Gestione dei fabbricati

La locazione è un contratto con la quale una parte si obbliga a far godere ad un’altra un bene.
Essa è regolata da due leggi: - n. 392/1978 per uso diverso da abitazione;
- n. 431/1998 per uso d’abitazione.

Legge n.431/1998
Con quest’ultima è possibile stipulare 3 contratti:
- Canone libero, il canone è liberamente contrattabile (4+4 anni);
- Canone convenzionato, il canone viene fissato secondo una convenzione e per favorirne la locazione, la
legge fissa delle agevolazioni di tipo fiscale (3+2 anni);
- Canone di natura transitoria stipulati generalmente per gli universitari (6-36 mesi).

Legge n.392/1978
Per fabbricati ad uso produttivo la durata minima è 6 anni per industriali e per alberghiere 9 anni ed il
rinnovo avviene alle medesime condizioni con disdetta almeno 12 mesi prima.

L’iter di compravendita è: 1. Proposta Irrevocabile d’Acquisto;

2. Contratto Preliminare;
3. Contratto Definitivo.

1. Proposta Irrevocabile d’Acquisto è un accordo con la quale l’acquirente si obbliga a mantenere fissa la
sua offerta pagando una caparra, il venditore valuta se accettare o meno confrontando altre offerte.
Se l’acquirente si tira indietro, perde la caparra. Se il venditore rifiuta, l’acquirente viene risarcito.

2. Contratto Preliminare è quando l’acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine.

3. Contratto Definitivo viene firmato con un notaio per completarne l’atto di compravendita.
Il venditore deve, inoltre, comunicare all’amministratore di condominio il trasferimento di proprietà per
procedere al corretto addebito delle spese condominiali (Vedi tabelle millesimali).

Stima dei fabbricati

Per fabbricato s’intende qualsiasi costruzione coperta e fissa al suolo isolata da altre costruzioni con muri
ed è composto da una o più unità immobiliari ovvero parti economicamente indipendenti.

Per il valore di un fabbricato è importante considerarne le caratteristiche intrinseche ed estrinseche.

Caratteristiche Intrinseche dipendono dagli scopi a cui è adibito il fabbricato e possono essere:
Destinazione d’Uso, Qualità dei Materiali Utilizzati, Impiantistica, Dimensioni, Piano, Esposizione, ecc..

Caratteristiche Estrinseche dipendono dall’ubicazione in cui è collocato il fabbricato se si trova ad esempio:

Periferia, Centro, Zona Storica ecc.., le vie di collegamento per il raggiungimento del fabbricato se avviene
in modo facile e tempestivo, e la qualità urbanistico sociale per la presenza di alta o bassa criminalità o la
presenza di traffico e zone verdi nei dintorni.

La stima di un fabbricato avviene secondo l’aspetto economico del più probabile valore di mercato,
ovvero stabilirne il più probabile prezzo a cui lo si potrebbe vendere confrontandolo con altri beni simili.

Un giudizio di stima può avvenire in due modi: Sintetico (forfettario) ed Analitico (dettagliatamente).
SINTETICO avviene confrontando un bene con altri simili aventi un parametro in comune (proporzione).
Il valore unitario ordinario sarà dato dal valore unitario [€/m2/3] per il parametro comune [m2/3].

Questo valore generalmente viene modificato in funzione delle caratteristiche del bene attraverso
coefficienti di differenziazione ed eventuali aggiunte (manutenzione superiore) e detrazioni (mutuo).

Le fasi della stima sono:

1. Determinazione della superficie commerciale, che viene effettuata sommando:
- la superficie netta;
- la superficie occupata dai divisori interni;
- il 50% della superficie dei muri perimetrali;
- la superfici dei balconi;
- le superfici lorde della cantina, box auto, ecc..
2. Determinazione del valore unitario ordinario che avviene dal confronto con beni simili;
3. Correzione del valore unitario ordinario con i coefficienti di differenziazione;
4. Calcolo delle eventuali aggiunte (box auto) e detrazioni (mutuo);
5. Determinazione del valore reale.

Un ulteriore procedimento di stima è quello per capitalizzazione dei redditi, dove il valore di
capitalizzazione di ottiene accumulando all’attualità i redditi futuri del fabbricato ed è dato dalla formula:
𝐵𝑓
V=
𝑟
Per la determinazione del Beneficio Fondiario (Bf), ovvero il reddito che il proprietario può ricavarne,
bisogna detrarre le Spese dal Reddito Padronale Lordo (Rpl).

Bf = Rpl – Spp = Rpl – (Q + Tr + Amn + Svz + Sf / In + I )

Le principali spese sono:
Quote, Tributi, Amministrazione, Servizi, Sfitto - Inesigibilità (mancati redditi - tasse no pagate), Interessi.

Per la determinazione del Saggio di Capitalizzazione (rc) si fa riferimento ai Benefici Fondiari e ai

corrispondenti Valori di Mercato dei beni simili presi a confronto:
𝐵𝑓 1 + 𝐵𝑓 2 + 𝐵𝑓 𝑛
V=
𝑉1+𝑉2+𝑉𝑛

Per valore di costo s’intendono le spese che un imprenditore deve sostenere per edificare un fabbricato.

Le due spese principali sono:

- Costo di Cantiere (edificare);
- Spese Generali (progetto ed oneri).

Costo Totale Costruzione circa 500 €/m3, ovvero 1500 €/m2.

ANALITICO consiste nella determinazione di ogni singolo elemento e quindi nel computo metrico.
Può essere: - Consuntivo (costo azienda per edificare);
- Estimativo (costo imprenditore edificare).
Stima Aree Edificabili
L’area edificabile è un terreno in cui è possibile costruire un nuovo fabbricato in seguito ad
un’approvazione dei piani urbanistici e dipende dalle caratteristiche intrinseche ed estrinseche.

I piani urbanistici dividono il territorio in zone omogenee (1444/68) dipendono dal tipo di fabbricato e dalle
relative dimensioni e possono essere così suddivise:

- Zona A (Centro Storico) Ie = 5 m3/m2, NO superiore 50% Densità Fondiaria (ab/m2);

- Zona B (Semi Centro) Ie = 7 m3/m2 > 200k ab, 6 m3/m2 200/50k ab, 5 m3/m2 < 50k ab;

- Zona C (Nuove Costruzioni) NO particolari vincoli;

- Zona E (Agricola) Ie = 0,1m3/m2 suddiviso in 0,03 m3/m2 abitazioni e 0,07 m3/m2 pertinenze.

Per Reliquati s’intendono quei terreni che per forma o dimensione non possono essere edificati.
Quindi può essere utile per l’ampliamento di un: - Fabbricato adiacente (trasformazione);
- Aumento della comodità (complementare).

Il Condominio
Il condominio è un fabbricato in cui ci sono:
- Parti di proprietà privata (unità immobiliare);
- Parti di proprietà comuni (parcheggi, box, cantine, scale, ascensore).

In pratica bisogna determinare i millesimi necessari per la gestione e ripartizione delle spese condominiali.
I millesimi sono di due tipi: millesimi di proprietà generale, millesimi d’uso.

I millesimi di proprietà generale esprimono il valore di ogni unità immobiliare in relazione all’intero valore
dell’edificio e servono per la ripartizione delle spese generali.

I millesimi di proprietà generale vengono determinati tenendo conto della superficie virtuale, ovvero la
superficie dell’unità immobiliare moltiplicata per dei coefficienti di differenziazione.

Sv = S x cd

I coefficienti possono essere: destinazione, piano, prospetto, esposizione.

L’attribuzione dei coefficienti può avvenire in modo:

- Sintetico se riguarda l’unità nel suo complesso;
- Analitico se riguarda ogni singolo vano.

Dopodiché i millesimi di proprietà generale verranno calcolati sulla base della seguente proporzione:

Ʃ Svi : 1000 = Svi : Mi

I millesimi d’uso più comuni sono quelli delle scale ed ascensore e vengono utilizzati per la ripartizione
delle spese che avviene tenendo conto:
- Per metà del valore delle proprietà (primi 500 millesimi);
- Per metà dell’utilizzo dei servizi comuni in base all’altezza del piano (secondi 500 millesimi).

I secondi 500 millesimi vengono calcolati in due fasi:

- Calcolando i 500 esimi per piano;
- Dividendo i 500 esimi per piano tra le unità immobiliari.

Infine, la sommatoria dei primi 500 esimi e secondi 500 esimi fornisce il valore dei millesimi d’uso.
Governo del Condominio
Il condominio è costituito dall’insieme dei proprietari delle unità immobiliari e dalle parti comuni.

La gestione delle parti comuni è affidata nelle mani di un amministratore.

Nel caso di più di 10 condomini viene stipulato un Regolamento Condominiale che contiene l’utilizzo delle
parti comuni, la cura dell’edificio e la ripartizione delle spese.

Vi sono due tipi di regolamenti:

- Regolamento Contrattuale, che viene redatto al momento dell’edificazione del condominio e contiene le
norme per la ripartizione delle spese;
- Regolamento Assembleare, che contiene le norme che tutelano l’utilizzo delle parti comuni.

In mancanza di rispetto del Regolamento Condominiale, si è soggetti ad una sanzione fino a 200€.
Nel caso di un’ulteriore mancanza da parte dello stesso condomino la multa può arrivare fino a 800€.

Quando i condomini sono più di 8 viene nominato un amministratore che resta in carica un anno e deve:
- Redigere il rendiconto;
- Eseguire le deliberazioni;
- Disciplinare l’uso delle parti comuni;
- Riscuotere i tributi.

Il relativo compenso oscilla tra i 50-80€ per ogni unità immobiliare.

Al termine di ogni anno l’assemblea deve riunirsi per la revoca o la conferma dell’amministratore in vigore.

La convocazione dell’assemblea spetta all’amministratore e risulta effettiva quando vi sono presenti alla
prima convocazione almeno i 2/3 dei condomini pari ai 2/3 del valore dell’intero edificio, ed alla seconda
convocazione almeno l’1/3 dei condomini pari all’1/3 del valore dell’intero edificio e le decisioni sono
confermate nel caso si abbia l’approvazione di una doppia maggioranza, che varia in funzione del tipo di
decisione.

La Sopraelevazione
Il diritto di sopraelevazione a favore del proprietario dell’ultimo piano non può essere effettuato nel caso
in cui la sopraelevazione non sia possibile a causa:
- Della Struttura Architettonica dell’edificio;
- Se va a compromettere il decoro dell’edificio;
- Se va a compromettere l’aria e la luce dei piani sottostanti.

Quando invece è possibile, chi intende eseguirla deve pagare agli altri condomini un’Indennità pari a:
𝑉𝑎 Va 1
Ind = x 1 − x1x
𝑛+1 𝑛+1 𝑛
Per Va s’intende il valore attuale dell’area ovvero al momento della sopraelevazione.

Il valore del diritto di sopraelevazione è dato dal valore di trasformazione dato dalla formula:

Vds = Vm – Kc – Ind