Perizia

Registro Generale Esecuzione N.
127/2014
promossa da: BANCA POPOLARE DI SONDRIO S.C.P.A.
TRIBUNALE DI SONDRIO
REGISTRO GENERALE ESECUZIONE

procedura promossa da:
BANCA POPOLARE DI SONDRIO S.C.P.A.
contro:
*** DATO OSCURATO ***
R.G.E. 127/2014
Giudice: Fabrizio Fanfarillo
ELABORATO PERITALE
del 23/05/2015
Tecnico incaricato: Geometra GIORGIO BERALDO

iscritto all'Albo Geometri della provincia di SONDRIO al N. 1185
iscritto all'Albo del Tribunale di Sondrio al N. 405
CF: BRLGRG74H17I829R
con studio in SONDRIO (SO) VIA MERIGGIO , 2

telefono: 0342350652
fax: 0270036897
email: geom.beraldo@alice.it
email (pec): giorgio.beraldo@geopec.it
relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa
giudice: Fabrizio Fanfarillo

tecnico incaricato: GIORGIO BERALDO
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Registro Generale Esecuzione N. 127/2014
PROCEDURA N. R.G.E. 127/2014 Sondrio

LOTTO 1
BENI IN VALDIDENTRO
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Valdidentro VARI INDIRIZZI:
A. Piena proprietà per la quota di 1/6 ( *** DATO OSCURATO *** ) di terreno agricolo, della
superficie commerciale di 1.950,00 Mq.
Trattasi di terreni il Loc. Cima Piazzi del Comune di Valdidentro. Tali terreni sono in parte abibiti a
bosco, in parte sono adibiti a prato e si trovano in discreta pendenza. Una porzione del mapp. 549
pari al 42% è edificabile (zona Rc).
Identificazione catastale:
 foglio 55 particella 196 (catasto terreni), qualita/classe PRATO 3, superficie 268, reddito
agrario 0,55 €, reddito dominicale 0,42 €, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO
***
Coerenze: STRADA STATALE-554-606-195
DA C.D.U.: AREA BOSCHIVA 100%
 foglio 55 particella 225 (catasto terreni), qualita/classe BOSCO CEDUO 2, superficie
186, reddito agrario 0,03 €, reddito dominicale 0,08 €, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: 222-224-226-558-556
***
Coerenze: 224-STRADA STATALE-558-556-225
***
Coerenze: 669-602-237-548
DA C.D.U.: 21% AREA BORCHIVA-37% AREA AGRICOLA-42% ZONA
RC:RESIDENZIALE
***
Coerenze: 604-552-242-562-601
DA C.D.U.: ZONA AGRICOLA 100%
B. Piena proprietà per la quota di 1/6 ( *** DATO OSCURATO *** ) di box doppio, della
superficie commerciale di 33,00 Mq.
Trattasi di edificio formato da n. 5 garage a piano terra, n. 4 depositi a piano primo. Le unità
oggetto di perizia sono un garage a piano terra e un deposito a piano primo. La struttura è
prevalentemente in cemento armato in discreto stato di manutenzione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1.
 foglio 55 particella 605 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 2, consistenza 27
mq, rendita 43,23 Euro, indirizzo catastale: VIA CIMA PIAZZI, piano: T, intestato a ***

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DATO OSCURATO ***

Coerenze: STRADA STATALE-237
 foglio 55 particella 605 sub. 6 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 4, consistenza
16,53 mq, rendita 32,00 Euro, indirizzo catastale: VIA CIMA PIAZZI, piano: 1, intestato
a *** DATO OSCURATO ***
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1985.
C. Piena proprietà per la quota di 1/6 ( *** DATO OSCURATO *** ) di cascina, della superficie
commerciale di 29,40 Mq.
Trattasi di porzione di abitazione agricola in Via Della Mola. Tale immobile ha tutte le
caratteristiche tipiche degli edifici agricoli della zona: murature in pietrame e malta, solai in legno,
serramenti in legno, tetto in legno con manto in lamiera. L'unità immobiliare sub. 3 è formata da:
cantina e stalla a piano seminterrato, fienile a piano terra. L'unità si trova in mediocre stato di
manutenzione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1-T, ha un'altezza interna di 2.10-3.60.
mq, rendita 37,70 Euro, indirizzo catastale: VIA DELLA MOLA, piano: S1-T, intestato a
Coerenze: 174-175
D. Piena proprietà per la quota di 1/6 ( *** DATO OSCURATO *** ) di appartamento, della
Trattasi di appartamento (oltre ad altri accessori) a piano terzo di palazzina residenziale in Via
Cima Piazzi. La palazzina si trova distribuita su n. 6 piani fuori terra. La struttura è formata da
muratura portante in pietrame e malta, solai in calcestruzzo, tetto in legno con manto in lastre di
ardesia. L'unità immobiliare (appartamento) è formata da: cucina, tinello, n.3 camere, dispensa,
bagno e balconi. A piano quinto (sottotetto) sono ubicate due legnaie; a piano terra è ubicata una
cantina; a piano primo è ubicata una cantina (vedi planimetrie catastali e doc. fotografica allegata).
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1-3-5.
 foglio 55 particella 239 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 7,5
vani, rendita 426,08 Euro, indirizzo catastale: VIA CIMA PIAZZI, piano: T-1-3-5,
intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: MAPP. 237
E. Piena proprietà per la quota di 1/18 ( *** DATO OSCURATO *** ) di terreno residenziale,
della superficie commerciale di 843,00 Mq.
Trattasi di terreno edificabile adibito a prato di 843 mq catastali.

***
Coerenze: STRADA STATALE-103-548-549-602-604-601-454-239-605-238

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DA C.D.U.: 100% ZONA RC:RESIDENZIALE

Il terreno presenta una forma irregolare, un'orografia discreta pendenza
F. Piena proprietà per la quota di 1/24 ( *** DATO OSCURATO *** ) di terreno agricolo, della
superficie commerciale di 4.754,00 Mq.
Trattasi di terreni in parte agricoli ed in parte boschivi.
***
Coerenze: STRADA STATALE-165-168-426-530-545
DA C.D.U.: 68% AREA BOSCHIVA-32% AREA AGRICOLA
***
Coerenze: 426-168-STRADA VICINALE-606-547-550
DA C.D.U.: 95% AREA AGRICOLA-5% VIABILITA' E RISPETTO STRADALE
 foglio 60 particella 177 (catasto terreni), qualita/classe FEBB RURALE, superficie 24,
reddito agrario 0,00 €, reddito dominicale 0,00 €, intestato a *** DATO OSCURATO
***
Coerenze: 488-174-STRADA VICINALE
FABBRICATO RURALE
agrario 1,10 €, reddito dominicale 0,88 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: 183-STRADA VICINALE-182
DA C.D.U.: 10% AREA BOSCHIVA-87% AREA AGRICOLA-3% RISPETTO
STRADALE
 foglio 60 particella 329 (catasto terreni), qualita/classe PASCOLO 1, superficie 1690,
***
Coerenze: 328-280-281-333-332-331
DA C.D.U.: ZONA BOSCHIVA 99% - ZONA AGRICOLA 1%
Coerenze: 172-155-168-173-547-550-545
 foglio 60 particella 454 (catasto terreni), qualita/classe BOSCO ALTO 2, superficie 492,
***
DA C.D.U.: ZONA BOSCHIVA 100%
Il terreno presenta una forma irregolare, un'orografia forte pendenza
G. Piena proprietà per la quota di 1/24 ( *** DATO OSCURATO *** ) di cascina, della superficie
Trattasi di porzione di abitazione agricola in Via Della Mola. Tale immobile ha tutte le
catatteristiche tipiche degli edifici della zona: murature in pietrame e malta, solai in legno,
serramenti in legno, tettoi in legno con manto in lamiera. L'unità immobiliare mapp. 175 e 176 sub.

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1 è formata da: mapp. 175 - stalla e fienile; mapp. 176 sub. 1 - piano seminterrato: ripostiglio e
stalla; piano primo:cucina, camera e ripostiglio; piano sottotetto: ripostiglio. L'unità si trova in sto
mediocre di manutenzione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1-1-2, ha un'altezza interna di varie.
 foglio 60 particella 175 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 4, consistenza 51 mq,
rendita 26,34 Euro, indirizzo catastale: VIA DELLA MOLA, piano: S1-T, intestato a ***
DATO OSCURATO ***
Coerenze: 176-174
 foglio 60 particella 176 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/4, classe 1, consistenza 3,5
vani, rendita 79,53 Euro, indirizzo catastale: VIA DELLA MOLA, piano: S1-1-2, intestato
a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: 174-175
H. Piena proprietà per la quota di 1/24 ( *** DATO OSCURATO *** ) di cantina, della superficie
Trattasi di n. 2 vani comuni ai subb. 1-2-3-4 ubicati a piano terra di palazzina residenziale in Via
Cima Piazzi. Tali vani sono adibiti a ingresso e deposito e si trovano in mediore stato di
manutenzione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T.
mq, rendita 6,20 Euro, indirizzo catastale: VIA CIMA PIAZZI, piano: T, intestato a ***
DATO OSCURATO ***
Coerenze: 237
INGRESSO e RIPOSITGLIO COMUNI AI SUBB. 1-2-3-5 DI PALAZZINA
RESIDENZIALE
L'intero edificio sviluppa 6 piani, 6 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1950.
I. Piena proprietà per la quota di 1/4 ( *** DATO OSCURATO *** ) di cascina, della superficie
Trattasi di fabbricato agricolo disposto su n. 2 piani e ubicato in Via Cima Piazzi. L'edificio è
composto da: Piano terra: n. 2 ripostigli e n. 2 stalle; piano primo: terrazza, n. 2 fienili e ripostiglio.
L'edificio si trova in discreto stato di manutenzione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1, ha un'altezza interna di 2,15-2,50-
4,40.
mq, rendita 27,37 Euro, indirizzo catastale: VIA CIMA PIAZZI, piano: T-1, intestato a
Coerenze: 237
PORZIONE FABBRICATO AGRICOLO
mq, rendita 37,19 Euro, indirizzo catastale: VIA CIMA PIAZZI, piano: T-1, intestato a
Coerenze: 237

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2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

- Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 8.022,89
- Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00
- Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 55.457,34
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 55.457,34
- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, €. 55.457,34
nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della
procedura:
- Data della valutazione: 23/05/2015
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1. Iscrizioni:
 ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 16/07/2004 a firma di TRIBUNALE DI
SONDRIO ai nn. 290 di repertorio, iscritta il 31/08/2004 a SONDRIO ai nn.

11954/1451, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO
OSCURATO *** , derivante da DECRETO INGIUNTIVO.
Importo ipoteca: 18000,00.
Importo capitale: 13569,03.
La formalità è riferita solamente a TUTTI GLI IMMOBILI OGGETTO DI
ESECUZIONE IMMOBILIARE
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
 pignoramento, stipulata il 27/08/2014 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO
TRIBUNALE ai nn. 1418 di repertorio, trascritta il 26/09/2014 a SONDRIO ai nn.

9269/7593, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO
OSCURATO *** , derivante da ATTO ESECUTIVO CAUTELARE.
La formalità è riferita solamente a TUTTI GLI IMMOBILI OGGETTO DI
ESECUZIONE IMMOBILIARE
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

- Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
- Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
- Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

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6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. Attuale proprietario:
 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/36, in forza di SUCCESSIONE IN
MORTE DI SOSIO ERMINIA (dal 08/02/1984), con atto stipulato il 08/02/1984, trascritto
il 28/11/1984 a SONDRIO ai nn. 10200/8515, in forza di SUCCESSIONE IN MORTE DI
SOSIO ERMINIA.
Il titolo è riferito solamente a Fg. 60 mapp. 172,172,175,176 sub. 1, 177,185,329,426,454
 quota di 1/72, in forza di SUCCESSIONE IN
14/08/1992), con atto stipulato il 14/08/1992,
trascritto il 14/03/2015 a SONDRIO ai nn. 2395/2019, in forza di SUCCESSIONE IN
Il titolo è riferito solamente a Fg. 60 mapp. 172,172,175,176 sub. 1, 177,185,329,426,454

 la quota di 1/24, in forza di SUCCESSIONE IN
(dal 14/08/1992), con atto stipulato il 14/08/1992,
O ai nn. 2395/2019, in forza di SUCCESSIONE IN
MORTE DI BORMETTI LUIGI.
Il titolo è riferito solamente a FG. 55 mapp. 239 sub. 5
 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 7/36, in forza di ATTO DI
COMPRAVENDITA (dal 02/06/1993), con atto stipulato il 02/06/1996 a firma di Notaio
Schiantarelli di Tirano ai nn. 44163 di repertorio, trascritto il 22/06/1993 a SONDRIO ai nn.
5612/4688, in forza di ATTO DI COMPRAVENDITA.
Il titolo è riferito solamente a FG. 55 238 subb. 1-2
 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/18, in forza di SUCCESSIONE IN
MORTE DI BORMETTI LUIGI (dal 14/08/1992), con atto stipulato il 14/08/1992,
trascritto il 14/03/1995 a SONDRIO ai nn. 2395/2019, in forza di SUCCESSIONE IN
MORTE DI BORMETTI LUIGI.
Il titolo è riferito solamente a FG. 55 238 subb. 1-2
 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/6, in forza di ATTO DI DIVISIONE (dal
02/06/1993), con atto stipulato il 02/06/1993 a firma di Notaio Schiantarelli di Tirano ai nn.
44162 di repertorio, trascritto il 22/06/1993 a SONDRIO ai nn. 5620/4695, in forza di
ATTO DI DIVISIONE.
Il titolo è riferito solamente a FG. 55 mapp. 605 subb. 2-6
 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/6, in forza di SUCCESSIONE IN MORTE
DI BOMETTI LUIGI (dal 14/08/1992), con atto stipulato il 14/08/1992, trascritto il
14/03/1995 a SONDRIO ai nn. 2395/2019, in forza di SUCCESSIONE IN MORTE DI
BOMETTI LUIGI.
Il titolo è riferito solamente a FG. 55 mapp. 196,225,226,549,176 sub. 3,239 sub. 3, 553
 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/18 (dal 14/08/1992), con atto stipulato il
14/08/1992, trascritto il 14/03/1995 a SONDRIO ai nn. 2395/2019.
Il titolo è riferito solamente a FG. 55 mapp. 237
6.2. Precedenti proprietari: Nessuno
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. Pratiche edilizie:
 CONCESSIONE EDILIZIA N. 90/91 e successive varianti, intestata a *** DATO
OSCURATO *** , per lavori di MANUTENZIONE STRAORDINARIA MANTO

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COPERTURA ED ESECUZIONE NUOVO BALCONE, presentata il 05/07/1991, rilasciata

il 15/10/1994 con il n. 91/91 di protocollo.
Il titolo è riferito solamente a FG. 55 mapp. 239
 CONCESSIONE EDILIZIA N. 8/83, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori
di COSTRUZIONE AUTORIMESSA, presentata il 20/12/1982, rilasciata il 25/02/1983 con
il n. 8/83 di protocollo.
Il titolo è riferito solamente a Fg. 55 mapp. 237 .
Tale pratica prevedeva la realizzazione di n. 4 autorimesse di un piano e con altezza interna
pari a 4 ml. In realtà l'edificio è stato realizzato di n. 2 piani e difforme da quanto
autorizzato. Non sono state rinvenute altre pratiche/varianti presso il Comune di
Valdidentro.
7.2. Situazione urbanistica: Nessuna informazione.
8. GIUDIZI DI CONFORMITA':
8.1. Conformità edilizia: Nessuna difformità.
8.2. Conformità catastale:

L'immobile risulta conforme.

Criticità: nessuna
8.3. Conformità urbanistica: Nessuna difformità.
8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità
8.5. Altre conformità:
 Conformità titolarità/corrispondenza atti:
L'immobile risulta conforme.

Criticità: nessuna
BENI IN VALDIDENTRO VARI INDIRIZZI

TERRENO AGRICOLO
di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1/6 ( *** DATO OSCURATO *** ) di terreno agricolo, della superficie
commerciale di 1.950,00 Mq.
Trattasi di terreni il Loc. Cima Piazzi del Comune di Valdidentro. Tali terreni sono in parte abibiti a bosco,
in parte sono adibiti a prato e si trovano in discreta pendenza. Una porzione del mapp. 549 pari al 42% è
edificabile (zona Rc).
 foglio 55 particella 196 (catasto terreni), qualita/classe PRATO 3, superficie 268, reddito agrario
0,55 €, reddito dominicale 0,42 €, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO ***
 foglio 55 particella 225 (catasto terreni), qualita/classe BOSCO CEDUO 2, superficie 186, reddito
Coerenze: 222-224-226-558-556

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Coerenze: 224-STRADA STATALE-558-556-225

Coerenze: 669-602-237-548
DA C.D.U.: 21% AREA BORCHIVA-37% AREA AGRICOLA-42% ZONA
RC:RESIDENZIALE
Coerenze: 604-552-242-562-601
DA C.D.U.: ZONA AGRICOLA 100%
Descrizione della zona:

I beni sono ubicati in zona periferica in un'area agricola, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più
importanti centri limitrofi sono CENTRI TURISTICI DI BORMIO/LIVIGNO). Il traffico nella zona è
scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e
secondaria.
Qualità e rating interno immobile:

- livello di piano: nella media
- esposizione: nella media
- panoramicità: al di sopra della
media
Descrizione dettagliata:
Consistenza:
per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri:
- di misurazione: Superficie Catastale - Visura catastale
- di calcolo: UNI 10750:2005
descrizione consistenza coefficiente commerciale
TERRENO 1.765,20 x 100 % = 1.765,20
TERRENO EDIFICABILE 184,80 x 100 % = 184,80
Totale: 1.950,00 1.950,00
Valore di mercato:
Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al
prezzo medio.
Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero:
Valore superficie principale: 1.950,00 x 10,00 = 19.500,00
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): €. 19.500,00

Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 3.250,00

BOX DOPPIO
di cui al punto B

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Piena proprietà per la quota di 1/6 ( *** DATO OSCURATO *** ) di box doppio, della superficie
Trattasi di edificio formato da n. 5 garage a piano terra, n. 4 depositi a piano primo. Le unità oggetto di
perizia sono un garage a piano terra e un deposito a piano primo. La struttura è prevalentemente in cemento
armato in discreto stato di manutenzione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1.
 foglio 55 particella 605 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 2, consistenza 27 mq,
rendita 43,23 Euro, indirizzo catastale: VIA CIMA PIAZZI, piano: T, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
 foglio 55 particella 605 sub. 6 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 4, consistenza 16,53 mq,
rendita 32,00 Euro, indirizzo catastale: VIA CIMA PIAZZI, piano: 1, intestato a *** DATO
OSCURATO ***

secondaria.

- esposizione: al di sotto della
media
- luminosità: nella media
- panoramicità: nella media
- impianti tecnici: mediocre
- stato di manutenzione generale: al di sotto della
media
- servizi: mediocre
Consistenza:
- di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
GARAGE 30,00 x 50 % = 15,00
DEPOSITO 36,00 x 50 % = 18,00
Totale: 66,00 33,00
Valore di mercato:

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prezzo medio.
Valore superficie principale: 33,00 x 800,00 = 26.400,00


CASCINA
di cui al punto C
Piena proprietà per la quota di 1/6 ( *** DATO OSCURATO *** ) di cascina, della superficie
Trattasi di porzione di abitazione agricola in Via Della Mola. Tale immobile ha tutte le caratteristiche tipiche
degli edifici agricoli della zona: murature in pietrame e malta, solai in legno, serramenti in legno, tetto in
legno con manto in lamiera. L'unità immobiliare sub. 3 è formata da: cantina e stalla a piano seminterrato,
fienile a piano terra. L'unità si trova in mediocre stato di manutenzione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1-T, ha un'altezza interna di 2.10-3.60.
rendita 37,70 Euro, indirizzo catastale: VIA DELLA MOLA, piano: S1-T, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: 174-175

secondaria.

- livello di piano: al di sotto della
media
- esposizione: buono
- luminosità: al di sopra della
media
- panoramicità: buono
- impianti tecnici: scarso
- stato di manutenzione generale: mediocre
- servizi: scarso
Consistenza:

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CANTINA+STALLA (PT) 40,00 x 30 % = 12,00
FIENILE (P1) 58,00 x 30 % = 17,40
Totale: 98,00 29,40
Valore di mercato:
prezzo medio.


APPARTAMENTO
di cui al punto D
Piena proprietà per la quota di 1/6 ( *** DATO OSCURATO *** ) di appartamento, della superficie
Trattasi di appartamento (oltre ad altri accessori) a piano terzo di palazzina residenziale in Via Cima Piazzi.
La palazzina si trova distribuita su n. 6 piani fuori terra. La struttura è formata da muratura portante in
pietrame e malta, solai in calcestruzzo, tetto in legno con manto in lastre di ardesia. L'unità immobiliare
(appartamento) è formata da: cucina, tinello, n.3 camere, dispensa, bagno e balconi. A piano quinto
(sottotetto) sono ubicate due legnaie; a piano terra è ubicata una cantina; a piano primo è ubicata una
cantina (vedi planimetrie catastali e doc. fotografica allegata).
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1-3-5.
 foglio 55 particella 239 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 7,5 vani,
rendita 426,08 Euro, indirizzo catastale: VIA CIMA PIAZZI, piano: T-1-3-5, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: MAPP. 237

secondaria.

- esposizione: al di sopra della
media

Pagina 12 di 20
media
media
- stato di manutenzione generale: scarso
- servizi: scarso
Consistenza:
APPARTAMENTO 110,00 x 100 % = 110,00
BALCONI 14,50 x 50 % = 7,25
SOTTOTETTO 20,00 x 30 % = 6,00
CANTINA 12,00 x 30 % = 3,60

LEGNAIA 5,20 x 25 % = 1,30
Totale: 161,70 128,15
Valore di mercato:
prezzo medio.


TERRENO RESIDENZIALE
di cui al punto E
Piena proprietà per la quota di 1/18 ( *** DATO OSCURATO *** ) di terreno residenziale, della
Trattasi di terreno edificabile adibito a prato di 843 mq catastali.

Coerenze: STRADA STATALE-103-548-549-602-604-601-454-239-605-238
DA C.D.U.: 100% ZONA RC:RESIDENZIALE
Il terreno presenta una forma irregolare, un'orografia discreta pendenza

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secondaria.

media
media
Consistenza:
- di misurazione: Superficie Catastale - Visura catastale
TERRENO EDIFICABILE 843,00 x 100 % = 843,00
Totale: 843,00 843,00
Valore di mercato:
prezzo medio.


TERRENO AGRICOLO
di cui al punto F
Piena proprietà per la quota di 1/24 ( *** DATO OSCURATO *** ) di terreno agricolo, della superficie
commerciale di 4.754,00 Mq.
Trattasi di terreni in parte agricoli ed in parte boschivi.
Coerenze: STRADA STATALE-165-168-426-530-545
DA C.D.U.: 68% AREA BOSCHIVA-32% AREA AGRICOLA
Coerenze: 426-168-STRADA VICINALE-606-547-550
DA C.D.U.: 95% AREA AGRICOLA-5% VIABILITA' E RISPETTO STRADALE
 foglio 60 particella 177 (catasto terreni), qualita/classe FEBB RURALE, superficie 24, reddito

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Coerenze: 488-174-STRADA VICINALE
FABBRICATO RURALE
1,10 €, reddito dominicale 0,88 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***

Coerenze: 183-STRADA VICINALE-182
DA C.D.U.: 10% AREA BOSCHIVA-87% AREA AGRICOLA-3% RISPETTO STRADALE
 foglio 60 particella 329 (catasto terreni), qualita/classe PASCOLO 1, superficie 1690, reddito
Coerenze: 328-280-281-333-332-331
1,80 €, reddito dominicale 1,35 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***

Coerenze: 172-155-168-173-547-550-545
 foglio 60 particella 454 (catasto terreni), qualita/classe BOSCO ALTO 2, superficie 492, reddito
DA C.D.U.: ZONA BOSCHIVA 100%
Il terreno presenta una forma irregolare, un'orografia forte pendenza

secondaria.

- esposizione: nella media
media
Consistenza:
TERRENI 4.754,00 x 100 % = 4.754,00
Totale: 4.754,00 4.754,00
Valore di mercato:
prezzo medio.
Valore superficie principale: 4.754,00 x 10,00 = 47.540,00

Pagina 15 di 20


CASCINA
di cui al punto G
Trattasi di porzione di abitazione agricola in Via Della Mola. Tale immobile ha tutte le catatteristiche tipiche
degli edifici della zona: murature in pietrame e malta, solai in legno, serramenti in legno, tettoi in legno con
manto in lamiera. L'unità immobiliare mapp. 175 e 176 sub. 1 è formata da: mapp. 175 - stalla e fienile;
mapp. 176 sub. 1 - piano seminterrato: ripostiglio e stalla; piano primo:cucina, camera e ripostiglio; piano
sottotetto: ripostiglio. L'unità si trova in sto mediocre di manutenzione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1-1-2, ha un'altezza interna di varie.
 foglio 60 particella 175 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 4, consistenza 51 mq, rendita
26,34 Euro, indirizzo catastale: VIA DELLA MOLA, piano: S1-T, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: 176-174
 foglio 60 particella 176 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/4, classe 1, consistenza 3,5 vani,
rendita 79,53 Euro, indirizzo catastale: VIA DELLA MOLA, piano: S1-1-2, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: 174-175

secondaria.

media
media
media
- servizi: scarso
Consistenza:

Pagina 16 di 20

RIPOSTIGLIO + STALLA 60,00 x 30 % = 18,00
ABITAZIONE AGRICOLA 52,00 x 100 % = 52,00

BALCONE 3,50 x 50 % = 1,75
SOTTOTETTO 23,00 x 25 % = 5,75
Totale: 138,50 77,50
Valore di mercato:
prezzo medio.


CANTINA
di cui al punto H
Piena proprietà per la quota di 1/24 ( *** DATO OSCURATO *** ) di cantina, della superficie
Trattasi di n. 2 vani comuni ai subb. 1-2-3-4 ubicati a piano terra di palazzina residenziale in Via Cima
Piazzi. Tali vani sono adibiti a ingresso e deposito e si trovano in mediore stato di manutenzione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T.
rendita 6,20 Euro, indirizzo catastale: VIA CIMA PIAZZI, piano: T, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: 237
INGRESSO e RIPOSITGLIO COMUNI AI SUBB. 1-2-3-5 DI PALAZZINA RESIDENZIALE
L'intero edificio sviluppa 6 piani, 6 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1950.

secondaria.

media

Pagina 17 di 20

media
media
- servizi: scarso
Consistenza:
INGRESSO + DEPOSITO 50,45 x 75 % = 37,84
Totale: 50,45 37,84
Valore di mercato:
prezzo medio.


CASCINA
di cui al punto I
Trattasi di fabbricato agricolo disposto su n. 2 piani e ubicato in Via Cima Piazzi. L'edificio è composto da:
Piano terra: n. 2 ripostigli e n. 2 stalle; piano primo: terrazza, n. 2 fienili e ripostiglio. L'edificio si trova in
discreto stato di manutenzione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1, ha un'altezza interna di 2,15-2,50-4,40.
rendita 27,37 Euro, indirizzo catastale: VIA CIMA PIAZZI, piano: T-1, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: 237
rendita 37,19 Euro, indirizzo catastale: VIA CIMA PIAZZI, piano: T-1, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: 237

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secondaria.

media
media
media
- impianti tecnici: mediocre
- stato di manutenzione generale: al di sopra della
media
- servizi: mediocre
Consistenza:
PIANO TERRA (N. 2 RIPOSTIGLI + N. 2 STALLE) 87,00 x 100 % = 87,00
PIANO PRIMO (N. 2 FIENILI + RIPOSTIGLIO) 68,00 x 100 % = 68,00
PIANO PRIMO: TERRAZZO 30,00 x 50 % = 15,00
Totale: 185,00 170,00
Valore di mercato:
prezzo medio.

9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Il metodo di stima adottato e ritenuto il più idoneo nel caso in esame è quello così detto "sintetico
comparativo". Tale metodo individua, tramite una ricerca di mercato, i prezzi medi praticati nella zona di

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ubicazione degli immobili da stimare; il prezzo medio così individuato viene parametrato e corretto dal
perito in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile da valutare, in modo da ottenere
così il prezzo unitario specifico. Tale prezzo unitario viene moltiplicato per la superficie commerciale,
così come precedentemente individuata, andando così a definire il più probabile valore di mercato dei
beni oggetto di valutazione.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di SONDRIO, ufficio del registro di SONDRIO,
conservatoria dei registri immobiliari di SONDRIO, ufficio tecnico di VALDIDENTRO
Valore di Mercato (OMV):

- Riepilogo valutazione di mercato dei corpi:
cons.
ID descrizione consistenza valore intero valore diritto
accessori
A terreno agricolo 1.950,00 0,00 19.500,00 3.250,00
B box doppio 33,00 0,00 26.400,00 4.400,00
C cascina 29,40 0,00 20.580,00 3.430,00

D appartamento 128,15 0,00 115.335,00 19.222,50
E terreno residenziale 843,00 0,00 50.580,00 2.810,00
F terreno agricolo 4.754,00 0,00 47.540,00 1.980,83
G cascina 77,50 0,00 54.250,00 2.260,42
H cantina 37,84 0,00 26.486,25 1.103,59

I cascina 170,00 0,00 68.000,00 17.000,00
-Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 55.457,34
Valore di Vendita Giudiziaria (FJV):
-Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e
reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese
condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della
vendita giudiziaria: €. 0,00
-Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
-Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
-Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova: €. 55.457,34
data 23/05/2015 il tecnico incaricato
GIORGIO BERALDO

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Registro Generale Esecuzione N.

REGISTRO GENERALE ESECUZIONE

Giudice: Fabrizio Fanfarillo

Tecnico incaricato: Geometra GIORGIO BERALDO

con studio in SONDRIO (SO) VIA MERIGGIO , 2

relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa

giudice: Fabrizio Fanfarillo

PROCEDURA N. R.G.E. 127/2014 Sondrio

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

giudice: Fabrizio Fanfarillo

DATO OSCURATO ***

Trattasi di terreno edificabile adibito a prato di 843 mq catastali.

giudice: Fabrizio Fanfarillo

DA C.D.U.: 100% ZONA RC:RESIDENZIALE

giudice: Fabrizio Fanfarillo

giudice: Fabrizio Fanfarillo

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

SONDRIO ai nn. 290 di repertorio, iscritta il 31/08/2004 a SONDRIO ai nn.

TRIBUNALE ai nn. 1418 di repertorio, trascritta il 26/09/2014 a SONDRIO ai nn.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

giudice: Fabrizio Fanfarillo

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Il titolo è riferito solamente a Fg. 60 mapp. 172,172,175,176 sub. 1, 177,185,329,426,454

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

OSCURATO *** , per lavori di MANUTENZIONE STRAORDINARIA MANTO

giudice: Fabrizio Fanfarillo

COPERTURA ED ESECUZIONE NUOVO BALCONE, presentata il 05/07/1991, rilasciata

L'immobile risulta conforme.

L'immobile risulta conforme.

BENI IN VALDIDENTRO VARI INDIRIZZI

giudice: Fabrizio Fanfarillo

Coerenze: 224-STRADA STATALE-558-556-225

Descrizione della zona:

Qualità e rating interno immobile:

Totale: 1.950,00 1.950,00

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): €. 19.500,00

BENI IN VALDIDENTRO VARI INDIRIZZI

giudice: Fabrizio Fanfarillo

Descrizione della zona:

Qualità e rating interno immobile:

DEPOSITO 36,00 x 50 % = 18,00

Totale: 66,00 33,00

giudice: Fabrizio Fanfarillo

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): €. 26.400,00

BENI IN VALDIDENTRO VARI INDIRIZZI

Descrizione della zona:

Qualità e rating interno immobile:

giudice: Fabrizio Fanfarillo

- di calcolo: UNI 10750:2005

FIENILE (P1) 58,00 x 30 % = 17,40

Totale: 98,00 29,40

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): €. 20.580,00

BENI IN VALDIDENTRO VARI INDIRIZZI

Descrizione della zona:

Qualità e rating interno immobile:

giudice: Fabrizio Fanfarillo

BALCONI 14,50 x 50 % = 7,25

SOTTOTETTO 20,00 x 30 % = 6,00

CANTINA 12,00 x 30 % = 3,60

Totale: 161,70 128,15

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): €. 115.335,00

BENI IN VALDIDENTRO VARI INDIRIZZI

1,10 €, reddito dominicale 0,88 €, intestato a * DATO OSCURATO *

1,80 €, reddito dominicale 1,35 €, intestato a * DATO OSCURATO *