DEFINIZIONI DELL’ESTIMO

“L’Estimo è quell’insieme di nozioni che si propone l’indagine dei metodi per la

determinazione del valore dei beni” (Bordiga, 1921).
“Valutare un bene economico significa attribuirgli un valore, espresso di regola in unità di
moneta, rispondente al fine della stima: ossia significa determinare quale quantità di
moneta può ritenersi per gli scopi della stima,equivalente al bene da stimare”
(Serpieri,1939).
“L’Estimo è quel ramo della scienza che studia i metodi atti a prevedere le misure delle
grandezze economiche: lo studio dei metodi di stima è lo scopo dell’Estimo, il giudizio di
stima è il mezzo mediante il quale si prevede la misura delle grandezze economiche”
(Malacarne, 1949).
“..è proprio il trasporre le leggi economiche nel campo della logica estimativa a determinare
una serie di principi e norme che non possono limitare l’Estimo a sola metodologia,
consentendo quindi di ammettere l’esistenza di una autonoma disciplina estimativa nella
scienza economica” (Forte, 1968).

CARATTERISTICHE GENERALI DELL’ESTIMO

Elementi comuni alle definizioni su riportate:
- L’Estimo si occupa di stime, ovvero di giudizi di valore.
- Il valore che interessa, generalmente, è quello monetario di un bene.
- Il giudizio di valore, avendo una natura oggettiva, permette all’Estimo tanto di dirimere
controversie quanto di fornire pareri.
- L’Estimo è una disciplina professionale, i cui metodi si basano largamente sui principi della
teoria economica, con alcuni adattamenti necessari per coniugare la teoria alla prassi
operativa, così come sua lacune nozioni di calcolo finanziario e di statistica.

DEFINIZIONE DI SINTESI DELLA MATERIA ESTIMATIVA

“L’Estimo è quella disciplina che fornisce gli strumenti metodologici idonei ad attribuire un
giudizio di valore (monetario o non monetario)ad un bene considerato in quel suo aspetto o
criterio di stima che corrisponde al motivo o scopo della stima”.

Definizione di bene: “mezzo capace di soddisfare un bisogno”.

Bisogno: “stato in cui si avverte la mancanza di un bene o servizio di base”.
Un bene si dice non economico o libero se, pur essendo utile, può soddisfare i bisogni di
chiunque.
Un bene diventa economico quando contemporaneamente è Utile e Scarso
In presenza di queste due caratteristiche esso diventa oggetto di atti economici da parte
dell’uomo
 CLASSIFICAZIONI DEI BENI ECONOMICI
Necessità di fare delle precisazioni sull’oggetto delle valutazioni:
-Beni privati (micro-estimo)
-Beni pubblici (macro-estimo)
-Piani e progetti pubblici

Beni economici sono privati quando possiedono i seguenti requisiti:

-Rivalità nel consumo individuale.
-Escludibilità.

Beni economici sono invece pubblici puri quando:

-Assenza di rivalità.
-Non escludibilità (tecnica o economica).

Valutazione investimenti pubblici sempre più importante, prettamente di competenza

estimativa per le seguenti motivazioni:
-Valutazione redditività di risorse scarse.
-Tecniche di valutazione simili a quelle degli investimenti privati.

Nelle valutazioni micro-estimative (riguardanti soggetti privati) i beni possono essere

classificati in diversi modi:
secondo la natura:
– Beni materiali
– Beni immateriali o servizi
secondo la destinazione:
– Beni diretti o di consumo
– Beni strumentali o di produzione
secondo la durata:
– Beni a fecondità semplice
– Beni a fecondità ripetuta

Beni immateriali:
-Beni che non posseggono la caratteristica di essere accumulabili (brevetti, marchi di
fabbrica, etc.)
Servigi (redditi):
-Servigi dei beni materiali (capitale fondiario, macchine, bestiame, etc.).
Beni diretti o di consumo:
-Beni materiali di consumo ad utilità semplice (derrate alimentari).
-Beni materiali di consumo ad utilità ripetuta (casa di abitazione).
Beni di produzione o strumentali:
-Beni materiali non prodotti, ma appropriati dall’uomo (terra, acque correnti).
-Beni materiali prodotti dall’uomo (capitali stabilmente investiti nel terreno: fabbricati,
strade, pozzi, piantagioni, etc.; capitali di esercizio dell’impresa agraria; materie prime per
l’esercizio dell’agricoltura).
Rapporti di diritto:
Rapporti di diritto (diritto diconseguimento dei servizi relativi ai beni materiali: es. diritto di
proprietà, diritto di utile dominio e diritto enfiteutico di un terreno

Definizioni di mercato e di scambio

Mercato: luogo economico dove i soggetti entrano in rapporto attraverso lo scambio di
beni di consumo e dei fattori di produzione.
Scambio: atto economico mediante il quale un individuo trasferisce parzialmente o
completamente un bene a sua disposizione, o un servizio, ad un altro individuo,
ricevendone in cambio altre merci o servizi, ma più generalmente
moneta nelle economie moderne.
Il raggiungimento della massima utilità ritraibile dallo scambio da parte dei contraenti è
obiettivo e presupposto al tempo stesso per il verificarsi dello scambio stesso, nella
prospettiva della razionalità economica nel comportamento individuale.
Limiti di tale ipotesi nel contesto reale:
-Informazione incompleta sul funzionamento dei mercati da parte dei soggettieconomici.
-Diversa capacità di contrattazione di offerenti e compratori.

TIPI DI VALORE D’INTERESSE ESTIMATIVO

Duplice è il concetto di valore secondo gli economisti:
V. d’uso è rappresentato dal grado di soddisfazione che è possibile trarre da un bene in
funzione della sua diretta utilizzazione.(Valore soggettivo. Per lo stesso bene può essere
diverso da individuo ad individuo)

V. di scambio è dato dal rapporto con cui un bene si scambia con altri beni e, nelle
economie monetarie, dalla quantità di moneta che si scambia con un dato bene.(Valore
oggettivo)

Per gli studiosi di estimo inoltre si ha:

V. di stima è un giudizio di valore, espresso in moneta, intorno ad un dato bene, in un dato
momento (principio di attualità) e per determinate finalità (principio di dipendenza).

GIUDIZI DI VALORE NELL’ESTIMO

Nell’Estimo si distingue tra giudizi di valore:
-di carattere estimativo (giudizi di stima)
-di carattere economico (giudizi di convenienza e fattibilità)
Caratteristiche dei giudizi di valore di tipo estimativo:
-Principio di dipendenza: il valore dipende dallo scopo della stima.
-Neutralitàdi fronte ad uno scenario conflittuale: oggettività del giudizio.
-Generale validità: il giudizio deve valere per la generalità degli operatori, basandosi sul
principio di ordinarietà.Il bene economico, sulla base di tale principio, deve essere valutato
in base alle condizioni che, generalmente, si ritengono “normali”.
-Principio di attualità: il giudizio di stima deve essere attuale, deve cioè riferirsi alle
condizioni esistenti per la generalità degli operatori in un dato ambito spazio-temporale.

CRITERI DI STIMA
(ASPETTI ECONOMICI DEI BENI)
In ambito micro-estimativo, con riferimento pertanto a beni privati si distinguono i seguenti
tipi di valore:
-Valore di mercato.(Valore di comparazione con i prezzi di mercato)
-Valore del costo di produzione o di riproduzione.
-Valore di capitalizzazione o finanziario-reddituale.
-Valore del costo di surrogazione.
-Valore di trasformazione.
-Valore complementare.
In un contesto macro-estimativo si prende anche in considerazione il
-Valore Economico Totale (V.E.T.) o Valore Sociale.
Fra i sei valori di stima, il più importante è il valore di mercato, poiché quest’ultimo sta alla
base degli altri cinque valori di stima. In genere si fa riferimento al più probabile valore di
mercato di un bene, che si può definire come quel valore che con ogni probabilità si
realizzerebbe in un determinato mercato e in quel dato momento. Ai sei aspetti economici
tradizionali si possono attualmente aggiungere, specie nei confronti dei beni pubblici, i
seguenti due aspetti economici aggiuntivi o sussidiari:
- IL COSTO OPPORTUNITA’
- IL VALORE SOCIALE
che si accavallano di sovente l’uno con l’altro o si mescolano con quelli tradizionali in
quanto non hanno ancora una “omologazione” dottrinaria diffusa e recepita nel “corpo
estimativo” per il fatto che provengono da applicazioni particolari.

COSTO OPPORTUNITA’
Il costo opportunità va interpretato, in linea di massima, in termini di “rinunce” nei
confronti di “alternative”.
Più specificamente, per costo opportunità di un dato bene si intende il valore della rinuncia
ad utilizzarlo per impieghi alternativi o, in termini più semplici, il costo opportunità equivale
al valore dell’impiego alternativo di un bene.Un esempio di costo opportunità privato
potrebbe essere rappresentato dal valore da attribuire alla manodopera familiare che
impegna la propria forza-lavoro all’interno della propria azienda. La rinuncia, in questo
caso, è costituita dai benefici derivanti dai compensi per prestazioni di lavoro esterne
all’azienda familiare.
In questo esempio il costo opportunità coincide o può coincidere con il prezzo di mercato.
Un esempio di costo opportunità pubblico potrebbe essere rappresentato dai benefici cui
si rinuncia per la distruzione di un litorale marino in conseguenza della realizzazione di un
impianto industriale inquinante: il valore delle minori quantità di produzioni ittiche e delle
rinunce alla balneazione possono fornire il costo opportunità

VALORE SOCIALE
Si tratta, in linea generale, di un valore afferente all’utilità che può derivare da un bene
pubblico di interesse collettivo, cioè relativo all’insieme delle utilità degli individui di una
comunità.
Tra i beni pubblici si segnalano quelli storico-culturali ed i beni e le risorse ambientali di
interesse collettivo, cioè beni senza scambio, senza prezzo e senza mercato, per i quali il
valore è espresso col termine di valore d’uso sociale e col termine di valore d’utilità sociale
o più semplicemente col termine di “VALORE SOCIALE”.
Il valore sociale, in definitiva, di un bene pubblico è in funzione dell’utilità sociale, e cioè
dell’utilità che può offrire alla collettività o ad una comunità.
Esso si determina simulando il mercato applicando due metodologie che fanno capo a due
categorie, e precisamente:
a) al metodo diretto (o ipotetico) che si estrinseca attraverso interviste e questionari
(simulando l’esistenza di un mercato). In particolare, si fa esprimere agli individui
l’ammontare di denaro che essi sarebbero disposti a pagare per poter utilizzare un certo
bene pubblico.
b) al metodo indiretto che si basa sul costo del viaggio o del trasporto (costruendo in un
certo qual modo il mercato). In particolare si determina l’ammontare delle spese di
trasporto che i vari fruitori sostengono (o vogliono sostenere) per potere godere la utilità, la
pace, i benefici offerti dal bene ambientale.
(Applicazioni concrete: Pagamento per ingresso riserve; attraversamento dei valichi di
montagna; soggiorno nelle città metropolitane e nei comuni; raggiungimento delle isole
minori.)

FASI DELLA STIMA

La valutazione o giudizio estimativo si svolge attraverso le seguenti tre fasi:
1)Analisi del quesito.
Il quesito di stima è la domanda posta dal committente alla quale l'estimatore deve dare
risposta.
2)Scelta del criterio.
Per criterio si intende il modello o schema generale da seguire per lo svolgimento della
stima.
Si distinguono sei diversi criteri di stima:
1. Comparazione con i prezzi di mercato;
2. Capitalizzazione dei redditi;
3. Costo di produzione;
4. Valore di trasformazione;
5. Valore complementare; Criteri derivati dai precedenti
6. Costo di surrogazione.
I primi tre utilizzano percorsi alternativi per risolvere il quesito di stima e perciòpossono
essere definiti come criteri autonomi o principali. Gli ultimi tre criteripossono essere
definiti derivatiin quanto sono combinazioni dei precedenti.Alcuni casi di stima richiedono
uno specifico criterio, in altri si può adottare più diun criterio, i cui risultati possono essere
utilizzati per una reciproca conferma.
3) Definizione del procedimento.
Il procedimento di stima consiste nella disaggregazione del quesito in dati elementari sulla
cui attendibilità si abbia il massimo del consenso.
I procedimenti di stima indicano il modo di procedere in concreto per giungere alla
quantificazione del valore, ovvero il complesso delle operazioni messe in atto per svolgere
lo schema logico (il criterio di stima).
IN DEFINITIVAil criterio di stima (aspetto economico) ha una validità generale ed ammette
diversi modi di soluzione, ovvero diversi procedimenti di stima.

Esternalità e Agricoltura
In economia un'esternalità si manifesta quando l'attività di produzione o di consumo di un
soggetto influenza, negativamente o positivamente, il benessere di un altro soggetto, senza
che chi ha subito tali conseguenze riceva una compensazione (nel caso di impatto negativo)
o paghi un prezzo (nel caso di impatto positivo) pari al costo o al beneficio ricevuto
ESTERNALITA’: sono gli effetti vantaggiosi o svantaggiosi provocati dall’attività di
produzione di un soggetto sull’utilità di un individuo o diuna collettività, senza che
avvengano transazioni di mercato.
Esternalità dell'agricoltura: ricadute che l'attività primaria ha sull‘ ambiente esterno