856476-b Perizia

Espropriazioni immobiliari N.
1220/2018
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
1220/2018
PROCEDURA PROMOSSA DA:
JULIET S.P.A. QUALE PROCURATRICE DI BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A.
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
Dott.ssa Julie Martini
CUSTODE:
Dott. Andrea Moscardini
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 26/02/2020
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
Geom. ITALO DOSSENA

CF:DSSTLI42A09M147E
con studio in VIMERCATE (MB) Via Stefanardo, 15
telefono: 0396852599
email: italo.dossena@fastwebnet.it
PEC: italo.dossena@geopec.it
tecnico incaricato: Geom. ITALO DOSSENA

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Espropriazioni immobiliari N. 1220/2018
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1220/2018
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a USMATE VELATE via Cavour 9, della superficie commerciale di 69,60 mq per la
quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Appartamento al piano terra composto da due locali, cucina, ripostiglio e servizi, con annesso locale
ad uso magazzino.
Identificazione catastale:
l foglio 31 particella 93 sub. 712 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 3,5
vani, rendita 216,91 Euro, indirizzo catastale: via Cavour 9, piano: T, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: via Cavour, androne comune, corte comune, altri sub
A.1 cantina, sviluppa una superficie commerciale di 0,60 Mq.

l foglio 31 particella 93 sub. 713 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 4, consistenza 2 mq,
rendita 3,51 Euro, indirizzo catastale: via Cavour 9, piano: T, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: altro sub, via Trieste, mapp 94, corte comune
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 69,60 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,60 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 64.840,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 48.630,00
trova:
Data della valutazione: 26/02/2020
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di
proprietario
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

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4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA

PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria, stipulata il 18/01/2007 a firma di notaio Brighina ai nn. 34643/14896 di repertorio,
iscritta il 26/01/2007 a Milano 2 ai nn. 12977/3233, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro
*** DATO OSCURATO *** .
Importo ipoteca: € 110.000,00.
Importo capitale: € 220.000,00
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 13/11/2018 a firma di Tribunale di MONZA ai nn. 13250 di repertorio,

trascritta il 17/01/2019 a Milano 2 ai nn. 5410/3597, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro
*** DATO OSCURATO ***
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

*** DATO OSCURATO *** , in forza di atto di compravendita (dal 18/01/2007), con atto stipulato il
18/01/2007 a firma di notaio Brighina ai nn. 34642/14895 di repertorio, trascritto il 26/01/2007 a Milano
2 ai nn. 12975/6693
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

*** DATO OSCURATO *** , in forza di denuncia di successione (dal 04/01/1946 fino al 18/12/1970)
*** DATO OSCURATO *** , in forza di atto di divisione (dal 18/12/1970 fino al 10/04/2005), con
atto stipulato il 18/12/1970 a firma di notaio Massari ai nn. 85945/1547 di repertorio, trascritto il
10/02/1971 a Milano 2 ai nn. 9359
*** DATO OSCURATO *** , in forza di denuncia di successione (dal 10/04/2005 fino al 18/01/2007),
registrato il 31/01/2006 a Vimercate ai nn. 69/221, trascritto il 01/09/2006 a Milano 2 ai nn.
136977/73011.
ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA - trascritta a Milano 2 il 26/01/2007 nn. 12976/6694

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7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

NOTE:
Immobile edificato ante 1967 ed in Comune non è stata trovata alcuna pratica.
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

Sono state rilevate le seguenti difformità: immobile ante 1967 ed in Comune non è stata reperita
alcuna pratica; dalle verifiche sul posto si è riscontrato che non tutti i locali soddisfano il rapporto
aeroilluminante e i requisiti minimi di superficie
Le difformità sono regolarizzabili mediante: pratica edilizia per eliminare le problematiche rispetto ai
requisiti del regolamento locale di igiene il cui onere non è al momento noto
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l pratica edilzia: €.1.500,00
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

Sono state rilevate le seguenti difformità: la porta di accesso all'unità immobiliare da via Cavour è
stata chiusa e lasciata la luce sopra la porta. L'attuale accesso avviente dalla finestra sotto l'androne
comune, trasformata in portoncino. Inoltre è stato creato un antibagno per saparare il bagno dalla
camera.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: aggiornamento contestauale a pratica edilizia
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l aggiornamento dofca: €.350,00
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

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BENI IN USMATE VELATE VIA CAVOUR 9
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A
appartamento a USMATE VELATE via Cavour 9, della superficie commerciale di 69,60 mq per la
quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Appartamento al piano terra composto da due locali, cucina, ripostiglio e servizi, con annesso locale
ad uso magazzino.
l foglio 31 particella 93 sub. 712 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 3,5
vani, rendita 216,91 Euro, indirizzo catastale: via Cavour 9, piano: T, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: via Cavour, androne comune, corte comune, altri sub

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DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi
di urbanizzazione primaria e secondaria.
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

livello di piano: al di sotto della media
esposizione: nella media
luminosità: nella media
panoramicità: al di sotto della media
impianti tecnici: al di sotto della media
stato di manutenzione generale: nella media
servizi: nella media
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

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CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni
Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale

Appartamento 69,60 x 100 % = 69,60
Totale: 69,60 69,60
ACCESSORI:
cantina, sviluppa una superficie commerciale di 0,60 Mq.
l foglio 31 particella 93 sub. 713 (catasto fabbricati), categoria C/2, classe 4, consistenza 2 mq,
rendita 3,51 Euro, indirizzo catastale: via Cavour 9, piano: T, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: altro sub, via Trieste, mapp 94, corte comune

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VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 02/01/2020
Fonte di informazione: Asta
Descrizione: Bilocale
Indirizzo: via Cavour
Superfici principali e secondarie: 89
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 71.500,00 pari a 803,37 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare

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Fonte di informazione: Asta

Descrizione: Bilocale
Indirizzo: via Cavour
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: atto di compravendita
Fonte di informazione: Titolo telematico, Registro generale 104172, Registro Particolare 68487
Descrizione: Trilocale
Indirizzo: via Leonardo Da Vinci n. 20, Usmate Velate (MB)
COMPARATIVO 4
Indirizzo: via Alfonso Casati n. 15, Usmate Velate (MB)
COMPARATIVO 5
Indirizzo: via Alfonso Casati n. 21, Usmate Velate (MB)
Prezzo/Prezzo richiesto: 77.000,00 pari a 1.013,16 Euro/mq
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:

Valori OMI (02/01/2020)
Valore minimo: 800,00
Valore massimo: 1.350,00
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Osservazioni e precisazioni

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Si precisa che il valore finale si deve intendere, sempre, a corpo e per gli immobili così come visti,
senza tener conto, ovviamente:
l degli eventuali vizi o difetti, occulti o meno, o comunque non segnalati nella perizia, del
malfunzionamento di impianti, di problemi di alimentazione di impianti. La soluzione di queste
problematiche sarà a carico dell’assegnatario, così come sotto riportato;
l della eventuale non conformità degli impianti, al di là di quanto certificato dal documento di
Agibilità (se esistente);
l di eventuali non conformità urbanistiche ed amministrative non evidenti e/o da verificare con
il Comune attraverso una procedura ad hoc; le indagini sulla regolarità edilizia sono state
svolte sulla base dei documenti messi a disposizione dall'UT comunale. In particolare, nel
caso di non conformità relative a parti condominiali o all'intero condominio in cui l'u.i. è
inserita, non è possibile una verifica delle modalità e di costi di sanatoria, sia per la
complessità del tema, sia per le competenze del CTU, limitate all'u.i. oggetto di perizia. I costi
delle eventuali sanatorie condominiali, nonché gli eventuali maggiori costi per le sanatorie
specifiche delle u.i., si devono comunque intendere compresi nella detrazione del 25%
prevista per le vendite forzate giudiziarie e ribadita nel seguito. In ogni caso le valutazioni del
CTU sulla regolarizzabilità delle difformità eventualmente riscontrate deve intendersi sempre
subordinata ad una verifica comunale con un progetto ad hoc a cura dell’acquirente /
assegnatario entro i termini fissati dalla vigente legislazione. L’eventuale minor valore
immobiliare, in seguito a dinieghi di sanatorie di qualsiasi tipo e/o certificazioni in genere,
deve intendersi ricompreso nella detrazione forfettaria operata per la vendita giudiziaria (FJV);
l dei beni mobili, se presenti, in quanto non oggetto di pignoramento e, quindi, della presente
perizia.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 69,60 x 950,00 = 66.120,00

Valore superficie accessori: 0,60 x 950,00 = 570,00
66.690,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 66.690,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 66.690,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Metodo comparativo in base al valore di mercato di immobili simili per tipologia e caratteristiche della
zona. Son stati considerati i dati forniti dalle Borse Immobiliari e confrontati con i dati reali di
compravendita e dagli annunci immobiliari in essere sul territorio.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, ufficio del registro di Milano,
conservatoria dei registri immobiliari di Milano, ufficio tecnico di Usmate Velate, agenzie: Tecnocasa,
Gabetti, Delcasa servizi immobiliari, Professione casa, Oro immobiliare., osservatori del mercato
immobiliare Listino CAAM Camera di Commercio di Milano e Banca dati delle quotazioni immobiliari
dell'Agenzia del Territorio (OMI), ed inoltre: altri liberi intermediatori di zona
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni

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eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A appartamento 69,60 0,60 66.690,00 66.690,00
66.690,00 € 66.690,00 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 1.850,00

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 64.840,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 16.210,00
e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 48.630,00
di fatto e di diritto in cui si trova:
data 26/02/2020
il tecnico incaricato
Geom. ITALO DOSSENA

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Espropriazioni immobiliari N.

TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

Geom. ITALO DOSSENA

tecnico incaricato: Geom. ITALO DOSSENA

TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1220/2018

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A.1 cantina, sviluppa una superficie commerciale di 0,60 Mq.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

tecnico incaricato: Geom. ITALO DOSSENA

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA

pignoramento, stipulata il 13/11/2018 a firma di Tribunale di MONZA ai nn. 13250 di repertorio,

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

tecnico incaricato: Geom. ITALO DOSSENA

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

tecnico incaricato: Geom. ITALO DOSSENA

BENI IN USMATE VELATE VIA CAVOUR 9

tecnico incaricato: Geom. ITALO DOSSENA

DESCRIZIONE DELLA ZONA

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

esposizione: nella media

luminosità: nella media

panoramicità: al di sotto della media

impianti tecnici: al di sotto della media

stato di manutenzione generale: nella media

servizi: nella media

tecnico incaricato: Geom. ITALO DOSSENA

descrizione consistenza indice commerciale

Totale: 69,60 69,60

tecnico incaricato: Geom. ITALO DOSSENA

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

tecnico incaricato: Geom. ITALO DOSSENA

Fonte di informazione: Asta

INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:

tecnico incaricato: Geom. ITALO DOSSENA

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 69,60 x 950,00 = 66.120,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

tecnico incaricato: Geom. ITALO DOSSENA

eventualmente riportate in perizia;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 1.850,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):