Documenti di Didattica
Documenti di Professioni
Documenti di Cultura
PREMESSA
LOSSERVAZIONE CECCOTTI
osservazione presentata da Ceccotti Alfredo e altri (prot. n. 5218 osservazione n. 124) riferita al comparto urbanistico compreso tra le FF.SS., via Cecchetti e via De Amicis e identificato nel PRG Adottato come zona Direzionale D1B art. II.2.7.2 delle relative NTA; losservazione chiede un aumento dellindice territoriale IT da 10.000 mc/ha (1,00 mc/mq) a 30.000 mc/ha (3,00 mc/mq) giustificandolo con il fatto che gi le volumetrie presenti nel comparto superano notevolmente la volumetria prevista dalle norme del PRG; losservazione indica una superficie totale di comparto pari a mq 108.250 e una volumetria ivi ricadente di 180.388 mc quindi pari ad un IT di 16.600 mc/ha (1,66 mc/mq);
PREMESSA
PREMESSA
N.T.A. P.R.G. 1978 approvate dalla regione marche decreto n. 10681 del 15 marzo 1978
II.2.7.2
II.2.7
PREMESSA
I PARERI LEGALI
In data 25/10/1990 lAvv. Ranieri Felici per conto della ditta Ceccotti emette un parere legale relativo allinterpretazione da dare circa le potenzialit edificatorie del comparto Ceccotti alla luce dellaccoglimento dellosservazione presentata dalla suddetta ditta al PRG app. nel 1978. Il parere conclude ammettendo la possibilit di realizzare in aggiunta alla cubatura esistente, un ulteriore volumetria per complessivi 180.000 mc di cui 120.000 mc destinati alla realizzazione di negozi uffici ecc. e 60.000 mc riservati allutilizzabilit del Comune per servizi pubblici corriere ecc; In data 13/12/1990 con atto della G.C. n. 2053 viene conferito lincarico allAvv. Claudio Netti di redigere un parere in merito alla questione dellindice territoriale dellarea Ceccotti in relazione alle determinazione espresse dal C.C. in sede di accoglimento dellosservazione al PRG presentata dalla ditta Ceccotti In data 09/01/1991 lAvv. Claudio Netti emette un parere nel quale indica in 108.250 mc la volumetria realizzabile oltre la cubatura esistente.
1991*
PROPOSTA 1
VITALE PENNESI A
1996
PROPOSTA 2
SECCHI - VIGANO B
2006
PROPOSTA 3
SETTORE VI C
2009
PROPOSTA 4
SETTORE VI
NON ADOTTATA D.G.C. n.726 del 05.08.1994 Il comune conferisce lincarico per la redazione del PRG e dei PP aree Cecchetti, Ceccotti e zona mostre
D.G.P. n.309 del 19.06.2006 La provincia richiede una nuova progettazione dellarea (prescrizione n.6)
D.G.P. n.280 del 05.07.2007 La provincia stralcia la previsione e richiede una ridefinizione urbanistica del comparto
* Gli anni si riferiscono alla data di adozione delle proposte o, se non adottate, di consegna degli elaborati
1991
PROPOSTA 1
VITALE - PENNESI
CRONOLOGIA
1990
1 febbraio: conferimento primo incarico per la progettazione del P.P. Ceccotti agli Arch. Vitale e Pennesi di Roma 15 febbraio: consegna prima bozza di progetto, St=73.000 mq, V= 73.000 mc
1991
19 gennaio: conferimento secondo incarico, V= 108.250 mc (a seguito dei pareri legali degli avv. Felici e Netti) 2 marzo: consegna seconda bozza di piano 9 marzo: conferimento incarico per redazione progetto definitivo 16 aprile: consegna progetto definitivo
Il piano cos predisposto non ha avuto seguito con le relative procedure di adozione ed approvazione da parte del C.C.
PROGETTO
St V SERVIZI, di cui: = mq = mc = mq 75.301 108.250 46.954 6.121
(fornace+ terminal+ servizi terminal) (50% res e 50% dir/com)
= mq = mq
14.336 26.497
1996
PROPOSTA 2
SECCHI - VIGANO
10
1996 A PROPOSTA 2
SECCHI - VIGANO
2006 B PROPOSTA 3
SETTORE VI
2009 C PROPOSTA 4
SETTORE VI
CRONOLOGIA
1994
5 agosto: conferimento incarico per la redazione del P.R.G. e lo studio di dettaglio delle aree Cecchetti, Ceccotti e zona mostre al prof. Bernardo Secchi
1996
[ Il nuovo progetto, pur assumendo come vincolo le previsioni quantitative e funzionali del progetto
Vitale-Pennesi, cerca, contrariamente a quel progetto, di dare un contributo in questa direzione. Invece di uno spazio autocentrato, il nuovo progetto propone un insieme di spazi urbani che con limpianto originario della citt di Civitanova stabiliscano relazioni di continuit arricchendone linterpretazione. Esso si adagia sulla maglia originaria e prosegue il sistema di spazi aperti ortogonali alla linea di costa e di spazi edificati ad essa parallela.
29 gennaio: adozione del P.P. zona Direzionale D1B, St=73.243 mq, V=108.250 mc Il progettista nelle premesse del piano dichiara:
11
1996 A PROPOSTA 2
SECCHI - VIGANO
2006 B PROPOSTA 3
SETTORE VI
2009 C PROPOSTA 4
SETTORE VI
CRONOLOGIA
1997
osservazioni / controdeduzioni / invio alla Provincia per approvazione
1998
30 marzo: approvazione definitiva del P.P.: estensione del P.P. a tutta la zona direzionale d1B e individuazione di 3 ambiti normativi: 1- aree di nuova edificazione (perimetro del piano adottato) 2- aree di ristrutturazione urbanistica 3- aree soggette a ristrutturazione edilizia (zone residenziali esistenti) ridefinizione del volume della fornace Ceccotti da restaurare e da adibire a funzioni pubbliche ricreative: sale espositive,spazi per associazioni, sale congressi e spazi polivalenti. classificazione della zona direzionale d1B come z.t.o B del DM 1444/68 esenzione ai sensi dellart. 60 c. 1 lett. a) delle NTA del PPAR e quindi al rispetto delle prescrizioni di base di cui allart. 3 lett. c) del piano stesso; esenzione dal vincolo paesaggistico di cui alla legge 431/85 (c.d. legge Galasso) e quindi della non competenza da parte della Provincia allapprovazione del piano
12
PROGETTO
(fornace+terminal)
6 5 3
3 3
(n piani)
planimetria generale
spazi aperti
13
D.G.C. n. 90/2000: D.G.C. n. 702/2000: lambito stato suddiviso in 5 comparti edificatori lambito stato risuddiviso in 3 comparti edificatori
4 3 1
3 5
14
Insieme sistematico di interventi (compresa la demolizione parziale o totale degli edifici esistenti con e senza ricostruzione) finalizzato a ridefinire il principio insediativo esistente. Consentiti oltre alla manutenzione ordinaria e straordinaria interventi di ristrutturazione edilizia o risanamento conservativo. In tali ambiti previsto il mantenimento delle destinazioni funzionali attuali e di tutte le attivit compatibili con la residenza come indicato nelle NTA del PRG vigente per le zone residenziali. Art.II.3.1 NTA vigente PRG
15
LE CONVENZIONI
2001
CRONOLOGIA
30 luglio: approvazione schemi di convenzione per i comparti edificatori 1 e 2 dellambito soggetto a nuova edificazione. 15 novembre: sottoscrizione convenzioni (realizzazione opere di urbanizzazione primaria e cessione gratuita aree per viabilit e spazi pubblici.) - Immobiliare XXI Secolo s.r.l. per comparto 2 - Consorzio per comparto 1
LA 1^ VARIANTE
2002
11 novembre: adozione 1^ variante al P.P. Ceccotti: esclusione dallambito di nuova edificazione di un area con sovrastante fabbricato di propriet FF.SS. e inclusione 1 nellambito di ristrutturazione edilizia variazione di un tratto di viabilit in adiacenza allarea sopraindicata
2003
10 aprile: approvazione definitiva 1^ variante 3
LE CONVENZIONI INTEGRATIVE
2002
28 novembre: approvazione integrazioni e modifiche agli schemi di convenzione: realizzazione, a carico dei soggetti attuatori dei comparti 1 e 2, di una porzione del parcheggio su due livelli adiacente la stazione ferroviaria da realizzarsi entro 24 mesi dalla consegna da parte del Comune del progetto esecutivo; realizzazione, a carico dei soggetti attuatori dei comparti 1 e 2, di un parcheggio a raso adiacente la ferrovia in attesa che il soggetto attuatore del 3 comparto edificatorio vi realizzi un parcheggio pubblico multipiano a propria cura e spese.
LA 2^ VARIANTE
2003
1 dicembre: adozione 2^ variante: individuazione di un area per la realizzazione di una centrale energetica modifica dei rapporti tra destinazioni residenziali e direzionali ammesse nellambito del P.P.
2004
26 ottobre: approvazione definitiva della 2^ variante (in risposta ad unosservazione pervenuta si effettuata la verifica generale degli standards urbanistici del P.P. con riferimento alle volumetrie esistenti e di progetto dellintero ambito considerato dal PRG vigente.) 16
CRONOLOGIA
D.C.C. n. 8/1996, n.93/1997, n.25/1998 di adozione ed approvazione definitiva delloriginario piano particolareggiato; D.C.C. n. 260/1977 (di determinazione in ordine alle prescrizioni e stralci formulati dalla Regione Marche in sede di approvazione del PRG del 1978); DPGR n. 10681/1978 con cui stato approvato il PRG D.C.C. n. 122/2002, n.27/2003 di adozione ed approvazione definitiva della 1^ variante alloriginario piano particolareggiato D.G.C. n. 702/2000 con cui larea di nuova edificazione individuata nel P.P. stata suddivisa in pi comparti edificatori atti riguardanti sia lapprovazione delloriginario piano particolareggiato che la 1^ variante nonch la costituzione del consorzio del comparto n. 1 e tutti i conseguenti atti relativi allespropriazione dellarea di propriet. D.C.C. n. 97/2003, n.77/2004 di adozione ed approvazione definitiva della 2^ variante alloriginario piano particolareggiato D.C.C. n. 97/2003, n.77/2004, di adozione ed approvazione definitiva della 2^ variante alloriginario piano particolareggiato D.C.C. n. 131/2002 con cui sono stati modificati ed integrati gli schemi di convenzione dei comparti edificatori 1 e 2
5.
LE SENTENZE DEL TAR MARCHE a. 20/2005 si pronunciato sul ricorso 500/2001 e sui motivi aggiunti ivi indicati e li dichiara
in parte irricevibili, in parte inammissibili ed in parte li respinge b. c. 591/2005 si ulteriormente pronunciato sul ricorso 500/2001 e sui motivi aggiunti ivi indicati e li dichiara in parte irricevibili, in parte inammissibili ed in parte li respinge 577/2005 si pronunciato sui ricorsi 729/98 e 877/02 accogliendo il ricorso n. 729/1998 ed i relativi motivi aggiunti e, per leffetto, annulla le D.C.C. n 8/96, n. 93/97 e n. 25/98 con le quali stato adottato definitivamente approvato il P.P. originario dellarea Ceccotti ed inoltre annulla il Decreto del Sindaco datato 29/1/1996 con il quale si proceduto alla riduzione a ml. 50.00 del limite di rispetto cimiteriale 340/2005 si pronunciato sulla richiesta di sospensiva di cui al ricorso 342/05 respingendola e fissando al 23/11/2005 ludienza per il merito.
17
d.
La maggiore cubatura di mc.108.250 prevista nel P.P. approvato disattende lart. II.2.7.2 delle NTA del PRG e, quindi , per poter essere validamente consentita doveva essere contestualmente disposta e poi approvata specifica variante alla norma stessa; Necessit di provvedere, prima dellapprovazione definitiva del Piano Particolareggiato, come modificato a seguito dellesame sulle osservazioni pervenute, alle previste pubblicazioni ed esame delle eventuali ulteriori osservazioni; Incompetenza del Sindaco a disporre, in assenza di preventiva deliberazione del Consiglio Comunale, la riduzione della fascia di rispetto cimiteriale; Determinazione degli standards minimi necessari calcolati, per lintera zona direzionale e non solo per una sua parte, detraendo ovviamente quelli gi esistenti.
18
1996 A PROPOSTA 2
SECCHI - VIGANO
2006 B PROPOSTA 3
SETTORE VI
2009 C PROPOSTA 4
SETTORE VI
Invito al Comune di predisporre, per lintero comparto, una progettazione che prediliga da una parte la qualit degli spazi aperti
piuttosto che la quantit delle volumetrie realizzabili e dallaltra attribuisca alla stessa una connotazione di servizio per lintera citt. La richiesta di riprogettazione deve tener conto delle seguenti specifiche prescrizioni:
a) b) c) d) e) f)
g) h)
individuazione cartografica dei comparti di ristrutturazione edilizia, di ristrutturazione urbanistica e di nuova edificazione; esplicitazione delle indicazioni quali-quantitative in specifiche tabelle con rimandi alle indicazioni grafiche del piano; ridefinizione della tabella relativa al Progetto Norma (PN); verifica dei dati metrici riferiti alla Superficie Territoriale (ST), alla Superficie Utile Lorda (SUL) nonch alle dotazioni standard; precisazione in metri lineari delle altezze massime consentite; assoggettamento a normativa B3.0 (mantenimento dellesistente) per i comparti per cui era prevista la sola ristrutturazione edilizia e a normativa B6 (demolizione senza ricostruzione) per le porzioni che ricadono allinterno della perimetrazione delle aree a rischio di esondazione del fosso del Castellaro; rispetto delle indicazioni fornite dalle FF.SS. per gli edifici posti a ridosso della ferrovia; traslazione, al di fuori del limite di rispetto cimiteriale, di alcune volumetrie e salvaguardia degli elementi di valenza storica che rendono riconoscibile la fornace con adeguate fasce di rispetto da osservare per le nuove realizzazioni.
19
2006
PROPOSTA 3
SETTORE VI
20
1996 A PROPOSTA 2
SECCHI - VIGANO
2006 B PROPOSTA 3
SETTORE VI
2009 C PROPOSTA 4
SETTORE VI
CRONOLOGIA
2006
10 ottobre: delibera del Consiglio comunale n. 100/2006 avente ad oggetto esame delle prescrizioni dettate dalla Provincia di macerata con D.G.P. n. 309/06 con la quale stata controdedotta la prescrizione n. 6 del foglio n. 22 ( P.N. 9.1. Ceccotti).
21
PROGETTO
St V SERVIZI, di cui: interesse comune verde pubb. attrez. a parco parcheggi h max
= mq = mc = mq = mq
= mq = mq = ml
22
individuazione cartografica dei comparti di ristrutturazione edilizia, di ristrutturazione urbanistica e di nuova edificazione
23
Prescrizione c)
ridefinizione della tabella relativa al Progetto Norma (PN);
RISPOSTA
24
RISPOSTA
25
26
RISPOSTA
27
verifica dei dati metrici riferiti alla Superficie Territoriale (ST), alla Superficie Utile Lorda (SUL) nonch alle dotazioni standard;
28
verifica dei dati metrici riferiti alla Superficie Territoriale (ST), alla Superficie Utile Lorda (SUL) nonch alle dotazioni standard;
29
verifica dei dati metrici riferiti alla Superficie Territoriale (ST), alla Superficie Utile Lorda (SUL) nonch alle dotazioni standard;
30
verifica dei dati metrici riferiti alla Superficie Territoriale (ST), alla Superficie Utile Lorda (SUL) nonch alle dotazioni standard;
31
verifica dei dati metrici riferiti alla Superficie Territoriale (ST), alla Superficie Utile Lorda (SUL) nonch alle dotazioni standard;
32
33
Indice B6
Si assegna lindice B6 alla sola porzione ricadente nellambito di esondazione del fosso Castellaro cos come individuato dallo studio idraulico redatto dalling. Cesare Liberati (v. parere favorevole Det.Dirig. N.120/13.05.2005 della Provincia di Macerata 12 Settore Urbanistica E.R.P. - Attivit Estrattive)
Indice B3.0
Vedi planimetria di progetto
34
RISPOSTA
Il progetto di suolo del Pn prevede che i nuovi edifici si realizzino esternamente alla fascia di rispetto ferroviaria (30 m) con le sole eccezioni del nucleo parcheggi e della nuova palazzina uffici FF.SS: in adiacenza allarea occupata dai binari
35
36
1996 A PROPOSTA 2
SECCHI - VIGANO
2006 B PROPOSTA 3
SETTORE VI
2009 C PROPOSTA 4
SETTORE VI
LO STRALCIO
La provincia stralcia la previsione e richiede una ridefinizione urbanistica del comparto
. Per quanto attiene le prescrizioni impartite con atto di G.P. n. 309/06, si evidenzia che: 1) Non sono stati chiaramente individuati come richiesto i tre comparti costituenti il PN e come espressamente normato dallo stesso PRG adottato. 2) Nella tabella contenuta nelle NTA le indicazioni, sia quantitative che qualitative richieste sono rese come dato complessivo non distinto tra la N.E e la R.E., n sono esplicitati i quantitativi volumetrici. Il dato relativo alle previste demolizioni ricomprende sia quelle contenute nel comparto di N.E. che in quello di R.U. 3) Per quanto sopra la tabella del P.N. come riscritta non contiene elementi che possano far ricostruire quanto indicato. Alla luce di quanto sopra evidenziato, posto che le presenti valutazioni sono state rese possibili solo nella fase di cui allart. 28, comma 2, L.R.n34/92, sulla base di quanto proposto dal Comune in sede di controdeduzioni e/o presa datto, di fatto modificando sostanzialmente quanto adottato, nellindeterminatezza dei dati,
si prescrive
37
38
La variante non prevede interventi ed opere soggette a VIA. Pur potendosi sostenere che la presente variante costituisce una fase ulteriore di un procedimento pianificatorio unitario iniziato ben prima dellentrata in vigore della parte seconda del Testo Unico Ambientale disciplinante la materia, sicch in base alle linee guida regionale di cui alla DGR n. 1400 del 20.10.2008 esso ne sarebbe totalmente esente, si ritenuto opportuno attribuire adeguata rilevanza ai valori ambientali sin dalla fase di progettazione della variante. Alluopo stato redatto il rapporto preliminare al fine di espletare la verifica di assoggettabilit a VAS. Tale rapporto ha evidenziato la perfetta compatibilit della variante con le matrici ambientali alluopo rilevanti.
39
DETERMINA
I. Di escludere dalla procedura di VAS, ai sensi dellart. 12 del D. Lgs. N. 04/08, la variante parziale al PRG relativa alla zona Ex Ceccotti, Comune di Civitanova Marche; II. Di stabilire le condizioni ed indicazioni a cui il comune dovr attenersi per la stesura degli elaborati di variante urbanistica: 1. Relativamente al parere degli Enti il Comune dovr conformarsi ad essi con riferimento ai contenuti prescrittivi ed alle raccomandazioni, nonch alle eventuali precisazioni e specificazioni espresse nel paragrafo 2 -Pareri degli Enti. 2. le NTA dovranno: per le finalit e per gli impatti della variante sul tema Aria la Norma del PN Ceccotti, confermare lipotesi proposta dallAmministrazione di ripartire equamente la percentuale fra componente residenziale e quella direzionale considerata quella corretta dal punto di vista trasportistico come precisato negli allegati A e B come di seguito riportato: Per evitare previsioni di massima poco praticabili consigliabile che nelle norme di attuazione sia indicato il valore del 50% come limite massimo della componente Terziaria Direzionale.
40