: PAG. 10

SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE: NESSUNA PAG. 7

CRITERIO DI STIMA: MARKET COMPARISON APPROCH PAG. 12-16

VALORE DI MERCATO: 67'263,62 € PAG. 16-19

PREZZO A BASE D’ASTA: 63’900,00 € PAG. 19

Io sottoscritta Dott. Arch. Monica Salvatelli domiciliata a Corciano in Via Settembrini n.

Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Perugia al n. 2787, in data 03/12/2019

(ALLEGATO 1) e in data 10/12/2019 accettavo l’incarico e prestavo il giuramento di rito

Il Giudice dell’Esecuzione Dott.ssa Giulia Maria Lignani con il Decreto di fissazione

riportati nell’ALLEGATO 1 e disponeva che l’esperto inviasse copia della relazione ai

creditori procedenti o intervenuti e al debitore e provvedesse al deposito telematico

invio di note di osservazioni da parte dei creditori o del debitore.

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA

Io sottoscritta in adempimento all'incarico ricevuto, esaminavo in primis il

fascicolo telematico, verificavo la completezza dei documenti relativi all'Esecuzione

procedevo quindi a contattare il custode (Istituto Vendite Giudiziarie di Perugia) e

concordavamo di eseguire il primo accesso e iniziare le operazioni peritali il giorno

Quirino n. 84 (loc. Villa Pitignano), ne davo comunicazione al creditore procedente e alla

debitrice rispettivamente a mezzo PEC e Raccomandata R/R (ALLEGATO 2).

tempo e che il campanello del portone di ingresso non funzionava; prendevamo

informazioni dagli inquilini dell’immobile e da altri vicini di casa, i quali ci comunicavano

e da allora l’unità immobiliare era rimasta disabitata.

In data 21 gennaio 2020 comunicavo al giudice istruttore Dott.ssa Giulia Maria

Lignani quanto rilevato in sede di sopralluogo e che conseguentemente intendevo

davo comunicazione al custode (IVG di Perugia) e all’avvocato di parte creditrice

al Sig. Fabrizio Cetra (dipendente dell’IVG di Perugia) con l'ausilio di un fabbro,

procedevo ad effettuare il rilievo fotografico e planimetrico onde verificarne la

corrispondenza catastale ed edilizia e consegnavo le nuove chiavi dell’unità immobiliare

Le operazioni peritali hanno inoltre avuto il seguente calendario:

1) in data 05/12/2019 e 05/02/2020 effettuavo ricerche e visure di natura catastale

presso l’Agenzia del Territorio di Perugia ed ispezioni di natura ipotecaria presso il

Servizio di Pubblicità Immobiliare di Perugia in modalità telematica;

3) in data 05/02/2020 presso l’Ufficio Urbanistica del Comune di Perugia prendevo

visione ed estraevo copia dei precedenti edilizi degli immobili pignorati;

poter riassumere il proprio operato con la seguente

redatta secondo i criteri stabiliti dagli I.V.S. (International Valuation Standard)

articola nei punti contenuti nel quesito stabilito dalla S.V.I.,

1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA

Il pignoramento immobiliare eseguito a favore di CAPITAL MORTGAGE srl (C.F.

Registro Particolare 13414 Registro Generale 18921 riguarda i:

A) diritti di piena proprietà in ragione di ½ ciascuno spettanti ad

APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE CON FONDO SITO A PERUGIA in Loc. Villa

Comune come di seguito descritto:

FG. PART.LLA CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA SUP. CAT. RENDITA

179 37 sub 7 A/2 4 4,5 vani 96 mq 290,51 €

Spettano inoltre all’unità immobiliare:

A) L’APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE sito a Perugia in località Villa Pitignano