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redditi
dditi
Corso di Estimo C
a.a. 2007_2008
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La stima per capitalizzazione dei
redditi: durata limitata del bene
La capitalizzazione dei redditi ha due postulati:
Il primo,
primo economico:
un bene vale quanto rende
Esiste una equivalenza economica tra il valore patrimoniale
di un bene ed il reddito che questo bene è in grado di
dispiegare
Il secondo, finanziario:
vi è una tendenziale coincidenza tra il valore del bene
da stimare e la somma (finanziaria) dei redditi futuri
Si deve utilizzare una operazione di matematica finanziaria che
consente di trasformare una serie di redditi costati, posticipati,
futuri ed illimitati in valore attuale chiamata accumulazione
iniziale
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Accumulazione iniziale
Le somme di denaro disponibili in tempi diversi
sono considerate disomogenee e pertanto
non è possibile
b l ffare alcuna
l operazione
matematica
E’ necessario omogeneizzarle
temporalmente, ovvero riportarle ad un unico
orizzonte temporale (di solito al momento
iniziale) e poi sommarle
a0 a1 a2 a3 a4 a5 a6 an
0 1 2 3 4 5 6 n
La formula dell’accumulazione
iniziale
Se le annualità sono considerate posticipate, costanti e
limitate la formula è la seguente:
qn − 1
A0 = a
iq n
Qualora le annualità siano posticipate, costanti ma
illimitate, allora:
a
A0 =
i
Con:
A0 = accumulazione iniziale
a = annualità
i = saggio di interesse come prezzo d’uso di un capitale finanziario
q=1+i
n = tempo
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La stima per capitalizzazione
del reddito
Il flusso dei redditi (e la durata del bene) può essere:
limitato: il valore di un bene equivale
q all’accumulazione
iniziale di una serie di annualità posticipate costanti per un
numero di anni pari alla durata del bene
illimitato: il valore del bene equivale all’accumulazione iniziale
delle annualità per un numero infinito di anni
qn − 1
Vx = R
rq n
Ri
Vx = ∑ (1 + r )
i
i
R
Vx =
r
r è il saggio di capitalizzazione, ossia il prezzo d’uso di un
capitale immobiliare
L’accumulazione iniziale
a0 a1 a2 a3 a4 a5 a6 an
0 1 2 3 4 5 6 n
R0 R1 R2 R3 R4 R5 R6 Rn
0 1 2 3 4 5 6 n
In linea generale r<i poiché
gli investimenti immobiliari
hanno minore rischio e
maggiore durata
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Relazioni fra stime
∑V i ∑R i
Rx
Vx = i
Rx Se rc = i
Si ha: Vx =
∑Ri
i ∑V i
i rc
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Le fasi operative
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Reddito e saggio di
capitalizzazione
Il valore di stima Vm può essere espresso rispetto:
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Le spese in detrazione
Le spese in detrazione sono spese non quantificabili in
modo univoco e che variano in funzione dei cambiamenti
tecnologici impiantistici e della diversa normativa fiscale:
tecnologici,
imposte e tasse
Ici (imposta comunale sugli immobili) la cui base imponibile è il
valore catastale dell’immobile (con un prelievo del 4-7 per mille in
ragione delle politiche del Comune di appartenenza)
Irpef e Irpeg (imposta sulle persone fisiche o giuridiche) la cui
base imponibile è rappresentata dal reddito dell’immobile
spese relative al capitale investito
manutenzione (3 -10% Rl)
assicurazione (0,5% Rl)
quota ammortamento (1,0 % Rl)
spese relative al reddito ottenibile
sfitti e insolvenze (0,5 - 3% Rl)
amministrazione ed esazione (2 - 4 % Rl)
Il saggio di capitalizzazione
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La scelta del saggio
Rg
∑S Ma se si dispone di questi dati è
possibile utilizzare il
g
r = procedimento sintetico
Pi
∑S monoparametrico
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Stima diretta del saggio di
capitalizzazione
Se non si hanno a disposizione dati relativi alle
compravendite (ragione per cui si impiega la stima per
capitalizzazione dei redditi) si possono rilevare le
compravendite in un mercato prossimo a quello di
stima
Questo processo è chiamato ricerca remota del saggio
di capitalizzazione
Qualora non si potesse rilevare alcun dato dai segmenti di
mercato immobiliari si possono considerare investimenti
simili e concorrenti con quello del segmento di mercato
dell’immobile (es: i rendimenti dei fondi immobiliari, o dei
titoli di stato, ecc…) ossia investimenti paragonabili per
importo, durate e rischio a quelli immobiliari
Affitto Affitto
Dati da un
mercato
prossimo
Prezzii Prezzii
Rendimenti
Dati da un
mercato
concorrenziale
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La stima indiretta del saggio di
capitalizzazione
La stima indiretta del saggio di capitalizzazione
si basa su due approcci:
Il primo, è chiamato metodo additivo: a partire da un
saggio minimo (saggio di rendimento di investimenti
privi di rischio – es. Titoli di Stato) si sommano varie
componenti legate alle caratteristiche tipiche
dell’investimento immobiliare.
Saggio privo di rischio +
premio per illiquidità
premio di gestione Stima
caratterizzata da
premio per le specificità dell’immobile
soggettività
premio per la valutazione/svalutazione
ecc….
r = saggio di capitalizzazione
rmax= saggio di capitalizzazione massimo del segmento di mercato
rmin= saggio di capitalizzazione minimo del segmento di mercato
ΣIa= somma delle influenze ascendenti
ΣIa= somma delle influenze discendenti
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Aggiunte e detrazioni al saggio
Le caratteristiche (Orefice)
Caratteristiche Pesi K
Centralità dell'ubicazione dell'immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti ±0,22%
eche
Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici, ecc a distanza pedonale ±0,28%
,
K estrinse
Qualificazione dell'ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di peggioramenti o miglioramenti ambientali ±0,18%
Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato ±0,08%
Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio ±0,06%
Grado di rifinitura interna o esterna. Livello tecnologico e di efficienza dei servizi ±0,16%
tecnolo-
Aggiunte e
detrazioni al
Caratteristiche saggio medio
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Rischi della capitalizzazione
dei redditi
Una variazione del saggio in
V aumento o in diminuzione rispetto
ad un saggio base induce
variazioni del valore non
proporzionali
-diV
Inoltre la difficile stima delle
spese in detrazione porta ad
effettuare una stima impiegando
+diV redditi e saggi lordi,
lordi di cui le
fonti indirette forniscono
indicazioni
i
-di +di
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Un esempio
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La scelta del saggio: un
esempio dalle fonti indirette
Esempio:
5,1 euro/mq/mese * 12
mesi =
61,2 euro/mq/anno
(61,2 euro/mq/anno )/
(1530 euro/mq)
= 0,4 = 4% (saggio r)
Il rapporto inverso è il
tempo di rientro
dell’investimento
1/r = 25 anni
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Il saggio di capitalizzazione nei
giudizi di convenienza
Il saggio di capitalizzazione viene impiegato nel
giudizi di convenienza come:
Indicatore della redditività (espressa in percentuale)
di un investimento immobiliare (r)
Es:
Prezzo di acquisto di un immobile: 200.000 Euro
Canone di locazione applicato: 8.000 Euro/anno
Redditività: 8.000/200.000 = 0,04 = 4%
Indicatore
I di t del
d l tempo
t di rientro
i t dell’investimento
d ll’i ti t
come inverso del saggio (1/r)
Es:
Prezzo di acquisto di un immobile: 200.000 Euro
Canone di locazione applicato: 8.000 Euro/anno
Tempo di rientro: 1/0,04 = 25 anni
Bibliografia
Per approfondimenti:
Realfonzo A.
A (1994),
(1994) Teoria e metodo dell’estimo
dell estimo
urbano,Nis, Roma: cap.4
Simonotti M. (2006), Metodi di stima immobiliare, Dario
Flaccovio editore, Palermo: cap. XVIII
Forte C., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed
estimo, Etas, Milano, cap. 7
Orefice M. (2003), Estimo civile, Utet, Torino: cap. 3
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