A Perizia

Espropriazioni immobiliari N.
153/2011
TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO

ARSIZIO
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
153/2011
PROCEDURA PROMOSSA DA:
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
Dott.ssa Elisa TOSI
CUSTODE:
GIVG Busto Arsizio
Firmato Da: MORETTI PIETRO Emesso Da: INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: fa4ca9
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 31/05/2022
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
pietro moretti
CF:MRTPTR67D23C004P
con studio in GALLARATE (VA) via maino 14
telefono: 0331799074
email: pietro@studiorm.net
PEC: pietro.moretti@archiworldpec.it
tecnico incaricato: pietro moretti

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Espropriazioni immobiliari N. 153/2011
TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 153/2011
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A villa singola a ALBIZZATE via Alcide de Gasperi 8, frazione -, quartiere -, della superficie
commerciale di 606,22 mq per la quota di:
l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Oggetto della valutazione è costituito da una villa singola di grandi dimensioni sviluppata su tre
livelli, inserita all'interno di un giardino di pertinenza esclusiva posta nella zona periferica naturale
Sud-Ovest del Comune di Albizzate.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1-T-1, interno -, scala -, ha un'altezza
interna di 2,50-2,70-2,40.Identificazione catastale:
l foglio 4 particella 3364 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana AL, categoria C/6, classe 7,
consistenza 48 mq, rendita 116,51 Euro, indirizzo catastale: viale de Gasperi n.8, piano: S1,
intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 -
Inserimento in visura dei dati di superficie
Coerenze: Da Nord in senso orario: terrapieno mapp.4693, abitazione sub.4, terrapieno
mapp.4693, mapp.437.
l foglio 4 particella 3364 sub. 3 (catasto fabbricati), sezione urbana AL, categoria A/7, classe 4,
consistenza 12 vani, rendita 1.270,48 Euro, indirizzo catastale: viale Alcide de Gasperi n.8,
piano: S1-T-1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del
09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie
Coerenze: Da Nord in senso orario: PS1 caldaia: terrapieno mapp.4693, abitazione sub.4. PS1
abitazione: sub.4, terrapieno mapp.4693, giardino di pertinenza mapp.4693. PT abitazione:
giardino di pertinenza mapp.4693 su tutti i lati. P1: affaccio su giardino di pertinenza
mapp.4693 su tutti i lati.
consistenza 4 vani, rendita 361,52 Euro, indirizzo catastale: viale Alcide de Gasperi n.8, piano:
S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 -
Coerenze: Da Nord in senso orario: box sub.2, terrapieno mapp.4693, locale caldaia sub.3,
abitazione sub.3, giardino di pertinenza mapp.4693.
l foglio 9 particella 4694 (catasto terreni), qualita/classe Sem. Arb. 3, superficie 25, reddito
agrario 0,08 €, reddito dominicale 0,13 €, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante
da FRAZIONAMENTO del 10/09/2002 Pratica n. 172886 in atti dal 10/09/2002 (n. 2929.1/2002)
Coerenze: Da Nord in senso orario: mappali 4692-4690-4693
Il mappale costituisce sede stradale di via De Gasperi
l foglio 9 particella 4695 (catasto terreni), qualita/classe Sem.Arb. 3, superficie 30, reddito
Coerenze: Da Nord in senso orario: 4690-4696-4699-4693

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Il mappale costituisce sede stradale di via De Gasperi. L'estratto di mappa rappresenta sul
mappale l'indicazione di un fabbricato non esistente.
L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1980.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 606,22 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 502.000,00
Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di €. 476.900,00
diritto in cui si trova:
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 477.000,00
trova:
Data della valutazione: 31/05/2022
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.
Alla data del sopralluogo l'immobile risultava libero ed inutilizzato.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:

Decreto di sequestro preventivo, stipulata il 15/01/2010 a firma di Tribunale Busto Arsizio ai nn. 4136
di repertorio, trascritta il 21/01/2010 a Milano 2 ai nn. 6061-3161, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Decreto di sequestro preventivo.
ANNOTAZIONE presentata il 29/07/2020 Servizio di P.I. di MILANO 2 Registro particolare n. 15698
Registro generale n. 83420 Tipo di atto: 0726 - REVOCAZIONE
Revocazione, stipulata il 16/07/2020 a firma di Tribunale di Genova ai nn. 7464 di repertorio, trascritta
il 29/07/2020 a Milano 2 ai nn. 83420-15698, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro ***
DATO OSCURATO *** , derivante da Annotazione a trascrizione.
IL P.M. DELLA PROCURA DELLA REPUBBLICA PRESSO IL TRIBUNALE DI GENOVA , AI SENSI
DELL'ART.321 COMMA 3 C.P.P., REVOCA IL SEQUESTRO PREVENTIVO TRASCRITTO PRESSO
L'AGENZIA DELLE ENTRATE DI MILANO 2 IN DATA 21.01.2 010 AI NN. 6061/3161 RELATIVO
AGLI IMMOBILI IN ALBIZZATE (VA), VIA ALCIDE DE GASPERI N.8.

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4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA

PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 22/12/2008 a firma di Notaio Zanini ai nn. 76517-6587 di
repertorio, iscritta il 24/12/2008 a Milano 2 ai nn. 202363-38908, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario.
Importo ipoteca: 954000.
Importo capitale: 680500.
Durata ipoteca: 20
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno.
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso:

Decreto di sequestro conservativo, stipulata il 04/05/2009 a firma di Tribunale di Milano ai nn. 33136
di repertorio, trascritta il 11/05/2009 a Milano 2 ai nn. 56030-34223, a favore di *** DATO
OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto esecutivo/cautelare.
ANNOTAZIONE presentata il 25/02/2011 Servizio di P.I. di MILANO 2 Registro particolare n. 4532
Registro generale n. 22125 Tipo di atto: 0730 - SENTENZA CONDANNA ESECUTIVA
Atto Esecutivo Cautelare, stipulata il 13/09/2011 a firma di Ufficiale Giudiziario Busto Arsizio ai nn.
2896 di repertorio, trascritta il 05/10/2011 a Milano 2 ai nn. 113998-69566, a favore di *** DATO
OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Verbale Pignoramento
Immobili
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di Compravendita (dal 22/12/2008), con atto
stipulato il 22/12/2008 a firma di Notaio ZANINI ai nn. 76516-6586 di repertorio, trascritto il
24/12/2008 a Notaio ZANINI ai nn. 202362-132646.
-

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*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di Compravendita (dal 22/12/2008), con atto
stipulato il 22/12/2008 a firma di Notaio ZANINI ai nn. 76516-6586 di repertorio, trascritto il
24/12/2008 a Notaio ZANINI ai nn. 202362-132646.
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di Compravendita (dal 13/04/1976 fino al
22/12/2008), con atto stipulato il 13/04/1976 a firma di Notaio FAVUZZA ai nn. 18757-15486 di
repertorio
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di Compravendita (dal 13/04/1976 fino al
22/12/2008), con atto stipulato il 13/04/1976 a firma di Notaio FAVUZZA ai nn. 18757-15486 di
repertorio

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*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/4, in forza di Successione Testamentaria di
(dal 19/09/2007 fino al 22/12/2008), con atto stipulato il 19/09/2007 a firma di Ufficio del
Registro Gallarate ai nn. 911-2007-7 di repertorio.
TESTAMENTO OLOGRAFO del 22/09/2006 protocollo n. VA0310551 Voltura in atti dal 25/09/2007
Repertorio n.: 34647 Rogante: BRIGHINA ADOLFO Sede: VARESE
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/4, in forza di Successione Testamentaria di
(dal 19/09/2007 fino al 22/12/2008), con atto stipulato il 19/09/2007 a firma di Ufficio del
Registro Gallarate ai nn. 911-2007-7 di repertorio.
TESTAMENTO OLOGRAFO del 22/09/2006 protocollo n. VA0310551 Voltura in atti dal 25/09/2007
Repertorio n.: 34647 Rogante: BRIGHINA ADOLFO Sede: VARESE
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/12, in forza di Atto per causa morte - Rinuncia ad
azione di riduzione (dal 22/12/2008 fino al 22/12/2008), con atto stipulato il 22/12/2008 a firma di
Notaio ZANINI ai nn. 76516-6586 di repertorio, trascritto il 21/12/2008 a Milano 2 ai nn. 202360-
132644.
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/12, in forza di Atto per causa morte - Rinuncia ad
azione di riduzione (dal 22/12/2008 fino al 22/12/2008), con atto stipulato il 22/12/2008 a firma di
Notaio ZANINI ai nn. 76516-6586 di repertorio, trascritto il 21/12/2008 a Milano 2 ai nn. 202360-
132644.
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/4, in forza di Accettazione tacita di eredità (dal
22/12/2008 fino al 22/12/2008), con atto stipulato il 22/12/2008 a firma di Notaio ZANINI ai nn. 76516-
6586 di repertorio, trascritto il 24/12/2008 a Milano 2 ai nn. 202361-132645
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/4, in forza di Accettazione tacita di eredità (dal
22/12/2008 fino al 22/12/2008), con atto stipulato il 22/12/2008 a firma di Notaio ZANINI ai nn. 76516-
6586 di repertorio, trascritto il 24/12/2008 a Milano 2 ai nn. 202361-132645
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

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7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Licenza Edilizia N. 43 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di
Costruzione casa di civile abitazione con recinzione, presentata il 04/06/1976 con il n. 43-76 di
protocollo, rilasciata il 18/07/1976 con il n. 43-76 di protocollo, agibilità del 16/09/1980 con il n. 43-
76/22-77 di protocollo
Concessione edilizia N. 22, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di Ampliamento
fabbricato esistente, rilasciata il 26/04/1977 con il n. 22-77 di protocollo, agibilità del 16/09/1980 con il
n. 43-76/22-77 di protocollo
Concessione edilizia N. 97, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di Variante alla
Lic.Ed. 43-76, rilasciata il 29/12/1978 con il n. 97-77 di protocollo, agibilità del 16/09/1980 con il n. 43-
76/22-77 di protocollo
Concessione Edilizia in Sanatoria N. 7699, intestata a *** DATO OSCURATO *** , presentata il
28/03/1986 con il n. 47/85-A progr.0308304807 reg.83 di protocollo, rilasciata il 31/07/1997 con il n.
prot.7669 di protocollo, agibilità del 31/07/1997 con il n. prot.7669 di protocollo
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera DCC n.11 del 26-06-2013, l'immobile
ricade in zona Insediamento extra ambito - Ambito agricolo collinare. Norme tecniche di attuazione
ed indici: Nta art.43.8 art.44
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

CRITICITÀ: MEDIA
Sono state rilevate le seguenti difformità: PIANO SEMINTERRATO Sub.2: diversa disposizione box
e rampa di accesso / dimensione interna box superiore a quanto indicato nelle tavole di progetto.
Sub.3: Diversa distribuzione interna ripostigli sud-est e realizzazione di intercapedini / divisione
locale centrale con pareti interne. Sub.4: realizzazione di foro solaio locale ripostiglio per accesso
scala a piano superiore (scala rimossa) / rimozione parete interna bagno / diversa posizione porta
disimpegno. PIANO TERRA Sub.3: Finestra soggiorno con affaccio su portico ingresso non
realizzata / diversa conformazione camere lato ovest e chiusura finestra / non indicata finestra camera
lato ovest / chiusura porte di accesso camere lato nord e rimozione parete divisoria camere /
realizzazione di foro solaio con parapetto per accesso scala a piano inferiore (scala rimossa) /
divisione del bagno per realizzazione di due bagni con apertura porta / mancato completamento
parapetti balconi. PIANO MANSARDA Sub.3: Finestra lato ovest di maggiori dimensioni / affaccio
su soggiorno e zona pranzo chiusi. PROSPETTI: difformità riguardanti diversa dimensione e
posizione di alcune aperture / indicazione di aperture non realizzate / presenza di lucernari non
indicati sulle tavole di progetto / diversa dimensione e posizione camini. (normativa di riferimento:
Norme tecniche di attuazione - Regolamento edilizio)
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Pratica edilizia in sanatoria comprese sanzioni: €.7.000,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 3 mesi
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

CRITICITÀ: MEDIA
Sono state rilevate le seguenti difformità: PIANO SEMINTERRATO: Finestra box su cavedio
realizzata con dimensioni superiori / rimozione parete interna bagno. PIANO TERRA: Chiusura porte

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camere lato nord / rimozione parete divisoria camere / realizzazione di divisione interna per
realizzazione di due bagni distinti e apertura porta / finestra soggiorno con affaccio su portico
ingresso non realizzata. PIANO MANSARDA: Finestre zona sottotetto di maggiori dimensioni
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Nuova scheda catastale. Comprensivo di spese professionali e diritti: €.1.000,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 3 mesi
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN ALBIZZATE VIA ALCIDE DE GASPERI 8, FRAZIONE -, QUARTIERE -
VILLA SINGOLA
DI CUI AL PUNTO A
villa singola a ALBIZZATE via Alcide de Gasperi 8, frazione -, quartiere -, della superficie
commerciale di 606,22 mq per la quota di:
livelli, inserita all'interno di un giardino di pertinenza esclusiva posta nella zona periferica naturale
Sud-Ovest del Comune di Albizzate.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1-T-1, interno -, scala -, ha un'altezza
interna di 2,50-2,70-2,40.Identificazione catastale:
l foglio 4 particella 3364 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana AL, categoria C/6, classe 7,
consistenza 48 mq, rendita 116,51 Euro, indirizzo catastale: viale de Gasperi n.8, piano: S1,
intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 -
Coerenze: Da Nord in senso orario: terrapieno mapp.4693, abitazione sub.4, terrapieno
mapp.4693, mapp.437.
consistenza 12 vani, rendita 1.270,48 Euro, indirizzo catastale: viale Alcide de Gasperi n.8,
piano: S1-T-1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del
09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie
Coerenze: Da Nord in senso orario: PS1 caldaia: terrapieno mapp.4693, abitazione sub.4. PS1
abitazione: sub.4, terrapieno mapp.4693, giardino di pertinenza mapp.4693. PT abitazione:
giardino di pertinenza mapp.4693 su tutti i lati. P1: affaccio su giardino di pertinenza
mapp.4693 su tutti i lati.
consistenza 4 vani, rendita 361,52 Euro, indirizzo catastale: viale Alcide de Gasperi n.8, piano:
S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione del 09/11/2015 -
Coerenze: Da Nord in senso orario: box sub.2, terrapieno mapp.4693, locale caldaia sub.3,
abitazione sub.3, giardino di pertinenza mapp.4693.

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l foglio 9 particella 4695 (catasto terreni), qualita/classe Sem.Arb. 3, superficie 30, reddito
Coerenze: Da Nord in senso orario: 4690-4696-4699-4693
Il mappale costituisce sede stradale di via De Gasperi. L'estratto di mappa rappresenta sul
mappale l'indicazione di un fabbricato non esistente.
L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1980.
DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Gallarate). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi
sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
SERVIZI
asilo nido
biblioteca
farmacie
negozi al dettaglio
scuola elementare
scuola media inferiore
COLLEGAMENTI
autostrada distante ca. km.2,5
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

livello di piano: nella media
esposizione: nella media
luminosità: nella media
panoramicità: nella media
impianti tecnici: molto scarso
stato di manutenzione generale: scarso

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servizi: mediocre
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
livelli, inserita all'interno di un giardino di pertinenza esclusiva, posta nella zona periferica naturale
Sud-Ovest del Comune di Albizzate. L'accesso pedonale e carraio alla villa avviene da via De Gasperi
n.8. Il fabbricato è distribuito come segue:
PIANO SEMINTERRATO PARTE NORD
SUB.4: ingresso, soggiorno-pranzo, cucina, camera, disimpegno, bagno, camera.
SUB.3: locale caldaia.
SUB.2: Box di grandi dimensioni accessibile da rampa esterna.
PIANO SEMINTERRATO PARTE SUD
SUB.3: disimpegno scale, ripostiglio, disimpegno ingresso secondario, due bagni con antibagno
taverna, lavanderia, cantina, locale caldaia con accesso esterno.
PIANO TERRA
SUB.3: portico di ingresso, disimpegno scale, ripostiglio, disimpegno camere, due camere, tre bagni,
cucina, soggiorno-pranzo.
PIANO MANSARDA
SUB.3: disimpegno scale, due locali, sottotetto.
La villa è complessivamente realizzata con finiture datate e presenta un livello manutentivo
complessivamente scarso con evidenti necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria causate
da un lungo periodo di inutilizzo.
Dal sopralluogo non sono emersi materiali inquinanti visibili fatta eccezione per una cisterna di
gasolio interrata. All'interno dell'edificio zona soggiorno sono presenti una modesta quantità di
materiali come mobili smontati e una scala smontata. All'esterno nel giardino zona Ovest è presente
un ricovero in lamiera per attrezzi/materiali che dovrà essere rimosso.
Il giardino è a verde piantumato e presenta necessità di manutenzione.
Per il dettaglio delle finiture e del livello manutentivo si rimanda alla documentazione fotografica
allegata.
Delle Componenti Edilizie:
cancello: realizzato in metallo
infissi esterni: finestre/porte-finestre realizzati in
legno e vetrocamera
infissi esterni: porte realizzati in legno laminato
infissi interni: porte realizzati in legno laminato
manto di copertura: realizzato in tegole
pareti esterne: costruite in muratura intonacata e
tinteggiata
pavimentazione esterna: realizzata in piastrelle in
ceramica
pavimentazione interna: realizzata in piastrelle in
ceramica / parquet
protezioni infissi esterni: persiane scorrevoli
realizzate in legno
Degli Impianti:
elettrico: sottotraccia conformità: Non reperite

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gas: allaccio in rete con alimentazione a metano

conformità: Non reperite
idrico: allaccio in rete , la rete di distribuzione è
realizzata in comunale conformità: Non reperite
termico: autonomo con alimentazione in metano i
diffusori sono in radiatori in metallo conformità:
Non reperite
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle
Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: Indici mercantili
descrizione consistenza indice commerciale
Abitazione/Taverna/Cantina 242,00 x 80 % = 193,60
Abitazione 229,00 x 100 % = 229,00
Balconi 19,00 x 30 % = 5,70
Portici 53,50 x 30 % = 16,05
Soppalco 68,00 x 60 % = 40,80
Box 57,00 x 60 % = 34,20
Aree esterne 4.343,60 x 2% = 86,87
Totale: 5.012,10 606,22
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: a corpo.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Fonte di informazione: Immobiliare.it
Descrizione: Villa
Indirizzo: Oggiona Santo Stefano
Superfici principali e secondarie: 430
Superfici accessorie:
Prezzo richiesto: 590.000,00 pari a 1.372,09 Euro/mq
Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 531.000,00 pari a 1.234,88 Euro/mq
COMPARATIVO 2

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Descrizione: Villa
Indirizzo: Albizzate - via Turati
COMPARATIVO 3
Descrizione: Villa
Indirizzo: Albizzate - via Tarabara
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:

CCIAA Varese - Rilevazione prezzi immobili
Valore minimo: 700,00
Valore massimo: 950,00
OMI - Agenzia del territorio
Valore minimo: 1.100,00
Valore massimo: 1.350,00
Borsinoimmobiliare.it
Valore minimo: 957,00
Valore massimo: 957,00
SVILUPPO VALUTAZIONE:
E' stato applicato il procedimento di stima Market Comparison Approach attraverso la ricerca e la
scelta di opportuni comparabili reperiti attraverso ricerche sul mercato locale e con l'ausilio del sito
Stimatrixcity. Sono stati reperiti 3 comparabili di mercato. Attraverso uno specifico modello
matematico (in allegato) è stato effettuato il calcolo dei prezzi marginali in funzione delle
caratteristiche specifiche dei comparables e del subject oggetto di valutazione. Con tale
procedimento è stato desunto il corretto valore totale a corpo. Sono state inoltre considerate le
caratteristiche specifiche e intrinseche del fabbricato con particolare riferimento alla data di
costruzione e allo stato di manutenzione, al taglio dimensionale, allo stato impiantistico. Sono stati
inoltre considerati i valori reperibili dalle rilevazioni CCIAA-Varese, OMI Agenzia del Territorio, dal
sito Borsinoimmobiliare.it.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore a corpo: 510.000,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 510.000,00

Pagina 12 di 14
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 510.000,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

E' stato utilizzato il procedimento Market Comparison Approach (vedi allegato). La valutazione è
stata effettuata seguendo i criteri generali di calcolo IVS (International ValuationStandard)
compatibilmente con la disponibilità e tipologia delle fonti di informazione accessibili.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, ufficio del registro di Milano 2,
conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Albizzate, agenzie: Locali,
osservatori del mercato immobiliare Bollettino Immobiliare CCIAA Varese 2020 - OMI Agenzia del
Territorio, ed inoltre: Internet
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A villa singola 606,22 0,00 510.000,00 510.000,00
510.000,00 € 510.000,00 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 8.000,00

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 502.000,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

Riduzione del valore del 5% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore €. 25.100,00
di realizzo):
Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e €. 476.900,00
di diritto in cui si trova:
Ulteriore riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base €. 0,00
catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di
eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo):
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00

Pagina 13 di 14
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello €. 477.000,00

stato di fatto e di diritto in cui si trova:
data 31/05/2022
il tecnico incaricato
pietro moretti

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Espropriazioni immobiliari N.

TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO

tecnico incaricato: pietro moretti

TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 153/2011

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

tecnico incaricato: pietro moretti

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso:

tecnico incaricato: pietro moretti

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso:

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

tecnico incaricato: pietro moretti

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

tecnico incaricato: pietro moretti

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

tecnico incaricato: pietro moretti

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

Tempi necessari per la regolarizzazione: 3 mesi

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

tecnico incaricato: pietro moretti

Tempi necessari per la regolarizzazione: 3 mesi

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN ALBIZZATE VIA ALCIDE DE GASPERI 8, FRAZIONE -, QUARTIERE -

l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

tecnico incaricato: pietro moretti

DESCRIZIONE DELLA ZONA

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

esposizione: nella media

luminosità: nella media

panoramicità: nella media

impianti tecnici: molto scarso

stato di manutenzione generale: scarso

tecnico incaricato: pietro moretti

tecnico incaricato: pietro moretti

gas: allaccio in rete con alimentazione a metano

Abitazione 229,00 x 100 % = 229,00

Balconi 19,00 x 30 % = 5,70

Portici 53,50 x 30 % = 16,05

Soppalco 68,00 x 60 % = 40,80

Box 57,00 x 60 % = 34,20

Aree esterne 4.343,60 x 2% = 86,87

Totale: 5.012,10 606,22

tecnico incaricato: pietro moretti

INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: 510.000,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

tecnico incaricato: pietro moretti

Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 510.000,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

l 1/2 di piena proprietà ( * DATO OSCURATO * )

l 1/2 di piena proprietà ( * DATO OSCURATO * )