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IL GEOMETRA

Anno XLI N. 4
luglio-agosto 2016

Rivista bimestrale
dinformazione

BRESCIANO
del Collegio
Geometri
della provincia
di Brescia
con la collaborazione dei
Collegi delle province di
Lodi
Sondrio

ILGEOMETRABRESCIANO

4
4
Spedizione in a.p. 70% - Filiale di Brescia
2016
ESTIMO - VALUTATORI IMMOBILIARI

Aleandro Bottichio
Il piu probabile
Valore di Trasformazione
Highest and Best Use (HBU) Valore Atteso

Nell'articolo a seguire si tratta lassai complesso valore di mercato dellimmobile allattualit, attraverso la mera differenza
criterio di valutazione per Valore di fra il valore finale del bene trasformato e la sommatoria dei costi necessari
allopera di trasformazione.
Trasformazione. Preso atto che dal postulato Le peculiarit al criterio di trasformazione stanno essenzial-
dello scopo secondo il quale, il valore di un mente :
immobile debba dipendere dalle motivazioni -- alla suscettibilit del bene ad essere trasformato e/o variato
nella destinazione e nelluso;
della valutazione derivano diversi criteri di -- alla preventiva dimostrazione che la trasformazione e/o la
stima, ovvero, diversi aspetti economici ridestinazione siano pi proficue rispetto allattualit;
attraverso i quali si pu giungere alla -- allipotesi che siano soddisfatti i vincoli di natura fisica, tec-
nologica, legale, istituzionale e finanziaria, tutti in principio
valutazione immobiliare per cui proposito di ordinariet;
estimativo. -- al postulato secondo il quale la trasformazione e/o la ride-
stinazione non comporti un costo di trasformazione nullo
Gi in precedenti edizioni de Il Geometra e/o negativo: con un costo di trasformazione nullo si avrebbe
Bresciano abbiamo illustrato alcuni criteri la coincidenza con il valore di mercato, nel caso di costo
estimativi tra i quali il Valore Complementare negativo verrebbe a mancare lassunto in capo al pi pro-
ficua attivit di trasformazione.
(n 4/2014 2/2015), nonch il Valore di Costo
Deprezzato e dellArea Edificata (n 6/2015). Abstract casi di applicazione
Qui viene dunque proposta unulteriore Potenzialit alla trasformazione
Nel caso in cui limmobile presenti una potenzialit alla tra-
particolare metodologia basata sulla sformazione si deduce la seguente formulazione:
suscettibilit trasformativa e/o destinativa
Valore di mercato dellimmobile trasformato
dellimmobile in valutazione, quindi anche Costo di trasformazione =
riguardante il miglior utilizzo (HBU), nellipotesi
di diversificate possibilit di trasformazione e Valore di Trasformazione
destinazione, quindi un breve riferimento al
Valore Atteso, derivando il valore attraverso la
media ponderata alle probabilit di verificarsi
delle condizioni economiche alternative.

Premesse al valore di trasformazione


Il metodo trova applicazione in tutti quei casi in cui limmobile
da valutare presenta una o pi potenzialit alla trasforma-
zione (in genere fabbricati da ristrutturare od aree da lottiz-
zare e/o edificare), una pluralit destinativa (in generale unit
immo- biliari da destinare alternativamente a negozi, uffici
e/o locali residenziali) ovvero nel caso in cui limmobile possa
essere considerato quale bene strumentale ad un attivit
produttiva che ne prevede la trasformazione tecnica, funzio-
nale ed economica, pertanto anche allinterno di un processo
finanziario che prevede un flusso di cassa tra costi ed introiti
(in generale allespressione di un giudizio economico degli
investimenti immobiliari, od anche a ragioni di determina-
zione della rendita immobiliare).
In estrema sintesi il criterio prevede la determinazione del pi probabile

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ESTIMO - VALUTATORI IMMOBILIARI

Il Valore di trasformazione appartiene allattualit, nel senso Potenzialit alla ridestinazione


della situazione di fatto, e pu essere ricondotto alla sotto e- Nel caso in cui limmobile presenti una potenzialit ad essere
sposta casistica, indicativa e non esaustiva : variato nella destinazione duso si deduce la seguente formu-
lazione:

--Area Area Lottizzata Valore di mercato dellimmobile ridestinato -


trasformazione
edificabile (Urbanizzazione) Costo della variazione ridestinazione =
Area Edificata
--Area Lottizzata trasformazione Valore di Trasformazione
(Costruzione ex novo)
Area Edificabile
--Area Edificata trasformazione --Appartamento trasformazione Ufficio
(Demolizione)
--Edificio Edificio messo a nuovo --Appartamento -
trasformazione trasformazione Ambulatorio
Vecchio (Ristrutturazione) Ufficio
--Ufficio - Ambulatorio trasformazione Appartamento
--App.to - Ufficio
trasformazione Reciprocit
Ambulatorio

--Locale piano terra trasformazione Negozio


Pubblico
--Negozio trasformazione
esercizio
--Negozio trasformazione Ufficio

--Negozio trasformazione Appartamento


Il valore di mercato dellimmobile trasformato pu essere ri-
condotto al bene in trasformazione ad opera conclusa, e ge-
neralmente viene determinato attraverso procedimenti di --Capannone Capannone
comparazione diretta M.C.A. od altri metodi, previsti dagli trasformazione
artigianale commerciale **
I.V.S. meglio dettagliati dai colleghi Matteo Negri e Giuliano
Vacchi, ne Il Geometra Bresciano nn, 1/2013, 3/2013, 4/2013, Capannone
--Capannone
2/2014, rubrica Estimo e valutatori immobiliari. trasformazione Artigianale o
agricolo
Comm.le **
Il Costo di trasformazione viene dedotto da veri e propri com- --Area industriale Pluridestinazione
trasformazione
puti metrici estimativi dellintervento di trasformazione, sia dismessa (anche HBU) **
esso di ricostruzione che di demolizione, con anche comprese
le componenti spese tecniche e di progettazione, gli impre-
visti, gli oneri finanziari, concessori e quantaltro previsto Casistica indicativa e non esaustiva delle possibilit di nuova
dallopera di trasformazione: ai fini dellesplicazione delle destinazione, attraverso interventi che generalmente sono
variegate compenti dei costi si faccia riferimento allarticolo opere e costi di ridestinazione :
inerente il Valore di Costo deprezzato, ne Il Geometra Bre- ** A seguito di sopravvenuto vincolo di destinazione urbani-
sciano n 6/2015, rubrica Estimo e valutatori immobiliari. stica : variazione del PGT; ai ci precisando che nel caso di
trasformazione senza opere i costi sono per lo pi di natura
Casistica indicativa e non esaustiva inerente i costi : burocratica del tipo spese tecniche e di progettazione, col-
-- Costo di Lottizzazione urbanizzazione laudi ed oneri concessori; od anche connessi alle volumetrie
-- Costo di Edificazione urbanistiche da perequare.
-- Costo di Demolizione
-- Costo di Ristrutturazione Valore di trasformazione inteso quale Flusso di Cassa
Da un punto di vista finanziario il procedimento tende alla

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ESTIMO - VALUTATORI IMMOBILIARI

determinazione del pi probabile Valore di Trasformazione A volte il metodo pu essere impiegato anche per la valuta-
attualizzando al momento della stima il valore delle poste econo- zioni di semplici Caratteristiche Immobiliari, alternative tra
miche attive riferibili allopera trasformata, nonch delle lordinariet e classi o pregio superiori, quali a titolo esempli-
poste negative riferibili ai costi dellintervento: il classico ficativo e non esaustivo :
flusso di cassa del processo edilizio, scontato allattualit.
Infatti ponendo (Fonte: Marco Simonotti, Metodi di stima immo- Immobile finale attuato
biliare, Dario Flaccavio editore) : Nel limite della norma
energetica
V = Valore di trasformazione ricercato Oltre la norma
Rt = Ricavo generico alla scadenza di ogni anno, ovvero, energetica (classe A+)
1/k di anno; Immobile finale attuato
Ct = Costo generico alla scadenza di ogni anno, ovvero,
1/k di anno Con sistemi energivori
t = Tempo generico t=0,1,2 . tn tradizionali
ik = Saggio periodale Con limpiego fonti
tn tn energetiche alternative
V= [ Rt * (1+ik)^-t ] - [ Ct * (1+ik)^-t ] Immobile finale attuato
t0 t0
Caratteristiche normali
dove il primo termine rappresenta il valore dellimmobile Caratteristiche di
trasformato, calcolato come somma finanziaria dei ricavi, Design o Pregio
mentre il secondo termine rappresenta il costo di trasforma-
zione, calcolato come sommatoria finanziaria dei costi. Immobile finale attuato
Nelloperazione di stima il saggio di sconto unico e posto Panoramicit e viste
pari al saggio di capitalizzazione. Nelle operazioni di investi- attuali
mento, il saggio di sconto equiparato al saggio di profitto Incremento luce e
soggettivo dellimprenditore promotore. Il valore dellarea panoramicit
secondo limprenditore promotore rappresenta il valore di (realizzazione di ampie
investimento e anche il prezzo di offerta (massimo) per lac- superfici finestrate,
quisto della medesima. abbaini, lucernari ecc.)
Highest and Best Use (H.B.U.)
Qualora limmobile in valutazione presenti diverse modalit
di trasformazione (fabbricato da ristrutturare in alternativa alla
demolizione e ricostruzione ex novo) e/o molteplici destina-
zioni duso (appartamento trasformabile sia in ufficio che ne-
gozio) si pu ricorrere al metodo riferibile al pi conveniente
e miglior utilizzo . LH.B.U. indica pertanto la trasformazione
pi redditizia a parit o minor costo.
Da un punto di vista estimativo saranno assunte le diverse
possibilit di trasformazione, dunque valutati i rispettivi pro- Valore Atteso
dotti finali e i costi necessari conseguenti gli interventi : il Il Valore Atteso pu definirsi come una diretta conseguenza
maggior e pi redditivo risultato rappresenta dunque lH.B.U. del criterio di trasformazione a diversificate alternative di
potenzialit trasformativa e destinativa.
Tale criterio risulta importante soprattutto nella scelta desti- Si determina infatti come media tra il valore di mercato allattualit
nativa di un area edificabile / lottizzata. Appunto dallH.B.U., e il valore conseguente alle diverse trasformazioni e/o destinazioni, ponde-
dipendono le prospettive dellinvestimento immobiliare, rati per le rispettive probabilit di verificarsi, ovvero, in ragione alla
ovvero, la decisione in capo alla tipologia immobiliare e/o frequenza di probabilit di raggiungimento di quel valore
destinativa, in riferimento alla maggior redditivit dellarea da assunto alle diverse entit appena citate.
trasformare. Infatti ponendo :

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V(atteso) = Valore Atteso Il mercato deduce :


A = Destinazione attuale A A = Destinazione attuale A (Appartamento da porre sul
mercato senza intervento)
B = Destinazione alternativa B
C = Destinazione alternativa C B = Destinazione alternativa B (Appartamento rimesso
a nuovo : impianti e finiture)
Va = Valore di mercato riferibile alla destinazione C = Destinazione alternativa C (Trasformazione in
attuale A ufficio mantenendo la struttura)
Vb = Valore di mercato riferibile alla destinazione D = Destinazione alternativa D (Trasformazione in
alternativa B ufficio open spece, modif. struttura)
Vc = Valore di mercato riferibile alla destinazione Va = Valore di mercato riferibile alla
alternativa C destinazione attuale A 200.000,00
Pa = Probabilit riferibile alla destinazione attuale A Vb = Valore di mercato riferibile alla 250.000,00
destinazione alternativa B
Pb = Probabilit riferibile alla destinazione alternativa B
Pc = Probabilit riferibile alla destinazione alternativa C Vc = Valore di mercato riferibile alla
destinazione alternativa C 260.000,00
Pa + Pb + Pc = 1 Vd = Valore di mercato riferibile alla
V(atteso) = Va * Pa + Vb * Pb + Vc * Pc destinazione alternativa D 330.000,00
Cta = Nessun intervento 0,00
Valore Atteso (Case Study) Ctb = Rifacimento impianti e pavimenti 30.000,00
Per meglio comprendere il concetto di Valore Atteso impor- Ctc = Rifacimento impianti pavimenti e
tante esplicare un esempio significativo e dimostrativo del modifiche non strutturali 50.000,00
concetto. Si presuppone dover sottoporre a valutazione un Ctd = Rifacimento impianti pavimenti e
appartamento degli anni 70-80 ubicato nelle adiacenze ad modifiche strutturali ingenti 70.000,00
una zona di recente realizzazione del tipo terziari-amministra-
tivo, quale potrebbe essere la zona dei grattaceli di Brescia 2. Vta = Valore di mercato 200.000,00
In sifatta situazione lappartamento ex ante i grattacieli ha Vtb = 250.000,00 - 30.000,00 = 220.000,00
senza dubbio diversificare alternative di destinazione, conse- Vtc = 260.000,00 - 50.000,00 = 210.000,00
guenti la dinamicit comportata dalla sopravvenuta zona del
settore terziario: usi alternativi quali uffici, ambulatori, super- Vtd = 330.000,00 - 70.000,00 = 260.000,00
fici open space che emulano le attivit nei grattacieli, co- Pa Probabilit riferibile alla destinazione
munque la possibilit di posizionamento nella situazione at- attuale A 30 %
tuale o come appartamento ristrutturato.
Pb Probabilit riferibile alla destinazione
alternativa B 20 %
Pc Probabilit riferibile alla destinazione
alternativa C 30 %
Pc Probabilit riferibile alla destinazione
alternativa C 20 %
Pa + Pb + Pc = 30 % + 20 % + 30 % + 20 % = 100 %
V(atteso) = 200.000,00 x 0,30 + 220.000,00 x 0,20 + 210.000,00
x 0,30 + 260.000,00 x 0,20 = 219.000,00
Da indagini di mercato, nella fattispecie, portando a termine
dei veri e propri M.C.A. (comparazione diretta di mercato), si Il Valore dellappartamento in stima non potr pertanto essere rife-
determina il Valore di Mercato riferibile ad ognuna delle de- ribile al semplice Valore di Mercato dellunit immobiliare nella situazione
stinazioni sopportate dal circondario. Sempre dallindagine attuale A pari a 200.000,00
statistica di mercato si determinano le rispettive probabilit Ma considerata leffettiva potenzialit trasformativa e destina-
di conseguimento dei Valori ivi determinati, alle medesime tiva pari al Valore Atteso, sopra determinato in 219.000,00, ovvero,
condizioni. sifatta potenzialit viene valutata in 19.000,00 

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