ESTIMO  metodologia per fare valutazione dei beni

PRINCIPI FONDAMENTALI DELL'ESTIMO

1. Il valore di un bene economico dipende dallo scopo della stima.

2. La previsione è l'attributo indispensabile del giudizio di stima.

3. Il metodo di stima è unico, basato sulla comparazione.

4. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido, formulato sulla base del “principio di
ordinarietà”.

5. Il giudizio di stima è certamente condizionato dalle dimensioni e dalla quantità del bene in oggetto.

PREVISIONE: giudizi di equivalenza tra beni economici

- Equivalenza storica: constatazione → prezzi

- Equivalenza ipotetica: previsione → giudizio di equivalenza tra un bene economico ed una determinata
quantità di moneta in date circostanze di tempo e di luogo.

PRINCIPIO DI ORDINARIETÀ: con l'introduzione del concetto di “azienda tipica”, venne anche quello di
“imprenditore ordinario”. Attiene all'imprenditore non alla sua attività.

Aspetti economici utilizzati per la STIMA (criteri della stima):

Valore

 d’uso: quantità di piacere nel possedere l’oggetto

di mercato: il più probabile prezzo che, a giudizio del perito, un bene spunterebbe, date le sue
caratteristiche, sul mercato che gli compete

di costo: somma delle spese che un imprenditore puro dovrebbe ordinariamente sostenere per realizzare
un fabbricato non esistente, ma di cui esiste il progetto (V. di costruzione), per ricostruire un fabbricato
esistente (V. di ricostruzione) o per recuperare un fabbricato in stato di degrado (V. di recupero).

Cc=Ct + Sg+Ui

Cc = Costo di costruzione

Ct = Costo tecnico o costo a secco di cantiere (Materiali, manodopera, trasporti e noleggi)

Sg = Spese generali (Sp. Impianto cantiere, amm, personale tecnico, imp,int., sp.progetto)

Ui = Utile impresa edile

COSTI DI PRODUZIONE
 Somma degli importi monetari necessari per remunerare i diversi fattori produttivi impiegati per produrre
il bene stesso. Somma dei costi diretti e dei costi indiretti.

Categorie di spesa che si possono raggruppare in funzione dello specifico fattore produttivo:

- Prezzo del bene naturale terra;

- Prezzo delle materie prime;

- Aliquote di ammortamento e di manutenzione dei capitali fissi;

- Remunerazione dei servizi personali e prezzo d'uso dei servizi pubblici;

- Prezzo d'uso dei capitali propri o di terzi impiegati;

- Quote di assicurazione relative a tutti i rischi prevedibili;

- Utile del costruttore.

COSTI TECNICI DI COSTRUZIONE

Aliquota dei costi di produzione.

Comprendono:

- Costo delle materie prime, dei semilavorati e dei prodotti finiti;

- Aliquote di ammortamento e la manutenzione;

- Remunerazione dei servizi personali e dei servizi pubblici;

- Quote di assicurazione;

- Utile del costruttore. (esclusi il prezzo d'uso del fattore terra e quello del fattore capitale).

Parametri fisici di riferimento:

- Metro cubo vuoto per pieno: volume esclusi gli aggetti (aggetto: ciò che sporge in fuori dalla verticale di un
muro o di una superfice) esterni alle murature d'ambito ed i volumi delle eventuali coperture a tetto.

Il costo di m. c. v. p. p, decresce al crescere dell'altezza dell'interpiano.

- Superficie coperta totale

- Vano commerciale

- Posto-letto

- Posto alunno

- m^3 di superficie coperta

- etc.

I prezzi unitari sono riferiti ad opere ed a costruzioni le cui dimensioni complessive sono quelle
statisticamente più frequenti nella pratica reale.

Voci computate nell'analisi dei prezzi:

- Manodopera: moltiplicata per i tempi per le retribuzioni orarie.

- Materiali: quantità impiegate al costo della fornitura a piè d'opera.

- Macchine e impianti: tempo necessario per le diverse macchine o impianti da utilizzare.

- Spese generali di cantiere: oneri di gestione

- Spese generali dell'azienda: in funzione della particolare struttura dell'impresa edile.

- Utile lordo: valutazione media dell'utile lordo dell'azienda appaltatrice.

- Prezzo medio unitario.

 di trasformazione (dei fabbricati civili): differenza, riferita al momento della stima, fra il più probabile
valore di mercato del bene trasformato e il costo ordinario di trasformazione.

Vt =Vm – Kt

• è derivato

Vm si può determinare con stima sintetica o analitica

Kt è determinato con computo metrico o con stima sintetica parametrica; questo comprende spese
dirette ed indirette

Se i lavori di trasformazione comportano lunghi tempi di realizzazione la formula sarà:

Vt =Vm .1/qᶰ −Ko

Area edificabile: superficie di terreno che presenta caratteristiche tali da consentire l'edificazione.

Piano Regolatore Generale: regolamento che indica il limite massimo di cubature realizzabili

attraverso gli indici di edificabilità.

Parametri: superficie e indice di edificabilità.

Il legame funzionale tra superficie del lotto e valore unitario del terreno si presenta inversamente

proporzionale.

Il legame funzionale tra l'indice di edificabilità legale ed il valore unitario di un'area è direttamente
proporzionale (al crescere delle possibilità di edificazione sulla superficie unitaria si ottiene un più

elevato utilizzo del fattore di produzione terra).

Condizioni per l'applicazione della stima sintetica ad aree edificabili:

- esiste un attivo mercato dei terreni

- i prezzi rilevati e da impiegare come dati di riferimento sono attendibili, ordinariamente, congrui e

verificatasi in tempi assai prossimi al momento a cui la stima va riferita.

Indici:

- Indice di qualità (fattori intrinseci)

- Indice di posizione (fattori estrinseci)

 Complementare: può essere considerato per la stima di danno se il bene viene distrutto parzialmente

Vₐ=V – Vb

V = valore intero del fabbricato

Vb = valore di mercato o di costo del fabbricato senza la parte oggetto di stima

 Capitalizzazione:

V ₀=Bf /r

V ₀=Bf ∗c

dove c=1/r

usato per fini fiscali.

Costo di Surrogazione: Data una scarsa reperibilità o un prezzo elevato del bene che serve, si procede
con la sostituzione di esso con un altro, il costo di surrogazione determina la spesa necessaria per l’utilizzo
del bene diverso. Si utilizza quando il bene non ha mercato.

PROCESSO DI STIMA:

Processo di operazioni e considerazioni che consente di valutare l’entità economica di un bene,

ricercando un valore di mercato attendibile e un parametro di stima adeguato tramite l’equazione

Vm : px=Vx : px .

Per effettuare una valutazione corretta occorre utilizzare un processo di stima adeguato al tipo di
bene.

• Stima per comparazione: determinata dall’equazione:

ΣV : Σp=Vx :Vpx (valore e parametro totale sta a valore e parametro parziale )

Tipi di procedimenti

• Stima A VISTA, impressione o sommaria: stima semplice basata sul parere e l’esperienza del

perito scritta, orale.

• Stima SINTETICA diretta: Basati su dati che all’origine hanno già subito una fase di

elaborazione coglie i principali elementi che influiscono sul valore del bene, basato sul valore

medio e dalla comparazione dei beni simili: Vu=ΣV /Σp infatti Vm=Vu p si può anche

attuare un calcolo di stima per sommatoria di porzioni di valori medi e parametri

espressi in €/mq. Nella maggior parte delle stime il parametro sta indicare la

consistenza (metratura).

• Stima ANALITICA o indiretta: Basata sull’elaborazione di tutti i dati intrinseci ed estrinseci.

STIMA SINTETICA E ANALITICA

• Stima per Valore unitario o Valore medio: Stimato e redatto per analisi di beni simili viene

poi fornito un valore al mq: Vu=ΣV € / Σp mq parametro dato da fonti attendibili il valore

ordinario di mercato finale sarà dato da Vm=Vu p essa è sovente per coef. Di differenzaz.

esempio Vm = 2000€/mq 100mq = 200.000,00€

• Stima per Processo Razionale: eseguita per analisi tecnica utilizzando dove è necessario la

valutazione tramite val di capitalizzazione, trasformazione, costo e ricostruzione,

surrogazione, impossibile l’uso per valore complementare dove servono dati di mercato.

• Stima per Valore di capitalizzazione: Basata sulla determinazione dei redditi futuri traibili

dal proprietario, si determina il Bf dato dall’ammontare dell’affitto meno le spese.

Il Valore di mercato Vm=Bf /r Saggio di capitalizzazione (individuabile tramite ricerca di

mercato beni simili): r =Σ Bf / ΣVm

• Stima per valutazione costo di produzione: Ricerca del più probabile Vm per costo di
produzione. Vk=Q+ Sv +Tr +Sa+ St + I + Bf (+¿−T )

Q: quote reintegrazione e manutenzione

Sv: Spese Varie acquisto fattori produttivi

Tr: Tributi, tasse imposte

Sa: Salari per lavoro manuale

St: Stipendi per lavoro intellettuale

I: interessi per la remunerazione del capitale

Bf: Beneficio fondiario per la remunerazione del capitale fondiario

T: Tornaconto

• Stima fondi rustici e vecchie costruzioni: Se il bene ha mercato si può utilizzare un metodo

SINTETICO, che si attua attraverso operazione di comparazione tra beni simili, tramite un

procedimento razionale che ha bisogno di un’analisi particolarizzata dei punti di forza e di

debolezza del bene, quali la ubicazione, la prospicienza tutte le caratteristiche intrinseche ed

estrinseche analisi dei beni fondiari e dei frutti pendenti, nel caso contrario si attua un

metodo ANALITICO: valutazione e calcolo costi di produzione o trasformazione e

capitalizzazione.

Ad oggi un fabbricato rustico rurale, se non vi è situato in una zona di forte mercato

(turistico-commerciale) e non vi presenta una mappatura accatastate, possono essere più

un ingombro che un investimento.

Il valore delle vecchie costruzioni si stima attraverso il VALORE ORIGINARIO DI COSTO

DEPREZZATO Vkd=Vk∗c (coeff di deprezzamento) un’analisi del VALORE DI

CAPITALIZZAZIONE, può fornire una dettagliata situazione riguardo a un possibile

reddito futuro, oppure un’analisi di TRASFORMAZIONE, ricercando caratteristiche quali

accessibilità, n° vani e la grandezza, esposizione, n° servizi, stato di conservazione,

salubrità ecc. in questo caso si può rivalutare la finalità della struttura come Fabbricato

Commerciale e non rurale, in questo caso è opportuno analizzare un Vk Ricostruzione e

ricostruzione ATTRAVERSO UN COMPUTO METRICO DELL’IMPRESARIO.

Il valore viene espresso come Valore a nuovo ma deprezzato dal Kt, o K ristrutturazione,

susseguito dai lavori fatti, importate la presenza di impianti e la riqualificazione di essi.

Se vi sono stati fatti miglioramenti in passato da cui il Valore di Trasformazione è risultato

> Rispetto al valore originario si può calcolare il Valore dell’INCREMENTO

Δ Rn>¿=Ktr (cap) Vt −Vo> Kt

Valutazione di convenienza:

In termini di reddito: Bfp−Bfa> Kt r

In termini di capitale: Bfp/rp – (Bfa/ra)> Kf

In termini di saggio: ( Bfp−Bfa /Kt )>r SAGGIO DI FRUTTUOSITA’

Il miglioramento e la trasformazione, di tali fabbricati obsoleti, sono susseguiti da vari

ragionamenti e deduzioni di convenienza tramite tabelle si può indicare un (Cv: coefficienza

di vetustà deprezzamento del valore a nuovo. Si può esprimere o in % 50,60,70% ecc.

oppure frazionaria 1/3; ¼ oppure analiticamente Cv %=(n( età)/ Eu(vita utile )) 100+20 ¿/(140)

¿, il miglioramento o trasformazione comporta un costo Kt ed un periodo dove vi è

impossibile l’utilizzo del bene questo causa un mancato reddito che deve essere conteggiato

nell’analisi di valutazione ed aggiunto ai costi di produzione, ricostruzione o

trasformazione. Si procede con la ricerca del saggio di fruttuosità e del kt che può risultare

problematico se vi sono più fasi di miglioramento nel corso degli anni.

IMPRESA

Mentre l’azienda è l’organizzazione dei beni utilizzati dall’imprenditore, l’impresa è l’attività economica
svolta dallo stesso.

Azienda e impresa, dunque, hanno significati diversi ma tra le stesse esiste un rapporto strumentale:
l’azienda è infatti il mezzo strumentale tramite il quale l’imprenditore svolge la sua attività di impresa.

GESTIONE D’IMPRESA
La gestione d’impresa, intesa come sistema aperto, si preoccupa di far funzionare l’impresa in modo
coordinato e finalizzato. Ciò avviene quando la direzione (1) definisce la strategia (3) e l’organizzazione (2)
che consentono di indirizzare e coordinare la gestione d’impresa.

Stakeholder: individui o gruppi che hanno, o si aspettano, proprietà, diritti o interessi nei confronti di una
impresa e delle sue attività, presenti e future, e il cui contributo è essenziale per il raggiungimento di uno
specifico obiettivo dell’organizzazione. Sono gli azionisti, i clienti, i dipendenti, i fornitori, la comunità con
cui l’organizzazione interagisce.

Nella formulazione del concetto di stakeholder proposta da Edward Freeman (1984) sono due le tipologie
fondamentali di interlocutori sociali i cui interessi sono a vario titolo coinvolti nell’attività dell’azienda: «gli
stakeholder primari, ovvero gli stakeholder in senso stretto, sono tutti quegli individui e gruppi ben
identificabili da cui l’impresa dipende per la sua sopravvivenza: azionisti, dipendenti, clienti, fornitori e
agenzie governative.

La finalità imprenditoriale preminente, dunque, non è più la massimizzazione del profitto, ma la creazione di
valore economico e sociale attraverso la gestione del sistema di relazioni con i diversi stakeholder e il loro
massimo coinvolgimento nei processi decisionali (stakeholder engagement).

L’impresa, infatti, si configura come «un insieme complesso di relazioni tra gruppi di interesse con obiettivi
diversi, ognuno dei quali contribuisce alla sua performance e si aspetta benefici (o almeno di non essere
danneggiato senza indennizzo) come risultato dell’attività aziendale».

Computo metrico estimativo:

analisi dettagliata delle qualità e quantità di tutte le categorie dei lavori occorrenti a dare l'opera compiuta.
Bisogna moltiplicare le quantità per i prezzi unitari pervenendo alla determinazione del costo complessivo
dell'intera opera.

È rimessa al direttore dei lavori la valutazione di eventuali maggiorazioni sui singoli prezzi di tariffa in
misura, comunque, non superiore al 25%.

- Scavo di sbancamento (scavo al di sopra del piano orizzontale)

- Scavo di splateamento (scavo al di sotto del piano orizzontale)

- Scavi a sezione obbligata (eseguiti al di sotto degli scavi di sbancamento o splateamento)

- Palificazione di fondazione (l'altezza di ciascun palo viene computata dal fondo del foro fino alla

base del plinto)

- Strutture in calcestruzzo armato

- Armatura e opere in ferro e ghisa (valutate a peso)

- Casseformi (computata la sola superficie a contatto col getto)

- Solai (computati a m^3 o a m^2 di superficie netta moltiplicata per l'altezza dello stesso espressa

in cm)

- Murature (computate a volume o a superficie)

Il costo unitario delle opere di urbanizzazione primaria si presenta dapprima decrescente e poi crescente al
crescere della popolazione insediata nell'intero ambito.

Stima Fabbricati Civili

Il fabbricato è qualsiasi costruzione dotata di un tetto, infissa al suolo e isolata dall’esterno, un

fabbricato è costituito da una o più unità immobiliari (economicamente indipendenti).

Una particolare attenzione che si deve avere per le unità immobiliari sono le caratteristiche che

esse hanno, ad esempio UBICAZIONE, ovvero il luogo dove esse sono situate si possono

distinguere le seguenti zone:

• CENTRO, può essere storico ed avere agglomerati di edifici antichi

• ZONA RESIDENZIALE INTERMEDIA, tra il centro e la periferia

• ZONA RESIDENZIALE PERIFERICA, può essere totalmente urbanizzata o molto

agricola oppure zona periferica ma di particolare pregio per panoramicità o prospicienza

• ZONA INDUSTRIALE O ARTIGIANALE

• ZONA RESIDENZIALE SUBURBANA

• ZONA AGRICOLA

Vi sono altre caratteristiche da tenere conto come LE VIE DI COMUNICAZIONE:

• STRADE

• SU ROTAIA

SERVIZI:

• ASILI, SCUOLE

• PARCHEGGI

• ESERCIZI COMMERCIALI E

• STRUTTURE SPORTIVE
• EDIFICI PUBBLICI (BANCHE POSTE) E DI CULTO

• ALTRI SERVIZI…

QUALITA’ URBANISTICA SOCIALE

Molti centri abitativi si distinguono di importanza e valore per la tipologia di abitazioni ed per

distinzione di tessuto sociale :

• Zona popolare

• Zona abitativa di lusso

• Zona Vip

CARATTERISTICHE INTRINSECHE

Modalità e scopo per cui è costruito il fabbricato, materiali utilizzati e modalità di suddivisione.

• Destinazione d’uso: civile, rurale, industriale

Tutte le caratteristiche sopraelencate vengono descritte e riportate in comune negli uffici del

Catasto NCT (Nuovo Catasto Terreni).

Il Catasto ha tre diversi scopi quali: Fiscali, Civili, Giuridici, si riportano e classificano i terreni e

i fabbricati esistenti il catasto difatti ha le seguenti caratteristiche:

• Geometrico: basato sulla misura e il rilievo topografico

• Particellare: in quanto descrive porzioni omogenee di terreno

• Estimo indiretto: In quanto le rendite catastali (redditi) sono calcolate per qualità e classi

• Non probatorio: in quanto non è attribuito un valore probatorio ai fini giuridici

Le tariffe d’estimo sono le rendite su ettaro (reddito dominicale o agrario) e si suddividono per

classe e coltura.

Formazione

Il catasto ha tre fasi di formazione:

• 1 formazione: operazioni iniziali di stima e rilievo del territorio

• 2 attivazione: per l’apportamento degli atti catastali

• 3 conservazione: aggiornamento degli atti e carte definitivi, la formazione è stata conclusa

negli anni 50’ ma vi sono aggiornamenti continui degli atti catastali

RD – Red. Dominicale  costituito dalla parte del reddito medio ordinario ritraibile dai terreni

spettante al proprietario il calcolo avviene in 2 fasi:

Prima Fase detrazione spese di produzione ottenendo Reddito padronale lordo

Rpl=Plv – (Qagr +Sv + Sa+ St+ I )

E si detraggono dal reddito padronale lordo le spese relative al capitale fondiario

Rd=Rpl+Q spese fondiarie

Quindi il reddito dominicale RD=Bf + Tributi (Beneficio fondiario al lordo dei tributi)

Ra – ¿ . Agrario è la parte di reddito ordinario dei terreni imputabile al capitale di esercizio e al

lavoro di organizzazione impiegati nell’esercizio delle attività agricole

Ra=i+ Di (i : sono interessi sul capitale ; Di : stipendi al lavoro direttivo 2,2 % Plv)

Mappe Catastali

Le carte catastali sono mappe topografiche che ricostruiscono in dettaglio e in misura la porzione di

terreno e il fabbricato esistente, ogni Mappale catastale (quadro di unione scala 1: 20.000)

presenta vari Fogli catastali (scala 1: 2.000) dove vengono rappresentate le Particelle (1: 500) ,

terreni omogenei appartenenti a uno stesso possessore che possono contenere uno o più fabbricati.

Ogni particella vi è calcolata la rendita catastale e la classe. I principali elementi sono:

• Mappa particellare

• Tavola censuaria: schedario con i relativi estremi catastali di tutte le particelle

• Schedario Possessori: elenco alfabetico dei possessori delle particelle.

• Registro(scheda) delle partite: Registro del reddito di ditte e possessori.

• Prontuario numeri di mappa

Stima superfici edificabili

1 – Mediante stima sintetica, quindi ricerca del valore di mercato più plausibile tramite

comparazione tra terreni simili

2 – Mediante stima analitica e calcolo del valore di trasformazione, s’introducono il

“coefficiente di utilizzo” = area occupata / area da occupare e “l’indice di edificabilità” =

cubatura / superficie totale dell’area

Per procedere alla stima del valore di trasformazione è necessario verificare la fattibilità dai

punti di vesta LEGALI e TECNICI, si accertano tramite il (PRG) piano regolatore i permessi a

costruire e i certificati di destinazione urbanistica.

• Indice di edificabilità o fabbricabilità: mc/mq, può essere riferito alla superficie

fondiaria al netto delle opere di urbanizzazione che comprende tutta la superficie,

oppure può esserci un vincolo di copertura (rapporto di copertura o superficie copribile);

di altezza massima; distanza da fabbricati vicini e dall’asse stradale

Altri fattori incidenti sulla stima sono

• La natura del terreno: Terreno coeso o di riporto o con presenza di falde.

• Pendenza

• Esposizione

• Vista

• Fabbricati vicini

• Presenza di Servitù speciali: Strade, elettrodotti, gasdotti, fognature ecc.

Fabbricati rurali

Sono considerati rurali i fabbricati necessari alle esigenze di coltivazione del fondo e utilizzati per:

Abitazione; ricoveri per il bestiame; deposito attrezzi o mezzi o prodotti; trasformazione prodotti

o serre.

Per verificare la ruralità di un fabbricato si accertano i seguenti requisiti:

- Titolare del diritto di proprietà – Uso fabbricato a proprietario o lavoratori o locatori – Il

terreno deve essere o 1 ha agricolo o 3000mq a serra o funghicoltura - Il reddito ricavato

dall’attività agricola deve essere maggiore della metà del reddito del proprietario – Non possono

essere di categoria A1 o A8.

Il condominio

Il condominio è quel fabbricato dove vi sono parti in proprietà esclusiva e parti in proprietà

comune (suolo, tetto, fondazioni, scale, portineria, locali per gli impianti ecc.)
Il condominio è detto minimo quando vi sono solo due proprietari che hanno parti esclusive e in

comune; supercondominio edificio composto da più fabbricati che hanno in comuni alcuni servizi

(portineria, campi da tennis, giardino, piscine ecc.); condominio parziale parti in comune solo

di proprietà comune ad alcuni condomini.

Per una stima di qualsiasi bene che fa parte di un condominio si fa riferimento alle tabelle

millesimali fa fede alla porzione di proprietà in comune o beneficio che uno possiede, i millesimi

si distinguono in millesimi di proprietà generale e millesimi d’uso.

I millesimi si stimano tramite il valore di mercato ma questo non tiene conto dello stato di

manutenzione ecc.

Indennità parziale

Nel caso di una sopraelevazione parziale l’indennità è ridotta in quantità della porzione di piano

che viene sopraelevato.

Indennità (mq appartamento sopraelevato / somma metratura appartamenti.) = Ind parziale.

Valore del diritto di sopraelevazione

Se invece si vorrebbe vendere il diritto di sopraelevazione “Vds”

Vds=Vm – K 0 – ind

Vm= Valore appartamento ottenuto

K 0 = costo di costruzione

Ind = Indennità dovuta.

ESPROPRIAZIONE

Espropriazione per causa di pubblica utilità è una limitazione del diritto di proprietà privata

consentita dalla costituzione. Tale limitazione è condizionata dalle esigenze dell’interesse

pubblico ed al pagamento di una giusta indennità.

La parte espropriante tramite uffici tecnici del catasto valuta un’indennità provvisoria.

Il proprietario può accettare tale indennità tramite un accordo di cessione volontaria, oppure

può rifiutarla in attesa dell’indennità definitiva valutata da tre tecnici nominati, oppure dalla
commissione provinciale espropri.

Stima esproprio

La stima dell’indennità di esproprio è valutata in base alle caratteristiche del bene, in caso di

esproprio parziale si fa fede al valore complementare della parte espropriata con quella non

espropriata.

In caso di terreni agricoli si fa riferimento al “VAM” Valore agricolo medio per il tipo di

coltura e si sommano imposte versate o valore fabbricati agricoli.

In caso di terreni edificabili si stima l’indennità pari alla media tra il valore venale e dieci volte il

reddito dominicale rivalutato del 80%, l’importo sarà quindi ridotto del 40%.

IND=((Vv +10 RD x 1.8)/2)x 60 %

Aree edificate l’importo dell’indennità è pari al valore venale quindi di mercato.

Cessione volontaria l’indennità è maggiorata come prevede dall’art 45.

• Aree agricole: IND = VAM x 1.5 sarebbe (50%) in più. Se è coltivatore diretto

VAMx3

• Aree edificabili: non si applica la riduzione del 40% IND=(Vv+10 RD x 1.8)/2

• Aree edificate: non varia rispetto alla provvisoria Valore Venale

Occupazione ed esproprio temporaneo: L’indennità è pari ad 1/12 dei valori di espropriazione.

USUFRUTTO

L’usufrutto è il diritto di godimento da parte di una persona, detta usufruttuario, di un bene altrui.

Il proprietario del bene oggetto di usufrutto è detto Nudo proprietario.

Esso si può verificare per:

- volontà dell’uomo (contratto)

-per legge

-per usucapione (possesso continuato per 20 anni)

L’usufrutto non può durare più di 30 anni.

STIMA DIRITTO DI USUFRUTTO, NUDA PROPRIETA’ E INDENNITA’

Stima valore usufrutto in genere chiesto per estinguere usufrutto.

Tramite valore di capitalizzazione, calcolo del reddito ritraibile dall’usufruttuario:

Vu=Ru(q n−1)/(r x qn )

Ru è il reddito annuo netto

(q n−1)/(r x qn )=coefficiente finanziario di accumulazione iniziale di annualità lim .

Post.

n = numero anni

r = saggio commerciale di capitalizzazione

Reddito ritraibile da un fabbricato: Ru=Rlt – (Tr + Amm+ Sf .∈+i)

Valore Nuda Proprietà

Vnp=Vfabbricato senza usufrutto−Vucon miglioramenti−Ind /(1+r )n

Oppure si può scontare gli anni ancora legati all’usufrutto Vnp=V / qn