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268/2016
promossa da: BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA
TRIBUNALE DI BRINDISI
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
268/2016
CONTRO:
AMMATURO COSIMO +1
GIUDICE:
Dr. Gianmarco GALIANO
Firmato Da: LA CALA VITO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1e84eee24868685b6347065379ebc4c1
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 29/12/2017
TECNICO INCARICATO:
Vito LA CALA
CF: LCLVTI70C04F152V
con studio in ORIA (BR) Via Latiano
telefono: 0831845609
fax: 0831845609
email: lcvito@yahoo.it
PEC: vito.lacala@ingpec.eu
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
Esecuzione immobiliari N. 268/2016
promossa da: BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA
LOTTO UNICO
A abitazione sita nel Comune di Francavilla Fontana in via Giacomo Puccini n.1, della superficie
commerciale di 209,00 mq, della superficie coperta lorda di circa 166,78 mq e aree di pertinenza non
residenziale e/o scoperta di circa 173,51 mq, per la quota di:
L’immobile oggetto di valutazione, totalmente di proprietà degli esecutati, si sviluppa su due piani
(piano primo e piano secondo). La descrizione dell’ambiente e delle caratteristiche costruttive
dell’immobile sono tratte dalle risultanze delle visite di sopralluogo del 27/06/2017 e del 09/12/2017,
dalla documentazione catastale e dalle planimetrie fornite.
Il fabbricato si presenta in buone condizioni statiche/locative, si sviluppa a piano primo e a piano
attico ed è caratterizzato da una pianta regolare inserita all’interno del centro urbano in prossimità di
via Puccini angolo via L. Raggio. Il piano primo ha un’altezza di interpiano pari a circa 3,60 ml
mentre il piano attico ha un’altezza di interpiano pari a circa 2,30 ml.
La configurazione strutturale mostra caratteristiche tipiche realizzate con struttura mista in muratura
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e c.a., solai piani in latero-cemento, solette e cordoli in c.a. e tamponamenti. Attraverso un vano
scala accessibile da via Puccini si accede sia nell’appartamento posto a piano primo e sia nei locali
posti sul piano attico. La residenza a piano primo è composta da un ingresso, n.1 cucina, n. 1
soggiorno, n. 2 camere da letto, n. 1 bagni mentre a piano attico si individua un volume tecnico, n.1
soggiorno pranzo, n.1 camera da letto e n.1 bagno. Sul piano attico si rileva che l’ambiente utilizzato
come camera da letto risulta abusivo e non è possibile richiedere titolo abilitativo in sanatoria
pertanto, grazie alla sua conformazione, si prevede la demolizione della sola copertura in legno e di
un breve tratto di muratura. Inoltre si è rilavata la presenza, a piano attico, di una apertura che dal
vano scala porta sui lastricati e tale apertura risulta anch’essa abusiva pertanto si prevede la sua
tamponatura.
Gli infissi esterni sono dotati di tapparelle.
Esternamente il prospetto è trattato ad intonaco civile anch’esso in buono stato conservativo e
manutentivo.
È costatato l’allacciamento ai pubblici servizi energetico e AQP.
Identificazione catastale:
• foglio 135 particella 305 sub 4, categoria A/2, classe 3, consistenza 8 vani, rendita 723,04
Euro, indirizzo catastale: GIACOMO PUCCINI n. 1 piano: 1-2;
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Esecuzione immobiliari N. 268/2016
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Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €.256.110,31
Data della valutazione: 29/12/17
Alla data del sopralluogo l'immobile a piano primo risulta occupato dall’esecutato. Mentre il piano
attico risulta occupato in forza di un contratto di locazione acquisito dal sistema informatico
dell’Agenzia delle Entrate in data 28.06.2017 con scadenza 31.05.2021.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
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Importo ipoteca: € 580.000,00.
ISCRIZIONE di ipoteca legale iscritta alla Conservatoria di Brindisi il 18 dicembre 2013 ai numeri
17547/1863 a favore di Equitalia Sud spa con sede in Roma e contro il signor AMMATURO Cosimo
sopra generalizzato, per la quota di ½ di piena proprietà.
Importo ipoteca: € 205,470,22.
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Esecuzione immobiliari N. 268/2016
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Al suddetto proprietario AMMATURO Cosimo il bene era pervenuto dalla signora GALASSO
Carmela mediante atto di donazione della quota di 1/2 ricevuto dal notaio Emilio Ruocco di Torre S.
Susanna, il 14 febbraio 1977 e trascritto a Brindisi il 17 febbraio 1977 ai numeri 2293/2175;
ai suddetti proprietari AMMATURO Maria Grazia per la quota di ½ di nuda proprietà ed AMMATURO
Cosimo, per la quota di ½ di usufrutto il bene era pervenuto dalla signora GALASSO Carmela
mediante denuncia di successione testamentaria registrata a Brindisi il 2 maggio 2008 al numero
694/8 e trascritta a Brindisi il 10 giugno 2008 ai numeri 11998/8614.
Nulla Osta per esecuzione lavori edili del 04/01/1977 “Variante di progetto“
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7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PdF – nel Piano di Fabbricazione vigente l’immobile ricade nella ZONA residenziale attuale
totalmente edificata.
“LA ZONA RESIDENZIALE TOTALMENTE EDIFICATA che comprende la parte del territorio
comunale nella quale esiste una struttura urbana definita, è destinata ad abitazioni, ad attività.
direzionali e rappresentative, culturali, scolastiche, commerciali e professionali; in essa sono altresì
compresi gli edifici per l’assistenza e lo svago, gli alberghi e le pensioni, magazzini, depositi,
autorimesse pubbliche e private.
La edificazione in detta zona può avvenire:
Nell’ambito della maglia (unità edilizia urbana contornata da strade pubbliche da tutti i lati) mediante
il rilascio di licenza singola (6° comma del art. 17 della legge 6-8-1967 n. 765).
Potranno effettuarsi i seguenti interventi :
• sostitutivi (demolizioni e ricostruzioni);
• costruzioni ex-novo di singoli edifici.
Nell’intera maglia mediante lottizzazioni convenzionate (art. 8 della legge 6-84967 n. 765).
Potrà effettuarsi solo:
— la sostituzione di gruppi di edifici.
Gli interventi edilizi sia nell’ambito che nell’intera maglia dovranno eseguirsi nel rispetto del D.M. 2-4-
1968, della tabella dei tipi edilizi, del Regolamento Edilizio e dovranno inoltre rispettare la normativa
qui dì seguito riportata:
a) edilizia perimetrale :
Tecnico incaricato: Vito LA CALA
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• per gli interventi sostitutivi e per le costruzioni ex-novo di singoli edifici è consentita anche
quella chiusa;
• per gli interventi sostitutivi di gruppi di edifici è obbligatoria quella aperta;
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prescrizione del Consiglio Comunale (delibera n. 150 in data 11-7-1974) in quanto non rispondente
alla, legislazione vigente in materia.
h) allo scopo del raggiungimento dell'altezza sono ammessi arretramenti dal filo stradale (piano terra
compreso);
i) la lunghezza dei prospetti non potrà essere superiore a mi. 50; comunque per ogni 25 m. di fronte
si deve prevedere una rampa dì accesso agli appartamenti.”
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8. GIUDIZI DÌ CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA/ URBANISTICA:
CRITICITA’: MEDIA
In seguito al sopralluogo si è potuto constatare che lo stato attuale del fabbricato risulta difforme dal
progetto presentato al comune. Le difformità riguardano piccole modifiche di tramezzi interni e la
realizzazione non autorizzata di un vano al piano secondo.
Si dovrà provvedere al ripristino dello stato progettuale autorizzato mediante demolizione.
Costi di regolarizzazione:
• Demolizione €. 1.500,00
CRITICITA’: BASSA
In seguito al sopralluogo si sono rilevate delle difformità riguardanti il piano attico e pertanto sarà
necessario variare la planimetria catastale. La difformità è regolarizzabile mediante aggiornamento
con procedura Docfa presso Ufficio Provinciale di Brindisi – Territorio.
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Costi di regolarizzazione:
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N
Abitazione sita nel Comune di Francavilla Fontana in via Giacomo Puccini n.1, della superficie
commerciale di 209,00 mq, della superficie coperta lorda di circa 166,78 mq e aree di pertinenza non
residenziale e/o scoperta di circa 173,51 mq, per la quota di:
L’immobile oggetto di valutazione, totalmente di proprietà degli esecutati, si sviluppa su due piani
(piano primo e piano secondo). La descrizione dell’ambiente e delle caratteristiche costruttive
dell’immobile sono tratte dalle risultanze delle visite di sopralluogo del 27/06/2017 e del 09/12/2017,
dalla documentazione catastale e dalle planimetrie fornite.
Il fabbricato si presenta in buone condizioni statiche/locative, si sviluppa a piano primo e a piano
attico ed è caratterizzato da una pianta regolare inserita all’interno del centro urbano in prossimità di
via Puccini angolo via L. Raggio. Il piano primo ha un’altezza di interpiano pari a circa 3,60 ml
mentre il piano attico ha un’altezza di interpiano pari a circa 2,30 ml.
La configurazione strutturale mostra caratteristiche tipiche realizzate con struttura mista in muratura
e c.a., solai piani in latero-cemento, solette e cordoli in c.a. e tamponamenti. Attraverso un vano
scala accessibile da via Puccini si accede sia nell’appartamento posto a piano primo e sia nei locali
posti sul piano attico. La residenza a piano primo è composta da un ingresso, n.1 cucina, n. 1
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soggiorno, n. 2 camere da letto, n. 1 bagni mentre a piano attico si individua un volume tecnico, n.1
soggiorno pranzo, n.1 camera da letto e n.1 bagno. Sul piano attico si rileva che l’ambiente utilizzato
come camera da letto risulta abusivo e non è possibile richiedere titolo abilitativo in sanatoria
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CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni
Immobiliari
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
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Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Sulla base dei dati economici rilevati con l’indagine di mercato e dalla posizione occupata è corretto
attribuire un valore di mercato pari ad 1450,00 €/mq.
Il valore del fabbricato risente della vetustà, delle qualità delle finiture e dall’obsolescenza funzionale
delle stesse.
A vantaggio del complesso va rilevata la dimensione e la posizione occupata dall'abitazione.
Perciò si ritiene giusto attribuire un coefficiente di merito pari a 0,85
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Alla stima del valore di mercato delle unità immobiliari in oggetto si è pervenuti attraverso
l'applicazione dell'opportuno procedimento estimativo detto "comparativo diretto", basato sul
raffronto diretto tra il bene in questione e beni similari presenti nella medesima zona, di cui è stato
possibile ricavare il prezzo medio di compravendita.
Di ausilio sono stati i valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio
del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio dove le fonti di rilevazione per le indagini sono: le
agenzie immobiliari, stime interne dell'Agenzia, aste, atti di compravendita (comma 497 legge
finanziaria 2006), tribunali, ecc. Il procedimento così scelto, tra i molteplici offerti dalla metodologia
estimativa, risulta essere il più idoneo a cogliere il valore venale degli immobili in esame
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ID Descrizione Commerciale Valore intero Valore diritto
Regolarizzazione € 2.250,00
Totale € 256.110,31
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Esecuzione immobiliari N. 268/2016
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Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per €. 0,00
assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel
biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto €.256.110,31
in cui si trova:
data 29/12/2017
Il tecnico incaricato
LA CALA ing. Vito
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