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Esecuzione immobiliari N.

268/2016
promossa da: BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA

TRIBUNALE DI BRINDISI
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

268/2016

PROCEDURA PROMOSSA DA:


BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA

CONTRO:
AMMATURO COSIMO +1

GIUDICE:
Dr. Gianmarco GALIANO

Firmato Da: LA CALA VITO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1e84eee24868685b6347065379ebc4c1
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 29/12/2017

TECNICO INCARICATO:
Vito LA CALA

CF: LCLVTI70C04F152V
con studio in ORIA (BR) Via Latiano
telefono: 0831845609
fax: 0831845609
email: lcvito@yahoo.it
PEC: vito.lacala@ingpec.eu

Tecnico incaricato: Vito LA CALA


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Esecuzione immobiliari N. 268/2016
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TRIBUNALE ORDINARIO - BRINDISI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 268/2016

LOTTO UNICO

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A abitazione sita nel Comune di Francavilla Fontana in via Giacomo Puccini n.1, della superficie
commerciale di 209,00 mq, della superficie coperta lorda di circa 166,78 mq e aree di pertinenza non
residenziale e/o scoperta di circa 173,51 mq, per la quota di:

• 1/2 di proprietà (AMMATURO Cosimo)


• 1/2 di usufrutto (AMMATURO Cosimo)
• 1/2 di nuda proprietà (AMMATURO Maria Grazia)

L’immobile oggetto di valutazione, totalmente di proprietà degli esecutati, si sviluppa su due piani
(piano primo e piano secondo). La descrizione dell’ambiente e delle caratteristiche costruttive
dell’immobile sono tratte dalle risultanze delle visite di sopralluogo del 27/06/2017 e del 09/12/2017,
dalla documentazione catastale e dalle planimetrie fornite.
Il fabbricato si presenta in buone condizioni statiche/locative, si sviluppa a piano primo e a piano
attico ed è caratterizzato da una pianta regolare inserita all’interno del centro urbano in prossimità di
via Puccini angolo via L. Raggio. Il piano primo ha un’altezza di interpiano pari a circa 3,60 ml
mentre il piano attico ha un’altezza di interpiano pari a circa 2,30 ml.
La configurazione strutturale mostra caratteristiche tipiche realizzate con struttura mista in muratura

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e c.a., solai piani in latero-cemento, solette e cordoli in c.a. e tamponamenti. Attraverso un vano
scala accessibile da via Puccini si accede sia nell’appartamento posto a piano primo e sia nei locali
posti sul piano attico. La residenza a piano primo è composta da un ingresso, n.1 cucina, n. 1
soggiorno, n. 2 camere da letto, n. 1 bagni mentre a piano attico si individua un volume tecnico, n.1
soggiorno pranzo, n.1 camera da letto e n.1 bagno. Sul piano attico si rileva che l’ambiente utilizzato
come camera da letto risulta abusivo e non è possibile richiedere titolo abilitativo in sanatoria
pertanto, grazie alla sua conformazione, si prevede la demolizione della sola copertura in legno e di
un breve tratto di muratura. Inoltre si è rilavata la presenza, a piano attico, di una apertura che dal
vano scala porta sui lastricati e tale apertura risulta anch’essa abusiva pertanto si prevede la sua
tamponatura.
Gli infissi esterni sono dotati di tapparelle.
Esternamente il prospetto è trattato ad intonaco civile anch’esso in buono stato conservativo e
manutentivo.
È costatato l’allacciamento ai pubblici servizi energetico e AQP.

Identificazione catastale:

• foglio 135 particella 305 sub 4, categoria A/2, classe 3, consistenza 8 vani, rendita 723,04
Euro, indirizzo catastale: GIACOMO PUCCINI n. 1 piano: 1-2;

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:


Consistenza commerciale complessiva: 209,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €.258.360,31

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Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €.256.110,31
Data della valutazione: 29/12/17

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile a piano primo risulta occupato dall’esecutato. Mentre il piano
attico risulta occupato in forza di un contratto di locazione acquisito dal sistema informatico
dell’Agenzia delle Entrate in data 28.06.2017 con scadenza 31.05.2021.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.


4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA
PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

ISCRIZIONE di ipoteca volontaria derivante da mutuo fondiario iscritta alla Conservatoria di


Brindisi il 20 agosto 2003 ai numeri 13626/2240 a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena spa
con domicilio in Siena e contro i signori AMMATURO Cosimo e GALASSO Carmela.

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Importo ipoteca: € 580.000,00.

ISCRIZIONE di ipoteca legale iscritta alla Conservatoria di Brindisi il 18 dicembre 2013 ai numeri
17547/1863 a favore di Equitalia Sud spa con sede in Roma e contro il signor AMMATURO Cosimo
sopra generalizzato, per la quota di ½ di piena proprietà.
Importo ipoteca: € 205,470,22.

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

TRASCRIZIONE pignoramento trascritto alla Conservatoria di Brindisi in data 7 novembre 2016 ai


numeri 188838/15015 a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena spa avente eletto domicilio in
Siena e contro i signori AMMATURO Maria Grazia ed AMMATURO Cosimo, per la quota di ½
ciascuno di piena proprietà.

4.2.3. Altre formalità: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00


Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

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6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

- AMMATURO Cosimo per la quota di 1/2 di proprietà e 1/2 di usufrutto;


- AMMATURO Maria Grazia per la quota di 1/2 di nuda proprietà;

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

Al suddetto proprietario AMMATURO Cosimo il bene era pervenuto dalla signora GALASSO
Carmela mediante atto di donazione della quota di 1/2 ricevuto dal notaio Emilio Ruocco di Torre S.
Susanna, il 14 febbraio 1977 e trascritto a Brindisi il 17 febbraio 1977 ai numeri 2293/2175;

ai suddetti proprietari AMMATURO Maria Grazia per la quota di ½ di nuda proprietà ed AMMATURO
Cosimo, per la quota di ½ di usufrutto il bene era pervenuto dalla signora GALASSO Carmela
mediante denuncia di successione testamentaria registrata a Brindisi il 2 maggio 2008 al numero
694/8 e trascritta a Brindisi il 10 giugno 2008 ai numeri 11998/8614.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:


7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Nulla Osta per esecuzione lavori edili del 04/01/1977 “Variante di progetto“

Permesso di Costruire n. 58 del 28/05/2015

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7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PdF – nel Piano di Fabbricazione vigente l’immobile ricade nella ZONA residenziale attuale
totalmente edificata.

“LA ZONA RESIDENZIALE TOTALMENTE EDIFICATA che comprende la parte del territorio
comunale nella quale esiste una struttura urbana definita, è destinata ad abitazioni, ad attività.
direzionali e rappresentative, culturali, scolastiche, commerciali e professionali; in essa sono altresì
compresi gli edifici per l’assistenza e lo svago, gli alberghi e le pensioni, magazzini, depositi,
autorimesse pubbliche e private.
La edificazione in detta zona può avvenire:
Nell’ambito della maglia (unità edilizia urbana contornata da strade pubbliche da tutti i lati) mediante
il rilascio di licenza singola (6° comma del art. 17 della legge 6-8-1967 n. 765).
Potranno effettuarsi i seguenti interventi :
• sostitutivi (demolizioni e ricostruzioni);
• costruzioni ex-novo di singoli edifici.
Nell’intera maglia mediante lottizzazioni convenzionate (art. 8 della legge 6-84967 n. 765).
Potrà effettuarsi solo:
— la sostituzione di gruppi di edifici.
Gli interventi edilizi sia nell’ambito che nell’intera maglia dovranno eseguirsi nel rispetto del D.M. 2-4-
1968, della tabella dei tipi edilizi, del Regolamento Edilizio e dovranno inoltre rispettare la normativa
qui dì seguito riportata:

a) edilizia perimetrale :
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• per gli interventi sostitutivi e per le costruzioni ex-novo di singoli edifici è consentita anche
quella chiusa;
• per gli interventi sostitutivi di gruppi di edifici è obbligatoria quella aperta;

b) è vietato aggiungere all’altezza massima consentita piani arretrati, attici e similari;


c) i volumi tecnici o soprastrutture degli edifici devono essere limitati unicamente al sottotetto non
praticabile (pendenza non superiore al 35% ed altezza al piano di imposta della gronda non
superiore a cm. 30), al torrino della scala, al torrino per rimpianto di elevazione meccanica, al locale
per lavatoio-stenditoio. Detti volumi dovranno rispondere alle seguenti caratteristiche :
• essere progettati con imita, architettonica, in modo da costituire armonico coronamento
all'edificio;
• essere compresi da ogni parte nelle relative inclinate massime;
• avere altezza utile interna non superiore a m. 2,30;
• non superare, nel complesso, un quinto della superficie lorda del piano sottostante;
d) nelle nuove costruzioni e ricostruzioni devono essere riservate per il parcheggio spazi in misura
non inferiore ad 1 mq. per ogni 20 me. di fabbrica;
e) spazi interni (art. 23 del Regolamento Edilizio):
• per gli interventi sostitutivi e per le costruzioni ex-novo di singoli edifici sono consentiti;
• per gli interventi sostitutivi di gruppi di edifici sono vietati;
f) sono consentite costruzioni accessorie alte non più di m. 3 e con superficie non superiore ad 1/10
dell'edificio principale. Tali costruzioni accessorie vanno computate ai fini della determinazione
dell'indice di fabbricabilità fondiaria;
g) per i risvolti su strade più strette le costruzioni possono conseguire la maggiore altezza per una
profondità massima alla larghezza della strada più stretta, ma, in ogni caso, non inferiore in ogni
caso a m. 6;
Per quanto innanzi viene confermata la proposta del progettista, mentre non si accoglie la

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prescrizione del Consiglio Comunale (delibera n. 150 in data 11-7-1974) in quanto non rispondente
alla, legislazione vigente in materia.
h) allo scopo del raggiungimento dell'altezza sono ammessi arretramenti dal filo stradale (piano terra
compreso);
i) la lunghezza dei prospetti non potrà essere superiore a mi. 50; comunque per ogni 25 m. di fronte
si deve prevedere una rampa dì accesso agli appartamenti.”

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8. GIUDIZI DÌ CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA/ URBANISTICA:

CRITICITA’: MEDIA

In seguito al sopralluogo si è potuto constatare che lo stato attuale del fabbricato risulta difforme dal
progetto presentato al comune. Le difformità riguardano piccole modifiche di tramezzi interni e la
realizzazione non autorizzata di un vano al piano secondo.
Si dovrà provvedere al ripristino dello stato progettuale autorizzato mediante demolizione.

Costi di regolarizzazione:

• Demolizione €. 1.500,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: 60 GG

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

CRITICITA’: BASSA

In seguito al sopralluogo si sono rilevate delle difformità riguardanti il piano attico e pertanto sarà
necessario variare la planimetria catastale. La difformità è regolarizzabile mediante aggiornamento
con procedura Docfa presso Ufficio Provinciale di Brindisi – Territorio.

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Costi di regolarizzazione:

• Aggiornamento planimetria catastale: €. 750,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: 30 GG

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BENI A FRANCAVILLA FONTANA IN VIA G. PUCCINI 1


ABITAZIONE
DI CUI AL PUNTO A

N
Abitazione sita nel Comune di Francavilla Fontana in via Giacomo Puccini n.1, della superficie
commerciale di 209,00 mq, della superficie coperta lorda di circa 166,78 mq e aree di pertinenza non
residenziale e/o scoperta di circa 173,51 mq, per la quota di:

• 1/2 di proprietà (AMMATURO Cosimo)


• 1/2 di usufrutto (AMMATURO Cosimo)
• 1/2 di nuda proprietà (AMMATURO Maria Grazia)

L’immobile oggetto di valutazione, totalmente di proprietà degli esecutati, si sviluppa su due piani
(piano primo e piano secondo). La descrizione dell’ambiente e delle caratteristiche costruttive
dell’immobile sono tratte dalle risultanze delle visite di sopralluogo del 27/06/2017 e del 09/12/2017,
dalla documentazione catastale e dalle planimetrie fornite.
Il fabbricato si presenta in buone condizioni statiche/locative, si sviluppa a piano primo e a piano
attico ed è caratterizzato da una pianta regolare inserita all’interno del centro urbano in prossimità di
via Puccini angolo via L. Raggio. Il piano primo ha un’altezza di interpiano pari a circa 3,60 ml
mentre il piano attico ha un’altezza di interpiano pari a circa 2,30 ml.
La configurazione strutturale mostra caratteristiche tipiche realizzate con struttura mista in muratura
e c.a., solai piani in latero-cemento, solette e cordoli in c.a. e tamponamenti. Attraverso un vano
scala accessibile da via Puccini si accede sia nell’appartamento posto a piano primo e sia nei locali
posti sul piano attico. La residenza a piano primo è composta da un ingresso, n.1 cucina, n. 1

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soggiorno, n. 2 camere da letto, n. 1 bagni mentre a piano attico si individua un volume tecnico, n.1
soggiorno pranzo, n.1 camera da letto e n.1 bagno. Sul piano attico si rileva che l’ambiente utilizzato
come camera da letto risulta abusivo e non è possibile richiedere titolo abilitativo in sanatoria
pertanto, grazie alla sua conformazione, si prevede la demolizione della sola copertura in legno e di
un breve tratto di muratura. Inoltre si è rilavata la presenza, a piano attico, di una apertura che dal
vano scala porta sui lastricati e tale apertura risulta anch’essa abusiva pertanto si prevede la sua
tamponatura.
Gli infissi esterni sono dotati di tapparelle.
Esternamente il prospetto è trattato ad intonaco civile anch’esso in buono stato conservativo e
manutentivo.
È costatato l’allacciamento ai pubblici servizi energetico e AQP.

Identificazione catastale:

foglio 135 particella 305 sub 4, categoria A/2, classe 3, consistenza 8 vani, rendita 723,04 Euro,
indirizzo catastale: GIACOMO PUCCINI n. 1 piano: 1-2;

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona semicentrale.

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CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni
Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato


Descrizione Consistenza Indice Commerciale

Residenziale 166,78 x 100% = 166,78

Balcone 23,88 x 30% = 7,16

Locale tecnico 11,76 x 50% = 5,88

Lavanderia 38,48 x 50% = 19,24

Scoperto esclusivo 99,39 x 10,00% = 9,94

Totale 340,29 209,00

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Firmato Da: LA CALA VITO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1e84eee24868685b6347065379ebc4c1
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

SVILUPPO VALUTAZIONE:

Sulla base dei dati economici rilevati con l’indagine di mercato e dalla posizione occupata è corretto
attribuire un valore di mercato pari ad 1450,00 €/mq.
Il valore del fabbricato risente della vetustà, delle qualità delle finiture e dall’obsolescenza funzionale
delle stesse.
A vantaggio del complesso va rilevata la dimensione e la posizione occupata dall'abitazione.
Perciò si ritiene giusto attribuire un coefficiente di merito pari a 0,85

V = V * 0,85 = 1450,00 €/mq * 0,85 = 1236,16 €/mq

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 209,00 x 1236,16 = 258.360,31

RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €.258.360,31


Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €.258.360,31

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9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Alla stima del valore di mercato delle unità immobiliari in oggetto si è pervenuti attraverso
l'applicazione dell'opportuno procedimento estimativo detto "comparativo diretto", basato sul
raffronto diretto tra il bene in questione e beni similari presenti nella medesima zona, di cui è stato
possibile ricavare il prezzo medio di compravendita.
Di ausilio sono stati i valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio
del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio dove le fonti di rilevazione per le indagini sono: le
agenzie immobiliari, stime interne dell'Agenzia, aste, atti di compravendita (comma 497 legge
finanziaria 2006), tribunali, ecc. Il procedimento così scelto, tra i molteplici offerti dalla metodologia
estimativa, risulta essere il più idoneo a cogliere il valore venale degli immobili in esame

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:


• la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
• le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
• il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
• il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
• il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;
• il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato
o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

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ID Descrizione Commerciale Valore intero Valore diritto

A Abitazione 209,00 258.360,31 258.360,31

Regolarizzazione € 2.250,00

Totale € 256.110,31

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VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per €. 0,00
assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel
biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto €.256.110,31
in cui si trova:

data 29/12/2017

Il tecnico incaricato
LA CALA ing. Vito

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