788804-b Perizia

Annalisa De Lorenzo
Pec:annalisa.delorenzo@archiworldpec.it
ALBO ARCHITETTI NAPOLI N° 5199 ALBO CTU TRIBUNALE DI NAPOLI N°8512/95
TRIBUNALE DI NAPOLI
XIV S E Z I O N E C I V I L E – E S E C U Z I O N I I M M O B I L I A R I
Procedimento N°252/2016 a cui è riunito il Procedimento N° 227/2020 R.G.E.
P R O M O S S O D A:
Omissis
C O N T R O:
Omissis
GIUDICE DELL’ESECUZIONE: Dott.ssa Maria Rosaria Stanzione
CUSTODE GIUDIZIARIO: Avv. Giuseppe Cipriani Marinelli
*********************
RELAZIONE TECNICA
*********************
C.T.U.
A R C H. A N N A L I S A D E L O R E N Z O
1
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
Annalisa De Lorenzo
TRIBUNALE DI NAPOLI
XIV S E Z I O N E C I V I L E ESECUZIONI IMMOBILIARI
Procedimento N°252/2016 R.G.E. a cui è riunito il Procedimento N°227/2020 RGE
P R O M O S S O D A:
Omissis
C O N T R O:
Omissis
GIUDICE DELL’ESECUZIONE: Dott.ssa Maria Rosaria Stanzione
CUSTODE GIUDIZIARIO: Avv. Giuseppe Cipriani Marinelli
*********************
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
*********************
PREMESSA
La sottoscritta Arch. Annalisa De Lorenzo fu nominata esperto stimatore con provvedimento
di nomina del 25/6/2018 dell’ill.mo Giudice dell’esecuzione in ordine alla procedura di
espropriazione immobiliare N° 252/2016 RGE promossa da Omissis, in persona del suo legale
rappresentante Omissis, rappresentato e difeso dall’Avv. Omissis presso il cui studio in Napoli via
Riviera di Chiaia n°276 è elettivamente domiciliata, nei confronti di Omissis
, per un credito di €72.323,04 oltre ulteriori spese e interessi legali, in forza di
Titolo cambiario protestato emesso in data 7/6/2010 a firma di Omissis a favore
della Omissis con scadenza al 18/972015 con avallo del Sig.r Omissis .
Tra i beni pignorati, il bene oggetto della presente relazione tecnica fu erroneamente identificato
nel NCEU del Comune di Napoli al foglio SCA/15, p.lla 315, sub 24 anziché SCA/20/315/24 e,
pertanto, il GE sospese le operazioni di stima e dichiarò l’estinzione della procedura relativamente
all’immobile de quo. Successivamente la Omissis ha riproposto l’espropriazione forzata con atto di
pignoramento Rep. 7827 del 22/06/2020 trascritto a Napoli 1 il 24/07/2020 ai nn. 16376/11813 ed
oggetto della procedura di esecuzione immobiliare n. 227/2020 RGE che è stata quindi riunita alla
Procedura n. 252/2016 RGE.
L’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione con provvedimento dell’1/12/2020 ha disposto che la
scrivente riprendesse le operazioni peritali le cui risultanze sono contenute nella presente
relazione, articolata secondo la disposizione stabilita daall’Ill.mo G.E., fornendo le risposte ai quesiti
come da verbale di conferimento di incarico ex art. 568 CPC e di giuramento, in ordine al bene
pignorato. Essa sarà inoltrata ai creditori procedenti, intervenuti, al custode giudiziario nominato ed
all’esecutato nei termini indicati dal G.E.. Specifico che il bene staggito è così identificato:
2
Annalisa De Lorenzo
- Locale commerciale in Napoli, zona Colli Aminei, n. 11 (già Viale Sapio), piano T, identificato nel
NCEU di Napoli al foglio SCA/20 p.lla 315, sub 24, cat. C/1, cl. 7, 33 mq, Viale dei Pini 911M, piano
T, int. 24.
Il Giudice dell’Esecuzione fissava infine l’udienza di comparizione delle parti per l’esame della
regolarità degli atti e per l’autorizzazione alla vendita al 18/3/2021 alle ore 11,00, poi rinviata al
5/5/2021 onde concedere sessanta giorni al creditore procedente per il deposito della relazione
notarile aggiornata alla data della trascrizione del secondo pignoramento e per la notifica ai
creditori iscritti.
CONTROLLO PRELIMINARE: verificare la completezza della documentazione depositata ex art.

567 c.p.c.
La scrivente ha effettuato il controllo della documentazione in atti ex art. 567 c.p.c. del fascicolo della
procedura n.252/2016 RGE in seguito al primo mandato depositando il modulo di controllo della
documentazione in atti. Rispetto alla procedura n. 227/2020 RGE abbinata, è stato fatto un controllo
delle date del deposito degli atti, dei nuovi interventi, ed aggiornate le indagini ipocatastali (Allegato
1). Si riporta uno schema sintetico relativo alle parti e agli atti contenuti della procedura:
CREDITORE PROCEDENTE: Omissis , in
persona del suo legale rappresentante Omissis , rappresentato e difeso
dall’Avv. Omissis presso il cui studio in Napoli è elettivamente domiciliata.
Titolo esecutivo posseduto: Titolo cambiario protestato emesso in data 7/6/2010 a firma di Omissis
a favore della Omissis con scadenza al 18/972015 con avallo del Sig.r Omissis.
DEBITORE/I: Omissis
CREDITORI INTERVENUTI NELLA PROC. 252/16:
1) Omissis SpA e per essa Omissis SpA per un credito pari alla somma di euro 623.927,00, oltre
interessi e spese, in forza di Decreto ingiuntivo n. 6603/2012 munito di formula esecutiva in data
12.11.2012, in virtù del quale l’Istituto di credito, con nota del 18.04.2013 ha provveduto
all’iscrizione di ipoteca giudiziale dell’importo complessivo di euro 800.000,00, in Napoli, sui diritti
del sig. Omissis , tra altri, anche delle unità immobiliari pignorate:
-di proprietà, per la quota di 1/1, sugli immobili sito in Napoli (NA), riportati nel N.C.E.U. del detto
Comune alla sez. AVV, fol. 15, p.lla 941:
- sub. 27, via Filippo Palizzi n. 42/B, cat. A/2, vani 1, p. 3- sub. 28, via Filippo Palizzi n. 42/B, cat.
A/2, vani 1, p. 3
3
Annalisa De Lorenzo
- di usufrutto, per la quota di 1/2, sull’immobile sito in Napoli (NA), riportato nel N.C.E.U. del
detto Comune alla sez. SCA, fol. 20, p.lla 315, sub. 24, viale dei Pini n. 991M, cat. C/1, mq. 33, p. T,
int. 24
2) Avvocato Omissis , in virtù di un credito vantato di €1.459,12 in forza di sentenza
n°2887/2014 resa dal tribunale di Napoli il 24/2/2014; di altro credito di € 5.795,62 in forza di
sentenza n°8116/2016 resa dal Tribunale di Napoli 27/6/2016 per la complessiva somma di €
7.254,74 oltre interessi successivi e spese.
3) Omissis , in virtù di un credito vantato di € 5.476,73 in forza di decreto ingiuntivo n°
40892013 munito di formula esecutiva in data 16/12/2014.
4) Omissis e per essa Omissis rappresentata e difesa dall’Avv. Omissis
con la quale il Sig. Omissis ha stipulato un contratto di mutuo ipotecario con Omissis,
oggi Omissis per la somma complessiva di €500.000,00, registrato presso l’Agenzia delle Entrate di
Napoli 3, il 01.08.2006 al n. 7565/1T, per essere, poi, spedito in forma esecutiva, in virtù di formula
apposta in data 04.09.2006. A garanzia del capitale mutuato, degli accessori e dell’esatto
adempimento di tutte le obbligazioni discendenti dall’anzidetto contratto di mutuo, il Sig. Omissis
concedeva ipoteca volontaria di primo grado, fino alla concorrenza della somma di €1.000.000,00,
su immobile ubicato nel Comune di Napoli (Na), alla Via Palizzi n. 42/B e precisamente:
appartamento al terzo piano, distinto con il numero interno 11/A, composto di salone, due camere,
cameretta, cucina e servizi; confinante con ripiano di scala, proprietà Omissis, androne, proprietà
Omissis ed appartamento interno 11/B; il tutto è riportato nel N.C.E.U. di detto Comune, alla
sezione AVV, foglio 15, particella 941, subalterno 23, Via Filippo Palizzi n. 42/B, piano 3, interno
11/A, scala U, cat. A/2, zona censuaria 6, classe 6, vani 6,5, R.C. Euro1.040,66; la soppressione del
subalterno 23 ha originato i subalterni 27 e 28; l’ipoteca in questione veniva regolarmente iscritta
presso l’Agenzia del Territorio di Napoli 1, con nota (rg. 36743/rp. 13850) del 2.08.2006; alla data
del 30.04.2017, il Sig. Omissis risulta debitore nei confronti dell’Istituto istante, in
dipendenza del succitato rapporto negoziale, della somma di € 418.673,38, a titolo di debito
residuo, oltre interessi, maturati e maturandi, a far data dal 01.05.2017, sino all’effettivo soddisfo;
5) Omissis, credito vantato di €35.255,28, titolo esecutivo: decreto ingiuntivo n°3079/2016
6) Omissis, credito vantato di € 79.688,36
7) Omissis, credito vantato di € 25.352,99
DATA DI NOTIFICA DEL PIGNORAMENTO: 22/06/2020
DATA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO: 24/7/2020
DATA DEL DEPOSITO DELLA ISTANZA DI VENDITA: 29/07/2020
4
Annalisa De Lorenzo
DATA DEL DEPOSITO DELLA DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE O DELLA CERTIFICAZIONE

NOTARILE SOSTITUTIVA: 30/07/2020
PIGNORAMENTI PRECEDENTI O CONTESTUALI :
SI
NO
Pignoramento del 17/3/2015 trascritto il 6.7.2015 ai nn. 15358/12026 promosso da Omissis contro
Omissis, estinto e cancellato il 27/10/2016 (Cfr. certificato prodotto dal creditore procedente in atti).
COMPROPRIETARI - Data di notifica avviso ex art. 599 comma 2 c.p.c.
- Non risultano
CREDITORI IPOTECARI - Data di notifica avviso ex art. 498 c.p.c.:
- Non risultano avvisi ai creditori iscritti
CREDITORI CHE HANNO ATTUATO UN SEQUESTRO CONSERVATIVO - Data di notifica avviso ex art.
158 disp. att. c.p.c.:
- Non risultano avvisi in atti
➢ Sussiste la TRASCRIZIONE di Sequestro Conservativo del 29/07/2013 - Registro Particolare 18072
Registro Generale 22918 (Pubblico ufficiale TRIBUNALE) Repertorio 17259/2013 del 04/07/2013 e
successiva Rettifica del 14/10/2013 - Registro Particolare 21707 Registro Generale 28316 (Pubblico
ufficiale TRIBUNALE) Repertorio 17259/2013 del 04/07/2013, CONTRO Omissis ed
a FAVORE dei Sigg. Omissis gravante sulla piena proprietà del Locale
negozio in Napoli al Viale degli Astronauti n° 11 nel NCEU al Fg SCA/20/315/sub 24 e sugli immobili in
Napoli alla Via Palizzi 42/B al piano terzo, nel NCEU al fg. AVV/15/941 sub 27 e sub 28.
In relazione al summenzionato sequestro conservativo si riferisce della successiva Sentenza
n°6207/2016 emessa dal Giudice dott. Omissis dell’XI sezione civile del Tribunale di Napoli nell’ambito
del procedimento n° RG 13684/203 il quale stabiliva, in sostanza e tra altro, la nullità del Contratto di
compravendita per Notar Michele Nastri del dell’1/8/2006 che espressamente disponeva l’obbligo del
Sig.r Omissis , parte acquirente degli immobili oggetto di pignoramento, in favore dei
suddetti venditori, ciascuno per le proprie quote, di € 496.975,00 dopo l’ottenimento del mutuo con
garanzia ipotecaria, non corrisposto nella quasi totalità dell’importo.
La sentenza non risulta ad oggi trascritta nei Pubblici Registri. (Cfr. Allegato 1- Ispezioni ipotecarie e All.
n. 1a- Sentenza n°6207/2016)
➢ Sussiste la trascrizione di Sequestro Conservativo: Atto giudiziario del 6/2/2013 del Tribunale di Napoli
n. 30588 di rep. a favore di Fallimento Keymat Industrie Spa in liquid. c/o curatore Avv. Omissis
, trascritto ai nn. 7030/5482 il 4/3/2013, gravante tra altri, sull’immobile di Viale
Astronauti 11, nel NCEU Fg. SCA/20/315/sub 24, CONTRO, tra altri, Omissis
per la piena proprietà (alla data della trascrizione la piena proprietà del bene era stata già
acquistata dal figlio Omissis in virtù di rinunzia al diritto di usufrutto sul bene la
5
Annalisa De Lorenzo
cui nuda proprietà apparteneva al Sig. Omissis (TRASCRIZIONE del 25/03/1999 - Registro
Particolare 3930 Registro Generale 6194 Pubblico ufficiale Del Noce Federico Rep. 33118 del 19/03/1999 - atto
tra vivi - rinunzia).
DOCUMENTI ALLEGATI ALL’ISTANZA DI VENDITA: Titolo esecutivo e Atto di Precetto notificato.
NOTA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO

SI
NO
DOCUMENTI RICHIESTI EX ART. 567 COMMA 2 C.P.C.

Estratto attuale catasto
estratto storico del catasto
certificati iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato ( a nome dell’esecutato )
certificato notarile sostitutivo della documentazione ipocatastale (SOSTITUISCE TUTTI I
PRECEDENTI) in attesa di aggiornamento
Titolo di acquisto della proprietà in capo all’esecutato (DA VERIFICARE DAI REGISTRI IMMOBILIARI
DELLA CONSERVATORIA) :
❑ compravendita
❑ donazione
❑ successione (testamentaria o legittima)
❑ usucapione ventennale
❑ permuta
❑ altro:
Data del titolo di acquisto: 25/7/1980
Con Atto del 25/7/1980 Rep. 80081 per Notar Pasquale Tufano (Allegato 2a) il quale il Sig. Omissis
acquistava la nuda proprietà dell’immobile al Viale Astronauti 11, int 24, Piano Terra, nel NCEU al Fg.
SCA/20, p.lla 315 sub 24 ed i genitori Omissis e Omissis l’usufrutto vitalizio. Successivamente, con
atto per Notar Federico del Noce di Napoli del 19/03/1999 (Allegato 2b) i Sigg. Omissis e Omissis
rinunziano all’usufrutto vitalizio a favore del figlio Omissis.
Coniuge in regime di comunione legale dei beni

❑ SI
❑ NO
Il Sig. Omissis non era coniugato all’epoca dell’acquisto della nuda proprietà dell’immobile con il
predetto atto del 25/07/1980 Rep. 80081 del Notaio Pasquale Tufano. Era sposato in regime di
comunione dei beni all’epoca dell’atto di rinunzia all’usufrutto da parte dei genitori a suo favore per
Notar Federico del Noce di Napoli del 19/03/1999. Dal certificato di matrimonio con annotazioni
risulta che il Sig. Omissis ha contratto matrimonio con la Sig.ra Omissis il 23/6/1986, e con atto
dell’11/7/2003 a rogito del notaio Nastri Michele Rep. 4281 hanno scelto il regime della separazione
dei beni, annotata il 12/9/2003. Con Provvedimento del Tribunale di Napoli n. 28394 in data
3/3/2011 è stata omologata la separazione consensuale fra i coniugi (Data annotazione 26/3/2012).
6
Annalisa De Lorenzo
QUESITO n. 1: identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento.
La Omissis ha sottoposto a pignoramento immobiliare la piena proprietà dell’immobile così

identificato:
Immobile censito al NCEU del Comune di Napoli al foglio SCA/20, p.lla 315, sub 24, Categoria C/1,
classe 7, 33mq, Piano T, rendita catastale €1.472,52.
La planimetria catastale, acquisita dalla scrivente, è stata presentata il 15/01/1969.
I diritti reali pignorati consistono nella quota di 1/1 dell’intera proprietà del cespite de quo e
corrispondono a quelli in titolarità dell’esecutato in forza dell’atto d’acquisto trascritto in suo favore
(All. 2a, 2b)
I dati catastali fondamentali indicati nell’atto di pignoramento, sopra riportati, corrispondono a quelli
agli atti del catasto alla data del pignoramento medesimo ed all’attualità.
7
Annalisa De Lorenzo
Il bene de quo insiste sulla particella n° 315 del foglio 54 del C.T. corrispondente alla p.lla 315 del fg
SCA/20/315 del Catasto Fabbricati, come si evince dalla mappa catastale elaborata dalla SOGEI (All.
3a) individuabile nell’aerofoto (ultima ripresa):
Individuazione del fabbricato all’interno del quale si trovano gli immobili de quo nell’aerofoto
tratta dal web e nella mappa catastale elaborata da SOGEI (P.lla 315 del Fg. 54 in C.T.
corrispondente alla p.lla 351 del Fg. SCA/20 in C.F.)
8
Annalisa De Lorenzo
Il bene oggetto di pignoramento non risulta interessato da procedure di espropriazione per

pubblica utilità.
FORMAZIONE DEI LOTTI DI VENDITA
L’immobile, per le sue caratteristiche tipologiche e dimensionali costituisce un LOTTO UNICO di
vendita così identificato:
Locale commerciale attualmente adibito a Bar, sito in Napoli, zona Colli Aminei, al Viale degli
Astronauti n. 11 (già Viale Sapio), censito al NCEU del Comune di Napoli al foglio SCA/20, p.lla 315,
sub 24, Categoria C/1, classe 7, 33mq, Piano T, rendita catastale €1.472,52 (Allegato 3a, 3b, 3c).
QUESITO n. 2: elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla

descrizione materiale di ciascun lotto.
Caratteristiche estrinseche dell’area, del fabbricato e del contesto urbano
Il fabbricato di cui fa parte l’immobile pignorato ha destinazione prevalentemente residenziale

con ingresso principale al civico 101 di Viale dei Pini, in zona Colli Aminei in Napoli afferente alla
3^ Municipalità del Comune di Napoli. La zona è dotata delle principali infrastrutture primarie e
secondarie e si trova nelle immediate vicinanze del viale Colli Aminei, di uno degli assi principali
di collegamento con il centro di Napoli e le zone limitrofe quali Capodimonte, a circa 2 Km e la
zona Ospedaliera a circa 1,5 Km, è servita da mezzi di trasporto pubblici su gomma e dalla
stazione “Colli Aminei” della metropolitana Linea 1 che dista circa 1 Km dal Viale degli
Astronauti.
Il fabbricato multipiano di cui fa parte l’immobile staggito ha base poligonale irregolare con una
corte interna, consta di 8 livelli di piano fuori terra e copertura piana e fu realizzato con la tecnica
costruttiva del cemento armato intorno al 1967. I prospetti sono caratterizzati da un’alternanza
di finestre e lunghi balconi aggettanti su tutti i lati del fabbricato e sono intonacati e tinteggiati
nelle cromie dell’arancio, del bianco e del verde
Lo stato di conservazione generale del fabbricato è da considerarsi discreto.
(Cfr. Doc. fotografica in Allegato 4)
9
Annalisa De Lorenzo
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA – Il Contesto, il fabbricato
Individuazione del
locale commerciale di
Viale degli Astronauti
n. 11
Il locale commerciale
attualmente adibito a
bar denominato
“Omissis” con ingresso
dal civico 11 di Viale
degli Astronauti in zona
Colli Aminei.
10
Annalisa De Lorenzo
RILIEVO ATTUALE DELLO STATO DEI LUOGHI (All. 5a)
Si precisa che la superficie commerciale delle unità in oggetto è stata determinata secondo i
criteri di cui al D.P.R. 138/98 di seguito riepilogati:
a) 100% dei vani principali e accessori diretti e dei muri interni e quelli perimetrali esterni fino ad uno
spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del
50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25. In assenza di pertinenze esclusive la superficie
coperta corrisponde alla superficie commerciale.
b) 25/30% della superficie di balconi e terrazze scoperti; 10% della superficie dei giardini di ville e villini,
fino alla superficie dell’unità immobiliare; al 2% per superfici eccedenti detto limite
c) si utilizza, inoltre, un range tra il 40/70% per le superfici dei locali accessori indiretti.
11
Annalisa De Lorenzo
IMMOBILE PIGNORATO - Caratteristiche intrinseche

Ubicazione: Locale commerciale adibito a Bar sito in Napoli, Viale degli Astronauti n. 11, piano T.
Descrizione sintetica: Negozio adibito a bar costituito da un unico ambiente e dal bagno con
ingresso fronte strada.
Confini: Nord: Civico 9 (sub 23); Sud: Civico 13 (sub 25), Ovest: Viale Astronauti.
Dati Catastali attuali: Immobile censito al NCEU del Comune di Napoli (Na) alla Sez. SCA, Foglio
20, Particella: 315, Sub.: 24, z.c. 3, cat. C/1, classe 7, Sup. 33 mq, R.C.:Euro 1472,52 (All. 3b).
La planimetria catastale, acquisita dalla scrivente, ed unica agli atti del Catasto è stata presentata
il 15/1/1969 (Allegato 3a).
Portierato: Presente
Amministrazione condominiale: Il “Condominio Viale dei Pini 101” di cui fa parte il locale staggito
è dotato di amministrazione condominiale, di un regolamento di condominio e tabelle
millesimali (Allegato 6).
Millesimi relativi al cespite: TAB. A (Generale): 2,83; TAB. B (Scale/ascensore):0; TAB. D (Portierato):
1,13.
Calcolo Superfici negozio:
(in base al rilievo dello stato attuale – All. 5a)
Superficie interna Lorda (S.I.L.): 28 mq
Superficie interna calpestabile (S.I.C.): 27 mq
Superficie esterna lorda (S.E.L.) = 33 mq
Altezza interna netta = max 4,35 mt, min 2.91 (controsoffitti)
(la nicchia occupata dai contatori condominiali ha una superficie di c.a 2,80mq)
Caratteristiche intrinseche dell’immobile
Descrizione e stato di conservazione:
L'immobile pignorato è un locale commerciale costituito da un unico ambiente con un’unica bucatura
fronte strada che dà accesso all’immobile mediante una porta, in alluminio e vetro con due parti fisse
laterali, posta su un gradino che pone a quota rialzata il calpestio del locale commerciale rispetto al
marciapiede esterno. Attualmente una tettoia rimovibile in alluminio con tenda in plastica per la
quale il locatario corrisponde un’indennità di occupazione suolo al Comune, è collocata nello spazio
di circa 12 mq antistante l’ingresso del locale (S.i.c.= c.a 22,60mq). All’interno di quest’ultimo è posto
il bancone del bar entrando sulla destra ed in fondo a destra una porta in legno conduce al bagno
destinato al pubblico con antibagno (S.i.c.= c.a 1,90mq) e ad un altro piccolo bagno per il personale
(S.i.c.= c.a 2,40mq). Nel controsoffitto realizzato di recente sono stati collocati corpi illuminanti
ancorati a telai metallici che creano (Cfr. Doc. Fotografica in Allegato 4 e Doc. Grafica in Allegato 5).
12
Annalisa De Lorenzo
FINITURE: Le pareti interne sono intonacate e tinteggiate con pittura lavabile di color bianco; nel
bagno le pareti sono rivestite di piastrelle chiare a tutta altezza. I pavimenti sono realizzati con
quadroni chiari tipo gres di c.a 40x40 cm.
Stato di conservazione delle finiture: buono (Cfr. FOTO in Allegato 4).
IMPIANTI: Il locale commerciale è dotato dei normali impianti tecnologici: uno scaldino elettrico per la
produzione di acqua calda sanitaria collocato nel bagno, un impianto condizionatore per la
produzione di aria calda e fredda con un unico split ed infine è dotato di telecamere di sorveglianza.
Per l’impianto elettrico non è stata rinvenuta la certificazione ai sensi del D.M. n°37/08. Circa i costi
relativi all’adeguamento degli impianti non è stato possibile effettuare il computo in quanto era
necessario effettuare interventi distruttivi su porzioni di fabbricato al fine di verificare la consistenza
reale dell’attuale impiantistica
INFISSI: Le porte interne sono in legno scuro tamburato. Gli infissi esterni sono in alluminio
preverniciato bianco e vetro antisfondamento.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA:
L’immobile pignorato non è dotato di Attestato di prestazione energetica, il cui costo, valutato in
€250,00 sarà detratto dal valore di mercato del bene.
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA DELL’IMMOBILE
13
Annalisa De Lorenzo
14
Annalisa De Lorenzo
QUESITO n. 3: procedere alla identificazione catastale del bene pignorato.
STORIA CATASTALE DEL BENE PIGNORATO - Verifica dell’allineamento catastale

Immobile identificato nel Catasto Fabbricati di Napoli alla Sez. BAR, foglio 7: p.lla 368 sub 101
I dati catastali fondamentali Foglio SCA/20, p.lla 315, sub 24 e la categoria C/1, non sono variati
dall’impianto meccanografico del 30/6/1987 (Allegato 3b). L planimetria catastale è stata presentata il
15/1/1969 ed è l’unica agli atti del catasto (Allegato 3c).
Le ulteriori variazioni registrate riguardano le volture degli intestatari in allineamento con i titoli di
provenienza in un periodo superiore al ventennio antecedente il pignoramento:
I dati catastali fondamentali Foglio SCA/20, p.lla 315, sub 24, cat. C/1, non sono variati dal 25/07/1980.
Situazione degli intestati dal 19/03/1999 ad oggi: Omissis (Prop. 1/1)
Dati derivanti da: Rettifica di intestazione all’attualità del 19/03/1999 protocollo n. NA0374659
Voltura in atti dal 02/08/2013 Repertorio n.: 33118 Rogante: Del Noce Sede:
NAPOLI -Atto Rinunzia Usufr. -IST/374591/13 (n. 25076.1/1999)
Situazione degli intestati relativa ad atto del 25/07/1980 al 19/3/1999:

- Omissis (Usufrutto per 3/6 fino al 19/03/1999)
- Omissis (Nuda proprietà per 2/6 fino al 19/03/1999)
- Omissis (Usufrutto per 3/6 fino al 19/03/1999)
Dati derivanti da: del 25/07/1980 Voltura in atti dal 03/08/1987 Repertorio n.: 80081 Rogante: Dott.
Tufano Pasquale Sede: NAPOLI Registrazione: PU Sede: NAPOLI Volume: B n: 9264 del 04/08/1981 (n.
4662/1987)
Situazione degli intestati relativa dall’impianto meccanografico del 30/06/1987 al 25/07/1980:

- Omissis (Prop. 1/1).
Le volture catastali risultano allineate ai titoli di provenienza relativi all’immobile de quo.
15
Annalisa De Lorenzo
VERIFICA DELLE DIFFORMITÀ TRA DELLO STATO DEI LUOGHI E LA PLANIMETRIA CATASTALE (All. 5b)
DIFFORMITÀ tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale:

1)Presenza di bagno e antibagno wc1, bagno wc2 2) Diversa Posizione dei muri perimetrali posti all’interno di
quelli rappresentati nella planimetria catastale, verosimilmente dovuta ad un’errata rappresentazione nella
planimetria catastale 3) nicchia contatori condominiale all’esterno dell’invaso del locale.
AGGIORNAMENTO CATASTALE
Per le difformità riscontrate dovrà presentarsi una denuncia di variazione mediante procedura DOCFA, previa
regolarizzazione edilizia (Cfr. risposte al quesito n. 6). Il costo della regolarizzazione catastale si valuta
approssimativamente in € 300,00 che saranno detratti dal valore di mercato del bene.
16
Annalisa De Lorenzo
QUESITO n. 4: procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto.

L’esperto stimatore deve procedere alla predisposizione – per ciascun lotto individuato e
descritto in risposta ai precedenti quesiti – del seguente prospetto sintetico:
LOTTO UNICO: – piena ed intera proprietà del seguente immobile:

Ubicazione: Locale commerciale sito in Napoli, Colli Aminei, Viale degli Astronauti n. 11, int. 24, P.T.
Descrizione sintetica: Negozio attualmente adibito a bar costituito da un unico ambiente con
bagno e con ingresso fronte strada.
Confini: Nord: Civico 9 (sub 23); Sud: Civico 13 (sub 25), Ovest: Viale Astronauti.
Dati Catastali attuali: Immobile censito al NCEU del Comune di Napoli (Na) alla Sez. SCA, Foglio 20,
Particella: 315, Sub.: 24, z.c. 3, cat. C/1, classe 7, Sup. 33 mq, R.C.: Euro 1472,52.
Portierato: Presente
Amministrazione condominiale: Il “Condominio Viale dei Pini 101” di cui fa parte il locale staggito
è dotato di amministrazione condominiale, di un regolamento di condominio e tabelle
millesimali
Superfici attuali negozio: Superficie interna Lorda (S.I.L.):28 mq, Superficie esterna lorda
(S.E.L.):33 mq, Altezza interna netta = max 4,35 mt, min 2.91 (controsoffitti)
Stato di conservazione del fabbricato: Discreto
Stato di conservazione dell’immobile: Buono
SITUAZIONE URBANISTICA: Strumenti urbanistici vigenti nell’area di riferimento: L’area nella quale
ricade il fabbricato di cui fa parte l’immobile pignorato, rientra nella zona Bb “Espansione recente”
della Variante al Piano regolatore Generale approvata con decreto del Presidente della Giunta
Regionale della Campania n. 323 dell’11/6/2004. La zona “Bb” identifica l’espansione edilizia a
partire dal secondo dopoguerra dove sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione edilizia a
parità di volume. Per la zona in esame risulta inoltre che: non rientra nel perimetro delle aree di
interesse archeologico (Art. 58 delle NTA) e non ricade in area assoggettata ai Vincoli paesaggistici
della L. 1497 del 29/6/1939 e L. 431 del 08/08/1985.
REGOLARITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA DELL’IMMOBILE PIGNORATO:
l’immobile ed il fabbricato di cui fa parte sono stati costruiti in virtù di LICENZA EDILIZIA N. 349
rilasciata dal Sindaco del Comune di Napoli il 12/8/1967 alla Società Omissis riferibile alla Pratica
edilizia n. 254/1966. Non è attualmente possibile verificare la conformità dello stato dei luoghi con
il predetto titolo edilizio abilitativo in quanto l’Archivio Comunale è ancora interdetto per motivi di
igiene e sicurezza. In via prudenziale si considerano abusi sanabili le difformità riscontrate rispetto
alla planimetria catastale (presenza del bagno e della nicchia di alloggiamento dei contatori
condominiali). Si prevede, pertanto, la presentazione di pratica edilizia CilA in sanatoria e
l’aggiornamento della planimetria catastale dell’u.i.u. con pratica DOCFA, i cui costi sono stati
detratti dal valore di mercato del bene in quanto ricadranno sull’aggiudicatario.
ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA: L’immobile non è dotato di APE il cui costo,
valutato in €250,00, è stato detratto dal valore di mercato del bene.
CONDOMINIO: il cespite fa parte del Condominio Viale dei Pini 101, è dotato di amministrazione
condominiale, regolamento di condominio e tabelle millesimali.
STATO LOCATIVO: L’immobile è occupato in virtù di contratto (6+6) di locazione del 5 gennaio
2013, avente durata di 6 anni dall’1/1/2013 al 31/12/2018 e tacitamente rinnovato; il canone di
locazione, attualmente, ascende ad € 12.600,00 annui (1050,00 mensili).
PREZZO A BASE D’ASTA: euro 75.000,00.
17
Annalisa De Lorenzo
QUESITO n. 5: procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene

pignorato.
VERIFICA DELLA PROVENIENZA DELL’IMMOBILE OGGETTO DI PIGNORAMENTO COSÌ INDIVIDUATO:
Locale commerciale in Napoli, zona Colli Aminei, Viale degli Astronauti n. 11, piano T.
IN CATASTO FABBRICATI: Sez. SCAR, FG. 20, PLL.A 315, SUB 24, C/1, cl 7; mq 33; R.C.: €1472,52,
Viale dei Pini 911M, Piano T.
L’unità immobiliare oggetto di esecuzione fu costruita dalla società per Azioni Omissis in virtù di
LICENZA EDILIZIA N. 349 rilasciata dal sindaco del Comune di Napoli il 12/8/1967. Si è ritenuto,
pertanto, opportuno analizzare i vari passaggi sotto il profilo della provenienza, sotto quello
catastale ed infine sotto quello urbanistico-edilizio per verificare l’allineamento tra i dati.
Si riportano di seguito gli atti di trasferimento del bene pignorato, partendo dal titolo più
recente ed andando a ritroso:
Anno 1999) Atto di Rinunzia per Notar Federico Del Noce del 19/3/1999 Rep n.: 33118/5466
(Allegato 2a) trascritto a Na1 il 28/7/2003 ai nn. 19028/12321 col quale i coniugi
Omissis e Omissis rinunziarono al diritto di usufrutto a favore di Omissis, del locale
terraneo sito al Viale degli Astronauti n. 11 (già Viale Sapio, distinto col numero 24)
confinante con locale n. 23, con androne del fabbricato, con locale n. 25, riportato
nel NCEU di Napoli alla partita 1088521 Sezione San Carlo, foglio 20, mappale 315,
sub 24, z.c. 3, categ. C/1, classe 7, mq 33, R.C.L. 2.851.200.
Anno 1980) Atto di compravendita per Notar Pasquale Tufano di Sant’Antimo del 25/7/1980 Rep.
8081/12917 (Allegato 2b) trascritto a Napoli 1 il 31/7/1980 ai nn. 15346/11862 con il
quale i coniugi Omissis e Omissis in nome proprio ed in qualità di genitori legali
rappresentanti dei figli minori Omissis, Omissis, Omissis acquistarono dal Sig. Omissis
tre locali terranei n. 24, n. 8 e n. 9 facenti parte del fabbricato in Napoli denominato
“C2” al Viale dei Pini 101. Il negozio n. 24 per la nuda proprietà a Omissis e per
l’usufrutto vitalizio congiuntivo con diritto di accrescimento a Omissis e Omissis
mentre gli altri due negozi, il n. 8 ed il n. 9, sempre per la nuda proprietà, alle sorelle
Omissis e Omissis e per l’usufrutto vitalizio ai genitori. Inoltre il locale n. 24 è così
descritto nell’atto: Il locale n. 24 al civ. 111/M con accesso dal viale Sapio ora Viale
degli Astronauti n. 11 di mq 33 catastali, con gabinetto di decenza confinante a nord
con locale n. 23, ad est con androne del fabbricato, a sud con locale terraneo n. 25 e
ad ovest con Viale Sapio. Nel NCEU alla partita 197854 in ditta Omissis SCA-fol. 20 n.
315/24 Viale dei Pini 111/M t, cat. C/1 cl. 7, mq 33, RCL 3455.
18
Annalisa De Lorenzo
Anno 1972) Atto di compravendita per Notar Raffaele Di Napoli del 21/12/1972 reg.to a Napoli il
27/12/1972 al n. 28290 e trascritto a Napoli 1 il 27/12/1972 ai nn. 72260/46519 con
il quale il predetto Sig. Omissis acquistò la pena proprietà dei succitati immobili da
potere della Società per azioni Omissis.
Risulta verificata la continuità delle trascrizioni ultraventennali degli atti di trasferimento del bene
rispetto alla data della trascrizione del pignoramento.
QUESITO n. 6: verificare la regolarità del bene o dei beni pignorati sotto il profilo edilizio ed
urbanistico.
Strumenti urbanistici vigenti nell’area di riferimento

L’area nella quale ricade il fabbricato di cui fa parte l’immobile pignorato, rientra nella zona Bb
“Espansione recente” della Variante al Piano regolatore Generale approvata con decreto del
Presidente della Giunta Regionale della Campania n. 323 dell’11/6/2004. La zona Bb identifica
l’espansione edilizia a partire dal secondo dopoguerra dove sono ammessi interventi fino alla
ristrutturazione edilizia a parità di volume. Per gli edifici ricadenti in zona Bb si fa riferimento
all’art. 33 delle Norme Tecniche di Attuazione della predetta Variante al PRG, normativa che
identifica l’espansione edilizia a partire dal secondo dopoguerra. Per la zona in esame risulta
inoltre che:
- non rientra nel perimetro delle aree di interesse archeologico (Art. 58 delle NTA), come
delimitate nella Tav. 14_Fg 4 della Variante al PRG del 1998 att. con Delibera di Giunta
Regionale n° 083/AC del 25/3/2004;
- non ricade in area assoggettata ai Vincoli paesaggistici della L. 1497 del 29/6/1939 e L. 431
del 08/08/1985 (Tav. 13_Fg 3)
REGOLARITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA DELL’IMMOBILE PIGNORATO
Risultanze delle indagini eseguite presso il Catasto, l’Archivio Notarile, lo Sportello Unico per
l’Edilizia del Comune di Napoli, La Municipalità 6, l’Ufficio Condono e l’Ufficio Antiabusivismo.
- Presso l’archivio notarile di Napoli sono stati consultati gli atti di provenienza; in particolare,
nell’atto di compravendita per Notar Pasquale Tufano del 25/7/1980 Rep 80081 che si allega alla
perizia (All. n. 2a), il locale terraneo de quo veniva descritto con un bagno di decenza al suo
interno.
- Presso il Catasto (All. 3b) si è prelevata la planimetria catastale, unica agli atti del catasto,
dell’unità immobiliare oggetto di pignoramento nel NCEU al Fg. SCA/20 p.lla 315 sub 24, ed essa
fu presentata il 15/01/1969, all’epoca della costruzione (All. 3c).
19
Annalisa De Lorenzo
- Dalle indagini eseguite presso il SUE (Sportello Unico per l’Edilizia) del Comune di Napoli è
emerso che l’immobile ed il fabbricato di cui fa parte sono stati costruiti in virtù di LICENZA
EDILIZIA N. 349 rilasciata dal Sindaco del Comune di Napoli il 12/8/1967 alla Società Omissis
riferibile alla Pratica edilizia n. 254/1966 ma nella risposta (Allegato n. 7a) all’istanza di accesso
agli atti all’uopo presentata, l’Ufficio ha certificato altresì che a seguito dell’interdizione
all’accesso dei locali dell’archivio comunale di Soccavo, motivata da condizioni non idonee a
garantire il rispetto delle norme di igiene e sicurezza, non è stato possibile fornire la relativa
documentazione e, pertanto, è stato possibile solo verificare, tramite lo schedario, la
corrispondenza dei dati relativi alla pratica ed alla Licenza edilizia succitata (All. 7a); ha inoltre
dichiarato che in seguito alle indagini eseguite presso gli archivi informatici non sono state
rinvenute pratiche di agibilità dal 1975 ad oggi né pratiche edilizia dal 1995 ad oggi.
Inoltre, per quanto attiene ad eventuali modifiche successive allo stato originario, il competente
Ufficio tecnico della 3^ Municipalità ha risposto che, dagli archivi informatizzati non risulta siano
state trasmesse telematicamente pratiche edilizie (Cila e Scia) per interventi modificativi presso
l’immobile oggetto di pignoramento (All. 7b). Non è, dunque, possibile al momento verificare la
corrispondenza tra lo stato dei luoghi e lo stato assentito con Licenza edilizia 349/1967.
- Dall’analisi tra il rilievo dello stato dei luoghi e la planimetria catastale, unico riferimento
grafico disponibile, risultano alcune difformità già evidenziate nella risposta al Quesito n. 3:
1) realizzazione di un bagno con antibagno e di un piccolo vano attiguo con ulteriore wc (nell’atto del
Notaio Pasquale Tufano del 1980 Rep. 80081, il locale terraneo de quo veniva descritto con un bagno di
decenza al suo interno);
2) rientranza sul lato est non presente in planimetria catastale con riduzione di superficie interna utile di
circa 2,80mq che, sui luoghi, si è constatato essere una nicchia nella quale sono allocati contatori
condominiali con sportello alle spalle del locale commerciale. Non potendo confrontare lo stato dei luoghi
attuale con quello legittimato dalla licenza edilizia non è possibile verificarne la regolarità sotto il profilo
urbanistico-edilizio. È stato anche richiesto all’Amministratore del condominio se possedesse una
adeguata documentazione che potesse chiarire l’attribuzione del locale contatori al condominio ma la
risposta è stata negativa, né si evince dai titoli di provenienza alcuna informazione in merito.
Non potendo verificare l’effettiva corrispondenza tra lo stato attuale dei luoghi e quello
legittimato dalla Licenza edilizia n. N. 349 rilasciata dal sindaco del Comune di Napoli il
12/8/1967 alla Società Omissis (All. 7a), in via prudenziale si opererà una decurtazione del valore
di mercato che sarà calcolato successivamente. Considerando, che le opere interne sono sanabili
in quanto rientranti nel novero degli interventi di manutenzione straordinaria, si valuta il costo
della presentazione di una pratica CilA in sanatoria che prevede una sanzione di €1.000,00 oltre
le spese tecniche per un totale di € 2.000,00. Per l’aggiornamento della planimetria catastale
20
Annalisa De Lorenzo
dell’u.i.u. con pratica DOCFA, si stima il costo di € 300,00 comprensivo di spese di presentazione
(€ 50,00) e di spese tecniche. Tali costi, complessivamente valutati in €2.000,00 per la
regolarizzazione edilizia ed €300,00 per quella catastale saranno detratti dal valore di mercato
del bene in quanto ricadranno sull’aggiudicatario.
QUESITO N. 7: indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile.
STATO DI OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI
L’immobile è occupato dalla ditta “Omissis” di Omissis in virtù di contratto (6+6) di locazione del 5
gennaio 2013, regolarmente registrato al n°1822/3 del 4/3/2013, di cui è stata richiesta copia
all’Agenzia delle Entrate UP Napoli 2 (Allegato 8), avente durata di 6 anni dall’1/1/2013 al
31/12/2018 tacitamente rinnovato; il canone di locazione, che fu pattuito di € 12.000,00 annui,
con l’aggiornamento istat previsto a partire dall’1/1/2014, attualmente, ascende ad € 12.600,00
annui (1050,00 mensili).
QUESITO n. 8: specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene.
SEZIONE A: Oneri e vincoli a carico dell’acquirente.
1) Domande giudiziali:
Non sussistono
2) Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura:
Non sussistono
3) Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge:
Non sussistono
4) Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione,
ecc.), anche di natura condominiale:
Non risultano pesi o limitazioni d’uso dagli atti reperiti oltre a quelli previsti nei titoli di
provenienza.
5) Provvedimenti di imposizione di vincoli storico-artistici e di altro tipo:
Non risultano.
SEZIONE B: Oneri e vincoli cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della procedura.
1) Iscrizioni ipotecarie (All. 1):
➢ ISCRIZIONE del 28/7/1987 - Registro Particolare 3326 Registro Generale 16367 Pubblico ufficiale a
favore de “Omissis” contro Omissis, Omissis e Omissis - Atto di costituzione di Ipoteca di
secondo grado per Notar Carlo Tafuri a garanzia di cambiali sull’immobile de quo (Vedi Nota di
iscriz. In Allegato 1)
21
Annalisa De Lorenzo
➢ ISCRIZIONE del 11/9/1990 - Registro Particolare 3326 Registro Generale 16367 Pubblico ufficiale a
favore de “Omissis” contro Omissis, Omissis e Omissis - Atto di costituzione di Ipoteca di terzo
grado per Notar Carlo Tafuri a garanzia di cambiali sull’immobile de quo (Vedi Nota di iscriz. In
Allegato 1)
➢ ISCRIZIONE del 02/08/1999 - Registro Particolare 4851 Registro Generale 18290 Pubblico ufficiale
Omissis Repertorio 33544 del 29/07/1999 IPOTECA VOLONTARIA, derivante da concessione a
garanzia di mutuo, sul bene immobile in Napoli al Viale degli Astronauti 11 nel NCEU al Fg
SCA/20/315/24, a favore di Omissis e contro Omissis (Vedi Nota di iscriz. In Allegato 1)
➢ ISCRIZIONE del 18/04/2013 - Registro Particolare 1380 Registro Generale 11650 Pubblico ufficiale
TRIBUNALE Repertorio 6603/2012 del 12/10/2012 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO
INGIUNTIVO a favore di Omissis contro Omissis. Capitale € 623.927,00, Interessi € 175.073,00,
Totale € 800.000,00, Tra i beni indicati nella sezione B vi è anche il locale pignorato distinto nel
NCEU al Fg SCA/20, p.lla 315 sub 24.
2) Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (sequestri conservativi; ecc.);
➢ TRASCRIZIONE del 04/03/2013 - Registro Particolare 5482 Registro Generale 7030 Pubblico
ufficiale TRIBUNALE DI NAPOLI Repertorio 30588 del 06/02/2013 ATTO ESECUTIVO O
CAUTELARE - ORDINANZA DI SEQUESTRO CONSERVATIVO (Vedi Nota di Trascr. in Allegato n. 1):
Atto giudiziario del 6/2/2013 del Tribunale di Napoli n. 30588 di rep. a favore di Fallimento
Omissis c/o curatore Omissis, trascritto ai nn. 7030/5482 il 4/3/2013, gravante tra altri,
sull’immobile di Viale Astronauti 11, nel NCEU Fg. SCA/20/315/sub 24, CONTRO, tra altri,
Omissis per la piena proprietà (alla data della trascrizione la piena proprietà del bene era stata
già acquistata dal figlio Omissis in virtù di rinunzia al diritto di usufrutto sul bene la cui nuda
proprietà apparteneva al Sig. Omissis (TRASCRIZIONE del 25/03/1999 - Registro Particolare 3930
Registro Generale 6194 Pubblico ufficiale Omissis Repertorio 33118 del 19/03/1999 - ATTO TRA VIVI -
RINUNZIA).
➢ Rettifica a TRASCRIZIONE del 14/10/2013 - Registro Particolare 21707 Registro Generale 28316
Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 17259/2013 del 04/07/2013
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - ORDINANZA DI SEQUESTRO CONSERVATIVO
Formalità di riferimento: Trascrizione n. 18072 del 2013 La rettifica è dovuta all’inserimento
dell’unità immobiliare oggetto del presente pignoramento non essendo stato inserito
erroneamente nella TRASCRIZIONE di Sequestro Conservativo del 29/07/2013 - Registro
Particolare 18072 Registro Generale 22918 (Pubblico ufficiale TRIBUNALE) Repertorio
17259/2013 del 04/07/2013 e successiva Rettifica del 14/10/2013 - Registro Particolare 21707
Registro Generale 28316 (Pubblico ufficiale TRIBUNALE) Repertorio 17259/2013 del 04/07/2013,
CONTRO Omissis ed a FAVORE dei Sigg. Omissis, Omissis e Omissis gravante sulla piena
proprietà del Locale negozio in Napoli al Viale degli Astronauti n° 11 nel NCEU al Fg
22
Annalisa De Lorenzo
SCA/20/315/sub 24 e sugli immobili in Napoli alla Via Palizzi 42/B al piano terzo, nel NCEU al fg.
AVV/15/941 sub 27 e sub 28.
In relazione al summenzionato sequestro conservativo si riferisce della successiva Sentenza
n°6207/2016 emessa dal Giudice dott. Omissis dell’XI sezione civile del Tribunale di Napoli
nell’ambito del procedimento n° RG13684/203 il quale stabiliva, in sostanza e tra altro, la nullità
del Contratto di compravendita per Notar Michele Nastri del dell’1/8/2006 che espressamente
disponeva l’obbligo del Sig.r Omissis, parte acquirente degli immobili oggetto di pignoramento,
in favore dei suddetti venditori, ciascuno per le proprie quote, di € 496.975,00 dopo
l’ottenimento del mutuo con garanzia ipotecaria, non corrisposto nella quasi totalità
dell’importo. La sentenza non è stata trascritta nei Pubblici Registri.
(Cfr. Allegato 1- Ispezioni ipotecarie aggiornate e All. n. 1a- Sentenza n°6207/2016)
➢ TRASCRIZIONE del 06/07/2015 - Registro Particolare 12026 Registro Generale 15358
Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO CORTE DI APPELLO DI NAPOLI Repertorio 6095/2015
del 17/03/2015 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
(ESTINTO)
➢ TRASCRIZIONE del 08/07/2020 - Registro Particolare 10486 Registro Generale 14518

ATTO TRA VIVI - CESSIONE DI PIGIONI per Notar Paolo Guida Rep. 33630/15771 del 6/7/2020 con
il quale il Sig. Omissis ha dichiarato di voler cedere alle figlie la rendita derivante dall’immobile in
Viale Astronauti 11 int. 24, oggetto di pignoramento.
➢ TRASCRIZIONE del 24/07/2020 - Registro Particolare 11813 Registro Generale 16376 Pubblico
ufficiale TRIBUNALE DI NAPOLI Repertorio 7827 del 22/06/2020 - ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE
- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI (Pignoramento riferito alla Procedura esecutiva n.
227/2020 riunita alla Procedura 252/2016).
3) Difformità urbanistico-edilizie (con indicazione del costo della regolarizzazione come

determinato in risposta al quesito n. 6 e la precisazione che tale costo è stato detratto nella
determinazione del prezzo base d’asta laddove non si sia proceduto alla regolarizzazione in corso
di procedura);
Per la eventuale regolarizzazione edilizia, si è detratta prudenzialmente la somma di € 2000,00

(valutata in via del tutto orientativa) dal valore di mercato del bene pignorato stimato con il
metodo MCA.
4) Difformità Catastali (con indicazione del costo della regolarizzazione come determinato in
risposta al quesito n. 3 e la precisazione che tale costo è stato detratto nella determinazione del
prezzo base d’asta laddove non si sia proceduto alla regolarizzazione in corso di procedura).
Per l’aggiornamento della planimetria catastale previsto è stato valutato il costo di € 300,00;
tale somma è stata detratta dal valore di mercato del bene stimato con metodo MCA.
QUESITO n. 9: verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale.
23
Annalisa De Lorenzo
Il bene non ricade su suolo demaniale.

QUESITO n. 10: verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo.
Non risulta sussistere alcun vincolo, peso, censo, livello, usi civici, che possano pregiudicare la
piena proprietà o libera disponibilità del compendio pignorato.
QUESITO n. 11: fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su
eventuali procedimenti in corso.
L’esperto deve fornire ogni informazione concernente:
1) l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie);
➢ L’importo mensile delle spese ordinarie relative all’immobile ascende a €104,64 con una quota
mensile di € 8,72 (Cfr. Prospetto rate fornito dall’Amministratore p.t. del Condominio in All. n. 7).
2) eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

➢ Non risultano
3) eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della
perizia;
➢ L’Amministratore ha comunicato al ctu che le quote ordinarie condominiali vengono

regolarmente pagate dal locatario dell’immobile.
4) eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al cespite pignorato.
➢ Da quanto comunicato dall’Amministratore del condominio in merito alla causa tra il Condominio
ed un condomino, ha fornito il verbale di Assemblea del 9/12/2019 nella quale è stata stabilita la
definizione bonaria della vertenza (Allegato n. 7)
QUESITO n. 12: procedere alla valutazione dei beni.
CRITERIO DI STIMA ADOTTATO

DEFINIZIONE E MOTIVAZIONI DELLA SCELTA DEL METODO
Per la stima del cespite oggetto di pignoramento si è fatto riferimento esclusivamente a standards
internazionali di valutazione immobiliare. Essi rappresentano un complesso di regole uniformi e
condivise di natura metodologica e applicativa, raccolte e presentate in modo sistematico: gli
International Valuation Standards predisposti dall'International Valuation Standards Council (IVSC)
e gli European Valuation Standards predisposti a cura di The European Group of Valuer's
Association. Si fa presente che in Italia gli IVS sono recepiti nel Codice delle Valutazioni Immobiliari -
Italian Property Valuation Standard, III edizione, edito da Tecnoborsa, (quarta ed ultima edizione
aggiornata ad ottobre 2011). Gli standard valutativi internazionali derivano da standard di fatto
legati alla prassi professionale e consistono in norme comuni universalmente accettate. L’analisi dei
dati immobiliari si basa sulle caratteristiche degli immobili (superfici, impianti, stato di
manutenzione ecc.) applicando modelli valutativi pluriparametrici quali per esempio: il Market
Comparison Approach, MCA, il Metodo finanziario Income Approach, IA, il Metodo del Costo (Cost
24
Annalisa De Lorenzo
Approach, CA, ecc. L’applicazione dei metodi estimativi (metodo del confronto, metodo finanziario
e metodo dei costi) è legata all’immobile da valutare e al suo contesto tecnico, economico e
giuridico. Nei mercati attivi e dinamici sono disponibili i dati immobiliari delle compravendite
recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato e sono altresì reperibili le offerte
di immobili in vendita con i relativi prezzi proposti e le descrizioni più o meno dettagliate, spesso
corredate di immagini e planimetrie con indicazione dei dati dimensionali. Nella fattispecie il
criterio più appropriato da adottare è quello del Market Comparison Approach, il metodo di stima
immobiliare più noto e diffuso nel mondo che, alla luce di tutto quanto sopra espresso, consente di
definire il più probabile valore degli immobili, ricercando preliminarmente i prezzi definiti per
compravendite di immobili che si inseriscono nello stesso segmento di mercato e successivamente
apportando delle opportune correzioni, comparandone le caratteristiche quantitative. Il metodo
MCA si articola nelle fasi seguenti:
1) analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso
segmento di mercato dell’immobile da stimare;
2) rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.);
3) scelta delle caratteristiche immobiliari;
4) compilazione della tabella dei dati;
5) analisi dei prezzi marginali;
6) redazione della tabella di valutazione;
7) sintesi valutativa e presentazione dei risultati.
L’analisi del segmento del mercato immobiliare si svolge in base alle caratteristiche dell’immobile
oggetto di stima, rilevando i parametri necessari ai fini della valutazione. Nella stima del valore di
mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati nella tabella dei dati dove sono
riportati gli immobili comparabili e l’immobile da valutare nelle colonne mentre le caratteristiche
immobiliari sono inserite nelle righe secondo un ordine convenzionale. Il prezzo marginale di una
caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo di mercato di un immobile al variare
della caratteristica. L’analisi dei prezzi marginali stima queste variazioni del prezzo. Il prezzo
marginale di una caratteristica, infine, rappresenta l’aggiustamento nel MCA. Gli aggiustamenti
possono essere applicati agli immobili di confronto in termini di valore e in termini percentuali
(adjustment percentage). La tabella di valutazione riporta i prezzi di mercato rilevati e le
caratteristiche degli immobili di confronto e applica gli aggiustamenti alle caratteristiche
immobiliari. Per applicare il metodo MCA si devono compiere dunque aggiustamenti sistematici dei
prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche degli immobili di confronto rispetto alle
corrispondenti caratteristiche degli immobili oggetto di stima. Gli aggiustamenti sono costituiti dai
25
Annalisa De Lorenzo
prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari. Per calcolare il prezzo marginale delle singole
caratteristiche si utilizzala formula P=SpxPi/12 dove P è il prezzo marginale della caratteristica data,
Sp è il saggio di variazione annuale dei prezzi e Pi è il prezzo del comparabile i. Riveste importanza
sostanziale la scelta dei comparabili da selezionare e la correttezza di tale scelta, e quindi della
stima, può essere valutata mediante la verifica del valore della divergenza percentuale assoluta.
APPLICAZIONE DEL METODO MCA ALL’IMMOBILE DA STIMARE
La ricerca di mercato sui maggiori siti web, volta ad individuare quegli immobili che per
localizzazione, tipologia edilizia, tipologia costruttiva, destinazione d’uso, vetustà del fabbricato e
vetustà dell’immobile, impiantistica, livello di piano, ecc., più corrispondono al bene da valutare, ha
permesso di individuare due comparabili (Allegato 9)
Comparabile n. 1
Viale Privato Farnese, Colli Aminei, Napoli
SIL. commerciale 20 mq
Prezzo di vendita 55.000, 00 €
desunto da un annuncio pubblicato sul sito: www.immobiliare.it
Comparabile n. 2
Viale delle Porcellane di Capodimonte, Colli Aminei, Napoli
SIL. commerciale 70 mq
Prezzo di vendita 200.000, 00 €
desunto da un annuncio pubblicato sul sito: www.immobiliare.it
entrambi sono stati verificati comparando le informazioni con le foto ed i grafici in essi contenuti.
Si precisa che: i comparabili selezionati non hanno vincolo locativo e, pertanto, sarà applicata una
riduzione del prezzo di mercato per tener conto dello stato di occupazione del bene staggito
considerando la sussistenza di un contratto di locazione registrato in data anteriore alla trascrizione
del pignoramento e, quindi, opponibile alla procedura.
Si precisa, ancora, che: la stima è data a corpo e non a misura e che il calcolo della consistenza e il
prodotto di questa per il valore unitario di riferimento, ha valore puramente indicativo. L’eventuale
presenza di errori aritmetici nelle operazioni di calcolo o scostamenti della consistenza non vanno ad
alterare il valore complessivo di stima. La superficie dei comparabili e quella del bene da stimare è la
S.I.L. (superficie interna lorda) commerciale. È stata, infine, considerata la consistenza del locale in
base allo stato di fatto in cui attualmente si trova.
A titolo di mero confronto si riportano le quotazioni OMI per la zona ricadente in fascia
semicentrale Codice C33 che per i negozi liberi da vincolo locativo si attestano su un valore minimo
di €1.800/mq a € 3.600 €/mq con stato conservativo normale. La valutazione di zona del Borsino
26
Annalisa De Lorenzo
Immobiliare al dicembre 2020 per la tipologia immobiliare in esame si attesta su un valore minimo
di €1535,19 al valore massimo di € 3.308,28, con un valore medio di € 2.421,74.
Tabella dei dati
Prezzo e Caratteristica Immobile A Immobile B Subject

Prezzo di Mercato (euro) 55.000 200.000
Data (mesi) 1 1 0
Superficie Principale (mq) 20 70 28
Superficie soppalco (mq) 0 0 0
Stato di Manutenzione Imm. 3 3 4
Stato di Manutenzione Ed. 3 3 3
Livello di piano 0 0 0
Tabella (a)
La prima tabella (a) esprime i valori numerici delle caratteristiche, in mq o in mesi ed un peso
numerico variabile da 1 a 5 allo stato di manutenzione dell’immobile e dell’edificio in cui questo è
ubicato, precisamente si considererà un valore compreso tra 1 e 2 per uno stato di manutenzione
mediocre, che richieda interventi di manutenzione straordinaria, un valore compreso tra 3 e 4 per
uno stato di manutenzione sufficiente/discreto (normale) che non richieda particolari interventi di
27
Annalisa De Lorenzo
ristrutturazione se non di manutenzione ordinaria, un valore pari a 5 per uno stato di manutenzione
buono. Quest’ultimo punteggio viene usato per immobili nuovi o totalmente ristrutturati.
Tabella dei prezzi marginali
Prezzo e Caratteristica Immobile A Immobile B

Data (mesi) 45,83 166,67
Superficie principale (mq) 2750 2750
Superficie soppalco (mq) 0 0
Stato di Manutenzione Imm. 7000 7000
Stato di Manutenzione Ed. 0 0
Livello di piano 550 2000
Tabella (b) - I dati sono espressi in valore assoluto
La tabella (b) dei prezzi marginali attribuisce un valore espresso in euro (in valore assoluto) alle
varie caratteristiche, determinati secondo la metodologia del MCA, tenendo conto del saggio di
variazione del fattore tempo (pari al 1%) e del saggio di variazione di piano (pari al 1%).
considerando un costo di costruzione medio per i servizi sulla base del dimensionamento del
subject.
Tabella dei valori
Prezzo e Caratteristica Immobile A Immobile B

Data (mesi) -45,83 -166,67
Superficie Principale (mq) 22000 -115500
Superficie soppalco (mq) 0 0
Stato di Manutenzione Imm. 7000 7000
Stato di Manutenzione Ed. 0 0
Livello di piano 0 0
Prezzo corretto (€) 83.954 91.333
Tabella (c)
Moltiplicando i prezzi marginali per la differenza dei valori alla tabella (a) dei comparabili e
dell’immobile da stimare, si ottengono i valori espressi in euro delle singole caratteristiche (tabella
(c)). Applicando un peso del 50% al comparabile A (libero) e del 50% al comparabile B (libero), si ha
un valore dell’immobile stimato pari a 87.643,75 €, con una divergenza percentuale assoluta del
9%, per cui è possibile affermare che il più probabile valore di mercato è 88.000,00 € con un prezzo
medio unitario di 3.142,86 €/ mq, confrontabile con i valori indicati da OMI e Borsino Immobiliare.
28
Annalisa De Lorenzo
Decurtazioni del prezzo di mercato (ex Art. 568 c.p.c):

Decurtazione costi che resteranno a carico dell’aggiudicatario:
a) Regolarizzazione urbanistica, in c.t. ..…………………………………………..…………………………………….…€ 2.000,00
b) Per Stato d’uso e manutenzione (già considerato nella stima):........……………..……..........................€ 0,00
c) Per oneri condominiali scaduti e non pagati (per due anni di esercizio) in c.t……..….......................€ 0,00
d) Per Attestazione Di Prestazione energetica: ……………………..……………....…..………..........................€ 250,00
e) Per aggiornamento catastale.........................................................................................................€ 300,00
Totale oneri e costi a carico dell’aggiudicatario: in c.t. …………………….……….............................€ 2.550,00
SUB TOTALE (Valore di mercato stimato con MCA - decurtazioni a-f) ………..….……………..…..€ 85.450,00
PREZZO A BASE D’ASTA PROPOSTO:
Al fine di considerare lo stato di occupazione dell’immobile, eventuali vizi occulti, la mancata
operatività della garanzia per vizi, il deperimento del bene che può intervenire tra la data della
stima e la data di aggiudicazione, nonché tutto quanto rilevato e non, ed altresì al fine di rendere
comparabile e competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all’acquisto nel
libero mercato, si ritiene opportuno apportare una riduzione del 15% sul valore sopra calcolato.
Applicando tale riduzione ed un opportuno arrotondamento in cifra tonda, si ha:
Vr: € 85.450,00 – 15%=€ 75.182,50
PREZZO A BASE D’ASTA in c.t .............................................................................................€ 75.000,00
QUESITO n. 13: procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la
sola quota.
Nel caso il pignoramento abbia ad oggetto una quota indivisa, l’esperto deve procedere alla
valutazione della sola quota.
L’esperto deve precisare inoltre se la quota in titolarità dell’esecutato sia suscettibile di
separazione in natura (attraverso cioè la materiale separazione di una porzione di valore
esattamente pari alla quota).
L’esperto deve infine chiarire già in tale sede se l’immobile risulti comodamente divisibile in
porzioni di valore similare per ciascun comproprietario, predisponendo se del caso una bozza di
progetto di divisione.
Non si è nel caso di quota indivisa.
QUESITO n. 14: acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della Camera
di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio.
Dal certificato di residenza storico dell’esecutato risulta che il Sig. Omissis è residente in Omissis.
Dal certificato di matrimonio con annotazioni risulta che il Sig. Omissis ha contratto matrimonio
con la Sig.ra Omissis il 23/6/1986 e con atto dell’11/7/2003 a rogito del notaio Nastri Michele Rep
4281 hanno scelto il regime della separazione dei beni, annotata il 12/9/2003. Con Provvedimento
29
Annalisa De Lorenzo
del Tribunale di Napoli n. 28394 in data 3/3/2011 è stata omologata la separazione consensuale
fra i coniugi (Data annotazione 26/3/2012) (All. 10).
ALLEGATI:
Allegato n. 1: Ispezioni ipotecarie
Allegato n. 1a: Sentenza n°6207/2016
Allegato n. 2: Titoli di provenienza: 2a) Atto Notar P. Tufano del 25/7/1980 Rep n.: 80081
2b) Atto Notar F. Del Noce del 19/3/1999 Rep. n.:33118
Allegato n. 3: Documentazione catastale:
3a) Vax Catasto terreni
3b) Visura storica per u.i.u. fg.SCA/20 p.lla 315 sub 24
3c) Planimetria catastale dell’u.i.u. fg.SCAR/20 p.lla 315 sub 24
Allegato n. 4: Documentazione Fotografica
Allegato n. 5: Documentazione grafica
5a) Rilievo dello stato dei luoghi appartamento
5c) Sovrapposizione della planimetria catastale sul rilievo dello stato dei luoghi
Allegato n. 6: Documentazione condominiale
Allegato n. 7: Documentazione UTC:
7a) Risposta Sportello Unico per l’Edilizia su Licenza edilizia
7b) Risposta Sportello Unico per l’Edilizia (Municipalità 6) su DIA, SCIA, CIL
Allegato n. 8: Contratto di locazione dell’immobile pignorato
Allegato n. 9: Documentazione per la stima
Allegato n. 10: Certificati di residenza e Matrimonio degli Esecutati
Allegato n. 11: Prove di spedizione della perizia alle parti
Tanto in assolvimento dell’incarico ricevuto dall’Ill.mo Sig. Giudice e che in fede si sottoscrive.
In Fede
(Arch. Annalisa De Lorenzo)
30

788804-b Perizia

Caricato da

Informazioni sul documento

Titolo originale

Copyright

Condividi questo documento

Condividi o incorpora il documento

Opzioni di condivisione

Hai trovato utile questo documento?

Questo contenuto è inappropriato?

Copyright:

788804-b Perizia

Titolo originale:

Caricato da

Copyright:

Annalisa De Lorenzo

CONTROLLO PRELIMINARE: verificare la completezza della documentazione depositata ex art.

DATA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO: 24/7/2020

DATA DEL DEPOSITO DELLA ISTANZA DI VENDITA: 29/07/2020

DATA DEL DEPOSITO DELLA DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE O DELLA CERTIFICAZIONE

DOCUMENTI ALLEGATI ALL’ISTANZA DI VENDITA: Titolo esecutivo e Atto di Precetto notificato.

NOTA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO

DOCUMENTI RICHIESTI EX ART. 567 COMMA 2 C.P.C.

Coniuge in regime di comunione legale dei beni

QUESITO n. 1: identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento.

La Omissis ha sottoposto a pignoramento immobiliare la piena proprietà dell’immobile così

Il bene oggetto di pignoramento non risulta interessato da procedure di espropriazione per

QUESITO n. 2: elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla

Caratteristiche estrinseche dell’area, del fabbricato e del contesto urbano

Il fabbricato di cui fa parte l’immobile pignorato ha destinazione prevalentemente residenziale

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA – Il Contesto, il fabbricato

RILIEVO ATTUALE DELLO STATO DEI LUOGHI (All. 5a)

IMMOBILE PIGNORATO - Caratteristiche intrinseche

preverniciato bianco e vetro antisfondamento.

QUESITO n. 3: procedere alla identificazione catastale del bene pignorato.

STORIA CATASTALE DEL BENE PIGNORATO - Verifica dell’allineamento catastale

Situazione degli intestati relativa ad atto del 25/07/1980 al 19/3/1999:

Situazione degli intestati relativa dall’impianto meccanografico del 30/06/1987 al 25/07/1980:

Le volture catastali risultano allineate ai titoli di provenienza relativi all’immobile de quo.

DIFFORMITÀ tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale:

QUESITO n. 4: procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto.

LOTTO UNICO: – piena ed intera proprietà del seguente immobile:

QUESITO n. 5: procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene

VERIFICA DELLA PROVENIENZA DELL’IMMOBILE OGGETTO DI PIGNORAMENTO COSÌ INDIVIDUATO:

Strumenti urbanistici vigenti nell’area di riferimento

QUESITO N. 7: indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile.

STATO DI OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI

QUESITO n. 8: specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene.

SEZIONE A: Oneri e vincoli a carico dell’acquirente.

1) Iscrizioni ipotecarie (All. 1):

2) Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (sequestri conservativi; ecc.);

➢ TRASCRIZIONE del 08/07/2020 - Registro Particolare 10486 Registro Generale 14518

3) Difformità urbanistico-edilizie (con indicazione del costo della regolarizzazione come

Per la eventuale regolarizzazione edilizia, si è detratta prudenzialmente la somma di € 2000,00

QUESITO n. 9: verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale.

Il bene non ricade su suolo demaniale.

2) eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

➢ L’Amministratore ha comunicato al ctu che le quote ordinarie condominiali vengono

QUESITO n. 12: procedere alla valutazione dei beni.

CRITERIO DI STIMA ADOTTATO

Tabella dei dati

Prezzo e Caratteristica Immobile A Immobile B Subject

Tabella dei prezzi marginali

Prezzo e Caratteristica Immobile A Immobile B

Tabella dei valori

Prezzo e Caratteristica Immobile A Immobile B

Decurtazioni del prezzo di mercato (ex Art. 568 c.p.c):

PREZZO A BASE D’ASTA in c.t .............................................................................................€ 75.000,00

Non si è nel caso di quota indivisa.

Interessi correlati

Potrebbero piacerti anche