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TRIBUNALE ORDINARIO DI XXX

Procedimento Civile - Tipo procedimento: Contenzioso


N ruolo gen. : XXX - N ruolo sezione : XXX
G.I.: XXX
causa promossa da :
Attore principale XXX
contro
Convenuto principale XXX

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ST UDI O T ECNI CO XXX

R E LA Z I O N E D I P E R I Z I A

A) Premessa

Con ordinanza dellIll.mo Sig. Giudice XXX, in data XXX veniva conferito
al sottoscritto -- XXX iscritto al della Provincia di
XXX al n. XXX ed allAlbo del Giudice del Tribunale di XXX al n.XXX,
lincarico di consulente tecnico dufficio nel procedimento di cui in epigrafe.
Prestato il giuramento di rito allo scrivente veniva affidato lincarico di
rispondere ai quesiti posti nel verbale di giuramento e cio:
Visti gli atti di causa, visionato limmobile, svolti tutti gli accertamenti
ritenuti opportuni, accerti il valore di mercato allepoca dellatto di
compravendita de quo dellimmobile oggetto del medesimo atto; valuti
inoltre la congruit rispetto al prezzo medio di mercato del prezzo di
compravendita indicato in atto a rogito Notaio XXX, tenuto conto dei costi
necessari alla cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli
esistenti sul bene immobile compravenduto.

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1) Svolgimento delle operazioni

Lo scrivente, dopo avere preso visione della documentazione allegata agli


atti e dopo aver eseguito prima visita sopralluogo in data XXX presso gli
immobili oggetto di causa siti nel Comune di XXX Strada XXX Fraz. XXX,
ha esperito a tutti gli accertamenti del caso al fine di rispondere ai quesiti
del G.I. Per lo svolgimento dellincarico ricevuto, lo scrivente ha ritenuto
necessario suddividere la propria relazione secondo il seguente schema :

A. Premessa / Scopo della perizia


1. Svolgimento delle operazioni
2. Propriet - Dati catastali - Trascrizioni
3. Iscrizioni - Ipoteche
4. Descrizione immobili
5. Conformit alla Normativa Urbanistica
6. Criteri di stima valutazione beni immobili
7. Conclusioni

2) Propriet Dati Catastali - Trascrizioni

a) Di seguito vengono illustrati i titoli di propriet e le coerenze catastali:

b) Dati catastali

Immobili siti nel Comune di XXX


Catasto dei Terreni
Descrizione particelle Reddito Reddito
Dominicale Agrario
DATI IDENTIFICATIVI Superficie

Foglio Particella Qualit Classe Ha are ca

XX XX Fabb. Rurale 08 80 --------- ---------

Intestazione degli immobili


N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E
ONERI REALI

1 XXX X Propriet per 1000/1000

DATI DERIVANTI DA Impianto meccanografico del 20/06/1984

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Immobili siti nel Comune di XXX
Catasto Fabbricati
Sezione Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita
Urbana Catastale
(m2)

- XX XX A/4 2 8 vani 280,95


Intestazione degli immobili
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E
ONERI REALI
1 XXX X Propriet per 1/1

INDIRIZZO XXX

DATI DERIVANTI DA

c) Provenienze/Trascrizioni

Ante ventennio limmobile in oggetto risultava di propriet del Comune di


Alessandria.

TRASCRIZIONE REP. XXX in data XXX

COMPRAVENDITA con Atto Pubblico a rogito Notaio XXX Rep. XXX del
XXX trascritto allUfficio del Registro di XXX in data XXX ai num. XXX il
Comune di XXX vende al signor XXX lunit immobiliare in Comune di
XXX censita al N.C.E.U. al FG XX mapp. XXcat. A/4 .

TRASCRIZIONE REP. XXX in data XXX

PROMESSA DI VENDITA con Atto Pubblico a rogito Notaio XXX

Rep.XXX del XXX trascritto allUfficio del Registro di XXX in data XXX ai
num. XXX il signor XXX promette di vendere lunit in oggetto alla societ
XXX con sede in XXX C.F./P.I. XXX

TRASCRIZIONE REP. XXX in data XXX

COMPRAVENDITA con Atto Pubblico a rogito Notaio XXX Rep. XXX del
XXX trascritto allUfficio del Registro di XXXin data XXX ai num. XXX il

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signor XXX in esecuzione della promessa di vendita num.XXX del XXX

vende lunit in oggetto alla societ XXX con sede in XXX

3) Iscrizioni Ipoteche

ISCRIZIONE XXX in data XXX


IPOTECA a favore XXX inscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di XXX
in data XXX ai n. XXX capitale XXX
CANCELLAZIONE TOTALE REP. N. XXXin data XXX
CANCELLAZIONE TOTALE trascritta presso la Conservatoria dei RR.II.
di XXXin data XXX ai n. XXX

VERBALE DI PIGNORAMENTO REP. N. XXX in data XXX


Pignoramento trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di XXXin data
XXX ai n. XXX
a favore : XXX
Contro : XXX
FG.XX mapp. XX cat. A/4

4) Descrizione degli immobili

Il bene immobile oggetto di stima, sito in Comune di XXX Via XXX, un

tempo destinato a scuola elementare, risulta attualmente censito al


N.C.E.U. come fabbricato ad uso civile abitazione. Durante il sopralluogo
del XXX si potuto constatare che attualmente il fabbricato in disuso in
quanto interessato a lavori di ristrutturazione totale. Il sedime di 880 mq
come risulta dalla visura catastale del N.C.T. allegata alla presente, la

quale peraltro non aggiornata in quanto riporta ancora limmobile come


fabbricato rurale, mentre al N.C.E.U. gi stata presentata denuncia di
variazione come fabbricato di cat. A/4 ad uso civile abitazione (variaz. N.
XXX). Il fabbricato si articola su due piani fuori terra, al piano terreno vi

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sono un vano scala (attualmente stata demolita completamente la

rampa di accesso al piano primo il quale non risulta raggiungibile) due


camere, un disimpegno, ed un corpo aggiunto con servizi igienici
(attualmente demoliti completamente); al piano primo vi sono un vano
scala (demolito), tre vani ed un servizio igienico. La superficie
complessiva lorda risulta essere circa mq 270,00.

Le caratteristiche costruttive del fabbricato sono: fondazioni


presumibilmente in mattoni su terra, muratura portante e tramezze in
mattoni prive di intonaco, pavimento demolito e sgomberato, infissi esterni
ed interni completamente rimossi, impianto elettrico inesistente, impianto

idrico inesistente, servizi igienici inesistenti, facciate esterne stonacate,


tetto a falde con copertura in coppi, non vi sono balconi o terrazzi e box
auto. L immobile risulta pertanto in stato di degrado avanzato
(costruzione risalente agli anni 40) con conseguente notevole spesa per
ristrutturarlo, oggetto di scarse richieste immobiliari in quanto ubicato in

posizione isolata dal paese lontano dai servizi primari, cattiva


distribuzione interna, privo dei servizi tecnologici primari attualmente
libero anche perch non presenta i requisiti di abitabilit.

5) Conformita alla Normativa Edilizia ed Urbanistica e comparto


Urbanistico in cui ricadono gli immobili.

a) Conformit alla Normativa Edilizia ed Urbanistica


Gli immobili in oggetto dal 01/09/1967 sono stati oggetto delle seguenti
Concessioni / Autorizzazioni Edilizie :

Denuncia di Inizio Attivit n XXX del XXX a nome di XXX per

Demolizione di alcune tramezze, ripristino e rifacimento intonaci e


pavimentazioni, adeguamento impianti immobile in XXX Fg. XX
mapp. XX;

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b) Comparto Urbanistico in cui ricadono gli immobili

L immobile oggetto di stima identificato al FG. XXmapp. XX del Comune


di XX risulta assoggettato alle seguenti prescrizioni urbanistiche edilizie e
territoriali : AREE PER ATTIVITA AGRICOLE
Articolo 47
Edifici esistenti ad uso extra-agricolo in aree agricole
1_ Sugli edifici esistenti con destinazione duso extra agricolo in aree
agricole individuate sulle tavole di P.R.G.C. o di fatto esistenti alla data di
adozione delle presenti Norme di Attuazione sul territorio sono ammessi i
seguenti interventi, ferme restando le altre prescrizioni di carattere
normativo o topograficamente definite:
a) su edifici a destinazione residenziale sono ammessi
ampliamenti non superiori al 20% del volume residenziale
esistente alla data di adozione delle presenti Norme di
Attuazione da ricavarsi prioritariamente in fabbricatirustici
annessi.
b) su edifici, impianti e attrezzature destinati ad attivit
produttive extra-agricole sono consentiti interventi di
risanamento, ristrutturazione o ampliamento non superiore al
50% della superficie utile esistente alla data di approvazione
delle presenti Norme di Attuazione e fino alla concorrenza
della superficie coperta non eccedente il 60% dellarea di
propriet ovvero, se superata, senza aumento di superficie
coperta.
2_ Nei suddetti casi la concessione potr essere rilasciata una sola volta,
e dovr essere finalizzata a consentire il mantenimento delle attuali
destinazioni duso degli edifici esistenti ed il loro adeguamento funzionale
o dimensionale se richiesto da motivi aziendali.

3_ I depositi di olii minerali e gas liquidi, i depositi di relitti e rottami,


autodemolizioni e recuperi industriali esistenti seguono le disposizioni di
cui agli articoli 72 e 73 delle N.T.A.

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6) Criteri di stima Valutazione dei beni immobili

Per la valutazione del bene immobile di cui trattasi, il sottoscritto C.T.U. ha


tenuto conto, oltre alle solite condizioni di mercato anche dello stato
peculiare del bene stesso in relazione a :
Stato dei luoghi ed ubicazione rispetto al contesto edilizio circostante;
Condizioni di accesso pedonali e veicolari;
Vetust, stato di conservazione e manutenzione;
Esistenze di aree e sedimi di propriet esclusivi, esistenza di servit o
gravami pregiudizievoli;
Fattori peculiari che possono alterare il valore commerciale del bene
(vincoli di P.R.G., locazioni in corso, eventuali concessioni edilizie, ecc)
Lo scrivente reputa di valutare gli immobili con il metodo di stima sintetico
comparativo o comparativo diretto, fondato su di un giudizio di
equivalenza economica tra il bene interessato e altri a questo similari che
trovino espressione attraverso i loro prezzi di cessione, rilevati sul
medesimo mercato, trattati in termini statistici, attribuendo allimmobile il
valore venale corrente al metro quadrato lordo tenuto conto dei costi
necessari al ripristino strutturale e funzionale dello stesso. Il sottoscritto ha
inoltre tenuto conto dei valori medi di mercato riportati nellOsservatorio
dei Valori Immobiliari (Ministero delle Finanze). La comparazione avviene,
ovviamente,con beni in regime di libero mercato non soggetti a vincoli
espropriativi.

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Stima Fabbricato ad uso abitazione Fg. XXmapp. XX
Destinazione Superfici Valore Unitario Valore Totale
Lorde
(mq)

Fabbricato (p.t. p.1) 270,00 XX XX


(valore rettificato)

Area pertinenziale fabbricato 711,00 XX XX

** Al valore medio di mercato ricercato, sono stati applicati coefficienti di differenziazione per
let delledificio (intorno al 1940), il cattivo stato di manutenzione generale, linesistenza di
impianti tecnologici (idraulico, elettrico,fognario) nonch leventuale prospettiva di utilizzo.
TOTALE STIMA FABBRICATO XX

Lo scrivente determina il pi probabile valore di mercato alla data


dellAtto a rogito Notaio XXX in XXX
diconsi Euro XXX/00

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VALORE DI MERCATO
La valutazione sopra enunciata una valutazione di massima. Il relativo
valore di mercato suscettibile di variazione, tenuto conto della
contrattualit fra le parti, delle condizioni economiche di mercato e delle
prospettive delleventuale utilizzo. La cifra esaminata pu pertanto variare
alternativamente del 15% pi o meno.

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7) Conclusioni

In riferimento al quesito del Giudice . valuti inoltre la congruit


rispetto al prezzo medio di mercato del prezzo di compravendita indicato
in atto a rogito Notaio XXX, tenuto conto dei costi necessari alla
cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli esistenti sul
bene immobile compravenduto,
lo scrivente, tenuto conto :
- che il pi probabile valore di mercato ottenuto in perizia risulta di
XXX,
- che limmobile nel suddetto atto stato compravenduto per
XXX,

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ritiene che il prezzo indicato nella compravendita possa essere
considerato congruo con il prezzo medio di mercato per un immobile con
caratteristiche similari a quelle del bene in oggetto allepoca della
compravendita.

Tutto ci a disimpegno dellincarico conferitomi.


XXX, l XXX

IL C.T.U.

Allegati :

XXX
XXX
XXX