LA STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI

Metodo di stima tra i più usati. La sua validità è conosciuta e viene utilizzata per
desumere il grado di redditività desumibile da un dato immobile. I termini della
formula sono: Bf (beneficio fondiario), V (Valore probabile dell’immobile), r (saggio
di capitalizzazione).

Dove Bf = R-S ovvero Reddito Lordo - Spese

La formula per questo tipo di metodologia è la seguente:

Bf Bf
V =------ Bf =Vxr r =-------
r V

La terza formula consente, conosciuto un determinato reddito annuo derivante da

locazione e presupposto un determinato valore di mercato di conoscere la
redditività annuale del cespite espressa in percentuale. La seconda consente di
determinare il canone annuo da richiedere per un immobile, supposto e conosciuto
il suo valore, in altre parole il proprietario di un immobile, desiderando una
redditività minima, potrà determinare il canone annuale da richiedere al futuro
conduttore.

Le tre formule nella loro semplicità hanno dei forti limiti applicativi, per cui la
veridicità del risultato è strettamente collegata alla veridicità e alla fondatezza degli
elementi utilizzati. Ad es. nella 1ª formula l’annualità ed il saggio di capitalizzazione
debbono essere fortemente credibili. L’annualità per essere credibile occorre che sia
contrattata in epoca recente ovvero negli ultimi due anni. Il saggio deve trovare
riscontro sul mercato e deve essere proporzionato ed appropriato al bene oggetto di
stima. Potrebbe capitare che il canone pattuito parecchi anni prima possa risultare
attendibile in virtù della forte stagnazione del mercato attuale. (2009)

Di difficile determinazione, il saggio di capitalizzazione rilevato nei vari borsini

immobiliari è abbastanza attendibile, l’unico limite sta nella generalità di tale valore
desunto sulla base di tante transizioni avvenute nel periodo considerato. Il compito
dell’estimatore sta nel capire se il bene oggetto di stima si identifica nella media dei
beni contrattati o se, viceversa, si distingue in meglio o in peggio rispetto alla
ordinarietà. In tal caso bisogna determinare le influenze ascendenti o discendenti
che incidono sul benestimato.
INFLUENZE ASCENDENTI Quelle capaci di elevare il saggio di capitalizzazione e quindi
incidenti in modo negativo sul valore dell’immobile. Ad es.
necessità di interventi di manutenzione straordinaria,
difficoltà di locazione, ubicazione periferica, notevole età
dell’edificio, previsione di probabili espropri.

INFLUENZE DISCENDENTI
Quelle capaci di far diminuire il saggio di capitalizzazione e
quindi incidenti in modo positivo sul valore dell’immobile.
Ad es. destinazioni che non necessitano di particolari
manutenzioni, realizzazione di nuove infrastrutture
pubbliche, ubicazione centrale per l’immobile, facilità di
locazione, svalutazione della moneta.

Detto questo si ribadisce che il percorso di ricerca del saggio di capitalizzazione è

alquanto difficile ed ogni influenza risulta ancorata alla tipicità intrinseca ed
estrinseca dell’immobile.

Altre considerazione vanno fatte in merito alla definizione di REDDITO LORDO e

NETTO. Sinteticamente si potrebbe affermare che la differenza tra le due redditività,
nelle maggior parte delle situazioni di mercato, sia del 40-50%. Le voci che incidono
su questo processo possono sinteticamente essere:

 5% circa spese condominiali e gestionali

 6% circa incidenza manutenzioni straordinarie

 25% circa tasse, imposte, contributi

 5% circa imprevisti, inesigibilità, sfitto, ecc.

Le voci sono connesse alla tipicità dell’alloggio.

Esempio pratico.

Immobile centrale destinato ad uso Ufficio leggermente subdimensionato rispetto

all’ordinarietà. Il coeff. Del saggio di capitalizzazione individuato su l’“Osservatorio
del Mercato Immobiliare”, edizioni Nomisma, risulta essere del 6,4%. Il canone di
locazione attuale, determinato 15 mesi prima, ammonta a € 120,00 a metro
quadrato netto annuo, per una superficie totale di 60 mq.
Influenze ascendenti

 Bisogno di manutenzioni straordinarie 0.20

 Dimensioni subordinarie rispetto a ciò che chiede il mercato 0.15

Sommano 0.35

Influenze discendenti

 Centralità dell’immobile 0.30

SAGGIO MEDIO DI MERCATO

6.40 + 0.35 - 0.30 = 6.45

Determinazione canone annuo attuale € 120,00 x 60 = € 7200,00

Determinazione del valore dell’immobile

V = Bf/r V= 7200,00/0.0645= € 111.627,90