Argomento ESTIMO 2024

L’ ESTIMO insegna a formulare un giudizio di valore intorno a un determinato Bene ECONOMICO riferito
ad un preciso momento, l’ESTIMO è una disciplina derivata dall’economia che studia le metodologie
applicabili per la determinazione del VALORE DI BENI ECONOMICI in funzione di esigenze pratiche.
NON E’ UNA SCIENZA PERFETTA, PERCHE’ PARLIAMO DI VALORI PROBABILI
- I PRINCIPI BASILIARI DELL’ESTIMO ITALIANO
Il problema ESTIMATICO nasce nel momento in cui sorgono conflitti tra individui. Il carattere
fondamentale dell’estimo è quello di insegnare a esprimere giudizi circa la somma di moneta, che si può
attribuire per soddisfare esigenze pratiche, ma da questa definizione si evince che:

 LA STIMA è un GIUDIZIO pronunciato da una persona, ovvero il PERITO

 Lo scopo della stima è soddisfare ESIGENZE PRATICHE (rapporti conflittuali)
 L’OGGETTO DI STIMA potrebbe essere qualsiasi BENE ECONOMICO
 Il giudizio di stima è una somma di moneta

- GIUDIZIO DI STIMA
Per giudizio di stima si intende GIUDIZIO DI VALORE espresso in termini monetari, IL GIUDIZIO si
esprime sempre in termini di “IL PIU’ PROBABILE VALORE”, perché non esiste che la stima sia
assolutamente esatta, la scientificità dell’estima sta nel metodo, che consente al PERITO di rendere la stima
più oggettiva.
- Principio di unicità del metodo
Per questo principio, qualsiasi procedimento per la stima del valore di mercato consiste NEL
CONFRONTARE IL BENE IN ESAME CON ALTRI BENI SIMILI. La comparazione viene effettuata sulla
base di un parametro comune (p) e si svolgerà con l’equazione generale della COMPARAZIONE:

abbiamo TANTI PROCEDEMENTI E UN SOLO METODO

 PROCEDIMENTO ANALITICO: basati su dati elementari (prezzi, misure)

 PROCEDIMENTO SINTETICO: basati su dati che all’origine hanno già subito dell’elaborazioni (ho
il dato già tutto confezionato sul BORSINO IMMOBILIARE)

- requisiti dei beni simili

 CARATTERISTICHE ESTRINSECHE: dipendono da fatttori esterni al bene come : UBICAZIONE
DI ZONA DI PREGIO O PERIFERICA..
 CARATTERISTICHE INTRINSECHE: sono interne al bene e ne determinano la struttura, la
funzione, la comodità : DESTINAZIONE D’USO, ALTEZZA DI PIANO..
- I PARAMETRI DI CONFRONTO
 I PARAMETRI QUANTITATIVI: possono essere TECNICI se la GRANDEZZA è FISICA.
Mentre se è ECONOMICA sarà monetaria
 PARAMETRI QUALITATIVI : costituiti da aspetti descrittivi di vario tipo, come la forma

GLI ASPETTI ECONOMICI DI STIMA

Partiamo dai valori FONDAMENTALI:
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1. Valore di mercato: si può definire come la quantità di moneta con cui quel bene potrà essere
scambiato ma soprattutto confrontato con altri di caratteristiche simili e compravenduti
recentemente..
2. Valore di costo: è la somma di tutte le spese sostenute dall’imprenditore per produrre un bene, che
può essere applicato solo per valutare beni riproducibili come : I FABBRICATI ed è dato : V K=
Q+Sv+Tr+Sa+St+I+Bf
3. Valore di capitalizzazione:
Valori DERIVATI
1. Valore di trasformazione
2. Valore complementare
3. Valore di surrogazione
METODO DI STIMA: il procedimento è l’insieme delle operazioni logiche da eseguire per giungere alla
definizione di un giudizio di stima. Il metodo è unico solo ma i PROCEDIMENTI POSSONO ESSERE
TANTI.
LA SCALA PREZZI: la fase oggettiva in cui il perito si limita a rilevare i dati del mercato e colloca il bene
da stimare nel giusto gradino dove corrisponde un LIVELLO DI VALORE; la fase soggettiva IL qui giudica
le caratteristiche del bene in esame.

- PRINCIPIO DELL’ORDINARIETA’
È uno dei cardini su cui deve essere basata ogni stima, il perito deve fare riferimento a condizioni,
medie, normali appunto ORDINARIE che rendono la stima OGGETTIVA E generalmente valida,
questo principio deve essere applicato in particolare nella scelta dell’aspetto economico. Per valore
ordinario si intende quanto inizialmente si ottiene comprando il bene oggetto di stima con altri beni
simili di cui si conoscono i prezzi di mercato, il bene da stimare potrebbe evidenziare delle diversità
tale da richiedere una CORREZIONE DEL VALORE ORDINARIO potranno poi essere di due tipi:
comodi e scomodi, aggiunte e detrazioni.
- comodi e scomodi: sono caratteristiche non modificabili del bene da stimare, sono comodi per esempio LA
PARTICOLARE UBICAZIONE DI UN APPARTAMENTP COME IL LIVELLO DI PIANO, sono
considerati con COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE quindi spetta al perito quantificare questo
coefficiente , inoltre non sono QUANTIFICSBILI MONETARIAMENTE.
- aggiunte e detrazioni: sono riferite a un suo stato monetano dovuto a fattori QUANTIFICABILI
MONETARIAMENTE. Le principali aggiunte:
1. Aumenti temporanei di reddito
2. Esenzione fiscale temporanea
3. Presenza di mobilio, arredamento.
Le principali detrazioni:
1. Diminuzione temporanea di reddito;
2. Usufrutto e vitalizio;
3. Spese straordinarie (per riportare l’immobile in condizioni ordinarie).
RELAZIONE DI STIMA
La costruzione di uno SCHEMA per la relazione di stima può essere effettuata solo sommariamente , in
genere la struttura delle relazione prevede una fase introduttiva e una fase conclusiva , a cui corrispondono il
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quesito e la risposta del perito. La parte centrale invece gli aspetti tecnici trattati dal professionista per
effettuare la stima.
Lo schema è quindi:
- Il QUESITO che costituisce lo scopo della stima
- INDIVIDUAZIONE del TIPO DI VALORE e scelta del PROCEDIMENTO
- Acquisizione dei DATI necessari
- ANALISI, INTERPRETAZIONE ED ELABORAZIONE DEI DATI
- CONCLUSIONE (giudizio di valore)