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MILLESIMI DI CONDOMINIO

1. DESCRIZIONE DEL FABBRICATO


L’immobile si trova al centro del paese della città di Venosa, in via Accademia dei Rinascenti al n. 64.
L’immobile è costituito di 4 piani in elevazione con due unità immobiliari per piano. Nel sottotetto sono state ricavate 2 soffitte di 80 m 2 netti al
servizio delle due unità immobiliari dell’ultimo piano. Per le unità immobiliari dei primi 3 piani sono invece disponibili dei box auto, che però si
dovranno considerare come una unità immobiliare indipendente.
Il fabbricato è dotato di ascensore e di impianto di riscaldamento autonomo.
Anche la rete idrica è dotata di contatori singoli per l’acqua potabile.
2. MILLESIMI DI PROPRIETA’ GENERALE
CRITERI DI CALCOLO
I millesimi di proprietà generale esprimono il diritto-dovere dei condomini sulle parti in proprietà comune, i quali devono essere calcolati in
funzione del valore delle singole parti in proprietà esclusiva.
Tale valore viene espresso, ponendo uguale a 1 il valore dell’intero edificio e ripartendo l’intero in base alla superficie virtuale di ogni unità
immobiliare.
La superficie virtuale (Sv), è una espressione della dimensione delle unità immobiliari che tiene conto sia della grandezza fisica sia di quella
economica.
La grandezza fisica è una superficie netta di ogni unità immobiliari (Si), la grandezza economica viene calcolata con appositi coefficienti (ci). Si
ha quindi:
Sv = Si ∙ c1 ∙ c2 ∙ cn

Le caratteristiche che vengono considerate per l’attribuzione dei coefficienti sono: la destinazione d’uso, il piano, l’orientamento e il prospetto.

SUPERFICIE NETTA
Ciascun piano misura 198 m2 di superficie lorda. Detratti le parti comuni, i muri perimetrali e i muri divisori interni si ottiene una superficie
netta calpestabile di 82 m2 per ciascuna unità immobiliare, a cui si aggiunge una superficie di 14 m 2 di balconi (i balconi non considerati nel
testo, ma si considera poco realistica l’edificazione di un nuovo fabbricato a uso abitazione senza balconi).

ATTRIBUZIONE DEI COEFFICIENTI


L’attribuzione dei coefficienti è la fase estimativa del procedimento di calcolo dei millesimi.
1) Coefficienti di destinazione. Si assegnano i seguenti coefficienti:
- 1 per le abitazioni;
- 0.3 per i balconi;
- 0.4 per le soffitte;
- 0.6 per i garage.

2) Coefficienti di piano. Si hanno i seguenti coefficienti:


- piano terra 0.9;
- primo piano 0.95;
- piani superiori 1.
3) Coefficienti di orientamento. Le unità immobiliari sono orientate:
- tipo A nord-ovest-sud;
- tipo B nord-est-sud.
Si assegnano i seguenti coefficienti:
- tipo A 0.98;
- tipo B 1.

4) Coefficienti di prospetto. Le unità immobiliari non presentano differenze di veduta. Si assegna a tutte il coefficiente 1.

CALCOLO SUPERFICIE VIRTUALE


S.T.A. = (82 ∙ 1 ∙ 0.9 ∙ 0.98 ∙ 1) + (14 ∙ 0.3) = 76.524 m2
S.T.B. = (82 ∙ 1 ∙ 0.9 ∙ 1 ∙ 1) + (14 ∙ 0.3) = 78 m2
S.1.A. = (82 ∙ 1 ∙ 0.95 ∙ 0.98 ∙ 1) + (14 ∙ 0.3) = 80.542 m2
S.1.B. = (82 ∙ 1 ∙ 0.95 ∙ 1 ∙ 1) + (14 ∙ 0.3) = 82.10 m2
S.2.A. = (82 ∙ 1 ∙ 1 ∙ 0.98 ∙ 1) + (14 ∙ 0.3) = 84.560 m2
S.2.B. = (82 ∙ 1 ∙ 1 ∙ 1 ∙ 1) + (14 ∙ 0.3) = 86.200 m2
S.3.A. = (82 ∙ 1 ∙ 1 ∙ 0.98 ∙ 1) + (14 ∙ 0.3) + (80 ∙ 0.4) = 116.560 m2
S.3.B. = (82 ∙ 1 ∙ 1 ∙ 1 ∙ 1) + (14 ∙ 0.3) + (80 ∙ 0.4) = 118.20 m2
S.T.A.G. = (25 ∙ 0.6) = 15 m2 (per quanto riguarda il calcolo della superficie virtuale dei garage, il risultato è uguale perché hanno la stessa
superficie netta e lo stesso coefficiente.)

CALCOLO MILLESIMI UNITA’


SUP. TOT. VIRTUALE : 1000 = S. VIRT. : X X = S. VIRT. ∙ 1000 / SUP. TOT. VIRTUALE
M.T.A. = 76.524 ∙ 1000/812.686=¿ 94.162
M.T.B = 78 ∙1000 /812.686 = 95.978
M.1.A. = 80.542 ∙1000 /812.686 = 99.106
M.1.B = 82.10 ∙ 1000/812.686 = 101.023
M.2.A. = 84.56 ∙ 1000/812.686 = 104.050
M.2.B. = 86.20 ∙ 1000/812.686 = 106.068
M.3.A. = 116.56 ∙ 1000/812.686 = 143.426
M.3.B. = 118.20 ∙ 1000/812.686 = 145.444
M.T.A.G. = 15 ∙1000 /812.686 = 18.457 (per quanto riguarda il calcolo dei millesimi dei garage, il risultato è uguale perché hanno la stessa
superficie netta e lo stesso coefficiente.)

COEFFICIENTI SUPERFICIE SUPERFICIE


NETTA VIRTUALE MILLESIMI
2
PIANO INT. DESCRIZIONE (m ) (m2)
Destina- Orienta- Pro-
Piano
zione mento spetto
Appartamento 1 0.90 0.98 1 82
T A Balconi 0.3 14
76.524 94.162
Appartamento 1 0.90 1 1 82
T B Balconi 0.3 14
78 95.978
Appartamento 1 0.95 0.98 1 82
1 A Balconi 0.3 14
80.542 99.106
Appartamento 1 0.95 1 1 82
1 B Balconi 0.3 14
82.10 101.023
Appartamento 1 1 0.98 1 82
2 A Balconi 0.3 14
84.56 104.050
Appartamento 1 1 1 1 82
2 B Balconi 0.3 14
86.20 106.068
Appartamento 1 1 0.98 1 82
3 A Balconi 0.3 14 116.56 143.426
Soffitta 0.4 80
Appartamento 1 1 1 1 82
3 B Balconi 0.3 14 118.20 145.444
Soffitta 0.4 80
T A Garage 0.60 25 15 18.457
T B Garage 0.60 25 15 18.457
1 A Garage 0.60 25 15 18.457
1 B Garage 0.60 25 15 18.457
2 A Garage 0.60 25 15 18.457
2 B Garage 0.60 25 15 18.457
TOTALE 812.686 1000.00

3. MILLESIMI D’USO (ASCENSORE)


Le spese da ripartire in proporzione all’uso riguardo l’esercizio dell’ascensore. I criteri di ripartizione sono inerenti alla manutenzione e alla
ricostruzione delle scale, e cioè per metà in proporzione al valore della porzione del piano e per metà in proporzione all’altezza.
I box auto e il piano terra, che non usufruiscono del servizio, non fanno parte alla formazione di questi millesimi.
I primi 500 millesimi vengono calcolati a partire dalla superficie virtuale degli appartamenti.
I secondi 500 millesimi si ottengono calcolando i millesimi spettanti a ogni piano in funzione dell’altezza dal suolo e ripartendo i millesimi
spettanti all’intero piano in funzione del valore delle singole unità immobiliari che appartengono al piano (Sv).
Per calcolare i millesimi spettanti a ciascun piano si dividerà 500 in proporzione ai numeri 1, 2, 3 che rappresentano l’altezza del suolo, con la
seguente proporzione:
500 : (1, 2, 3) = X : piano X = 500 ∙ piano / 1 + 2 + 3

CALCOLO MILLESIMI PIANO


M.1.PIANO = 500 ∙ 1 / 6 = 83.33
M.2.PIANO = 500 ∙ 2 / 6 = 166.67
M.3.PIANO = 500∙ 3 / 6 = 250

CALCOLO QUOTA MILLESIMI VALORE


500 : SUP. TOT. VIRTUALE = X : SUP. VIRTUALE X = 500 ∙ SUP. VIRTUALE / SUP. TOT. VIRTUALE
M.1.A. = 500 ∙ 80.54 / 568.16 = 70.878
M.1.B. = 500∙ 82.10 / 568.16 = 72.251
M.2.A. = 500 ∙ 84.56 / 568.16 = 74.416
M.2.B. = 500 ∙ 86.20 / 568.16 = 75.859
M.3.A. = 500 ∙ 116.56 / 568.16 = 102.577
M.3.B. = 500 ∙ 118.20 / 568.16 = 104.020

CALCOLO QUOTA MILLESIMI ALTEZZA


MILL. PIANO : SUP. VIRTUALE PIANO = X : SUP. VIRTUALE X = MILL. PIANO ∙ SUP. VIRTUALE / SUP. VIRTUALE PIANO
M.1.A. = 83.33 ∙ 80.54 / 162.64 = 41.268
M.1.B. = 83.33 ∙ 82.10 / 162.64 = 42.066
M.2.A. = 166.67 ∙ 84.56 / 170.76 = 82.533
M.2.B. = 166.67 ∙ 86.20 / 170.76 = 84.134
M.3.A. = 250 ∙ 116.56 / 234.76 = 124.127
M.3.B. = 250 ∙ 118.20 / 234.76 = 125.873

CALCOLO MILLESIMI ASCENSORE


M.1.A. = 70.878 + 41.268 = 112.15
M.1.B. = 72.251 + 42.066 = 114.32
M.2.A. = 74.416 + 82.533 = 156.95
M.2.B. = 75.859 + 84.134 = 159.99
M.3.A. = 102.577 + 124.127 = 226.70
M.3.B. = 104.020 + 125.873 = 229.89

SUPERFICIE QUOTA QUOTA


MILLESIMI MILLESIMI
PIANO INT. VIRTUALE MILLESIMI MILLESIMI
PIANO ASCENSORE
(m2) VALORE ALTEZZA
1 A 80.54 70.878 41.268 112.146
83.33
1 B 82.10 72.251 42.066 114.32
2 A 84.56 74.416 82.533 156.95
166.67
2 B 86.20 75.859 84.134 159.99
3 A 116.56 102.577 124.127 226.70
250
3 B 118.20 104.020 125.873 229.89
TOTALE 568.16 500.00 500.00 1000.00

4. SOPRAELEVAZIONE

INDENNITA’ DI SOPRAELEVAZIONE
L’indennità di sopraelevazione, che i proprietari dell’ultimo piano dovranno pagare ai proprietari degli altri tre piani, sarà pari, in base all.art.
1127 del codice civile, al valore attuale dell’area edificabile diviso il numero di piani (compreso quello da edificare), meno la quota a laro
spettante. In formula:
Ind = Vae/n +1 – Vae/n+1 ∙ 1/n
dove n è il numero dei piani prima della sopraelevazione.

Il valore dell’area viene stimato in 400 €/m2


840 m2 ∙ 400 €/m2 = 336000 €

L’indennità di sopraelevazione risulta


Ind = 336000/4+1 – 336000/4+1 ∙ 1/4 = 50400 €

DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE

CRITERI
Il valore del diritto di sopraelevazione si otterrà detraendo dal valore della sopraelevazione, determinato applicando il criterio del valore di
trasformazione, l’indennità di sopraelevazione da pagare agli altri proprietari. Si ha la formula:
Vds = Vm – K – Ind
dove Vm è il valore di mercato del fabbricato ottenuto con la sopraelevazione e K il costo di costruzione.

VALORE DEL FABBRICATO CHE È POSSIBILE EDIFICARE CON LA SOPRAELEVAZIONE (Vm)


Per i piani attici nuovi, in zona si sono rilevati prezzi medi di mercato di 3400 €/m 2 di superficie commerciale. Il valore della soffitta viene
calcolato al 25% di quello della superficie abitabile. Il valore dell’intero piano sopraelevato risulta:

ABITAZIONE (198 ∙ 2) m2 ∙ 3400 €/m2 1346400 €


SOFFITTE (80 ∙ 2) m2 ∙ 25% ∙3400 €/m2 136000 €
TOTALE 1482400 €

COSTO DI COSTRUZIONE (K)


Dato un costo unitario di 650 €/m2 (il costo della sopraelevazione è più elevato del costo di costruzione ex novo), il costo totale risulta:
396 ∙ 3 m ∙ 650 €/m2 = 772200 €

VALORE DEL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE


Il valore del diritto di sopraelevazione risulta:
Vds = 1482400 – 772200 – 50400 = 659800 €
5. ACCATASTAMENTO
Per l’accatastamento di un nuovo fabbricato si devono eseguire operazioni nel catasto terreni e nel catasto fabbricati.
CATASTO TERRENI
Si dovrà eseguire, con la procedura informatizzata Pregeo, un tipo mappale. All’interno della particella edificata si riporterà la planimetria
della nuova costruzione.
Il software Pregeo, nel quale si immettono i dati del rilievo (libretto della misura), genera tutti i modelli necessari, sia quelli grafici (schema del
rilievo, oggetto del rilievo) sia quelli censuari (mod. 3 SPC, 51 FTP).

CATASTO FABBRICATI
La dichiarazione di immobile urbano di nuova costruzione deve effettuarsi con procedura informatica assistita dal programma DOCFA 3 fornito
dal Ministero delle finanze. Con DOCFA vengono prodotti automaticamente i modelli D1 E N1 parte 1 e parte 2. Nella procedura informatica
vengono inseriti tutti i dati del fabbricato in base ai quali si effettua l’autoclassamento dell’immobile, con la determinazione della rendita
proposta.
Anche gli elaborati grafici sono predisposti in formato elettronico (CAD o raster). Gli elaborati grafici sono: le planimetrie di tutte le unità
immobiliari, le planimetrie delle parti comuni censibili e l’elaborazione grafico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni.
Quest’ultimo comprende le planimetrie di tutti i piani che compongono l’edificio con l’indicazione dei numeri di mappa subalterni assegnati a
ogni unità immobiliare.