 Costos del Terreno

Es uno de los componentes principales de la estructura de costos y gastos.

Representa aproximadamente entre 10-12% del total y normalmente se suele
desembolsar al contado y a manera de inversión. Se debe considerar el impuesto de
alcabala (impuesto municipal) al valor de compra.

 Costos de Construcción

Es el componente principal de la todos los costos y gastos involucrados. Representa

aproximadamente entre 70-75% del total, dependiendo de las características del
proyecto. Incluye todos los costos directos de la construcción, gastos generales
directos e indirectos de obra y utilidad del constructor. Dependiendo de la magnitud del
proyecto, se puede considerar incluir los servicios de una supervisión, con lo cual el
costo podría oscilar entre el 75-80% del total.

 Costos Inmobiliarios

Se considera a todos aquellos costos que anteceden a la construcción, pero que están
involucrados directamente con el proyecto inmobiliario. Algunos ejemplos son el
estudio de impacto vial (EIV), el estudio de impacto ambiental (EIA), levantamiento
topográfico, estudio de mecánica de suelos (EMS), diseño de especialidades
(arquitectura, estructuras, instalaciones eléctricas, sanitarias, agua contra incendio,
gas) e investigaciones de mercado.

También se consideran dentro de este componente los costos de conexiones

domiciliarias (agua, desagüe, energía eléctrica, gas), los costos de permisos y
licencias, la asesoría legal y técnica, la gestión de proyectos, entre otros. Representa
aproximadamente entre 3-4% del total.

 Costos Financieros

Son todos aquellos costos que involucran la participación de capitales destinados al

financiamiento del proyecto. Algunos ejemplos son los intereses que se pagan al
banco por la línea de crédito, cartas fianzas, etc. Representa aproximadamente entre
1.5-2% en proyectos inmobiliarios pequeños o medianos, y puede llegar a 3% en
proyectos grandes.

 Gastos de Marketing

Representan todos los gastos incurridos en el marketing y publicidad del proyecto

inmobiliario. Algunos ejemplos son la difusión en medios (TV, radio), anuncios en
paneles publicitarios, señalética en calles, activaciones, campañas, volanteo, difusión
en redes sociales, entre otros. Representan aproximadamente 2% del total.

 Gastos de Ventas

Representan todos los gastos que están directamente relacionados con las ventas de
las unidades inmobiliarias. Algunos ejemplos son los gastos de la sala o caseta de
ventas, el personal de ventas, los supervisores, las comisiones de venta, entre otros.
Representan aproximadamente el 2.5% del total.

 Gastos Legales
Son todos aquellos gastos en que se incurren por el saneamiento municipal y registral
(gastos en notaría y en registros públicos). Incluyen también todos los trámites para
conformidad de obra, declaratoria de edificación, certificado de numeración, pre-
independización e independización, levantamiento de hipoteca, asesorías legales,
entre otros. Representan aproximadamente entre 0.8-1.2% del total.

 Otros Gastos

Se considera dentro de este concepto los gastos de mantenimiento (aquellos

departamentos en stock que necesitan constante limpieza y especial cuidado hasta
poder realizar la entrega al cliente), gastos en servicios públicos (agua, energía, gas),
gastos de post-venta (dependiendo del tiempo de garantía que ofrece la inmobiliaria),
imprevistos (cualquier omisión o sub-valoración de alguna partida), entre otros.
Representan aproximadamente el 1.5% del total.

La siguiente gráfica resume la estructura de costos y gastos de un proyecto

inmobiliario típico y el comparativo en magnitud entre ellos.

Ya que la partida más incidente es la construcción, recomiendo que se manejen ratios

constructivos detallados para poder estimar con la mayor precisión los costos de
construcción al inicio del proyecto. Además debemos revisar constantemente los
precios del acero, cemento, entre otros, para actualizar y/o validar nuestros ratios. De
esta forma podemos asegurar que el margen del proyecto inmobiliario (utilidad) no se
vea afectado considerablemente ante cualquier variación en el camino.
ESTRUCTURA DE COSTO

3.6. Estructuración Financiera de un Proyecto Inmobiliario

Cada proyecto inmobiliario deberá, desde la concepción y diseño preliminar del mismo,
elaborar un flujo económico, en el cual se debe proyectar un balance entre los estados de
pérdidas y ganancias a lo largo del tiempo y al momento de cierre. Esto para poder prever
cualquier requerimiento de caja que se dé durante la ejecución del mismo, con el fin de no
generar retrasos en las fechas establecidas, sobrecostos o requerimiento de aportes no
provisionados.

3.6.1. + Ingreso por Ventas (Bien Futuro)

 Ingresos por ventas directas: Estructura definida de acuerdo a las políticas de
cobranzas de cada empresa. Normalmente se maneja un esquema similar al banco
para la separación y cuota inicial. Sin embargo, para el pago del saldo restante se
puede establecer periodos, cuotas y tasas diferentes, usualmente de la mano del
mercado inmobiliario inmediato.
 Ingresos por crédito bancario: Estructura definida por la entidad bancaria que está
financiando el proyecto inmobiliario. Para proyectos de oficina se maneja un
financiamiento del 70% del valor total de la oficina a un plazo de 10 años.

3.6.2. - Costo del Venta (Terreno + Construcción Existente + Costo proyecto)

 Terreno: Suelo, Alcabala, Impuestos por Adquisición, Derechos Notariales,
Levantamiento Topográfico, Estudio de Títulos, Estudios de Suelos
 Construcción: Costo Directo de Obra, Costo Equipamiento, Costo de Obras
Complementarias, Utilidad Constructor (incluyendo IGV),
 Costo del Proyecto: Proyectistas, Licencias de Entrada y Salida
 Gerencia de la Construcción: Equipo encargado de la gestión, planeamiento, control
y evaluación del proyecto de construcción.

3.6.3. Resultado Bruto

Este Resultado mide la Potencia del Proyecto. Deberá ser mayor a 30% para
considerarlo como rentable.
 Gerencia Inmobiliaria: Equipo encargado de la definición del alcance del proyecto y
gestión a lo largo de todas las etapas mencionadas en el capítulo previo.

 Gastos Comerciales
o Comisiones, Salarios a los agentes inmobiliarios, Marketing, Piloto, etc.
 Gastos de Administración y Operativos
o Oficinas, Contador, secretarias, etc.
 Gastos de Postventa y Contingencias
3.6.4. Resultado de las Operaciones Ordinarias
Este resultado mide cuan eficiente es la empresa respecto a la potencia del proyecto,
se debe intentar mantener lo más cercano a la cifra anterior.
 Gastos Financieros
o Comisión por estructuración de Proyecto
 Perdida Cambiaria
 Ingresos Financieros
o Si se genera rentabilidad financiando terrenos u otro tipo de inmueble. (Los
Portales)
3.6.5. Resultado antes de Impuesto a las Ganancias
 - Impuesto a la Renta (-29.5%)

3.6.6. Resultado Neto

Este resultado deberá ser como mínimo superior al 10% del monto total de ventas.
3.7. Proyección de Ventas
Se deberá tener en cuenta:
 La composición y modalidad de las ventas: Se debe realizar una estructura
proyectando como ingresarán los desembolsos de separaciones, cuotas iniciales y
saldo restante, dependiendo de la forma de pago elegida (directa diferida o
financiamiento bancario).
 Proyección en unidades y en montos de ventas: Para esto se generará una matriz
de ventas y promedios. Esta proyección debe ir de acuerdo al movimiento actual en el
mercado, por lo cual es necesario tener un índice que determine el sesgo entre tipos
de ventas.
 Nivel de pre ventas exigido por entidades financieras: Para vivienda normalmente es
el 30% del monto total de ventas, para el caso de oficinas
aún no se tiene un producto definido. Sin embargo, algunos bancos están pidiendo
como requisito un 50% de preventa.
 Porcentaje y tiempo de las retenciones sobre ventas:
 Funcionamiento de la cuenta recaudadora o garantía:
Se realizará una simulación teniendo en cuenta la cantidad de tiempo que requerirá
cada una de las siguientes:
Separación: 0 días
Cuota Inicial: 30 días
Saldo de Venta: Si es mediante Crédito Directo al Contado se dividirá el 70% restante
entre el número de meses faltantes para la conclusión del proyecto, prorrateando las
cuotas de cada persona.
Devolución de retención (5%) al finalizar el proyecto.
3.8. Proyección de Costos
 Factores que determinar el inicio, la expansión y el fin del proyecto
 Detalle exigido de los costos
 Estructura de los costos (Proyecto, Financiamiento, Impuestos)
 Costos durante la fase preoperativa