Firmato digitalmente da

CLAUDIO
CAMILLERI
CN = CLAUDIO
CAMILLERI
C = IT

TRIBUNALE DI ROMA
S E Z I O N E O TTA V A C I V I L E

Perizia dell'Esperto Prof. Arch. Camilleri Claudio, nella Procedura 4561/2021 del R.G.

Curatrice: Avv. Alessia Santostefano

Giudice: Dott.ssa Clelia Testa Piccolomini

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 SOMMARIO

Incarico ......................................................................................................................................................................................... 1

Premessa ...................................................................................................................................................................................... 3

Descrizione ...................................................................................................................................................................................

Lotto n. Unico ...............................................................................................................................................................................

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 INCARICO

In data 08/04/2022, il sottoscritto Arch. Camilleri Claudio, con studio in Via dei Galeoni, 35 - 00122 -
Roma (RM), email claudio.camilleri.ccr@gmail.com, PEC claudio.camilleri@pec.archrm.it, Tel. 06 82 71
973, veniva individuato quale Esperto Stimatore dalla Curatrice Eredità Giacente e il 11/04/2022 la
Giudice autorizzava la nomina.

PREMESSA

Il bene oggetto di stima è costituito dal seguente immobile:

• Bene unico – Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Nemorense n. 189, interno 7, piano 4°.

DESCRIZIONE

BENE UNICO – APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA NEMORENSE N.189,

INTERNO 7, PIANO 4°

Il bene oggetto di stima è costituito da un appartamento contraddistinto dal seguente identificativo

catastale: foglio 568 , part.lla 798, sub. 12.
L’appartamento è posizionato al piano quarto, interno 7, di una palazzina novecentesca sita nel Comune
di Roma Capitale, Municipio M02, precisamente in Via Nemorense n. 189 (cap 00199), alla quale si
accede dalla Piazza Santa Emerenziana e dalla Piazza Verbano interrompendosi all’intersezione con la
Piazza Acilia. Ricade nel quartiere Trieste, nell'area nord-est del Comune, internamente al Grande
Raccordo Anulare, tra le Vie Consolari Nomentana- SP22/a e Salaria - SS4, mentre un’arteria importante
più vicina è la tangenziale.
Il quartiere Trieste è una zona residenziale di collegamento tra il commerciale e intensivo quartiere
Africano e il quartiere Salario-Parioli. L'area nata tra gli anni '20 e gli anni’30 si è sviluppata dagli anni
’50 agli anni ’70 con lo sviluppo più a nord del quartiere africano che se da un lato ha portato maggiori
servizi al tessuto originario, dall’altro ha immesso edilizia intensiva e popolazione aggravando di fatto
il traffico di connessione tra i nuovi insediamenti a nord e le zone centrali della città.

Descrizione: l’appartamento è sito al piano 4° di una palazzina composta di sei piani fuori terra, con
ascensore, l’esposizione è sud est verso via Nemorense e verso distacco condominiale.

La porzione immobiliare è suddivisa in: ingresso, salone doppio, disimpegno cucina, tre camere,
ripostiglio con finestra e due bagni anch’essi con finestra. Completa l’appartamento un balcone di forma
curvilinea che ha accesso dal salone.

La superficie lorda della porzione immobiliare è pari a mq 164,60 (incluso balcone), l’altezza interna è
di 3.00 m. (Vedere rilievo grafico allegato).

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dal seguente bene:

• Bene N° 1 – Appartamento sito in Via Nemorense n. 189

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TITOLARITÀ

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA NEMORENSE N. 189, INTERNO 7,

PIANO 4

L'immobile oggetto della procedura, apparteneva a :

• CORINALDESI ERNESTO (Proprietà 1/1)

Codice fiscale: CRNRST23M20D976 J

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• CORINALDESI ERNESTO (Proprietà 1/1)

CONFINI

BENE N° 1 – APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA NEMORENSE N. 189, INTERNO

7, PIANO 4

L’appartamento (sub. 12) catastalmente confina a nord e a est con distacco condominiale, a sud con
distacco su via Nemorense e a ovest con vano scala condominiale, chiostrina e altra u.i.

CONSISTENZA

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA NEMORENSE N. 189, INTERNO 7,

PIANO 4
Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano
Netta Lorda Convenzionale

Abitazione 126,85 mq 160,00 mq 1,00 160,00 mq 3,00 m 4°

Balcone 16,50 mq 18,40 mq 0,25 4,60 mq 3,00 m 4°

Totale superficie convenzionale: 164,60 mq

Incidenza condominiale: 3,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 169,54 mq

CRONISTORIA DATI CATASTALI

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA NEMORENSE N. 189, INTERNO 7,

PIANO 4
Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 30/06/1987 al 23/01/1991 CORINALDESI Ernesto nato a LOCRI Catasto Fabbricati

(RC) il 20/08/1923 Fg. 568, Part. 179, Sub. 12, Zc. 3
CRNRST23M20D976J, Proprieta' 1/2 Categoria A3
PRO Adriana Vedova Corinaldesinata a

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 ROMA (RM) il 27/09/1897 Cl.2, Cons. 6,5 vani
PRODRN97P67H501Z Proprieta' 1/2 Rendita L. 3.575

PRO ADRIANA.SUDDETTA Usufruttuario

parziale

Dal 23/01/1991 al 01/01/1992 CORINALDESI Ernesto nato a LOCRI Catasto Fabbricati

(RC) il 20/08/1923 Fg. 568, Part. 179, Sub. 12, Zc. 3
CRNRST23M20D976 Proprieta' 1/1 Categoria A3
Cl.2, Cons. 6,5 vani
Rendita L. 3.575

Dal 01/01/1992 al 02/11/2006 CORINALDESI Ernesto nato a LOCRI Catasto Fabbricati

(RC) il 20/08/1923 Fg. 568, Part. 179, Sub. 12, Zc. 3
CRNRST23M20D976 Proprieta' 1/1 Categoria A3
Cl.2, Cons. 7 vani
Rendita Euro 1.174,94 L. 2.275.000

Dal 02/11/2006 al 03/05/2022 CORINALDESI Ernesto nato a LOCRI Catasto Fabbricati

(RC) il 20/08/1923 Fg. 568, Part. 798, Sub. 12, Zc. 3
CRNRST23M20D976J, Proprieta' 1/2 Categoria A3
PRO Adriana Vedova Corinaldesi nata a Cl.2, Cons. 7 vani
ROMA (RM) il 27/09/1897 Rendita Euro 1.174,94
PRODRN97P67H501Z Proprieta' 1/2

PRO ADRIANA.SUDDETTA Usufruttuario

parziale

Si precisa, inoltre, che a far data dal 02/11/2006, a seguito della Pratica n. RM0855809 in atti dal
02/11/2006 VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO - ALLINEAMENTO MAPPE (n.
115319.11/2006), la situazione degli intestati dell’immobile risulta modificata ed è nuovamente
indicata quella antecedente alla Denuncia di successione di morte di Prò Adriana del 23/01/1991.

Da indagine presso gli archivi del catasto è emerso quanto riportato nel paragrafo regolarità edilizia.

DATI CATASTALI

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA NEMORENSE N. 189, INTERNO 7,

PIANO 4
Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato
Cens. catastale

568 798 12 3 A3 2 7 vani 160 mq 1174,94 € 4 si

Corrispondenza catastale

Lo stato attuale dei luoghi è conforme all’ultima planimetria catastale in atti presentata in data
13/03/1986. Unica difformità la posizione della porta in una camera (vedere rilievo grafico allegato).

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STATO CONSERVATIVO

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA NEMORENSE N. 189, INTERNO 7,

PIANO 4

Secondo i parametri OMI e ai sensi dell'art. 21 L 392-1978 lo stato di conservazione e manutenzione è

mediocre a causo della mancanza di manutenzione protrattasi negli anni.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA NEMORENSE N. 189, INTERNO 7,

PIANO 4

L’edificio di Via Nemorense n. 189 è stato realizzato agli inizi degli anni cinquanta.

L’edificio si compone di 6 piani fuori terra con copertura piana e sovrastanti torrini. Il piano terra è
adibito ad attività commerciali, i piani superiori sono collegati da scala interna e ascensore. La struttura
mista in cemento armato e muratura.

Esternamente lo stabile è rifinito con intonaco e tinteggiatura al quarzo, i balconi con parapetto in
muratura hanno forma sinusoidale su via Nemorense, gli infissi esterni hanno avvolgibili.

Per quanto riguarda la porzione immobiliare oggetto di perizia, si evidenzia il cattivo stato di
manutenzione perché da lungo tempo non abitato, internamente ha rifiniture di tipo civile,
probabilmente quelle originarie della costruzione, pavimenti in marmittoni in marmo, ceramica,
rivestimenti in ceramica, tinteggiatura alle pareti, Gli infissi esterni sono in legno senza vetrocamera con
avvolgibili, ad eccezione della finestra del bagno ottenuto dalla chiusura del balcone verso la chiostrina.

Per quanto riguarda gli impianti, non è stato possibile reperire i certificati, ma anche questi sono
probabilmente quelli originali dell’edificio.

STATO DI OCCUPAZIONE

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA NEMORENSE N. 189, INTERNO 7,

PIANO 4

La porzione immobiliare è disabitata.

PROVENIENZE VENTENNALI

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA NEMORENSE N. 189, INTERNO 7,

PIANO 4
Periodo Proprietà Atti

Dal 24/10/1953 A favore di: CORINALDESI Compravendita

GINO fu Romolo. Diritto di
PROPRIETA' per la quota Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
di ½
Ugo Pipino 24/10/1953 1062 84
PRO’ ADRIANA di
Adriano. Diritto di Trascrizione
PROPRIETA' per la quota
di ½ Presso Data Reg. gen. Reg. part.

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 Contro: Neroni Trento fu Agenzia Roma 29/10/1953 44928 31739
Domenico
Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 23/01/1991 CORINALDESI ERNESTO Denuncia di successione

Nato il 20/08/1923 a
LOCRI (RC) Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

C.F. CRNRST23M20D976J 23/01/1991

Diritto di PROPRIETA' per Trascrizione

la quota di 1/1
Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Agenzia Roma 1 05/01/2012 2058 1588

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

- Si precisa che sussiste un’ulteriore Trascrizione di certificato di denuncia di successione a causa

di morte di Pro Adriana, del 23/01/1991, in virtù della quale Corinaldi Ernesto ha acquisito
l’intera proprietà dell’immobile, recante i seguenti riferimenti: Presentazione n. 921 del
06/08/2008, Registro generale n. 101041, Registro particolare n. 58469. Detta trascrizione reca
un errore nella data di nascita del de cuius Pro Adriana, ove si legge 27/09/1997 in luogo di
27/09/1897. Tale errore è stato rettificato nella trascrizione del 2012.

Il sottoscritto ha inoltre effettuato indagine presso l’Agenzia delle Entrate Roma 7 e Roma 4 al fine di
chiarire la successione della defunta Prò Adriana, vedova di Corinaldesi Gino, in favore del figlio erede
Corinaldesi Ernesto. Dalla dichiarazione di successione (vedere allegato), si evince che il figlio Ernesto
eredita la metà dell’appartamento di via Nemorense n. 189 int. 7 e tre depositi in conti correnti di
altrettante agenzie bancarie.

Non si è trovata traccia della dichiarazione di successione di Corinaldesi Gino in favore della moglie Prò
Adriana e del figlio Corinaldesi Ernesto. Probabilmente da questa dichiarazione di successione la signora
Prò Adriana aveva rinunciato alla sua porzione di eredità in favore del figlio Ernesto, mantenendo però
l’usufrutto (che risulta dalla visura catastale).

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA NEMORENSE N. 189, INTERNO 7,

PIANO 4

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Roma4 aggiornate al 04/05/2022,
non risultano formalità pregiudizievoli.

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NORMATIVA URBANISTICA

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA NEMORENSE N. 189, INTERNO 7,

PIANO 4

L’immobile ricade in:

- P.R.G. vigente del Comune di Roma, approvato dal Consiglio Comunale con Deliberazione 18 del
12/02/08, con la pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio del 14 marzo 2008. Ricade in
ZTO A, Città Storica T7 -Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme. Art. 24,
25, 32
- Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR), adottato dalla Giunta Regionale con atti n.556 del
25 luglio 2007 e n.1025 del 21 dicembre 2007, ai sensi dell’art. 21, 22, 23 della legge regionale sul
paesaggio n.24/98.
Sistema di paesaggio: Paesaggio degli Insediamenti Urbani. Sistema dell'insediamento contemporaneo
tessuto urbano.

REGOLARITÀ EDILIZIA

BENE N° 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA NEMORENSE N. 189, INTERNO 7,

PIANO 4

La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

A causa della persistenza della chiusura degli uffici per le misure di contrasto al Covid 19, sono state
effettuate solo ricerche telematiche presso:

- il Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica di Roma Capitale

- il Municipio 2 di Roma Capitale

- l'Ufficio Condono Edilizio di Roma Capitale

- l’Agenzia del Territorio di Roma Ufficio Catasto.

Presso il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica Direzione Edilizia del Comune di

Roma, Viale della Civiltà del Lavoro n° 10, nella ricerca presso gli "Archivi digitali" dello Sportello Unico
per l'Edilizia dal sito del comune di Roma, è ' stata effettuata tramite PEC richiesta di accesso agli atti
con prot. QI/2022/0093087 del 31/06/2022, a cui non si è avuta risposta.

Successivamente, a seguito di ulteriori ricerche a nome di Neroni Trento (che da atto di compravendita
del 24/10/1953 notaio Ugo Pipino, risulta essere il venditore della porzione immobiliare acquistata da
Corinaldesi Gino e Prò Adriana), sulla piattaforma SIPRE è stato trovato il riferimento ad un probabile
un progetto avente protocollo 41113/1951 e prot. 59954/1962 e Agibilità n. 164/1966 (Domanda di
Agibilità n. 29283/1962). E’ stata così inoltrata Domanda di accesso informale ai documenti
amministrativi con protocollo QI134116 del 04/08/2022 tramite piattaforma SIPRE per il fascicolo
progettuale n. 59954/1962 avente come richiedente il Sig. Neroni Trento. Anche per questa Domanda
ancora non si è avuta riposta. Il giorno 15/09/2022 è stata inviata una PEC al protocollo del
Dipartimento IX affinché venga rilasciato un certificato di non reperibilità

E’ stata fatta richiesta di Accesso Formale agli Atti tramite PEC al Municipio 2 prot. CB/2022/0057280.
e protocollo CB/2022/57371 del 24/05/2022 Repertorio n. 6728 del 24/05/2022 al fine di trovare
eventuali titoli edilizi richiesti/rilasciati. Il Municipio con risposta del 08/07/2022 prot. CB/77609 ha
comunicato che la ricerca negli archivi non ha prodotto riscontro.

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E’ stata effettuata esplorazione presso l'Ufficio Condono Edilizio di Roma Capitale per la ricerca di
eventuali domande di condono per la porzione immobiliare in oggetto, con mail del 19/05/2022 a cui
l’Ufficio Condono Edilizio ha risposto con mail del 19/05/2022 che era presente l'Istanza di Condono
Protocollo n. 86/137283 – sot.0 per cui era stata rilasciata Concessione n. 88032 del 30/01/1998
intestata a CORINALDESI ERNESTO e che I fascicoli potevano essere richiesti tramite la piattaforma
SIPRE. E' stata inoltrata tramite SIPRE la Domanda di accesso informale ai documenti amministrativi
con prot. QI87483 del 23/05/2022Il per il fascicolo dell'istanza di Condono suddetta che è stato
prelevato. Il Fascicolo è composto da:
− Domanda di sanatoria degli abusi edilizi ex l. 47/1985 n. 86/137283 presenta da Adriana Prò
Corinaldesi per opera non autonomamente utilizzabile, realizzata prima del 01/09/1967 e
ultimata nel 1958, abitabile prima del 01/10/1983, con superficie interna all'abitazione di mq
2,50 a carattere residenziale.
− Copia delle ricevute dei pagamenti effettuati
− Relazione Descrittiva dell'abuso prot 202920 del 12/07/1999 redatta da Corinaldesi Ernesto in
cui si dichiara che l'abuso è stato commesso nel 1958, che la violazione consiste nell'aver
realizzato una veranda (servizi) e che l'opera era stata conclusa prima del 01/10/1983
− Documentazione fotografica composta da due foto in cui si vede che il terrazzino posto in
chiostrina e delimitato da una balaustra in muratura è stato chiuso con una vetrata e fornito di
lavabo e piano doccia.
− Verbale di ricevimento di dichiarazione presentato il 08/03/1986 presso la Circoscrizione II da
Adriana Prò Corinaldesi che dichiara che l'opera abusiva da sanare è stata realizzata in Roma in
Via Nemorense 189 piano 4° int. 7 e che l'abuso è stato realizzato nel 1958 e trattasi di Veranda
coperta
− Concessione in sanatoria n. 88032 del 30/01/1998 rilasciata a Corinaldesi Ernesto per nuova
costruzione/ampliamento con destinazione d'uso residenziale di mq 2,50 sull'immobile sito in
Roma Via Nemorense 189 come risulta dall'Istanza n 137283/1986 e dall'accatastamento al n.
33986.

E’ stata effettuata esplorazione presso l'Agenzia del Territorio di Roma. Sono stati reperiti:
− Planimetria d'impianto del 1967 con Ditta intestata Corinaldesi Gino fu' Romolo e Pro' Adriana
fu' Adriano in Corinaldesi. In planimetria si nota che il balcone della chiostrina è ancora tale non
essendo stato chiuso con vetrata e adibito a veranda/servizio. Anche la portafinestra di
comunicazione fra corridoio e balcone è ancora presente.
− Il Modello 1 relativo alla planimetria del 1967 numero progressivo 527431 scheda 30962 del
29/03/1967 di richiesta di inserimento in Catasto dell'immobile sito in via Nemorense 189
piano IV int. 7 e intestato per ½ a Corinaldesi Gino fu' Romolo e ½ a Pro' Adriana fu' Adriano
maritata Corinaldesi. Nel modello viene inoltre scritto che questa unità immobiliare è già
accatastato alla partita 33986 al foglio 568 part 179 sub 12 e ciò si evince anche da un appunto
di qualche tecnico del catasto sul frontespizio. Probabilmente il costruttore inserisce in Catasto
tutte le unità immobiliari ma le planimetrie o non vengono depositate o sono andate perse;
infatti nel 1967 ogni condomino del palazzo effettua l'inserimento in Catasto della planimetria
del proprio immobile ma il fabbricato è stato costruito anteriormente a questo anno come si
evince dall'atto di compravendita del 1953.
− Modello 5 con cui veniva effettuato l'Accertamento e Classamento da parte dell'Ufficio Tecnico
Erariale di Roma il 12/01/1971 dell'immobile dichiarato con Mod. 1 suddetto registrato al n.
527431. Nel 1971 gli intestatari sono cambiati e risultano essere Pro' Adriana fu' Adriano
vedova Corinaldesi per ½ , Corinaldesi Ernesto per ½ e Pro' Adriana fu' Adriano vedova
Corinaldesi usufruttuaria in parte.
− Planimetria attuale che corrisponde all'ampliamento del 13/03/1986 in atti dal 09/10/1999 (n.
4181.2/1986) come da visura storica. Il balcone è stato trasformato in veranda/servizio e la
portafinestra di comunicazione col corridoio è stata chiusa.

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CONCLUSIONI
Non è stato possibile visionare gli elaborati relativi al probabile progetto edilizio del fabbricato sito in
Via Nemorense 189, e pertanto non si è in grado di accertarne la piena conformità edilizia.
Sull'immobile successivamente nel 1958, vengono eseguiti lavori atti a chiudere il balcone sito nella
chiostrina della superficie di mq 2,50 con una vetrata con lo scopo di allargare il bagno di servizio già
esistente e adiacente al suddetto balcone. Nell'occasione viene anche chiusa una porta finestra da cui si
accedeva dal corridoio dell'abitazione al suddetto balcone.
Quando nel 1967 si rende necessario per tutti i condomini del fabbricato di Via Nemorense 189
l'inserimento delle planimetrie dei loro immobili in Catasto, perché probabilmente introvabili,
l'appartamento viene rappresentato come se i lavori di chiusura del balcone della chiostrina non fossero
stati effettuati.
Per sanare queste opere, eseguite in assenza di titolo edilizio viene presentata da Adriana Pro' in
Corinaldesi la Domanda di sanatoria degli abusi edilizi ex l. 47/1985 n. 86/137283 in cui si dichiara che
i lavori sono stati eseguiti nel 1958. Il 13/03/1986 viene anche presentata la richiesta di inserimento
della nuova planimetria riportante l'ampliamento oggetto di sanatoria; questa variazione verrà lavorata
dal Catasto il 09/10/1999.
Il 30/01/1998 viene rilasciata la Concessione in Sanatoria n. 88032 a Ernesto Corinaldesi .

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Nemorense n. 189, interno 7, piano 4.

L’appartamento è posizionato in una palazzina novecentesca sita nel Comune di Roma Capitale,
Municipio M02, precisamente in Via Nemorense n. 189 (cap 00199), alla quale si accede dalla
Piazza Santa Emerenziana e dalla Piazza Verbano interrompendosi all’intersezione con la Piazza
Acilia. Ricade nel quartiere Trieste, nell'area nord-est del Comune, internamente al Grande
Raccordo Anulare, tra le Vie Consolari Nomentana- SP22/a e Salaria - SS4, mentre un’arteria
importante più vicina è la tangenziale.

Descrizione: l’appartamento è sito al piano 4° di una palazzina composta di sei piani fuori terra,
con ascensore, l’esposizione è sud est verso via Nemorense e verso distacco condominiale.
La porzione immobiliare è suddivisa in: ingresso, salone doppio, disimpegno cucina, tre camere,
ripostiglio con finestra e due bagni anch’essi con finestra. Completa l’appartamento un balcone
di forma curvilinea che ha accesso dal salone.
La Superficie convenzionale complessiva è pari a 169,54 mq

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 Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 568, Part. 798, Sub. 12
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

STIMA
Il più probabile valore di mercato è stato stimato utilizzando le quotazioni OMI e applicando
coefficienti, in funzione dei parametri ascendenti/discendenti, derivanti dall’analisi della
specifica porzione immobiliare.
Considerato infatti, quanto scritto nei paragrafi precedenti, si è ritenuto di computare in valore
percentuale un parametro ascendente per la particolarità progettuale dello stabile, una
riduzione per eventuali vizi urbanistici e/o edilizi dello stabile, una riduzione è stata computata
per lo stato di degrado, di presenza detriti/escrementi animali e di abbandono
dell’appartamento (non abitato da almeno 10 anni), altresì si è provveduto a computare una
riduzione per non reperibilità delle certificazioni degli impianti elettrico/gas, ed in ultimo, in via
precauzionale, si è computata ulteriore riduzione, come di rito, per eventuali vizi occulti. Non
evidenziando altre peculiarità ascendenti/discendenti si è fissato quindi il valore più probabile
di mercato.

Rilevamento OMI C21. – Microzona catastale n. 42

Fascia/zona: Semicentrale/SALARIO AFRICANO
Abitazioni civili: min. €/mq 3.300 max. €/mq 4.700 - media valori €/mq 4.000

Parametri ascendenti:
Particolarità prospetti stabile: +5%

Parametri discendenti:
- Eventuali vizi urbanistico-edilizi-catastali non analizzati stabile/immobile. Detrazione: -5%
- Degrado appartamento: Detrazione -5%
- Non reperibilità certificazioni impianti. Detrazione: -5%

Totale sommatoria parametri ascendenti/discendenti: -10%

€/mq 4.000 -10% (€/mq 4000) = €/mq 3.600

€/mq 3.600 x mq 169,68 (sup. convenzionale) = € 610.848,00

Valore al netto dei parametri discendenti: € 610.848,00 che si arrotonda a € 610.000,00

Detrazione per eventuali vizi occulti.

si procede ora alla detrazione per vizi occulti = - 10%
€ 610.000,00 - 10% (€ 610.000,00) = € 549.000,00 che si arrotonda ad € 550.000,00

Valore stimato:
Valore al netto della detrazione dei vizi occulti: € 550.000,00

Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Totale

corpo convenzionale complessivo vendita

Bene N° 1 - 169,68 mq 0,00 €/mq 100,00%

Appartamento
Roma (RM) – Via
Nemorense n. 189,
interno 7, piano 4

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 Valore di stima:

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso
questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a
disposizione per eventuali chiarimenti.

Roma, li 16/09/2022

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Camilleri Claudio

ALLEGATI

✓ PLANIMETRIA CATASTALE

✓ PLANIMETRIA CATASTALE STORICA

✓ VISURE CATASTALI

✓ DOCUMENTI CATASTALI STORICI

✓ ESTRATTO DI MAPPA

✓ CONSERVATORIA: TRASCRIZIONI PROVENIENZA E GRAVAMI

✓ DICHIARAZIONE SUCCESSIONE E ATTO COMPRAVENDITA 1953

✓ RILIEVO GRAFICO STATO ATTUALE

✓ RILIEVI FOTOGRAFICI

✓ CONCESSIONI IN SANATORIA

✓ RICHIESTE ACCESSO ATTI PER EDILIZIA

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