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Studio Di Natale & Associati

Progettazione - Consulenza tecnica Civile/Penale - Impianti

Oggetto : Progetto C.A.S.E. – Determinazione costi/mq unità


Abitative.
Committente: Gruppo Consiliare I.D.V. - Regione Abruzzo

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Il sottoscritto Geom. Di Natale Gabriele, con studio in Controguerra


alla Via G. D'Annunzio n° 69, iscritto all'Albo dei Geometri al n°
998 e dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Teramo al n° 221,
veniva incaricato dal gruppo consiliare - Italia dei Valori della
Regione Abruzzo -, di “Determinare il costo/mq delle unità
immobiliari facente parte del progetto <C.A.S.E.>”. Dall’esame della
documentazione tecnica fornita dai rappresentanti del gruppo
consiliare (scheda tecnica della Protezione Civile, ecc.) è stato
possibile effettuare soltanto una valutazione molto sintetica, vista la
complessità dell’intervento in esame che necessiterebbe di verificare
tutta la documentazione tecnica/autorizzativa dell’opera al fine di
un’analisi completa per la determinazione puntuale di quanto
richiesto.

Comunque, la scheda riassuntiva della Protezione Civile, messa a


disposizione presenta, al fine di una determinazione sommaria di
quanto richiesto, dati sufficienti per una ricognizione preventiva dei
costi al mq. delle unità abitative.

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1. Premessa.

Il gruppo consiliare IDV veniva a richiedere, sulla base della


documentazione consegnata, di verificare se il prezzo al mq. delle
4.449 unità abitative fosse rispondente al prezzo di mercato in libera
contrattazione di edifici residenziali costruiti in zone con lo stesso
grado di sismicità.

2. Criteri di determinazione del prezzo al mq. degli appartamenti.

La questione della definizione dei costi di costruzione di un edificio è


da sempre materia di riflessione in vari ambiti, per esempio: quello
statistico, per misurare la variazione dei prezzi nell’edilizia; quello
pubblico, per verificare la congruità economica degli interventi in
opere pubbliche e nell’edilizia sovvenzionata; il settore peritale, quale
supporto alla relativa attività; quello della promozione immobiliare
per la valutazione della redditività degli investimenti; eccetera.

Le problematiche più rilevanti che si riscontrano fra le esigenze dei


gruppi citati, sono riassumibili in due tipi di lacune: la prima è relativa
alla costruzione di un modello di fabbricato capace di rappresentare
significativamente le modalità costruttive e le componenti di costo
impiegate nella generalità del territorio nazionale (una sorta di paniere
del tipo di quello adoperato dall’ISTAT per il calcolo dell’inflazione);
la seconda lacuna consiste nell’assenza di una capillare e, soprattutto,

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standardizzata raccolta delle informazioni inerenti i costi unitari


(materiali posati in opera).

Ad esempio, per l’edificio residenziale, si deve tener conto delle varie


caratteristiche tipologiche e di finitura raccolte in tre tipologie di
riferimento e cioè la tipologia economica, quella media e quella
superiore.
Nel caso in esame, possiamo far riferimento ad un modello medio di
abitazione, viste sia le dimensioni medie (da 60 a 70 mq.) che le
caratteristiche architettoniche dei vari complessi immobiliari.

3. Determinazione del costo degli appartamenti.

Dall’esame degli atti consegnati da parte committente, si evidenzia


come il costo complessivo del progetto <C.A.S.E.> calcolato sulla
base della superficie convenzionale idi riferimento dei 4.449 alloggi
risulta pari ad € 1.086.000.000ii comprensivo degli arredi. Pertanto, il
costo di costruzione dell’intero intervento edilizio residenziale, al
netto degli arredi, risulta pari ad:

€ 1.030.601.052 (€ 1.086.000.000-55.398.0948) .

Ne consegue, quindi, che il costo medio di ogni unità abitativa risulta


pari a:

€ 1.030.601.052 / 4.449 u.i. = € 231.648,00

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3.1 Determinazione prezzo medio al mq.

Nell’incarico conferito si richiedeva, tra l’altro, anche la


determinazione il costo unitario di incidenza al mq. su ogni unità
abitativa.

Dall’analisi della documentazione fornita da parte committente non è


stato possibile stabilire con certezza il costo al mq. di ogni unità
abitativa in quanto non sono ben individuabili le caratteristiche delle
superfici non residenziali che costituiscono la superficie
convenzionale.

Ad ogni buon conto, però, se consideriamo un’unità abitativa della


superficie media abitabile di mq. 65 con un’incidenza media del 35%
al mq. della superficie non residenziale convenzionale - mq. 22,75
circa (già ridotta in applicazione delle percentuali di incidenza )
l’incidenza al mq. del costo di costruzione può essere presumibilmente
pari a:

€ 231.648,00 / Mq. 87,75= € 2.639,86iii

Ritenendo con tanto di aver pienamente ottemperato al mandato


affidatogli, il sottoscritto rassegna la presente relazione, ringraziando
per la fiducia accordatagli e rimanendo a disposizione per eventuali
chiarimenti in merito a quanto suesposto.

Controguerra li 20/05/2010

IL TECNICO

(Geom. Gabriele Di Natale)

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NOTE

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i
L. 392/78
art.13. Superficie convenzionale.
La superficie convenzionale è data dalla somma dei seguenti elementi:
a) l'intera superficie dell'unità immobiliare;
b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole;
c) il 20 per cento della superficie del posto macchina in autorimesse di uso
comune;
d) il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri
accessori simili;
e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza dell'immobile in
godimento esclusivo del conduttore;
f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella misura
corrispondente alla quota millesimale dell'unità immobiliare.
È detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza utile
inferiore a metri 1.70.
Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri
perimetrali e di quelli interni.
L'elemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie
convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla
lettera a).
Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,00 per l'unità immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70;
b) 1,10 per l'unità immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati
46 e metri quadrati 70 (1/h);
c) 1,20 per l'unità immobiliare inferiore a metri quadrati 46 (1/h).
I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano
agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente ai
sensi dell'articolo 21 (1/g) (10/cost).
------------------------

(1/h) Con sentenza 18 giugno 1987, n. 236 (Gazz. Uff. 24 giugno 1987, n.
26 -Serie speciale), la Corte costituzionale ha dichiarato:
a) l'illegittimità della lettera b) dell'art. 13, quinto comma, L. 27 luglio
1978, n. 392, nella parte in cui, mediante l'applicazione dei coefficienti
maggiorativi, consente che il canone relativo ad immobili di dimensioni
inferiori ai 70,01 mq possa essere maggiore di quello previsto per
immobili compresi nella fascia superiore, anziché equiparato a quello
previsto per immobili di mq 70; b) ai sensi dell'art. 27 della L. 11 marzo
1953, n. 87, l'illegittimità della lettera c) dell'art. 13, quinto comma, L. 27
luglio 1978, n. 392, nella parte in cui, mediante l'applicazione dei
coefficienti maggiorativi, consente che il canone relativo ad
immobili di dimensioni inferiori ai 46 mq possa essere maggiore di quello
previsto per immobili compresi nella fascia superiore anziché equiparato a
quello previsto per immobili di mq 46. (1/h) Con sentenza 18 giugno
1987, n. 236 (Gazz. Uff. 24 giugno 1987, n. 26 - Serie speciale), la Corte
costituzionale ha dichiarato: a) l'illegittimità della lettera b) dell'art. 13,
quinto comma, L. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui, mediante
l'applicazione dei coefficienti maggiorativi, consente che il canone
relativo ad immobili di dimensioni inferiori ai 70,01 mq possa essere
maggiore di quello previsto per immobili compresi nella fascia superiore,
anziché equiparato a quello previsto per immobili di mq 70; b) ai sensi
dell'art. 27 della L. 11 marzo 1953, n. 87, l'illegittimità della lettera c)
dell'art. 13, quinto comma, L. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui,
mediante l'applicazione dei coefficienti maggiorativi, consente che il
canone relativo ad immobili di dimensioni inferiori ai 46 mq possa essere
maggiore di quello previsto per immobili compresi nella fascia superiore
anziché equiparato a quello previsto per immobili di mq 46.
(1/g) L'art. 14, L. 9 dicembre 1998, n. 431, riportata al n. D/XXII, ha
abrogato gli artt. 12, 13, 14 e 15 limitatamente alle locazioni abitative.
(10/cost) La Corte costituzionale, con ordinanza 19-26 giugno 2002, n.
287 (Gazz. Uff. 3 luglio 2002, n. 26, serie speciale), ha dichiarato la
manifesta inammissibilità delle questioni di legittimità costituzionale
dell'art. 79, secondo comma, e degli artt. 79, primo comma, e 12, primo
comma, in riferimento agli artt. 2, 3 e 42 della Costituzione, ha dichiarato
inoltre la manifesta inammissibilità della questione di legittimità
costituzionale degli artt. 79, primo e secondo comma, 12, 13, 14, 15, 16,
17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 e 25 in
riferimento agli artt. 2, 3 e 53 della Costituzione.
Fonte: DeAgostini Professionale - Leggi d'Italia - Banca dati online
ii

Di cui € 792.000.000 il costo del progetto C.A.S.E (al 30/03/2010)


€ 700.000.000 stanziati dal decreto Abruzzo
€ 36.000.000 provenienti dalla donazione
€ 350.000.000 donati dall’Unione Europea
iii
Il costo di costruzione medio al Mq. attuale di fabbricati residenziali,
varia a secondo delle rifiniture, da € 900,00 ad € 1.100,00
omnicomprensivo di tutte le incidenze.
Inoltre, il valore di mercato, espresso al mq. a stampa dell’Agenzia del
Territorio per il II° semestre 2008, risulta pari a:
--Fascia suburbana E3 – microzona catastale 3 -Onna, S.Gregorio, ecc.
abitazione civile da un min. 610,00 - max di € 910,00
--Centrale piazza duomo – microzona catastale 1 - abitazione civile da
un min. 1.950 - max 2.820,00
--Fascia suburbana E2 – microzona catastale 3 - Paganica, Bazzano,
abitazione civile da un min. 710,00 - max di € 1.030,00