769412-A Perizia

Espropriazioni immobiliari N.
66/2020
promossa da: CONDOMINIO VILLAGGIO LA GINESTRA
TRIBUNALE ORDINARIO -
CASTROVILLARI
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
66/2020
PROCEDURA PROMOSSA DA:
CONDOMINIO VILLAGGIO LA GINESTRA
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
Dott.ssa Giuliana Gaudiano
CUSTODE:
Dott. Spaccarotella Francesco
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 02/11/2021
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
DAVIDE NACCARATO
CF:NCCDVD76C22H579W
con studio in ROSSANO (CS) VIA AMERIGO VESPUCCI,91
telefono: 3292324871
email: davidenaccarato@yahoo.it
PEC: davidenaccarato@pec.it
tecnico incaricato: DAVIDE NACCARATO

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Espropriazioni immobiliari N. 66/2020
TRIBUNALE ORDINARIO - CASTROVILLARI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 66/2020
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a MANDATORICCIO MARINA DI MANDATORICCIO, della superficie
commerciale di 68,72 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità
immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano TERRA, ha un'altezza interna di
2,75.Identificazione catastale:
l foglio 1 particella 565 sub. 4-22 (catasto fabbricati), categoria F/3, consistenza 0, piano:
TERRA, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: CONFINA A EST CON STRADA INTERNA DEL VILLAGGIO INDIVIDUATA
CONIL SUB.28, A OVEST IN ADERENZA CON L'IMMOBILE SUB. 32, A SUD
INADERENZA CON L'ALTRO IMMOBILE OGGETTO DI PIGNORAMENTO SUB.3-21, E A
NORD CON SPAZIO VERDE COMUNE SUB.27.
L'IMMOBILE ALLO STATO ATTUALE RISULTA ULTIMATO, PER CUI E' NECESSARIO
REDAZIONE DOCFA PER ULTIMAZIONE FRABBRICATO
L'intero edificio sviluppa 4 piani, 4 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1986.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 68,72 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 50.938,25
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 50.938,25
trova:
Data della valutazione: 02/11/2021
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.
L'accesso è stato possibile grazie alla disponibilità dell'Amministratore del Condominio "Le
Ginestre", di cui fa parte l'immobile, e alla presenza del Custode Giudiziario Dott. Francesco
Spaccarotella
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

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4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA

PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni: Nessuna.
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 09/07/2020 a firma di TRIBUNALE DI CASTROVILLARI ai nn. 909 di

repertorio, trascritta il 04/08/2020 a Cosenza ai nn. 16896-12249, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da atto giudiziario del Tribunale di Castrovillari
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI ACQUISTO (dal 12/03/1993),
con atto stipulato il 12/03/1993 a firma di NOTAIO LUPOLI, trascritto il 06/04/1993 a Cosenza ai nn.
7995/6934.
ALLA SOCIETA' IMMOBILIARE SRL L'IMMOBILE IN OGGETTO E' PERVENUTO PER AVERLO
REALIZZATO, UNITAMENTE ALL'INTERO COMPLESSO RESIDENZIALE, SU SUOLO
PERVENUTO COL SUDDETTO ATTI DI ACQUISTO.
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

Nessuna informazione aggiuntiva.
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:

CONCESSIONE EDILIZIA N. 12, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di
COSTRUZIONE DI 4 FABBRICATI IN C.A., rilasciata il 26/06/1986
CONCESSIONE EDILIZIA IN VARIANTE ALL C.E. N.12 DEL 26/06/1986 N. 29, intestata a ***
DATO OSCURATO *** , per lavori di COSTRUZIONE DI 4 FABBRICATI IN C.A., rilasciata il
22/10/1986, agibilità del 31/07/2015 con il n. 4079 di protocollo

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7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona SOTTOZONA C5. ZONA DI
ESPPANSIONE TURISTICO ALBERGHIERA E RESIDENZIALE
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
Le difformità in seguito descritte sono sanabile a fronte dei seguenti costi di regolarizzazione:
DIRITTI DI SEGRETERIA DOCFA = €.50,00
SANZIONE AMMINISTRATIVA COMUNE MANDATORICCIO = €. 516 + N. 2 MARCHE BOLLO
€. 16,00
NON SI TIENE CONTO INVECE DELLE SPESE TECNICHE VARIABILI E A CARICO
DELL'ACQUIRENTE.
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: AL PRESENTE IMMOBILE (SUB.4-22) RISULTA
ANNESSO IL RIPOSTIGLIO DEL CONFINANTE IMMOBILE (SUB.3-21, ANCHE OGGETTO DI
PIGNORAMENTO), MENTRE IL RIPOSTIGLIO RIPORTATO DELL'IMMOBILE IN OGGETTO
(SUB.4-22) E' ANNESSO ALLO STESSO APPARTAMENTO CONFINANTE (SUB.3-21) (normativa
di riferimento: DPR 380/01 E SMI)
Le difformità sono regolarizzabili mediante: SCIA IN SANATORIA
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l ONERI SANZIONE AMMINISTRATIVA: €.548,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese.

LE DIFFORMITA' SOPRA DESCRITTE NON COMPORATNO COMPLESSIVAMENTE AUMENTO
DI SUPERFICI E VOLUMI

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PLANIMETRIA STATO DI FATTO

PLANIMETRIA DI PROGETTO AUTORIZZATO
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: L'IMMOBILE IN OGGETTO RISULTA CENSITO IN
CATASTO CON CAT. F1, IN CORSO DI COSTRUZIONE. POICHE' TRATTASI INVECE DI
IMMOBILE ULTIMATO PER IL QUALE E' STATO INOLTRE RILASCIATO AGIBILITA'
OCCORRE ACCATASTARE L'IMMOBILE PER ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO
TRAMITE REDAZIONE DI DOCFA
Le difformità sono regolarizzabili mediante: REDAZIONE DI DOCFA PER ULTIMAZIONE DI
FABBRICATO URBANO
l REDAZIONE DI DOCFA: €.50,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:

(normativa di riferimento: PRG)
L'immobile risulta conforme.
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN MANDATORICCIO MARINA DI MANDATORICCIO
APPARTAMENTO

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DI CUI AL PUNTO A
appartamento a MANDATORICCIO MARINA DI MANDATORICCIO, della superficie commerciale

di 68,72 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità immobiliare
oggetto di valutazione è posta al piano TERRA, ha un'altezza interna di 2,75.Identificazione catastale:
TERRA, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: CONFINA A EST CON STRADA INTERNA DEL VILLAGGIO INDIVIDUATA
CONIL SUB.28, A OVEST IN ADERENZA CON L'IMMOBILE SUB. 32, A SUD
INADERENZA CON L'ALTRO IMMOBILE OGGETTO DI PIGNORAMENTO SUB.3-21, E A
NORD CON SPAZIO VERDE COMUNE SUB.27.
REDAZIONE DOCFA PER ULTIMAZIONE FRABBRICATO
DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
residenziale (i più importanti centri limitrofi sono PIETRAPAOLA). Il traffico nella zona è locale, i
parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
I SERVIZI DESCRITTI SONO PRESENTI SOLO NELLA STAGIONE ESTIVA
SERVIZI
centro commerciale nella media
farmacie nella media
campo da tennis nella media
verde attrezzato nella media

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COLLEGAMENTI
superstrada distante direttamente collegata con la nella media
SS. 106 ionica
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

livello di piano: al di sopra della
media
esposizione: al di sopra della

media
luminosità: nella media
panoramicità: al di sopra della

media
impianti tecnici: al di sotto della media
stato di manutenzione generale: al di sotto della media
servizi: nella media
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
A seguito dei sopralluoghi effettuati e dai rilievi eseguiti è emerso quanto segue.
L'immobile in oggetto consiste in un appartamento posto al piano terra di un edificio di maggiore
consistenza, ubicato nella zona costiera ionica del comune di Mandatoriccio, e facente parte del
Villaggio La Ginestra, zona turistico-residenziale con carattere prettamente stagionale estivo, della
superficie commerciale di mq. 68,70, in piena proprietà alla società Immobiliare Srl. Risulta censito nel
NCEU di Mandatoriccio al foglio 1, particella 565, sub. 4 (cat. F/3) graffata con sub. 22, (corte
esclusiva). Il fabbricato è composto da 4 piani fuori terra con struttura portante in calcestruzzo
armato, e solai misti in pignatte di laterizio e travetti con soletta collaborante in calcestruzzo, scala di
collegamento ai vari piani esterna, con tetto a falda sormontato da manto di tegole, pareti perimetrali
in blocchi di laterizio e muri divisori in laterizi forati, con facciate esterne tinteggiate, in normale stato
di manutenzione, e infissi esterni del tipo a persiana in alluminio. Nella fattispecie, l’accesso
all’immobile avviene dalla strada interna del complesso residenziale, sub.28, direttamente attraverso
la corte esclusiva, sub.22 a piano terra. Internamente l’appartamento risulta composto da un
soggiorno con angolo cottura, un disimpegno che porta verso un ripostiglio, un bagno, e tre camere.
L’immobile in questione si presenta in completo stato di abbandono e privo di ogni intervento di
manutenzione. Alcune persiane sono in parte divelte e rovinate, ci sono fili dell’impianto elettrico
volanti, presenza di calcinacci a terra, e presenza di umidità da risalita capillare in alcune porzioni più
basse delle pareti.
L’intonaco interno è del tipo tradizionale in lisciato di cemento e tinteggiato in bianco. La
pavimentazione è in piastrelle di ceramica, i rivestimenti del bagno e angolo cottura sono in piastrelle
di ceramica smaltata. L’impianto idrico e completo e funzionante, l’impianto elettrico sottotraccia.
Non è presente l’impianto termico per riscaldamento perché sono residenze stagionali estive. La
produzione acqua calda sanitaria può essere prodotta collegando boiler elettrici al presente impianto
idrico. Le porte interne sono in legno tamburato e gli infissi di finestre e balconi sono in alluminio
con vetro semplice.
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle
Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale

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APPARTAMENTO 61,75 x 100 % = 61,75
CORTE ESCLUSIVA 69,65 x 10 % = 6,97
Totale: 131,40 68,72
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Dei vari metodi di stima, la sintetica comparativa consiste nel formulare un giudizio di equivalenza
che scaturisce dal confronto di un bene con una serie di beni analoghi ad un prezzo noto, fino a
individuare il bene che si ritiene sostituibile fra quelli analoghi.
Il metodo analitico consiste nel capitalizzare i redditi futuri tenendo conto di un idoneo indice di
capitalizzazione. Consente quindi (purché siano valide alcune ipotesi), che il valore di mercato
dell’immobile sia uguale alla somma dei suoi redditi futuri, scontati all’attualità, tenendo in giusta
considerazione che il “prezzo uguale costo” sia una realtà attendibile. Tutto ciò rimane valido solo in
una situazione di mercato piuttosto stabile. Con il moltiplicarsi di fattori che influiscono sulla stima e
con la rapidità di mutamento di tali fattori, si è determinata una condizione di crisi per l’applicazione
di tale metodo, mentre attualmente si può affermare che il prezzo è soltanto quello che si determina in
un preciso momento. Più esattamente il punto in cui si incontrano la curva della domanda e la curva
dell’offerta e punto in cui convergono l’interesse dei venditori e quello dei compratori. Si può quindi
affermare che la valutazione più idonea, più attuale è soltanto quella di mercato, cioè il più probabile
valore che si realizzerebbe in un determinato mercato in quel momento, o meglio che tale è la somma
che più verosimilmente si ricaverebbe se i beni oggetto della presente perizia di stima si mettessero
in vendita.
Allo scopo di determinare il valore di mercato più plausibile si è operato prendendo a confronto

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compravendite scelte di epoche recenti relativamente al momento di stima e questo in considerazione

della possibile trasformazione delle caratteristiche del mercato immobiliare studiato. La scelta è stata
inoltre guidata dalla necessità che queste appartenessero allo stesso segmento di mercato
immobiliare: stessa tipologia, stessa destinazione d’uso, poste nella stessa zona, ecc. Per la
determinazione della valutazione del valore di mercato sono state effettuate indagini presso agenzie
immobiliari, presso le banche, soggetti esperti nel settore dell’edilizia privata, e confrontate anche
con i valori OMI relativi al secondo semestre dell’anno 2020. Sono stati inoltre confrontati con valori
derivanti da precedenti pignoramenti effettuati all’interno del complesso residenziale. Tenendo
conto di tutto quanto sopra esposto dalle indagini sono emersi i seguenti valori per immobili similari
per caratteristiche intrinseche ed estrinseche:
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 68,72 x 750,00 = 51.536,25
RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 51.536,25
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 51.536,25
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A appartamento 68,72 0,00 51.536,25 51.536,25
51.536,25 € 51.536,25 €
Giudizio di comoda divisibilità della quota:

Lo scrivente in considerazione di una più facile ed eventuale alienazione e
proficua realizzazione, ritiene indispensabile prendere in esame, nonché porre
l’attenzione su uno degli elementi più importanti per la determinazione del
prezzo di vendita, vale a dire il principio della divisibilità. Elemento cardine e
basilare ove se ne ravvisi la possibilità per la determinazione di valori molto
vicini alla realtà. Tale concetto (divisibilità) rimane legato al valore di

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trasformazione del bene stesso in più unità. Comunque la divisibilità è e rimane

un concetto prevalentemente relativo: si deve valutare l’idea in ordine
economico, di perdita o di aumento del valore. A priori sono da evitare i
frazionamenti che risulterebbero infelici o inadeguati allo scopo o per l’elevato
costo delle opere necessarie ad adeguarli, sia per risultati negativi in termini di
valore. A parere del sottoscritto non risulta funzionale suddividere l’immobile
per formare lotti vendibili indipendenti in quanto si genererebbero lotti privi di
appetibilità. Infatti un frazionamento risulterebbe inadeguato poiché una
divisione originerebbe lotti di consistenza troppo piccola e non funzionali.
Dunque verrà posto in vendita così come si trova nello stato di diritto per la
quota intera.
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 598,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e €. 0,00
reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello €. 50.938,25
stato di fatto e di diritto in cui si trova:

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TRIBUNALE ORDINARIO - CASTROVILLARI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 66/2020
LOTTO 2
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a MANDATORICCIO MARINA DI MANDATORICCIO, della superficie
commerciale di 133,79 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1, ha un'altezza interna di
2,75.Identificazione catastale:
TERRA-PRIMO, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: IL P.T. CONFINA A SUD CON VIA INTERNA DEL VILLAGGIO INDIVIDUATO
CON IL SUB.26, A NORD CON AREA VERDE DEL VILLAGGIO, SUB.27, A EST IN
ADERENZA CON IL LOTTO 1 PIGNORATO (SUB.4-22), E A OVEST IN ADERENZA CON
L'IMMOBILE SU.31. IL PIANO PRIMO CONFINA A OVEST IN ADERENZA CON IL
SUB.35, A SUD E A NORD IN PROSPICENZA SU AREA VERDE E STRADE DEL
VILLAGGIO, E A EST IN ADERENZA CON CORRIDOIO COMUNE E IMMOBILE SUB.36.
REDAZIONE DI DOCFA PER ULTIMAZIONE DI FABBRICATO
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 133,79 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 99.632,50
trova:
Data della valutazione: 02/11/2021
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.
L'accesso è stato possibile grazie alla disponibilità dell'Amministratore del Condominio "Le
Ginestre", di cui fa parte l'immobile, e alla presenza del Custode Giudiziario Dott. Francesco
Spaccarotella
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

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4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA

PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni: Nessuna.
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

pignoramento, stipulata il 09/07/2020 a firma di TRIBUNALE DI CASTROVILLARI ai nn. 909 di
repertorio, trascritta il 04/08/2020 a Cosenza ai nn. 16896-12249, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da atto giudiziario del Tribunale di Castrovillari
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di ATTO DI ACQUISTO (dal 12/03/1993),
con atto stipulato il 12/03/1993 a firma di NOTAIO LUPOLI, trascritto il 06/04/1993 a Cosenza ai nn.
7995/6934.
ALLA SOCIETA' IMMOBILIARE SRL L'IMMOBILE IN OGGETTO E' PERVENUTO PER AVERLO
REALIZZATO, UNITAMENTE ALL'INTERO COMPLESSO RESIDENZIALE, SU SUOLO
PERVENUTO COL SUDDETTO ATTI DI ACQUISTO.
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

Nessuna informazione aggiuntiva.
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:

CONCESSIONE EDILIZIA N. 12, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di
COSTRUZIONE DI 4 FABBRICATI IN C.A., rilasciata il 26/06/1986

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CONCESSIONE EDILIZIA IN VARIANTE ALL C.E. N.12 DEL 26/06/1986 N. 29, intestata a ***
DATO OSCURATO *** , per lavori di COSTRUZIONE DI 4 FABBRICATI IN C.A., rilasciata il
22/10/1986, agibilità del 31/07/2015 con il n. 4079 di protocollo
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona SOTTOZONA C5. ZONA DI
ESPPANSIONE TURISTICO ALBERGHIERA E RESIDENZIALE
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
Le difformità in seguito descritte sono sanabile a fronte dei seguenti costi di regolarizzazione:
SANZIONE AMMINISTRATIVA COMUNE MANDATORICCIO = €. 516 + N. 2 MARCHE BOLLO
€. 16,00
DIRITTI DI SEGRETERIA GENIO CIVILE = €. 80 + N.2 MARCHE €. 16,00
NON SI TIENE CONTO INVECE DELLE SPESE TECNICHE VARIABILI E A CARICO
DELL'ACQUIRENTE.
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

CRITICITÀ: MEDIA
Sono state rilevate le seguenti difformità: AL PRESENTE IMMOBILE (SUB.3-21) RISULTA
ANNESSO IL RIPOSTIGLIO DEL CONFINANTE IMMOBILE (SUB.4-22, ANCHE OGGETTO DI
PIGNORAMENTO), MENTRE IL RIPOSTIGLIO RIPORTATO DELL'IMMOBILE IN OGGETTO
(SUB.3-21) E' ANNESSO ALLO STESSO APPARTAMENTO CONFINANTE (SUB.4-22). INOLTRE
IL P.T E IL P.1 IN PROGETTO RISULTAVANO INDIPENDENTI E NON COLLEGATI DA SCALA
INTERNA. (normativa di riferimento: DPR 380/01 E SMI)
Le difformità sono regolarizzabili mediante: SCIA IN SANATORIA - PRATICA GENIO CIVILE
l ONERI SANZIONE AMMINISTRATIVA: €.548,00
l PRATICA GENIO CIVILE: €.112,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 3 mesi.

LE DIFFORMITA' SOPRA DESCRITTE NON COMPORATNO COMPLESSIVAMENTE AUMENTO
DI SUPERFICI E VOLUMI. OLTRE ALLA PRATICA EDILIZIA E' NECESSARIO PRESENTARE
UNA PRATICA AL GENIO CIVILE DI INTERVENTO LOCALE PER APERTURA FORO IN SOLAIO
PER PASSAGGIO VANO SCALA, E CALCOLO DELLA SCALA STESSA.

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STATO REALE
PROGETTO AUTORIZZATO
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: L'IMMOBILE IN OGGETTO RISULTA CENSITO IN
CATASTO CON CAT. F1, IN CORSO DI COSTRUZIONE. POICHE' TRATTASI INVECE DI
IMMOBILE ULTIMATO PER IL QUALE E' STATO INOLTRE RILASCIATO AGIBILITA'
OCCORRE ACCATASTARE L'IMMOBILE PER ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO
TRAMITE REDAZIONE DI DOCFA
Le difformità sono regolarizzabili mediante: REDAZIONE DI DOCFA PER ULTIMAZIONE DI
FABBRICATO URBANO
l REDAZIONE DI DOCFA: €.50,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:

(normativa di riferimento: PRG)
L'immobile risulta conforme.
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN MANDATORICCIO MARINA DI MANDATORICCIO
APPARTAMENTO

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DI CUI AL PUNTO A
appartamento a MANDATORICCIO MARINA DI MANDATORICCIO, della superficie commerciale

di 133,79 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )L'unità
immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1, ha un'altezza interna di 2,75.Identificazione
catastale:
TERRA-PRIMO, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: IL P.T. CONFINA A SUD CON VIA INTERNA DEL VILLAGGIO INDIVIDUATO
CON IL SUB.26, A NORD CON AREA VERDE DEL VILLAGGIO, SUB.27, A EST IN
ADERENZA CON IL LOTTO 1 PIGNORATO (SUB.4-22), E A OVEST IN ADERENZA CON
L'IMMOBILE SU.31. IL PIANO PRIMO CONFINA A OVEST IN ADERENZA CON IL
SUB.35, A SUD E A NORD IN PROSPICENZA SU AREA VERDE E STRADE DEL
VILLAGGIO, E A EST IN ADERENZA CON CORRIDOIO COMUNE E IMMOBILE SUB.36.
REDAZIONE DI DOCFA PER ULTIMAZIONE DI FABBRICATO
DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
residenziale (i più importanti centri limitrofi sono PIETRAPAOLA). Il traffico nella zona è locale, i
parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
SERVIZI
centro commerciale nella media
farmacie nella media

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campo da tennis nella media
verde attrezzato nella media
COLLEGAMENTI
superstrada distante direttamente collegata con la nella media
SS. 106 ionica
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

livello di piano: al di sopra della
media
esposizione: al di sopra della

media
luminosità: nella media
panoramicità: al di sopra della

media
impianti tecnici: al di sotto della media
stato di manutenzione generale: nella media
servizi: nella media
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
A seguito dei sopralluoghi effettuati e dai rilievi eseguiti è emerso quanto segue.
L'immobile in oggetto consiste in un appartamento posto al piano terra e primo dello stesso edificio
di cui fa parte il lotto 1, ovvero edificio di maggiore consistenza, ubicato nella zona costiera ionica
del comune di Mandatoriccio, e facente parte del Villaggio La Ginestra, zona turistico-residenziale
con carattere prettamente stagionale estivo, della superficie commerciale di mq. 133,79, in piena
proprietà alla società Immobiliare Srl. Risulta censito nel NCEU di Mandatoriccio al foglio 1, particella
565, sub. 3 (cat. F/3) graffata con sub. 21, (corte esclusiva). Il fabbricato è composto da 4 piani fuori
terra con struttura portante in calcestruzzo armato, e solai misti in pignatte di laterizio e travetti con
soletta collaborante in calcestruzzo, scala di collegamento ai vari piani esterna, con tetto a falda
sormontato da manto di tegole, pareti perimetrali in blocchi di laterizio e muri divisori in laterizi forati,
con facciate esterne tinteggiate, in normale stato di manutenzione, e infissi esterni del tipo a persiana
in alluminio. Nella fattispecie, l’accesso all’immobile avviene dalla strada interna del complesso
residenziale, sub.26, direttamente attraverso la corte esclusiva, sub.21 a piano terra. Internamente
l’appartamento risulta composto da un soggiorno con angolo cottura, dove risulta ubicata una scala
metallica a chiocciola con collegamento al piano primo, un disimpegno che porta verso un
ripostiglio, un bagno, e una camere. Il piano primo invece risulta anche accessibile dallo stesso
livello attraverso un corridoio comune con scala di accesso esterno. Da qui si accede ad una camera
e da qui verso un disimpegno che porta a un ripostiglio, due bagni e una camera, oltre a due balconi.
La scala interna sbocca nel disimpegno. Anche questo immobile si presenta in completo stato di
abbandono e privo di ogni intervento di manutenzione. Parti di persiane divelte e rovinate, fili
dell’impianto elettrico volanti, presenza di calcinacci a terra, presenza di umidità da risalita capillare in
alcune porzioni più basse delle pareti del piano terra, oltre a presenza di umidità diffusa in una stanza
al piano terra sottostante il bagno del piano primo, causato da probabili perdite dell’impianto di
distribuzione. L’intonaco interno è del tipo tradizionale in lisciato di cemento e tinteggiato in bianco.
La pavimentazione è in piastrelle di ceramica, i rivestimenti del bagno e angolo cottura sono in
piastrelle di ceramica smaltata. L’impianto idrico e completo e funzionante, l’impianto elettrico
sottotraccia. Non è presente l’impianto termico per riscaldamento perché sono residenze stagionali
estive. La produzione acqua calda sanitaria può essere prodotta collegando boiler elettrici al
presente impianto idrico. Le porte interne sono in legno tamburato e gli infissi di finestre e balconi
sono in alluminio con vetro semplice.

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CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle
Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale

APPARTAMENTO 120,60 x 100 % = 120,60
BALCONI 21,10 x 30 % = 6,33
CORTE ESCLUSIVA 68,60 x 10 % = 6,86
Totale: 210,30 133,79
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Dei vari metodi di stima, la sintetica comparativa consiste nel formulare un giudizio di equivalenza
che scaturisce dal confronto di un bene con una serie di beni analoghi ad un prezzo noto, fino a
individuare il bene che si ritiene sostituibile fra quelli analoghi.
Il metodo analitico consiste nel capitalizzare i redditi futuri tenendo conto di un idoneo indice di
capitalizzazione. Consente quindi (purché siano valide alcune ipotesi), che il valore di mercato
dell’immobile sia uguale alla somma dei suoi redditi futuri, scontati all’attualità, tenendo in giusta
considerazione che il “prezzo uguale costo” sia una realtà attendibile. Tutto ciò rimane valido solo in

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una situazione di mercato piuttosto stabile. Con il moltiplicarsi di fattori che influiscono sulla stima e
con la rapidità di mutamento di tali fattori, si è determinata una condizione di crisi per l’applicazione
di tale metodo, mentre attualmente si può affermare che il prezzo è soltanto quello che si determina in
un preciso momento. Più esattamente il punto in cui si incontrano la curva della domanda e la curva
dell’offerta e punto in cui convergono l’interesse dei venditori e quello dei compratori. Si può quindi
affermare che la valutazione più idonea, più attuale è soltanto quella di mercato, cioè il più probabile
valore che si realizzerebbe in un determinato mercato in quel momento, o meglio che tale è la somma
che più verosimilmente si ricaverebbe se i beni oggetto della presente perizia di stima si mettessero
in vendita.
Allo scopo di determinare il valore di mercato più plausibile si è operato prendendo a confronto
compravendite scelte di epoche recenti relativamente al momento di stima e questo in considerazione
della possibile trasformazione delle caratteristiche del mercato immobiliare studiato. La scelta è stata
inoltre guidata dalla necessità che queste appartenessero allo stesso segmento di mercato
immobiliare: stessa tipologia, stessa destinazione d’uso, poste nella stessa zona, ecc. Per la
determinazione della valutazione del valore di mercato sono state effettuate indagini presso agenzie
immobiliari, presso le banche, soggetti esperti nel settore dell’edilizia privata, e confrontate anche
con i valori OMI relativi al secondo semestre dell’anno 2020. Sono stati inoltre confrontati con valori
derivanti da precedenti pignoramenti effettuati all’interno del complesso residenziale. Tenendo
conto di tutto quanto sopra esposto dalle indagini sono emersi i seguenti valori per immobili similari
per caratteristiche intrinseche ed estrinseche:
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 133,79 x 750,00 = 100.342,50
RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 100.342,50
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 100.342,50
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

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A appartamento 133,79 0,00 100.342,50 100.342,50
100.342,50 € 100.342,50 €
Giudizio di comoda divisibilità della quota:

Allo stato attuale l’immobile risulta per la quota intera in testa alla società
Immobiliare Srl, per cui non è necessario un giudizio di eventuali divisibilità del
bene. D’altra parte, in considerazione di una più facile ed eventuale alienazione
e proficua realizzazione, si ritiene indispensabile prendere in esame, nonché
porre l’attenzione su uno degli elementi più importanti per la determinazione del
prezzo di vendita, vale a dire il principio della divisibilità. Elemento cardine e
basilare ove se ne ravvisi la possibilità per la determinazione di valori molto
vicini alla realtà. Tale concetto (divisibilità) rimane legato al valore di
trasformazione del bene stesso in più unità. Comunque la divisibilità è e rimane
un concetto prevalentemente relativo: si deve valutare l’idea in ordine
economico, di perdita o di aumento del valore. A priori sono da evitare i
frazionamenti che risulterebbero infelici o inadeguati allo scopo o per l’elevato
costo delle opere necessarie ad adeguarli, sia per risultati negativi in termini di
valore. Nel caso in oggetto risulta semplice effettuare la suddivisione in due
lotti: uno al piano terra e uno al piano primo, come da progetto autorizzato.
Tuttavia si ritiene che la somma che si ricaverebbe da due singoli lotti di minore
consistenza non sarebbe maggiore del valore di un unico lotto di maggiori
dimensioni, avendo avuto anche riscontro col fatto che l’immobile in effetti è
stato accatastato ed utilizzato come unica unità immobiliare. A parere del
sottoscritto risulta conveniente porre in vendita il bene così come si trova nello
stato di diritto per la quota intera.
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 710,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e €. 0,00
reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello €. 99.632,50
stato di fatto e di diritto in cui si trova:
data 02/11/2021
il tecnico incaricato
DAVIDE NACCARATO

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769412-A Perizia

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Espropriazioni immobiliari N.

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

tecnico incaricato: DAVIDE NACCARATO

TRIBUNALE ORDINARIO - CASTROVILLARI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 66/2020

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

tecnico incaricato: DAVIDE NACCARATO

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

pignoramento, stipulata il 09/07/2020 a firma di TRIBUNALE DI CASTROVILLARI ai nn. 909 di

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

tecnico incaricato: DAVIDE NACCARATO

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese.

tecnico incaricato: DAVIDE NACCARATO

PLANIMETRIA STATO DI FATTO

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN MANDATORICCIO MARINA DI MANDATORICCIO

tecnico incaricato: DAVIDE NACCARATO

appartamento a MANDATORICCIO MARINA DI MANDATORICCIO, della superficie commerciale

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I SERVIZI DESCRITTI SONO PRESENTI SOLO NELLA STAGIONE ESTIVA

farmacie nella media

campo da tennis nella media

verde attrezzato nella media

tecnico incaricato: DAVIDE NACCARATO

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

esposizione: al di sopra della

luminosità: nella media

panoramicità: al di sopra della

impianti tecnici: al di sotto della media

stato di manutenzione generale: al di sotto della media

servizi: nella media

tecnico incaricato: DAVIDE NACCARATO

APPARTAMENTO 61,75 x 100 % = 61,75

CORTE ESCLUSIVA 69,65 x 10 % = 6,97

Totale: 131,40 68,72

tecnico incaricato: DAVIDE NACCARATO

compravendite scelte di epoche recenti relativamente al momento di stima e questo in considerazione

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 68,72 x 750,00 = 51.536,25

RIEPILOGO VALORI CORPO:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto