PRINCIPI VALUTATIVI RILEVANTI PER IL REAL ESTATE

Overview

Marco Morelli
Associate Professor of Practice, Accounting and Control
AGENDA 2

1. Immobilizzazioni materiali

2. Immobilizzazioni immateriali

3. Rimanenze e commesse
IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI: DEFINIZIONE 3

• Le immobilizzazioni materiali sono beni tangibili di uso durevole costituenti parte

dell’organizzazione permanente delle società, la cui utilità economica si estende oltre i limiti di
un esercizio.

• Il riferirsi a fattori e condizioni durature non è una caratteristica intrinseca ai beni come
tali, bensì alla loro destinazione. Esse sono normalmente impiegate come strumenti di
produzione del reddito della gestione caratteristica e non sono, quindi, destinate alla vendita,
né alla trasformazione per l’ottenimento dei prodotti della società.

• Al fine di comprendere meglio il trattamento contabile di tali attività, è necessario soffermarsi

su tre aspetti:

Valutazioni
Valore di prima
Ammortamento successive alla prima
iscrizione iscrizione
VALORE DI PRIMA ISCRIZIONE 4

• Il valore di prima iscrizione delle immobilizzazioni materiali dipende dalle modalità con cui tali
immobilizzazioni sono state generate:
– Beni materiali acquistati
– Beni materiali realizzati internamente

• Per i beni materiali acquistati, il valore di prima iscrizione è rappresentato da:

– Costo di acquisto («costo effettivamente sostenuto per l’acquisizione del bene»).
– Oneri accessori («tutti i costi collegati all’acquisto che la società sostiene affinché l’immobilizzazione possa essere utilizzata e i costi
sostenuti per portare il cespite nel luogo e nelle condizioni necessarie perché costituisca un bene duraturo per la società»).
– Oneri finanziari («solo oneri specifici e maturati durante il periodo di costruzione del bene»).

• Per i beni materiali realizzati internamente, il valore di prima iscrizione è rappresentato da:
– costi diretti (materiale e mano d’opera diretta, costi di progettazione, forniture esterne, ecc.).
– i costi generali di produzione, per la quota ragionevolmente imputabile al cespite per il periodo della sua
fabbricazione fino al momento in cui il cespite è pronto per l’uso.
– con gli stessi criteri possono essere aggiunti gli oneri relativi al finanziamento della loro fabbricazione
– NB: nel caso esistesse un valore di mercato, il cespite va iscritto al minore tra costo e valore di mercato.
IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI: AMMORTAMENTO 5

(1/2)
• Il costo delle immobilizzazioni materiali, la cui utilizzazione è limitata nel tempo, deve essere
sistematicamente ammortizzato in ogni esercizio in relazione con la loro residua possibilità di
utilizzazione. La quota di ammortamento imputata a ciascun esercizio si riferisce alla ripartizione del
costo sostenuto sull’intera durata di utilizzazione.

• Tutti i cespiti sono ammortizzati tranne i cespiti la cui utilità non si esaurisce, come i terreni e le opere
d’arte.

• NB I fabbricati che rappresentano una forma di investimento di mezzi finanziari, effettuato da parte
della società in base a libere determinazioni degli organi aziendali competenti, non sono ammortizzati se
il valore residuo è pari o superiore al valore netto contabile; se sono ammortizzati, il loro piano di
ammortamento risponde alle medesime caratteristiche delle altre immobilizzazioni materiali (nei principi
contabili internazionali, invece, esiste un principio specifico per questi assets, lo IAS 40, vedi oltre).
 IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI: AMMORTAMENTO
(2/2)
Per comprendere il concetto di ammortamento, è necessario illustrare 3 concetti:
Valore da ammortizzare
• Il valore da ammortizzare è la
differenza tra il costo
dell’immobilizzazione, determinato
secondo i criteri enunciati prima, e,
se determinabile, il valore residuo.
• Il valore residuo di un bene è il
presumibile valore realizzabile del
bene al termine del periodo di vita
utile (nella maggior parte dei casi,
pari a Zero).
Periodo di ammortamento
• La vita utile è il periodo di tempo
durante il quale la società prevede di
poter utilizzare l’immobilizzazione.
Può essere determinata anche
attraverso il numero complessivo di
unità di prodotto (o misura
equivalente) che si stima poter
ottenere tramite l’uso
dell’immobilizzazione.
• Il periodo di ammortamento decorre
dal momento in cui il bene è
pronto per l’uso.
6
Criterio di ammortamento
• Metodo a quote costanti (preferibile
e più utilizzato): quote di
ammortamento uguali lungo la vita
utile del bene, salvo il primo (metà);
• Metodo a quote decrescenti:
fondato sul principio che l’utilità di un
bene, in virtù di obsolescenza
tecnologica, tende a decrescere
lungo la vita utile;
• Metodo per unità di prodotto: la
quota di ammortamento è
determinata dal rapporto tra le
quantità prodotte nell’esercizio e le
quantità di produzione totale prevista
durante l’intera vita utile
dell’immobilizzazione
VALUTAZIONI SUCCESSIVE ALLA PRIMA: IL 7

REVALUATION MODEL PREVISTO DAGLI IFRS

• In alternativa al modello del costo, i principi contabili internazionali consentono l’iscrizione
successiva dei beni ad un valore rideterminato sulla base del fair value.
• Se di indica con VNC il Valore Netto Contabile e con FV il Fair Value di un asset, allora:
– VNC < FV  revaluation a riserva
– VNC > FV  decremento del valore a scomputo della riserva fino a capienza, il residuo a Conto
Economico.
• Secondo i principi contabili internazionali, «Fair value is the price that would be received to
sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between market participants
at the measurement date».
• Inoltre, i principi contabili internazionali sottolineano che «If an item of property, plant and
equipment is revalued, the entire class of property, plant and equipment to which that
asset belongs shall be revalued».
REVALUATION MODEL: UN ESEMPIO 8

SEMPLIFICATO

VALORE DI ACQUISTO 50.000

VITA UTILE (ANNI) 5

Anno VAL INIZ AMM.TO VNC FV RISERVA SVAL

year 1 50.000 10.000 40.000 47.500 7.500
year 2 47.500 11.875 35.625 37.500 1.875
year 3 37.500 12.500 25.000 20.000 - 5.000
year 4 20.000 10.000 10.000 5.000 - 4.375 - 625
year 5 5.000 5.000 - -
GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI NEI PRINCIPI 9

CONTABILI INTERNAZIONALI
• I principi contabili internazionali (a differenza di quelli italiani, come visto) disciplinano a parte
gli investimenti immobiliari (IAS 40);
• I principi internazionali definiscono così il concetto di investimento immobiliare:
«Investment property is property (land or a building - or part of a building - or both) held (by
the owner or by the lessee as a right-of-use asset) to earn rentals or for capital appreciation or
both, rather than for: (a) use in the production or supply of goods or services or for
administrative purposes; or (b) sale in the ordinary course of business».
• Da un punto di vista valutativo, anche per gli investimenti immobiliari si consente l’utilizzo
del cost model o del revaluation model.
• Se si applica il revaluation model, tuttavia, a differenza di quanto avviene per le altre
immobilizzazioni materiali, il fair value adjustment viene riconosciuto sempre a conto
economico e non si procede all’ammortamento del bene.
• In ogni caso, anche se si opta per il cost model, è richiesta comunque la disclosure del fair
value degli investimenti immobiliari.
 IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI: ESEMPIO 1 10

Source: Brioschi Sviluppo Immobiliare, Relazione Finanziaria Annuale al 31 dicembre 2020

 IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI: ESEMPIO 2 11

Source: COIMARES, Relazione Finanziaria Annuale al 31 dicembre 2020

 IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI: ESEMPIO 2 12

Source: COIMARES, Relazione Finanziaria Annuale al 31 dicembre 2020

 IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI: ESEMPIO 3 13

Source: Eurocommercial, Annual report 2020

 IMPATTO IFRS 16: CENNI (1/2) 14

Source: IFRS Foundation, IFRS 16

 IMPATTO IFRS 16: CENNI (2/2) 15

Source: IFRS Foundation, IFRS 16

IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI: DEFINIZIONE (IT 16

GAAPS)
• Le immobilizzazioni immateriali sono attività caratterizzate dalla mancanza di tangibilità.
Esse sono costituite da costi che non esauriscono la loro utilità in un solo periodo ma
manifestano i benefici economici lungo un arco temporale di più esercizi. Le immobilizzazioni
immateriali comprendono: oneri pluriennali (costi di impianto e di ampliamento; costi di
sviluppo); beni immateriali (diritti di brevetto industriale e diritti di utilizzazione delle opere
dell’ingegno; concessioni, licenze, marchi e diritti simili); avviamento; immobilizzazioni
immateriali in corso; e acconti.
• Anche con riferimento alle immobilizzazioni immateriali, al fine di comprendere meglio il
trattamento contabile di tali attività, è necessario soffermarsi su tre aspetti:

Valutazioni
Valore di prima
Ammortamento successive alla prima
iscrizione iscrizione
IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI: CAUTELE E 17

CONFRONTO CON PRINCIPI INTERNAZIONALI

• Nei principi contabili internazionali, nessuna forma di costo pluriennale è
capitalizzabile, con l’eccezione dei costi di sviluppo (in presenza di alcuni criteri definiti dallo
IAS 38);
• In sintesi, il modello previsto dai principi contabili internazionali si basa sul seguente schema

Purchased in situations
other than business
combinations
Acquired in business
Developed internally
combinations

• Definite useful life  • No Asset  Limit of the • Goodwill  no definite

amortized accounting model useful life  not amortized
• No definite useful life  not
amortized

• Pertanto, nei principi contabili internazionali, le immobilizzazioni immateriali a vita utile

indefinita (es. avviamento) non sono ammortizzate (ma sono sottoposte a impairment test)
LE RIMANENZE: INTRODUZIONE 18

• Le rimanenze includono i beni destinati alla vendita, o che concorrono alla

loro produzione (es. materie prime).

• Le imprese del settore Real Estate, pertanto, potrebbero includere nelle

rimanenze:
– I fabbricati costruiti per la vendita, per le società di costruzioni;
– I terreni e i fabbricati acquistati per la rivendita, per le società di trading immobiliare.

• Come visto in precedenza, gli immobili posseduti per essere locati devono
essere, invece, collocati tra le immobilizzazioni (investimenti immobiliari).
LE DIVERSE TIPOLOGIE DI RIMANENZE 19

Nelle aziende che svolgono attività di produzione, lo stato patrimoniale riporta il valore di tre
tipologie di magazzino:

1. Materie prime, sussidiarie e di consumo (utilizzate ad esempio per le attività di

costruzione di un’impresa di costruzioni);

2. Prodotti in corso di lavorazione (costruzioni non ancora completate, sviluppate per contro
proprio da parte di un’impresa);

3. Lavori in corso su ordinazione (costruzioni effettuate per conto di terzi);

4. Prodotti finiti (costruzioni completate o immobili acquistati per la rivendita).

RIMANENZE: IL VALORE DI ISCRIZIONE 20

• Le rimanenze sono iscritte al valore di acquisto (inclusivo di oneri accessori, quali, ad esempio, i costi
di trasporto, dogana, altri tributi direttamente imputabili a quel materiale) o di produzione, ovvero al
valore di realizzazione desumibile dall’andamento del mercato, se minore.

• Per valore di realizzazione desumibile dall’andamento del mercatosi intende «la stima del prezzo di
vendita delle merci e dei prodotti finiti nel corso della normale gestione, avuto riguardo alle informazioni
desumibili dal mercato, al netto dei presunti costi di completamento e dei costi diretti di vendita».

• In caso di produzione, è possibile attribuire/allocare alle rimanenze solo i costi diretti o indiretti di natura
industriale.

• Nel caso di beni fungibili (tipicamente produzioni per processo o in serie) il costo può essere
determinato con il metodo della media ponderata, First In First Out (FIFO), Last In Last Out (LIFO).
Quest’ultimo metodo non è consentito dai principi contabili internazionali. Nel caso di beni non fungibili
(es. produzioni su commessa), bisogna utilizzare il costo specifico.

• Le rimanenze sono oggetto di svalutazione in bilancio quando il valore di realizzazione desumibile

dall’andamento del mercato è minore del relativo valore contabile.
LE COMMESSE 21

• Una casistica particolarmente rilevante per le imprese del Real Estate è rappresentata dalla
valorizzazione delle commesse (o lavori in corso su ordinazione), definite come «un contratto, di
durata normalmente ultrannuale, per la realizzazione di un bene (o una combinazione di beni) o per la
fornitura di beni o servizi non di serie che insieme formino un unico progetto, ovvero siano strettamente
connessi o interdipendenti per ciò che riguarda la loro progettazione, tecnologia e funzione o la loro
utilizzazione finale. I lavori su ordinazione sono eseguiti su ordinazione del committente secondo le
specifiche tecniche da questi richieste».

• Le commesse possono essere valorizzate secondo due modalità alternative:

Criterio della Criterio della

commessa percentuale di
completata completamento

• Ove possibile, il criterio della percentuale di completamento è da preferirsi poiché garantisce una
rappresentazione più «veritiera» del risultato economico di impresa. Nei principi contabili internazionali è
l’unico criterio ammesso.
CRITERIO DELLA COMMESSA COMPLETATA 22

• Con il criterio della commessa completata, i ricavi (e il margine) di commessa sono

riconosciuti solo quando le opere sono ultimate e consegnate.

• Di fatto, quindi, con tale criterio, i lavori in corso su ordinazione sono valutati in base agli
stessi criteri visti prima (minore tra costo di produzione e valore di realizzo).
CRITERIO DELLA COMMESSA COMPLETATA: 23

ESEMPIO (1/2)
Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Totale Commessa
Fatturazioni a cliente 22.600 22.600
Costi di commessa 3.000 8.400 8.600 20.000
Costi di commessa cumulati 3.000 11.400 20.000 20.000

Quale sarebbero i valori di conto economico e di stato patrimoniale in caso di adozione del
criterio della commessa completata?
CRITERIO DELLA COMMESSA COMPLETATA: 24

ESEMPIO (2/2)
Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Totale Commessa
Fatturazioni a cliente 22.600 22.600
Costi di commessa 3.000 8.400 8.600 20.000
Costi di commessa cumulati 3.000 11.400 20.000 20.000

Quale sarebbero i valori di conto economico e di stato patrimoniale in caso di adozione del
criterio della commessa completata?

CONTO ECONOMICO
Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4
Ricavi - - - 22.600
Variazione lavori in corso su ordinazione 3.000 8.400 8.600 - 20.000
VALORE DELLA PRODUZIONE 3.000 8.400 8.600 2.600
Costi - 3.000 - 8.400 - 8.600 -
MARGINE - - - 2.600

STATO PATRIMONIALE
Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4
Lavori in corso su ordinazione 3.000 11.400 20.000 -
Cassa o Crediti vs. clienti - - - 22.600
CRITERIO DELLA PERCENTUALE DI 25

COMPLETAMENTO
• Con il criterio della percentuale di completamento i costi, i ricavi e il margine di commessa sono
riconosciuti in funzione dell’avanzamento dell’attività produttiva e sono quindi riconosciuti nell’esercizio
in cui viene svolta tale attività.
• Vi sono differenti metodologie per determinare lo stato di avanzamento dei lavori. L‘appaltatore
adotta il metodo che misura attendibilmente il lavoro svolto, tenuto conto anche della tipologia di
commessa e del sistema di previsione e rendicontazione interna. Alcuni metodi sono basati su valori o
dati di carico della commessa. Altri sono basati sulla misurazione della produzione effettuata. Tra i
metodi basati sui valori o dati di carico della commessa rientrano il metodo del costo sostenuto e
quello delle ore lavorate o del valore aggiunto. Tra i metodi basati sulla misurazione della produzione
effettuata rientrano il metodo delle misurazioni fisiche e quello delle unità consegnate.
• Se è probabile che i costi totali stimati di una singola commessa eccedano i ricavi totali stimati,
la commessa deve essere valutata al costo (così da eliminare gli eventuali margini rilevati negli
esercizi precedenti) e la perdita probabile per il completamento della commessa è rilevata a decremento
dei lavori in corso su ordinazione. Se tale perdita è superiore al valore dei lavori in corso, l’appaltatore
rileva un apposito fondo per rischi e oneri pari all’eccedenza. La perdita probabile è rilevata
nell’esercizio in cui è prevedibile sulla base di una obiettiva e ragionevole valutazione delle circostanze
esistenti
CRITERIO DELLA PERCENTUALE DI 26

COMPLETAMENTO: ESEMPIO (1/2)

Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Totale Commessa
Fatturazioni a cliente 22.600 22.600
Costi di commessa 3.000 8.400 8.600 20.000
Costi di commessa cumulati 3.000 11.400 20.000 20.000

Quale sarebbero i valori di conto economico e di stato patrimoniale in caso di adozione del
criterio della percentuale di completamento?
CRITERIO DELLA PERCENTUALE DI 27

COMPLETAMENTO: ESEMPIO (2/2)

Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Totale Commessa
Fatturazioni a cliente 22.600 22.600
Costi di commessa 3.000 8.400 8.600 20.000
Costi di commessa cumulati 3.000 11.400 20.000 20.000

Quale sarebbero i valori di conto economico e di stato patrimoniale in caso di adozione del
criterio della percentuale di completamento?
Percentuale di completamento 15,0% 57,0% 100,0% 100,0%

CONTO ECONOMICO
Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4
Ricavi - - - 22.600
Variazione lavori in corso su ordinazione 3.390 9.492 9.718 - 22.600
VALORE DELLA PRODUZIONE 3.390 9.492 9.718 -
Costi - 3.000 - 8.400 - 8.600 -
MARGINE 390 1.092 1.118 -

STATO PATRIMONIALE
Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4
Lavori in corso su ordinazione 3.390 12.882 22.600 -
Cassa o Crediti vs. clienti - - - 22.600