531705-A Perizia PDF

Studio Tecnico Criaco geom.
Cristian
Viale Alessandro Brambilla n. 70/D – 27100 Pavia – Tel. 0382 525224
Email cristian.criaco@geopec.it
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA

SEZIONE PRIMA civile
Procedura nr. 511/2018 R.G.
Oggetto : ESECUZIONE IMMOBILIARE
Promossa da :
CONSORZIO DEI COMUNI DEI NAVIGLI
Giudice dell’Esecuzione : Ill.mo Dott. Erminio RIZZI
Firmato Da: CRIACO CRISTIAN Emesso Da: INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 96781d
CONSULENZA TECNICA D’ UFFICIO
pag. 1
Astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
Studio Tecnico Criaco geom. Cristian
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
CONCLUSIONI DEFINITIVE (riepilogo)
1) Bene di cui all’atto di pignoramento Pag. 17

A) abitazione in villini e autorimessa siti in Ozzero, via Giacomo Matteotti n.19, identificati al NCEU del
Comune di Ozzero (codice G206) al:
1) fg. 5 mapp. 260 sub. 1 categoria A/7 - classe 2 - consistenza 9 vani - superficie catastale 237 mq, totale escluse
aree scoperte 220 mq - rendita € 952,86 - piano T-1;
2) fg. 5 mapp. 260 sub. 2 categoria C/6 - classe 1 - consistenza 37 mq - superficie catastale 37 mq – rendita €
68,79 - piano S1 int. 2;
B) fabbricati commerciali siti in Ozzero, via Giacomo Matteotti n.15 identificati al NCEU del Comune di Ozzero
(codice G206) al:
1) fg. 5 mapp.li 165 e 168 sub 501 - categoria D/8 – rendita € 9.000,00 - piano T-1-2-S1;
2) fg. 5 mapp. 167 sub. 701 - categoria D/8 – rendita € 684,00 - piano T-1-2;
2) fg. 5 mapp. 164 - area urbana categoria F/1 - consistenza 989 mq - piano T.
… OMISSIS …
2) Identificazione dei beni oggetto di pignoramento Pag. 18

I beni immobili interessati dal presente rapporto di stima sono ubicati in Ozzero (MI) e si distinguono come segue:
Via Giacomo Matteotti n.19
A) villa indipendente, libera su tre lati e con il quarto collegato parzialmente ad altro fabbricato a confine per il
mezzo di un porticato, sviluppantesi su di un piano fuori terra (P.T/rialzato rispetto la quota stradale) ed uno
interrato (P.S1); completano il bene, due porticati, un balcone ed un ampio sedime di terreno, parzialmente
recintato, utilizzato a giardino nella parte anteriore ed a sosta di autoveicoli e camminamenti e corte, nella
parte posteriore.
B) autorimessa al piano seminterrato (P.S1) comunicante direttamente con il corpo di fabbrica principale “A”.
Via Giacomo Matteotti n. 15
C) locale commerciale destinato prevalentemente a bar/ristorante, costituito da zona ingresso/bar, ampi saloni e
diversi vani accessori, sviluppantesi su tre piani fuori terra (P.T. – P.1°. a cui si aggiunge una piccola porzione
di sottotetto) ed uno interrato (P.S1), ampia area esterna posta frontalmente sul lato Ovest dell’immobile,
adibita sia a verde sia al transito verso altre proprietà, il tutto completato da un deposito/ripostiglio esterno ed
un piccolo rustico in corpo staccato e posto frontalmente all’edificio.
D) autorimessa al piano terra (P.T) inserita in piccolo rustico in corpo staccato e posto frontalmente all’edificio
principale “C”.
3) Dati catastali attuali – intestati - coerenze Pag. 19

I beni oggetto di pignoramento sono censiti come segue:
Catasto Fabbricati – N.C.E.U.
Comune di OZZERO (MI)
A) villa indipendente, libera su tre lati e con il quarto collegato parzialmente ad altro fabbricato a confine
per il mezzo di un porticato, sviluppantesi su di un piano fuori terra (P.T/rialzato rispetto la quota
stradale) ed uno interrato (P.S1); completano il bene, due porticati, un balcone ed un ampio sedime di
terreno, parzialmente recintato, utilizzato a giardino nella parte anteriore ed a sosta di autoveicoli e
camminamenti e corte, nella parte posteriore.
Foglio 5 - Particella 260 - Sub. 1 - Categoria A/7 - Classe 2 - Consistenza 9 vani - Rendita euro 952,86 – Via
Giacomo Matteotti n.19 – Piano T-1
U.I.U. SOPPRESSA con autorizzazione del G.I. emessa in data 03/10/2019 - Il sottoscritto C.T.U. ha
provveduto all’aggiornamento catastale del bene con la sotto citata denuncia di variazione.
pag. 2
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Denuncia di Variazione N.C.E.U. - Docfa del 27/08/2020 protocollo n. MI0221614 in atti dal 27/08/2020 per
DIVISIONE – FUSIONE – AMPLIAMENTO - DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI.
Preceduta da Denuncia di Variazione N.C.T. - Tipo mappale del 13/02/2020 protocollo n. MI0048824 in atti dal
13/02/2020.
La soppressione ha originato la nuova u.i.u identificata come segue:
Foglio 5 - Particella 260 - Sub. 701 - Categoria A/7 - Classe 2 - Consistenza 10 vani - Rendita euro 1.058,74 – Via
Giacomo Matteotti n.19 – Piano T-S1
Intestati
Coerenze a corpo (villa - terreno pertinenziale)

A Nord, per un primo tratto stessa proprietà identificata dal mappale 394 del Fg. 5 di N.C.T. (non oggetto di
procedura), indi altra proprietà identificata dal mappale 163 del Fg. 5 di N.C.T.;
A Est a linea spezzata, stessa proprietà identificata dal mappale 164 e 165 del Fg. 5 di N.C.T. e ancora stessa
proprietà identificata dal mappale 166 del Fg. 5 di N.C.T. (non oggetto di procedura);
A Sud, per un breve tratto, stessa proprietà identificata dal mappale 166 del Fg. 5 di N.C.T. (non oggetto di
procedura) e altra proprietà identificata dal mappale 324 del Fg. 5 di N.C.T.;
A Ovest medesima proprietà identificata dal mappale 212 del Fg. 5 di N.C.T. (non oggetto di procedura).
Coerenze a corpo (villa - piano seminterrato)
A Nord, a linea spezzata terrapieno;
A Est a linea spezzata terrapieno;
A Sud, altra u.i.u. di medesima proprietà (area pertinenziale) identificata dal mappale 260 - Sub. 701 del Fg. 5 di
N.C.E.U;
A Ovest, a linea spezzata, per un breve tratto terrapieno, a seguire altra u.i.u. di medesima proprietà identificata dal
mappale 260 - Sub. 2 del Fg. 5 di N.C.E.U.;
B) autorimessa al piano seminterrato (P.S1) comunicante direttamente con il corpo di fabbrica principale
“A”.
Foglio 5 - Particella 260 - Sub. 2 - Categoria C/6 - Classe 1 - Consistenza 37 mq. - Rendita euro 68,79 – Via
Giacomo Matteotti n.19 – Piano S1
Intestati
Proprietà per 1/1
Coerenze a corpo (box)
A Nord, per un primo tratto terrapieno, a seguire altra u.i.u. di medesima proprietà identificata dal mappale 260 -
Sub. 701 del Fg. 5 di N.C.E.U.;
A Est, altra u.i.u. di medesima proprietà identificata dal mappale 260 - Sub. 701 del Fg. 5 di N.C.E.U.;
A Sud, altra u.i.u. di medesima proprietà (area pertinenziale) identificata dal mappale 260 - Sub. 701 del Fg. 5 di
N.C.E.U;
A Ovest terrapieno;
C) locale commerciale destinato prevalentemente a bar/ristorante, costituito da zona ingresso/bar, ampi
saloni e diversi vani accessori, sviluppantesi su tre piani fuori terra (P.T. – P.1°. a cui si aggiunge una
piccola porzione di sottotetto) ed uno interrato (P.S1), ampia area esterna posta frontalmente sul lato
Ovest dell’immobile, adibita sia a verde sia al transito verso altre proprietà, il tutto completato da un
deposito/ripostiglio esterno ed un piccolo rustico in corpo staccato e posto frontalmente all’edificio.
Foglio 5 - Particella 165 graffata alla Particella 168 – Sub. 501 - Categoria D/8 - Rendita euro 9.000,00 – Via
Giacomo Matteotti n. 15 – Piano T-1-2-S1
Foglio 5 - Particella 164 - Categoria Area Urbana - Classe // - Consistenza 989 mq. - Rendita euro // – Via
Giacomo Matteotti n.15 – Piano T
Foglio 5 - Particella 167 Sub. 701 - Categoria D/8 - Classe // - Consistenza // mq. - Rendita euro 684,00 – Via
Giacomo Matteotti n.15 – Piano T-1-2
U.I.U. SOPPRESSA con autorizzazione del G.I. emessa in data 03/10/2019 - Il sottoscritto C.T.U. ha
provveduto all’aggiornamento catastale del bene con la sotto citata denuncia di variazione.
pag. 3
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Denuncia di Variazione N.C.E.U. - Docfa del 27/08/2020 protocollo n. MI0221614 in atti dal 27/08/2020 per
DIVISIONE – FUSIONE – AMPLIAMENTO - DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI.
Preceduta da Denuncia di Variazione N.C.T. - Tipo mappale del 13/02/2020 protocollo n. MI0048824 in atti dal
13/02/2020.
La soppressione ha originato due nuove u.i.u (locale commerciale e box) identificate come segue:
Foglio 5 - Particella 164 Sub.701 graffata alla Particella 165 Sub.702 graffata alla Particella 167 Sub.702 -
Categoria D/8 - Rendita euro 16.043,76 – Via Giacomo Matteotti n. 15 – Piano T-1-2-S1
Intestati
Proprietà per 1/1

Coerenze a corpo (bar/ristorante – accessori esterni - terreno pertinenziale)
A Nord, la Via Giacomo Matteotti;
A Est, altre proprietà identificate dai mappali 169 e 170 del Fg. 5 di N.C.T.;
A Sud, a linea spezzata, per un breve tratto, altra proprietà identificata dal mappale 412 del Fg. 5 di N.C.T., a salto
sporgente, per un primo tratto altra proprietà identificata dal mappale 237 del Fg. 5 di N.C.T. a seguire medesima
proprietà identificata dal mappale 166 del Fg. 5 di N.C.T. (non oggetto di procedura);
A Ovest, a linea spezzata, per un primo tratto altra proprietà identificata dal mappale 237 del Fg. 5 di N.C.T. a
seguire medesima proprietà identificata dal mappale 260 del Fg. 5 di N.C.T.
D) autorimessa al piano terra (P.T) inserita in piccolo rustico in corpo staccato e posto frontalmente
all’edificio principale “C”.
Foglio 5 - Particella 165 - Sub. 701 - Categoria C/6 - Classe 1 - Consistenza 23 mq. - Rendita euro 42,76 - Via
Giacomo Matteotti n.15 – Piano T
Intestati
Proprietà per 1/1Coerenze a corpo (box)

A Nord, altra u.i.u. di medesima proprietà identificata dal mappale 164 Sub.701 graffato al mappale 165 Sub.702
graffato al mappale 167 Sub.702 del Fg. 5 di N.C.E.U;
A Est, altra u.i.u. di medesima proprietà (area pertinenziale) identificata dal mappale 164 Sub.701 graffato al
mappale 165 Sub.702 graffato al mappale 167 Sub.702 del Fg. 5 di N.C.E.U;
A Sud, altra u.i.u. di medesima proprietà identificata dal mappale 164 Sub.701 graffato al mappale 165 Sub.702
graffato al mappale 167 Sub.702 del Fg. 5 di N.C.E.U;
A Ovest, medesima proprietà identificata dal mappale 260 Sub.701 del Fg. 5 di N.C.E.U.
4) Descrizione sommaria dei beni Pag. 24

Il bene interessato dal presente Rapporto di Stima è sito in Ozzero (MI), Via Giacomo Matteotti n.19, ed è
costituito da una villa indipendente disposta su un piano fuori terra e un piano seminterrato (PT/rialzato -
PS1/seminterrato), con annessi porticati ed un ampio sedime di terreno, e così composta:
• P.T./rialzato – soggiorno dotato di ascensore di collegamento al piano seminterrato, cucina, disimpegno
notte, una camera matrimoniale con annessi piccolo disimpegno di ingresso ed un bagno esclusivo, due
camere singole, un secondo bagno, una scala a chiocciola di collegamento al piano seminterrato, un
ampio portico sul fronte nord, un secondo portico, di ridotte dimensioni, ed un balcone sul fronte sud;
• S.1/seminterrato – un ampio locale lavanderia, un bagno di servizio ed un locale guardaroba con relativo
disimpegno, un secondo disimpegno comunicante con la centrale termica, un locale tecnico (motori
ascensore), un ampio corridoio che conduce ad un piccolo vano (inaccessibile per presenza di porta
blindata ed assenza di chiavi).
pag. 4
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Completa il bene un ampio sedime di terreno, parzialmente recintato, utilizzato a giardino nella parte anteriore ed
a sosta di autoveicoli e camminamenti e corte, nella parte posteriore.
Si evidenzia che le aree succitate si trovano a quote altimetriche differenti.
L’accesso pedonale avviene dalla strada pubblica Via Giacomo Matteotti (transitando su di una porzione di
sedime di altra proprietà identificata dal mappale 163 del Fg. 5 di N.C.T. - non oggetto di procedura); l’accesso
carraio all’area adibita a spazio e corsello di manovra avviene dalla strada pubblica Via Giacomo Matteotti
attraverso il sedime di proprietà dell’esecutato (mappale 212 del Fg.5 di N.C.T - non oggetto di procedura);
l’accesso pedonale e carraio all’area adibita a cortile avviene dalla strada pubblica Via Giacomo Matteotti
attraverso i sedimi di proprietà dell’esecutato (mappale 164 del Fg.5 di N.C.T - oggetto di procedura e mappale
166 del Fg.5 di N.C.T - non oggetto di procedura).
L’altezza di ogni singolo locale (da piano pavimento a intradosso solaio) è specificata nella tavola grafica allegata,
redatta dallo scrivente C.T.U.

“A”.
Il bene interessato dal presente Rapporto di Stima è posto in Ozzero (MI), Via Giacomo Matteotti n.19, ed è
costituito da un locale accessorio, a pianta rettangolare, sito al piano seminterrato e in aderenza al corpo di
fabbrica principale (villa), al quale si accede tramite una porzione di area esterna di compendio della villa.
L’autorimessa presenta una struttura in muratura e c.a., rivestita esternamente in intonaco a civile, solaio
presumibilmente in laterocemento, pavimento con piastrelle in ceramica/gres colore grigio, delle dimensioni di
20x20 cm, posa a correre, finitura interna in intonaco civile tinteggiato.
Il locale è dotato di impianto di riscaldamento ed impianto elettrico collegati alla rete di alimentazione della villa.
E’ presente una porta d’ingresso carraia del tipo basculante, in lamiera semplice, oltre un serramento di finestra in
metallo, di vecchia fattura, con vetro semplice, completo di maniglia di chiusura.
Il box e l’abitazione attigua sono comunicanti per il tramite di una porta in metallo dotata di pannello in legno.
Altezza interna (da piano pavimento ad intradosso solaio) pari a ml. 2,44

saloni e diversi vani accessori, sviluppantesi su tre piani fuori terra (P.T. – P.1°. a cui si aggiunge una
Il bene interessato dal presente Rapporto di Stima è sito in Ozzero (MI), Via Giacomo Matteotti n.15, ed è
costituito da un edificio destinato a bar/ristorante disposto su tre piani fuori terra e un piano interrato (PT – P.1° -
P.2°/sottotetto - PS1/interrato), con annessi accessori esterni ed un ampio sedime di terreno utilizzato sia a
giardino sia per la sosta di autoveicoli, e così composto:
• P.T. – locale bar, cucina, locale lavaggio stoviglie, due sale ristorante, un bagno dotato di antibagno, due
scale interne di collegamento al piano primo e interrato, un pergolato sul fronte Ovest (si segnala la
presenza di una capottina a tunnel che sarà oggetto di rimozione);
• P.1° – una sala ristorante con balcone, due blocchi bagno con antibagno per gli utenti, un bagno singolo
per il personale, due disimpegni, due locali per lo smistamento piatti e deposito carrelli/stoviglie. Tramite
un passaggio scoperto si accede poi ad una seconda ala che comprende due spogliatoi per gli addetti, un
piccolo deposito, un bagno con antistante disimpegno e una scala interna di collegamento al piano
sottotetto;
• P.2°/sottotetto – un unico vano sottotetto;
• S.1/interrato – un ampio locale ad uso deposito ed ulteriori due depositi di ridotte dimensioni, oltre due
celle frigorifere, di cui una in muratura, ed una scala esterna di collegamento al piano terra.
L’accesso principale avviene dalla strada pubblica Via Giacomo Matteotti.
L’altezza di ogni singolo locale (da piano pavimento a intradosso solaio) è specificata nella tavola grafica allegata,
redatta dallo scrivente C.T.U.
pag. 5
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Il bene interessato dal presente Rapporto di Stima è posto in Ozzero (MI), Via Giacomo Matteotti n.15, ed è
costituito da un locale accessorio a pianta rettangolare, sito al piano terreno in un corpo staccato dall’edificio
principale, al quale si accede tramite una porzione di area esterna di compendio del bar/ristorante.
L’autorimessa presenta una struttura prevalentemente in muratura, rivestita esternamente in intonaco a civile e
mattoni faccia a vista , solaio presumibilmente in latero cemento, pavimento in battuto di cemento e finitura
interna in intonaco civile tinteggiato.
Il locale è dotato di impianto elettrico canalizzato esterno.
E’ presente una porta d’ingresso carraia a doppio battente in metallo.
Altezza interna (da piano pavimento ad intradosso solaio) pari a ml. 2,73.
5) Stato di possesso Pag. 36

“A”.

saloni e diversi vani accessori, sviluppantesi su due piani fuori terra (P.T. – P.1°. a cui si aggiunge una
giuridicamente liberi alla vendita in quanto, all’atto del sopralluogo, risultavano occupati dall’esecutato con la
propria attività.
6) Provenienza dei beni Pag. 37

Il beni oggetto di pignoramento sono pervenuti
ase ai seguenti titoli:
• successione legittima in morte d ichiarazione di
successione registrata ad Abbiate avia in data 17
agosto 2006 ai nn. 21209/12286).
Sì precisa che risulta trascritta l'accettazione tacita di eredità con nota in data 21 luglio 2006 nn.
18519/10543;
• successione legittima in morte d
(dichiarazione di successione registrata ad Abbiategrasso il 6 giugno 2011 al n. 349 vol. 9990/2011,
trascritta a Pavia in data 12 aprile 2012 ai nn. 5826/4039)
Con Istanza del 11 marzo 2020 lo scrivente C.T.U. dava atto al G.I. quanto segue “ … omissis … coglie
inoltre l’occasione per segnalare che riesaminando la dichiarazione notarile sostitutiva della
certificazione ipotecaria e catastale (ai sensi del disposto dell’art. 567 2° comma
i e confrontandola con le risultanze delle ricerche effettuate nei registri immobiliari per i
beni esecutati, si è accertato che per la successione legittima in m
pag.
-----------
(dichiarazione di successione registrata ad Abbiategrasso il 6
giugno 2011 al n. 349 vol. 9990/2011, trascritta a Pavia in data 12 aprile 2012 ai nn. 5826/4039), con la
a ereditato dalla madre gli immobili, non risulta trascritta
7) Precedenti proprietari nel ventennio Pag. 38

Esaminati i registri presso il Catasto e la Conservatoria dei RR.II., limitatamente al periodo informatizzato si
dichiara che da detti documenti e registri risulta quanto segue:
attualmente i beni sopra descritti sono di propriet
base ai s
* antecedentemente al ventennio, quanto in oggetto, era di propriet
itolare dell’intera piena proprietà dei mappali 260
ella quota di metà del mappale 165 graffato al 168
sub. 501 e della relativa area pertinenziale mappale 164 del foglio 5, in comproprietà con il con
titolare della restante
quota di metà del mappale 165 graffato al 168 sub. 501 e della relativa area pertinenziale mappale 164 del foglio 5;
orza di successione legittima in morte di
4 (dichiarazione di successione registrata ad Abbiategrasso il 4 ottobre 2005 al n. 40 vol.
314, trascritta a Pavia in data 17 agosto 2006 ai nn. 21209/12286 quanto di proprietà del de cuius pas
n parti uguali tra loro.
ata 21 luglio 2006 nn.
18519/10543;
essione legittima in morte
(dichiarazione di succes
nn. 5826/4039 quanto di pro
cita di eredità.
Nota C.T.U.) gli identificativi catastali risultano variati per intervenute variazioni redatte dallo scrivente, su
autorizzazione del G.I.
8) Vincoli giuridici Pag. 39
8.1 Vincoli giuridici che resteranno a carico dell’acquirente
8.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudiziali: nessuna
8.1.2 Atti di asservimento urbanistico e/o cessioni di cubatura: nessuna
8.1.3 Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di

assegnazione della casa al coniuge: nessuna
8.1.4 Servitù
nessuna
8.2 Vincoli che saranno cancellati a cura e spese della procedura
Iscrizio
esecutato per l’intera piena proprietà.
Ad oggi, le unità immobiliari risultano libere da trascrizioni pregiudizievoli, iscrizioni ipotecarie e privilegi
risultanti da detti registri, fatta eccezione per:
* l’ipoteca volontaria iscritta a

.P.A.” con sede in Mantova, codice
fiscale 02017160207,
in qualità di terzo datore di ipoteca, gravante il mappale 168 sub. 501 graffato
al mappale 165, il mappale 164 e il mappale 167 sub. 701;
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
* l’'ipoteca giudiziale iscritta a Pavia il 13 luglio 2010 ai nn. 13566/3258 per la complessiva somma di euro
36.000,00, a favore d
per la quota di 500/1000, gravante il solo mappale 260
* l'ipoteca conc.amministrativa/riscossione iscritta a Pavia il 29 settembre 2016 ai nn. 15330/2861 per la

complessiva somma di euro 109.975,
Roma, codice fiscale 13756881002, c
260 sub. 1 e 260 sub. 2;
* pignoramento trascritto a Pavia il 20 luglio 2018 a

” con sede in Albairate, codice fiscal
ravante il mappale 260 sub. 1, il mappale 260 sub. 2, il mappale 165 graffato al 168 sub. 501, il
mappale 164 e il mappale 167 sub. 701.
9) Accertamento conformità urbanistico edilizia Pag. 40

“A”.
… OMISSIS …
Lo stato di fatto rilevato in fase di sopralluogo è difforme dagli elaborati depositati presso il Comune di Ozzero
(MI) e relativi alle pratiche edilizie consultate.
In particolare si evidenziano:
PIANO TERRA/RIALZATO
a) Tutte le portefinestre presentano un’altezza inferiore a quella di progetto (Concessione Edilizia – P.E. n.
50/90, rilasciata in data 03/06/1991);
b) nel vano cucina la parete di divisione interna, evidenziata nell’elaborato progettuale succiato, non è
presente;
c) nel ripostiglio della zona notte, anch’esso rappresentato nell’elaborato progettuale succiato, è stata posta in
opera, mediante apertura del solaio, la scala a chiocciola di collegamento tra il P.T. ed il P.S1;
d) la porzione di portico in aderenza ad altro fabbricato, collocata sul fronte Est, presenta dimensioni maggiori
rispetto a quanto rappresentato nell’ultima pratica edilizia (Concessione Edilizia – P.E. n. 50/90, rilasciata
in data 03/06/1991);
e) una generale differenza, seppur minima, delle misure interne rilevate rispetto agli elaborati progettuali.
f) rilevate incongruenze tra stato di progetto e stato dei luoghi relativamente alla recinzione.
(Per il progetto dei vari tratti di recinzione si rimanda alla Concessione Edilizia - Pratica Edilizia n.
50/90 rilasciata in data 03/06/1991 ed alla successiva Concessione Edilizia – P.E. n. 01/91, rilasciata
in data 07/05/1991 evidenziando che nella seconda non sono presenti elaborati grafici in pianta
raffiguranti l’andamento planimetrico dei manufatti).
• l’andamento del tratto di recinzione sul lato Ovest non coincide con il confine catastale della particella 260
del Fg. 5 di N.C.T.; il manufatto per un tratto che si stima di circa ml. 35,00 sconfina sul mappale attiguo
212 di N.C.T. di proprietà dell’esecutato ma non oggetto di procedura;
• il tratto di recinzione sul lato Nord (prospiciente la via pubblica) include nel suo tracciato, oltre alla
particella 260 del Fg. 5 di N.C.T. (esecutata), anche l’area identificata dal mappale 163 del Fg. 5 di N.C.T.
corrispondente al medesimo mappale di N.C.E.U. intestato attualmente al Comune di Ozzero.
Con Verbale di deliberazione del Consiglio Comunale del 25/01/1991 (Pubblicato in data 13/02/1991 -
Prot. Gen. 559) l’amministrazione Comunale del Comune di Ozzero ha deliberato :
pag. 8
------------------------------------------------------------------- -----------------------------
“1) di accogliere la richiesta presen cedere in permuta
l’edificio di proprietà comunale costituito da una cabina in muratura di mattoni avente le
seguenti dimensioni ml. 2.50 x ml. 3.20 e con copertura di tegole marsigliesi in pessimo stato di
manutenzione, originariamente costruita con le funzioni di cabina per la pesa pubblica, da diversi
anni smantellata e in disuso; il mappale è censito al NCEU alla partita 18 fg.5 mappale 163 con
superficie catastale di mq.74 . Di tale superficie viene ceduta mq. 35; 2) Di dare
cederanno al Comune di Ozzero mq.27 e a conguaglio de11a differente
metratura si impegnano ad eseguire a loro cura e spese il marciapiede de11a lunghezza ml. 46.8 5
con larghezza di ml . 1,20. Il marciapiede eseguito in cubetti di porfido e cordoli in granito
interesserà in parte una superficie comunale e in parte una superficie di proprietà dei richiedenti.”
A tutti gli effetti, ad oggi, in base alle ricerche effettuate non è emerso l’atto pubblico di permuta delle
suddette aree.
• Si segnala infine che nel fronte Est della proprietà una ridotta porzione di recinzione autorizzata risulta,
unitamente ad una scala esterna, ricadere sul mappale 166 del Fg. 5 di N.C.T. , di proprietà dell’esecutato
ma non oggetto di procedimento.
g) la presenza, nell’area adibita a spazio e corsello di manovra nel lato sud, di tettoia precaria, non autorizzata;
h) la presenza, nella porzione di cortile nel lato sud, di strutture precarie in legno e copertura in lastre di
fibrocemento, non autorizzate, per il ricovero di animali da cortile;
PIANO SEMINTERRATO
i) Il disimpegno o “locale di sgombero” risulta suddiviso in tre porzioni contrariamente a quanto
rappresentato nell’ultimo elaborato progettuale (Concessione Edilizia – P.E. n. 50/90, rilasciata in
data 03/06/1991); ulteriori differenze sono state riscontrate anche per quanto riguarda la dimensione dei
cavedi delle bocche di lupo;
j) formazione di parete attrezzata adibita ad angolo cottura nel locale lavanderia;
k) la finestra presente all’interno del locale box possiede dimensioni differenti rispetto a quella rappresentato
nell’elaborato progettuale succiato;
l) una generale differenza, seppur minima, delle misure interne, altezze incluse, rilevate rispetto agli elaborati
progettuali.
******************************************
L’elenco delle opere edili di ripristino e adeguamento delle anomalie riscontrate.
1. Eseguiti gli opportuni conteggi utilizzando le superfici rilevate e le superfici delle relative aperture verso
l’esterno, analizzata la metodica di calcolo riportata sulle tavole progettuali, si può affermare che i rapporti
aeroilluminanti del locale cucina, soggiorno, camera 1 non risultano verificati. Tale condizione non viene
soddisfatta a causa di errori prettamente progettuali derivati dalla mancata considerazione degli aggetti, che
influiscono in modo restrittivo sulla superficie illuminante del locale. Per consentire il raggiungimento dei
corretti rapporti aeroilluminanti dovranno essere previste le seguenti opere:
• locale cucina : rimozione dell’infisso esistente posto nel lato Ovest, allargamento della porta finestra
mediante opportune demolizioni e ripristini, fornitura e posa di nuovo serramento avente larghezza
maggiore;
• locale soggiorno : rimozione dell’infisso esistente (finestra) posta nel lato Nord, e sostituzione con una
portafinestra, mediante opportune demolizioni e ripristini, fornitura e posa di nuovo serramento avente
dimensioni simili alla portafinestra esistente, oltre la demolizione di un tratto di muretto esterno
fronteggiante l’apertura e la formazione di un arredo fisso di ridotte dimensioni all’interno del soggiorno;
• locale camera 1 : formazione di un arredo fisso sulla parete interna (lato Sud);
2. rimozione della scala a chiocciola, aventi dimensioni inferiori rispetto ai requisiti minimi dettati dal
Regolamento di Igiene e ripristino della porzione di soletta;
3. rimozione e smaltimento delle strutture precarie rilevate e non autorizzate;
4. rimozione, smaltimento e ripristini della parete attrezzata adibita a cottura nel locale lavanderia;
pag. 9
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
5. edificazioni parziali di nuovi tratti di recinzione lungo i fronti Ovest/Nord/Est, ivi compresa la formazione di
nuovi accessi pedonale e carraio, seguendo il corretto andamento della linea di confine tra il mappale 260 del
Fg.5 di N.C.T. ed i mappali confinanti (estranei alla procedura);
L’ammontare complessivo dei succitati interventi si quantifica in euro 38.000,00 oltre IVA.
Tutte le difformità elencate andranno regolarizzate, dal punto di vista urbanistico - edilizio, attraverso la redazione
e il deposito, presso l’Amministrazione Comunale, di una unica pratica edilizia in sanatoria che includa anche tutte
le opere di ripristino e/o completamento da attuarsi; il costo dei suddetti adempimenti (progettazione – direzione
lavori – coordinamento per la sicurezza, etc.), della sanzione pecuniaria per la sanatoria e dei diritti comunali si
quantifica forfettariamente in euro 8.000,00 oltre IVA e accessori (si specifica che nella quantificazione della
sanzione amministrativa è stato considerato il valore minimo della sanzione stessa pari a euro 516,00).
Si segnala, tuttavia, che in base all’art. 37 comma 1 del DPR 3810/2001 l’importo delle sanzioni edilizie erogabili
per il caso di specie comportano la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale
dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a euro
516,00).

… OMISSIS …
Lo stato di fatto rilevato in fase di sopralluogo si può considerare di massima conforme agli elaborati depositati
presso il Comune di Ozzero (MI).
Non è stato possibile eseguire un rigoroso controllo della rispondenza tra stato dei luoghi e pratiche edilizie a
causa della presenza di elaborati grafici carenti nelle quotature e realizzati con metodologie di rilievo antiquate,
che non hanno permesso una restituzione grafica precisa a fronte di un fabbricato con non poche difficoltà di
rilievo sia per la sua estensione sia per l’andamento irregolare delle murature.
Si evidenzia tuttavia che:
- dovrà essere rimossa la capottina a tunnel, posta nell’area pertinenziale del bar/ristorante, in quanto non
autorizzata;
- dovrà essere modificata la posizione della porta di accesso al ripostiglio 2, del corpo di fabbrica esterno
(rustico posto frontalmente all’edificio principale), in modo che l’ingresso al locale non avvenga più
transitando per l’area di proprietà dell’esecutato (mappale 166 del Fg. 5 di N.C.T – non oggetto di
procedura), ma esclusivamente dall’area annessa al locale commerciale.
L’intervento dovrà essere preceduto dalla redazione e il deposito, presso l’Amministrazione Comunale, di una
unica pratica edilizia; il costo dei suddetti adempimenti (progettazione – direzione lavori – coordinamento per la
sicurezza, etc.) e dei diritti comunali si quantifica forfettariamente in euro 2.000,00 oltre IVA e accessori.
10) Accertamento conformità catastale Pag. 47

pag. 10
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Catasto Terreni
La mappa catastale (limitatamente al solo mappale 260 di N.C.T) risulta aggiornata a seguito di presentazione da
parte del C.T.U. di Tipo Mappale del 13/02/2020 protocollo n. MI0048824 in atti dal 13/02/2020.
Catasto Fabbricati
La planimetria catastale (limitatamente al solo mappale 260 sub.701 di N.C.E.U.) relativa all’unità immobiliare
rappresenta lo stato dei luoghi rilevato e sopradescritto.
Conformità derivata a seguito di presentazione da parte del C.T.U. di Denuncia di Variazione N.C.E.U. - Docfa
del 27/08/2020 protocollo n. MI0221614 in atti dal 27/08/2020 per DIVISIONE – FUSIONE – AMPLIAMENTO
- DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI.

“A”.
La planimetria catastale relativa all’unità immobiliare rappresenta lo stato dei luoghi rilevato e sopradescritto.
Unica precisazione che nella scheda catastale relativa al mappale di N.C.E.U. 260 sub.2 è stato erroneamente
riportata l’altezza di ml. 2.50 contro gli effettivi ml.2.44.
Si ritiene consigliabile la presentazione di una pratica di variazione N.C.E.U. per migliore rappresentazione
grafica.
L’importo per la redazione ed il deposito del succitato aggiornamento catastale è quantificabile in euro 250,00
oltre IVA e accessori.

Catasto Terreni
La mappa catastale risulta aggiornata a seguito di presentazione da parte del C.T.U. di Tipo Mappale del
13/02/2020 protocollo n. MI0048824 in atti dal 13/02/2020.
Catasto Fabbricati
Nota del C.T.U)
Il semplice riposizionamento della porta di accesso del locale ripostiglio 2, evidenziato al cap.09, a parere
dello scrivente non giustifica la presentazione di una pratica di variazione N.C.E.U. per l’aggiornamento
planimetrico.

Catasto Terreni
La mappa catastale risulta aggiornata a seguito di presentazione da parte del C.T.U. di Tipo Mappale del
13/02/2020 protocollo n. MI0048824 in atti dal 13/02/2020.
Catasto Fabbricati
11) Altre informazioni per l’acquirente Pag. 49

Nulla di rilevante, si rimanda al capitolo dedicato.
pag. 11
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
12) Superfici nette, lorde e commerciali Pag. 49
Comune di OZZERO (MI) - Via Giacomo Matteotti n.19

camminamenti e corte, nella parte posteriore – identificata al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 260 sub. 701
Riepilogo superfici nette, lorde e commerciali
Destinazione Piano Sup. netta Sup. Sup.

pavimento lorda commerciale
(mq.) (mq.) (mq.)
Abitazione P.T 121.36 150.51 150.51
Scala
P.T-S1 // 4.94 4.94
interna/ascensore
Abitazione/Accessor
P.S1 132.93 169.36 69.45
i
Balcone – Porticati P.T 98.32 102.16 19.96
Area esterna P.T // 1065.67 40.37
Totale 285.23

“A” – identificata al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 260 sub. 2

(mq.) (mq.) (mq.)
Autorimessa PT 36.72 43.30 43.30
Totale 43.30

deposito/ripostiglio esterno ed un piccolo rustico in corpo staccato e posto frontalmente all’edificio. –
identificato al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 164 sub. 701 graffato al mappale 165 sub. 702 graffato al mappale
167 sub. 702.
pag. 12
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(mq.) (mq.) (mq.)
Loc.Bar/Ristorante/
PT 414.57 476.86 445.51
Accessori
PT-P1
Scala interna // 15.10 15.10
PT-S1
Scala interna PT-P1 // 16.74 16.74
Scala esterna PT-P1 // 6.60 6.60
Locali accessori
esterni PT 101.06 118.60 29.65
(rip./deposito/wc)
Pergolato – Portico PT 21.84 23.10 6.93
Area esterna PT // 903.82 71.16
Locale
P1 315.35 369.04 292.95
Ristorante/Accessori
Scala interna P1-P2 // 4.36 2.18
Balcone-passaggio
P1 10.02 11.34 3.40
scoperto
Locale Sottotetto P2 45.60 55.92 13.98
Locali Accessori S1 180.78 204.32 51.08
Scala esterna S1-PT // 9.18 2.30
Totale 957,58
all’edificio principale “C” - identificato al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 165 sub. 701

(mq.) (mq.) (mq.)
Totale 27.80
pag. 13
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
13) Criteri di stima, fonti di informazione e considerazioni Pag. 55
Criterio di stima
Sintetica comparata in considerazione della loro consistenza, della destinazione d’uso, delle caratteristiche e
finiture, dello stato d’uso, manutenzione/conservazione, dell’ubicazione, dell’epoca di costruzione del fabbricato,
dell’esistenza nella zona dei servizi primari.
Il tutto correlato con la richiesta di beni simili sul mercato immobiliare della zona e con i prezzi medi attuali di
mercato per tali beni.
Fonti di informazione
Agenzia delle Entrate – Provincia di Milano (OMI - Banca dati delle quotazioni immobiliari);
Agenzie Immobiliari e/o operatori del settore edilizio ed immobiliare della zona.
Considerazioni - VILLA
I valori OMI dell’Agenzia delle Entrate, riferiti alla tipologia “Ville e Villini” e alla “FASCIA/ZONA
centrale/Centro Urbano”, in stato conservativo “NORMALE”, sono compresi tra un minimo di 900,00 euro/mq. e
un massimo di 1.350,00 euro/mq.
Vista l’età dell’immobile esecutato, la qualità degli ambienti e il suo stato manutentivo, comparate le varie fonti,
tenuto conto della posizione del bene esecutato e dell’appetibilità sul mercato, si è ritenuto di maggiorare del 35%
il valore minimo OMI (per lo stato normale) ritenendo così congruo assegnare al bene il prezzo di 1.215,00
euro/mq.
Considerazioni – BOX
I valori OMI dell’Agenzia delle Entrate, riferiti alla tipologia “Box” e alla “FASCIA/ZONA centrale/Centro
Urbano”, in stato conservativo “NORMALE”, sono compresi tra un minimo di 700,00 euro/mq. e un massimo di
900,00 euro/mq.
tenuto conto della posizione del bene esecutato e dell’appetibilità sul mercato, considerando il valore assegnato
alla villa, si è ritenuto di diminuire del 13% il valore minimo OMI (per lo stato normale) ritenendo così congruo
assegnare al bene il prezzo di 609,00 euro/mq.
****************************************************
Considerazioni – BAR/RISTORANTE/ACCESSORI ESTERNI
I valori OMI dell’Agenzia delle Entrate, riferiti alla tipologia “Negozi” e alla “FASCIA/ZONA centrale/Centro
Urbano”, in stato conservativo “NORMALE”, sono compresi tra un minimo di 1.000,00 euro/mq. e un massimo di
1.300,00 euro/mq.
Evidenziando che non vi sono valori di riferimento per la Tipologia Bar-Ristoranti.
tenuto conto della posizione del bene esecutato e dell’appetibilità sul mercato, si è ritenuto che il valore minimo
OMI (per lo stato normale) sia il più adeguato da applicarsi.
I valori OMI dell’Agenzia delle Entrate, riferiti alla tipologia “Box” e alla “FASCIA/ZONA centrale/Centro
Urbano”, in stato conservativo “NORMALE”, sono compresi tra un minimo di 700,00 euro/mq. e un massimo di
900,00 euro/mq.
tenuto conto della posizione del bene esecutato e dell’appetibilità sul mercato, considerando il valore assegnato al
bar/ristorante, si è ritenuto di diminuire del 30% il valore minimo OMI (per lo stato normale) ritenendo così
congruo assegnare al bene il prezzo di 490,00 euro/mq.
14) Valutazione dei beni – lotti 1-2 Pag. 57
Vista la situazione di fatto accertata durante il sopralluogo si ritiene che i beni pignorati vadano alienati in due
lotti distinti.
PRIMO LOTTO
pag. 14
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
camminamenti e corte, nella parte posteriore – identificata al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 260 sub. 701
“A” – identificata al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 260 sub. 2
PREZZO A BASE D’ASTA DELL’IMMOBILE – LOTTO 1

Valore dell’immobile al netto delle riduzioni e/o decurtazioni e/o spese
Euro 372.924,15 – 102.188,62 = Euro 270.735,53 arrotondati ad Euro 270.735,00
Diconsi Euro Duecentosettantamilasettecentotrentacinque/00
SECONDO LOTTO
deposito/ripostiglio esterno ed un piccolo rustico in corpo staccato e posto frontalmente all’edificio –
identificato al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 164 sub. 701 graffato al mappale 165 sub. 702 graffato al
mappale 167 sub. 702.
all’edificio principale “C” - identificato al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 165 sub. 701

Diconsi Euro Ottocentoventimilacinquecentoventi/00
15) Allegati Pag. 60
Si rimanda al capitolo dedicato.
pag. 15
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
PREMESSA
Il sottoscritto geom. Cristian CRIACO con studio in Pavia, Viale Alessandro Brambilla 70/D,
iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Pavia al nr. 3671 ed
all’Albo dei Consulenti del Tribunale di Pavia al nr. 523, nominato, in data 09/11/2018,
Consulente Tecnico d’Ufficio nella Procedura Esecutiva in oggetto dall’Ill.mo Giudice Dott.
Erminio RIZZI, ha prestato il giuramento di rito accettando l’incarico e prendendo atto del
quesito peritale in data 19/11/2018.
Successivamente il CTU:
• controllava la completezza dei documenti di cui all’ art. 567 secondo comma c.p.c. e
delle notifiche degli avvisi ai creditori iscritti ex. art. 498, comma secondo c.p.c., nonché agli
eventuali comproprietari ex art. 599 c.p.c. o ai sequestranti ex art. 158 disp. att. c.p.c.;
• eseguiva tutti gli accertamenti indispensabili al corretto inquadramento dei beni oggetto
di vertenza, acquisendo visure catastali, estratti di mappa, copia delle planimetrie catastali, ed
effettuando le necessarie ispezioni ipotecarie;
• dopo averne dato avviso mediante P.E.C. (per il tramite del difensore di parte esecutata)
in data 09/01/2019, il giorno 07/02/2019 iniziava le operazioni peritali eseguendo l’accesso ai
beni posti in Comune di Ozzero (MI), via Giacomo Matteotti n. 15/19 alla presenza
dell’esecutato;
• il giorno 02/04/2019 (preceduto da richiesta di accesso agli atti del 19/02/2019)
effettuava l’accesso all’Ufficio Tecnico del Comune di Ozzero (MI) per prendere visione e
ricevere copia della documentazione tecnica messa a disposizione dall’ufficio stesso;
roseguiva le operazioni peritali, eseguendo l’accesso ai beni posti in
Comune di Ozzero (MI), via Giacomo Matteotti n. 15/19, provvedendo all’esecuzione dei
rilievi interni alle unità immobiliari;
– – – –
dell’autorizzazione emessa dall’Ill.mo G.I. in data 03/10/2019 a predisporre e depositare

pratiche di aggiornamento catastale, proseguiva le operazioni peritali, eseguendo rilievi
topografici e di verifica/integrazione dell’attività svolta.
pag. 16
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1) BENI DI CUI ALL’ATTO DI PIGNORAMENTO
ESTRATTO - Atto di pignoramento immobiliare
TRIBUNALE DI PAVIA
ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE
Tutto ciò premesso io sottoscritto Ufficiale Giudiziario addetto all'UNEP presso il Tribunale di
Pavia, ai sensi e per gli effetti degli artt. 555 e 492 c.p.c.,
ho sottoposto a pignoramento
i beni immobili infra indicati di cu

ente in Ozzero (MI) via Giacomo Matteotti n. 19, C.F.
risulta pieno ed esclusivo proprietario e qui di seguito descritti:
A) abitazione in villini e autorimessa siti in Ozzero, via Giacomo Matteotti n.19, identificati
al NCEU del Comune di Ozzero (codice G206) al:
1) fg. 5 mapp. 260 sub. 1 categoria A/7 - classe 2 - consistenza 9 vani - superficie catastale
237 mq, totale escluse aree scoperte 220 mq - rendita € 952,86 - piano T-1;
2) fg. 5 mapp. 260 sub. 2 categoria C/6 - classe 1 - consistenza 37 mq - superficie catastale 37
mq – rendita € 68,79 - piano S1 int. 2;
B) fabbricati commerciali siti in Ozzero, via Giacomo Matteotti n.15 identificati al NCEU del
Comune di Ozzero (codice G206) al:
1) fg. 5 mapp.li 165 e 168 sub 501 - categoria D/8 – rendita € 9.000,00 - piano T-1-2-S1;
2) fg. 5 mapp. 167 sub. 701 - categoria D/8 – rendita € 684,00 - piano T-1-2;
2) fg. 5 mapp. 164 - area urbana categoria F/1 - consistenza 989 mq - piano T.
… OMISSIS …
pag. 17
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
2) IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO
I beni immobili interessati dal presente rapporto di stima sono ubicati in Ozzero (MI) e si
distinguono come segue:

A) villa indipendente, libera su tre lati e con il quarto collegato parzialmente ad altro
fabbricato a confine per il mezzo di un porticato, sviluppantesi su di un piano fuori
terra (P.T/rialzato rispetto la quota stradale) ed uno interrato (P.S1); completano il
bene, due porticati, un balcone ed un ampio sedime di terreno, parzialmente recintato,
utilizzato a giardino nella parte anteriore ed a sosta di autoveicoli e camminamenti e
corte, nella parte posteriore.
B) autorimessa al piano seminterrato (P.S1) comunicante direttamente con il corpo di
fabbrica principale “A”.

C) locale commerciale destinato prevalentemente a bar/ristorante, costituito da zona
ingresso/bar, ampi saloni e diversi vani accessori, sviluppantesi su tre piani fuori terra
(P.T. – P.1°. a cui si aggiunge una piccola porzione di sottotetto) ed uno interrato
(P.S1), ampia area esterna posta frontalmente sul lato Ovest dell’immobile, adibita sia
a verde sia al transito verso altre proprietà, il tutto completato da un
deposito/ripostiglio esterno ed un piccolo rustico in corpo staccato e posto
frontalmente all’edificio.
D) autorimessa al piano terra (P.T) inserita in piccolo rustico in corpo staccato e posto
frontalmente all’edificio principale “C”.
Planimetria generale stato rilevato – rappresentazione grafica (fuori scala)

Si rimanda alla tavola (scala 1:100) redatta dal C.T.U. – Allegato 7
pag. 18
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3) DATI CATASTALI ATTUALI – INTESTATI - COERENZE
I beni oggetto di pignoramento sono censiti come segue:

Catasto Fabbricati – N.C.E.U.
Comune di OZZERO (MI)
Foglio 5 - Particella 260 - Sub. 1 - Categoria A/7 - Classe 2 - Consistenza 9 vani - Rendita euro
952,86 – Via Giacomo Matteotti n.19 – Piano T-1
U.I.U. SOPPRESSA con autorizzazione del G.I. emessa in data 03/10/2019 - Il sottoscritto
C.T.U. ha provveduto all’aggiornamento catastale del bene con la sotto citata denuncia di
variazione.
Denuncia di Variazione N.C.E.U. - Docfa del 27/08/2020 protocollo n. MI0221614 in atti dal
27/08/2020 per DIVISIONE – FUSIONE – AMPLIAMENTO - DIVERSA DISTRIBUZIONE
DEGLI SPAZI INTERNI.
Preceduta da Denuncia di Variazione N.C.T. - Tipo mappale del 13/02/2020 protocollo
n. MI0048824 in atti dal 13/02/2020.
La soppressione ha originato la nuova u.i.u identificata come segue:

Foglio 5 - Particella 260 - Sub. 701 - Categoria A/7 - Classe 2 - Consistenza 10 vani - Rendita
euro 1.058,74 – Via Giacomo Matteotti n.19 – Piano T-S1
Intestati
Proprietà per 1/1
pag. 19
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Coerenze a corpo (villa - terreno pertinenziale)
A Nord, per un primo tratto stessa proprietà identificata dal mappale 394 del Fg. 5 di N.C.T.
(non oggetto di procedura), indi altra proprietà identificata dal mappale 163 del Fg. 5 di
N.C.T.;
A Est a linea spezzata, stessa proprietà identificata dal mappale 164 e 165 del Fg. 5 di N.C.T. e
ancora stessa proprietà identificata dal mappale 166 del Fg. 5 di N.C.T. (non oggetto di
procedura);
A Sud, per un breve tratto, stessa proprietà identificata dal mappale 166 del Fg. 5 di N.C.T.
(non oggetto di procedura) e altra proprietà identificata dal mappale 324 del Fg. 5 di N.C.T.;
A Ovest medesima proprietà identificata dal mappale 212 del Fg. 5 di N.C.T. (non oggetto di
procedura).
Coerenze a corpo (villa - piano seminterrato)
A Nord, a linea spezzata terrapieno;
A Est a linea spezzata terrapieno;
A Sud, altra u.i.u. di medesima proprietà (area pertinenziale) identificata dal mappale 260 -
Sub. 701 del Fg. 5 di N.C.E.U;
A Ovest, a linea spezzata, per un breve tratto terrapieno, a seguire altra u.i.u. di medesima
proprietà identificata dal mappale 260 - Sub. 2 del Fg. 5 di N.C.E.U.;

Foglio 5 - Particella 260 - Sub. 2 - Categoria C/6 - Classe 1 - Consistenza 37 mq. - Rendita
euro 68,79 – Via Giacomo Matteotti n.19 – Piano S1
Intestati
Proprietà per 1/1

A Nord, per un primo tratto terrapieno, a seguire altra u.i.u. di medesima proprietà identificata
dal mappale 260 - Sub. 701 del Fg. 5 di N.C.E.U.;
A Est, altra u.i.u. di medesima proprietà identificata dal mappale 260 - Sub. 701 del Fg. 5 di
N.C.E.U.;
pag. 20
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
A Sud, altra u.i.u. di medesima proprietà (area pertinenziale) identificata dal mappale 260 -
Sub. 701 del Fg. 5 di N.C.E.U;
A Ovest terrapieno;
Estratto di mappa N.C.T. – rappresentazione grafica (fuori scala)

Foglio 5 - Particella 165 graffata alla Particella 168 – Sub. 501 - Categoria D/8 - Rendita euro
9.000,00 – Via Giacomo Matteotti n. 15 – Piano T-1-2-S1
Foglio 5 - Particella 164 - Categoria Area Urbana - Classe // - Consistenza 989 mq. - Rendita
euro // – Via Giacomo Matteotti n.15 – Piano T
Foglio 5 - Particella 167 Sub. 701 - Categoria D/8 - Classe // - Consistenza // mq. - Rendita
euro 684,00 – Via Giacomo Matteotti n.15 – Piano T-1-2
U.I.U. SOPPRESSA con autorizzazione del G.I. emessa in data 03/10/2019 - Il sottoscritto
C.T.U. ha provveduto all’aggiornamento catastale del bene con la sotto citata denuncia di
variazione.
pag. 21
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Denuncia di Variazione N.C.E.U. - Docfa del 27/08/2020 protocollo n. MI0221614 in atti dal
27/08/2020 per DIVISIONE – FUSIONE – AMPLIAMENTO - DIVERSA DISTRIBUZIONE
DEGLI SPAZI INTERNI.
Preceduta da Denuncia di Variazione N.C.T. - Tipo mappale del 13/02/2020 protocollo
n. MI0048824 in atti dal 13/02/2020.
La soppressione ha originato due nuove u.i.u (locale commerciale e box) identificate come
segue:
Foglio 5 - Particella 164 Sub.701 graffata alla Particella 165 Sub.702 graffata alla Particella
167 Sub.702 - Categoria D/8 - Rendita euro 16.043,76 – Via Giacomo Matteotti n. 15 – Piano
T-1-2-S1
Intestati
Proprietà per 1/1

Coerenze a corpo (bar/ristorante – accessori esterni - terreno pertinenziale)
A Nord, la Via Giacomo Matteotti;
A Est, altre proprietà identificate dai mappali 169 e 170 del Fg. 5 di N.C.T.;
A Sud, a linea spezzata, per un breve tratto, altra proprietà identificata dal mappale 412 del Fg.
5 di N.C.T., a salto sporgente, per un primo tratto altra proprietà identificata dal mappale 237
del Fg. 5 di N.C.T. a seguire medesima proprietà identificata dal mappale 166 del Fg. 5 di
N.C.T. (non oggetto di procedura);
A Ovest, a linea spezzata, per un primo tratto altra proprietà identificata dal mappale 237 del
Fg. 5 di N.C.T. a seguire medesima proprietà identificata dal mappale 260 del Fg. 5 di N.C.T.

Foglio 5 - Particella 165 - Sub. 701 - Categoria C/6 - Classe 1 - Consistenza 23 mq. - Rendita
euro 42,76 - Via Giacomo Matteotti n.15 – Piano T
pag. 22
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Intestati
Proprietà per 1/1

A Nord, altra u.i.u. di medesima proprietà identificata dal mappale 164 Sub.701 graffato al
A Est, altra u.i.u. di medesima proprietà (area pertinenziale) identificata dal mappale 164
Sub.701 graffato al mappale 165 Sub.702 graffato al mappale 167 Sub.702 del Fg. 5 di
N.C.E.U;
A Sud, altra u.i.u. di medesima proprietà identificata dal mappale 164 Sub.701 graffato al
A Ovest, medesima proprietà identificata dal mappale 260 Sub.701 del Fg. 5 di N.C.E.U.
Estratto di mappa N.C.T. – rappresentazione grafica (fuori scala)
pag. 23
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
4) DESCRIZIONE DEI BENI – CARATTERISTICHE EDILIZIE

Il bene interessato dal presente Rapporto di Stima è sito in Ozzero (MI), Via Giacomo
Matteotti n.19, ed è costituito da una villa indipendente disposta su un piano fuori terra e un
piano seminterrato (PT/rialzato - PS1/seminterrato), con annessi porticati ed un ampio sedime
di terreno, e così composta:
• P.T./rialzato – soggiorno dotato di ascensore di collegamento al piano seminterrato,
cucina, disimpegno notte, una camera matrimoniale con annessi piccolo disimpegno di
ingresso ed un bagno esclusivo, due camere singole, un secondo bagno, una scala a
chiocciola di collegamento al piano seminterrato, un ampio portico sul fronte nord, un
secondo portico, di ridotte dimensioni, ed un balcone sul fronte sud;
• S.1/seminterrato – un ampio locale lavanderia, un bagno di servizio ed un locale
guardaroba con relativo disimpegno, un secondo disimpegno comunicante con la
centrale termica, un locale tecnico (motori ascensore), un ampio corridoio che conduce
ad un piccolo vano (inaccessibile per presenza di porta blindata ed assenza di chiavi).
Completa il bene un ampio sedime di terreno, parzialmente recintato, utilizzato a giardino nella
parte anteriore ed a sosta di autoveicoli e camminamenti e corte, nella parte posteriore.
Si evidenzia che le aree succitate si trovano a quote altimetriche differenti.
L’accesso pedonale avviene dalla strada pubblica Via Giacomo Matteotti (transitando su di una
porzione di sedime di altra proprietà identificata dal mappale 163 del Fg. 5 di N.C.T. - non
oggetto di procedura); l’accesso carraio all’area adibita a spazio e corsello di manovra
avviene dalla strada pubblica Via Giacomo Matteotti attraverso il sedime di proprietà
dell’esecutato (mappale 212 del Fg.5 di N.C.T - non oggetto di procedura); l’accesso
pedonale e carraio all’area adibita a cortile avviene dalla strada pubblica Via Giacomo
Matteotti attraverso i sedimi di proprietà dell’esecutato (mappale 164 del Fg.5 di N.C.T -
oggetto di procedura e mappale 166 del Fg.5 di N.C.T - non oggetto di procedura).
L’altezza di ogni singolo locale (da piano pavimento a intradosso solaio) è specificata nella
tavola grafica allegata, redatta dallo scrivente C.T.U.
pag. 24
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
CARATTERISTICHE EDILIZIE
STRUTTURA E FINITURE ESTERNE EDIFICIO
Fondazioni
Non visibili, presumibilmente del tipo continuo in cemento armato.
Strutture portanti verticali
Pilastri, travi e muri di contenimento in cemento armato, murature esterne in mattoni di
laterizio.
Tetto
Per quanto visibile, a padiglione, gronde in cemento armato, canali, scossaline e pluviali (ove
presenti) in rame, manto di copertura in tegole portoghesi.
Facciate esterne
Intonaco civile tinteggiato e pilastri rivestiti in mattoni faccia a vista.
Stato di manutenzione/conservazione complessivo degli esterni: ictu oculi discreto
FINITURE INTERNE UNITA’ IMMOBILIARE

Pavimenti
I locali sono così rifiniti :
P.T/rialzato (cucina/soggiorno/disimpegno 1/camera 2) - con piastrelle in ceramica/gres
colore bianco marmorizzato, delle dimensioni di 40x40 cm, posa a correre;
P.T/rialzato (camera 1 e 3) - con parquet prefinito, in listelli colore ciliegio, posa a correre;
P.T/rialzato (bagno 1) - con piastrelle in ceramica/gres colore bianco, delle dimensioni di
40x25 cm, posa a correre;
P.T/rialzato (bagno 2) - con piastrelle in ceramica/gres colore bianco, delle dimensioni di
S.1/seminterrato (tutti i locali con esclusione del disimpegno 5 e bagno) - con piastrelle in
ceramica/gres effetto cotto, delle dimensioni di 30x30 cm, posa a correre;
S.1/seminterrato (bagno 3) - con piastrelle in ceramica/gres colore bianco, delle dimensioni di
S.1/seminterrato (disimpegno 5) - con piastrelle in ceramica/gres colore grigio, delle
dimensioni di 20x20 cm, posa a correre;
Stato di manutenzione/conservazione P.T./rialzato: ictu oculi buono
Stato di manutenzione/conservazione S.1: ictu oculi discreto
Intonaci
Tutti i locali, ove non rivestiti, hanno pareti e soffitti intonacati al civile e tinteggiati.
Si segnalano:
pag. 25
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
• al piano seminterrato presenza di ammaloramenti localizzati dovuti a probabile
risalita ascendente oltre a deterioramenti sul soffitto, del locale lavanderia, dovuti
alla possibile perdita di acqua del bagno posto al piano superiore.
• al piano terra nell’intradosso del solaio del bagno 2 evidenti fenomeni di
infiltrazione e/o ponte termico.
Stato di manutenzione/conservazione P.T./rialzato: ictu oculi buono (fatta eccezione per la
soletta del bagno)
Stato di manutenzione/conservazione S.1: ictu oculi discreto (fatta eccezione per i punti
succitati)
Rivestimenti
I servizi igienici e la cucina sono così rifiniti:
P.T/rialzato (cucina) - parete attrezzata rivestita con piastrelle di ceramica/gres smaltato
colore bianco, con inserti, effetto tessera, delle dimensioni di cm. 10x10, sino ad un’altezza di
ml. 1,60;
P.T/rialzato (bagno 1) - con piastrelle di ceramica/gres smaltato colore bianco, delle
dimensioni di 20x25 cm., sino ad un’altezza di ml. 2,52, con greca nella parte inferiore del
rivestimento e torello di chiusura;
P.T/rialzato (bagno 2) - con piastrelle di ceramica/gres smaltato colore bianco, delle
dimensioni di 20x25 cm., sino ad un’altezza di ml. 2,45, con matite di chiusura colore argento;
S.1/seminterrato (bagno 3) - con piastrelle di ceramica/gres smaltato colore bianco, delle
dimensioni di 20x25 cm., sino ad un’altezza di ml. 2,20, con matite di chiusura colore argento;
S.1/seminterrato (lavanderia) – due pareti rivestite con piastrelle di ceramica/gres smaltato
colore bianco, con inserti, effetto tessera, delle dimensioni di cm. 10x10, sino ad un’altezza di
ml. 1,60;
Stato di manutenzione/conservazione: ictu oculi buono
Battiscopa
Ove presenti in legno, colore marrone, altezza 10 cm.
Infissi interni
PT/rialzato - porte interne in legno tamburato color bianco, pannello all’inglese, complete di
ferramenta, chiavi e maniglie.
PT/rialzato - porte interne in legno tamburato color bianco, pannello cieco con bugnatura,
complete di ferramenta, chiavi e maniglie.
pag. 26
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
S1/seminterrato - porte interne in legno tamburato color noce, pannello all’inglese, complete
di ferramenta, chiavi e maniglie, fatta eccezione per gli accessi del locale C.T. e del disimpegno
5 costituite da porte in metallo semplice.
Stato di manutenzione/conservazione S.1/seminterrato (porte in legno): ictu oculi discreto
Stato di manutenzione/conservazione S.1/seminterrato (porte in metallo): ictu oculi sufficiente
Infissi esterni
I serramenti di finestre e porte finestre sono in legno con doppio vetro, completi di maniglie di
chiusura, zanzariere (ove presenti), persiane in legno.
Porta di primo accesso, serramento in legno non blindato, con pannello cieco di color marrone.
Stato di manutenzione/conservazione finestre e portefinestre: ictu oculi - parte interna discreta
– parte esterna mediocre
Stato di manutenzione/conservazione porta blindata al P.T.: ictu oculi discreto
Soglie/davanzali/pedate e alzate
In lastre di serizzo naturale e/o marmo, spessore cm. 2,5/3,0.
Balcone/Portici
Ove visibile, struttura in cemento armato, pavimentazione in piastrelle per esterni; nel balcone
parapetto in muratura intonacato e tinteggiato con copertina in serizzo.
Stato di manutenzione/conservazione: ictu oculi discreto
CARATTERISTICHE IMPIANTI
Impianto elettrico
PT/rialzato - Impianto sottotraccia completo di prese, interruttori e placche in metallo (marca
Bticino), quadro elettrico presente in cucina.
S1/seminterrato - Impianto sottotraccia completo di prese, interruttori e placche in metallo
(marca Bticino), quadro elettrico presente nel disimpegno attiguo al bagno.
Nel disimpegno 5 l’impianto risulta fuori traccia.
Tensione 220/380V.
Non è stata reperita copia della dichiarazione di conformità dell’impianto.
Stato di manutenzione/conservazione: da verificare
L’appartamento è dotato inoltre di videocitofono (vecchia fattura).
Impianto di riscaldamento
Impianto del tipo autonomo, corpi scaldanti (radiatori) in ghisa e termostato ambiente.
pag. 27
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Caminetto a legna, nel locale lavanderia, al piano S1.
Caldaia posta nella C.T. al piano S1 (marca Sant’Andrea).
Impianto di raffreddamento
Non rilevato
Stato di manutenzione/conservazione: //
Impianto acqua sanitaria
Impianto (produzione acqua calda sanitaria) del tipo autonomo, prodotta da scaldacqua posta
nella C.T. al piano S1 (marca Vaillant).
Impianto idrosanitario
Impianto non visibile, probabilmente del tipo incassato, allacciato alla rete idrica comunale.
Apparecchi idrosanitari
PT/rialzato (bagno 1) - risulta dotato dei seguenti apparecchi idrosanitari (marca Ideal
Standard) in ceramica bianca: vaso a sedile, bidet, lavabo ad incasso, vasca da bagno.
PT/rialzato (bagno 2) - risulta dotato dei seguenti apparecchi idrosanitari (marca Ideal
Standard) in ceramica bianca: vaso a sedile, bidet, lavabo ad incasso, piatto doccia.
S1/seminterrato (bagno 3) - risulta dotato dei seguenti apparecchi idrosanitari (marca Ideal
Standard) in ceramica bianca: vaso a sedile, bidet, lavabo a colonna, piatto doccia.
Presente attacco e scarico lavatrice.
S1/seminterrato (locale lavanderia) – accertata la presenza di una parete attrezzata per angolo
cottura (prevista la rimozione trattandosi di un locale avente destinazione lavanderia).
PRESTAZIONE ENERGETICA
Con delibera di giunta n. X/3868 del 17/07/2015 (punto 3/b dell’allegato) la Regione
Lombardia ha precisato come l’obbligo di dotazione ed allegazione dell’Attestato di
Prestazione Energetica resti escluso per i provvedimenti di assegnazione della proprietà o di
altro diritto reale conseguente a procedure esecutive concorsuali.
Si evidenzia, tuttavia, che da verifiche condotte tramite la piattaforma CENED l’attestato di
prestazione non risulta redatto.
pag. 28
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Il bene interessato dal presente Rapporto di Stima è posto in Ozzero (MI), Via Giacomo
Matteotti n.19, ed è costituito da un locale accessorio, a pianta rettangolare, sito al piano
seminterrato e in aderenza al corpo di fabbrica principale (villa), al quale si accede tramite una
porzione di area esterna di compendio della villa.
L’autorimessa presenta una struttura in muratura e c.a., rivestita esternamente in intonaco a
civile, solaio presumibilmente in laterocemento, pavimento con piastrelle in ceramica/gres
colore grigio, delle dimensioni di 20x20 cm, posa a correre, finitura interna in intonaco civile
tinteggiato.
Il locale è dotato di impianto di riscaldamento ed impianto elettrico collegati alla rete di
alimentazione della villa.
E’ presente una porta d’ingresso carraia del tipo basculante, in lamiera semplice, oltre un
serramento di finestra in metallo, di vecchia fattura, con vetro semplice, completo di maniglia
di chiusura.
Il box e l’abitazione attigua sono comunicanti per il tramite di una porta in metallo dotata di
pannello in legno.
Altezza interna (da piano pavimento ad intradosso solaio) pari a ml. 2,44
Stato di manutenzione/conservazione: ictu oculi discreto
Non è stata reperita copia della dichiarazione di conformità degli impianti.
Stato di manutenzione/conservazione degli impianti: da verificare
Si segnala la presenza di ammaloramenti localizzati, alla base delle murature, dovuti a
probabile umidità ascendente e da contatto.

pag. 29
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Il bene interessato dal presente Rapporto di Stima è sito in Ozzero (MI), Via Giacomo Matteotti
n.15, ed è costituito da un edificio destinato a bar/ristorante disposto su tre piani fuori terra e un
piano interrato (PT – P.1° - P.2°/sottotetto - PS1/interrato), con annessi accessori esterni ed un
ampio sedime di terreno utilizzato sia a giardino sia per la sosta di autoveicoli, e così composto:
• P.T. – locale bar, cucina, locale lavaggio stoviglie, due sale ristorante, un bagno dotato
di antibagno, due scale interne di collegamento al piano primo e interrato, un pergolato
sul fronte Ovest (si segnala la presenza di una capottina a tunnel che sarà oggetto di
rimozione);
• P.1° – una sala ristorante con balcone, due blocchi bagno con antibagno per gli utenti,
un bagno singolo per il personale, due disimpegni, due locali per lo smistamento piatti e
deposito carrelli/stoviglie. Tramite un passaggio scoperto si accede poi ad una seconda
ala che comprende due spogliatoi per gli addetti, un piccolo deposito, un bagno con
antistante disimpegno e una scala interna di collegamento al piano sottotetto;
• P.2°/sottotetto – un unico vano sottotetto;
• S.1/interrato – un ampio locale ad uso deposito ed ulteriori due depositi di ridotte
dimensioni, oltre due celle frigorifere, di cui una in muratura, ed una scala esterna di
collegamento al piano terra.
L’accesso principale avviene dalla strada pubblica Via Giacomo Matteotti.
L’altezza di ogni singolo locale (da piano pavimento a intradosso solaio) è specificata nella
tavola grafica allegata, redatta dallo scrivente C.T.U.
CARATTERISTICHE EDILIZIE
STRUTTURA E FINITURE ESTERNE EDIFICIO
(Bar/Ristorante – corpo di fabbrica su più livelli)
Fondazioni
Non visibili, presumibilmente del tipo continuo in muratura di laterizio pieno.

Presumibilmente, travi e murature in mattoni di laterizio pieno.
Tetto
Si possono distinguere tre tipologie di tetto: la prima, per quanto visibile, a doppia falda con
gronde in legno, la seconda a doppia falda con gronde in cemento e la terza, ad unica falda.
Tutte le coperture sono dotate di canali, scossaline e pluviali (ove presenti) in lamiera
preverniciata, manto di copertura in coppi.
pag. 30
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Facciate esterne
Intonaco civile tinteggiato.
(Si segnala un mediocre stato di manutenzione/conservazione riferito agli intonaci esterni).
Stato di manutenzione/conservazione complessivo degli esterni: ictu oculi sufficiente
(Ripostiglio e Deposito esterni – corpo basso)

Fondazioni
Tetto
Per quanto visibile, in struttura leggera e possibile manto di copertura in lastre di fibrocemento
di vecchia fattura.
Facciate esterne
Intonaco al rustico.
(Si segnala un pessimo stato di manutenzione/conservazione riferito agli intonaci esterni).
Stato di manutenzione/conservazione complessivo degli esterni: ictu oculi pessimo
(Ripostiglio - wc esterni - portico)
Fondazioni
Tetto
Per quanto visibile, a doppia falda, con gronde in legno, canali, scossaline e pluviali (ove
presenti) in lamiera preverniciata, manto di copertura in coppi.
Facciate esterne
Intonaco civile tinteggiato e mattoni faccia a vista.
(Si segnala un mediocre stato di manutenzione/conservazione riferito agli intonaci esterni).
Stato di manutenzione/conservazione complessivo degli esterni: ictu oculi sufficiente
FINITURE INTERNE UNITA’ IMMOBILIARE

BAR - RISTORANTE
Pavimenti
I locali sono così rifiniti :
P.T (locale bar) - con piastrelle in gres effetto cotto, delle dimensioni di 32x32 cm, posa a
correre;
pag. 31
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
P.T (cucina – lavaggio stoviglie) - con piastrelle in gres smaltato effetto graniglia, gamma dei
rosa, delle dimensioni di 30x30 cm, posa a correre;
P.T (sala ristorante 1) - con piastrelle in gres effetto cotto, delle dimensioni di 32x32 cm, posa
diagonale;
P.T (sala ristorante 2 - antibagno) - con piastrelle in gres smaltato colore bianco, delle
dimensioni di 30x30 cm, posa diagonale;
P.T (bagno 1) - con piastrelle in gres smaltato colore grigio, delle dimensioni di 20x20 cm,
posa a correre;
P.T (ripostiglio esterno 1 – deposito esterno) – battuto di cemento;
P.T (ripostiglio esterno 2) – battuto di cemento;
P.T (wc esterni) – con piastrelle in gres smaltato - caratteristiche non indicate per
inaccessibilità ai locali;
Stato di manutenzione/conservazione P.T. : ictu oculi sufficiente
Stato di manutenzione/conservazione P.T./accessori esterni : ictu oculi mediocre
P.1° (sala ristorante 3) - con piastrelle in gres smaltato colore marrone, forma esagonale non
regolare, aventi dimensioni max. di 20x20 cm, posa a correre;
P.1° (blocco bagni 2 e 3) - con piastrelle in gres smaltato colore grigio, delle dimensioni di
30x30 cm, posa sia a correre sia diagonale;
P.1° (disimpegno 1 e 2 – bagno 3/fasciatoio – bagno 4) - con piastrelle in gres smaltato colore
marrone, delle dimensioni di 20x10 cm, posa a correre;
P.1° (smistamento piatti e deposito carrelli/stoviglie) - con piastrelle in gres smaltato colore
marrone, delle dimensioni di 30x30 cm, posa a correre;
P1° (spogliatoio 1 e 2/deposito/disimpegno 3) - con piastrelle in gres smaltato colore pesca
con inserti romboidali, delle dimensioni di 33x33 cm, posa a correre;
P.1° (bagno 5) - con piastrelle in gres smaltato colore beige, delle dimensioni di 20x30 cm,
posa a correre;
Stato di manutenzione/conservazione P.1° : ictu oculi sufficiente
P.2° (locale sottotetto) - con piastrelle in gres smaltato colore pesca con inserti romboidali,
delle dimensioni di 33x33 cm, posa a correre;
Stato di manutenzione/conservazione P.2°/sottotetto : ictu oculi sufficiente
P.S1 interrato (depositi) - con piastrelle in gres smaltato colore grigio chiaro, delle dimensioni
di 30x30 cm, posa a correre;
P.S1 interrato (celle frigo) – battuto di cemento;
Stato di manutenzione/conservazione P.S1 : ictu oculi mediocre
pag. 32
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Rivestimenti
I servizi igienici, la cucina ed il locale lavaggio stoviglie sono così rifiniti :
P.T (cucina – lavaggio stoviglie) - pareti rivestite a tutta altezza con piastrelle di gres smaltato
colore bianco, delle dimensioni di cm. 20x20;
P.T (bagni 1) - con piastrelle di gres smaltato colore bianco, delle dimensioni di 20x25 cm.,
sino ad un’altezza di ml. 2,00;
P.T (sala ristorante 1) - con piastrelle in gres effetto cotto, delle dimensioni di 33x16 cm., sino
ad un’altezza di ml. 0,97;
P.T (wc esterni) - con piastrelle di gres smaltato – caratteristiche non indicate per
inaccessibilità ai locali;
Stato di manutenzione/conservazione P.T: ictu oculi sufficiente
P.1° (blocco bagni 2) - con piastrelle di gres smaltato colore azzurro, delle dimensioni di
12x12 cm., sino ad un’altezza di ml. 2,20;
P1° (blocco bagni 3) - con piastrelle di gres smaltato colore rosa, delle dimensioni di 12x12
cm., sino ad un’altezza di ml. 2,20;
Stato di manutenzione/conservazione P.T: ictu oculi discreto
P.1° (bagno 3/fasciatoio – bagno 4) - con piastrelle di gres smaltato colore bianco, delle
dimensioni di 20x20 cm., a tutta altezza;
P.1° (bagno 5) - con piastrelle di gres smaltato colore beige con decoro floreale, delle
dimensioni di 30x20 cm., sino ad un’altezza di ml. 2,40;
Stato di manutenzione/conservazione P.T: ictu oculi sufficiente
Battiscopa
Ove presenti, sia in ceramica sia in legno, altezza 8/9 cm.
Stato di manutenzione/conservazione: ictu oculi sufficiente
Infissi interni
P.T - porte interne in legno tamburato a doppio battente con pannello cieco, apertura sia a
scorrere sia a spinta;
Stato di manutenzione/conservazione : ictu oculi sufficiente
P.T - porte interne in alluminio color grigio, pannello cieco, complete di ferramenta, chiavi e
maniglie.
P.1° - porte interne in legno tamburato, pannello all’inglesina, complete di ferramenta, chiavi e
maniglie.
Stato di manutenzione/conservazione (blocco bagni 2/3): ictu oculi buono
P.S1 - porte interne in metallo; medesimi infissi presenti nei locali esterni.
pag. 33
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Stato di manutenzione/conservazione : ictu oculi mediocre
Infissi esterni
P.T./P1° - prevalentemente i serramenti di finestre e porte finestre sono in legno con vetro
singolo o doppio, completi di maniglie di chiusura, persiane in legno (ove presenti).
Vetrine del locale bar in alluminio dotate di saracinesca in metallo.
Sia nei locali di piano interrato sia nei locali esterni, presenza di serramenti in metallo di
vecchia fattura.
Stato di manutenzione/conservazione : ictu oculi mediocre
Soglie/davanzali/pedate/alzate/profili
In lastre di serizzo naturale e/o marmo, spessore cm. 2,5/3,0
Balconi/Terrazzi/Logge/Porticati/Etc.
Pavimentazione in piastrelle per esterni.
CARATTERISTICHE IMPIANTI
Impianto elettrico
P.T – P1° (sala ristorante 1/2/3 e bagni 2/3/4) - impianto sottotraccia completo di prese,
interruttori e placche in pvc (marca Vimar) .
P.T – P1° (bar e sovrastanti locali deposito, spogliatoi, bagno 5, deposito carrelli -
smistamento e sottotetto ) - impianto sottotraccia completo di prese, interruttori e placche in
metallo (vecchia fattura).
In tutti i restanti locali, interni ed esterni, per lo più impianto canalizzato esterno.
Tensione 220/380V.
Impianto di riscaldamento
P.T – P1° (sala ristorante 1/2/3) - impianto misto costituito sia da ventilconvettori (marca
Mitsubishi) sia da stufe a pellet; presenza anche di split dotati di pompa di calore.
Presenza di un caminetto a legna nella sala ristorante 1 al PT.
P.T° – P1°(bar e sovrastanti locali deposito, spogliatoi, bagno 5, deposito carrelli
,smistamento e sottotetto ) - impianto del tipo autonomo, corpi scaldanti (radiatori) in ghisa.
Caldaia interna posta nel locale deposito al piano P1° (vecchia fattura).
Locali esterni privi di impianto di riscaldamento.
pag. 34
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Impianto di raffreddamento
Ove presente impianto di condizionamento a split (marca Mitsubishi)
Impianto acqua sanitaria
Impianto (produzione acqua calda sanitaria) del tipo autonomo prodotta da scaldacqua (marca
Vaillant), collocato nel locale lavaggio stoviglie, da un boiler elettrico collocato nel bagno
3/fasciatoio e dalla caldaia interna posta al P1° del fabbricato.
Impianto idrosanitario
Impianto non visibile, probabilmente del tipo incassato ed allacciato alla rete idrica comunale.
Apparecchi idrosanitari
P.T (bagno 1) - risulta dotato dei seguenti apparecchi idrosanitari in ceramica bianca: vaso a
sedile e lavabo sospeso per utenti con disabilità. Miscelatori in acciaio.
P.T (wc esterni) - risultano dotati dei seguenti apparecchi idrosanitari in ceramica bianca: tre
turche – ulteriori dotazioni e caratteristiche non indicate per inaccessibilità ai locali;
Stato di manutenzione/conservazione: ictu oculi mediocre
P.1° (blocco bagno 2) - risulta dotato dei seguenti apparecchi idrosanitari (marca Ideal
Standard) in ceramica bianca: vaso a sedile, una turca ed un lavabo a incasso. Miscelatori in
acciaio.
P.1° (blocco bagno 3) - risulta dotato dei seguenti apparecchi idrosanitari (marca Ideal
Standard) in ceramica bianca: due vasi a sedile ed un lavabo a incasso. Miscelatori in acciaio.
P.1° (blocco bagno 3 - fasciatoio) - risulta dotato dei seguenti apparecchi idrosanitari (marca
Ideal Standard) in ceramica bianca: un lavabo sospeso. Miscelatori in acciaio.
P.1° (bagno 4) - risulta dotato dei seguenti apparecchi idrosanitari (vecchia fattura) in ceramica
bianca: un vaso a sedile, un lavabo a colonna ed un piatto doccia. Miscelatori in acciaio.
Stato di manutenzione/conservazione: ictu oculi mediocre
P.1° (bagno 5) - risulta dotato dei seguenti apparecchi idrosanitari (vecchia fattura) in ceramica
avorio: un vaso a sedile, un bidet, un lavabo a colonna ed una vasca. Miscelatori in acciaio.
pag. 35
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
PRESTAZIONE ENERGETICA
Con delibera di giunta n. X/3868 del 17/07/2015 (punto 3/b dell’allegato) la Regione
Lombardia ha precisato come l’obbligo di dotazione ed allegazione dell’Attestato di
Prestazione Energetica resti escluso per i provvedimenti di assegnazione della proprietà o di
altro diritto reale conseguente a procedure esecutive concorsuali.
Si evidenzia, tuttavia, che da verifiche condotte tramite la piattaforma CENED l’attestato di
prestazione non risulta redatto.

Il bene interessato dal presente Rapporto di Stima è posto in Ozzero (MI), Via Giacomo
Matteotti n.15, ed è costituito da un locale accessorio a pianta rettangolare, sito al piano terreno
in un corpo staccato dall’edificio principale, al quale si accede tramite una porzione di area
esterna di compendio del bar/ristorante.
L’autorimessa presenta una struttura prevalentemente in muratura, rivestita esternamente in
intonaco a civile e mattoni faccia a vista , solaio presumibilmente in latero cemento, pavimento
in battuto di cemento e finitura interna in intonaco civile tinteggiato.
Il locale è dotato di impianto elettrico canalizzato esterno.
E’ presente una porta d’ingresso carraia a doppio battente in metallo.
Altezza interna (da piano pavimento ad intradosso solaio) pari a ml. 2,73.
Non è stata reperita copia della dichiarazione di conformità degli impianti.
Stato di manutenzione/conservazione degli impianti: da verificare
5) STATO DI POSSESSO

pag. 36
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
sopralluogo, risultavano occupati dall’esecutato.

ingresso/bar, ampi saloni e diversi vani accessori, sviluppantesi su due piani fuori
terra (P.T. – P.1°. a cui si aggiunge una piccola porzione di sottotetto) ed uno interrato
sopralluogo, risultavano occupati dall’esecutato con la propria attività.
6) PROVENIENZA DEI BENI
Il beni oggetto di pignoramento sono pervenu

in base ai seguenti titoli:
• successione legittima in morte d
(dichiarazione di successione registrata ad Abbiategrasso il 4 ottobre 2005 al n. 40 vol.
314, trascritta a Pavia in data 17 agosto 2006 ai nn. 21209/12286).
Sì precisa che risulta trascritta l'accettazione tacita di eredità con nota in data 21 luglio
2006 nn. 18519/10543;
• successione legittima in morte
ichiarazione di successione registrata ad Abbiategrasso il 6 giugno 2011
al n. 349 vol. 9990/2011, trascritta a Pavia in data 12 aprile 2012 ai nn. 5826/4039)
Con Istanza del 11 marzo 2020 lo scrivente C.T.U. dava atto al G.I. quanto segue “ …
omissis … coglie inoltre l’occasione per segnalare che riesaminando la dichiarazione
notarile sostitutiva della certificazione ipotecaria e catastale (ai sensi del disposto
pag. 37
----------------------------------------------------------- -------------------------------------------
dell’art. 567 2° comma c e confrontandola con le
risultanze delle ricerche effettuate nei registri immobiliari per i beni esecutati, si è
accertato che per la successione legittima in morte
0 (dichiarazione di successione registrata ad
Abbiategrasso il 6 giugno 2011 al n. 349 vol. 9990/2011, trascritta a Pavia in data 12
aprile 2012 ai nn. 5826/4039), con la quale l’esecu a
ereditato d li immobili, non risulta trascritta alcuna accettazione di
eredità.”
7) PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO
QUADRO SINOTTICO DEL VENTENNIO

Esaminati i registri presso il Catasto e la Conservatoria dei RR.II., limitatamente al periodo
informatizzato
si dichiara
che da detti documenti e registri risulta quanto segue:
attualmente i beni sopra descritti sono di prop
in base ai
seguenti titoli:
* antecedentemente al ventennio, quanto in oggetto, era di propriet
itolare
dell’intera piena proprietà dei mappali 260 sub. 1, 260 sub. 2 e 167 (divenuto 167 sub. 701) del
foglio 5 e della quota di metà del mappale 165 graffato al 168 sub. 501 e della relativa area
pertinenziale mappale 164 del foglio 5, in comproprietà con il coniu
titolare della
restante quota di metà del mappale 165 graffato al 168 sub. 501 e della relativa area
pertinenziale mappale 164 del foglio 5;
* successivamente, in forza di successione legittima in morte d
dichiarazione di successione registrata ad
Abbiategrasso il 4 ottobre 2005 al n. 40 vol. 314, trascritta a Pavia in data 17 agosto 2006 ai nn.
21209/12286 quanto di proprietà del de cuius passò
in parti uguali tra loro.
Sì precisa che risulta trascritta l'accettazione tacita di eredità con nota in data 21 luglio
2006 nn. 18519/10543;
* infine in forza di successione legittima in morte d
(dichiarazione di successione registrata ad
pag. 38
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Abbiategrasso il 6 giugno 2011 al n. 349 vol. 9990/2011, trascritta a Pavia in data 12 aprile
2012 ai nn. 5826/4039 quanto di prop
Sì precisa che non risulta trascritta l'accettazione tacita di eredità.
Nota C.T.U.) gli identificativi catastali risultano variati per intervenute variazioni redatte
dallo scrivente, su autorizzazione del G.I.
8) VINCOLI GIURIDICI
8.1 Vincoli giuridici che resteranno a carico dell’acquirente
8.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudiziali: nessuna
8.1.2 Atti di asservimento urbanistico e/o cessioni di cubatura: nessuna
8.1.3 Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di

assegnazione della casa al coniuge: nessuna
8.1.4 Servitù nessuna
8.2 Vincoli che saranno cancellati a cura e spese della procedura
Iscrizioni, annotazioni e trascrizioni contro, intere
esecutato per
l’intera piena proprietà.
Ad oggi, le unità immobiliari risultano libere da trascrizioni pregiudizievoli, iscrizioni
ipotecarie e privilegi risultanti da detti registri, fatta eccezione per:
* l’ipoteca volontaria iscritta a Pavia il 4 aprile 2008 ai nn. 7414/1562, per la complessiva
mappale 165, il mappale 164 e il mappale 167 sub. 701;
* l’'ipoteca giudiziale iscritta a Pavia il 13 luglio 2010 ai nn. 13566/3258 per la complessiva
somma di euro 36.000,00, a favore d
pag. 39
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
per la quota di 500/1000, gravante il solo mappale 260 sub. 1;
* l'ipoteca conc.amministrativa/riscossione iscritta a Pavia il 29 settembre 2016 ai nn.

15330/2861 per la complessiva somma di euro 109.975,96 a favore
* pignoramento trascritto a Pavia il 20 luglio 2018 ai nn. 13119/842
ante il mappale
260 sub. 1, il mappale 260 sub. 2, il mappale 165 graffato al 168 sub. 501, il mappale 164 e il
mappale 167 sub. 701.
9) ACCERTAMENTO CONFORMITA’ URBANISTICO EDILIZIA

1. Concessione Edilizia per l’esecuzione dei lavori di “costruzione villa unifamiliare”

depositata presso il Comune di Ozzero (MI) in data 04/05/1989 – Prot. Gen. 1321 -
Pratica Edilizia n. 24/89, rilasciata in data 21/07/1989.
2. Concessione Edilizia per l’esecuzione dei lavori di “variante in corso d’opera alla
concessione edilizia n.24/89 e costruzione recinzione” depositata presso il Comune di
Ozzero (MI) in data 10/11/1990 – Prot. Gen. 3161 - Pratica Edilizia n. 50/90, rilasciata
in data 03/06/1991.
3. Richiesta depositata presso il Comune di Ozzero (MI) in data 30/07/1990 – Prot. Gen.
2260 per “poter rilevare il sedime della pesa pubblica oramai in disuso confinante
pag. 40
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
con la proprietà”, unitamente al Verbale di deliberazione del Consiglio Comunale del
25/01/1991 (Pubblicato in data 13/02/1991 - Prot. Gen. 559) con il quale veniva accolta
a la domanda succitata.
4. Concessione Edilizia per l’esecuzione dei lavori di “costruzione recinzione” depositata
presso il Comune di Ozzero (MI) in data 23/01/1991 – Prot. Gen. 249 - Pratica Edilizia
n. 01/91, rilasciata in data 07/05/1991.
Lo stato di fatto rilevato in fase di sopralluogo è difforme dagli elaborati depositati presso il
Comune di Ozzero (MI) e relativi alle pratiche edilizie consultate.
In particolare si evidenziano:
PIANO TERRA/RIALZATO
a) Tutte le portefinestre presentano un’altezza inferiore a quella di progetto (Concessione

Edilizia – P.E. n. 50/90, rilasciata in data 03/06/1991);
b) nel vano cucina la parete di divisione interna, evidenziata nell’elaborato progettuale
succiato, non è presente;
c) nel ripostiglio della zona notte, anch’esso rappresentato nell’elaborato progettuale
succiato, è stata posta in opera, mediante apertura del solaio, la scala a chiocciola di
collegamento tra il P.T. ed il P.S1;
d) la porzione di portico in aderenza ad altro fabbricato, collocata sul fronte Est, presenta
dimensioni maggiori rispetto a quanto rappresentato nell’ultima pratica edilizia
(Concessione Edilizia – P.E. n. 50/90, rilasciata in data 03/06/1991);
e) una generale differenza, seppur minima, delle misure interne rilevate rispetto agli
elaborati progettuali.
f) rilevate incongruenze tra stato di progetto e stato dei luoghi relativamente alla recinzione.
(Per il progetto dei vari tratti di recinzione si rimanda alla Concessione Edilizia -
Pratica Edilizia n. 50/90 rilasciata in data 03/06/1991 ed alla successiva Concessione
Edilizia – P.E. n. 01/91, rilasciata in data 07/05/1991 evidenziando che nella seconda
non sono presenti elaborati grafici in pianta raffiguranti l’andamento planimetrico
dei manufatti).
• l’andamento del tratto di recinzione sul lato Ovest non coincide con il confine catastale
della particella 260 del Fg. 5 di N.C.T.; il manufatto per un tratto che si stima di circa ml.
35,00 sconfina sul mappale attiguo 212 di N.C.T. di proprietà dell’esecutato ma non
oggetto di procedura;
pag. 41
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
• il tratto di recinzione sul lato Nord (prospiciente la via pubblica) include nel suo
tracciato, oltre alla particella 260 del Fg. 5 di N.C.T. (esecutata), anche l’area identificata
dal mappale 163 del Fg. 5 di N.C.T. corrispondente al medesimo mappale di N.C.E.U.
intestato attualmente al Comune di Ozzero.
Con Verbale di deliberazione del Consiglio Comunale del 25/01/1991 (Pubblicato in data
13/02/1991 - Prot. Gen. 559) l’amministrazione Comunale del Comune di Ozzero ha
deliberato :
“1) di accogliere la richiesta presenta di
cedere in permuta l’edificio di proprietà comunale costituito da una cabina in
muratura di mattoni avente le seguenti dimensioni ml. 2.50 x ml. 3.20 e con
copertura di tegole marsigliesi in pessimo stato di manutenzione,
originariamente costruita con le funzioni di cabina per la pesa pubblica, da diversi
anni smantellata e in disuso; il mappale è censito al NCEU alla partita 18 fg.5
mappale 163 con superficie catastale di mq.74 . Di tale superficie viene ceduta mq.
35; 2) Di dare atto che eranno al Comune di
Ozzero mq.27 e a conguaglio de11a differente metratura si impegnano ad eseguire a
loro cura e spese il marciapiede de11a lunghezza ml. 46.8 5 con larghezza di ml .
1,20. Il marciapiede eseguito in cubetti di porfido e cordoli in granito interesserà
in parte una superficie comunale e in parte una superficie di proprietà dei richiedenti.”
A tutti gli effetti, ad oggi, in base alle ricerche effettuate non è emerso l’atto pubblico di
permuta delle suddette aree.
• Si segnala infine che nel fronte Est della proprietà una ridotta porzione di recinzione
autorizzata risulta, unitamente ad una scala esterna, ricadere sul mappale 166 del Fg. 5 di
N.C.T. , di proprietà dell’esecutato ma non oggetto di procedimento.
g) la presenza, nell’area adibita a spazio e corsello di manovra nel lato sud, di tettoia
precaria, non autorizzata;
h) la presenza, nella porzione di cortile nel lato sud, di strutture precarie in legno e copertura
in lastre di fibrocemento, non autorizzate, per il ricovero di animali da cortile;
PIANO SEMINTERRATO
i) Il disimpegno o “locale di sgombero” risulta suddiviso in tre porzioni contrariamente a

quanto rappresentato nell’ultimo elaborato progettuale (Concessione Edilizia – P.E.
pag. 42
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
n. 50/90, rilasciata in data 03/06/1991); ulteriori differenze sono state riscontrate anche
per quanto riguarda la dimensione dei cavedi delle bocche di lupo;
j) formazione di parete attrezzata adibita ad angolo cottura nel locale lavanderia;
k) la finestra presente all’interno del locale box possiede dimensioni differenti rispetto a
quella rappresentato nell’elaborato progettuale succiato;
l) una generale differenza, seppur minima, delle misure interne, altezze incluse, rilevate
rispetto agli elaborati progettuali.
******************************************
L’elenco delle opere edili di ripristino e adeguamento delle anomalie riscontrate.
6. Eseguiti gli opportuni conteggi utilizzando le superfici rilevate e le superfici delle relative
aperture verso l’esterno, analizzata la metodica di calcolo riportata sulle tavole progettuali,
si può affermare che i rapporti aeroilluminanti del locale cucina, soggiorno, camera 1 non
risultano verificati. Tale condizione non viene soddisfatta a causa di errori prettamente
progettuali derivati dalla mancata considerazione degli aggetti, che influiscono in modo
restrittivo sulla superficie illuminante del locale. Per consentire il raggiungimento dei
corretti rapporti aeroilluminanti dovranno essere previste le seguenti opere:
• locale cucina : rimozione dell’infisso esistente posto nel lato Ovest, allargamento della
porta finestra mediante opportune demolizioni e ripristini, fornitura e posa di nuovo
serramento avente larghezza maggiore;
• locale soggiorno : rimozione dell’infisso esistente (finestra) posta nel lato Nord, e
sostituzione con una portafinestra, mediante opportune demolizioni e ripristini, fornitura
e posa di nuovo serramento avente dimensioni simili alla portafinestra esistente, oltre la
demolizione di un tratto di muretto esterno fronteggiante l’apertura e la formazione di
un arredo fisso di ridotte dimensioni all’interno del soggiorno;
• locale camera 1 : formazione di un arredo fisso sulla parete interna (lato Sud);
7. rimozione della scala a chiocciola, aventi dimensioni inferiori rispetto ai requisiti minimi
dettati dal Regolamento di Igiene e ripristino della porzione di soletta;
8. rimozione e smaltimento delle strutture precarie rilevate e non autorizzate;

9. rimozione, smaltimento e ripristini della parete attrezzata adibita a cottura nel locale
lavanderia;
10. edificazioni parziali di nuovi tratti di recinzione lungo i fronti Ovest/Nord/Est, ivi
compresa la formazione di nuovi accessi pedonale e carraio, seguendo il corretto
andamento della linea di confine tra il mappale 260 del Fg.5 di N.C.T. ed i mappali
confinanti (estranei alla procedura);
pag. 43
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
L’ammontare complessivo dei succitati interventi si quantifica in euro 38.000,00 oltre
IVA.
Tutte le difformità elencate andranno regolarizzate, dal punto di vista urbanistico - edilizio,
attraverso la redazione e il deposito, presso l’Amministrazione Comunale, di una unica pratica
edilizia in sanatoria che includa anche tutte le opere di ripristino e/o completamento da attuarsi;
il costo dei suddetti adempimenti (progettazione – direzione lavori – coordinamento per la
sicurezza, etc.), della sanzione pecuniaria per la sanatoria e dei diritti comunali si quantifica
forfettariamente in euro 8.000,00 oltre IVA e accessori (si specifica che nella quantificazione
della sanzione amministrativa è stato considerato il valore minimo della sanzione stessa pari a
euro 516,00).
Si segnala, tuttavia, che in base all’art. 37 comma 1 del DPR 3810/2001 l’importo delle
sanzioni edilizie erogabili per il caso di specie comportano la sanzione pecuniaria pari al
doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli
interventi stessi e comunque in misura non inferiore a euro 516,00).

1. Denuncia di opere edili per l’esecuzione di “ristrutturazione edificio “trattoria dei

cacciatori” pranzo-cucina-servizi-cantine” depositata presso il Comune di Ozzero
(MI) in data 24/07/1976 – Prot. Gen. 1118 - Pratica Edilizia n. 11/76, rilasciata in data
19/10/1976.
2. Denuncia di opere edili per l’esecuzione di “variante alla pratica edilizia n. 11/76”
depositata presso il Comune di Ozzero (MI) in data (dato non reperito) – Prot. Gen.
(dato non reperito) - Pratica Edilizia n. 11/76, rilasciata in data 02/02/1979.
pag. 44
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3. Concessione Edilizia per l’esecuzione dei lavori di “demolizione e formazione di
tavolato in variante alla Licenza n° 11/76” depositata presso il Comune di Ozzero
(MI) in data (dato non reperito) – Prot. Gen. (dato non reperito) - Pratica Edilizia n.
16/79, rilasciata in data 17/06/1980.
4. Concessione Edilizia per l’esecuzione dei lavori di “adeguamento igienico con
ridistribuzione dei locali cucina e lavaggio stoviglie” depositata presso il Comune di
Ozzero (MI) in data 02/05/1983 – Prot. Gen. 1034 - Pratica Edilizia n. 18/83, rilasciata
in data 18/06/1983.
5. Concessione Edilizia per l’esecuzione dei lavori di “variante alla P.E. 18/83”
depositata presso il Comune di Ozzero (MI) in data 19/12/1984 – Prot. Gen. 3233 -
Pratica Edilizia n. 24/84, rilasciata in data 30/01/1985.
6. Concessione Edilizia per l’esecuzione dei lavori di “spostamenti di tavolati interni e
chiusura di finestra al primo piano (variante alla P.E. 24/84)” depositata presso il
Comune di Ozzero (MI) in data 31/07/1986 – Prot. Gen. 2197 - Pratica Edilizia
n. 19/86, rilasciata in data 18/10/1986.
7. Concessione in Sanatoria per opere edilizie per l’esecuzione di “chiusura del porticato
con vetrate” depositata presso il Comune di Ozzero (MI) in data 31/07/1986 – Prot.
Gen. 2195/86 - Pratica Edilizia n. 33/86, rilasciata in data 15/06/1989.
8. Concessione Edilizia per l’esecuzione dei lavori di “manutenzione straordinaria di un
rustico con parziale modifica della copertura” depositata presso il Comune di Ozzero
30/07/1990.
9. Denuncia inizio esecuzione opere edilizie per “opere interne: adeguamento servizi
igienici con realizzazione di un bagno per portatori di handicap” depositata presso il
Comune di Ozzero (MI) in data 06/08/1999 – Prot. Gen. 5211 - Pratica Edilizia n.
24/99.
10. Denuncia inizio esecuzione opere edilizie per “variante alla D.I.A. (P.E. Prot. 5211/99
del 6.8.99) opere interne: spostamento antibagno al piano terra e non realizzazione
wc al piano primo” depositata presso il Comune di Ozzero (MI) in data 17/01/2000 –
Prot. Gen. 240 - Pratica Edilizia n. 1/2000.
11. Autorizzazione Edilizia per l’esecuzione dei lavori di “opere costituenti pertinenze al
servizio di edifici già esistenti …omissis…” depositata presso il Comune di Ozzero
23/02/2001 - Prot. 1176/2001.
pag. 45
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
12. Denuncia di Inizio Attività per l’esecuzione di “mutamento destinazione d’uso da
residenziale a commerciale senza opere” depositata presso il Comune di Ozzero (MI)
in data 03/02/2006 – Prot. Gen. 725 - Pratica Edilizia n. 9/2006.
13. Certificato di Agibilità “in riferimento …omissis…all’immobile sito in Ozzero Via
Matteotti 15 meglio identificato a NCEU mappale n.165 del foglio 5 di questo
Comune” rilasciato dal Comune di Ozzero (MI) in data 03/03/2006 – Prot. Gen. 1499.
14. Denuncia di Inizio Attività per l’esecuzione di “demolizione di recinzione esistente
all’interno della proprietà” depositata presso il Comune di Ozzero (MI) in data
20/04/2006 – Prot. Gen. 2612 - Pratica Edilizia n. 27/2006.
15. Comunicazione di Inizio Attività Edilizia Libera per l’esecuzione di “realizzazione di
pergolato con copertura incannucciato …omissis…” depositata presso il Comune di
Ozzero (MI) in data 20/03/2012 – Prot. Gen. 1693/2012 - Pratica Edilizia n. 8/2012.
Lo stato di fatto rilevato in fase di sopralluogo si può considerare di massima conforme agli
elaborati depositati presso il Comune di Ozzero (MI).
Non è stato possibile eseguire un rigoroso controllo della rispondenza tra stato dei luoghi e
pratiche edilizie a causa della presenza di elaborati grafici carenti nelle quotature e realizzati
con metodologie di rilievo antiquate, che non hanno permesso una restituzione grafica precisa a
fronte di un fabbricato con non poche difficoltà di rilievo sia per la sua estensione sia per
l’andamento irregolare delle murature.
Si evidenzia tuttavia che:
- dovrà essere rimossa la capottina a tunnel, posta nell’area pertinenziale del
bar/ristorante, in quanto non autorizzata;
- dovrà essere modificata la posizione della porta di accesso al ripostiglio 2, del corpo di
fabbrica esterno (rustico posto frontalmente all’edificio principale), in modo che
l’ingresso al locale non avvenga più transitando per l’area di proprietà dell’esecutato
(mappale 166 del Fg. 5 di N.C.T – non oggetto di procedura), ma esclusivamente
dall’area annessa al locale commerciale.
L’intervento dovrà essere preceduto dalla redazione e il deposito, presso l’Amministrazione

Comunale, di una unica pratica edilizia; il costo dei suddetti adempimenti (progettazione –
direzione lavori – coordinamento per la sicurezza, etc.) e dei diritti comunali si quantifica
forfettariamente in euro 2.000,00 oltre IVA e accessori.
pag. 46
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
10) ACCERTAMENTO CONFORMITA’ CATASTALE

Catasto Terreni
La mappa catastale (limitatamente al solo mappale 260 di N.C.T) risulta aggiornata a seguito di
presentazione da parte del C.T.U. di Tipo Mappale del 13/02/2020 protocollo n. MI0048824 in
atti dal 13/02/2020.
Catasto Fabbricati
La planimetria catastale (limitatamente al solo mappale 260 sub.701 di N.C.E.U.) relativa
all’unità immobiliare rappresenta lo stato dei luoghi rilevato e sopradescritto.
Conformità derivata a seguito di presentazione da parte del C.T.U. di Denuncia di Variazione
N.C.E.U. - Docfa del 27/08/2020 protocollo n. MI0221614 in atti dal 27/08/2020 per
DIVISIONE – FUSIONE – AMPLIAMENTO - DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI
INTERNI.
La planimetria catastale relativa all’unità immobiliare rappresenta lo stato dei luoghi rilevato e
sopradescritto.
Unica precisazione che nella scheda catastale relativa al mappale di N.C.E.U. 260 sub.2 è stato
erroneamente riportata l’altezza di ml. 2.50 contro gli effettivi ml.2.44.
Si ritiene consigliabile la presentazione di una pratica di variazione N.C.E.U. per migliore
rappresentazione grafica.
L’importo per la redazione ed il deposito del succitato aggiornamento catastale è quantificabile
in euro 250,00 oltre IVA e accessori.

pag. 47
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Catasto Terreni
La mappa catastale risulta aggiornata a seguito di presentazione da parte del C.T.U. di Tipo
Mappale del 13/02/2020 protocollo n. MI0048824 in atti dal 13/02/2020.
Catasto Fabbricati
sopradescritto.
INTERNI.
Nota del C.T.U)
Il semplice riposizionamento della porta di accesso del locale ripostiglio 2, evidenziato al
cap.09, a parere dello scrivente non giustifica la presentazione di una pratica di
variazione N.C.E.U. per l’aggiornamento planimetrico.
Catasto Terreni
La mappa catastale risulta aggiornata a seguito di presentazione da parte del C.T.U. di Tipo
Mappale del 13/02/2020 protocollo n. MI0048824 in atti dal 13/02/2020.
Catasto Fabbricati
sopradescritto.
INTERNI.
pag. 48
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
11) ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Ozzero è un comune italiano di circa 1.450 abitanti della Provincia di Milano, compreso tra i
comuni di Abbiategrasso, Morimondo e Vigevano e dista dal capoluogo di Provincia poco più
di 30 km.
Detto Comune risulta servito da regolari corse di mezzi pubblici, completo di attività
commerciali oltre ai vari servizi pubblici, quali, ad esempio, la scuola dell’infanzia e primaria,
la farmacia, la banca, l’ufficio postale ed un campo sportivo.
Via Giacomo Matteotti è un asse viario secondario, a medio traffico veicolare con una discreta
possibilità di parcheggio; si segnala la presenza di un piccolo parcheggio pubblico posto
frontalmente ai beni oggetto di perizia ed un secondo nei pressi della Chiesa.
I beni esecutati non presentano particolari caratteristiche di panoramicità rispetto a elementi
paesaggistici di pregio, o valore, o di interesse storico-artistico (monumenti, piazze, altro); i
fabbricati non risentono di elementi negativi connessi alla posizione, quali, per esempio,
l’ubicazione in prossimità di attività industriali o artigianali che arrecano disagio o punti di
particolare degrado sociale.
Si evidenzia che il cortile annesso all’attività commerciale (mappale 164 del Fg. 5 di
N.C.T.) viene utilizzato come transito pedonale e carraio sia dai proprietari/affittuari
delle u.i.u. costituenti una piccola palazzina identificata dal mappale 237 del Fg. 5 di
N.C.T., sia dall’esecutato per raggiungere un sedime di proprietà identificato dal mappale
166 del Fg. 5 di N.C.T. (non oggetto di procedura).
12) SUPERFICI NETTE, LORDE E COMMERCIALI
La superficie commerciale di un immobile è determinata dalla somma delle seguenti voci:
• Vani principali e accessori diretti

La superficie commerciale è calcolata misurando la superficie al lordo delle murature interne
ed esterne perimetrali (queste considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con altre unità
immobiliari).
I muri interni e quelli perimetrali esterni sono computati per intero, fino ad uno spessore
massimo di 50 cm , mentre i muri in comunione nella misura massima 50% e, pertanto, fino ad
uno spessore massimo di 25 cm.
I collegamenti verticali interni sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale,
indipendentemente dal numero dei piani collegati.
Sono da considerarsi pertinenze esclusive di ornamento i balconi, le terrazze, i cortili, i patii, i
portici, le tettoie aperte, i giardini ecc. (D.G. Catasto: circ. 40 del 20.4.1939) mentre sono da
pag. 49
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
considerarsi pertinenze esclusive a servizio i locali di uso esclusivo annessi e integrati con
l'unità immobiliare (cantine, soffitte, locali deposito).
• Pertinenze esclusive di ornamento dell'unità immobiliare
Per i balconi, le terrazze e similari la superficie è stata misurata fino al contorno esterno;
Per i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell'appartamento la superficie è stata misurata
fino al confine della proprietà ovvero, se questa è delimitata da un muro di confine in
comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso.
• Pertinenze esclusive accessorie a servizio dell'unità immobiliare
La superficie delle pertinenze esclusive a servizio dell'unità principale è stata così misurata:
i muri interni e quelli perimetrali esterni sono stati computati per intero, fino ad uno spessore
massimo di 50 cm , mentre i muri in comunione nella misura massima 50% e, pertanto, fino ad
uno spessore massimo di 25 cm.
Superficie omogeneizzata
• Pertinenze esclusive di ornamento dell'unità immobiliare
Superficie scoperta
La superficie utilizzata ad area scoperta o assimilabile è pari:
al 10% della superficie, fino alla superficie dell'unità immobiliare; al 2% per superfici
eccedenti detto limite.
Balconi, terrazzi e similari
Qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:
nella misura del 30%, fino a mq. 25
nella misura del 10%, per la quota eccedente mq. 25
Qualora le pertinenze non siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:
nella misura del 15% della superficie fino a mq. 25
nella misura del 5% per la quota eccedente mq. 25
• Pertinenze esclusive accessorie a servizio dell'unità immobiliare
La superficie delle pertinenze accessorie è pari:
al 50% qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori;
al 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori.

pag. 50
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
corte, nella parte posteriore – identificata al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 260 sub. 701
Superfici nette pavimento, lorde e commerciali singoli ambienti
Destinazione Piano Sup. netta Sup. Coeff. Sup. Esposizione Condizioni

pavimento lorda Riduzione commerciale complessive
(mq.) (mq.) (mq.)
Soggiorno PT 37.37 45.16 100% 45.16 Nord-Est Buone
Cucina PT 18.84 24.83 100% 24.83 Nord-Ovest Buone
Ascensore PT // 3.08 100% 3.08 Cieco Non note
Disimpegno 1 PT 5.70 6.50 100% 6.50 Cieco Buone
Disimpegno 2 PT 4.28 5.46 100% 5.46 Cieco Buone
Scala a chiocciola
// // 1.86 100% 1.86 Cieco Discrete
PT/PS1
Camera 1 PT 20.58 26.92 100% 26.92 Nord Buone
Camera 2 PT 9.25 11.02 100% 11.02 Sud Buone
Camera 3 PT 13.18 15.70 100% 15.70 Sud Buone
Bagno 1 PT 6.32 7.68 100% 7.68 Sud Buone
Bagno 2 PT 5.84 7.24 100% 7.24 Sud Discrete
Nord-Est-Sud- Discrete
Area esterna PT // 238.33 10% 23.83
Ovest
827.34 2% 16.54
Sud-Ovest- Discrete
Portico 1 PT 76.92 25.00 30% 7.50
Nord
53.46 10% 5.35
Portico 2 PT 4.28 4.42 30% 1.33 Sud-Ovest Discrete
Ovest-Sud- Discrete
Balcone PT 17.12 19.28 30% 5.78
Est
Locale lavanderia S1 64.62 71.78 50% 35.89 Sud Discrete

Disimpegno 3 S1 4.22 4.98 50% 2.49 Cieco Discrete
Bagno 3 S1 6.16 7.46 50% 3.73 Sud Discrete
Locale guardaroba S1 19.00 24.16 50% 12.08 Sud Discrete
Locale motori S1 2.90 3.74 25% 0.94 Cieco Discrete
Disimpegno 4 S1 2.70 3.58 25% 0.90 Cieco Discrete
Centrale Termica S1 5.50 6.90 25% 1.73 Cieco Discrete
Disimpegno 5/6/7 S1 27.83 46.76 25% 11.69 Cieco Sufficienti
NOTE del C.T.U.)
pag. 51
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili,
interni alle unità immobiliari, sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale,
La superficie dell’area a verde, in assenza di confini interamente materializzati è stata calcolata

utilizzando la superfice dedotta dalla visura catastale di N.C.T. e deducendo l’area occupata dal
corpo di fabbrica al lordo dei porticati.

(mq.) (mq.) (mq.)
Abitazione P.T 121.36 150.51 150.51
Scala P.T-
// 4.94 4.94
interna/ascensore S1
Abitazione/Accessori P.S1 132.93 169.36 69.45
Balcone – Porticati P.T 98.32 102.16 19.96
Area esterna P.T // 1065.67 40.37
Totale 285.23

fabbrica principale “A” – identificata al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 260 sub. 2

(mq.) (mq.) (mq.)
Autorimessa P.S1 36.72 43.30 100% 43.30 Sud Discrete

(mq.) (mq.) (mq.)
Totale 43.30

pag. 52
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
frontalmente all’edificio. – identificato al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 164 sub. 701
graffato al mappale 165 sub. 702 graffato al mappale 167 sub. 702.

(mq.) (mq.) (mq.)
Locale Bar PT 44.68 55.40 100% 55.40 Nord-Ovest Sufficienti
Cucina PT 34.60 42.36 100% 42.36 Nord Sufficienti
Lavaggio stoviglie PT 46.60 54.00 50% 27.00 Cieco Sufficienti
Sala ristorante 1 PT 204.95 232.84 100% 232.84 Sud-Ovest Sufficienti
Sala ristorante 2 PT 76.76 83.56 100% 83.56 Sud-Ovest Sufficienti
Antibagno/bagno 1 PT 6.98 8.70 50% 4.35 Cieco/Sud Discrete
Scala interna Sufficienti
// // 15.10 100% 15.10 Cieco/Est
PT/P1-PT/PS1
Scala interna Sufficienti
// // 16.74 100% 16.74 Cieco
PT/P1
Scala esterna PT/P1 // // 6.60 100% 6.60 Sud-Ovest Mediocri
Nord- Sufficienti
Pergolato PT 15.58 16.00 30% 4.80
Ovest-Sud
Ripostiglio 1
PT 12.10 14.50 25% 3.62 Ovest Scarse
(esterno)
Deposito (esterno) PT 74.02 84.14 25% 21.04 Nord Scarse
Ripostiglio 2
PT 8.85 11.82 25% 2.96 Sud Sufficienti
(esterno)
Portico PT 6.26 7.10 30% 2.13 Nord-Est Sufficienti
Blocco wc (esterni) PT 6.09 8.14 25% 2.03 Nord-Est Mediocri
Area esterna PT // 663.61 10% 66.36 Ovest Discrete
240.21 2% 4.80
Sala ristorante 3 P1° 194.00 216.86 100% 216.86 Sud-Ovest Sufficienti

Balcone P1° 7.10 8.34 30% 2.50 Sud-Ovest Sufficienti
Disimpegno 1 P1° 3.30 4.00 50% 2.00 Cieco Sufficienti
Blocco bagni 2 P1° 6.56 8.54 50% 4.27 Cieco/Est Discrete
Blocco bagni 3 P1° 10.50 12.98 50% 6.49 Cieco/Est Discrete
Bagno 4 P1° 1.90 2.48 50% 1.24 Cieco Sufficienti
Disimpegno 2 P1° 22.94 27.66 50% 13.83 Ovest Sufficienti
Smistamento piatti P1° 15.74 18.88 50% 9.44 Cieco Sufficienti
Deposito P1° 6.72 9.76 50% 4.88 Nord Sufficienti
pag. 53
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
carrelli/stoviglie
Passaggio scoperto P1° 2.92 3.00 30% 0.90 Sud-Ovest Sufficienti
Spogliatoio 1 P1° 20.35 25.98 50% 12.99 Sud Sufficienti
Deposito P1° 5.04 7.80 50% 3.90 Nord Sufficienti
Disimpegno 3 P1° 2.50 3.36 50% 1.68 Cieco Sufficienti
Bagno 5 P1° 6.40 8.10 50% 4.05 Nord Sufficienti
Spogliatoio 2 P1° 19.40 22.64 50% 11.32 Nord Sufficienti
Scala P1/Sottotetto // // 4.36 50% 2.18 Cieco Sufficienti
Locale Sottotetto P2° 45.60 55.92 25% 13.98 Sud Sufficienti
Locale Deposito 1 S1 160.00 176.86 25% 44.21 Cieco Mediocri

(comprende celle)

Cella Frigorifera S1 10.70 15.00 25% 3.75 Cieco Mediocri
Scala esterna
// // 9.18 25% 2.30 Sud Sufficienti
PS1/PT
NOTE del C.T.U.)
La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili,
interni alle unità immobiliari, sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale,
La superficie dell’area a verde, in assenza di confini interamente materializzati è stata calcolata
utilizzando la superfice dedotta dalla visura catastale di N.C.T. e deducendo l’area occupata dal
corpo di fabbrica al lordo dei porticati.

(mq.) (mq.) (mq.)
Loc.Bar/Ristorante/
PT 414.57 476.86 445.51
Accessori
PT-P1
Scala interna // 15.10 15.10
PT-S1
Scala interna PT-P1 // 16.74 16.74
Scala esterna PT-P1 // 6.60 6.60
Locali accessori
esterni PT 101.06 118.60 29.65
(rip./deposito/wc)
Pergolato – Portico PT 21.84 23.10 6.93
Area esterna PT // 903.82 71.16
Locale P1 315.35 369.04 292.95
pag. 54
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ristorante/Accessori
Scala interna P1-P2 // 4.36 2.18
Balcone-passaggio
P1 10.02 11.34 3.40
scoperto
Locale Sottotetto P2 45.60 55.92 13.98
Locali Accessori S1 180.78 204.32 51.08
Scala esterna S1-PT // 9.18 2.30
Totale 957,58

frontalmente all’edificio principale “C” - identificato al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 165
sub. 701

(mq.) (mq.) (mq.)
Autorimessa PT 23.15 27.80 100% 27.80 Est Sufficienti

(mq.) (mq.) (mq.)
Totale 27.80
13) CRITERI DI STIMA, FONTI DI INFORMAZIONE E CONSIDERAZIONI
Criterio di stima
Sintetica comparata in considerazione della loro consistenza, della destinazione d’uso, delle
caratteristiche e finiture, dello stato d’uso, manutenzione/conservazione, dell’ubicazione,
dell’epoca di costruzione del fabbricato, dell’esistenza nella zona dei servizi primari.
Il tutto correlato con la richiesta di beni simili sul mercato immobiliare della zona e con i prezzi
medi attuali di mercato per tali beni.
Fonti di informazione
Agenzia delle Entrate – Provincia di Milano (OMI - Banca dati delle quotazioni immobiliari);
Agenzie Immobiliari e/o operatori del settore edilizio ed immobiliare della zona.
Considerazioni - VILLA
pag. 55
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
I valori OMI dell’Agenzia delle Entrate, riferiti alla tipologia “Ville e Villini” e alla
“FASCIA/ZONA centrale/Centro Urbano”, in stato conservativo “NORMALE”, sono compresi
tra un minimo di 900,00 euro/mq. e un massimo di 1.350,00 euro/mq.
Vista l’età dell’immobile esecutato, la qualità degli ambienti e il suo stato manutentivo,
comparate le varie fonti, tenuto conto della posizione del bene esecutato e dell’appetibilità sul
mercato, si è ritenuto di maggiorare del 35% il valore minimo OMI (per lo stato normale)
ritenendo così congruo assegnare al bene il prezzo di 1.215,00 euro/mq.
I valori OMI dell’Agenzia delle Entrate, riferiti alla tipologia “Box” e alla “FASCIA/ZONA
centrale/Centro Urbano”, in stato conservativo “NORMALE”, sono compresi tra un minimo di
700,00 euro/mq. e un massimo di 900,00 euro/mq.
mercato, considerando il valore assegnato alla villa, si è ritenuto di diminuire del 13% il valore
minimo OMI (per lo stato normale) ritenendo così congruo assegnare al bene il prezzo di
609,00 euro/mq.
****************************************************
Considerazioni – BAR/RISTORANTE/ACCESSORI ESTERNI
I valori OMI dell’Agenzia delle Entrate, riferiti alla tipologia “Negozi” e alla “FASCIA/ZONA
1.000,00 euro/mq. e un massimo di 1.300,00 euro/mq.
Evidenziando che non vi sono valori di riferimento per la Tipologia Bar-Ristoranti.
mercato, si è ritenuto che il valore minimo OMI (per lo stato normale) sia il più adeguato da
applicarsi.
I valori OMI dell’Agenzia delle Entrate, riferiti alla tipologia “Box” e alla “FASCIA/ZONA
700,00 euro/mq. e un massimo di 900,00 euro/mq.
mercato, considerando il valore assegnato al bar/ristorante, si è ritenuto di diminuire del 30% il
valore minimo OMI (per lo stato normale) ritenendo così congruo assegnare al bene il prezzo di
490,00 euro/mq.
pag. 56
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
14) VALUTAZIONE DEI BENI – LOTTI 1 e 2
Vista la situazione di fatto accertata durante il sopralluogo si ritiene che i beni pignorati vadano
alienati in due lotti distinti.
PRIMO LOTTO
corte, nella parte posteriore – identificata al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 260 sub. 701
fabbrica principale “A” – identificata al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 260 sub. 2
Destinazione Superficie Valore intero Valore di diritto Quota

commerciale proprietà
Villa/Area mq. 285.23 euro 346.554,45 euro 346.554,45 1/1
Box mq. 43.30 euro 26.369,70 euro 26.369,70 1/1
Totale euro 372.924,15 euro 372.924,15
Adeguamenti e correzioni di stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base
catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso
forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore
alla vendita. Euro 55.938,62
Spese relative a lavori di rimessa in pristino e/o adeguamento igienico
sanitario e/o verifiche impiantistiche. Euro 38.000,00
Decurtazioni per lo stato di possesso nessuna
Decurtazioni per servitù ed altre limitazioni d’uso nessuna
Spese per lo smaltimento di eventuali rifiuti nessuna
Onorari notarili e provvigioni mediatori a carico dell’acquirente nessuna
Spese di cancellazioni trascrizione ed iscrizioni a carico dell’acquirente nessuna
pag. 57
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Spese tecniche di regolazione catastale Euro 250,00
Spese tecniche di regolazione urbanistica – edilizia comprensive di oneri e
sanzioni pecuniarie amministrative Euro 8.000,00
Spese condominiali scadute non pagate e residue nessuna
TOTALE Euro 102.188,62

Diconsi Euro Duecentosettantamilasettecentotrentacinque/00
SECONDO LOTTO
frontalmente all’edificio – identificato al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 164 sub. 701 graffato
al mappale 165 sub. 702 graffato al mappale 167 sub. 702.
frontalmente all’edificio principale “C” - identificato al N.C.E.U. Fg. 5 mappale 165
sub. 701
Destinazione Superficie Valore intero Valore di diritto Quota

commerciale proprietà
Bar/Ristorante/Accessori/
Area mq. 957,58 euro 957.580,00 euro 957.580,00 1/1
Box mq. 27.80 euro 13.622,00 euro 13.622,00 1/1
Totale euro 971.202,00 euro 971.202,00
pag. 58
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Adeguamenti e correzioni di stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base
catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso
forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore
alla vendita. Euro 145.680,30
Spese relative a lavori di rimessa in pristino e/o adeguamento igienico
Euro 3.000,00
sanitario e/o verifiche impiantistiche, etc.
Decurtazioni per lo stato di possesso nessuna
Decurtazioni per servitù ed altre limitazioni d’uso nessuna
Spese per lo smaltimento di eventuali rifiuti nessuna
Onorari notarili e provvigioni mediatori a carico dell’acquirente nessuna
Spese di cancellazioni trascrizione ed iscrizioni a carico dell’acquirente nessuna
Spese tecniche di regolazione catastale nessuna
Spese tecniche di regolazione urbanistica – edilizia comprensive di oneri e
sanzioni pecuniarie amministrative Euro 2.000,00
Spese condominiali scadute non pagate e residue nessuna
TOTALE Euro 150.680,30

Diconsi Euro Ottocentoventimilacinquecentoventi/00
Quanto sopra ad evasione dell’incarico affidatomi.

Pavia lì 05 settembre 2020
Il Consulente Tecnico di Ufficio
Geom. Cristian Criaco
(firmata digitalmente)
pag. 59
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
15) ALLEGATI
ALL.1
Elaborato peritale formato privacy
ALL.2
Visure storiche per immobile _ Ufficio Provinciale di Milano – Territorio Servizi Catastali
Estratto di mappa di Catasto Terreni _ Ufficio Provinciale di Milano – Territorio Servizi Catastali
Copia planimetrie catastali_ Ufficio Provinciale di Milano – Territorio Servizi Catastali
Ricevute variazioni N.C.T. ed N.C.E.U. depositate dal C.T.U.
ALL.3
Ispezioni ipotecarie _ Ufficio Provinciale di Pavia – Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare
ALL.4
Copia pratiche edilizie rilasciate dal Comune di Ozzero (MI)
ALL.5
Copia Dichiarazioni di Successione
ALL.6
Documentazione fotografica
ALL.7
Planimetrie dei beni redatte dal C.T.U.
ALL.8
Agenzia delle Entrate – Provincia di Milano (OMI - Banca dati delle quotazioni immobiliari).
pag. 60

531705-A Perizia PDF

Caricato da

Informazioni sul documento

Titolo originale

Copyright

Formati disponibili

Condividi questo documento

Condividi o incorpora il documento

Opzioni di condivisione

Hai trovato utile questo documento?

Questo contenuto è inappropriato?

Copyright:

Formati disponibili

531705-A Perizia PDF

Caricato da

Copyright:

Formati disponibili

Studio Tecnico Criaco geom.

TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA

Procedura nr. 511/2018 R.G.

Oggetto : ESECUZIONE IMMOBILIARE

CONSORZIO DEI COMUNI DEI NAVIGLI

Giudice dell’Esecuzione : Ill.mo Dott. Erminio RIZZI

CONCLUSIONI DEFINITIVE (riepilogo)

1) Bene di cui all’atto di pignoramento Pag. 17

2) Identificazione dei beni oggetto di pignoramento Pag. 18

3) Dati catastali attuali – intestati - coerenze Pag. 19

Coerenze a corpo (villa - terreno pertinenziale)

Proprietà per 1/1

Proprietà per 1/1Coerenze a corpo (box)

4) Descrizione sommaria dei beni Pag. 24

Via Giacomo Matteotti n.19

Via Giacomo Matteotti n. 15

5) Stato di possesso Pag. 36

Via Giacomo Matteotti n. 15

6) Provenienza dei beni Pag. 37

7) Precedenti proprietari nel ventennio Pag. 38

8) Vincoli giuridici Pag. 39

8.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudiziali: nessuna

8.1.2 Atti di asservimento urbanistico e/o cessioni di cubatura: nessuna

8.1.3 Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di

* l’ipoteca volontaria iscritta a

per la quota di 500/1000, gravante il solo mappale 260

* l'ipoteca conc.amministrativa/riscossione iscritta a Pavia il 29 settembre 2016 ai nn. 15330/2861 per la

* pignoramento trascritto a Pavia il 20 luglio 2018 a

9) Accertamento conformità urbanistico edilizia Pag. 40

Via Giacomo Matteotti n. 15

10) Accertamento conformità catastale Pag. 47

Via Giacomo Matteotti n.19

Via Giacomo Matteotti n.19

Via Giacomo Matteotti n. 15

Via Giacomo Matteotti n. 15

11) Altre informazioni per l’acquirente Pag. 49

Comune di OZZERO (MI) - Via Giacomo Matteotti n.19

Riepilogo superfici nette, lorde e commerciali

Destinazione Piano Sup. netta Sup. Sup.

Comune di OZZERO (MI) - Via Giacomo Matteotti n.19

Riepilogo superfici nette, lorde e commerciali

Destinazione Piano Sup. netta Sup. Sup.

Comune di OZZERO (MI) - Via Giacomo Matteotti n.15

Destinazione Piano Sup. netta Sup. Sup.

Riepilogo superfici nette, lorde e commerciali

Destinazione Piano Sup. netta Sup. Sup.

14) Valutazione dei beni – lotti 1-2 Pag. 57

PREZZO A BASE D’ASTA DELL’IMMOBILE – LOTTO 1

PREZZO A BASE D’ASTA DELL’IMMOBILE – LOTTO 2

15) Allegati Pag. 60

Si rimanda al capitolo dedicato.

dell’autorizzazione emessa dall’Ill.mo G.I. in data 03/10/2019 a predisporre e depositare

ESTRATTO - Atto di pignoramento immobiliare

i beni immobili infra indicati di cu

Via Giacomo Matteotti n.19

Via Giacomo Matteotti n. 15

Planimetria generale stato rilevato – rappresentazione grafica (fuori scala)

I beni oggetto di pignoramento sono censiti come segue:

La soppressione ha originato la nuova u.i.u identificata come segue:

Proprietà per 1/1

Via Giacomo Matteotti n.19

Proprietà per 1/1

Estratto di mappa N.C.T. – rappresentazione grafica (fuori scala)