TRIBUNALE ORDINARIO DI XXX

Procedimento Civile - Tipo procedimento: Contenzioso

N ruolo gen. : XXX
G.I.: XXX
causa promossa da :
Attore principale XXX
contro
Convenuto principale XXX

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ST UDI O T ECNI CO XXX

RELAZIONE DI PERIZIA

A) Premessa

Con ordinanza dellIll.mo Sig. Giudice XXX, in data XXX veniva conferito
al sottoscritto XXX iscritto al - della Provincia di
XXX al n. XXX ed allAlbo del Giudice del Tribunale di XXX al n.XXX,
lincarico di consulente tecnico dufficio nel procedimento di cui in epigrafe.
Lo scrivente in data XXX in conformit a quanto stabilito dal G.I.
alludienza del XXX eseguiva visita sopralluogo e dava inizio alle
operazioni peritali, alla sola presenza del Sig. XXX per parte ricorrente.

B) Scopo della perizia

La presente relazione viene redatta al fine di rispondere ai quesiti posti nel

verbale di giuramento e cio:
1) Accerti il CTU, previa descrizione dei beni immobili oggetto della
comunione, se gli stessi siano comodamente divisibili tenendo conto delle
quote spettanti alle parti del presente giudizio e predisponendo alluopo un
progetto di divisione con lindicazione dei conguagli dovuti in caso di non

1
corrispondenza del valore delle porzioni al valore delle singole quote, con
riferimento allattualit;
2)in caso di indivisibilit dei beni ne stimi il valore allattualit;
3) accerti inoltre il CTU se esistano irregolarit urbanistiche e dica, in caso
affermativo, come possano essere eliminate (ovvero sanate) e quali siano
i conseguenti esborsi;
4)accerti infine il CTU se sui beni di cui sopra sussistano iscrizioni e/o
trascrizioni pregiudizievoli;

5) dica se i beni immobili oggetto della comunione siano liberi od occupati

e quale sia il titolo delloccupazione; nel caso in cui risultino locati riferisca
lammontare del canone di locazione pattuito e dica se esso corrisponda o
meno al valore di mercato.

1) Svolgimento delle operazioni

Lo scrivente, dopo avere preso visione della documentazione allegata agli

atti e dopo aver eseguito visita sopralluogo presso gli immobili oggetto
della perizia siti nel Comune di XXX Via XXX e Via XXX, ha esperito a tutti
gli accertamenti del caso al fine di rispondere ai quesiti del Giudice. Per lo
svolgimento dellincarico ricevuto, lo scrivente ha ritenuto necessario
suddividere la propria relazione secondo il seguente schema :

A. Premessa
B. Scopo della perizia
1. Svolgimento delle operazioni
2. Propriet - Dati catastali
3. Iscrizioni / Trascrizioni pregiudizievoli
4. Descrizione / Stima immobili
5. Divisibilit / Valutazione / Formazione lotti
6. Conformit alla Normativa Urbanistica
7. Conclusioni

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2) Propriet / Dati Catastali

Immobili siti nel Comune di XXX

N.C.E.U.
CATASTO DEI FABBRICATI
COMUNE DI XXX

Foglio :XX Particella : XX Sub. : 5

Sezione Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita

Urbana Catastale
(m2)

- XX XX 5 A/2 2 5,5 vani - 596,51

Indirizzo: VIA XXX n.23 piano : 1
Intestazione degli immobili
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E
ONERI REALI
1 XXX X Propriet per 22/36

2 XXX X Propriet per 7/36

3 XXX X Propriet per 7/36

DATI DERIVANTI DA DENUNZIA XXX

CATASTO DEI FABBRICATI

COMUNE DI XXX

Foglio : XX Particella : XX Sub. : 17

Sezione Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita

Urbana Catastale
(m2)

- XX XX 17 A/2 1 4,5 vani - 418,33

Indirizzo: VIA XXX n. 29 piano : T
Intestazione degli immobili
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E
ONERI REALI
1 XXX X Propriet per 4/6

2 XXX X Propriet per 1/6

3 XXX X Propriet per 1/6

DATI DERIVANTI DA DENUNZIA XXX

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3) Iscrizioni / Trascrizioni pregiudizievoli
PIGNORAMENTO N. XXX in data XXX
Pignoramento Rep. XXX del XXX trascritto presso la Conservatoria dei
RR.II. di XXX in data XXX ai n. XXX
a favore : XXX
contro : XXX
Per la quota di 4/6 inerente limmobile identificato al N.C.E.U in Comune di
XXXFG.117 Mapp.126 Sub. 17 Via XXX
Per la quota di 22/36 inerente limmobile identificato al N.C.E.U in Comune
di XXX FG.117 Mapp.132 Sub. 5 Via XXX

4) Descrizione Stima immobili

a) descrizione immobili

I beni immobili oggetto di stima, ubicati in Comune di XXX e Via XXX,

sono costituiti da due unit immobiliari facenti parte di fabbricati a regime
condominiale.
Lunit in Via XXX, identificata al N.C.E.U in Comune di XXX FG.117
Mapp.126 Sub. 17, inserita in un fabbricato avente dieci piani f.t., con
facciate rifinite ad intonaco tinteggiato e serramenti esterni con tapparelle.
Ledificio presenta caratteristiche tipiche a costruzioni edificate intorno agli
anni sessanta, risulta essere in discrete condizioni di manutenzione
generale, ed ubicato in una zona semicentrale oggetto di discrete
richieste immobiliari. Laccesso al fabbricato avviene tramite scala
condominiale, la dotazione di impianti nel fabbricato, comprende limpianto
idrico, elettrico, gas, telefonico, fognario, riscaldamento con produzione di
acqua calda. Lunit immobiliare composta al piano interrato da cantina,
al piano rialzato (1f.t.) da ingresso, cucina, due camere, disimpegno,
bagno, ripostiglio, un balcone.

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Attualmente, dalle ricerche effettuate presso lAgenzia delle Entrate di
XXX, limmobile risulta occupato dal Signor XXX nato a XXX il XXX
Cod. Fisc. XXX mediante contratto di locazione ad uso abitativo stipulato
con la Signora XXX in data XXX e registrato allAgenzia delle Entrate di
XXX al n. XXX serie 3 in data XXX Il contratto stipulato per la durata di
anni 4 dal XXX al XXX con canone annuo di XXX (XXX/00) da pagarsi in
rate mensili anticipate di XX ciascuna scadente il 15 di ogni mese e da
corrispondere al locatore. La cifra pattuita per tale contratto di affitto,
risulta essere congrua con quelle medie di mercato applicate per immobili
similari ubicati nella stessa zona.
Lunit in Via XXX, identificata al N.C.E.U in Comune di XXX FG.117
Mapp.132 Sub. 5, inserita in un fabbricato avente cinque piani f.t., con
facciate rifinite in mattoni faccia a vista / piastrelle, e serramenti esterni
con tapparelle. Laccesso al fabbricato avviene tramite scala
condominiale, la dotazione di impianti nel fabbricato, comprende limpianto
idrico, elettrico, gas, telefonico, fognario, riscaldamento con produzione di
acqua calda. Ledificio presenta caratteristiche tipiche a costruzioni
edificate intorno agli anni settanta, risulta essere in buone condizioni di
manutenzione generale, ed ubicato in una zona semicentrale oggetto di
discrete richieste immobiliari. Lunit immobiliare composta al piano
interrato da cantina, al piano primo da ingresso, soggiorno/cucina, tre
camere, disimpegno, bagno, un balcone.
Attualmente, dalle ricerche effettuate presso lAgenzia delle Entrate di
XXX, non risultano contratti daffitto registrati inerenti tale unit
immobiliare, inoltre il Signor XXX mi riferisce durante il sopralluogo che
risulta occupato dalla Signora XXX

b) Criteri di stima Valutazione immobili

Per la valutazione dei beni immobili di cui trattasi, il sottoscritto C.T.U. ha

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tenuto conto, oltre alle solite condizioni di mercato anche dello stato
peculiare del bene stesso in relazione a :
Stato dei luoghi ed ubicazione rispetto al contesto edilizio circostante;
Condizioni di accesso pedonali e veicolari;
Vetust, stato di conservazione e manutenzione;
Esistenze di aree e sedimi di propriet esclusivi, esistenza di servit o
gravami pregiudizievoli;
Fattori peculiari che possono alterare il valore commerciale del bene
(vincoli di P.R.G., locazioni in corso, eventuali concessioni edilizie, ecc)
Lo scrivente reputa di valutare gli immobili con il metodo di stima sintetico
comparativo o comparativo diretto, fondato su di un giudizio di
equivalenza economica tra il bene interessato e altri a questo similari che
trovino espressione attraverso i loro prezzi di cessione, rilevati sul
medesimo mercato, trattati in termini statistici, attribuendo allimmobile il
valore venale corrente al metro quadrato lordo. Il sottoscritto ha inoltre
tenuto conto dei valori medi di mercato riportati nellOsservatorio dei Valori
Immobiliari (Ministero delle Finanze). La comparazione avviene,
ovviamente,con beni in regime di libero mercato non soggetti a vincoli
espropriativi.

dove:
P0 = prezzo unitario ordinario;
Pi = prezzo unitario del bene iesimo similare;
Si = superficie convenzionale del bene iesimo similare.

da cui Vm = P0 Sb
dove :
Vmb = valore di mercato del bene oggetto di stima;
P0 = prezzo unitario ordinario;
Sb = superficie convenzionale del bene oggetto di stima.

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Stima Fabbricato ad uso abitazione N.C.E.U. Fg. 117 Mapp.132 Sub. 5
Destinazione Superfici Valore Unitario Valore Totale
Lorde
(mq)

Abitazione (p.1, S) 96,19 XXX XXX

TOTALE STIMA FABBRICATO RETTIFICATA XXX

** I mq. di superficie lorda della cantina e dei balconi, sono stati ridotti di al fine di
poterli equiparare ai valori di mercato medi dellabitazione principale

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Stima Fabbricato ad uso abitazione N.C.E.U. Fg. 117 Mapp.126 Sub. 17
Destinazione Superfici Valore Unitario Valore Totale
Lorde
(mq)

Abitazione (p.1, S) 69,19 XXX XXX

TOTALE STIMA FABBRICATO RETTIFICATA XXX

** I mq. di superficie lorda della cantina e dei balconi, sono stati ridotti di al fine di
poterli equiparare ai valori di mercato medi dellabitazione principale

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5) Divisibilit / Valutazione / Formazione lotti

Osservando istintivamente gli immobili come sopra descritto, essendo essi

unit abitative facenti parte di complesso condominiale, appare
tecnicamente impraticabile la divisione per corpi di fabbrica in quanto non
vi sono superfici e condizioni planimetriche adatte. Pertanto risulta
impensabile un qualsiasi frazionamento di tali immobili, creando
naturalmente 2 LOTTI distinti dalle unit immobiliari stesse :

LOTTO FOGLIO MAPPALE SUB.

1 117 132 5
2 117 126 17

RIEPILOGO DESCRIZIONE LOTTI :

LOTTO 1 : Fabbricato in Comune di XXX identificato al N.C.E.U. al FG.

XX Mapp. XX Sub. 5 ad uso civile abitazione, composto al piano
interrato da cantina, al piano primo da ingresso, soggiorno/cucina,
tre camere, disimpegno, bagno, un balcone.
Valore attribuito al lotto XXX
diconsi Euro XXX/00

LOTTO 2 : Fabbricato in Comune di XXX identificato al N.C.E.U. al FG.

XX Mapp. XX Sub. 17 ad uso civile abitazione, composto al piano
interrato da cantina, al piano rialzato (1f.t.) da ingresso, cucina,
due camere, disimpegno, bagno, ripostiglio, un balcone.

Valore attribuito al lotto XXX

diconsi Euro XXX /00

6) Conformit alla normativa edilizia ed urbanistica

Gli immobili oggetto di stima non sono stati visionati internamente dal
sottoscritto in quanto la parte convenuta non si presentata al sopralluogo

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del XXX, e successivi. Dalle informazioni ricevute dal Signor XXX, non

sono mai stati eseguiti lavori edili ed inoltre le planimetrie catastali

risultano conformi alla situazione reale. Si pu peraltro relazionare che
trattandosi di unit immobiliari ubicate in palazzine condominiali, non
possono essere alterate di volume e modificate in modo da creare
irregolarit urbanistiche da sanare, ma possono solamente essere oggetto

di eventuali manutenzioni ordinarie.

7) Conclusioni

La soluzione sopraesposta, rappresenta la soluzione migliore cui giunto

il sottoscritto , cercando di evitare frazionamenti e divisioni che svalutino in
modo consistente gli immobili oggetto di stima.
Tutto ci a disimpegno dellincarico conferitomi.
XXX l XXX
IL C.T.U.

Allegati :

XXX
XXX
XXX

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