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Anno XLI N. 4
luglio-agosto 2016
Rivista bimestrale
dinformazione
BRESCIANO
del Collegio
Geometri
della provincia
di Brescia
con la collaborazione dei
Collegi delle province di
Lodi
Sondrio
ILGEOMETRABRESCIANO
4
4
Spedizione in a.p. 70% - Filiale di Brescia
2016
ESTIMO - VALUTATORI IMMOBILIARI
Aleandro Bottichio
Il piu probabile
Valore di Trasformazione
Highest and Best Use (HBU) Valore Atteso
Nell'articolo a seguire si tratta lassai complesso valore di mercato dellimmobile allattualit, attraverso la mera differenza
criterio di valutazione per Valore di fra il valore finale del bene trasformato e la sommatoria dei costi necessari
allopera di trasformazione.
Trasformazione. Preso atto che dal postulato Le peculiarit al criterio di trasformazione stanno essenzial-
dello scopo secondo il quale, il valore di un mente :
immobile debba dipendere dalle motivazioni -- alla suscettibilit del bene ad essere trasformato e/o variato
nella destinazione e nelluso;
della valutazione derivano diversi criteri di -- alla preventiva dimostrazione che la trasformazione e/o la
stima, ovvero, diversi aspetti economici ridestinazione siano pi proficue rispetto allattualit;
attraverso i quali si pu giungere alla -- allipotesi che siano soddisfatti i vincoli di natura fisica, tec-
nologica, legale, istituzionale e finanziaria, tutti in principio
valutazione immobiliare per cui proposito di ordinariet;
estimativo. -- al postulato secondo il quale la trasformazione e/o la ride-
stinazione non comporti un costo di trasformazione nullo
Gi in precedenti edizioni de Il Geometra e/o negativo: con un costo di trasformazione nullo si avrebbe
Bresciano abbiamo illustrato alcuni criteri la coincidenza con il valore di mercato, nel caso di costo
estimativi tra i quali il Valore Complementare negativo verrebbe a mancare lassunto in capo al pi pro-
ficua attivit di trasformazione.
(n 4/2014 2/2015), nonch il Valore di Costo
Deprezzato e dellArea Edificata (n 6/2015). Abstract casi di applicazione
Qui viene dunque proposta unulteriore Potenzialit alla trasformazione
Nel caso in cui limmobile presenti una potenzialit alla tra-
particolare metodologia basata sulla sformazione si deduce la seguente formulazione:
suscettibilit trasformativa e/o destinativa
Valore di mercato dellimmobile trasformato
dellimmobile in valutazione, quindi anche Costo di trasformazione =
riguardante il miglior utilizzo (HBU), nellipotesi
di diversificate possibilit di trasformazione e Valore di Trasformazione
destinazione, quindi un breve riferimento al
Valore Atteso, derivando il valore attraverso la
media ponderata alle probabilit di verificarsi
delle condizioni economiche alternative.
determinazione del pi probabile Valore di Trasformazione A volte il metodo pu essere impiegato anche per la valuta-
attualizzando al momento della stima il valore delle poste econo- zioni di semplici Caratteristiche Immobiliari, alternative tra
miche attive riferibili allopera trasformata, nonch delle lordinariet e classi o pregio superiori, quali a titolo esempli-
poste negative riferibili ai costi dellintervento: il classico ficativo e non esaustivo :
flusso di cassa del processo edilizio, scontato allattualit.
Infatti ponendo (Fonte: Marco Simonotti, Metodi di stima immo- Immobile finale attuato
biliare, Dario Flaccavio editore) : Nel limite della norma
energetica
V = Valore di trasformazione ricercato Oltre la norma
Rt = Ricavo generico alla scadenza di ogni anno, ovvero, energetica (classe A+)
1/k di anno; Immobile finale attuato
Ct = Costo generico alla scadenza di ogni anno, ovvero,
1/k di anno Con sistemi energivori
t = Tempo generico t=0,1,2 . tn tradizionali
ik = Saggio periodale Con limpiego fonti
tn tn energetiche alternative
V= [ Rt * (1+ik)^-t ] - [ Ct * (1+ik)^-t ] Immobile finale attuato
t0 t0
Caratteristiche normali
dove il primo termine rappresenta il valore dellimmobile Caratteristiche di
trasformato, calcolato come somma finanziaria dei ricavi, Design o Pregio
mentre il secondo termine rappresenta il costo di trasforma-
zione, calcolato come sommatoria finanziaria dei costi. Immobile finale attuato
Nelloperazione di stima il saggio di sconto unico e posto Panoramicit e viste
pari al saggio di capitalizzazione. Nelle operazioni di investi- attuali
mento, il saggio di sconto equiparato al saggio di profitto Incremento luce e
soggettivo dellimprenditore promotore. Il valore dellarea panoramicit
secondo limprenditore promotore rappresenta il valore di (realizzazione di ampie
investimento e anche il prezzo di offerta (massimo) per lac- superfici finestrate,
quisto della medesima. abbaini, lucernari ecc.)
Highest and Best Use (H.B.U.)
Qualora limmobile in valutazione presenti diverse modalit
di trasformazione (fabbricato da ristrutturare in alternativa alla
demolizione e ricostruzione ex novo) e/o molteplici destina-
zioni duso (appartamento trasformabile sia in ufficio che ne-
gozio) si pu ricorrere al metodo riferibile al pi conveniente
e miglior utilizzo . LH.B.U. indica pertanto la trasformazione
pi redditizia a parit o minor costo.
Da un punto di vista estimativo saranno assunte le diverse
possibilit di trasformazione, dunque valutati i rispettivi pro- Valore Atteso
dotti finali e i costi necessari conseguenti gli interventi : il Il Valore Atteso pu definirsi come una diretta conseguenza
maggior e pi redditivo risultato rappresenta dunque lH.B.U. del criterio di trasformazione a diversificate alternative di
potenzialit trasformativa e destinativa.
Tale criterio risulta importante soprattutto nella scelta desti- Si determina infatti come media tra il valore di mercato allattualit
nativa di un area edificabile / lottizzata. Appunto dallH.B.U., e il valore conseguente alle diverse trasformazioni e/o destinazioni, ponde-
dipendono le prospettive dellinvestimento immobiliare, rati per le rispettive probabilit di verificarsi, ovvero, in ragione alla
ovvero, la decisione in capo alla tipologia immobiliare e/o frequenza di probabilit di raggiungimento di quel valore
destinativa, in riferimento alla maggior redditivit dellarea da assunto alle diverse entit appena citate.
trasformare. Infatti ponendo :