920289-c Perizia

Studio Tecnico
geom. Marco Lombardo

via Romagnosi 3 - 10128 Torino
e-mail : lombardomarco88@live.it
telefono : 3495422371
Tribunale Ordinario di Torino

Sezione Esecuzioni Immobiliari
R.G.E.n°498/2018
G.E.: Dott. F. Moroni
CREDITOREPROCEDENTE:AAA
DEBITORI ESECUTATI: BBB BBB BBB e CCC CCC CCC
*******
UBICAZIONE IMMOBILI U.I.U n° 1: Comune di Moncalieri, strada Castelvecchio 16, piano2°(3°

f.t.), piano 3° (4° f.t.) e piano S.
U.I.U. n° 2: Comune di Moncalieri, strada Castelvecchio 1-16, piano S1
Firmato Da: LOMBARDO MARCO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 6d618aafcc48fd6316802d32f5c962c1
U.I.U. n° 3: Comune di Moncalieri, strada Castelvecchio 1-16, piano S1
CONSISTENZA U.I. U.I.U. n° 1: 2 soggiorni, sala da pranzo, 6 camere,3 disimpegni, 4 bagni,
2 terrazzi e 1 cantina
U.I.U. nn° 2-3: 2 posti auto
DATI CATASTALI U.I.U. n° 1: Fg.5, Part.663, sub.6, Zona Censuaria 1, Categoria A/1,
Classe U, Consistenza vani 12, Superficie Catastale Totalemq. 340,00,
Rendita catastale Euro 2.999,58, Strada Castelvecchio 16, piano 2-3-S.
U.I.U. n° 2: Fg. 5, Part. 663, sub. 8, Zona Censuaria 1, Categoria C/6,
Classe 3, Consistenza 11 mq, Superficie Catastale Totale mq. 26,00,
Rendita catastale Euro 68,17, Strada Castelvecchio 16, piano S1.
U.I.U. n°3: Fg. 5, Part. 663, sub. 9, Zona Censuaria 1, Categoria C/6,
Classe 3, Consistenza 11 mq, Superficie Catastale Totale, Rendita
catastale Euro 68,17, Strada Castelvecchio 16, piano S1.
PROPRIETA’ U.I.U nn° 1-2-3:
BBB BBB BBB nuda proprietà 1000/1000
CCC CCC CCC usufrutto 1000/1000
FORMALITA’ ISCRIZIONI
ISCRIZIONI/TRASCRIZIONI Formalità n. 36728 di R.G. e n. 8824 di R.P. in data 14/10/1999
d’iscrizione d’ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di
mutuo fondiario, con atto a rogito Notaio Oscar Sebastianelli del
7/10/1999 Rep. 132301/15168 a favore di DDD DDD e contro i signori
BBB BBB BBB gravante per i diritti pari a 1/1 di nuda proprietà, CCC
CCC CCC gravante per i diritti pari a 1/1 di usufrutto e EEE EEE quale
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
debitore non datore di ipoetca, per la piena proprietà degli immobili
pignorati.
Formalità n. 29067 di R.G. e n. 6722 di R.P. in data 7/06/2006

d’iscrizione d’ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di
mutuo fondiario, con atto a rogito Notaio Oscar Sebastianelli del
25/05/2006 Rep. 147827/21076 a favore di FFF FFF e contro i signori
CCC CCC gravante per i diritti pari a 1/1 di usufrutto e GGG GGG
GGG, HHH HHH HHH HHH quali debitori non datori di ipoetca, per la
piena proprietà degli immobili pignorati.
TRASCRIZIONI
Formalità n. 21055 di R.G. e n. 14887 di R.P. in data 21/05/2018per
trascrizione di atto di pignoramento immobiliare emesso dal Tribunale
di Torino in data 22/05/2018rep. 7798 a favore di AAA e contro i signori
CCC CCC gravante per i diritti pari a 1/1 di usufrutto, per la piena
proprietà degli immobili pignorati.
DIRITTI REALI, VINCOLI E - Atto di compravendita rogito Notaio Oscar Sebastianelli del
ONERI 7/10/1999 Repertorio n°132300/15167.
- Regolamento di Condominio.
STATO DI OCCUPAZIONE Unità immobiliari occupate dal sig. CCC CCC CCC
VALORE DI MERCATO € 798.000,00 (euro Settecentonovanottomila/00)
Il sottoscritto geom. Marco Lombardo, con studio in Torino via Romagnosi 3, iscritto al
Collegio dei Geometri della Provincia di Torino con il n° 9511 veniva nominatoquale
esperto per la redazione della perizia di stima nella procedura in epigrafe come da
Ordinanza emessa dall’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione, dott. F. Moroni, il 06/02/2019.
Il G.E. fissava l’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori iscritti non
intervenuti per il giorno 26/6/2019 ore 10.30.
1. OPERAZIONI PERITALI
Seguendo le disposizioni della S.V.I. il sottoscritto consulente ha preliminarmente

analizzato la documentazione allegata agli atti ed ha inviato, a mezzo raccomandata
A.R. ed a mezzo posta prioritaria, la comunicazione di avviso di sopralluogo per il
giorno 11/3/2019 alle ore 10.00 nella U.I. pignorata agli esecutaticome da indirizzo di
residenza reperito all’Anagrafe di Moncalieri. (Allegato n° 1 – certificato di residenza;
Allegato n°2 – lettera raccomanda a.r.).
A seguito di contatti telefonici con la moglie dell’esecutato la data del sopralluogo
veniva spostata al 22 marzo 2019.
Il giorno 22 marzo 2019 alle ore 11.00 con la presenza del collaboratore di studio
geom. Francesco Cosentino e la partecipazione della dott.ssa EEE EEE, moglie
dell’esecutato sig. CCC CCC CCC, si procedeva con i rilievi metrici e fotografici delle
UU.II.
La U.I.U n° 1 è un alloggio sito al piano secondo che è collegato tramite una scala
interna al sottotetto reso abitabile.
L’u.i risulta in buone conduzioni d’uso.
Le U.I.U nn° 2-3 sono due posti auto site al piano seminterrato
Alle ore 12.00 il presente verbale veniva considerato chiuso.
2. RISPOSTE AL QUESITO
L’esperto, in applicazione dell’art.173 bis disp.att. c.p.c., acquisito il titolo di
acquisto del debitore, tenuto conto dei documenti di cui all’art. 567, comma 2 c.p.c.,
svolte ulteriori ricerche nel caso in cui gli elementi da essi forniti appaiano
incompleti, con espressa autorizzazione ad acquisire, anche presso pubblici uffici,
tutti i documenti necessari al riguardo:
A) identifichi i beni pignorati indicandone ubicazione, tipologia, consistenza, dati

catastali e confini e provvedendo altresì a presentare le denunce catastali
eventualmente mancanti;
Le UU.II. in esame sono: un appartamento e due posti auto siti nel Comune di
Moncalieri, Strada Castelvecchio 16, ai piani 2-3-S per quanto riguarda l’appartamento
e S1 per quanto concerne i due posti auto.
Si trova, come da planimetria catastale, una cantina pertinenziale al piano seminterrato
quale pertinenza dell’appartamento.
I suddetti beni insistono al centro di in un ampio lotto di terreno meglio denominato
parco giardino (art. 5 del Regol.Condom.) di apprezzata area verde con locali vari utili
3
alla manutenzione del comprensorio.
E’ presente anche un locale abitativo ad uso portineria comune ai due stabili.
L’appartamento è censito al N.C.E.U. al foglio 5 mappale 663 sub 6 ed è posto tra le
coerenze:a nord, est e a ovestcon il cortile condominialeed a sud con il vano scala
condominiale e altra u.i.u.
Un posto auto è censito al N.C.E.U. al foglio 5 mappale 663 sub 8 ed è ubicato tra le
coerenze:a nord con la corsia comune, a est con altra u.i.u., a sud con altra u.i.u e ovest
con altrau.i.u..
L’altro posto auto è censito al N.C.E.U. al foglio 5 mappale 663 sub 9 ed è sito tra le
coerenze:a nord con la corsia comune, a est con la rampa comune., a sud con altra u.i.u
e ovest con altrau.i.u.
A.1 Ricerche catastali
Al Catasto Terreni al fg5Particella 663si trova l’intera pianta dello stabile ove sono
ubicate le UU.II. pignorate (allegato n° 3 – estratto di mappa), che risultano iscritte
presso il Catasto Fabbricati del Comune di Moncalieri come segue:
U.I. 1
- Foglio 5 n. 663 sub. 6, Zona Censuaria 1, Categoria catastale A/1, Classe U,
Consistenza vani 12, Superficie Catastale Totale mq. 340, rendita catastale €
2.999,58, Strada Castelvecchio 16, piano 2-3-S.(Allegato n° 4 – visura storica per
immobile)
- Variazione del 09/11/2015 – inserimento in visura dei dati di superficie;

- Variazione del 24/07/2015 protocollo n. TO0338184 in atti dal 24/07/2015 bonifica
identificativo catastale (n.187122.1/2015);
vecchi dati catastali : Fg 5 n 529 sub 6
- Variazione del 06/10/1986 in atti dal 10/07/1999 accertamento e classamento (n.

3523/1986)
- Variazione del 01/01/1992 variazione del quadrotariffario
- Variazione d'ufficio del 01/01/1994 in atti dal 15/02/1994 rettifica zona censuaria - art.2
legge del 24/3/93 n. 75 (n. 100000.1/1994)
- Variazione del 06/10/1986 in atti dal 12/12/1988 variazione interna di u.i.cons (n.
3523/1986)
- Variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario
- Impianto meccanografico del 30/06/1987
U.I. 2
- Foglio 5 n. 663 sub. 8, Zona Censuaria 1, Categoria catastale C/6, Classe 3,
Consistenza 11 mq, Superficie Catastale Totale mq. 26, rendita catastale € 68,17,
Strada Castelvecchio 1-16, pianoS1(Allegato n° 5 – visura storica per immobile)
- Variazione del 09/11/2015 – inserimento in visura dei dati di superficie;

legge del 24/3/93 n. 75 (n. 100000.1/1994)
U.I. 3
- Foglio 5 n. 663 sub. 9, Zona Censuaria 1, Categoria catastale C/6, Classe 3,
Consistenza 11 mq, Superficie Catastale Totale, rendita catastale € 68,17, Strada
Castelvecchio 1-16, piano S1 (Allegato n° 6 – visura storica per immobile)

legge del 24/3/93 n. 75 (n. 100000.1/1994)
B) fornisca una sommaria descrizione dei beni;
B.1) Descrizione dello Stabile condominiale
Lo stabile di cui fanno parte le UU.II. pignorate è sito in Strada Castelvecchio 16 -

Moncalieri.
Esso è stato relatizzato alla fine degli anni 60 ed è elevato per quattri piani fuori terra ed
un piano seminterrato.(foto nn° 1-2)
È presente un unico accesso carraio su strada Castelvecchio. Dal presente accesso e
tramite una strada privata si arriva alla palazzina in cui sono ubicate le uu.ii. oggetto di
esecuzione e al relativo portone di accesso all’androne condominiale per acceredere
all’appartamento o il cancello per accedere ai posti auto. (fotonn° 3-4-5)
Le facciate tutte appaiono prevalentemente rivestite in mattoni a faccia a vista.
L’androne condominiale e il vano scala sono pavimentati in marmo mentre le pareti
sono in mattoni a faccia a vista. (foto n° 6)
E’ presente l’impianto ascensore.
Da un primo esame visivo, alla data odierna, l’intero fabbricato versa in stato di normale
conservazione e manutenzione.
Esso si trova nella zona collinare della città di Moncalieri ed è scarsamente servita da
mezzi pubblici e dai servizi di prima necesità.
B.2 Descrizione delle Unità Immobiliari pignorate
U.I.U n° 1 – sub 6
Trattasi di u.i. a destinazione residenziale sita al piano secondo (terzo fuori terra) e
sottotetto con accesso dal vano scala comune. (foto n° 7)
L’appartamento è composto dai seguenti vani
- Piano secondo: Soggiorno, sala da pranzo, 2 disimpegni, 3 camere, 3 bagni, cucina.
Due terrazzi. (foto da n° 8 a n° 29)
- Piano sottotetto: Soggiorno, 3 camere, 2 bagni, disimpegno.(foto da n° 30 a n° 36)
Una cantina al piano seminterrato.
La u.i. pignorata, per entrambi i piani, è pavimentata in parquet. Solo la cucina e i 5
bagni sono pavimentati in piastrelle.
Le pareti dei vani sono principalmente intonacate e tinteggiate (come anche i soffitti),
ad eccezione della sala da pranzo le cui pareti sono rivestite in boiserie, di due camere
e di un disimpegno le cui pareti sono rivestite con la tapezzeria e dei bagni le cui pareti
in parte sono intonacate e tinteggiate ed in parte rivestite in piastrelle..
Gli infissi interni sono in legno ed alcune con vetri.
Nel locale sottotetto è posizionata la caldaia per l’acqua calda sanitaria (a.c.s.). (foto n°
37)
L’U.I. gode di due arie entrambe sul cortile
In generale, essa versa in stato di conservazione e manutenzione normale.
È altresì presente,come già riferito,una cantina la piano seminterrato. (foto da n° 38 a n°
39)
U.I.U n° 1 – sub 8 e 9
Trattasi di n° 2 posti auto limitrofi ubicati al piano seminterrato.
La pavimentazione è in cemento mentre la parete risulta intonacata e tinteggiata. (fotoda n°
40 a n° 43)
La documentazione fotografica allegata illustra le condizioni della u.i..(Rilievo
fotografico da n° 1 a n° 43).
C) accerti lo stato di possesso dei beni ai sensi dell’art. 173 bis co. 1 n. 3 disp. att. c.p.c.,
indicando, se occupati da terzi, la scadenza del titolo e il corrispettivo pattuito e, in
ogni caso, le generalità dell’occupante;
L’U.I. pignorata attualmente risulta essere abitata dall’ usufruttuario-esecutato CCC

CCC CCC.
Non risultano contratti di locazione registrati. (allegato n° 7)
D) indichi l’esistenza delle formalità, dei vincoli, degli oneri e dei pesi di cui ai nn. 4, 5 e 8
dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c., specificando, per quelli che saranno cancellati, se
colpiscano solo i beni pignorati o anche altri beni e, quindi, se siano da cancellare
totalmente o parzialmente, specifichi che le cancellazioni saranno effettuate a cura
della procedura ma con oneri a carico dell’aggiudicatario, fornisca un quantificazione
degli oneri di cancellazione;
D.1) Accertamenti su trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche e privilegi

Dalla Certificazione Notarile redatta dal Notaio Carlo Pennazzi Catalani del 12/06/2018
allegato agli atti e dalle ispezioni di verifica effettuate dal sottoscritto CTU aggiornate dal
13/06/2018 al 08/05/2019 risultano sussistere le seguenti formalità:
ISCRIZIONI
D.1.1)Formalità n. 36728 di R.G. e n. 8824 di R.P. in data 14/10/1999 d’iscrizione d’ipoteca
volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, con atto a rogito
Notaio Oscar Sebastianelli del 7/10/1999 Rep. 132301/15168 a favore di DDD DDD
(C.F. DDDDDDDDDDD) e contro i signori BBB BBB BBB (C.F. BBB BBB BBBBB
BBBBB) per il diritto di nuda proprietà, CCC CCC CCC (C.F. CCC CCC CCCCC
CCCCC) per il diritto di usufrutto e EEE EEE (C.F. EEE EEE EEEEE EEEEE) come
debitore non datore di ipoteca. Il tutto per la piena proprietà degli immobili pignorati, per
un capitale di Lire 900.000.000 (LireNovecentomilioni) e per un totale di Lire
1.800.000.000 (Lire Unmiliardottocentomila).
L’ipoteca volontaria colpisce solo le unità immobiliari pignorate.
D.1.2) Formalità n. 29067 di R.G. e n. 6722 di R.P. in data 07/06/2006 d’iscrizione d’ipoteca
volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, con atto a rogito

Notaio Oscar Sebastianelli del 25/05/2006 Rep. 147827/21076 a favore di FFF FFF (C.F.
FFFFFFFFFFF) e contro i signori BBB BBB BBB (C.F. BBB BBB BBBBB BBBBB)
per il diritto di nuda proprietà, CCC CCC CCC (C.F. CCC CCC CCCCC CCCCC) per il
diritto di usufrutto e GGG GGG GGG (C.F. GGG GGG GGGGG GGGGG) e HHH HHH
HHH HHH (C.F. HHH HHH HHHHH HHHHH) come debitori non datori di ipoteca. Il
tutto per la piena proprietà degli immobili pignorati, per un capitale di euro 1.000.000,00
(euro unmilione/00) e per un totale di euro 2.000.000,00 (euro duemilioni/00).
L’ipoteca volontaria colpisce solo le unità immobiliari pignorate.
TRASCRIZIONI
D.1.3) Formalità n. 21055di R.G. e n. 14887 di R.P. in data 25/5/2018 di trascrizione di verbale
di pignoramento immobili emesso dal Tribunale di Torino in data 22/5/2018 rep. 7798
a favore di AAA (C.F. AAAAAAAAAAA) e contro i signori BBB BBB BBB (C.F.
BBB BBB BBBBB BBBBB) per il diritto di nuda proprietà, CCC CCC CCC (C.F. CCC
CCC CCCCC CCCCC) per il diritto di usufrutto, per la piena proprietà degli immobili
pignorati..
Il pignoramento immobiliare colpisce solo l’unità immobiliare in oggetto.
Con il Decreto di Trasferimento le formalità sopra menzionate saranno oggetto di
cancellazione totale.
Il costo presunto per le cancellazioni ammonterebbe a € 298,00/cad. circa, per un totale
di € 894,00 circa.
D.2) Diritti reali a favore di terzi, servitù e vincoli
D.2.1) Dall’esame dell’estratto del P.R.G.C. di Moncalieri l’edificio in cui insistono le uu.ii.
pignorate risultano rientrare nelle seguenti classificazioni:

- Area in gran parte edificate nella parte collinare (art. 1.3 punto f L. U. R.)
- Cr3
- Usi previsti (art. 26) : R1, R2, LP1, T1, S1, S3 (vedi doc. allegato)
- interventi ammessi (art. 25): tutti (vedi doc. allegato)
- Normativa particolare:
- Per gli interventi di completamento con previsione di nuove edificazioni le tipologie

dovranno essere di tipo uni e bifamiliari; la viabilità di accesso ai lotti dovrà garantire
adeguati spazi di manovra esterni all’area di pertinenza. Nel caso in cui l’area di
intervento (costituita anche da più lotti contigui edificabili) risulti superiore a 5000
mq., l’attuazione sarà subordinata alla redazione di SUE o a concessione
convenzionata ex art. 49, comma 5 della L.R. 56/77 e s.m.i. che stabiliranno le quantità
di standard, in base all’art.7 delle presenti norme, finalizzate al reperimento in loco
degli spazi per il parcheggio pubblico e relativi spazi di manovra. Si considerano lotti
liberi edificabili quelli che alla data di presentazione dell’istanza risultino derivantida
un frazionamento catastale anteriore alla data del 24.11.95, che non hanno al loro
interno edifici residenziali esistenti di tipo civile; si considerano contigui uno o piu’
lotti quando confinano tra di loro per almeno un lato.
- Le tipologie a schiera possono essere ammesse in via eccezionale a giudizio
dell'amministrazione comunale.
- Gli interventi non dovranno alterare in modo sensibile, le linee naturali del Terreno.
- Per gli edifici esistenti (al 24.11.95) sarà ammesso il recupero a fini abitativi degli
spazi esistenti al piano terreno, purché rispondano a requisiti di abitabilità. Sarà inoltre
ammesso il recupero a fini abitativi dei sottotetti (su edifici esistenti a 2 piani fuori
terra e con tetti già a falde). In tal caso sarà ammesso un aumento del piano di imposta
del tetto pari a un massimo di 80 cm. purché le pendenze non superino il 50%. Gli
interventi sopra descritti potranno essere attuati anche in supero agli indici di
edificabilità e potranno essere realizzati nei limiti predetti, anche tetti a capanna,
abbaini e terrazzi.
- Nell'area Cr3* gli interventi saranno ammessi con S.U.E. o con concessione
convenzionata di cui al comma 5 art.49 della LUR fermo restando la quantità di aree
a servizi, con una densità territoriale di 0,40 mc/mq, una densità fondiaria di 1 mc/mq,
un'altezza di 2 p.f. terra con mansarde. Le aree per servizi urbani dovranno essere
reperite nella misura prevista dall’art.21 della LUR e la loro collocazione così come
riportata in cartografia è indicativa, la stessa potrà essere modificata in sede di SUE.
(Allegato n° 8 – estratto urbanistico online)
D.2.2) Nel regolamento di condominio di Strada Castelvecchio 16fornito
10
dall’amministratore sono riportati: descrizione immobile art 3, organizzazione art 4,
proprietà comune artt 5-8, divieti artt 9-12, rispetto norme comunali-Est. palaz artt. 14-
15, uso strada - comport. veicoli art 19. (Allegato n° 9)
D.3) Censo, Livello, Uso Civico

Dalle verifiche effettuate presso il Commissariato per gli Usi Civici del Tribunale di
Torino e sul sito della Regione Piemonte, nonché dalle visure catastali lo scrivente
riferisce che i mappali in esame non appaiono gravati da usi civici.
E) verifichi le spese e i procedimenti giudiziari di cui al n. 9 dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c.;
E.1)Dalla documentazione inviata dall’amministratore di Condominio si evince quanto segue:

- le spese medie di gestione ordinaria annue per la u.i in esame risultano di circa €
8.000,00 s.e.o.;
Le spese non pagate negli ultimi due anni dall’esecutato, come da documentazione
ricevuta dall’amministrazione, sarebbero le seguenti:
- il consuntivo 2017/2018 si è chiuso con un saldo a debito di € 373,90
- il preventivo 2018/2019 risulta composto da n° 4 rate per un totale di €7.981,80 e
nessuna rata risulta pagata.(Allegato n° 10)
- il preventivo riscaldamento per la stagione riscaldamento 2018/2019 perevede un
importo da pagate di € 1.435,20 (Allegato n° 11)
Per tutto quanto sopra scritto il totale a debito per le ultime due gestioni
ammonterebbe a:
€ 7.981,80 + € 1.435,20= € 9.417,00 s.e.o.
salvo diverso conguaglio da comunicarsi da parte dell’amministratore p.t.. a
chiusura dell’esercizio.
E.2)Dalle ispezioni ipotecarie di verifica eseguite dallo scrivente ed aggiornate dal 13/06/2018
11
al 8/5/2019 non risultano ulteriori procedimenti giudiziari trascritti in capo
all’esecutato.(Allegati da n° 12 a n° 16)
F) indichi i proprietari dei beni alla data della trascrizione del pignoramento, nonché
tutti i proprietari nel ventennio anteriore a tale data e il primo titolo di acquisto per
atto tra vivi anteriore al suddetto ventennio;
F.1 Accertamenti sulla titolarità dell’U.I. pignorata

Dalla Certificazione Notarile redatta dal Notaio Carlo Pennazzi Catalani del 12/06/2018
e allegata agli atti si evince che a tutto il 25/05/2018, data di trascrizione dell’atto di
pignoramento, l’U.I. pignorata risulta di proprietà dei signori BBB BBB BBB nata a
Torino il 11/05/1977 (C.F. BBB BBB BBBBB BBBBB) per il diritto di nuda proprietà e
CCC CCC CCC nato a Santo Stefano Quisquinia (C.F. CCC CCC CCCCC CCCCC) per
il diritto di usufrutto.
F.2 Ricostruzione dei passaggi di proprietà.

Dalla Certificazione Notarile sopra menzionata, le vicende dell’ultimo ventennio
risultano dalla cronistoria seguente:
F.2.1) Primo Titolo d’acquisto (prodotto dal sottoscritto)

Dal 7/10/1999l’immobile è di proprietà dei signori BBB BBB BBB e CCC CCC CCC
per acquistone fattone dalla III III, con atto rogito Notaio Oscar Sebastianelli Repertorio
132300/15167.
L’atto è stato trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Torino 2 –
Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 2 in data 14/10/1999R.G.36727 R.P.23231.
(Allegato n° 17)
F.2.2)Titolo di proprietà ultra ventennale

Dal 29/05/1970l’u.i. pignorata è di proprietà della signora III III con atto a rogito Notaio
Perotti Rep. 33970.
L’atto è stato trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Torino 2 –
Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 2 in data 17/06/1970 al n° 18348.
12
G) indichi le pratiche edilizie relative all’immobile e quale sia la situazione
urbanistica dello stesso;
Dalle indagini svolte presso l’Archivio Edilizio e l’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del
Territorio) del Comune di Moncalieri, sono stati reperiti i seguenti documenti:
- Licenza Edilizia n° 48 del 5 giugno 1967 e relativo progetto (allegato n° 18)
- Variante n° 392 del 7 gennaio 1969 e relativo progetto(allegato n° 19)
- Abitanilità n° 86 del 3 ottobre 1969(allegato n° 20)
- Autorizzazione per i locali mansardati n° 507 del 18 aprile 1980 e relativa
abiltabilità(allegato n° 21)
- planimetriecatastalifg 6 n 996 sub 6 – 8 (allegati nn° 22-23).
F) verifichi la regolarità edilizia e urbanistica dei beni nonché l’esistenza della

dichiarazione di agibilità degli stessi ai sensi del n. 6 dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c.,
fornendo, in caso di opere abusive, le informazioni di cui al n. 7; dica se gli immobili
pignorati siano dotati dell’Attestato di Prestazione Energetica;
Rispetto alla concessione n° 507 del 18 aprile1980 per il recupero del sottotetto
risultano essere presenti le seguenti difformità:
nel piano secondo
- nel vano soggiorno è stato demolito il tramezzo e quindi lo stesso è stato
ampliato inglobando l'ex vano disimpegno
- nel vano sala da pranzo è stato demolito il tramezzo e quindi lo stesso è stato
ampliato inglobando l'ex vano disimpegno
- il tramezzo di divisione tra i due bagni è stato prolungato e in questo modo
sono stati creati due bagni indipendenti
- il tramezzo della cucina è stato demolito e spostato e in questo modo una
porzione del vano disimpegno è stato inglobato nella cucina
nel piano sottetto

- nel vano soggiorno è stata realizzata una camera
- in una camera è stato ricavato un servizio igienico sanitario
13
Circa le difformità sopra elencate occorrerebbe presentare una pratica di sanatoria e
successiva variazione catastale per l’aggiornamento della planimetria.
L’onorario professionale per la pratica comunale e la pratica Doc.Fa ammonterebbe a
circa € 2.000,00 s.e.o., oltre Cp ed Iva se dovuta oltre alla relativa sanzione che si
presume non inferiore a €. 1.000,00.
(allegato n° 24 - pianta stato rilevato)
Si fa presente che, preliminarmente, è comunque sempre consigliabile per

l’aggiudicatario approfondire con lo Sportello per l’Edilizia della Città di Moncalieri
l’iter burocratico da seguire anche in previsione di eventuali modifiche alla legislazione
vigente.
Sarà comunque a carico dell’aggiudicatario ogni eventuale opera, onere ed
adempimento amministrativo richiesto dal Comune di Moncalieri e non specificato nella
presente relazione.
Da verifica effettuata sul sito della Regione Piemonte SIPEE, l’immobile pignorato
risulta sprovvisto dell’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E).
H)determini il valore di mercato dei beni, specificando le voci di cui all’art. 568, comma
2, c.p.c.;
In considerazione della tipologia, dell’ubicazione e della consistenza della U.I.

pignorata, lo scrivente ritiene opportuno predisporre la vendita per LOTTO UNICO
aventele seguenti superfici:
3,42 x 4,60 + ((4,41 + 3,03) x 1,88) : 2 + ((3,70 + 1,56) x

SOGGIORNO
2,22) : 2 + ((3,03 + 1,56) x 1,47) : 2 + 3,03 x 2,31 + ((3,22 +
LIVING
1,59) x 1,53) : 2 = mq. 42,62
SALA DA
PRANZO 4,06 x 6,00 + 0,63 x 1,40 = mq. 25,24
CAMERA 3,48 x 4,11 + 2,70 x 0,39 = mq. 15,36
CAMERA 4,54 x 4,04 + 1,26 x 0,46 = mq. 18,92
BAGNO 1,83 x 2,79 = mq. 5,11
BAGNO 1,87 x 2,79 = mq. 5,22
CAMERA 4,38 x 4,04 = mq. 17,70
DISIMPEGNO 4,60 x 1,98 + 1,12 x 1,84 = mq. 11,17
14
CUCINA 4,66 x 2,13 + 4,08 x 2,76 + 2,43 x 0,35 = mq. 22,04
DISIMPEGNO 1,85 x 1,67 = mq. 3,09
BAGNO 1,85 x 1,91 = mq. 3,53
Superficie Interna Lorda (SIL) - piano secondo mq. 169,98
SOGGIORNO 3,76 x 3,47 + ((3,44 + 0,97) x 2,47) : 2 + ((1,35 + 0,97) x
0,38) : 2 + 1,35 x 2,31 + 1,45 x 1,61 = mq. 24,83
CAMERA 5,06 x 3,45 = mq. 17,46
CAMERA 5,09 x 3,45 + 1,89 x 0,51 = mq. 18,52
CAMERA 1,61 x 3,10 + 1,65 x 1,67 + 0,62 x 2,61 = mq. 9,41
BAGNO 1,35 x 1,47 = mq. 1,98
BAGNO ((4,40 + 3,20) x 1,99) : 2 + 4,40 x 0,20 = mq. 8,44
DISIMPEGNO 1,61 x 2,80 + 2,70 x 1,10 = mq. 7,48
Superficie Interna Lorda (SIL) - piano sottotetto mq. 88,13
Superficie Interna Lorda (SIL) - totale (piano secondo +
sottotetto) 258,11
MURI
PERIMETRALI 44,43 x 0,45 + 78,69 x 0,10 + 9,17 x 0,15 = mq. 29,24
4,89 x 1,72 + ((1,55 + 0,55) x 1,72) : 2 + ((19,70 + 18,61) x
BALCONI 2,63) : 2 + ((3,49 + 2,40) x 2,63) : 2 = 68,34 x 0,30 = mq. 20,50
CANTINA 3,67 x 4,35 + 0,50 x 1,09 = 16,51 x 0,25 = mq. 4,13
POSTI AUTO 4,22 x 3,55 = 14,98 x 0,50 = mq. 7,49
Superficie Commerciale mq. 319
In funzione delle indagini di mercato effettuate nella zona in cui è ubicata l’u.i. pignorata,
per immobili aventi caratteristiche simili e consultate fonti autorevoli come il Borsino
Immobiliare,la F.I.A.I.P, la F.I.M.A.A. e l’O.M.I. dell’Agenzia delle Entrate etenuto
conto dell’apprezzata area verde del comprensorio ove insistono i beni pignorati, il valore
medio di mercato per metro quadrato se pur prudenziale, non può essere inferiore a di €
2.400,00 circa.
n° Fonte descrizione valoremin valoremax

1 Borsino immobiliare abitazioni di tipo signorile € 1.451,00 € 2.158,00
2 F.I.A.I.P abitazioni di tipo signorile € 1.300,00 € 1.800,00
3 F.I.M.A.A abitazioni di tipo signorile € 1.800,00 € 2.400,00
4 OMI abitazioni di tipo signorile € 1.600,00 € 2.400,00
Ancora, da ricerche effettuate presso siti specializziati come Immobiliare.it si è potuto

riscontrare che immobili aventi le caratteristiche quasi similari e posizionate presso la
località ove insistono le UU.II. pignorate sono state valutati nel seguente modo:
15
- annuncio 1: valore u.i € 940.000,00 : mq 320,00 = € 2.937,00/mq
- annuncio 2: valore u.i € 650.000,00 : mq 260,00 = € 2.500,00/mq
il più probabile valore di mercato/mq. delle UU.II quindi potrebbe essere il seguente:
(€ 2.400,00 + € 2.937,00 + € 2.500,00) : 3 = € 2.612,00
Al suddetto valore vanno applicati dei coefficienti correttivi che tengano conto della
destinazione d’uso, della vetustà, dello stato di conservazione, nonché delle caratteristiche
intrinseche ed estrinseche, come segue:
- Coeff. tipologia u.i. (art. 16 L.392/78): (A/1) 2,00
- Coeff. per classe demografica del Comune ove è ubicata la u.i. (art. 17 L.392/78): oltre
50.000 abitanti 0,95
- Coeff. ubicazione u.i. (art. 18 L.392/78): zona periferica 1,00
- Coeff. livello di piano u.i. (art. 19 L.392/78): u.i. posta al piano secondo1,00
- Coeff. stato di vetustà u.i. (art. 20 L.392/78): 0,50
Classe
Coeff. Livello Coeff.
Prezzo €/mq demografica Ubicazione Prezzo €/mq
Tipologia di piano Vetustà
del Comune
€ 2.612,00 2,00 0,95 1,00 1,00 0,50 € 2.500,00
Il costo €/mq viene di seguito moltiplicato per la superficie commerciale, ottenendo il

seguente più probabile valore di mercato:
Probabile
Prezzo
Mq valore di Arrotondato a
€/mq
mercato
319,00 € 2.500,00 € 797.500,00 € 798.000,00
Si riepilogano inoltre i costi per l’assenza di garanzia per vizi, la regolarizzazione

edilizia/urbanistica e/o catastale ed i contributi per spese condominiali non versati nelle
ultime due gestioni, da detrarre eventualmente dal più probabile valore di mercato, a
16
discrezione del Giudice.
Assenza garanzia per vizi 5% € 39.900,00
Regolarizzazione edilizia/catastale (oltre oneri e sanzioni )
€ 3.000,00
Spese condominiali non pagate € 9.417,00
Spese di cancellazione delle formalità € 894,00
************************
Tanto si doveva in evasione del mandato ricevuto e si rimane a disposizione del Signor
GIUDICE per qualsiasi chiarimento si rendesse necessario.
Torino, 13 maggio 2019

L’esperto estimatore
geom. Marco Lombardo
17
ALLEGATI:
All. n° 01: certificato di residenza degli esecutati;

All. n° 02: lettera raccomandata a.r.;
All. n° 03:estratto di mappa Catasto Terreni;
All. n°04: visura storica per immobile – fg 5 n 663 sub 6;
All. n° 05: visura storica per immobile – fg 5 n 663 sub 8;
All. n° 06: visura storica per immobile – fg 5 n 663 sub 9;
All. n° 07: risposta agenzia delle entrate;
All. n° 08: estratto PRG online;
All. n° 09: regolamento condominiale;
All. n° 10: consuntivo esercizio 2018/2019;
All. n° 11: fattura riscaldamento gestione 2018/2019;
All. n° 12: ispezione per soggetto BBB BBB BBB;
All. n° 13: ispezione per soggetto CCC CCC CCC;
All. n° 14: ispezione per immobilefg. 6 n 663 sub 6;
All. n° 15: ispezione per immobile fg. 6 n 663 sub 8;
All. n° 16: ispezione per immobile fg. 6 n 663 sub 9;
All. n° 17: atto di provenienza esecutata;
All. n° 18: licenza Edilizia n° 48 del 5 giugno 1967 e relativo progetto;
All. n° 19: variante n° 392 del 7 gennaio 1969 e relativo progetto;
All. n° 20: abitanilità n° 86 del 3 ottobre 1969;
All. n° 21: autorizzazione per i locali mansardati n° 507 del 18 aprile 1980 e relativa abiltabilità;
All. n° 22: planimetrie catastali fg 6 n 663 sub 6;
All. n° 23: planimetria catastale fg 6 n 663 sub 8;
All. n° 24: planimetria stato rilevato.
 Rilievo fotografico da foto n° 01 a n° 43
18

920289-c Perizia

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Studio Tecnico

geom. Marco Lombardo

Tribunale Ordinario di Torino

UBICAZIONE IMMOBILI U.I.U n° 1: Comune di Moncalieri, strada Castelvecchio 16, piano2°(3°

Formalità n. 29067 di R.G. e n. 6722 di R.P. in data 7/06/2006

Seguendo le disposizioni della S.V.I. il sottoscritto consulente ha preliminarmente

Alle ore 12.00 il presente verbale veniva considerato chiuso.

A) identifichi i beni pignorati indicandone ubicazione, tipologia, consistenza, dati

A.1 Ricerche catastali

- Variazione del 09/11/2015 – inserimento in visura dei dati di superficie;

vecchi dati catastali : Fg 5 n 529 sub 6

- Variazione del 06/10/1986 in atti dal 10/07/1999 accertamento e classamento (n.

- Variazione del 09/11/2015 – inserimento in visura dei dati di superficie;

- Variazione del 24/07/2015 protocollo n. TO0338184 in atti dal 24/07/2015 bonifica

vecchi dati catastali : Fg 5 n 529 sub 8

B) fornisca una sommaria descrizione dei beni;

B.1) Descrizione dello Stabile condominiale

Lo stabile di cui fanno parte le UU.II. pignorate è sito in Strada Castelvecchio 16 -

B.2 Descrizione delle Unità Immobiliari pignorate

L’appartamento è composto dai seguenti vani

- Piano secondo: Soggiorno, sala da pranzo, 2 disimpegni, 3 camere, 3 bagni, cucina.

- Piano sottotetto: Soggiorno, 3 camere, 2 bagni, disimpegno.(foto da n° 30 a n° 36)

Una cantina al piano seminterrato.

La u.i. pignorata, per entrambi i piani, è pavimentata in parquet. Solo la cucina e i 5

bagni sono pavimentati in piastrelle.

in parte sono intonacate e tinteggiate ed in parte rivestite in piastrelle..

Gli infissi interni sono in legno ed alcune con vetri.

In generale, essa versa in stato di conservazione e manutenzione normale.

È altresì presente,come già riferito,una cantina la piano seminterrato. (foto da n° 38 a n°

La documentazione fotografica allegata illustra le condizioni della u.i..(Rilievo

L’U.I. pignorata attualmente risulta essere abitata dall’ usufruttuario-esecutato CCC

D.1) Accertamenti su trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche e privilegi

volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, con atto a rogito

un capitale di Lire 900.000.000 (LireNovecentomilioni) e per un totale di Lire

1.800.000.000 (Lire Unmiliardottocentomila).

L’ipoteca volontaria colpisce solo le unità immobiliari pignorate.

volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, con atto a rogito

(euro unmilione/00) e per un totale di euro 2.000.000,00 (euro duemilioni/00).

L’ipoteca volontaria colpisce solo le unità immobiliari pignorate.

Il pignoramento immobiliare colpisce solo l’unità immobiliare in oggetto.

Con il Decreto di Trasferimento le formalità sopra menzionate saranno oggetto di

D.2) Diritti reali a favore di terzi, servitù e vincoli

pignorate risultano rientrare nelle seguenti classificazioni:

- interventi ammessi (art. 25): tutti (vedi doc. allegato)

- Per gli interventi di completamento con previsione di nuove edificazioni le tipologie

mq., l’attuazione sarà subordinata alla redazione di SUE o a concessione

di standard, in base all’art.7 delle presenti norme, finalizzate al reperimento in loco

lotti quando confinano tra di loro per almeno un lato.

- Le tipologie a schiera possono essere ammesse in via eccezionale a giudizio

riportata in cartografia è indicativa, la stessa potrà essere modificata in sede di SUE.

(Allegato n° 8 – estratto urbanistico online)

D.2.2) Nel regolamento di condominio di Strada Castelvecchio 16fornito

15, uso strada - comport. veicoli art 19. (Allegato n° 9)

D.3) Censo, Livello, Uso Civico

E.1)Dalla documentazione inviata dall’amministratore di Condominio si evince quanto segue:

F.1 Accertamenti sulla titolarità dell’U.I. pignorata

F.2 Ricostruzione dei passaggi di proprietà.

F.2.1) Primo Titolo d’acquisto (prodotto dal sottoscritto)

F.2.2)Titolo di proprietà ultra ventennale

F) verifichi la regolarità edilizia e urbanistica dei beni nonché l’esistenza della

nel piano sottetto

Si fa presente che, preliminarmente, è comunque sempre consigliabile per

In considerazione della tipologia, dell’ubicazione e della consistenza della U.I.