ESTIMO GENERALE

(13:46) Estimo generale significa le cose in termini generali, non con particolare riferimento ad un bene specifico, che fa parte dell'estimo
speciale.

I POSTULATI DEL GIUDIZIO DI STIMA

Iniziamo con i postulati del giudizio di stima. A differenza del teorema, che è un enunciato va dimostrato, il postulato è un enunciato che non
va dimostrato: si assume per vero e serve per costruire una logica operativa. Il giudizio di stima si basa su alcuni postulati. Vediamo quali sono:

1. Il primo è la dipendenza, il postulato della dipendenza. Dipendenza di cosa? Del valore che bisogna stimare, dallo scopo per cui bisogna
stimare, cioè: il valore che va stimato dipende dalla ragione pratica della stima. Questo significa che, a seconda dello scopo per cui viene
fatta la stima, i valori possono essere diversi. Quindi un bene può avere diversi valori a seconda di qual è lo scopo per cui viene stimato.
Esempio, (1) devo vendere l’immobile: lo scopo è la vendita (quindi compravendita), devo stimare quanto ricaverei dalla vendita. (2)
l'immobile è stato danneggiato: devo stimare i danni, lo scopo è la stima del danno. Oppure (3) devo pagare le imposte: mi serve il valore
catastale. Quindi a seconda dello scopo della stima si determina il valore da stimare.
2. Secondo postulato: postulato della previsione. La previsione è il carattere immanente della stima del giudizio, cioè la previsione è
connaturata nel giudizio di stima. D'altra parte, uno perché fa una stima? Perché il bene non è stato già venduto, eventualmente si
intende venderlo. Devo fare una previsione perché se fosse stato già venduto dovrei solo rilevare a che prezzo è stato compravenduto.
Quindi il giudizio di stima è sempre una previsione nella stragrande maggioranza dei casi: consiste in sostanza in una previsione.
Ovviamente questo non significa che il perito deve avere doti divinatorie (deve prevedere il futuro): deve fare una previsione più
probabile, quella che la maggior parte farebbe, affinché il giudizio di stima sia oggettivo, e non arbitrario e soggettivo.
3. Terzo postulato: il giudizio di stima deve terminare con un valore monetario. Il bene vale quella somma di danaro, la somma di danaro
esprime il valore da assegnare al bene. Il giudizio di stima non può terminare con “il bene vale molto, vale poco, vale più di quell'altro
bene”. Deve terminare con un quantum (quanto vale). Quindi il valore monetario esprime il valore da assegnare al bene.
4. Quarto postulato: l'unicità del metodo comparativo di stima. Cioè il metodo di stima è unico e concettualmente unico ed è basato sulla
comparazione. Esistono vari procedimenti con cui effettuare le stime, ma di tutti questi procedimenti alla base c'è la comparazione, il che
 è anche abbastanza intuitivo. Se io devo stimare il valore di questo computer, lo paragono con un computer simile che è stato venduto
ieri: se è stato venduto a 100 euro, questo valore è pari a 100 euro. Quindi la comparazione è immediata e il giudizio di stima si basa sulla
comparazione, che viene esplicitata in modi diversi nei diversi procedimenti di stima, ma alla base c'è sempre la comparazione.
5. Postulato dell'ordinarietà. Postulato importante soprattutto nell’estimo rurale, nella stima dei fondi agricoli. Ordinarietà è l'opposto di
straordinarietà. Noi dobbiamo stimare facendo una previsione, il più probabile valore. Ora è chiaro che nel momento i cui si fa una
previsione, per effettuare la stima bisogna impiegare anche dei dati ipotetici. E quali dati utilizzo per fare la stima? I dati più probabili, il
valore rispetto a quel fenomeno, il valore più frequente, più probabile di quel danno. Quale sarà la più probabile resa di 1 ha di grano?
Quella evidentemente ordinaria, quella normale, non quella straordinaria. Quindi io, per rendere il giudizio di stima oggettivo in modo
tale che la maggior parte dei periti sarebbe d'accordo, devo fare in modo da utilizzare i dati più frequenti, dati normali, ordinari. D’altra
parte, ciò che ordinario è frequente; ciò che è straordinario è raro. Poiché il giudizio di stima è quello più probabile, necessariamente deve
essere il dato più frequente, il dato medio. Pensate per esempio: il terreno, se produce un reddito, è perché è condotto da un
imprenditore. Ora gli imprenditori possono differenziarsi gli uni dagli altri: uno è più bravo, uno è meno bravo, uno è particolarmente
preparato sull'aspetto tecnico, uno è più ricco, uno è meno ricco, uno ha una propensione al rischio elevato, un altro ha una propensione
al rischio meno elevato… e ovviamente, il modo con cui si conduce e si gestisce un terreno cambia a seconda dell'abilità dell'imprenditore.
Quello stesso terreno potrebbe avere 1 milione di valori di stima diversi. Qual' è il valore più probabile? Quello derivante da una gestione
ordinaria del terreno, fatta da un imprenditore dotato di medie capacità gestionali; non quello straordinariamente bravo, non quello
straordinariamente incapace, ma quello medio.

PROCEDIMENTO LOGICO-ESTIMATIVO

Il procedimento logico estimativo è una sequenza logica di fasi che devono essere seguite dal perito quando fa le stime. Da dove si parte?

 Si parte dal quesito estimativo. Un tecnico viene chiamato da qualcuno (che può essere un ente pubblico, può essere un privato) a
effettuare una stima: vi pone un quesito.
 Il compito del perito è quello di tradurre il quesito nello scopo, qual è la ragione pratica della stima (il postulato della dipendenza ci dice
che dallo scopo dipende il valore).
 Il perito deve poi individuare il valore da stimare, che viene definito valore di stima o criterio di stima o aspetto economico (per esempio
sul testo del Michieli e Cipollotti si parla di aspetti economici o valori di stima; in altri testi troverete criteri di stima, ma è la stessa cosa).
Quindi, voglio vendere il bene, lo scopo della stima è la vendita: qual è il valore adatto per stimare, per rispondere compiutamente a
quella ragione pratica della stima.
 Una volta stabilito quale valore devo stimare, in che modo lo stimo? Qual è il procedimento di stima più idoneo a rispondere in modo
puntuale e preciso al quesito estimativo?
Allora, il procedimento di stima è un momento delicato, perché talvolta è abbastanza chiaro qual era il valore da stimare. Non ci si trova
sul procedimento più adatto per stimare qualcosa, perché poi dal procedimento che si sceglie dipendono i dati che si devono raccogliere e
alcuni dati sono di fatto, cioè sono osservabili e misurabili; in altri casi sono ipotetici, perché è una previsione il giudizio di stima. E quindi
sono dati che possono essere stimati sulla base di poche stime e le poche devono essere fondate. E quindi abbiamo provvedimenti più o
meno più analitici e provvedimenti più o meno sintetici.
 Si termina con il giudizio di stima: il bene immobile, il bene oggetto di stima, vale quella cifra.
E così si è completato l'iter.
 GLI ASPETTI ECONOMICI

Veniamo a gli aspetti economici. Iniziamo da tre concetti base da cui derivano i beni di stima: per quale motivo un bene ha un valore? Le
ipotesi sono tre:

1) Ha un valore perché può essere oggetto di scambio sul mercato: vendo questo bene, ricavo una somma di danaro, con la quale acquisto
un altro bene. Quindi è il valore di scambio. Prima c'era il baratto: se io do una cosa, tu dai una cosa a me; adesso c'è la permuta. Però
fondamentalmente, se è possibile fare uno scambio, il bene ha un valore.
2) Ha valore perché chi lo usa ritrae il piacere, ritrae benessere, ritrae utilità dall'uso. Ora è chiaro che la vendita può essere fatta solo da chi
è titolare del diritto di proprietà: solo il proprietario di un bene può vendere il bene; ma chi non è proprietario di un bene, non (?) Può
usare il bene. E quindi nell'usarlo ritrae utilità. Quindi c'è un valore d'uso, connesso all'utilità ritratta dall'utilizzazione del bene. Questo
valore d'uso rientra molto nella stima dei beni inventario (?).
3) Ha un valore perché per produrlo si sono sopportati dei costi, si sono consumati fattori produttivi. Quindi se è costato una somma di
danaro, deve per forza avere un valore, come minimo il valore di costo.

Quindi attorno a questi tre concetti, il valore di scambio, il valore di uso e il valore di costo, ruota tutta la valutazione interna estimativa.
Vediamo nel dettaglio i vari aspetti economici.

VALORE DI MERCATO

Il valore di mercato, il principale valore di stima: che cos'è il valore di mercato? È il più probabile valore che si realizzerebbe in un determinato
mercato in quel dato momento. Si realizzerebbe in un determinato mercato, perché è in quel mercato che bisogna stimare il più probabile
valore di mercato del bene: ad esempio è il terreno nel mercato dell'area metropolitana di Napoli, non a Cuneo. In quel dato momento: il
momento di stima è fondamentale, perché i valori cambiano nel tempo, quindi bisogna fissare il momento della stima.

Condizioni per poter stimare il valore di mercato:

 Esistenza mercato: deve esistere un mercato, quindi il bene è collocabile sul mercato.
 Scambio ipotetico. E lo scambio è ipotetico, perché non è stato già scambiato il bene, perché a quel punto non avremmo fatto più la
stima. Non è più il probabile valore: avremmo rilevato il prezzo di compravendita.
 Operatori informati (simmetria informativa), liberi e con interessi contrapposti. E gli operatori, cioè i venditori e i compratori, devono
avere le medesime informazioni riguardanti il bene, devono essere liberi e con interessi contrapposti, tre condizioni fondamentali affinché
il prezzo con cui si compravende il bene sia un prezzo di mercato.
1. Esempio: il venditore sa che il prodotto ha un difetto di fabbrica: lo sa solo lui; non lo sa il compratore. Il compratore lo paga come se
non ci fosse il difetto di fabbrica e lo paga di più: quello non è un prezzo di mercato; quello è un prezzo di compravendita, ma non è
un prezzo di mercato, perché se avesse saputo del difetto di fabbrica non avrebbe pagato quel prezzo. Quindi ci deve essere
simmetria informativa tra chi vende e chi compra. Chi compra deve avere le stesse conoscenze sul bene di chi vende.
2. Liberi: Il venditore e il compratore devono essere liberi, cioè il venditore non deve essere costretto a vendere perché minacciato,
oppure perché super indebitato. Allora se uno è super indebitato o è minacciato, lo vende di meno a quello che avrebbe potuto
ricavare se fosse stato libero di vendere; e lo stesso dicasi per il compratore. Quindi libertà da tutte due le parti.
3. E con interessi contrapposti: "vabbè ti faccio il prezzo di favore, perché sei amico mio, sei parente…”. Quello non è un prezzo di
mercato, è un prezzo di favore. Interessi contrapposti significa: io venditore cercherò di ricavare il prezzo più alto; io compratore il
prezzo più basso. Quello è un prezzo di mercato.

Se vengono rispettati questi tre aspetti, è prezzo di mercato. Quando trovate un atto di compravendita il prezzo sarà un prezzo di
mercato? Non è detto che un prezzo di compravendita sia anche realmente il pezzo di mercato. Quante volte capita di dover vendere
perché sei costretto a vendere, per un motivo qualsiasi?

Un altro aspetto rilevante è che il valore di mercato sia diverso dal prezzo di mercato. Il valore di mercato è quando il bene non è stato già
compravenduto; il prezzo di mercato è quando il bene è stato già comprato. 𝑽𝒎𝒌𝒕 ≠ 𝑷𝒎𝒌𝒕

Il valore diventa prezzo quando il bene viene scambiato. Quel più probabile valore si trasforma in prezzo quando il bene viene di fatto
scambiato. Ma finché non avviene lo scambio, è il più probabile valore, non è ancora il prezzo. Il valore si trasforma in prezzo attraverso lo
scambio. Questa è la differenza tra prezzo e valore. 𝑽𝒎𝒌𝒕 = 𝑷𝒎𝒌𝒕

Quando il valore di stima deve essere il valore di mercato? Evidentemente, quando la ragione pratica della stima consiste nella vendita di un
bene. Il perito, il consulente, il professionista, viene chiamato da un proprietario di un bene perché ha intenzione di vendere quel bene e gli
affida una perizia per stabilire “quanto posso chiedere al mercato per la vendita di questo bene?”. Quindi la ragione pratica della stima è la
compravendita, quindi il più probabile valore di mercato. 𝑽𝒔𝒕𝒊 = 𝑷𝒎𝒌𝒕

VALORE DI COSTO

Siamo al secondo valore: il valore di costo. Il valore di costo è la più probabile somma delle spese che dovrebbe sostenere un imprenditore
puro e ordinario per produrre un certo bene.

 Premesso che, essendo un giudizio di stima probabilistico, è sempre il valore più probabile.
 Somma delle spese che dovrebbe sostenere un imprenditore puro: voi avete sostenuto l'esame di economia e sapete la differenza tra
imprenditore concreto e imprenditore puro: l'imprenditore concreto è quando è proprietario di una parte dei fattori produttivi;
l'imprenditore puro è quando tutti i fattori produttivi li acquista sul mercato. Quando si stima il valore di costo, si prescinde dal fatto
se sia proprietario del terreno, se la manodopera ce la mette lui ecc.… si ipotizza che tutti i fattori produttivi siano acquistati sul
mercato.
 Ordinario è l'imprenditore medio, quello dotato di medie capacità gestionali, non quello particolarmente capace e non quello
particolarmente incapace, e il valore di costo dipende molto dalla tecnica utilizzata, da cui derivano le spese. Quale tecnica adotterà?
L'imprenditore ordinario è quella tecnica più frequente.
 Prodotto: Il valore di costo può essere stimato per un prodotto, e in quel caso si chiama anche valore di produzione o costo di
produzione, ma che va stimato a preventivo (cioè non è stato già ottenuto). 𝑽𝒄𝒐𝒔 = 𝑽𝒑𝒓𝒐

I fattori produttivi:

 Le imposte (𝐼𝑚𝑝), che si pagano allo stato;

 Le quote (𝑄), perché i fattori si logorano parzialmente per produrre quel prodotto;
 Le spese varie (𝑆𝑣) sono i fattori di logorio totale, che vengono utilizzate per produrre quel prodotto;
 I salari (𝑆𝑎) sono la remunerazione del lavoro manuale per produrre quel prodotto, indipendentemente dal fatto se ce le mette
l'imprenditore le ore di lavoro o di acquisto sul mercato, ricorre a salariati;
 Lo stipendio (𝑆𝑡) è la remunerazione del lavoro intellettuale: direzione, amministrazione e sorveglianza;
 Benefici industriali (𝐵𝑖), interessi su capitale di esercizio, che è fatto di capitale di scorta e capitale di anticipazione;
 E il beneficio fondiario (𝐵𝑓), cioè ci mette la terra, bisogna utilizzare la terra per produrre quel prodotto, quindi bisogna remunerare
anche il capitale fondiario. Il capitale fondiario è dato dalla terra nuda più gli investimenti stabilmente investiti sulla terra nuda
(anche miglioramenti fondiari rientrano nel capitale fondiario).

𝑽𝒄𝒐𝒔 = 𝑸 + 𝑺𝒗 + 𝑰𝒎𝒑 + 𝑺𝒂 + 𝑺𝒕 + 𝑩𝒊 + 𝑩𝒇

 Fabbricato: Il valore di costo viene anche utilizzato per la stima del valore di costo di un fabbricato, e non di un prodotto: in quel caso
parliamo di valore di costruzione. 𝑽𝒄𝒐𝒔 = 𝑽𝒄𝒕𝒛

Il valore di costruzione (quello che utilizzano le imprese edili quando devono calcolare il valore di costo) è dato da questa espressione:

 𝐾𝑡 È il costo tecnico di costruzione, e comprende le spese di manodopera, di trasporto, di noleggio, di materiale,

 + le spese generali (𝑆),
 + 𝑃𝑛 Profitto normale,
 + 𝑂 che sono gli oneri professionali, gli oneri legali, di progettazione e di direzione del cantiere,
 + 𝑂𝑢 Sono gli oneri di urbanizzazione,
 𝐶 sono i contributi comunali su costi di costruzione: cioè quando uno costruisce un fabbricato su un terreno, deve dare una parte di
soldi al comune, che sono 𝑂𝑢 E 𝐶, perché il comune mette a disposizione la rete fognaria, la rete elettrica, mette a disposizione le
opere di urbanizzazione, e quindi deve pagare una parte al comune,
 + interessi passivi (𝐼),
 + le imposte (𝐼𝑚𝑝).
𝑽𝒄𝒕𝒛 = (𝑲𝒕 + 𝑺 + 𝑷𝒏 + 𝑶) + (𝑶𝒖 + 𝑪) + 𝑰 + 𝑰𝒎𝒑

Come vedete, c'è la voce 𝑃𝑛 (profitto normale) che le imprese edili lo esplicitano. Che cos'à il profitto normale? Voi avete fatto l'equazione
del tornaconto, quando avete tatto economia, e avrete parlato di profitto. Il profitto normale, ovviamente, se fa parte del costo di
costruzione, vuol dire che non può essere negativo, mentre il tornaconto può essere positivo e negativo, perché si ottiene per differenza.
Un'azienda richiede lavoro, capitale, terreno, e ci vuole qualcuno che organizzi i fattori della produzione, che decida che cosa produrre,
come produrre, e quanto produrre: questo lo decide l'imprenditore, e per raggiungere questo obiettivo deve organizzare i fattori della
produzione. Per questa sua attività organizzativa deve ricevere un compenso, che è il profitto normale, che non può essere negativo,
perché è un'attività che svolge. Quello che può essere negativo è l'extraprofitto: cioè se questa organizzazione è stata efficiente, otterrà
un extraprofitto positivo (tornaconto); se avrà sbagliato a organizzare la produzione, otterrà un extraprofitto negativo (tornaconto
negativo). È chiaro la differenza tra l'extraprofitto e il profitto? Ora il punto dove sta? Che nelle imprese edili il profitto normale viene
esplicitato cioè, chi paga la costruzione di quel fabbricato, paga pure il profitto normale all'imprenditore edile. Nell'economia dell'azienda
agraria non è esplicitato: rientrerebbe nella voce stipendi e di solito il profitto normale è una percentuale sul costo esplicito di costruzione
(il testo porta dal 9 al 15 % del costo esplicito di costruzione).

Computo metrico estimativo

Un altro modo di calcolare il valore di costo è il computo metrico estimativo. Si articola in modo dettagliato il processo con cui va
costruito il fabbricato per ogni fattore produttivo impiegato: l'unità di misura, quante ce ne vogliono, il prezzo unitario per ogni unità. Si fa
la moltiplicazione: ce ne vogliono 3, il prezzo unitario è 10 euro, 30 euro relativo a quel fattore, più gli altri, si ha la somma. Questo è il
computo metrico estimativo.

Quando in una stima è richiesta la stima del valore di costo, del valore di produzione, del valore di costruzione (𝑽𝒔𝒕𝒊 = 𝑽𝒑𝒓𝒐 , 𝑽𝒄𝒕𝒛 )?
Evidentemente quando, nel caso del prodotto, l'imprenditore intende coltivare per la prima volta quel terreno a quel prodotto. Quanto
sarà il più probabile valore di costo? Qualora volessi coltivare quel terreno a pomodoro so che ricaverei tot euro per quintale di prodotto,
ma se mi viene a costare due volte non mi conviene coltivare. Quindi il valore di costo serve anche per valutare la convenienza o meno a
coltivare il terreno a quel prodotto. E nel caso del fabbricato la stessa cosa.
 Valore di riproduzione (𝑽𝒓𝒑𝒓) o di ricostruzione (𝑽𝒓𝒕𝒛)
Il valore di costruzione, per quanto riguarda un fabbricato, si riferisce ai fabbricati che devono essere costruiti ex novo, cioè fabbricati nuovi;
viceversa, quando la stima riguarda il valore di costo di un fabbricato preesistente e che ha già una certa età, non si parla più di valore di
costruzione, ma di valore di ricostruzione (𝑽𝒓𝒕𝒛) oppure valore di riproduzione (𝑽𝒓𝒑𝒓). In che cosa consiste? Nella somma delle spese che
sosterrebbe un imprenditore puro e ordinario per riprodurre un bene preesistente. Quindi come sempre si fa riferimento all'imprenditore
puro che consiste nell’imprenditore che acquista tutti i fattori della produzione sul mercato, e ordinario secondo le tecniche di una normale
produzione o di costruzione per riprodurre un bene preesistente.
Allora qual è il problema nella stima del valore di ricostruzione? I problemi sono di due tipi:
1) Deprezzamento per vetustà
Il primo riguarda il deprezzamento per vetustà. Un fabbricato preesistente, un fabbricato che ha già una certa età, è un fabbricato che
deve valere di meno rispetto a un fabbricato nuovo e il suo valore inferiore deriva dal deprezzamento per vetustà, dove la vetustà è legata
all'uso, al consumo e al superamento dall’obsolescenza tecnica, dal superamento tecnologico. Come si tiene conto della vetustà di un
fabbricato? Se ne tiene conto stimando il valore di ricostruzione (𝑽𝒓𝒕𝒛): si parte dal valore di costruzione (𝑽𝒄𝒕𝒛) e si moltiplica per il
coefficiente di vetustà (𝒄𝒗𝒆𝒕), che si trova su tutti i manuali. Il coefficiente di vetustà ha un ordine di grandezza che va da 0 a 1.
Difficilmente raggiunge 0, perché se moltiplicate il valore di costruzione per 0 non varrebbe nulla il valore di ricostruzione, quindi
raramente scende al di sotto di 0.40, neanche sarà uguale a 1, perché se fosse uguale a 1 sarebbe un fabbricato nuovo: si colloca tra 0.40
e 0.9. Dipende dall'età del fabbricato, per cui più il fabbricato è relativamente nuovo, più il coefficiente vetustà si avvicina a 1; più è
vecchio, più si avvicina a 0. Quindi per stimare il più probabile valore di ricostruzione bisogna partire dalla stima del valore di costruzione
e applicare il coefficiente di vetustà, moltiplicandolo per il coefficiente di vetustà.

2) Tecniche e materiali da utilizzare per la stima

Un altro problema che sorge sono le tecniche e materiali da utilizzare per la stima. È chiaro che parliamo di tecniche ordinarie, e quello
sicuramente è un procedimento da poter utilizzare. Il problema riguarda i materiali, perché se dobbiamo ricostruire un fabbricato
preesistente, i materiali potrebbero essere non più in commercio. Come ce ne usciamo da questo problema?

 La funzionalità del bene: se il quesito estimativo per cui il perito è stato chiamato a effettuare la stima, richiede di stimare il valore di
ricostruzione di un fabbricato che possa fornire la medesima funzionalità del fabbricato preesistente (questo fa riferimento alla stima dei
danni), possiamo ricorrere alle tecniche e materiali attuali: l'importante è ricostruire un fabbricato che possa fornire la medesima
funzionalità del fabbricato preesistente. Anche se quello preesistente è stato costruito con materiali che non si trovano più in commercio,
si possono utilizzare i materiali attuali, perché l'importante è ricostruire un fabbricato che possa fornire la medesima funzionalità di quello
preesistente.
 La sua reintegrazione fisica: se viceversa, il quesito estimativo richiede la reintegrazione fisica del fabbricato preesistente, quindi resta
esattamente quello, allora è chiaro che il tecnico non può far altro che riferirsi ai materiali originali. Questo nella misura del possibile, per
cui potrebbe capitare che è vero che il fabbricato è abbastanza vecchio, si potrebbe ricostruire con i materiali originali, ma un fabbricato
simile, che produce la medesima funzionalità attualmente viene costruito con materiali nuovi.
Allora se i materiali preesistenti originari ci sono ancora e il quesito riguarda la reintegrazione fisica proprio di quel fabbricato, allora si
ricorre ai materiali originali; se altrimenti è sufficiente ricostruire un fabbricato in grado di fornire la medesima funzionalità di quello
preesistente, allora si ricorre ai materiali attuali, perché attualmente si costruiscono così quel tipo di fabbricato.

Quando il valore di ricostruzione è il valore da stimare (𝑽𝒔𝒕𝒊 = 𝑽𝒓𝒕𝒛)? Nel caso della stima dei danni. Un fabbricato viene danneggiato, era già
esistente, va stimato a valore di ricostruzione. Ma a questo poi ritorneremo.
 VALORE DI TRASFORMAZIONE
Abbiamo parlato del valore di mercato e del valore di costo, come valore di produzione (per quanto riguarda un prodotto agricolo) o valore di
costruzione (per quanto riguarda un manufatto edilizio) o valore di ricostruzione (qualora si dovesse stimare un fabbricato preesistente).
Terzo valore di stima o aspetto economico o criterio di stima è il valore di trasformazione. È il più probabile valore netto che si ricava dalla
trasformazione del bene in altri beni. Come vedete nella definizione c'è il termine netto, quindi vi fa intendere che ci sarà qualcosa da detrarre
da qualche entità, che si ricava dalla trasformazione del bene in altri beni. Quali possono essere le possibili trasformazioni? Quali possono
essere i beni oggetto di possibili trasformazioni per cui entra in gioco la stima del valore di trasformazione?

 𝑷𝒈 → 𝑷𝒕 La trasformazione di un prodotto greggio in un prodotto trasformato: l'uva in vino, il latte in formaggio. Quindi una materia
prima agricola in un prodotto trasformato;
𝒔𝒎𝒇 𝒄𝒎𝒇
 𝑻𝒂 → 𝑻𝒄 Un terreno agricolo senza un miglioramento fondiario o senza più miglioramenti fondiari, che viene trasformato in un
terreno agricolo con i miglioramenti fondiari, con un determinato miglioramento fondiario o con determinati miglioramenti fondiari.
Quindi resta terreno agricolo sia prima che dopo, però quando era privo di trasformazione, non aveva determinati miglioramenti fondiari:
resta terreno agricolo anche dopo con i miglioramenti. Subisce una trasformazione mantenendo la sua destinazione originaria, quella di
terreno agricolo.
 𝑻𝒆 → 𝑭 Terza possibilità, il terreno edificabile. Un terreno edificabile si caratterizza perché è un terreno su cui si può edificare, è
legalmente possibile la edificazione e può essere stimata a valore di trasformazione. E in cosa si trasforma un terreno edificabile? Nel
fabbricato che si costruisce sul terreno. Quindi il terreno si trasforma nel fabbricato.
Questi sono i possibili beni che possono essere oggetto di stima del più probabile valore di trasformazione.

Premessa sui prodotti:

Vediamo il caso dei prodotti agricoli freschi che si possono trasformare in prodotti che avranno un maggior valore aggiunto.
Voi sapete che la trasformazione può avvenire: In senso fisico; Può venire nello spazio, quando praticamente il prodotto viene realizzato
in una zona e viene venduto in un'altra area, dove quel prodotto non si produce e quindi aumenta il suo valore, perché la domanda è più
 elevata, l'offerta è bassa. Questa è la trasformazione nello spazio; O la trasformazione nel tempo, quando il prodotto per esempio viene
sottoposto a stagionatura per fargli aumentare di valore, in modo tale che quando verrà collocato sul mercato si ricava un prezzo più
elevato. Quindi la trasformazione può essere fisica, nello spazio e nel tempo.
Quali sono i prodotti agricoli per i quali può essere necessario stimare il più probabile valore di trasformazione? Qui l'errore spesso si
compie e dire “vabbè, qualunque prodotto agricolo può essere oggetto di trasformazione”. Noi lo vediamo: il latte in formaggio, il
pomodoro fresco in passata o polpa, in concentrato, l'uva in vino ecc. Sul piano tecnico anche il pomodoro è oggetto di trasformazione,
come l'uva in vino. Ma qui il problema, in estimo, riguarda i prodotti agricoli che prevalentemente vengono trasformati nelle aziende
agricole, non nelle aziende industriali, perché è raro che l'agricoltore sia lui stesso a trasformare il pomodoro in passata. Venderà la
materia prima fresca all'industriale conserviero, che provvederà lui a trasformare la materia prima fresca in prodotto trasformato. Ora
quel tipo di prodotto non viene preso in considerazione, perché non è lo stesso imprenditore che esegue la trasformazione. Quindi si fa
riferimento, quando parliamo di valori trasformazione per i prodotti agricoli, a quei prodotti agricoli che vengono realizzati nelle aziende
agricole e che nelle stesse aziende agricole possono essere oggetto di trasformazione. Quali sono quelli più frequenti? Sono:

 Il latte, che viene trasformato in mozzarella, in formaggio e così via;

 L'uva: ci sono le aziende viti vinicole, che non solo producono l'uva, ma trasformano l'uva in azienda;
 L'olio, per cui hanno l'opificio, l’impianto di molitura per trasformare le olive in olio;
 E poi il fieno, che può essere oggetto di trasformazione, perché, il fieno viene utilizzato dagli animali e dalle aziende zootecniche per
alimentare il bestiame. Il bestiame darà sua volta vita un prodotto trasformato, che è la carne o il latte, per cui il fieno si trasforma o
nella carne o nel latte.
Fatto questo chiarimento su quali sono i prodotti agricoli che possono essere stimati sotto l'aspetto economico del valore di
trasformazione, sono solo quelli che vengono trasformati nelle aziende agricole, non quelli che vengono trasformati in generale, perché a
questo punto anche il grano duro viene trasformato nella pasta, ma certamente non è l'agricoltore che trasforma il grano in pasta: vende
la granella ai molini che a loro volta la vendono a gli industriali.

 Per i prodotti
a. Valore di trasformazione del prodotto greggio (𝑷𝒕𝒓𝒂 𝒕𝒓𝒂
𝒑𝒕 ). Il valore di trasformazione del prodotto greggio (𝑷𝒑𝒕 ) (quindi è il prodotto
greggio che viene stimato a valore di trasformazione) è dato dalla differenza tra il valore di mercato del prodotto trasformato
(𝑽𝒎𝒌𝒕
𝒑𝒕 ) meno le spese per trasformare il prodotto greggio nel prodotto trasformato (𝑺
𝒕𝒓𝒂 ). Allora, in altri termini, il valore di

trasformazione dell'uva (prodotto greggio) è uguale al valore di mercato del vino meno le spese per trasformare l'uva in vino.
b. Spese di trasformazione (𝑺𝒕𝒓𝒂 = 𝑄 + 𝑆𝑣 + 𝐼𝑚𝑝 + 𝑆𝑎 + 𝑆𝑡 + 𝐵𝑖 + 𝐼𝑉𝑝𝑔 𝑚𝑘𝑡 ). Anche qui le spese di trasformazione sono le spese che

occorre sostenere per trasformare il prodotto greggio. Non sono le spese per ottenere il prodotto greggio, sono solo le spese che
servono per trasformare il prodotto greggio. Per dire, il trattamento fitosanitario al vigneto non rientra nelle spese di trasformazione,
perché quella spesa viene sostenuta per produrre l'uva, non per produrre vino (per trasformare l'uva in vino); il veterinario che va in
un'azienda zootecnica per controllare gli animali (le spese del veterinario) serve per produrre il latte, per allevare il bestiame, non
per trasformare il latte in formaggio.
Le spese di trasformazione riguardano (𝑺𝒕𝒓𝒂 ):

 (Q) le quote di manutenzione, di assicurazione, di ammortamento, le integrazioni dei capitali fissi dell'impianto di
trasformazione;
 (Sv) le spese varie richieste per la trasformazione;
 (Imp) le imposte che vengono sostenute nell'attività di trasformazione;
 (Sa) la manodopera, il lavoro manuale, che viene chiesto per la trasformazione, quindi non per la vendemmia, perché la
vendemmia serve per ottenere la materia prima, cioè serve per ottenere l'uva, non il vino, quindi sono le spese che vengono
prese in considerazione dal momento in cui si ottiene l'uva, quindi si ottiene il prodotto greggio, fino all'ottenimento del
prodotto trasformato;
 (St) gli stipendi, quindi il lavoro intellettuale, richiesto nell'attività di trasformazione;
 (Bi) il beneficio industriale, che sono gli interessi sui capitali di esercizio impegnati nell'attività di trasformazione;
 (𝑰𝑽𝒎𝒌𝒕
𝒑𝒈 ) e poi c'è questa voce: sono gli interessi sul valore di mercato del prodotto greggio.
Interessi sul valore di mercato del prodotto greggio (𝑰𝑽𝒎𝒌𝒕 𝒑𝒈 ). Che cosa significa? Nelle spese di trasformazione non rientra la
produzione lorda vendibile del prodotto greggio, perché quel prodotto greggio verrà trasformato nel prodotto trasformato, quindi il
suo valore viene incorporato: il valore dell'uva viene incorporato nel valore del vino, il valore del latte viene incorporato nel valore
del formaggio. Quello che può essere preso in considerazione, viceversa, sono i mancati interessi derivanti dalla vendita del latte o
dell'uva (𝐼𝑉𝑝𝑔 𝑚𝑘𝑡 ): se avesse venduto il latte avrebbe ricavato una certa somma di danaro. Questa somma di danaro l'avrebbe,

l'imprenditore, depositata su un conto, sul quale avrebbe potuto ottenere un certo interesse. Nel momento in cui il latte viene
trasformato e non più venduto, l'imprenditore sta rinunciando a questi interessi, che quindi rientrano nella spesa di trasformazione.
Questa voce rientra in queste spese se il periodo tra l'ottenimento della materia prima e la trasformazione è abbastanza lungo. Ma
se la trasformazione avviene in un giorno (latte in mozzarella), in tempi molto brevi, possiamo fare a meno di considerare questa
voce nelle spese di trasformazione.

Come si calcola? Essendo interessi sul valore di mercato del prodotto greggio (𝑰𝑽𝒎𝒌𝒕 𝒑𝒈 ), il prezzo di mercato del prodotto greggio
(𝑷𝒎𝒌𝒕
𝒑𝒈 ) (il prezzo che avrebbe ottenuto dalla vendita sul mercato del prodotto greggio) moltiplicato la quantità collocabile sul
mercato del prodotto greggio (𝑸𝒎𝒌𝒕 ), moltiplicato il tasso di interesse (𝒊), moltiplicato 𝒕, che è il periodo di tempo che intercorre tra
il momento in cui si è ottenuto il prodotto greggio e il momento in cui si ottiene il prodotto trasformato. Quindi, ad esempio,
 intercorrono 3 mesi tra l'ottenimento del prodotto greggio e l'ottenimento del prodotto trasformato: allora 𝑡 è pari a 3/12; oppure
intercorrono 65 giorni: 65/360.
c. Prezzo di trasformazione del prodotto greggio (𝑷𝒕𝒓𝒂 𝒕𝒓𝒂
𝒑𝒈 ). Il prezzo di trasformazione del prodotto greggio (𝑷𝒑𝒈 ) è il valore di
trasformazione del prodotto greggio diviso la quantità di prodotto greggio destinato alla trasformazione (𝑸𝒑𝒈 ), in modo tale che
abbiamo un prezzo al chilo, al quintale, al litro… Quindi il prezzo di trasformazione del latte viene espresso a litro, il prezzo di
trasformazione dell'uva, in quintali, in kilogrammi così via.
𝑡𝑟𝑎 𝑚𝑘𝑡
𝑡𝑟𝑎 =
𝑉𝑝𝑔 𝑉𝑝𝑡 − 𝑆 𝑡𝑟𝑎
𝑃𝑝𝑔 =
𝑄𝑝𝑔 𝑄𝑝𝑔

 Per i fabbricati:
Per quanto riguarda il valore di trasformazione del prodotto grezzo nel prodotto trasformato, per i fabbricati il valore di trasformazione
del vecchio fabbricato, che avrà una certa età, si trasforma in un altro fabbricato. Teniamo il valore di trasformazione del vecchio
fabbricato (𝑽𝒕𝒓𝒂 𝒎𝒌𝒕
𝒗𝒇 ) (quindi il fabbricato preesistente) come differenza tra il valore di mercato del nuovo fabbricato (𝑽𝒏𝒇 ) (che sarebbe il
prodotto trasformato, il fabbricato trasformato) meno le spese per trasformare il vecchio fabbricato nel nuovo fabbricato (𝑺𝒕𝒓𝒂).

Quando il valore da stimare è il valore di trasformazione (𝑽𝒔𝒕𝒊 = 𝑽𝒕𝒓𝒂)? Quando la trasformazione è ordinaria, quindi ordinariamente
quei prodotti vengono trasformati. E se la trasformazione è ordinaria vuol dire che è:
1. Economicamente conveniente,
2. È legalmente ammissibile,
3. Ed è tecnicamente possibile.
Quindi sicuramente queste tre condizioni ci sono. Se la maggior parte di imprenditori, cioè l'imprenditore ordinario, trasforma quel
prodotto, vorrà dire che sarà conveniente trasformarlo, sarà legalmente ammissibile la trasformazione (non si fa nulla di illegale) ed è
tecnicamente possibile.

Giudizio di convenienza economica alla trasformazione

Un quesito che può sorgere a proposito della trasformazione riguarda il giudizio di convenienza economica alla trasformazione. Abbiamo
detto che se il prodotto viene trasformato, vuol dire che sicuramente è conveniente trasformarlo, perché altrimenti la maggior parte non lo
trasformerebbe, lo venderebbe come prodotto fresco. Può sorgere un quesito: un imprenditore, un produttore di latte, vuole decidere, sulla
base delle caratteristiche della sua azienda, di mettere su un impianto di trasformazione del latte per ottenere formaggio; oppure, un
viticoltore vuole valutare la possibilità di mettere su una cantina per vendere il vino, anziché vendere l'uva. Allora un tecnico può essere
chiamato a stimare se conviene o meno trasformare il latte in formaggio, l'uva in vino, o le olive in olio. Come formulare il giudizio di
convenienza alla trasformazione? Come si fa a stabilire se conviene o non conviene vendere la materia prima fresca, oppure procedere alla
trasformazione e vendere il prodotto trasformato? Quando si stima, si valuta, si formula un giudizio di convenienza, inevitabilmente bisogna
mettere a confronto due opzioni:
1) L'opzione che è lo status quo, cioè la condizione attuale: attualmente che sta facendo l'imprenditore? Sta vendendo la materia prima, il
prodotto fresco.
2) L'altra opzione è: che cosa succede se anziché vendere la materia prima (il prodotto fresco), dovesse vendere il prodotto trasformato?
Quindi le due opzioni da mettere a confronto sono: la situazione attuale (1) con la situazione derivante dalla trasformazione (2). Qual è
l'indicatore rispetto al quale effettuiamo il confronto?
Per i prodotti (prezzo di trasformazione e prezzo di mercato). Per quanto riguarda i prodotti, mettiamo a confronto il prezzo di
trasformazione del prodotto greggio (𝑷𝒕𝒓𝒂 𝒎𝒌𝒕
𝒑𝒈 ) con il prezzo di mercato del prodotto fresco (𝑷𝒑𝒈 ). Cioè lui attualmente sta vendendo il prodotto
𝑚𝑘𝑡
greggio e ottiene un certo prezzo di mercato (prezzo al litro) (𝑃𝑝𝑔 ). Che succede se trasforma il prodotto greggio? Otterrà un prezzo di
trasformazione del prodotto (𝑃𝑝𝑔 𝑡𝑟𝑎 ), che abbiamo visto come si ottiene: valore di trasformazione al numeratore (cioè valore di mercato del

prodotto trasformato meno le spese per trasformare il prodotto fresco nel prodotto trasformato) diviso la quantità di prodotto greggio
𝑚𝑘𝑡
𝑡𝑟𝑎 =
𝑡𝑟𝑎
𝑉𝑝𝑔 𝑉𝑝𝑡 −𝑆 𝑡𝑟𝑎
destinato alla trasformazione (𝑃𝑝𝑔 = ); abbiamo ottenuto il prezzo in modo tale che, avendo la stessa unità di misura, i due
𝑄𝑝𝑔 𝑄𝑝𝑔
termini si possono mettere a confronto: prezzo a litro del prodotto greggio, prezzo a litro del prodotto trasformato. Quindi non si deve mettere
a confronto il prezzo del formaggio con il prezzo del latte, il prezzo dell'olio con il prezzo delle olive, il prezzo del vino con il prezzo dell'uva.
Sarebbe assurdo, perché il prezzo di un prodotto trasformato è sempre più alto del prezzo di un prodotto greggio. Viceversa, il confronto va
fatto tra il prezzo di mercato del prodotto greggio (𝑃𝑝𝑔 𝑚𝑘𝑡 ) e il prezzo di trasformazione del prodotto greggio (𝑃 𝑡𝑟𝑎 ): il prezzo di trasformazione
𝑝𝑔
del latte con il prezzo di mercato del latte, il prezzo di trasformazione dell'uva con il prezzo di mercato dell'uva, il prezzo di trasformazione
delle olive con il prezzo di mercato delle olive. Allora se il prezzo di trasformazione del latte è superiore al prezzo di mercato del latte, conviene
trasformare il latte in formaggio; se il prezzo di trasformazione dell'uva è superiore al prezzo di mercato dell'uva, conviene trasformare l'uva in
vino, e così via; altrimenti non conviene. La situazione di uguaglianza è quando c'è l'indifferenza: sostanzialmente c'è indifferenza tra la vendita
dell'uva e la vendita del vino).
Per i fabbricati (valore di trasformazione e valore di mercato). Per quanto riguarda i fabbricati non possiamo parlare di un prezzo: parliamo di
valore. Il valore di trasformazione del vecchio fabbricato, messo a confronto con il valore di mercato del vecchio fabbricato. Il fabbricato era
preesistente, aveva una certa età: quanto avrebbe ottenuto dalla vendita di questo fabbricato? Quanto otterrebbe se lo trasformasse in un
fabbricato nuovo? Valore di trasformazione del vecchio fabbricato (𝑽𝒕𝒓𝒂 𝒗𝒇 ), messo a confronto con il valore di mercato del vecchio fabbricato
(𝑽𝒎𝒌𝒕
𝒗𝒇 ): se il primo termine è superiore al secondo termine, conviene, altrimenti non conviene se è uguale (c'è una situazione di indifferenza).

VALORE COMPLEMENTARE
Quarto valore di stima, il valore complementare: è il più probabile valore che assume la porzione (P) di un bene nei confronti del bene
originario nella sua unità economica e/o produttiva (T).
Facciamo un disegnino semplice: supponiamo che questo sia un terreno, di forma rettangolare. È un bene intero, quindi lo indichiamo con T
(tutto). Una parte di questo terreno viene venduta volontariamente, oppure viene ceduto forzatamente. Qui compaiono due porzioni di
terreno: la porzione P ed R. Per cui praticamente P + R = T. Quando diciamo “il valore che assume la porzione (P) di un bene nei confronti del
bene originario nella sua unità economica e/o produttiva”, significa l'importanza che ha P, in termini economici, sulla parte rimanente. Questa
importanza può essere di natura economica. Quante volte vi capita di aver sentito "vale di più il bene intero che la somma delle sue parti
costituenti"? Può capitare che T intero valga di più della somma del valore di R e di P. D'altra parte può anche avvenire che P serve a R, perché
c'è una unità produttiva, cioè può capitare che l'utilizzazione di P insieme a R fa abbassare per esempio i costi di produzione. Adesso vi serve
questa immagine per capire che quando entra in gioco il valore complementare stiamo stimando una parte di un bene intero. Quindi già da
questa definizione vi fa capire che è impossibile stimare il valore complementare di un bene intero; può capitare che questo bene intero si
vada ad aggiungere ad un bene preesistente (a quel punto diventerebbe una porzione del bene preesistente, che si unisce al terreno che
stiamo stimando), ma il bene oggetto di stima deve sempre costituire una porzione di un bene intero.
Come si stima il valore complementare? Il valore complementare (𝑽𝒄𝒐𝒎 𝑷 ) si stima facendo due stime (infatti, viene anche chiamato il criterio
della doppia stima): si stima facendo la differenza tra il valore di mercato del bene intero (𝑽𝒎𝒌𝒕
𝑻 ), meno il valore di mercato della parte residua
(𝑽𝒎𝒌𝒕
𝑹 ). Perché impostando il valore complementare in questo modo qui, teniamo conto anche di che cosa succede al valore di R quando il
terreno si priva di P. Se noi stimassimo solo P, senza tener conto di quello che succede a R, non terremo conto di eventuali danni indiretti che
gravano su R quando viene ceduto, o volontariamente o forzatamente, una porzione del tutto.
Allora quando il valore da stimare è il valore complementare (𝑽𝒔𝒕𝒊 = 𝑽𝒄𝒐𝒎)? Sul piano fisico, quando stiamo stimando una porzione di un
bene, per cui se il venditore vende l'intera proprietà (l'intero terreno di due proprietà) e il compratore non è a sua volta già proprietario di un
terreno (non aveva terreni), quel terreno non può essere stimato a valore complementare; viceversa se il venditore sta vendendo una parte
del suo terreno, oppure se sta cedendo l'intero terreno di cui è proprietario, ma il compratore è a sua volta proprietario di un terreno, allora
può darsi che il terreno oggetto di vendita debba essere stimato a valore complementare.
Però entrano in gioco tre condizioni affinché la porzione di terreno oggetto di stima sia corretto che si debba stimare a valore complementare.
Queste tre condizioni devono essere tutte e tre presenti affinché P si debba stimare a valore complementare, perché se ne è presente una e
non sono presenti le altre due, P non va stimato a valore complementare: devono essere tutte e tre presenti. E quindi il tecnico deve prima
fare questa verifica preliminare: esistono queste tre condizioni?
1. La prima condizione è che ci sia complementarità tra P ed R. La porzione P di terreno serve anche a R, apporta un contributo positivo
su R. R senza P si svaluta. Vuol dire che c'è complementarità tra P ed R; Se viceversa la cessione di P non ha nessuna conseguenza su
R e sul valore di R, allora non c'è complementarità.
2. La seconda condizione è che P non deve essere sostituibile: è unico, non è facilmente reintegrabile. Per quale motivo esiste questa
seconda condizione? L'esempio classico delle ruote di un'automobile: le ruote in automobile sono complementari al resto
dell'automobile, perché il resto dell'automobile senza le ruote non funziona, ma nessun gommista mi farà pagare le ruote a valore
complementare, cioè il valore della macchina intera meno il valore della macchina senza le ruote: vi fa pagare il costo di sostituzione
delle ruote, perché il bene che stiamo stimando è sostituibile, le ruote si sostituiscono, quindi vanno stimate a costo di sostituzione.
Se invece il bene non è sostituibile, questa porzione di P di terreno non è sostituibile, allora è potrebbe entrare in gioco anche il
valore complementare.
3. Terza condizione: la parte rimanente, R, deve avere un suo valore di mercato. Se viene ceduta la porzione P di terreno, ed R senza P
non vale più nulla (vale 0), non è più un valore complementare, perché dalla differenza otteniamo: valore del tutto – 0. Quindi vuol
dire che P vale quanto il valore di mercato del tutto. Non è più il criterio della doppia stima, non viene più P stimato a valore
complementare.
Quindi le tre condizioni sono:
1) Complementarità tra P ed R: il tecnico deve capire se cedendo P si hanno delle conseguenze su R.
2) P non deve essere facilmente sostituibile, né reintegrabile.
3) R senza P ha ancora un suo valore di mercato: non si svaluta del tutto al punto tale da azzerare il suo valore.
Quindi queste tre condizioni devono essere tutte e tre contemporaneamente presenti.

VALORE DI SURROGAZIONE
Passiamo al quinto valore: il valore di surrogazione. È il valore di mercato di un bene capace di sostituire il bene oggetto di stima (infatti
surrogazione significa sostituzione). Quindi noi dobbiamo stimare un bene (i) e lo stimiamo attribuendogli il valore che avrebbe un altro bene
(j) in grado di surrogarlo. Che significa "in grado di surrogarlo"? Vuol dire che svolge la medesima funzione, del bene che stiamo stimando,
producendo la medesima utilità. Per esempio, sui testi di microeconomia molto spesso c'è l'esempio del burro e della margarina: la margarina
è un surrogato del burro. Quindi se dovessimo stimare il valore del burro, lo stimiamo conoscendo il valore della margarina: la margarina
svolge la medesima funzione del burro e produce la medesima utilità.

Quindi il valore di surrogazione del bene che stiamo stimando (𝑽𝒔𝒖𝒓

𝒊 ) è uguale al valore di mercato del bene j (𝑽𝒋
𝒎𝒌𝒕
) in grado di surrogare il
bene i. Questo può capitare per esempio con i concimi organici, che possono essere surrogati con i concimi di sintesi.
Allora quando il valore da stimare è il valore di surrogazione di un bene (𝑽𝒔𝒕𝒊 = 𝑽𝒔𝒖𝒓)? (1) Quando non esiste il mercato del bene che
dobbiamo stimare. Come facciamo ad attribuire il valore ad i se non esiste un mercato di i? Ricorriamo ad un bene j in grado surrogare il bene
i, e di questo bene j però conosciamo il valore di mercato: allora i vale quanto il valore di mercato di j. (2) Oppure, voi sapete che quando si dà
in affitto un immobile si fa il verbale di consegna (che cosa il proprietario sta consegnando in affitto al conduttore). Quando termina il
contratto di fitto (quando l'affittuario deve abbandonare l'immobile) si fa il verbale di riconsegna per sapere se sta restituendo al proprietario il
bene che aveva ricevuto in affitto nelle stesse condizioni in cui era stato dato in affitto. (3) può capitare che aveva ricevuto in affitto un bene:
questo bene non è più disponibile, allora può riconsegnare il bene surrogato del bene che aveva ricevuto in affitto. Per esempio, aveva
ricevuto in affitto dei concimi organici e, anziché restituire i concimi organici, restituisce i concimi di sintesi, che hanno le stesse capacità
fertilizzanti del concime organico che aveva ricevuto in affitto.

5.2) Estimo (Cupo) - ven 16-10-2020 (2° ora)

VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

Che cos'è il valore di capitalizzazione? È il valore capitale che corrisponde matematicamente all'accumulazione al momento della stima di
una serie di valori monetari successivi nel tempo. Si tratta di un'accumulazione iniziale di valori monetari che si succederanno dal momento
della stima in avanti, si devono accumulare in termini finanziari (si fa un'accumulazione finanziaria), ed è il valore capitale. Questi valori
monetari (redditi) si trasformano, attraverso questa accumulazione finanziaria, in valore capitale del bene oggetto di stima.

Quando il valore da stimare è il valore di capitalizzazione (𝑽𝒔𝒕𝒊 = 𝑽𝒄𝒂𝒑)? Cominciamo col dire una cosa: il valore di capitalizzazione, messo in
questi termini, è un valore autonomo rispetto agli altri (infatti lo abbiamo aggiunto come sesto valore di stima) e questo può essere vero
quando vogliamo fare la capitalizzazione delle imposte che bisogna pagare da oggi per i prossimi 10 anni, quindi se facciamo l'accumulazione al
momento della stima delle prossime 10 annualità di imposte da pagare, stiamo stimando il valore di capitalizzazione delle imposte dei prossimi
10 anni. Oppure se si è subito un danno che ha determinato questa carenza di reddito per i prossimi 5 anni, faccio la capitalizzazione dei
mancati redditi.

 Stima del più probabile valore di mercato. Talvolta capita che non ci sono i dati per poter stimare il più probabile valore di mercato di un
terreno. Una delle modalità è quella della capitalizzazione del reddito: stimo il valore di mercato andando a capitalizzare i redditi che il
terreno è in grado di produrre, dal momento della stima all'infinito. Quando ci troviamo in una situazione simile, il valore di
capitalizzazione perde la sua autonomia e diventa un procedimento di stima del valore di mercato. In questo caso il valore di
capitalizzazione non è più un valore autonomo: è esattamente il valore di mercato.
 Valore di capitalizzazione autonomo. Viceversa, pur conoscendo il valore di mercato, indipendentemente dal valore di mercato, ci può
essere il valore di capitalizzazione del terreno. Per esempio un risparmiatore vuole valutare la convenienza o ad acquistare un terreno, o a
fare un altro tipo di investimento: “io acquisterò il terreno se mi renderà almeno il 7%”. Allora l’𝒓 che sta al denominatore è il saggio di
capitalizzazione, che serve per trasformare l'annualità (𝒂) (che sarebbe il reddito) in valore capitale. Metto 7% al denominatore, conosco
il reddito che mi potrà produrre il terreno e ottengo un'accumulazione iniziale (𝑨𝟎). Se chi mi vuole vendere il terreno mi chiede un prezzo
più alto, non accetto, perché potrei investire i miei soldi in un investimento alternativo che mi rende il 7 %. Allora in questo caso io stimo
il valore di capitalizzazione del terreno per valutare la convenienza o meno all'acquisto del terreno stesso, rispetto ad un altro
investimento, indipendentemente dal valore di mercato.
𝒂
𝑨𝟎 =
𝒓
 Valori di stima di base

Noi abbiamo parlato di sei valori di stima, però se ci riflettete, due sono i valori di base, gli altri sono derivati da questi valori di base, che sono:

 Il valore di mercato
 E il valore di costo

Come abbiamo visto nella lezione di ieri, abbiamo detto che tre sono le motivazioni per le quali un bene ha un valore: 1) il valore di scambio,
che sarebbe il valore di mercato; 2) il valore di costo, perché costa produrre un bene; 3) e c'è il valore d'uso, ma il valore d’uso lo tireremo in
ballo quando parleremo dell'estimo ambientale. Nell'estimo tradizionale, che consiste nella stima dei beni privati, dei beni su cui qualcuno ha il
diritto di proprietà, i valori di base sono il valore di mercato e il valore di costo. Gli altri sono derivati da questi, perché, per esempio:

· Il valore di trasformazione, non è altro che la differenza tra un valore di mercato e le spese di trasformazione, che sono sostanzialmente il
valore di costo per ottenere il prodotto trasformato;
· Il valore complementare, che per definizione è la differenza tra due valori di mercato;
· Il valore di surrogazione, che è un valore di mercato, con la differenza che io stimo il valore di mercato di i come valore di surrogazione:
tiro in ballo il valore di mercato del bene j in grado di surrogare il bene i ma è sempre un valore di mercato;
· E poi, in alcune circostanze, il valore di capitalizzazione è un valore di mercato. Quando non esistono i dati per poter stimare
direttamente il valore di mercato, lo stimo indirettamente attraverso la capitalizzazione del reddito e quindi di fatto diventerebbe il più
probabile valore di mercato.
 I PROCEDIMENTI DI STIMA

Seguendo il procedimento logico estimativo abbiamo detto: quesito estimativo. Il quesito estimativo deve essere tradotto in scopo della stima
da parte del perito. Dato lo scopo della stima deriva il valore da stimare, l'aspetto economico da stimare, in base al postulato della dipendenza:
il valore da stimare dipende dallo scopo della stima. A questo punto il passo successivo: i procedimenti di stima, cioè che dati raccogliere e
come elaborarli.

CLASSIFICAZIONE DEI PDS

Come vanno classificati i procedimenti di stima? Ci sono vari modi con cui vengono classificati i procedimenti di stima:

Procedimenti sintetici. Che caratteristiche hanno:

 Richiede pochi dati, soprattutto se sono di buona qualità (ne occorrono pochi),
 I calcoli sono semplici,
 E l'indagine di campo prevale sull'elaborazione a tavolino.

Cioè, sono procedimenti che richiedono molti sopralluoghi, molta interrogazione a testimoni, rispetto ai calcoli che vengono fatti a
tavolino.

Mentre i procedimenti analitici richiedono:

 Più dati,
 I calcoli sono più complessi,
 Ma l'elaborazione a tavolino prevale sull'indagine di campo.

Già questo vi fa capire che chi ricorre ai procedimenti analitici è meno esperto, chi non sa condurre indagini di campo; l'indagine di campo
invece chi è più esperto, chi sa cercare meglio i dati che gli servono per applicare i procedimenti sintetici.
Ma attenzione, non esiste un procedimento migliore in assoluto: il perito è bravo qualora sia in grado di applicare il procedimento di stima più
idoneo a risolvere quel caso concreto di stima. In alcuni casi quel valore di stima richiede necessariamente l'applicazione di quel procedimento:
ad esempio, se il valore da stimare è il più probabile valore di capitalizzazione, inevitabilmente il perito deve ricorrere al procedimento della
capitalizzazione, mentre per tutti gli altri valori di stima può tanto ricorrere ai procedimenti sintetici quanto ai procedimenti analitici.

PROCEDIMENTI DI STIMA SINTETICI

Iniziamo con la stima a vista. Il perito va a fare un sopralluogo sul bene immobile da stimare, ed è immediatamente in grado di stabilire
quanto vale questo bene.

Le condizioni affinché si possa applicare questo procedimento di stima sono:

 L'elevata esperienza del perito, che da anni fa l'attività di valutatore immobiliare,

 Deve avere un’elevata conoscenza del mercato, dove si trova l'immobile, perché non è detto che un perito esperto del mercato fondiario
dell'avellinese sia in grado di stimare un seminativo in Piemonte.
Per cui ci deve essere la combinazione di queste due condizioni: esperienza e conoscenza del mercato. È esperto, conosce il mercato, fa' il
sopralluogo: il terreno vale tot, o l'immobile, l'appartamento, vale tot.

STIMA STORICA

La stima storica consiste nel valutare il bene in base ai prezzi di mercato precedentemente verificatisi per il medesimo bene. Si valuta il bene
in base ai prezzi di mercato precedentemente verificatisi per il medesimo bene. Significa che devo stimare un immobile, o un qualunque altro
bene, è stato in passato già compravenduto ed è stato pagato un prezzo di mercato: io da quel prezzo di mercato risalgo al valore attuale del
bene.

Quali sono le condizioni per potere applicare questo procedimento di stima?

 L'esistenza di prezzi di recente compravendita dello stesso bene. Se il bene è stato più volte compravenduto negli anni, abbiamo diversi
prezzi storici: quello più recente è quello preferibile da applicare.
 Abbiamo già detto ieri questo aspetto fondamentale: non è detto che il prezzo di compravendita sia pari al prezzo di mercato, perché può
darsi che chi ha venduto fosse stato costretto a vendere, chi ha venduto era particolarmente affezionato al bene per cui ha richiesto un
prezzo superiore a quello di mercato, e così via. Per cui bisogna anche verificare se i prezzi di compravendita siano prezzi attendibili come
prezzi di mercato. Deve fare la verifica dell'attendibilità di questi prezzi

Dopodiché si pone un altro problema, che è quello di aggiornare quel prezzo, a meno che la recente compravendita non è proprio recentissima
(tipo un mese fa, una settimana fa, due mesi fa, un anno fa), ma se è qualche anno fa, quattro anni fa, cinque anni fa, sei anni fa, sette anni fa,
10 anni fa, dobbiamo aggiornare quel prezzo: si tratta di fare l'aggiornamento del prezzo storico. E quindi il più probabile valore di mercato
del bene oggetto di stima i è uguale al prezzo storico passato del bene i (quando è stato compravenduto) moltiplicato un coefficiente di
aggiornamento. E qua sorge il punto: qual è questo coefficiente di aggiornamento? Come faccio ad aggiornare un prezzo storico ad oggi? Lo
vedremo più avanti sempre con l'estimo speciale.

Stima sintetico-comparativa

Terzo procedimento di stima: la stima sintetico-comparativa. In cosa consiste? Valutare il bene in base ai prezzi di mercato precedentemente
verificatisi per beni simili. Notate la differenza rispetto al procedimento di stima precedente: anche prima si parlava di prezzi di mercato
precedente verificatisi però, mentre la stima storica si basa sui prezzi passati precedentemente verificatisi dello stesso bene che stiamo
stimando, qua invece di beni simili a quello che stiamo stimando.

Le condizioni:

 Devono esistere i prezzi di recente compravendite di beni simili: potremmo trovarci nella condizione che nella zona dove si trova il bene
non ci sono recenti compravendite di beni simili.
 L'attendibilità dei prezzi.

Su che cosa si fonda questo procedimento di stima? Sulla legge di Jevons.

 (I e j identici) Noi abbiamo detto che il metodo di stima è concettualmente unico ed è basato sul raffronto, sulla comparazione. Viene
naturale che se il bene da stimare i è assolutamente identico a un bene j, di cui però conosco il prezzo di recente compravendita, è chiaro
che il valore di mercato di i (𝑽𝒎𝒌𝒕
𝒊 ) è uguale al prezzo di mercato di j (𝑷𝒎𝒌𝒕
𝒋 ) con cui j è stato recentemente compravenduto, perché i e j
sono identici. Il problema è che questo va bene per i prodotti industriali: i prodotti che escono dalla fabbrica sono sostanzialmente
identici (a meno che qualcuno non ha un difetto di fabbricazione).

 (I e j simili) nella stima immobiliare, quando parliamo di immobili, è raro che un immobile sia esattamente identico ad un altro immobile.
Si parla di beni simili che si differenzieranno per qualche caratteristica: la posizione (nel caso di appartamenti: uno al quarto piano, lato al
terzo piano, uno si affaccia sul mare, l'altro si affaccia su un cortile); un terreno a forma regolare, l'altra forma irregolare, uno di 3 ettari,
 l'altro di 2 ettari e mezzo, ecc. Quindi ci sarà sempre qualcosa che differenzierà i beni tra di loro, sebbene siano poi simili per tutte le altre
caratteristiche.
L'incognita è il più probabile valore di mercato di i: valore di mercato di i (𝑽𝒎𝒌𝒕
𝒊 ), che devo stimare, sta ad un parametro (𝑻𝒊 ), che
indichiamo con T (che è l'elemento che differenzia i da j), come il prezzo di recente compravendita di j (𝑷𝒎𝒌𝒕 𝒋 ), simile a i, sta al parametro
di j (𝑻𝒋 ). E quindi, risoluzione della proporzione: il prezzo di mercato del bene j (𝑷𝒎𝒌𝒕
𝒋 ) diviso il parametro di j (𝑻𝒋 ), moltiplicato il
parametro di i (𝑻𝒊 ). E così abbiamo ottenuto il più probabile valore di mercato (𝑽𝒎𝒌𝒕
𝒊 ).

Quindi:

 Qui nel caso di beni identici, praticamente c'è l'uguaglianza perfetta: il più probabile valore di mercato di i, è uguale al prezzo di mercato
di j;
 Se i e j sono simili, bisogna passare attraverso una proporzione, in cui l'elemento di differenziazione è l'elemento che mette in relazione i
a j. Questo parametro deve essere proporzionale al valore, per cui, se rispetto a questo parametro i è meno dotato, i varrà meno di j; se
invece i è più dotato, i varrà più di j.

Stima per valori tipici

Passiamo ad un altro procedimento di stima, che si chiama stima per valori tipici o per elementi costitutivi. È molto semplice sul piano
concettuale, perché significa stimare il valore di i (dove i è sempre il bene che stiamo stimando), facendo la somma delle n parti, cioè z, che è le
n parti in cui si può costituire il bene. Quindi, il valore di i è pari alla somma dei valori delle n parti in cui si può scomporre i.

Per esempio, perveniamo al valore di un terreno facendo la somma della terra nuda più il valore dei fabbricati.
 Procedimenti analitici

Passiamo al procedimento analitico. Procedimenti analitici significa che noi dobbiamo fare un'analisi tecnico-economica del processo
attraverso il quale si origina il valore del bene, cioè la tecnica. In base alla tecnica di coltivazione, avremmo determinato dei costi per
produrre un determinato prodotto agricolo: hai la quantità dei fattori produttivi impiegati, poi bisogna assegnare i prezzi. Quindi, attraverso
un'analisi tecnico ed economica del processo di produzione del bene, perveniamo al valore del bene stesso. Oppure l'analisi tecnico-economica
del reddito prodotto da quel bene: otteniamo il valore del bene stesso. In questo caso stiamo applicando un procedimento analitico, quindi
non procedimento sintetico.

 Mentre i procedimenti sintetici non ci consentono di calcolare il valore di capitalizzazione, col procedimento analitico possiamo calcolare
il valore di mercato, quando per esempio interpretiamo il valore di capitalizzazione come valore di mercato.
 Anche il valore di costo, di costruzione e di ricostruzione, sono valori che solitamente vengono stimati attraverso un procedimento
analitico. Abbiamo visto che bisogna calcolare tutte le diverse voci di costo per ottenere poi il valore di costruzione, o il valore di
produzione, nel caso di un prodotto agricolo.
 Il valore di trasformazione viene stimato prevalentemente con procedimento analitico, perché è vero che il valore di mercato del
prodotto trasformato è ottenuto senza fare un calcolo particolare (la quantità di vino prodotto per il prezzo unitario del vino) e otteniamo
il valore di mercato del prodotto trasformato, ma poi le spese di trasformazione solitamente vengono calcolate con procedimento
analitico.
 Il valore complementare è la differenza tra due valori di mercato. Ora il punto è che, questi due valori di mercato potrebbero essere
calcolati con procedimenti sintetici, ma se non stiamo nelle condizioni, perché mancano i dati per poter stimare con procedimenti
sintetici, inevitabilmente il valore complementare lo dobbiamo stimare facendo la differenza tra due valori di capitalizzazione, applicando
il procedimento analitico anche per stimare il valore complementare.
 E poi il valore di surrogazione, potrebbe anche questo essere stimato con procedimento analitico quando stimiamo il più probabile valore
di i, utilizzando il più probabile valore di capitalizzazione del bene j in grado di surrogare. E quindi anche in questo caso sarebbe
l'applicazione di un procedimento analitico per stimare il più probabile valore di surrogazione del bene i oggetto di stima.