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Analisi costi ricavi

Arch. Laura Gabrielli


Valutazione economica dei progetti a.a. 2005/06

Lambito ed obiettivo della valutazione


CRITERI DI VALUTAZIONE AMBITO

Molti
Obiettivi specifici plurimi Benessere sociale Fattibilit

Uno
Profitto Benessere sociale

Privato Pubblico

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I metodi di valutazione

CRITERI DI VALUTAZIONE AMBITO

Molti
Analisi multicriterio Analisi multicriterio

Uno
Analisi finanziaria costi-ricavi) ( Analisi costi-benefici

Privato Pubblico

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Le caratteristiche dei metodi di valutazione


Analisi finanziaria Descrizione Analisi dei costi e dei ricavi nel tempo connessi con gli interventi Input Analisi costi-benefici Analisi multicriterio Analisi delle variazioni di Analisi degli impatti sociali benessere sociale nel degli interventi e di ogni altro tempo connesse con gli aspetto connesso con la interventi fattibilit Misura degli impatti positivi e negativi, funzioni di utilit, pesi, ecc. Ordinamento, giudizio di compatibilit, efficienza, ecc. Rappresenta bene il processo decisionale pubblico, analisi dei conflitti e simulazione, efficienza delle scelte, distinzione fra analista e politico Procedure poco codificate, facilmente addomesticabili, onerosit delle analisi.

Prezzi dei fattori Misura monetaria delle produttivi e dei prodotti, variazioni di benessere, tasso di sconto tasso sociale di sconto Giudizio di convenienza Giudizio di convenienza privato (VAN, SRI) sociale (VAN, SRI) Il risultato della valutazione facilmente comprensibile e confrontabile Il risultato della valutazione facilmente comprensibile e confrontabile

Output

Pregi

Difetti

Trascura gli elementi di valutazione pubblica (esternalit)

La monetizzazione degli effetti ambientali pu essere imprecisa o inaccettabile Valutazione analitica degli investimenti pubblici

Utilizzo

Valutazione analitica degli investimenti privati

Valutazione analitica degli investimenti e della fattibilit, simulazione di alternative, analisi dellefficienza

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La valutazione degli investimenti immobiliari


Le analisi per la valutazione di fattibilit degli investimenti immobiliari mostrano un avanzamento disciplinare da tecniche impiegate nellambito delle stime immobiliari a strumenti complessi di derivazione finanziaria Le tecniche che impiegano il metodo dei flussi di cassa attualizzati rappresentano gli strumenti pi complessi per la valutazione degli investimenti immobiliari
immobili da mantenere/dismettere immobili a reddito terreni edificabili

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Lanalisi Costi-Ricavi
I modelli che usano il flusso di cassa scontato (Discounted cash flow DCF) o analisi costiricavi (ACR) sono ampiamente consolidati:
nella letteratura internazionale relativa alla valutazione degli investimenti immobiliari (Jaffe, Sirmans, 1982; Pyhrr et al., 1989; Greer, 1997; Brown, Matysiak, 2000) nella manualistica impiegata nella pratica professionale (Appraisal Institute, 1996; Rics, 1995; IVSC, 2000) nellambito della letteratura estimativa italiana (Florio, 1985; Grillenzoni, Grittani, 1990; Prizzon, 1995; Curto, Fregonara, 1997; Simonotti, 1997, Tecnoborsa, 2002)

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La fattibilit dei progetti


La fattibilit di un progetto dipende dalla capacit che questultimo ha di determinare condizioni per uneffettiva cooperazione fra gli attori chiamati a realizzarlo Un percorso per valutare la fattibilit del progetto:
lindividuazione degli obiettivi dei soggetti coinvolti i dati di base e loro fonti gli strumenti valutativi linterpretazione degli esiti

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Gli obiettivi degli attori


La fattibilit del progetto/piano assicurata quando tutti i soggetti raggiungono i loro obiettivi In particolare:
lamministrazione riesce a regolare efficacemente la trasformazione della citt il promotore ottiene dalla trasformazione il profitto normale di mercato il proprietario ottiene per il proprio immobile il valore di mercato

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I criteri di valutazione
La convenienza di un investimento immobiliare per pu avvenire attraverso opportuni criteri finanziari capaci di misurare il rendimento del progetto e di confrontarlo rispetto a livelli di soglia prestabiliti:
il Periodo di rientro (PB) il Valore attuale netto (Van) il Tasso di rendimento interno (Tri)

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Lanalisi costi-ricavi
Per valutare la fattibilit di un progetto, il modello finanziario basato deve fare delle esplicite assunzioni circa:
i tempi per i flussi di cassa i ricavi attesi dallinvestimento i costi legati alla realizzazione e gestione dellinvestimento il saggio di sconto impiegato per valutare il valore attuale del flusso di ricavi netti

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La distribuzione temporale del costi e dei ricavi


La realizzazione di un progetto, nella generalit dei casi, non costituisce una operazione immediata:
costi e ricavi connessi alla trasformazione si presentano articolati nel tempo

Valori che si presentano in momenti temporali differenti non sono omogenei, non dunque possibile effettuare la comparazione immediata di costi e ricavi, nellambito di un progetto e tra progetti alternativi Pertanto, occorre affrontare due problemi:
stimare per ogni anno di vita del progetto i costi e ricavi rendere omogenei i saldi tra ricavi e costi rispetto ad un comune riferimento temporale, riportandoli tutti allattualit
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Criterio dellanticipazione
Il criterio finanziario su cui si basa lanalisi costiricavi (Acr) trova fondamento sul principio economico dellanticipazione Un acquirente razionale non disposto a pagare (oggi) un bene ad un prezzo superiore al valore attuale dei benefici netti (futuri) che quel medesimo bene sar in grado di produrre Tale principio pu essere espresso attraverso la formula algebrica:
V = f(R)

che esprime il valore attribuito ad un bene (V) in funzione dei benefici attesi (R)

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Espressione dellAcr (I)


Il criterio finanziario dellAcr pu essere espresso come segue:

V = F1 + F2 + + Fn

in cui:
V il valore del progetto F rappresenta il valore attuale del saldo di cassa atteso

Si noti che il saldo di cassa:


dato dalla differenza tra ricavi e costi deve essere determinato per ogni unit temporale in cui articolato il progetto (t = 1, 2, , n) la successione dei saldi di cassa nel tempo va sotto il nome di flusso di cassa
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Espressione dellAcr (II)


Dunque: V = Fn = t=0..n Ft / (1+r)t in cui
V il valore del progetto F rappresenta il flusso di cassa r il saggio di attualizzazione t costituisce il tempo n lorizzonte temporale atteso
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Fasi dellAcr
Le fasi di cui si compone una Acr possono essere cos sintetizzate:
identificazione di tutte le voci di costo e di ricavo; stima dei dati di base:
quantit e valori unitari

articolazione temporale attualizzazione del flusso di cassa determinazione del Ricavi netti determinazione dei criteri di giudizio

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Il processo realizzativo
Al fine di identificare tutte le voci di costo occorre tenere conto di come si articola il processo di realizzazione di un progetto
La fase preliminare costituita dalla ideazione del progetto, e dalla definizione dei suoi contenuti progettuali, organizzativi, finanziari e amministrativi La prima fase realizzativa costituita dallacquisizione dei beni immobili interessati dal progetto La seconda fase costituita dalla realizzazione delle opere La terza fase rappresentata dalla messa a reddito e/o vendita del prodotto realizzato
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Processo realizzativo, costi e ricavi


Fase I: Fase II: realizzazione Fase III: gestione

COSTI - acquisizione - progettazione - autorizzazioni

COSTI COSTI - costruzione - manutenzione - interessi sul finanziamento - gestione - commerc ializzazione RICAVI - vendita

RICAVI - vendita - locazione Valutazione economica dei progetti a.a. 2005-06 - gestione

Articolazione temporale e attualizzazione


Non sufficiente determinare le quantit di progetto e stimare i relativi valori unitari e complessivi, necessario altres ipotizzare la distribuzione di tali valori nel corso del tempo Successivamente occorre rendere omogenei i valori differiti rispetto ad un comune riferimento temporale lattualit moltiplicandoli per lopportuno coefficiente di anticipazione: 1 / (1 + r)n
Articolazione dei costi Articolazione dei ricavi Anno 1 Semestre 1 Semestre 2 Anno 2 Semestre 1 Semestre 2 Anno 3 Semestre 1 Semestre 2 Anno 4 Semestre 1 Semestre 2 Anno 5 Semestre 1 Semestre 2 Anno 1 Semestre 1 Semestre 2 Anno 2 Semestre 1 Semestre 2 Anno 3 Semestre 1 Semestre 2 Anno 4 Semestre 1 Semestre 2 Anno 5 Semestre 1 Semestre 2

5% 20% 25% 25% 20% Valutazione economica dei progetti a.a. 2005-06 5% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 20% 20% 10%

Criteri di giudizio: il pay back


Il Periodo di rientro (Pay back period) di un determinato progetto rappresenta il tempo necessario per coprire linvestimento iniziale La verifica della fattibilit di un progetto viene fatta a partire da un periodo di soglia definito soddisfacente per linvestitore I progetti migliori sono quelli che hanno un periodo di Anno Progetto A Progetto B Progetto C soglia inferiore
0 1 2 3 4 5 6 -4.000 1.000 1.000 2.000 3.000 2.000 1.500 -11.000 4.500 7.500 1.000 1.000 2.000 1.000 -10.000 3.000 4.000 1.000 1.000 1.000 1.000 5 anni

PB

3 anni

1,87 anni

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Vantaggi e problemi del PB


Il metodo del Pay Back presenta il vantaggio di essere semplice e di dare una verifica immediata circa lorizzonte temporale atteso Il criterio di soglia temporale un elemento soggettivo di valutazione Ma criterio presenta qualche debolezza:
non internalizza alcuna considerazione circa il rischio associato allinvestimento non assicura la scelta del progetto economicamente pi vantaggioso ) non tiene conto della vita utile del progetto non attualizza i flussi di cassa del progetto (solo nella variante periodo di rientro scontato)
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Criteri di giudizio: VAN


Il Valore attuale netto (Van) di un determinato progetto costituisce la somma attualizzata dei ricavi netti, ovvero la differenza tra ricavi e costi:
VAN = R0 + (R1 C1 ) (R2 C2 ) (R Cn ) = + + ...... n 1 2 (1 + r ) (1 + r ) (1 + r ) n n (R Ct ) = t t t =1 (1 + r )

ove r+1 il coefficiente di anticipazione (che si pu anche scrivere q)


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Giudizi di convenienza: Van


Giudizio di convenienza:
Qualsiasi progetto con Van > 0 fattibile. Il progetto con Van pi elevato il pi vantaggioso. I progetti con Van < 0 non sono fattibili

Limiti:
Il giudizio di convenienza di carattere puramente finanziario, mentre fattori di carattere politico, sociale, ambientale possono rendere il progetto assai meno attraente Potrebbe essere escluso il progetto pi vantaggioso nel caso in cui il capitale iniziale ecceda le possibilit dellinvestitore
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Il Van come strumento di valutazione


Il Valore attuale netto non rappresenta uno strumento di stima, bens uno strumento di valutazione In altri termini, non consente di misurare il valore contabile del progetto, quanto invece consente di valutare se un certo investimento debba essere realizzato o meno dallimpresa E il segno algebrico del Van che dobbiamo considerare con la massima attenzione, non tanto il suo valore assoluto
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Esempio di calcolo del Van


Esempio di calcolo del Valore attuale netto di un flusso di cassa, ipotizzando un saggio di sconto pari al 10%
Anno 0 1 2 3 4 5 Flusso di cassa netto -15.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 1 / (1 + r) 1,0000 0,9091 0,8264 0,7513 0,6830 0,6209
n

Valore attuale netto -15000 3636 3306 3005 2732 2484 163

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Criteri di giudizio: SRI


Vi un secondo criterio di giudizio a cui si ricorre nella valutazione di fattibilit di un progetto, si tratta del Saggio di rendimento interno (Sri), definito come quel particolare saggio (r) che rende nullo (pari a 0) il Van:
VAN = R0 + (R1 C1 ) (R2 C2 ) (R Cn ) = + + ...... n (1 + r )1 (1 + r )2 (1 + r ) n n (R Ct ) = t =0 t t =1 (1 + r )

Il Saggio di rendimento interno costituisce una stima della redditivit del capitale investito Si noti che Saggio di rendimento interno (Sri) e Tasso di rendimento interno (Tri o Tir) sono due traduzioni dallinglese Internal rate of return (Irr)
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Esempio di calcolo dellSri


Esempio di calcolo del Saggio di rendimento interno, il saggio che rende nullo il Van pari al 10,425%

Anno 0 1 2 3 4 5

Flusso di cassa netto -15.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000

1 / (1 + r) 1,0000 0,9056 0,8201 0,7427 0,6726 0,6091

Valore attuale netto -15000 3622 3280 2971 2690 2436 0

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Giudizi di convenienza: Sri


Giudizio di convenienza:
Se il Sri risulta superiore o uguale ad un saggio preso come riferimento (es. saggio di soglia, saggio di interesse passivo, ecc) allora il progetto fattibile Se il Sri risulta inferiore al medesimo saggio di riferimento allora il progetto non fattibile

Limiti:
Vi la possibilit che il Sri non possa essere determinato (Sri multipli, che si verificano quando vi pi di una inversione di segno nel flusso dei ricavi netti)
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Confronto tra Van e Sri


Valore attuale netto

Area di accettazione del progetto

Il Van varia al variare del saggio di sconto, al crescere del saggio il Van diminuisce Il Saggio di rendimento interno quel particolare saggio in corrispondenza del quale il Van risulta nullo

2500

1500

500

-500

-1500

-2500 0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0% 12,0% 14,0% 16,0% 18,0% 20,0%

Saggio di sconto

Nellesempio, con un saggio di sconto superiore al 10,425% il Van si annulla, e il progetto risulta non fattibile In altri termini, se lSri inferiore al saggio di sconto il progetto non fattibile
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Confronto fra progetti


La scelta di un progetto e la valutazione delle convenienza economica funzione del costo opportunit del capitale: quando il costo opportunit inferiore al saggio che rappresenta il punto di incontro fra le due curve allora A migliore di B quando il costo opportunit eccede il valore di intersezione, lordinamento dei due progetti si inverte

Anno 0 1 2 3 4 IRR van al 6% van al 8%

Progetto A Progetto B -10.000 -10.000 500 6.000 3.000 3.000 6.000 2.000 3.500 1.000 0,094 897,86 343,13 0,108 756,32 416,91

A-B 0 -5.500 0 4.000 2.500 0,073

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Confronto fra progetti


3.000,00 2.000,00 1.000,00 0,00 0% - 1.000,00 - 2.000,00 - 3.000,00 5% 10% 15% 20% 25%

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Il saggio di attualizzazione
Ad influenzare il valore del saggio di attualizzazione il rischio dellinvestimento: a saggi bassi corrispondono investimenti a basso rischio, a saggi elevati investimenti a rischio elevato Se il saggio di attualizzazione modesto, i vantaggi futuri vengono apprezzati di pi (sono percepiti come pi sicuri) Se il saggio di attualizzazione elevato ci significa che i ricavi netti futuri siano valutati in modo inferiore (pi aleatori)

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La natura del saggio


Il saggio di attualizzazione o di rendimento interno deve essere considerato:
al lordo degli oneri finanziari al lordo delle imposte

La validit di un investimento deve essere valutata al lordo di tali variabili in quanto sar lo specifico promotore a valutare come:
definire lottima ripartizione tra capitale di debito e fondi propri mettere in campo tutte le strategie allo scopo di ottimizzare il carico fiscale
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Il caso studio
Il caso studio rappresentato da unarea edificabile libera, precedentemente occupata da una serie di edifici industriali (alcuni dei quali verranno mantenuti e recuperati) Il Piano di Recupero prevede per larea:
il restauro degli edifici esistenti e la loro trasformazione in uffici (di piccola e media dimensione) la nuova costruzione di destinazioni commerciali e residenziali

Il mix funzionale prevede:


uffici (52%), residenza (35%) commercio (13%) parcheggi pubblici e privati sono inclusi nel sito
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Localizzazione del caso studio


Il caso studio localizzato nel centro storico di una citt di medie dimensioni nella regione Emilia Romagna Il mercato meno influenzato dagli effetti che caratterizzano i mercati delle grandi citt (Milano e Roma) quali:
volatilit influenze di fattori macroeconomici liquidit, ecc.

Nel centro storico il settore commerciale e quello residenziale sono particolarmente apprezzati dal mercato immobiliare locale Larea viene venduta ed soggetta ad un piano di recupero
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Input per il modello


Ricavi attesi dalla vendita/affitto del progetto Prezzo di vendita degli immobili Quantita realizzabili Costi di costruzione Costi del progetto Spese tecniche, comm. Spese di sistemazione del terreno. Oneri di urbanizzazione Capitale impiegato nelloperazione Capacit di assorbim del mercato Analisi del mercato Analisi degli strumenti urbanistici

Elementi di costo fondiario

Profitto del promotore

Utile atteso

Prezzo massimo di acquisizione Valutazione economica dei progetti a.a. 2005-06 del terreno

Il modello di valutazione
Gli elementi variabili sono costituiti da:
le quantit di residenza, terziario, attrezzature e servizi oggetto di definizione progettuale; i margini di variazione di tali elementi sono definiti nelle Norme del Piano Regolatore Generale Comunale.

Lincognita-obiettivo costituita da:


il profitto ritraibile dalloperatore privato promotore dellintervento di trasformazione e riqualificazione; tale elemento espressione della fattibilit economica e finanziaria del progetto, infatti affinch il progetto risulti fattibile occorre che il profitto ritraibile dal promotore sia almeno pari al profitto normale definito sulla base della teoria economico-estimativa dellordinariet riconosciuto per interventi simili.
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Le fonti dinformazione sui valori immobiliari: fonti indirette


Consulente Immobiliare: quotazioni semestrali (pubblicazione) Gabetti: Gabetti Agency (pubblicazione) Nomisma:Osservatorio sul mercato immobiliare (pubblicazione) Fiaip: Osservatorio immobiliare (www.fiaip.it) Scenari Immobiliari, Censis: Monitor Immobiliare (pubblicazione) Cresme (pubblicazione) Tecnocasa (pubblicazioni e siti locali) Ilsole24ore (pubblicazione) Camere di Commercio (varie) Ministero delle Finanze: Osservatorio dei valori immobiliari (www.agenziaterritorio.it)
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Le fonti dinformazione sui valori immobiliari: le fonti dirette


Le fonti dirette:
Contratti di compravendita Perizie giudiziarie Stime delle Commissioni provinciali L.10/77 Stime accettate (divisioni ereditarie) Inserzioni sulla stampa Annunci su siti internet

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Alcune fonti dinformazione sui costi


Alcune fonti per la raccolta dei dati sono :
Dati archiviati presso Enti pubblici, studi professionali, imprese Quadri tecnico-economici (QTE) elaborati a cura delle stazioni appaltanti (es. ATER, ex-IACP) relativamente alledilizia residenziale pubblica Prezziario del Collegio degli Ingegneri di Milano (prezzi relativi a pi tipologie edilizie) Pubblicazioni periodiche delle Camere di Commercio Osservatorio sui costi per elaborazione di costi di riferimento per gli appalti di opere pubbliche (L. 109/94 e succ. modif.)
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Indagini di mercato
Gli immobili residenziali che consentono di ritrarre valori di compravendita tra i pi elevati sono costituiti da alloggi di taglio medio o piccolo, possibilmente collocati in edifici di dimensioni contenute. Tale tipologia, pur in presenza di una domanda crescente, ancora poco presente sul mercato locale, dunque limmissione nel mercato in quantit rilevanti e in tempi ristretti non dovrebbe portare al rischio di quote di invenduto, con la possibilit di venderne quote elevate sulla carta. Gli immobili terziari e commerciali presentano valori di mercato pi elevati della residenza ma minore domanda.

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Indagini di mercato
Confronto dei valori di compravendita per la residenza 1.000 1.050 1.100 1.150 1.200 1.250 1.300 1.350 1.400 1.450 850 900 950

Ville e villini - centro

Ville e villini - periferia Agenzia del territorio Fabb. non intensivi - centro

Fabb. non intensivi - periferia

Osservatorio Nuovo o ristrutturato Immobiliare di Fiaip Operatori professionali del settore

Nuovo o ristrutturato

Valori in euro per mq

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Indagini di mercato
Confronto dei valori di compravendita per il terziario 1.000 1.050 1.100 1.150 1.200 1.250 1.300 1.350 1.400 1.450 1.500 1.550 1.600

Negozi - centro

Negozi - periferia Agenzia del territorio Uffici - centro

Uffici - periferia Operatori professionali del settore

Negozi e uffici

Valori in euro per mq

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Indagini di mercato
Per quanto concerne i costi di costruzione, le fonti interpellate sono concordi nellindicare un valore:
compreso tra 600 euro/mq per negozi e uffici e 750 euro/mq per la residenza.

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Larticolazione temporale
Anno 1 Sem. 1 Sem. 2 ARTICOLAZIONE TEMPORALE Anno 2 Anno 3 Sem. 3 Sem. 4 Sem. 5 Sem. 6 Anno 4 Sem. 7 Sem. 8

0%

0%

0%

10%

10%

30%

30%

20%

ricavi

0%

0%

25%

25%

25%

25%

0%

0%

costi

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Il calcolo dei saldi del progetto


DATI DI BASE Anno 1 MODELLO FINANZIARIO RICAVI Nuova edificazione Residenziale Terziario (uffici) Commerciale Parcheggi privati (interrati) Q.t Valore unitario Valore complessivo Sem. 1 Sem. 2 ARTICOLAZIONE TEMPORALE Anno 2 Anno 3 Sem. 3 Sem. 4 Sem. 5 Sem. 6 Sem. 7 Anno 4 Sem. 8 mq mq mq mq 2.211,51 2.185,26 2.843,68 1.267,86 1.400 1.600 1.600 650 3.096.114 3.496.416 4.549.888 824.109 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 309.611 10,0% 349.642 10,0% 454.989 10,0% 82.411 10,0% 1.196.653 309.611 10,0% 349.642 10,0% 454.989 10,0% 82.411 10,0% 1.196.653 928.834 30,0% 1.048.925 30,0% 1.364.966 30,0% 247.233 30,0% 3.589.958 928.834 30,0% 1.048.925 30,0% 1.364.966 30,0% 247.233 30,0% 3.589.958 619.223 20,0% 699.283 20,0% 909.978 20,0% 164.822 20,0% 2.393.305

TOTALE DEI RICAVI COSTI Nuova costruzione Residenziale Terziario (uffici) Commerciale Parcheggi privati (interrati) Parcheggi pubblici (a raso) Altri costi Spese tecniche Oneri concessori Spese Spese di commercializzazione Valore dell'immobile Profitto Profitto ordinario del promotore

11.966.527

mq mq mq mq mq

2.211,51 2.185,26 2.843,68 1.267,86 2.878,95

750 600 600 450 100

1.658.633 1.311.156 1.706.208 570.537 287.895

0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 49.810 10,0% 10.861 10,0% 0 0,0% 2.950.000 100,0% 0 0,0% 3.010.671 -3.010.671 -3.010.671 -59.000

0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 49.810 10,0% 10.861 10,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 60.671 -60.671 -60.671 0 -61.393

331.727 20,0% 327.789 25,0% 426.552 25,0% 142.634 25,0% 71.974 25,0% 74.715 15,0% 16.291 15,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 1.391.681 -1.391.681 -1.391.681 0 -63.835

331.727 20,0% 327.789 25,0% 426.552 25,0% 142.634 25,0% 71.974 25,0% 74.715 15,0% 16.291 15,0% 23.933 10,0% 0 0,0% 201.952 10,0% 1.617.566 -1.617.566 -420.913 0 -92.945

331.727 20,0% 327.789 25,0% 426.552 25,0% 142.634 25,0% 71.974 25,0% 74.715 15,0% 16.291 15,0% 23.933 10,0% 0 0,0% 201.952 10,0% 1.617.566 -1.617.566 -420.913 0 -103.222 -524.135 -5.685.244

331.727 20,0% 327.789 25,0% 426.552 25,0% 142.634 25,0% 71.974 25,0% 74.715 15,0% 16.291 15,0% 71.799 30,0% 0 0,0% 605.855 30,0% 2.069.335 -2.069.335 1.520.623 0 -113.705 1.406.918 -4.278.326

331.727 20,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 49.810 10,0% 10.861 10,0% 71.799 30,0% 0 0,0% 605.855 30,0% 1.070.051 -1.070.051 2.519.907 0 -85.567 2.434.341 -1.843.986

0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 49.810 10,0% 10.861 10,0% 47.866 20,0% 0 0,0% 403.903 20,0% 512.440 -512.440 1.880.866 0 -36.880 1.843.986 0

% mq

9,0% 7.240,45 15

498.099 108.607

2,0%

239.331 2.950.000

2.019.516

TOTALE DEI COSTI ONERI FINANZIARI Differenza ricavi - costi Interessi Interessi attivi Interessi passivi Saldo di cassa Saldo di cassa cumulato Attualizzazione

11.349.981

616.546 2,5% 4,0% 1,3% 2,0% 0 -616.546

-3.069.671 -122.064 Valutazione economica dei progetti-3.191.734 -4.647.250 -5.161.109 a.a. -1.455.516 -513.858 2005-06 -3.069.671 4,0% 2,0%

DATI DI BASE MODELLO FINANZIARIO RICAVI Nuova edificazione Residenziale Terziario (uffici) Commerciale Parcheggi privati (interrati) Valore unitario

Q.t

Valore complessivo

Il calcolo degli indicatori

mq mq mq mq

2.211,51 2.185,26 2.843,68 1.267,86

1.400 1.600 1.600 650

3.096.114 3.496.416 4.549.888 824.109

TOTALE DEI RICAVI COSTI Nuova costruzione Residenziale Terziario (uffici) Commerciale Parcheggi privati (interrati) Parcheggi pubblici (a raso) Altri costi Spese tecniche Oneri concessori Spese Spese di commercializzazione Valore dell'immobile Profitto Profitto ordinario del promotore

11.966.527

mq mq mq mq mq

2.211,51 2.185,26 2.843,68 1.267,86 2.878,95

750 600 600 450 100

1.658.633 1.311.156 1.706.208 570.537 287.895

% mq

9,0% 7.240,45 15

498.099 108.607

2,0%

239.331 2.950.000

2.019.516

TOTALE DEI COSTI ONERI FINANZIARI Differenza ricavi - costi Interessi Interessi attivi Interessi passivi Saldo di cassa Saldo di cassa cumulato Attualizzazione BILANCIO DELL'INTERVENTO Equilibrio di bilancio Il VAN del progetto Il SRI del progetto

11.349.981

616.546 2,5% 4,0% 1,3% 2,0% 0 -616.546

4,0%

2,0%

Valutazione economica dei progetti a.a. 2005-06

57.843,14 31%

23

I flussi di cassa e il periodo di rientro


6.000.000

4.000.000

2.000.000

Costi Ricavi

-2.000.000

Saldo

-4.000.000

-6.000.000

-8.000.000 Sem. 1 Sem. 2 Sem. 3 Sem. 4 Sem. 5 Sem. 6 Sem. 7 Sem. 8

Valutazione economica dei progetti a.a. 2005-06

La gestione del rischio


Se la precisa conoscenza di un risultato (il rendimento di un progetto), la caratteristica di una situazione certa, il rischio caratterizza una situazione che associa ad un determinato risultato un livello di probabilit di accadimento Le molteplici tipologie di rischio nellambito degli investimenti immobiliari possono essere:
I rischi legati al mercato immobiliare I rischi relativi al capitale a prestito e allandamento del costo del capitale I rischi di carattere legale ed ambientale I rischi legati alla gestione della propriet
Valutazione economica dei progetti a.a. 2005-06

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Lanalisi del rischio


La numerosit e la rilevanza delle situazioni caratterizzate da rischio ed incertezza negli investimenti immobiliari portano allindividuazione di tecniche quantitative per la valutazione e la gestione del rischio Fra le tecniche pi utilizzate vi sono:
Le analisi di sensitivit Tecniche di simulazione (Monte Carlo) Le analisi basate sulla beta analysis

Valutazione economica dei progetti a.a. 2005-06

Lanalisi di sensitivit
Tale analisi prevede lassegnazione di un range di valori per ciascuna variabile (input) e, nella variante pi complessa, lassegnazione di una probabilit per ciascun valore assunto da tale variabile (analisi di scenario) Esempio: valore di mercato: 1.500 Euro/mq (caso base)
Scenario ottimistico: 1.800 Euro/mq (probabilit 30%) Scenario prudenziale: 1.500 Euro/mq (probabilit 50%) Scenario pessimistico: 1.300 Euro/mq (probabilit 20%)

Il range di valori e lassegnazione della loro probabilit viene desunta da interviste con operatori del mercato

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Riferimenti bibliografici
A. Realfonzo (1994), Teoria e metodo dellestimo urbano, Nis, Roma, capitoli 7 e 9 F. Prizzon, Gli investimenti immobiliari

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