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TRIBUNALE DI PAVIA

E.I. n. 501/2016 R.G.E.

CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI

BINASCO – CREDITO COOPERATIVO SOC.
COOP. A R.L.
(Avv. Salvatore Marceca)

CONTRO

……………………………………..

Giudice dell’Esecuzione Dott. Antonio Codega

RELAZIONE DI STIMA DEGLI IMMOBILI

OGGETTO DI ESECUZIONE IMMOBILARE

Tecnico Incaricato: Dott. Arch. Roberto Barrese

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CONCLUSIONI DEFINITIVE
Quota di proprietà del bene pignorato: intero.

Regime patrimoniale dell’esecutato al momento dell’acquisto: l’esecutato

dichiara di essere di stato civile libero.

Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli:

- Iscrizione (ipoteca volontaria) del 16/10/2006 ai n.ri 12879/3053 annotata di

frazionamento in quota del 31/12/2008 ai n.ri 15805/2987 (relativo agli

immobili oggetto di E.I.).

- Trascrizione (pignoramento) del 13/07/2016 ai n.ri 5798/3986.

Stato di possesso del bene: GIURIDICAMENTE LIBERO al momento del

sopralluogo in data 22/05/2017.

Determinazione conclusiva del valore e indicazione abbattimenti applicati:

- Stima € 108.000,00

- 15% riduzione forfettaria € 16.200,00

- PREZZO BASE D’ASTA € 91.800,00

Criticità varie: Certificato di Agibilità richiesto in data 10.11.2008 ma non

ancora rilasciato causa mancata integrazione documentazione.

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Beni in SAN MARTINO SICCOMARIO (PV)

LOTTO UNICO
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA VENDITA:

APPARTAMENTO CON ACCESSORI AL PIANO TERRA E

AUTORIMESSA PERTINENZIALE AL PIANO SEMINTERRATO (QUOTA

DI 1/1 prop. DELL’ESECUTATO), nel complesso residenziale denominato “Le Cascate”, in

San Martino Siccomario (PV), con accesso in via della Stazione n. 11/13.

Superficie lorda dell’appartamento di circa mq. 62 (esclusi terrazza e giardino

pertinenziale).

La proprietà è costituita da un’abitazione al piano terra composta di soggiorno con angolo

cottura, due camere, servizio, terrazzo e giardino pertinenziale esclusivo, con annessa

autorimessa al piano seminterrato.

Competono agli immobili descritti quote di comproprietà su enti, spazi e parti comuni

condominiali del condominio a cui appartengono; in particolare sono beni comuni non

censibili le seguenti particelle:

- il mapp. 928 sub. 2 (bene comune non censibile a tutti i subalterni del mapp. 928);

- il mapp. 928 sub. 3 (bene comune non censibile a tutti i subalterni dei mapp. 928 e 931);

- il mapp. 928 sub. 4 (bene comune non censibile a tutti i subalterni del mapp. 928).

Il tutto riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di San Martino Siccomario come

segue:

• appartamento: Foglio 17 mapp. 928 sub. 17, P.T., via della Stazione snc, cat. A/3, cl.

3, vani 4, Superficie Catastale Totale mq. 65, RC € 351,19.

• autorimessa: Foglio 17 mapp. 928 sub. 52, P.S1 via della Stazione snc, cat. C/6, cl. 2,

consistenza mq 35, Superficie Catastale Totale mq. 40, RC € 108,46.

Coerenze appartamento (rif. elaborato planimetrico): Est, passaggio comune sub. 2, Sud,

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passaggio comune sub. 4; Ovest, appartamento sub. 18 e vano scala sub. 5; Nord, vano scala

sub. 5 e passaggio comune sub. 2.

Coerenze autorimessa (rif. elaborato planimetrico): Est, box al sub. 51; Sud, corsello

comune sub. 2; Ovest, box al sub. 53; Nord, terrapieno cortile mappale n. 928 sub. 2.

Nota: le risultanze dei vigenti registri catastali corrispondono alla descrizione dei beni

contenuta nell’atto di pignoramento.

Storia Catastale:

L’area su cui insiste il complesso di cui fanno parte le unità immobiliari in oggetto, censita

in catasto terreni al mappale n. 361 di totali Ha.1.77.64, deriva dalla riunione dei precedenti

mappali n. 361 di are 74,46, n. 53 di are 30,24, n. 55 di are 8,82, n. 306 di are 17,70, n. 308

di are 3,45, n. 925 di are 6,44, n. 926 di are 7,35 e n. 927 di are 29,18, successivamente

frazionata negli attuali mappali n. 928 - 929 - 930 - 931 - 932 - 933 - 934 e 935 come da tipo

di frazionamento n. 161413/2008 di protocollo approvato dall’Agenzia del Territorio di

Pavia in data 13 giugno 2008.

L’intero complesso immobiliare è stato dichiarato a catasto fabbricati con schede allegate a

modello DOCFA registrato all’Agenzia del Territorio di Pavia in data 31 luglio 2008 al n.

2624/2008 - protocollo PV0203951.

2. STATO DI POSSESSO

Al momento del sopralluogo in data 22/05/2017, gli immobili oggetto di pignoramento, con

suppellettili, mobili e cianfrusaglie da smaltire (soprattutto nell’autorimessa), risultavano

Giuridicamente liberi. L’accesso è avvenuto con l’ausilio del Custode Giudiziario che

ha preventivamente provveduto a forzare l’accesso e visionare il contenuto degli immobili.

3. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

Ispezione presso la Conservatoria dei RR.II. di Vigevano in data al 2 maggio 2017 con i

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Repertori aggiornati al 28/04/2017.

3.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente

3.1.1. Domande Giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna

3.1.2. Convenzioni Matrimoniali e provvedimenti di assegnazione casa coniugale: nessuna.

3.1.3. Convenzioni urbanistiche:

- Convenzione Edilizia stipulata dalla società ………………………………… con sede in

………………………………………..., con il Comune di San Martino Siccomario, con

atto in data 12.10.2006 n. 10693/3149 di rep. notaio Paolo Tonalini di Pavia, registrato a

Pavia il 20.10.2006 al n. 4272 serie 1T, trascritta a Vigevano il 26.10.2006 ai n.ri

13445/8044.

3.1.4. Servitù a carico del complesso residenziale:

- Servitù di passaggio pedonale e carraio a favore della sig.ra ………………………….

nata a …………………………, C.F. ………………………….., e contro la società …..

…………………………………………………………………, con atto in data 24.05.2005

n. 4316/2675 di rep. notaio Paola Rognoni di Pavia, trascritta a Vigevano in data 07.06.2005

ai n.ri 6341/3759. Nell’atto viene specificato che:

“Le parti costituiscono servitù di passaggio pedonale e carraio, anche con mezzi agricoli

pesanti, sui mappali 311, 10, 54, 304 del foglio 17 e sui mappali 62, 63 e 66 del foglio 12

a favore dei mappali 98 e 99 del foglio 12 residuati in proprietà alla venditrice, da

esercitarsi sia dipartendosi dalla provinciale tramite i mappali 311, 10, 54, 304 per un

fronte di almeno sei metri di larghezza fino ad arrivare all’accesso ai mappali 98 e 99 di cui

sopra, sia dipartendosi dalla provinciale ma direttamente sui mappali 62, 66 e 63 fino a

raggiungere l’accesso di cui sopra: il tutto fatti salvi i diritti quesiti da terzi che già di fatto

utilizzino la strada ai mappali 304, 10, 54, 311 e quella al mappali 62, 66, 63: per una

migliore identificazione di quanto sopra le parti hanno allegato sotto "D" e "E" estratti di

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mappa catastali ove sono evidenziate in colore giallo le porzioni su cui si eserciterà la

servitù di cui sopra. In particolare dà atto la parte venditrice che con atto Grisi 2 dicembre

1970 n. 9088 di rep. del 2 dicembre 1970 registrato a Corteolona il 15 dicembre 1970 n.

11585 vol. 147, i danti causa della parte venditrice convenivano con la confinante

proprietà ………. la costruzione di strada di lottizzazione e relative piste sul terreno di

proprietà …………. ai mappali 63-11-10-53 del foglio 12 della larghezza da ciglio a ciglio di

metri sei circa, la cui manutenzione ordinaria e straordinaria venne posta a carico della

proprietà …………. con facoltà per quest’ultima di suddividere le spese con altri eventuali

utenti in relazione all’uso della strada, dell’accesso e delle piste "eccettuate ogni onere per

i carri e macchine agricoli, automobili, biciclette, motociclette": il tutto come disciplinato

dal menzionato atto Grisi in cui vennero altresì stabiliti "diritti di passaggio a favore della

proprietà ……….. o aventi causa per lo scarico del proprio stabilimento" nonché a favore

della proprietà …………, per sé eredi e aventi causa "diritto di passaggio sull'ampliamento

del ponte e sulla parte di pista successiva a tale ampliamento non di sua proprietà con

facoltà di concedere a terzi analoga servitù di passaggio". Nell'eventualità in cui la società

acquirente dovesse cedere al Comune di San Martino Siccomario porzioni gravate con il

presente atto da diritti di servitù a favore della venditrice, quest’ultima si rende disponibile

a concordare modificazioni delle servitù di passaggio pedonale e carraio con il presente

atto costituite, purché comunque sia garantito agevole accesso pedonale e carraio anche

con mezzi pesanti agricoli, alle proprietà residuate ad essa venditrice, salvi ed

impregiudicati i diritti quesiti da terzi e di fatto sin qui praticati.

3.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura.

3.2.1 Iscrizioni:

- ipoteca volontaria iscritta in data 16/10/2006 ai n.ri 12879/3053, per Euro 6.600.000,00

(capitale Euro 3.300.000,00 – durata anni 20), a favore della CASSA RURALE ED

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ARTIGIANA DI BINASCO – CREDITO COOPERATIVO SOCIETA’

COOPERATIVA, con sede a Binasco (MI), C.F. 00772010153, e domicilio ipotecario in

Binasco via Turati n. 2, in forza di atto di mutuo fondiario condizionato in data

12.10.2006 n. 10695/3150 di rep. Notaio Paolo Tonalini di Pavia a carico della società

…………………………………………………………………………………...

L’ipoteca grava sui terreni in distinti al Catasto Terreni del Comune di San Martino

Siccomario al Fg. 17 mappali 54 – 306 – 308 e 361.

Seguono le seguenti Annotazioni:

Annotazione per quietanza in data 31/12/2008 ai n.ri 15803/2985.

Annotazione per restrizione di beni in data 31/12/2008 ai n.ri 15804/2986.

Annotazione per frazionamento in quota del 31/12/2008 ai n.ri 15805/2987.

[Ipoteca di Euro 250.000,00 (capitale Euro 125.000,00) a carico del Lotto n. 3 –

(Immobili n. 1, appartamento, e n. 2, box) costituito dagli immobili oggetto di

E.I. identificati a catasto fabbricati del comune di San Martino Siccomario al fg.

17 mapp. 928 sub. 17 (appartamento) e fg. 17 mapp. 928 sub. 52 (box)

derivante dal contratto di mutuo del 12.10.2006 al n. 10695/3150 di repertorio

Notaio Paolo Tonalini di Pavia, registrato a Pavia il 13.10.2006 al n. 413 Serie

1T].

Annotazione per restrizione di beni in data 31/12/2008 ai n.ri 15806/2988.

Annotazione per restrizione di beni in data 31/12/2008 ai n.ri 15807/2989.

Annotazione per restrizione di beni in data 02/02/2009 ai n.ri 1021/152.

Annotazione per restrizione di beni in data 29/04/2009 ai n.ri 4600/926.

Annotazione per restrizione di beni in data 09/10/2009 ai n.ri 10360/1808.

Annotazione per restrizione di beni in data 05/08/2010 ai n.ri 8415/1231.

Annotazione per surroga ai sensi dell’art. 8 del D.L. 31.01.2007 n. 7 in data 21/12/2010

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ai n.ri 12482/1825.

Seguono le seguenti Comunicazioni:

Comunicazione n. 1038 del 25/08/2010 di estinzione parziale dell’obbligazione

avvenuta in data 27/07/2010.

Cancellazione parziale eseguita in data 27/08/2010 (art. 13, comma 8-decies DL

7/2007 – Art. 40 bis D.Lgs 385/1993).

Comunicazione n. 799 del 15/10/2015 di estinzione parziale dell’obbligazione avvenuta

in data 26/06/2015.

Cancellazione parziale eseguita in data 16/10/2015 (art. 13, comma 8-decies DL

7/2007 – Art. 40 bis D.Lgs 385/1993).

Comunicazione n. 636 del 09/06/2016 di estinzione parziale dell’obbligazione avvenuta

in data 20/05/2016.

Cancellazione parziale eseguita in data 20/06/2016 (art. 13, comma 8-decies DL

7/2007 – Art. 40 bis D.Lgs 385/1993).

- ipoteca volontaria iscritta in data 03/12/2007 ai n.ri 15350/3786, per Euro 7.000.000,00

(capitale Euro 3.500.000,00 – durata anni 20), a favore della CASSA RURALE ED

ARTIGIANA DI BINASCO – CREDITO COOPERATIVO SOCIETA’

COOPERATIVA, con sede a Binasco (MI), C.F. 00772010153, e domicilio ipotecario in

Binasco via Turati n. 2, in forza di atto di mutuo condizionato in data 27.11.2007 n.

12188/4301 di rep. Notaio Paolo Tonalini di Pavia a carico della società ………………….

……………………………………………………………………..

L’ipoteca grava sui terreni in distinti al Catasto Terreni del Comune di San Martino

Siccomario al Fg. 17 mappali 11 – 53 e 55.

Seguono le seguenti Annotazioni:

Annotazione per rinegoziazione in data 19/11/2009 ai n.ri 11902/2099.

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Annotazione per rinegoziazione in data 15/11/2010 ai n.ri 11131/1605.

Annotazione per quietanza in data 07/07/2011 ai n.ri 6799/1105.

Annotazione per frazionamento in quota in data 07/07/2011 ai n.ri 6800/1106.

Annotazione per restrizione di beni in data 07/07/2011 ai n.ri 6801/1107.

Annotazione per restrizione di beni in data 25/07/2011 ai n.ri 7570/1239.

3.2.2 Pignoramenti:

- pignoramento immobiliare trascritto in data 13/07/2016 ai n.ri 5798/3986, a seguito di

verbale di pignoramento immobiliare in data 03.06.2016 n. 5235 di rep. Tribunale di Pavia a

favore della CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI BINASCO – CREDITO

COOPERATIVO SOC. COOP. A R.L, con sede a Binasco (MI), C.F. 00772010153,

rappresentata e difesa dall’Avv. Salvatore Marceca di Milano, contro ………………..

………………. nato ………………………………….., C.F. …………………………….. Il

pignoramento colpisce la piena proprietà dei beni oggetto di E.I.

3.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizi e/o catastali

3.3.1 Accertamento di conformità Urbanistico-Edilizia:

Il complesso residenziale è stato realizzato nel 2006÷2008 in forza di provvedimenti edilizi

e regolarmente accatastato. Nel sopralluogo in data 22 maggio 2017 si è accertata la

sostanziale conformità delle schede catastali e delle planimetrie dell’ultimo progetto

depositato (DIA 58/2008) con lo stato di fatto.

3.3.2 Accertamento di conformità Catastale:

L’intero complesso immobiliare è stato dichiarato a catasto fabbricati con schede allegate a

modello DOCFA registrato all’Agenzia del Territorio di Pavia in data 31.07.2008 al n.

2624/2008 - Prot. PV0203951.

3.3.3 Intestazione:

L’intestazione presso l’U.T.E. di Pavia IDENTIFICA l’attuale proprietà:

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• ……………………………….. nato …………………………… il …………….,

C.F. …………………………………………. – proprietà per 1/1.

4. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE

Spese fisse annue di gestione dell’immobile o di manutenzione: con riferimento alla gestione

ordinaria 01.01.2017 – 31.12.2017 risultano deliberate spese condominiali pari a Euro

340,85.

Spese condominiali straordinarie già deliberate ma non ancora scadute alla data della

perizia: nessuna.

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: sentito l’amministratore,

come da prospetti in allegati, alla data del 24 maggio 2017 grava un debito complessivo di

Euro 2.026,00, così ripartito: “€ 1.889,66 conguaglio precedente fino al 31/12/2016, rata

ordinaria 2017 di € 68,17 scaduta il 02/03/2017, rata ordinaria di € 68,17 scaduta il

30/04/2017.

Le prossime rate della gestione 2017 scadono il 30 giugno, il 30 settembre e il 30

novembre, di € 68,17 cadauna”.

Altre spese: nessuna.

Cause in corso: ……………

Ulteriori informazioni:

L’Amministratore comunica che i dati esatti del condominio sono i seguenti:

Condominio Residence Le Cascate

Via della Stazione 11/13

27028 San Martino Siccomario (PV)

Comunica altresì che:

“i millesimi di proprietà sono 19,640.

Al momento non sono state deliberate spese straordinarie.

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Abbiamo una bozza di regolamento che non è mai stata approvata, infatti a breve verrà

convocata un assemblea straordinaria per discutere in merito”.

5. PRESTAZIONE ENERGETICA

Si precisa che con delibera di giunta n. X/3868 del 17.7.15 (punto 3/b dell’allegato) la

Regione Lombardia ha precisato come l’obbligo di dotazione e allegazione dell’Attestato di

Prestazione Energetica resti escluso per i provvedimenti di assegnazione della proprietà o di

altro diritto reale conseguente a procedure esecutive o concorsuali.

L’immobile in oggetto risulta comunque sprovvisto di Attestato di Prestazione Energetica.

6. PRECEDENTI PROPRIETARI

Storicamente vengono riportati gli estremi degli atti, desunti dall’esame dei Registri

Immobiliari di Vigevano, a tracciare la cronistoria ventennale dei titoli di proprietà.

TITOLARE ATTUALE:

a tutto il 28 aprile 2017 gli immobili risultano di piena ed esclusiva proprietà di

……………………… nato …………………………………, C.F. ………………………….,

in forza di atto di compravendita del 19/11/2008 n. 13558/5307 di rep. Notaio Paolo

Tonalini di Stradella, ivi registrato il 24.11.2008 al n. 2552 Serie 1T e trascritto a Vigevano

il 26/11/2008 ai n.ri 14324/8690, contro la società ……………………….. con sede in

…………………………………………..

Valore dichiarato Euro 140.000,00 oltre I.V.A. pari a Euro 5.600,00.

NOTE: ai fini della L. n. 151/75, il sig. ……………………….. dichiara di acquistare a

titolo personale essendo di stato civile libero.

PERVENUTO in forza dei seguenti titoli:

L’area su cui insiste il complesso immobiliare di cui fanno parte le unità

immobiliari in oggetto è pervenuta alla società ……………………..con atto di

compravendita del 17/02/2006 n. 73393/23299 di rep. Notaio Franco Tonalini di

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Stradella, ivi registrato il 22.02.2006 al n. 271 Serie 1T e trascritto a Vigevano il

25/02/2006 ai n.ri 1921/1179 dalla società ………………………….. con sede in

…………………………………………….

Alla società …………………………………….. con atto di compravendita del

24/05/2005 n. 4316/2675 di rep. Notaio Paola Rognoni di Pavia, trascritto a

Vigevano il 07/06/2005 ai n.ri 6339/3757 dalla sig.ra ………………………………

nata a ………….. il ………., C.F. ……………………... La venditrice richiama le

risultanze dell’atto del 02.12.1970 n. 9088 di rep. notaio Grisi, trascritto a

Vigevano il 21.12.1970 ai n.ri 7567/5873, in ordine all’uso, manutenzione e spese

relative alla strada ai mappali 63, 11, 10, 53 del fg. 12.

Alla sig.ra ……………………………… in forza della successione in morte del sig.

……………………….. nato a ……………………………………………, C.F.

……………………………., e deceduto il ………………., denuncia di successione

registrata a Pavia il 12.02.1992 al n. 98 Vol. 250 e trascritta a Vigevano in data

05/05/1994 ai n.ri 3259/2366 e successiva denuncia di successione per rettifica dati

catastali registrata a Pavia il 16.11.2004 al n. 64/397 di rep. e trascritta a Vigevano

il 18/01/2005 ai n.ri 325/215 – Accettazione tacita di eredità trascritta a Vigevano

in data 07/06/2005 ai n.ri 6340/3758. Erede la figlia …………………. a seguito

della rinuncia con atto del 06.02.1992 n. 407/207 di rep. notaio Paola Rognoni di

Pavia, registrato a Corteolona in data 11.02.1992, da parte del coniuge ………….

………………. nata a ………………………………………...

7. PRATICHE EDILIZIE

7.1. Accertamento di destinazione urbanistica:

Con riferimento al P.G.T. vigente del Comune di San Martino Siccomario [stralcio in

allegati] il residence “LE CASCATE” risulta inserito nei tessuti della città consolidata

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ricomprese nel perimetro dei Piani attuativi approvati o in corso di attuazione alla data di

adozione del P.G.T. e regolamentati dall’art. 11 delle N.A. del Piano delle Regole

(identificativo ATI3 – Aree di trasformazione per insediamenti integrati).

La funzione residenziale dell’edificio è compatibile con quelle ammesse dalle norme

urbanistiche di zona.

7.2. Pratiche edilizie e amministrative:

Il residence, correttamente inserito in mappa, è stato realizzato in forza dei seguiti titoli

abilitativi:

- Denuncia Inizio Attività n. 70/06 presentata in data 30.09.2006 prot. n. 13162 e successive

varianti in data 18.12.2007 al n. 82/07 prot. n. 18496 e in data 05.08.2008 al n. 58/08 prot.

n. 10077 (variante finale - in allegati).

- Richiesta Certificato di Agibilità parziale n. 25/2008 prot. n. 14100 presentata in data

10.11.2008.

Con riferimento all’Istanza di Agibilità parziale citata si precisa che il Comune di

San Marino Siccomario con raccomandate a/r [in allegati] del 5 dicembre 2008

prot. 14100/15341, a seguito di sopralluogo tecnico del 25.11.2008, e del 29

aprile 2009 prot. 3403/5436, ha interrotto il procedimento per il rilascio

dell’Agibilità per alcune unità immobiliari abitative, tra cui il mapp. 928 sub. 17

oggetto di E.I., e tutto il piano seminterrato (ove è ubicato il box oggetto di E.I.).

Consultato l’U.T. del Comune si è accertato che non sono stati prodotti i

documenti integrativi richiesti e l’Agibilità in oggetto non è stata ancora

rilasciata.

8. DESCRIZIONE DEI BENI

8.1 Caratteristiche della zona:

Il complesso immobiliare denominato “ Condominio Residence Le Cascate”, con accesso in

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fregio a Via della Stazione, s’inserisce nella zona periferica a sud-ovest del comune di San

Martino Siccomario, al di là della Strada Provinciale 35 dei Giovi, in località Bivio Cava

Manara.

Il residence, nelle immediate vicinanze della stazione ferroviaria, è un tipico intervento di

edilizia residenziale, di recente realizzazione, in attuazione a un Piano di Lottizzazione

(Area di Trasformazione - Comparto ATI3). Il traffico lungo la via della Stazione è scarso e

la dotazione di posteggi in strada è ottima, grazie alla presenza di parcheggi pubblici in

attuazione del P. L. e del limitrofo parcheggio pubblico della stazione.

La zona dispone delle reti tecnologiche principali (acqua, gas, energia elettrica, telefono,

fognaria) e il centro cittadino dista circa 2 Km.

8.2 Caratteristiche zone limitrofe e principali collegamenti pubblici:

San Martino Siccomario, attivo centro lombardo di 6.227 abitanti (ISTAT 01.01.2017), si

trova sulla sponda destra del Ticino, alle porte di Pavia capoluogo di provincia, cui è ormai

praticamente saldato, essendo diviso solo dal canale Gravellone, originariamente ramo

secondario del Ticino.

Il residence “Le Cascate” dista circa 5 Km. dal centro di Pavia e circa 50 Km. dal centro di

Milano, comodamente raggiungibile percorrendo la tangenziale ovest di Pavia, il raccordo

autostradale Pavia-Bereguardo e l’autostrada A7 Milano - Genova.

Il Comune, lambito dalla Strada Provinciale 35 dei Giovi, storica e primaria arteria stradale

di collegamento tra Genova e il Canton Ticino, attraversando Milano e Pavia, è collegato

con i centri limitrofi da regolare servizio di autolinee e dispone di stazione ferroviaria, ai

confini con il territorio di Cava Manara e nelle immediate vicinanze del residence, posta

lungo il tratto comune alle linee Milano-Tortona e Pavia-Stradella.

Il casello autostradale di Gropello Cairoli (A7 Milano – Genova) dista circa Km. 12, quello

di Casteggio (A21 Torino – Piacenza – Brescia) dista circa Km. 13.

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8.3. DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI

Trattasi di un appartamento al piano terra con annessa autorimessa al piano seminterrato, del

complesso residenziale denominato “Le Cascate”, in San Martino Siccomario, via della

Stazione n. 11/13.

Dall’ingresso pedonale e carraio, in fregio al parcheggio di Via della Stazione, si accede al

residence, indi, percorrendo i camminamenti interni (perimetrale e/o attraverso la corte

centrale), si giunge al lato corto del complesso edilizio, lato sud, ove è situato

l’appartamento oggetto di E.I., accessibile dal cancelletto che immette nel terrazzo privato

recintato indi mediante portoncino blindato d’ingresso. L’alloggio è distribuito con

soggiorno con angolo cottura, caratterizzato dalla copertura inclinata lignea a vista,

disimpegno, bagno, cameretta e camera matrimoniale. Completano l’appartamento la citata

terrazza sul fronte, dalla quale si pratica l’ingresso, e il piccolo giardino pertinenziale

esclusivo sul retro, accessibile dall’angolo cottura, recintato e affacciato sulla corte

“conviviale” comune.

L’autorimessa pertinenziale (superficie catastale totale mq. 40), con adeguati accessi, recessi

e spazi di manovra antistanti, è ubicata al piano seminterrato, praticamente in

corrispondenza dell’appartamento in oggetto. Frontistante alla basculante del box, al di là

del corsello di manovra, è posta la scala di collegamento con il piano terra, che termina in

prossimità dell’appartamento.

L’abitazione, ben distribuita e comodamente utilizzabile, è di recente edificazione e dispone

di adeguato riscontro d’aria; i locali presentano un discreto livello di finiture, manutenzione

e impianti, compatibile con l’uso e la vetustà del fabbricato stesso, realizzato con tipologie,

metodologie e materiali sufficientemente attuali, anche se con caratteristiche a livello di

prestazioni energetiche non più in linea con le aspettative odierne. In sede di sopralluogo si

sono evidenziati alcuni vizi e/o difetti, principalmente imputabili al trasloco e/o all’assenza

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di manutenzione ordinaria negli ultimi periodi, quali, a titolo esemplificativo e non

esaustivo:

- porzioni di intonaco interno ammalorate e/o con muffe;

- asportazione completa del lavabo in bagno;

- asportazione termostato ambiente;

- asportazione porta del bagno

- muro della camera da ripristinare causa sradicamento cassetta di sicurezza;

- pannello interno del portoncino blindato rotto da sostituire;

- ringhiere esterne da tinteggiare

SPECIFICHE APPARTAMENTO (misure indicative - rif. sopralluogo):

Piano Destinazione Sup. pavimento (mq.) Esposizione Condizioni

P.T. soggiorno 17,00 est sufficiente

P.T. angolo cottura 4,70 ovest sufficiente

P.T. disimpegno 1,60 interno sufficiente

P.T. bagno 4,00 ovest sufficiente

P.T. camera matrimoniale 14,30 est sufficiente

P.T. cameretta 9,00 ovest sufficiente

Altezza locali: cm. 345 h.m. zona giorno – cm. 270 camere

Superficie netta calpestabile: mq. 50,60

Superficie terrazzo sul fronte, circa mq. 24,50

Superficie giardinetto pertinenziale, circa: mq. 13,00

Superficie lorda appartamento, circa: mq. 62,00

Superficie Commerciale Complessiva: mq. 70,00

Superficie catastale autorimessa: mq. 40,00

La superficie commerciale è da intendersi come la somma della superficie lorda

dell’immobile, ragguagliata della superficie relativa ad accessori e pertinenze, secondo i

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criteri proposti dalle seguenti normative: norma UNI 10750:2005 e D.P.R. n. 138/98,

allegato C. Le percentuali indicate nelle citate normative possono variare in base ad un

insieme di fattori attentamente ponderati dal perito, tra questi: la particolare ubicazione

dell’immobile, l’entità delle superfici esterne, i livelli di piano e tutti quei fattori di

incremento o decremento che caratterizzano il livello di qualità ambientale, di finitura e di

fruibilità dei beni oggetto di stima.

ACCESSORI E PERTINENZE (catastalmente distinti): box al fg. 17 mapp. 928 sub. 52.

CARATTERISTICHE EDILIZIE ED IMPIANTI - stato di fatto al 22.05.2017

Tipologie

Immobili: “quadrilatero” abitativo con unità immobiliari a 1÷2 piani fuori

terra con affaccio su corte comune interna, destinata a percorso

pedonale, e autorimesse nel piano seminterrato.

Caratteristiche del Fabbricato

Copertura: parte a falde inclinate con orditura lignea verniciata,

coibentazione, manto in tegole di cotto e gronde in legno

perlinato; parte con copertura piana coibentata (terrazza

dell’appartamento soprastante) – integra.

Fondazioni: in c.a.

Solai: solaio misto con travetti prefabbricati e laterizio, completamento

in opera con getto integrativo di cls (solaio in predalle nel piano

seminterrato destinato a box) – integro.

Strutture verticali: in c.a. con tamponamenti in murature coibentate – integre.

Pareti esterne: intonacate a civile e tinteggiate – fronte dell’appartamento da

ritinteggiare.

Area esterna: residence interamente cintato (recinzione metallica su sottostante

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zoccolo in cls); cortile comune con passaggi pavimentati con

mattonelle in cls autobloccanti e zone inerbite e piantumate;

piazza interna pavimentata con pietra a spacco, urbanizzata e

dotata di lampioncini – passaggi e parti comuni ben fruibili.

Ingresso residence: cancello carraio scorrevole automatizzato con adiacente

cancelletto pedonale; spallette in c.a. laterali con incassate

cassette della posta e pulsantiera videocitofono; altro accesso

carraio con cancello metallico automatizzato.

Impianti comuni: funzionanti, certificazioni parti comuni non verificabili.

Componenti Edilizie alloggio

Ingresso: portoncino blindato – pannello interno rotto, da sostituire.

Infissi esterni: serramenti in legno laccato con doppi vetri protetti da ante scure

in legno – sufficienti (evidente assenza di manutenzione).

Soglie e davanzali: in pietra naturale (serizzo antigorio levigato) – adeguati.

Porte interne: a battente in legno tamburato finitura tanganika, complete di

ferramenta e maniglia (porta del bagno rimossa) – discrete.

Pavimenti interni: ceramica cm. 33x33; zoccolini in legno – discreti.

Rivestimenti interni: angolo cottura: fascia in ceramica cm. 20x20; bagno: ceramica

cm. 20x20 h. cm. 200 + fascia – discreti.

Plafoni: zona giorno con falde del tetto a vista (travetti e perline); zona

notte con solai in muratura intonacati e tinteggiati – formazione di

muffe negli spigoli.

Tramezzature interne: in mattoni forati di laterizio spess. cm. 8, intonacati a civile e

tinteggiati – alcuni fenomeni d’umidità con ammaloramento degli

intonaci; muro da ripristinare in camera causa rimozione cassetta

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di sicurezza.

Caratteristiche Impianti

Citofonico: impianto videocitofonico sottotraccia, con pulsantiera esterna e

apparecchio ricevente zona ingresso – funzionamento non

verificabile.

Elettrico: impianto interno sottotraccia con prese e punti luce in numero

adeguato; quadretto elettrico zona ingresso - tensione di rete: 220

V; impianto tv: antenna e prese tv in numero sufficiente -

funzionamento e conformità non verificabili– parti da ripristinare.

Idrico: sottotraccia - rete di distribuzione: tubi di adduzione e scarico;

apparecchi alimentati: lavello angolo cottura; bagno con presa

lavabo, sanitari, piatto doccia cm. 70x90, attacco lavatrice –

funzionamento non verificabile – lavabo asportato in bagno.

Telefonico: predisposto

Termico: autonomo (alimentazione gas metano) con riscaldamento a

pannelli radianti a pavimento (termoarredo in bagno) e caldaietta

a condensazione in nicchia esterna; termostato rimosso - acqua

calda: dall’impianto – funzionamento e certificazioni non

verificabili.

Raffrescamento: l’appartamento è dotato di predisposizione aria climatizzata.

Accessori

Terrazzo: area sul fronte di circa mq. 24,50, destinata a terrazzo esclusivo e

ingresso dell’appartamento; pavimentata con piastrelle in

ceramica antigeliva cm. 15x15; delimitato da recinzione metallica

bassa, da ritinteggiare, con cancelletto d’ingresso – ben fruibile.

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Giardino: giardinetto pertinenziale retrostante di circa mq. 13 (cm. 235x560,

accessibile dall’angolo cottura e attualmente incolto; delimitato da

recinzione metallica bassa, da ritinteggiare – ben fruibile.

Autorimessa: accessorio al piano seminterrato, consistenza catastale mq. 35, e

con adeguati spazi di manovra antistanti, accessibile da passaggio

carraio attraverso rampa; collegamento con il piano superiore

anche tramite scala con sbocco adiacente al terrazzo (ingresso)

dell’appartamento oggetto di E.I. Pavimento in battuto di cls, muri

in blocchetti di cls/c.a. tinteggiati bianco, solai in predalle a vista,

impianto elettrico con punto luce in canalina esterna; basculante

in lamiera – superficie netta di circa cm. 475 x 740 con fruibilità

penalizzata dalla presenza di un pilastro a circa cm. 60 dal muro.

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO

9.1. Criteri di stima

Sintetico comparativa con valutazione a corpo rapportata alla superficie commerciale di

riferimento determinata. Il metodo comparativo, comunque prudenziale, consiste nella

relazione tra caratteristiche e valori ben noti con quelle individuate per i beni oggetto di

compravendita. Trattandosi di vendita forzata si assume come parametro di riferimento il

valore per mq. di superficie commerciale riportato dall’Agenzia del Territorio (Osservatorio

Immobiliare Banca dati delle quotazioni immobiliari) confrontato e ragguagliato con i dati di

vendita effettiva per immobili similari nella stessa località e con i dati di vendita di

riferimento eventualmente in possesso dell’Istituto Vendite Giudiziarie.

Si precisa inoltre che, poiché le superfici reali o commerciali rilevate servono al perito solo

come strumento intermedio per ancorarsi a criteri oggettivi e situazioni storiche, la

valutazione è da intendersi a corpo e non a misura.

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9.2. Fonti d’informazione

Catasto di: Pavia.

Conservatoria dei RR.II di: Vigevano.

Ufficio Tecnico di: San Martino Siccomario -PV-.

Osservatori del mercato immobiliare: Osservatorio Immobiliare – Agenzia del Territorio.

Altre fonti: operatori del settore edilizio ed immobiliare della zona.

9.3. Valutazione delle superfici

VALORE VALORE
IMMOBILE Sup. comm. Valore sup. Accessori
unitario totale
Appartamento con terrazzo e
mq. 70,00 € 1.200/mq. compresi € 84.000,00
giardinetto (fg. 17 mapp. 928/17) EURO
€ 24.000,00 108.000,00
Autorimessa al P.S1 mq. 40,00
€ 600/mq. ---------
(fg. 17 mapp. 928/52) (sup. catastale)

Valore complessivo del lotto: € 108.000,00 (Euro centoottomila/00)

Valore quota di 1/1: € 108.000,00 (Euro centoottomila/00)

9.4. Adeguamenti e correzioni della stima

Riduzione del valore del 15%, per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale,

per assenza di garanzia per vizi e/o difetti di qualsiasi natura non rilevati, per rimborso

forfettario delle spese insolute nel biennio anteriore alla vendita e per eventuale smaltimento

di beni mobili presenti all’interno della proprietà: € 16.200,00

Spese relative a lavori di manutenzione, ristrutturazione ed adeguamenti: nessuna

Decurtazione per lo stato di possesso: €0

Decurtazioni per servitù ed altre limitazioni d’uso: nessuna

Spese per lo smaltimento di eventuali rifiuti: €0

Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell’acquirente: nessuno

Spese di cancellazioni trascrizioni e iscrizioni a carico dell’acquirente: nessuna

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistico e/o catastale: €0

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9.5. PREZZO BASE D’ASTA

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in

cui si trova: € 91.800,00

*********************************************************************************

Con quanto relazionato il sottoscritto C.T.U. ritiene di aver debitamente assolto l’incarico

ricevuto e si tiene a disposizione dell’Ill.mo G.d.E. per ogni chiarimento.

Vigevano, 21 luglio 2017 il C.T.U. Dott. Arch. Roberto Barrese

ALLEGATI:

1. Copia relazione senza nomi

2. Documentazione Fotografica
3. Ispezione Ipotecaria (agg. 28.04.2017)
4. Copia Atto di Provenienza
5. Agenzia del Territorio - Banca dati quotazioni immobiliari (San
Martino Siccomario 2-2016)
6. Situazione debitoria verso il condominio
7. Estratto di Mappa
8. Visure N.C.E.U. (attuale + storiche)
9. Elaborato planimetrico evidenziato
10. N. 2 Schede Catastali (appartamento + box)
11. DIA n. 58/2008 (variante finale) con planimetrie di riferimento
12. N. 2 comunicazioni U.T. Comune di San Martino Siccomario in
merito all’agibilità del residence
13. Stralcio di P.G.T. con N.T.A.

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