Provvedimento GLMI 0151460061 144929302

Sentenza n. 1048/2022 pubbl.
il 29/03/2022
RG n. 237/2020
Firmato Da: TROIANI DANIELA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 781d914b97867c611c8688fbcccbc21b - Firmato Da: PANELLA EVA Emesso Da: CA DI FIRMA QUALIFICATA PER MODELLO ATE Serial#: 79ba540e9dd9b87c
N. 237/2020 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI MILANO
SEZIONE TERZA CIVILE
La Corte, riunita in camera di consiglio, composta dai giudici:

dott.ssa Irene Formaggia Presidente
dott. Michele Montingelli Consigliere
dott.ssa Daniela Troiani Consigliere rel. est.
ha pronunciato la seguente
Firmato Da: FORMAGGIA IRENE Emesso Da: ARUBAPEC PER CA DI FIRMA QUALIFICATA Serial#: 3988e870aafaf3fac320945fc91543fe
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con
atto di citazione notificato in data 16 gennaio 2020
DA
WILCKE ALESSANDRO CARL GERHARD MARIA (C.F.

WLCLSN65H01Z112M) in proprio e nella qualità di legale rappresentante della
società MYLAND sas di IIIRE srl unipersonale (P.IVA 04662620964),
rappresentati e difesi dagli avv.ti Mauro Felisari e Roberto Ninno, elettivamente
domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in Milano, via Savona n. 19/A, come da
delega allegata in via telematica all’atto di citazione in appello
APPELLANTI- APPELLATI INCIDENTALI
CONTRO
CONDOMINIO DI PIAZZA LUIGI DI SAVOIA N. 28, MILANO (C.F.

80243640150), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso
dagli avv.ti Laura Sommaruga e Federico Ianeselli, elettivamente domiciliato presso
lo studio degli stessi in Milano, via san Barnaba n. 30, come da procura in calce alla
comparsa di costituzione e risposta
APPELLATO – APPELLANTE INCIDENTALE
Sentenza n. 1048/2022 pubbl. il 29/03/2022
RG n. 237/2020
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 11624/2019 del Tribunale di Milano,
pubblicata il 16 ottobre 2019
CONCLUSIONI DEGLI APPELLANTI
“NEL MERITO
1. Previo ogni opportuno accertamento e declaratoria, accertare e dichiarare che il
regolamento condominiale per cui è causa, ed in particolare l’art. 3 dello stesso,
costituisce una “servitù atipica” che compromette il godimento pieno ed esclusivo
delle proprietà delle singole unità immobiliari ed è conseguentemente inopponibile
anche agli Appellanti in quanto i relativi pesi/limitazioni avrebbero dovuto essere
trascritti nei registri immobiliari in apposita e specifica nota separata dalla
trascrizione dell’atto di acquisto con conseguente violazione degli artt. 1138, 1350,
2643, 2655, 2659 e 2665 c.c. ed in conformità al recente orientamento
giurisprudenziale sancito nelle cassazioni del 19/3/2018 n. 6769 e del 8/10/2019 n.
25139 nonché altresì accolto ed applicato dalla Sez. XIII del Tribunale di Milano con
sentenza del 8/2/2019, est. Bocconcello.
2. Previo ogni opportuno accertamento e declaratoria, accertare e dichiarare che
l’attività posta in essere dalle odierne convenute è lecita e conforme alle attività
consentite dal regolamento di condominio e, per l’effetto, rigettare tutte le domande
avanzate da controparte;
3. Previo ogni opportuno accertamento e declaratoria, accertare e dichiarare che
l’attività posta in essere dalle odierne convenute non lede in alcun modo il decoro, la
sicurezza e la tranquillità del condominio e, per l’effetto, rigettare tutte le domande
avanzate da controparte.
IN SUBORDINE RISPETTO ALLE DOMANDE DI CUI AI PUNTI 2-3-4
4. Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l’Ecc.ma Corte dovesse confermare
anche parzialmente la sentenza impugnata, revocare le misure di coercizione
indiretta di cui all’art. 614-bis c.p.c. disposte ai punti 5) e 6) del dispositivo della
Sentenza in quanto manifestamente inique e comunque determinate in maniera del
tutto discrezionale ed avulsa dai presupposti di legge (valore controversia, natura
della prestazione e del danno quantificato o prevedibile e di ogni altra
circostanza utile) o, in ulteriore subordine, ridurre ad equità la misura delle stesse
secondo criteri che verranno ritenuti di giustizia.
IN OGNI CASO E COMUNQUE
5. Con rivalutazione ed interessi su tutte le somme che verranno liquidate e con
vittoria di spese, diritti ed onorari anche per il giudizio di primo grado da distrarsi a
favore del sottoscritto difensore che si dichiara antistatario”.
CONCLUSIONI DELL’APPELLATO
“IN VIA PRELIMINARE: per quanto esposto al par. 0 della Comparsa di costituzione
e risposta con appello incidentale del 7 settembre 2020 e in atti:
i) ai sensi dell’art. 164 co. 3 c.p.c., accertare e dichiarare la nullità della citazione in
appello (ossia dell’Atto di citazione in appello in doc. F – F1) per inosservanza del
termine di comparizione e fissare nuova udienza nel rispetto del detto termine;
RG n. 237/2020
ii) in via subordinata, se non già precedentemente disposto con il decreto di rinvio
del 14/17 aprile 2020, fissare nuova udienza in applicazione dell’art. 83 co. 2 D.L.
17 marzo 2020 n. 18 (conv. in L. 27/20), considerando che l’originario termine a
ritroso per la costituzione ricadeva nel periodo di sospensione e, in via ulteriormente
gradata, accogliere l’istanza ai sensi dell’art. 153 co. 2 c.p.c. circa la tempestività
della Comparsa di costituzione e risposta con appello incidentale del 7 settembre
2020;
iii) confermare il provvedimento del 29 settembre/9 ottobre 2020 che ha autorizzato
il Condominio al rideposito dei docc. 4, 30, 50 e 51 di cui al fascicolo di primo grado
e per i docc. 50 e 51 di cui al fascicolo di primo grado al deposito materiale (ossia
non digitale) e dare atto dell’avvenuto deposito dei detti docc. 4, 50 e 51;
IN VIA PRINCIPALE: per quanto esposto ai parr. da I a IV della Comparsa di
costituzione e risposta con appello incidentale del 7 settembre 2020 e in atti,
rigettare gli avversari motivi di appello, in quanto inammissibili e infondati, in fatto e
in diritto;
IN VIA DI APPELLO INCIDENTALE: per quanto esposto al par. V della Comparsa
di costituzione e risposta con appello incidentale del 7 settembre 2020 e in atti, in
accoglimento del motivo di appello incidentale e in parziale riforma della Sentenza
del Tribunale di Milano n. 11624/2019 (doc. A, pagg. 5 - 6) e fermo quanto non
impugnato,
i) accertare che l'attività esercitata nel Condominio di Piazza Luigi di Savoia n. 28
dal Sig. Alessandro Carl Gerhard Maria Wilcke nei propri appartamenti e dalla
società Myland S.a.s. di III RE S.r.l., in persona del legale rappresentante pro
tempore, nei propri appartamenti e negli appartamenti detenuti in leasing
immobiliare, ha natura ricettiva;
ii) comunque, accertare e dichiarare che l’attività posta in essere dal Sig. Alessandro
Carl Gerhard Maria Wilcke e dalla società Myland S.a.s. di III RE S.r.l., in persona
del legale rappresentante pro tempore, non è consentita dall’art. 3 lett. a del
Regolamento di Condominio che vieta espressamente di destinare i locali ad
alberghi, ristoranti, pensioni, camere d'affitto (“[…] alberghi, ristoranti, pensioni,
camere d'affitto, […] dandosi atto che tutte tali specificazioni sono esemplificative e
non tassative”);
iii) ordinare al Sig. Alessandro Carl Gerhard Maria Wilcke e alla società Myland
S.a.s. di III RE S.r.l. in persona del legale rappresentante pro tempore di cessare
ogni attività di tipo turistico/alberghiero e di affitti brevi;
iv) fissare in € 3.000,00 al giorno, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., la somma di denaro
dovuta per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo
nell’esecuzione del provvedimento da parte del Sig. Alessandro Carl Gerhard Maria
Wilcke o da parte della società Myland S.a.s. di III RE S.r.l., in persona del legale
rappresentante pro tempore;
IN VIA DI APPELLO INCIDENTALE: per quanto esposto al par. VI della Comparsa
di costituzione e risposta con appello incidentale del 7 settembre 2020 e in atti, in
accoglimento del motivo di appello incidentale e in parziale riforma della Sentenza
RG n. 237/2020
del Tribunale di Milano n. 11624/2019 (doc. A, pag. 16) e fermo quanto non
impugnato
i) accertare e dichiarare come l'attività esercitata dagli Appellanti non sia consentita
dall’art. 3 lett. a del Regolamento di Condominio in quanto integra “[...] pericolo di
danno allo stabile ed agli abitanti di esso [...]”;
iii) ordinare al Sig. Alessandro Carl Gerhard Maria Wilcke e alla società Myland
S.a.s. di III R.E. S.r.l. in persona del legale rappresentante pro tempore di cessare
detta attività;
iv) fissare in € 3.000,00 al giorno, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., la somma di denaro
dovuta per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo
nell’esecuzione del provvedimento da parte del Sig. Alessandro Carl Gerhard Maria
Wilcke o da parte della società Myland S.a.s. di III RE S.r.l., in persona del legale
rappresentante pro tempore;
IN VIA DI APPELLO INCIDENTALE: per quanto esposto al par. VII della
Comparsa di costituzione e risposta con appello incidentale del 7 settembre 2020 e in
atti, in accoglimento del motivo di appello incidentale e in parziale riforma della
Sentenza del Tribunale di Milano n. 11624/2019 (doc. A, pag. 16) e fermo quanto
non impugnato, fissare in € 3.000,00 al giorno, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., la
somma di denaro dovuta per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per
ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento da parte del Sig. Alessandro Carl
Gerhard Maria Wilcke o da parte della società Myland S.a.s. di III RE S.r.l., in
persona del legale rappresentante pro tempore.
IN VIA ISTRUTTORIA: ferme le produzioni, per quanto dedotto al par. I.4.3 della
Comparsa di costituzione e risposta con appello incidentale del 7 settembre 2020 e in
atti, ammettere i docc. da L a R ex art. 345 co. 3 c.p.c., o comunque ex art. 153 co. 2
c.p.c. (come da istanza ivi avanzata), in forza dei principi (ex art. 111 Cost. e 6
CEDU) di difesa e di c.d. parità delle armi; inoltre, ammettere il doc. Q3 (Atto di
compravendita del 10 ottobre 2017 - Notaio Busani, rep. 40216) ex art. 153 co. 2
c.p.c. in quanto successivo ai termini istruttori di primo grado.
IN OGNI CASO: con vittoria di spese e compensi di causa, oltre a IVA, CNPA e
rimborso forfettario, per entrambi i gradi del giudizio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 15 luglio 2016 il Condominio di Piazza Luigi
di Savoia n. 28, Milano, conveniva in giudizio Wilcke Alessandro Carl Gerhard
Maria e la società Myland sas. di III R.E. srl, chiedendo che l’adito Tribunale di
Milano: -accertasse che l'attività esercitata nel Condominio dal Wilcke nei propri
appartamenti e dalla società Myland sas di III R.E. srl negli appartamenti dalla stessa
detenuti in leasing immobiliare costituiva attività di bed & breakfast ovvero attività
di residenza turistico alberghiera o comunque attività avente natura ricettiva
alberghiera; -accertasse che tale l'attività non era consentita dal regolamento
condominiale, essendo da questo espressamente vietata la destinazione dei locali di
proprietà esclusiva ad alberghi, ristoranti, pensioni, camere d'affitto; -accertasse che
RG n. 237/2020
la suddetta attività non era consentita dal regolamento in quanto ledeva il decoro, la
sicurezza e la tranquillità del Condominio e poiché lo stesso regolamento vietava di
occupare in qualsiasi modo, anche temporaneamente, per uso che non fosse di
interesse generale, i locali le aree e gli spazi di ragione comune; -accertasse che
l'utilizzo degli ascensori per il trasporto delle lenzuola e degli asciugamani era vietato
dal regolamento condominiale; -ordinasse ai convenuti di cessare ogni attività di tipo
turistico/alberghiero, di bed & breakfast e di affitti brevi; -ordinasse ai convenuti di
cessare l'utilizzo degli ascensori per il trasporto delle lenzuola e degli asciugamani; -
fissasse, ai sensi dell'art. 614 bis CPC, la somma di denaro, richiesta nella misura di
Euro 3.000,00 al giorno, dovuta per ogni violazione o inosservanza successiva,
ovvero per ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento da parte dei convenuti.
Wilke Alessandro Carl Gerhard Maria e Myland sas di IIIR.E. srl, ritualmente
costituitisi, chiedevano che il Tribunale: -accertasse e dichiarasse che l’attività da
loro posta in essere era lecita e conforme alle attività consentite dal regolamento di
condominio e, per l’effetto, rigettasse tutte le domande attoree; -accertasse e
dichiarasse che tale attività non ledeva in alcun modo il decoro, la sicurezza e la
tranquillità del condominio e, per l’effetto, rigettasse tutte le domande avanzate da
controparte.
Istruita la causa con l’assunzione della prova per interrogatorio formale dell’attore e
per testi, sui capitoli ammessi, il giudice di prime grado, sulle conclusioni precisate
delle parti, assumeva la causa in decisione e pronunciava la sentenza n. 11624/2019,
pubblicata il 16/12/2019, con la quale così statuiva:
“1)accerta che l'attività di affitti brevi ad uso turistico esercitata nel CONDOMINIO
corrente in PIAZZA LUIGI DI SAVOIA n. 28 dal Sig. ALESSANDRO CARL
GERHARD MARIA WILCKE nei propri appartamenti e dalla società MYLAND S.a.s.
di III R.E. S.r.l. negli appartamenti detenuti in leasing immobiliare, non è consentita
dal Regolamento di Condominio in quanto lede il decoro e la tranquillità del
Condominio e poiché lo stesso regolamento di Condominio vieta di occupare in
qualsiasi modo -anche temporaneamente- per uso che non sia di interesse generale, i
locali le aree e gli spazi di ragione comune;
2)accerta che l'utilizzo degli ascensori per il trasporto delle lenzuola e degli
asciugamani è vietato dal regolamento di condominio;
3) ordina al Sig. ALESSANDRO CARL GERHARD MARIA WILCKE e alla società
MYLAND S.a.s. di III R.E. S.r.l. di cessare l'attività di affitti brevi ad uso turistico, a
decorrere dal ventesimo giorno successivo alla pubblicazione della presente
sentenza;
4) ordina al Sig. ALESSANDRO CARL GERHARD MARIA WILCKE e alla società
MYLAND S.a.s. di III R.E. S.r.l. di cessare l'utilizzo degli ascensori per il trasporto
delle lenzuola e degli asciugamani;
5)fissa, ai sensi dell'art. 614 bis c.pc., in 200 euro al giorno la somma che sarà
dovuta per ogni ritardo nell’esecuzione della decisione di cui al capo 3 per ogni
appartamento concesso in godimento da parte del Sig. ALESSANDRO CARL
GERHARD MARIA WILCKE o da parte della società MYLAND S.a.s. di III R.E.
RG n. 237/2020
S.r.l., a decorrere dal ventesimo giorno successivo alla pubblicazione della presente
sentenza.;
6) fissa, ai sensi dell'art. 614 bis c.pc., in 50 euro la somma di denaro che sarà
dovuta per ogni ritardo nell’esecuzione da parte dei convenuti della decisione di cui
al capo 4 da parte dei convenuti in relazione ad ogni singola violazione;
7) rigetta le altre domande attoree; 8) condanna i convenuti alla refusione delle
spese del giudizio in favore del Condominio attore liquidate in € 10.350,00 per
compenso professionale e in € 565,00 per spese, oltre rimborso spese generali 15%,
I.v.a. e Cassa Avvocati alle rispettive aliquote di legge”.
Il primo giudice perveniva a tale decisione sulle base delle motivazioni di seguito
esposte nelle linee essenziali.
Nello stabile condominiale sito in Milano, piazza Luigi di Savoia n. 28, composto da
sette piani fuori terra oltre ad uno seminterrato, Wilke Alessandro Carl Gerhard
Maria era proprietario di n. 2 appartamenti siti al quarto piano e la società Myland
sas, della quale il Wilke era legale rappresentante, era utilizzatrice, in forza di
contratti di locazione finanziaria, di n. 5 appartamenti siti al primo piano e di n. 4
appartamenti siti al quinto piano; la società, oltre a gestire gli immobili di cui era
utilizzatrice, si occupava anche della gestione degli immobili di proprietà del Wilke
per espresso mandato conferitole.
Le predette unità immobiliari erano costituite da monolocali, bilocali e appartamenti
con tre e più locali, con capienza minima di 3 ospiti e massima di 17 ospiti, in
rapporto alle dimensioni; il prezzo medio a notte degli appartamenti di proprietà del
Wilcke era di Euro 250 euro; gli appartamenti erano offerti in locazione, pubblicizzati
nella home page del sito www.milanapartmentrental.it di proprietà della sas Myland,
per lunghi o brevi soggiorni, per i fine settimana ed anche per un solo giorno.
In base all’espletata istruttoria risultava provato che:
-gli ospiti al momento del loro arrivo dovevano accedere alla reception collocata al
piano rialzato dello stabile condominiale di via Pergolesi n. 31, contiguo a quello
attoreo, per poi essere accompagnati da addetti della convenuta Myland
all’appartamento preso in locazione, e al termine del soggiorno restituivano la chiave
di ingresso immettendola in apposita cassetta postale;
-l’appartamento era fornito ammobiliato e completo di lenzuola, asciugamani e carta
igienica nonché di un kit di cortesia con sapone e bagnoschiuma; l’inquilino poteva
fruire delle utenze domestiche, del servizio di riscaldamento e di condizionamento
nonché di linea telefonica e collegamento wi-fi ad internet, di servizio fax, stampante
e recapito postale presso la reception;
-al termine del soggiorno gli addetti della Myland provvedevano alla pulizia
dell’appartamento e alla sostituzione di lenzuola e asciugamani per i nuovi arrivi;
-non era invece fornita la sostituzione di lenzuola e asciugamani durante il periodo
della locazione.
A fronte di tali incontestate circostanze, il Condominio lamentava: -la violazione
dell’art. 3 lettera a) del regolamento condominiale, poiché l’attività esercitata dai
convenuti costituiva di fatto un’attività alberghiera o un’attività di affittacamere “e/o”
ledeva il decoro, la sicurezza e la quiete dello stabile; -la violazione dell’art. 3 lettera
RG n. 237/2020
c), prima parte, dello stesso regolamento, a causa della permanenza di persone
nell’atrio condominiale e del deposito di grossi sacchi contenenti lenzuola e
asciugamani sui pianerottoli e nell’atrio; -la violazione dell’art. 3 lettera c), seconda
parte, del regolamento, a causa dell’utilizzo degli ascensori per il trasporto delle
lenzuola e della biancheria.
Il Tribunale escludeva che l’attività svolta dai convenuti negli appartamenti de quibus
costituisse una delle specifiche attività -alberghiera o di pensione o di affittacamere-
vietate dal regolamento condominiale e che la stessa potesse essere classificata come
attività di bed & breakfast, non ricorrendo, in particolare, né il requisito oggettivo del
servizio di prima colazione né il requisito soggettivo della conduzione familiare e non
imprenditoriale dell’attività; pertanto, riteneva infondato il primo profilo di
violazione del regolamento condominiale dedotto dall’attore, relativo all’art. 3 lettera
a).
Il primo giudice riteneva, invece, provato che l’attività dei convenuti realizzasse la
lesione del decoro e della tranquillità condominiale, e ciò soprattutto in base alle
deposizioni dei testi Del Viscio Daniela Libera, abitante in uno degli appartamenti
situati nello stabile condominiale, e Dookhurrun Dindial, custode dello stesso stabile,
le cui dichiarazioni erano riportate testualmente in sentenza, unitamente a quelle del
teste Villanueva Ferro Luis Angel, custode dello stabile condominiale di via
Pergolesi n. 31, adiacente a quello di piazza Luigi Savoia n. 28.
In particolare i testi riferivano di forti rumori di giorno, di notte o al mattino presto
provocati dalle persone, in arrivo o in partenza, ospitate negli appartamenti de quibus,
danni a parti comuni causate da urti di trolley trascinati dai turisti, vociare di comitive
in attesa di ricevere le chiavi per raggiugere gli appartamenti di destinazione,
difficoltà da parte dei condomini nell’utilizzo dell’ascensore, spesso lasciato aperto
dagli ospiti, irrogazione al Condominio di sanzioni per errata raccolta differenziata,
soprattutto operata dagli ospiti che effettuano permanenze brevi, abbandono di sacchi
della spazzatura in parti comuni dello stabile, imbrattamenti delle scale, utilizzo
dell’ascensore per il trasporto di sacchi di biancheria da parte degli addetti alla pulizia
degli alloggi.
Il giudice di prime cure riteneva, pertanto, confermate le circostanze illustrate
nell’atto di in citazione, essendo emerso un quadro di vita quotidiana del Condominio
attore “scandito da eventi lesivi della tranquillità e del decoro che determinano una
pessima qualità di vita cui sono costretti i condomini quasi quotidianamente, e che
sono causati dalla destinazione degli immobili gestiti dai convenuti per affitti brevi
ad uso turistico” ed essendo quindi accertata l’idoneità in concreto della destinazione
contestata a pregiudicare “il pericolo di danno allo stabile e agli abitanti di esso” e
“il decoro alla casa”, in violazione della lettera a) dell’art. 3 del Regolamento di
Condominio.
Inoltre, la provata permanenza di persone nell'atrio condominiale e il deposito dei
grossi sacchi contenenti lenzuola e biancheria sui pianerottoli e nell'atrio integravano
la violazione l'art. 3, lettera c), prima parte, del regolamento Condominiale e
l’utilizzo degli ascensori per il trasporto delle lenzuola e della biancheria, che aveva
RG n. 237/2020
trovato riscontro nelle assunte testimonianze, era in contrasto con la seconda parte
dell'art. 3, lettera c) del Regolamento.
Veniva quindi ordinata la cessazione delle predette attività da parte dei convenuti,
con le ulteriori statuizioni sopra trascritte.
Avverso tale sentenza proponevano tempestivo appello Wilcke Alessandro Carl

Gerhard Maria e Myland sas di IIIRE srl, i quali, sulla base dei motivi di
impugnazione infra esposti, chiedevano che l’adita Corte d’Appello, in riforma della
sentenza impugnata, previa sospensione dell’esecutività della stessa, accertasse e
dichiarasse che l’art. 3 del regolamento condominiale integrava una “servitù atipica”,
che comprometteva il godimento pieno ed esclusivo delle proprietà delle singole
unità immobiliari ed era conseguentemente a loro inopponibile, poiché i relativi
pesi/limitazioni avrebbero dovuto essere trascritti nei registri immobiliari in apposita
e specifica nota separata dalla trascrizione dell’atto di acquisto, il che non era
avvenuto, con conseguente violazione degli artt. 1138, 1350, 2643, 2655, 2659 e
2665 cod. civ., in conformità al recente orientamento giurisprudenziale sancito dalle
sentenze della Corte di legittimità n. 6769 del 19/3/2018 e n. 25139 del 8/10/2019 e
recepito dalla giurisprudenza di merito; inoltre, chiedevano che fosse accertato e
dichiarato che l’attività posta in essere dai convenuti era lecita e conforme alle attività
consentite dal regolamento condominiale, con conseguente rigetto di tutte le domande
proposte dal Condominio.
Gli appellanti instavano altresì affinché fosse accertato e dichiarato che l’attività
posta in essere dagli appellanti non ledeva in alcun modo il decoro, la sicurezza e la
tranquillità del Condominio, con conseguente rigetto delle domande formulate nei
loro confronti.
In subordine, chiedevano che fossero revocate “le misure di coercizione indiretta di
cui all’art. 614-bis c.p.c. disposte ai punti 5) e 6) del dispositivo della Sentenza in
quanto manifestamente inique e comunque determinate in maniera del tutto
discrezionale ed avulsa dai presupposti di legge” e, in ulteriore subordine, che fosse
ridotta ad equità la misura delle stesse.
Costituitosi ritualmente, il Condominio di Piazza Luigi di Savoia n. 28, Milano, in

via preliminare chiedeva che, ai sensi dell’art. 164, terzo comma, CPC, fosse
dichiarata la nullità dell’atto di citazione in appello per inosservanza del termine di
comparizione, con fissazione di nuova udienza nel rispetto del detto termine. In
proposito evidenziava che tra la notifica dell’atto di appello, avvenuta il 16 gennaio
2020, e la data dell’udienza di comparizione ivi indicata, cioè 30 aprile 2020,
intercorreva un termine inferiore ai 90 giorni liberi stabiliti dall’art. 163 bis CPC, a
causa della sospensione straordinaria, dal 9 marzo 2020 all’11 maggio 2020 stabilita
dall’art. 83 DL 17/3/2020 n. 18 convertito in legge n. 27/2020, e 36 DL 8/4/2020 n.
23, convertito in legge n. 40/2020. In via subordinata, chiedeva che, “se non già
precedentemente disposto con il decreto di rinvio del 14/17 aprile 2020”, fosse
fissata nuova udienza in applicazione dell’art. 83 co. 2 D.L. 17 marzo 2020 n. 18
(conv. in L. 27/20), “considerando che l’originario termine a ritroso per la
RG n. 237/2020
costituzione ricadeva nel periodo di sospensione” e, in via ulteriormente gradata,
accogliesse l’istanza ai sensi dell’art. 153, secondo comma, CPC circa la tempestività
della comparsa di costituzione e risposta con appello incidentale del 7 settembre
2020.
Nel merito instava affinché fossero respinti i motivi di gravame, in quanto
inammissibili e infondati.
L’appellato Condominio proponeva altresì appello incidentale, chiedendo che la
Corte, in parziale riforma della sentenza impugnata, accertasse la natura ricettiva
dell’attività esercitata dagli appellanti negli appartamenti di proprietà o detenuti in
leasing, accertasse che tale attività non era consentita dall’art. 3 lett. a) del
regolamento di Condominio, che vietava espressamente di destinare i locali ad
alberghi, ristoranti, pensioni, camere d'affitto, dando atto che tali specificazioni
erano esemplificative e non tassative, e quindi ordinasse agli appellanti di cessare
ogni attività di tipo turistico/alberghiero e di affitti brevi, fissasse in Euro 3.000,00 al
giorno, ai sensi dell'art. 614 bis CPC, la somma di denaro dovuta per ogni violazione
o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell’esecuzione del
provvedimento. Sempre in via di appello incidentale, gli appellanti chiedevano che la
Corte dichiarasse l'attività esercitata dagli appellanti non consentita dall’art. 3 lett. a)
del regolamento condominiale, poiché integrante “pericolo di danno allo stabile ed
agli abitanti di esso”, ordinando la cessazione dell’attività e fissando in Euro
3.000,00 al giorno, ai sensi dell'art. 614 bis CPC, la somma di denaro dovuta per ogni
violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell’esecuzione del
provvedimento.
Alla prima udienza in data 29 settembre 2020 i procuratori delle parti insistevano
nelle rispettive istanze e difese; indi la Corte, a scioglimento dell’assunta riserva,
pronunciava ordinanza del seguente tenore: “Il Collegio non ravvisa i presupposti per
accogliere le questioni preliminari sollevate dal difensore dell’appellato
Condominio, con particolare riferimento ai profili concernenti l’osservanza del
termine per comparire e la tempestività della costituzione della stessa parte
appellata, tenuto conto dell’intervenuta fissazione di nuova udienza di comparizione
ai sensi dell’art. 83 del d.l. n. 18 del 17/3/2020 (convertito con modificazioni in legge
n. 27/20) e dell’art. 36 del d.l. n. 23 dell’8 aprile 2020 (convertito con modificazioni
in legge n. 40/2020).
Con riguardo all’istanza degli appellanti di sospensione dell’efficacia esecutiva
dell’impugnata sentenza, ad una prima valutazione, tipica della fase cautelare, non
vi è evidenza di fumus boni iuris, atteso che la decisione del Tribunale appare
fondata su una motivazione scevra da manifeste incongruità ed evidenti errori
logico-giuridici, salvo più approfondita disamina in sede di decisione definitiva.
Quanto al periculum in mora, quello prospettato dagli appellanti non risulta idoneo
a giustificare la richiesta inibitoria, trattandosi solo delle naturali conseguenze della
pronuncia di primo grado.
Detta istanza va, quindi, respinta.
RG n. 237/2020
Infine, in accoglimento dell’istanza formulata in comparsa di costituzione e ribadita
dal difensore all’odierna udienza, senza opposizione ad opera di controparte,
l’appellato Condominio di piazza Luigi di Savoia n. 28 - Milano va autorizzato a
produrre nuovamente in giudizio, entro il 30 novembre 2020, i documenti, già
prodotti in primo grado, contrassegnati dai numeri 4), 30), 50) e 51), essendo gli
stessi indicati dalla parte come non presenti nel fascicolo di parte di primo grado al
momento del ritiro nella Cancelleria del Tribunale e non rinvenuti nonostante
ricerche. Si precisa che, come già autorizzato dal giudice di primo grado con
provvedimento del 9 aprile 2017, i documenti 50) e 51) potranno essere depositati
materialmente nella Cancelleria di questa sezione della Corte, trattandosi di filmati
su supporto CD-ROM non producibili in via telematica.
P.Q.M.
la Corte d’Appello
-rigetta l’istanza degli appellanti di sospensione dell’efficacia esecutiva della
sentenza impugnata;
-autorizza l’appellato Condomino di piazza Luigi di Savoia n. 28 - Milano a produrre
nuovamente in giudizio, nei modi e termini sopra precisati, i documenti nn. 4), 30),
50) e 51), già prodotti in primo grado;
-rinvia la causa per la precisazione delle conclusioni all’udienza del 20 aprile 2021,
ore 9.15”.
Stante il permanere dell’emergenza sanitaria per la pandemia da COVID-19 e della
vigenza della normativa emergenziale, tale udienza era sostituita dallo scambio e dal
deposito telematico delle conclusioni ad opera dei procuratori delle parti, che vi
provvedevano come in epigrafe trascritto; indi, con ordinanza emessa il 20 aprile
2021, comunicata in pari data, la Corte tratteneva la causa in decisione, assegnando
alle parti, ai sensi dell’art. 190 CPC, termine di giorni 60 per il deposito telematico
delle comparse conclusionali e successivo termine di giorni 20 per il deposito
telematico delle memorie di replica.
La causa era infine discussa e decisa nella camera di consiglio del 19 luglio 2021.
§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§§
Preliminarmente va ribadita l’infondatezza dell’eccezione formulata dall’appellato

Condominio di nullità della citazione in appello per asserita inosservanza del termine
a comparire di 90 giorni liberi, previsto dall’art. 163 bis CPC.
L’atto di citazione in appello è stato notificato il 16 gennaio 2020 con udienza di
comparizione indicata per il giorno 30 aprile 2020 e quindi, stante la sospensione
straordinaria dei termini processuali dal 9 marzo 2020 all’11 maggio 2020 stabilita
dall’art. 83 d.l. 17 marzo 2020, convertito in legge n. 27/2020, e dall’art. 36 d,l. 8
aprile 2020 n. 23, convertito in legge n. 40/2020, viene lamentata dall’appellato
l’assegnazione di un termine a comparire inferiore a quello previsto dalla legge.
Peraltro, come già evidenziato con l’ordinanza collegiale del 27 settembre 2020, tale
deduzione non coglie nel segno, poiché in applicazione della citata normativa,
dettata per l’emergenza sanitaria derivata dalla pandemia da COVID-19, l’udienza di
RG n. 237/2020
comparizione è stata differita al 29 settembre 2020, risultando pienamente rispettato
il termine a comparire.
Va anche ribadita la tempestività del deposito della comparsa di costituzione con
appello incidentale effettuato dall’appellato Condominio in data 7 settembre 2020, e
quindi nel rispetto del termine di venti giorni antecedenti l’udienza del 29 settembre
2020, considerato che il termine a ritroso per la costituzione rispetto all’udienza
fissata dagli appellati per il 30 aprile, rinviata ex art. 168 bis, quarto comma, CPC al
5 maggio 2020, ricadeva integralmente nel periodo della sospensione straordinaria
predetta, dovendo quindi trovare applicazione l’art. 83, comma secondo, d.l. 17
marzo 2020, secondo cui ”quando il termine è computato a ritroso e ricade in tutto o
in parte nel periodo di sospensione, è differita l’udienza o l’attività da cui decorre il
termine in modo da consentirne il rispetto”.
Passando ad esaminare le ragioni del gravame, da rilevato che con il primo motivo di
impugnazione gli appellanti Wilcke e Myland sas lamentano “inopponibilità agli
appellanti delle clausole del regolamento di condominio che compromettono il
godimento pieno ed esclusivo delle proprietà delle singole unità immobiliari in
quanto “servitù atipiche” e quindi i relativi pesi/limitazioni devono essere trascritti
in apposita e specifica nota separata dalla trascrizione dell’atto di acquisto e
conseguente violazione degli artt. 1138, 1350, 2643, 2655, 2659 e 2665 cod. civ.”.
In proposito, gli appellanti evidenziano che secondo il più recente orientamento della
Corte di legittimità, che ha trovato espressione in pronunce successive alla
instaurazione, nel 2016, del giudizio di primo grado (in particolare, Cass. n. 6769 del
19 marzo 2018 e Cass. n. 25139 dell’8 ottobre 2019), le clausole del regolamento
condominiale contrattuale predisposto dall’originario costruttore, unico proprietario
dell’intero edificio, sono volte a restringere i poteri e le facoltà dei singoli condomini
sulle loro proprietà e quindi devono qualificarsi come servitù atipiche, la cui
opponibilità ai terzi acquirenti richiede la trascrizione del relativo peso, mediante
indicazione, in apposito nota di trascrizione distinta da quella dell’atto di acquisto,
delle specifiche clausole limitative, non essendo sufficiente il generico rinvio al
regolamento contrattuale. Evidenziano altresì gli appellanti che la questione relativa
alla mancata trascrizione della predetta clausola non costituisce oggetto di
un’eccezione in senso stretto, bensì di un’eccezione in senso lato, rilevabile per la
prima volta in appello.
Pertanto, secondo la difesa appellante, le clausole limitative della destinazione delle
proprietà esclusive contenute nel regolamento condominiale, tra cui quella prevista
dall’art. 3, della cui violazione si discute, non sono opponibili al Wilcke ed alla
società Myland sas in quanto non sono oggetto di specifiche note di trascrizione ex
art. 2659 cod. civ., atte a far conoscere ai terzi acquirenti del bene la loro portata e il
perimetro di applicazione.
L’appellato Condominio si oppone all’accoglimento del motivo di gravame in esame,
affermandone l’inammissibilità e l’infondatezza.
Con riferimento al profilo di inammissibilità, l’appellato deduce la violazione
dell’art. 342 CPC, in quanto non sarebbero state indicate le parti della sentenza in
RG n. 237/2020
contrasto con la prospettata tesi dell’inopponibilità del regolamento contrattuale agli
appellanti; inoltre, invoca l’operatività del principio di non contestazione di cui
all’art. 115 CPC, sottolineando come la vincolatività del regolamento condominiale
non sia mai stata messa in discussione dal Wilcke e dalla Myland sas nel primo grado
di giudizio. Sostiene poi parte appellata che, contrariamente a quanto affermato dagli
appellanti il rilievo relativo alla mancata trascrizione del regolamento costituisce
un’eccezione in senso stretto, non rilevabile d’ufficio, e quindi assoggettata al divieto
di nuove eccezioni in appello sancito dall’art. 345 CPC.
Secondo l’appellato la ragione di gravame in esame sarebbe in ogni caso infondata,
avendo la sentenza stabilito l’inosservanza delle regole generali di convivenza, di
sicurezza e di uso dei beni condominiali e non avendo accolto le domande del
Condominio in relazione ai vincoli alla destinazione delle singole unità immobiliari.
Parte appellata evidenzia, poi, che il regolamento condominiale è un atto pubblico
depositato presso il notaio Attilio Raimondi, registrato a Milano il 20 settembre 1951,
e che gli appellanti prima dell’instaurazione del contenzioso non avevano mai negato
di conoscerne il contento, essendosi limitati a contestarne l’applicabilità all’attività in
concreto esercitata, come evidenziato dai verbali dell’assemblea condominiale
prodotti in giudizio, il che sarebbe sufficiente a ritenere provata l’opponibilità del
regolamento medesimo ai predetti, atteso che la conoscenza reale ed effettiva del
regolamento e il richiamo dello stesso nell’atto di acquisto dell’immobile, anche in
assenza di trascrizione, sarebbero condizioni sufficiente per la sua vincolatività. In
proposito parte appellata evidenzia che negli atti di acquisto delle unità immobiliari
facenti capo agli appellanti risulta indicato che la parte acquirente dichiara di
conoscere, di accettare e di impegnarsi a rispettare il regolamento di condominio,
allegato al predetto atto a rogito Notaio Raimondi di Milano.
Inoltre, “anche a voler prescindere dagli atti di provenienza”, parte appellata
evidenzia come sin dal 2006 gli appellanti fossero a conoscenza delle limitazioni
contenute nel regolamento condominiale, atteso che dal verbale dell’assemblea
condominiale in data 7 aprile 2006 risulta che l’amministratore aveva sottolineato
espressamente il divieto posto dall’art. 3 alla destinazione delle unità immobiliari ad
uso di albergo, pensione, camere d’affitto, ristorante, ecc., e il predetto Wincke aveva
precisato che le sue unità immobiliari sarebbero state cedute il locazione in forza di
“regolari contratti di affitto senza contravvenire a quanto previsto dall’art. 3 del
regolamento di condominio”.
Considerata la stretta connessione con il profilo in esame, va a questo punto rilevato
che il Condominio appellato ha proposto appello incidentale, censurando la
valutazione del Tribunale che ha escluso l’applicazione alla fattispecie in esame del
divieto, sancito dall’art. 3 lett. a) del regolamento condominiale, di destinazione delle
unità immobiliari ad uso, tra l’altro, di “alberghi, pensioni e camere d’affitto”, non
avendo ravvisato nell’attività svolta dai convenuti nelle loro unità immobiliari le
caratteristiche distintive di tali specifiche destinazioni.
Al riguardo il Condominio sostiene che l’originario costruttore attraverso il divieto in
esame intendeva vietare qualsiasi attività ricettiva imprenditoriale,
indipendentemente dalla sua attuale qualificazione, essendo ammesse soltanto le
RG n. 237/2020
destinazioni a civile abitazione o uffici commerciali; quindi la sentenza avrebbe
errato nell’interpretazione del regolamento, non avendo ritenuto che con tale atto
fosse stata preclusa qualsiasi attività di alloggio svolta con modalità commerciale. In
ogni caso, l’appellato considera che, contrariamente a quanto valutato dal primo
giudice, l’attività in concreto svolta dagli appellanti nelle unità immobiliari de quibus,
per le caratteristiche emerse in giudizio e delineate dallo stesso Tribunale
nell’impugnata decisione, può essere ricondotta alla nozione di “albergo”, “pensione”
e/o “camera d’affitto” alla luce della vigente normativa nazionale e regionale.
Il tema dell’opponibilità ai terzi acquirenti -e quindi anche agli attuali appellanti-

delle clausole del regolamento condominiale contrattuale limitative della facoltà di
destinazione delle proprietà immobiliari di proprietà esclusiva, è rilevante al fine
della decisione in ordine ai motivi di appello principale e incidentale testé delineati.
In proposito, va anzitutto rilevato che, secondo l’ormai consolidato orientamento
della Corte di legittimità (cfr. Cass. 6769 del 19/3/2018, Cass. n. 3852 del 17/2/2020),
la questione relativa alla mancata trascrizione in un'apposita nota di una clausola del
regolamento di condominio contenente limiti alla destinazione delle proprietà
esclusive ed alla conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti non
costituisce oggetto di un'eccezione in senso stretto, bensì di un'eccezione in senso
lato, sicché il suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazione della parte
interessata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla maturazione delle
preclusioni assertive o istruttorie.
A fronte di ciò, deve essere affrontato in questa sede di gravame il tema, sollevato per
la prima volta con l’atto di gravame, della opponibilità o meno agli appellanti della
clausola del regolamento condominiale che vieta -per quanto qui interessa- la
destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva ad “alberghi”, “pensioni” e
“camere di affitto”, non essendo ravvisabile, d’altro canto, l’asserita inammissibilità
ex art. 342 CPC della ragione di gravame, che, contrariamente a quanto eccepito da
parte appellata, risulta dotata di sufficiente specificità.
Al riguardo questo Collegio ritiene di poter aderire all’orientamento reiteratamente
espresso dalla Corte di legittimità (cfr. Cass. 19 marzo 2018 n. 6769, Cass. 18
ottobre 2016 n. 21024), secondo cui deve essere ricondotta alla categoria delle servitù
atipiche la previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale,
comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive -quale risulta, avuto
riguardo alla fattispecie in esame, la suddetta clausola dell’art. 3 del regolamento del
Condominio di Piazza Luigi di Savoia 28- “in modo da incidere non sull'estensione
ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino”.
Come chiarito dalla Suprema Corte, l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve
essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, con riferimento alla
trascrizione del relativo peso, “mediante l'indicazione, in apposita nota distinta da
quella dell'atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma
1, n. 2, e 2665 cod. civ., non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al
regolamento condominiale”.
RG n. 237/2020
Pertanto, sono soggette alla trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell'art. 2645
cod. civ. le convenzioni costitutive di servitù documentalmente inserite nel testo del
regolamento condominiale e, “ove si tratti di clausole limitative inserite nel
regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario
dell'edificio, con le note di trascrizione del primo atto di acquisto di un'unità
immobiliare ivi compresa e del vincolo reale reciproco, si determina l'opponibilità di
quelle servitù, menzionandovi tutte le distinte unità immobiliari, ovvero ciascuno dei
reciproci fondi dominante e servente. All'atto dell'alienazione delle ulteriori unità
immobiliari, il regolamento andrà ogni volta richiamato o allegato e dovrà eseguirsi
ulteriore trascrizione per le servitù che man mano vengono all'esistenza, fino
all'esaurimento del frazionamento della proprietà originariamente comune.
In assenza di trascrizione, le disposizioni del regolamento, che stabiliscano i limiti
alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono altrimenti soltanto nei confronti
del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto
d'acquisto. In mancanza, cioè, della certezza legale della conoscenza della servitù da
parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell'atto costitutivo, occorre
verificare la certezza reale della conoscenza di tale vincolo reciproco, certezza reale
che si consegue unicamente mediante la precisa indicazione dello ius in re aliena
gravante sull'immobile oggetto del contratto” (cfr. Cass. n. 6769/2018, nello stesso
senso Cass. n. 25139/2019).
Nel caso in esame non si sono realizzate le condizioni testé indicate, che non
ammettono equipollenti, essenziali per l’opponibilità ai terzi acquirenti -e quindi
anche agli attuali appellanti- delle limitazioni alla destinazione delle proprietà
esclusive previste dalla clausola del regolamento condominiale contrattuale sopra
richiamata, atteso che dette disposizioni regolamentari, costitutive delle indicate
servitù, non risultano oggetto di apposita nota di trascrizione, e che, d’altra parte,
negli atti di acquisto aventi ad oggetto le unità immobiliari facenti capo agli attuali
appellanti risulta richiamato il vigente regolamento di condominio, complessivamente
considerato, senza alcuno specifico riferimento ai limiti posti ai poteri e alle facoltà
dei singoli condomini in relazione alla destinazione delle unità immobiliari,
costituente, come sopra evidenziato, “ius in re aliena”.
Sussiste, dunque, l’eccepita inopponibilità agli attuali appellanti della clausola del
regolamento condominiale (art. 3 lett. a, seconda parte) che vieta, tra l’altro, la
destinazione delle proprietà esclusive ad “albergo”, “pensione” e “camere d’affitto”,
e, di conseguenza, risulta superato il tema d’indagine, sollevato dal Condominio con
l’appello incidentale, relativo all’accertamento della volontà dell’originario
costruttore al fine di verificare se quest’ultimo, con la clausola regolamentare in
esame, avesse o meno inteso “vietare qualsivoglia attività ricettiva imprenditoriale,
indipendentemente dalla sua odierna qualificazione” e non può trovare accoglimento
la richiesta, proposta in via di appello incidentale dall’appellato Condominio, di
accertare che l’attività posta in essere dagli appellanti non è consentita dall’art. 3 lett.
a) del regolamento condominiale, “dandosi atto che le attività ivi specificate sono
esemplificative e non tassative”.
RG n. 237/2020
Va a questo punto considerato che l’accertata inopponibilità agli appellanti delle
suddette specifiche limitazioni poste dal regolamento condominiale all’utilizzo delle
unità immobiliare di proprietà esclusiva non esclude certo la vigenza e l’operatività
anche nei confronti del Wilcke e di Myland sas dell’obbligo di rispetto della regole di
comportamento che disciplinano la civile convivenza nell’ambito del condominio e
di cui costituisce espressione riassuntiva la prima parte dell’art. 3, lett. a) del
regolamento, secondo cui “ogni godimento che possa arrecare pericolo di danno allo
stabile e agli abitanti di esso, o che contrasti con il decoro della casa che si vuol
destinare ad uso di civile abitazione od uffici commerciali e professionali”.
Come emerso chiaramente dall’ampia istruttoria espletata nel giudizio di primo
grado, l’attività di affitti brevi ad uso turistico esercitata dal Wilcke negli
appartamenti di sua proprietà e dalla Myland sas negli appartamenti condotti in
leasing, siti nel Condominio attuale appellato, è foriera di pericolo di danno per lo
stabile e per le persone che vi abitano ed è lesiva del decoro della casa, da intendersi
quale contegno complessivo idoneo ad esprimere la dignità del luogo e a garantire la
civile convivenza e la tranquillità all’interno del Condominio, e, a parere di questo
Collegio, contrariamente a quanto affermato dagli appellanti, sotto questo profilo la
sentenza di prime cure non risulta connotata da “erronea ricostruzione dei fatti di
causa sia rispetto all’inattendibilità delle testimonianze assunte sia rispetto al
contenuto delle prove documentali prodotte dal condominio ed erronea applicazione
dei canoni ermeneutici al concetto di “decoro della casa”, conseguente violazione
degli artt. 2697 c.c. e degli artt. 115-116 c.p.c. nonché degli artt. 1362, 1363, 1366,
1370, 1371 c.c.” (secondo motivo di gravame).
In proposito appare opportuno evidenziare il quadro probatorio che è emerso
dall’approfondita attività istruttoria svolta dal Tribunale, e in particolare dalle
testimonianze, di Del Viscio Daniela, moglie di un condominio, abitante in un
appartamento sito al settimo piano dello stabile, in modo saltuario dal 2011 e
stabilmente dal 2015, di Dookhurrun Dindial, portinaio del Condominio dal 1998, ivi
residente, addetto alla custodia, alla pulizia ed alla rotazione di sacchi della
spazzatura, e di Villanueva Ferro Luis Angel, custode dello stabile condominiale di
via Pergolesi n.31, adiacente a quello di Piazza Luigi di Savoia n. 28.
Come analiticamente riportato nella sentenza impugnata, dalle dichiarazioni rese dai
testimoni risulta quanto di seguito esposto:”1) forti rumori di giorno, di notte o al
mattino presto provocati dalle persone ospitate negli appartamenti dei due convenuti
che, spesso, giungono nello stabile o ripartono dallo stesso a notte fonda o al mattino
presto (dich. teste Del Viscio e teste Dookhurrun); 2) danni ai gradini d’ingresso, ai
cardini ed agli stipiti dell’ascensore e alle serrature del portone di ingresso
provocati dalle persone in arrivo od in partenza che spesso urtano gli stipiti
dell’ascensore o gli spigoli delle scale con i trolley (dich. teste Del Viscio e teste
Dookhurrun; vedi fotografie prodotte sub doc 28 di danni agli stipiti e ai gradini;
consuntivi degli anni 2013, 2014, 2015 sub doc. 17, 18 e 19 con le numerosi voci
riferite ad interventi di sostituzione o sistemazione della serratura e del pulsante di
apertura del portone di ingresso, dei pomoli o delle serrature degli ascensori); 3)
vociare sia di giorno che di notte nelle parti comuni da parte delle persone che
RG n. 237/2020
spesso arrivano in comitiva e sostano in attesa di ricevere istruzioni per accedere
agli appartamenti da parte di addetti all'uopo incaricati dagli odierni convenuti
(dich. teste Del Viscio e teste Dookhurrun); 4) danni al portone d’ingresso che,
inoltre, viene lasciato aperto (dich. teste Del Viscio e teste Dookhurrun e
dichiarazioni del Sig. Wilcke, chiamato a rendere l’interpello nel filmato sub. doc. 51
che ammetteva che nella notte tra il 15 e il 16 ottobre 2017 un suo inquilino aveva
provocato il danneggiamento del cilindro della serratura del portone di ingresso e la
rottura del vetro dello stesso portone e riferiva che lui aveva sostenuto le spese della
riparazione; mentre non è emerso che l’episodio di danneggiamento cui si riferisce il
filmato 50 sia da ricondurre agli inquilini dei convenuti); 5) disagio per i condomini
che devono salire o scendere con l’ascensore che rimane fermo poiché spesso gli
ospiti non chiudono la porta dell’ascensore (dich. teste Del Viscio); 6) irrogazione di
numerose sanzioni per errata raccolta dei rifiuti da parte degli ospiti, che pernottano
solo nei weekend, e quindi non hanno il tempo di impratichirsi o di conoscere
l'articolata normativa comunale in tema di raccolta differenziata dei rifiuti urbani
(cfr. dich. teste Dookhurrun e Villenueva, anche se quest’ultimo ha riferito solo in
relazione ai bidoni del Condominio di cui è custode); 7) abbandono dei sacchi della
spazzatura nei locali comuni dello stabile (dich. teste Dookhurrun e si vedano anche
le foto sub doc. 35, fasc. att.); 8) rumori e grida degli ospiti che si recano nel cortile
per gettare i sacchi dell’immondizia chiudendo dietro di sé la porta, di cui non hanno
la chiave, e rimanendo, pertanto, bloccati nel cortile sino a quando qualcuno venga
ad aprirgli la porta (dich. teste Del Viscio e teste Dookhurrun); 9) imbrattamenti con
liquidi appiccicosi sulle scale (dich. teste Del Viscio e teste Dookhurrun)”.
Le censure di inattendibilità dei testimoni Del Viscio e Dookhurrun, formulate dagli
appellanti, sono del tutto prive di fondamento, atteso che i predetti non risultano
portatori di personali interessi in causa e che la loro stretta relazione con la realtà
condominiale, lungi dall’essere causa di inattendibilità, li rende soggetti
particolarmente informati sui fatti per cui è giudizio e quindi fonte di indicazioni
qualificate e rilevanti ai fini della decisione; né si ravvisano contraddizioni o
incongruenze fra le dichiarazioni rese dai testimoni, risultando le deposizioni del tutto
coerenti.
Deve poi osservarsi che il primo giudice ha ritenuto non ravvisabile nella condotta
degli attuali appellanti un pericolo per la sicurezza dei condomini, atteso che
“l’episodio riferito dalla teste Del Viscio e oggetto del filmato prodotto sub doc. 51
dall’attore è rimasto isolato nel tempo” (si tratta di un episodio in cui alcune persone,
ospiti degli appartamenti degli attuali appellanti, in evidente stato di ebbrezza,
avevano dato luogo a schiamazzi e comportamenti molesti, tanto che vi fu
l’intervento della Polizia e fu riscontrata la rottura del portone di ingresso).
Il Condominio appellato, in via di appello incidentale, chiede che, in parziale riforma
dell’impugnata sentenza, venga statuito che l’attività esercitata dagli attuali appellanti
integra pericolo di danno per lo stabile e per gli abitanti dello stesso e che quindi
anche per tale ragione ne venga ordinata la cessazione.
RG n. 237/2020
In proposito deve osservarsi che in realtà il Tribunale ha già accertato che la
destinazione delle unità immobiliari per cui è giudizio è idonea in concreto a
pregiudicare “il pericolo di danno allo stabile e agli abitanti dello stesso” oltre che il
“decoro della casa (pag. 15 della sentenza), e si è limitato ad escludere che sussista
un pericolo più specifico per la “sicurezza dei condomini” derivante da tale attività, e
tale valutazione si ritiene vada confermata, non potendo un unico episodio, quale
quello descritto, giustificare l’ulteriore statuizione pretesa dal Condominio.
La Corte ritiene meritevole di conferma anche la pronuncia del primo giudice che
ordina agli attuali appellanti la cessazione dell’uso -confermato dalle assunte
testimonianze- degli ascensori per il trasporto delle lenzuola e degli asciugamani
utilizzati dagli ospiti, che si avvicendano per brevi soggiorni (la stessa difesa
appellante indica una permanenza media di tre notti) negli appartamenti degli
appellanti e che fruiscono all’inizio del soggiorno di biancheria pulita, che viene
ritirata alla fine della permanenza. Tale utilizzo del servizio comune di ascensore è in
palese contrasto con il regolamento condominiale contrattuale, il cui art. 3 lett. C),
vincolante per tutti i condomini, prevede che “è vietato usare gli ascensori per scopi
qualsiasi all’infuori del trasporto di persone”, senza alcuna distinzione tra ascensore
principale e ascensore di servizio.
D’altro canto, non ha pregio la doglianza di parte appellante che censura la
statuizione del Tribunale affermando che il trasporto della biancheria in questione
dovrebbe essere equiparato a quello, da sempre ammesso, del trasporto della spesa o
dei piccoli pacchi che i condomini comunemente portano con sé in ascensore.
Invero, le caratteristiche della condotta di cui trattasi, posta in essere dal personale
addetto per conto degli appellanti, ha caratteristiche per nulla sovrapponibili a quelle
proprie del normale utilizzo dell’ascensore da parte di chi abita nello stabile o lavora
negli uffici ivi esistenti, atteso che, come confermato dal teste Dookhurrun, custode
del Condominio, i sacchi contenenti biancheria e lenzuola vengono trascinati “anche
con l’ausilio di pedate” nell’ascensore, e che quando la maggior parte degli
appartamenti del Wilcke e di Myland sono occupati l’addetto alla lavanderia si reca
nello stabile condominiale anche due volte al giorno, portando con sé “un carrello
molto grande, e con i sacchi occupa l’ascensore di servizio per in po’ di tempo”.
Orbene, considerato che gli appartamenti nei quali viene esercitata dagli appellanti
l’attività di affitti brevi ad uso turistico sono ben undici e che, come indicato dalla
stessa difesa appellante, la permanenza media degli ospiti è di tre notti (v. pag. 68
atto d’appello), appare del tutto corretta la statuizione del primo giudice, stante
l’intensità e l’elevata frequenza di utilizzo dell’ascensore da parte degli addetti alla
gestione del cambio di biancheria, in contrasto con la previsioni del regolamento e
certamente difforme dall’utilizzo rientrante nella normale routine condominiale.
Gli appellanti, con il terzo motivo di impugnazione, si dolgono di “manifesta iniquità

delle misure coercitive di condanna ed incongruità delle somme fissate in violazione
dell’art. 614 bis CPC”.
RG n. 237/2020
Come si è detto il primo giudice ha fissato, ai sensi dell’art. 614 bis CPC, in Euro
200,00 la somma dovuta dei convenuti in primo grado, attuali appellanti, per ogni
giorno di ritardo nella cessazione della “attività di affitti brevi ad uso turistico” e in
Euro 50,00 la somma dovuta per ogni giorno di ritardo nella cessazione dell’utilizzo
degli ascensori per il trasporto delle lenzuola e degli asciugamani.
Gli appellanti principali Wilcke e Myland sas censurano dette statuizioni e ne
chiedono la revoca, ritenendole “inique e comunque determinate in maniera dal tutto
discrezionale e avulsa dai presupposti di legge (valore della controversia, natura
della prestazione e del danno quantificato o prevedibile e di ogni altra circostanza
utile), o, in via subordinata, instano per la riduzione ad equità.
L’appellato Condominio, in via di appello incidentale, chiede che la Corte incrementi
ad Euro 3.000,00 la somma dovuta dagli appellanti, ai sensi dell’art. 614 bis CPC, per
ogni giorno di ritardo nell’esecuzione delle statuizioni, sostenendo che gli importi
stabili dal giudice non sortirebbero un reale effetto deterrente, considerata la notevole
redditività e il significativo volume d’affari derivante dall’attività in oggetto e le
plurime violazioni poste in essere dal Wilcke e da Myland sas.
La Corte ritiene che entrambe le censure siano infondate e non meritevoli di
accoglimento, in quanto la misura di coercizione indiretta di cui all’art. 614 bis CPC
è stata irrogata in presenza dei presupposti normativi ed è stata determinata nella
suddetta misura (Euro 200,00 ed Euro 50,00), che appare congrua e rispettosa dei
parametri di cui all’ultimo comma della norma citata, considerato che il prezzo medio
a notte richiesto per la locazione degli appartamenti de quibus è di Euro 250,00 (doc.
38 Condominio).
Infine, con il quarto motivo di gravame, gli appellanti Wilcke e Myland sas
lamentano “manifesta indeterminatezza del dispositivo della sentenza nella parte in
cui inibisce l’attività di “affitti brevi ad uso turistico” in violazione dell’art. 132
cpc”, sostenendo che l’espressione usata dal Tribunale sarebbe foriera di incertezze e
confusione e li potrebbe esporre al rischio di dover pagare ingenti somme al
Condominio a titolo di penale, in assenza di una più precisa indicazione giuridica
sull’attività effettivamente inibita.
Anche in questo caso la ragione di impugnazione non è fondata.
Emerge chiaramente dall’ampia motivazione della sentenza del Tribunale che
l’attività di cui viene ordinata la cessazione, per le ragioni evidenziate, è
rappresentata dalle locazioni di breve durata, caratterizzate dal continuo
avvicendamento di ospiti occupanti gli appartamenti per pochi giorni, le quali
rappresentano incontestatamente l’oggetto dell’attività esercitata dagli appellanti
all’interno delle unità immobiliari site nel Condominio di piazza Luigi di Savoia n.
28, considerato che nello stesso atto di appello si sottolinea che il fatturato di Myland
sas “è sostanzialmente ricavato dalla gestione delle locazioni brevi con un valore
della produzione che si attesta interno agli 800.000,00 euro annui”.
Non è quindi ravvisabile alcun margine di indeterminatezza nella statuizione in
oggetto.
RG n. 237/2020
In conclusione vanno respinti sia l’appello principale sia l’appello incidentale.
Tenuto conto dell’esito del giudizio di gravame, che vede la reiezione di entrambe le
impugnazioni, e considerata, peraltro, la preponderante soccombenza degli appellanti
principali Wilcke e Myland sas, che hanno infondatamente censurato il nucleo
essenziale della decisione di prime cure, si ravvisano i presupposti per compensare le
spese processuali del presente grado in ragione di metà e per condannare Wilcke
Alessandro Carl Gerhard Maria e Myland sas di IIIRE srl unipersonale, in solido alla
rifusione a favore del Condominio di piazza Luigi di Savoia n. 28, Milano, della
residua quota di metà delle spese, liquidate, già nella predetta frazione, in Euro
1.199,00 per la fase di studio, Euro 792,50 per la fase introduttiva, Euro 2.041,50
per la fase decisionale, oltre spese forfettarie ex art. 2, comma secondo, D.M.
55/2014, I.V.A. e C.P.A. secondo legge. Detta liquidazione è effettuata in relazione
allo scaglione di riferimento -indeterminabile, complessità media- con applicazione
dei parametri medi, per la media difficoltà delle questioni trattate, e con esclusione
della fase istruttoria, non espletata.
Atteso il rigetto dell’appello, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti per il
versamento da parte degli appellanti principali Wilcke Alessandro Carl Gerhard
Maria e Myland sas di IIIRE srl unipersonale e dell’appellante incidentale
Condominio di piazza Luigi di Savoia n. 28, Milano, dell’ulteriore importo a titolo di
contributo unificato a mente dell’art. 13 c. 1 quater DPR 115/2002, comma inserito
dall’art. 1 comma 17 L. 288/2012.
P.Q.M.
la Corte d’Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull’appello principale
proposto da Wilcke Alessandro Carl Gerhard Maria e Myland sas di IIIRE srl e
sull’appello incidentale proposto da Condominio di piazza Luigi di Savoia n. 28,
Milano, avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 11624/2019, pubblicata in
data 16/12/2019, così provvede:
1) rigetta l’appello principale di Wilcke Alessandro Carl Gerhard Maria e Myland
sas di IIIRE srl unipersonale;
2) rigetta l’appello incidentale del Condominio di piazza Luigi di Savoia n. 28,
Milano;
3) compensa le spese processuali del presente grado in ragione di metà e
condanna Wilcke Alessandro Carl Gerhard Maria e Myland sas di IIIRE srl
unipersonale, in solido, alla rifusione a favore del Condominio di piazza Luigi
di Savoia n. 28, Milano, della residua quota di metà delle spese, liquidate, già
nella predetta frazione, in Euro 1.199,00 per la fase di studio, Euro 792,50 per
la fase introduttiva, Euro 2.041,50 per la fase decisionale, oltre spese forfettarie
ex art. 2, comma secondo, D.M. 55/2014, I.V.A. e C.P.A. secondo legge;
4) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli
appellanti principali Wilcke Alessandro Carl Gerhard Maria e Myland sas di
IIIRE srl unipersonale e dell’appellante incidentale Condominio di piazza
Luigi di Savoia n. 28, Milano, dell’ulteriore importo a titolo di contributo
unificato a mente dell’art. 13 c. 1 quater DPR 115/2002, comma inserito
dall’art. 1 comma 17 L. 288/2012.
Il Consigliere est.
dott.ssa Daniela Troiani
Milano, così deciso nella camera di consiglio del 19 luglio 2021
Il Presidente
dott.ssa Irene Formaggia
RG n. 237/2020

Provvedimento GLMI 0151460061 144929302

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Sentenza n. 1048/2022 pubbl.

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI MILANO

SEZIONE TERZA CIVILE

La Corte, riunita in camera di consiglio, composta dai giudici:

WILCKE ALESSANDRO CARL GERHARD MARIA (C.F.

APPELLANTI- APPELLATI INCIDENTALI

CONDOMINIO DI PIAZZA LUIGI DI SAVOIA N. 28, MILANO (C.F.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Avverso tale sentenza proponevano tempestivo appello Wilcke Alessandro Carl

Costituitosi ritualmente, il Condominio di Piazza Luigi di Savoia n. 28, Milano, in

Preliminarmente va ribadita l’infondatezza dell’eccezione formulata dall’appellato

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