Politecnico di Bari - Seconda Facolt di Ingegneria - CdL in Ingegneria Civile e Ambientale

Appunti di Estimo Ambientale

C. M. Torre

CENNI DI ECONOMIA

Leconomia si basa fondamentalemente su una lettura delle motivazioni che guidano i comportamenti umani e sul loro rapporto con risorse che per loro caratteristiche possono essere definite beni economici.

Classificazione dei beni economici. Alle risorse si assegnano valori duso e si attribuiscono a soggetti (individui e collettivit) i diritti di uso dei beni. Nelleconomia classica questi presupposti governano la valutazione dei beni economici. Quindi oggetto delle stime sono i beni economici. Perch un bene materiale possa essere definito economico esso deve essere raro, deve cio essere limitata la sua accessibilit e la sua possibilit di uso, e su di esso deve essere possibile definire un diritto da parte di un soggetto. I beni economici possono essere classificati a seconda degli aspetti che consideriamo. - Beni materiali e immateriali. tra i beni materiali: Beni diretti Beni strumentali Beni immateriali

- Beni diretti (o di consumo). Soddisfano un bisogno diretto, esplicabile attraverso la loro acquisizione (cibo, abbigliamento, alloggi, etc) - Beni strumentali (o capitali). Sono strumentali alla produzione di beni diretti (ad esempio, i materiali da costruzione) Il loro uso si pu esplicare una sola volta (come per il cibo) o pi volte (come per un capo dabbigliamento) In funzione della loro possibilit di essere spostati, e quindi delle modalit di acquisizione e del passaggio del loro possesso da un soggetto ad un altro: Beni mobili Beni immobili

I beni che interessano prevalentemente lestimo sono ovviamente i secondi, gli edifici e i fondi. In funzione del titolo di propriet: Beni privati, liberi o di mercato (se hanno la possibilit di essere utilizzati o posseduti tramite il pagamento di un corrispettivo in moneta). La loro propriet divisibile tra un numero discreto di soggetti, che possono trasmettere attraverso una espressione di volonta o un contratto la stessa. Vale cio il principio di esclusivit: ci che tuo non mio e viceversa. Beni pubblici e beni comuni. Un bene pubblico di propriet di un insieme di soggetti, che hanno tutti contemporaneamente diritti su di esso, ma non possono trasmetterli secondo la loro volont. Una scuola un bene pubblico perch usufruibile dagli studenti, ma essi non possono trasmettere il loro diritto di uso a persone che nella collettivit non si trovano nella

stessa condizione. Non vale il principio di esclusivit. Un bene commune, un common, un bene la cui propriet non attribuibile, ma di uso della collettivit. In funzione della somiglianza i beni si possono classificare in: Identici, se tutte le loro caratteristiche sono uguali Simili, se i due beni differiscono per una sola caratteristica Dissimili, se i due beni hanno una solo caratteristica uguale e tutte le altre differenti.

Questa classificazione solo apparentemente oggettiva. Essa infatti dipende dal significato di caratteristica. Estremizzando il concetto potremmo dire che non esistono beni identici o simili, se consideriamo anche caratteristiche microscopiche. E quindi ovvio che ci riferiamo ad una categoria di caratteristiche. Possiamo dire in maniera non molto rigorosa che si considerano le caratteristiche come quegli elementi che possono fare emergere in un individuo differenze di scelta tra un bene ed un altro. Teoria dellUtilit Si potrebbe dire (Jewons) che lutilit la misura del rapporto tra un bene ed un soggetto che ha per obiettivo la massimizzazione del utilit erogata dal bene stesso. Dalleconomia classica e neoclassica emergono due principali categorie di valori, riconducibili alla determinazione dellutilit: il costo di produzione di un bene il prezzo che esso ha in un mercato. I valori sono gli aspetti di cui si effettua una determinazione attraverso il giudizio di stima. Il valore di un bene funzione nelleconomia classica dellUtilit che esso esplica. Perch un bene abbia un valore, esso deve essere raro. Per rarit si intende la scarsit del bene, in rapporto alla sua utilit. Se una popolazione di n individui beneficia di una utilit esplicata da un bene x, limpossibilit di soddisfare l'utilit di tutti gli n individui misura della rarit del bene. Lutilit del bene secondo gli economisti classici equivale al costo della produzione di quel bene, secondo gli economisti neoclassici equivale al prezzo erogato per acquisire luso o il possesso del bene. V = f (u) Per ogni individuo, lutilit di un bene diminuisce allaumentare della quantit del bene di cui si dispone (principio di saziet).

Y=Utilit

X=quantit
Utilit totale U: Utilit fornita dalla quantit totale di un bene di cui si dispone Utilit marginale Um: fornita dallultima porzione di bene acquisito. Um = dU/dX Il benessere di un individuo non deriva dal possesso di un solo bene, ma di pi beni. Principio edonistico: Ciascun individuo si dota di una quantit di beni tale da massimizzare il suo vantaggio spendendo razionalmente le sue risorse finalizzate allacquisizione dei beni, massimizzandone lacquisizione con il minimo dispendio Concetto di indifferenza: sono indifferenti tutte le combinazioni di quantit di beni che inducono la stessa utilit per un individuo. Sulla curva del grafico la somma delle quantit di A e B fornisce sempre la stessa utilit U(A1+B1)=U(A2+B2)

A 1 A 2

C u rv a d i in d iffe re n z a

B 1 B 2

Lutilit del bene secondo gli economisti classici equivale al costo della produzione di quel bene, secondo gli economisti neoclassici equivale al prezzo erogato per acquisire luso o il possesso del bene. U = f (c) e U=f(p)

Infatti razionalmente lutilit di un bene deve almeno corrispondere alle risorse spese per produrlo, e/o alle risorse scambiate per ottenerne luso o il possesso. Questa seconda affermazione porterebbe al paradosso che beni prodotti con lo stesso costo dovrebbero avere tutti lo stesso prezzo. Cos non . Se lo scopo economico perseguito quello dellacquisizione di una utilit attraverso lacquisto di un bene, laspetto economico che definisce il comportamento il valore di mercato. Ciascun individuo riconosce ad un bene un valore duso corrispondente al corrispettivo che disponibile a pagere per acquisire il diritto duso. Ci significa in maniera estremamente riduttiva, come si vedr in seguito, che leconomia mossa fondamentalmente dai bisogni individuali che si ricompongono in un mercato. La stima secondo lestimo classico sar quindi finalizzata a determinare il pi probabile prezzo dello scambio tra venditore e compratore. Rapporto tra utilit e domanda: Lutilit che un bene esplica non un fatto assoluto. Ogni individuo ha una sua utilit a godere di un bene, e ogni individuo soddisfa le sue esigenze attraverso luso o il possesso di pi beni. Quindi ogni individuo attribuir un valore diverso al bene, in funzione di una serie di fattori: - utilit marginale: lindividuo pu avere gi una certa quantit di un bene x e quindi sentir una minore esigenza ad aumentare la quantit di quel bene in suo possesso. - utilit relativa: esistono beni primari, beni voluttuari e beni intermedi, chi ha soddisfatto i suoi bisogni primari tenter di perseguire quelli secondari ecc (Maslow).
Utilit relativa

Utilit relativa

Bisogni secondari

Bisogni primari Piramide di Maslow

La curva di domanda la sintesi dei comportamenti di tutti gli individui che identificano una utilit in un bene attraverso la domanda del bene stesso.

La formazione del prezzo avviene allincrocio tra la curva di domanda D(x) e la curva di offerta O(x). La curva di domanda rappresenta la variazione del valore del bene x in funzione della sua richiesta sul mercato. A maggiore quantit richiesta il valore del bene aumenta. Allo stesso modo la curva di offerta rappresenta la disponibilit del bene x sul mercato, e il suo valore diminuisce allaumentare della disponibilit di x.
P(x) D(x)

P
O(x)

Q(x)

Il punto P il punto di equilibrio di mercato. Cosa lequilibrio di un mercato? Legge di Jewons: Nel mercato uno scambio crea necessariamente un vantaggio per entrambi i soggetti che lo attuano.. In conseguenza di ci Beni identici hanno identico prezzo in tutti i luoghi di uno stesso mercato (1870). In realt il prezzo non si forma mai in corrispondenza del punto di equilibrio, perch esistono effetti distorcenti dovuti al fatto che il mercato non perfetto, non perfettamente concorrenziale, non c trasparenza di informazione Non c disponibilit assoluta e immediata di informazione Le scelte avvengono in condizioni di razionalit limitata (Simon, 1965) Questa affermazione introduttoria del principio di comparazione della stima che ci permette di stimare il, valore di un bene utilizzando lo strumento della comparazione con altri episodi nel quale al bene attraverso un prezzo stato attribuito un valore duso. I beni immobili non sono mai identici, perch almeno le caratteristiche posizionali, per ovvi motivi non possono essere identiche. Correggendo la legge di Jewons: Nel mercato uno scambio dovrebbe creare in condizioni di conoscenza assoluta e razionalit non limitata un vantaggio per entrambi i soggetti che lo attuano..Beni identici o simili hanno prezzo simile in tutti i luoghi di uno stesso mercato.

Rapporto tra produzione e curva di offerta. Formazione dei prezzi Lofferta di un bene dipende dalla convenienza a produrlo in una data quantit. Questa conveneinza dipende, tra laltro, dalle caratteristiche dei fattori della produzione del bene. Sono fattori della produzione le imprese, la tecnologia, la manodopera e i beni strumentali (i beni la cui utilit si esplica nella produzione di altri beni) Ogni produzione ha dei costi che possono essere fissi, cio indipendenti dalla quantit di prodotto, e variabili, cio dipendenti dalla quantit di prodotto. A seconda delle caratteristiche del ciclo produttivo, ci sono intervalli di produzione delle quantit di beni allinterno dei quali conveniente la produzione stessa.
P(x) = f(CtX)

CT = Cf + Cv
Ct(x)

Cv(x)

Cf(x)

Q(x)

Ogni produzione ha dei costi fissi, CF, cio indipendenti dalla quantit di prodotto, e variabili, CV, cio dipendenti dalla quantit di prodotto. A seconda delle caratteristiche del ciclo produttivo, ci sono intervalli di produzione delle quantit di beni allinterno dei quali conveniente la produzione stessa. Si definiscono: Costo totale CT: Costo di tutte le unit prodotte Costo medio CM= CT/X rapporto tra costo totale e unit prodotte Costo marginale Cm = C= dC/dx costo dellultima unit prodotta

CT

Cm = dC/dx CM= CT/X X

La determinazione grafica del Costo medio per ciascun punto della curva di costo totale si ottiene tracciando la congiungente tra origine e punto stesso, mentre la determinazione grafica del Costo marginale per ciascun punto della curva di costo totale si ottiene tracciando la tangente alla curva nel punto stesso. Le leggi di variazione degli angoli formati dallorizzontale con le due rette (congiungente e tangente) individueranno le leggi di variazione di costo medio e costo marginale.

23/01/2005

L i

1 C

B di E i

34

Curve ingegneristiche di costo Per cambiare la produzione bisogna cambiarne almeno uno dei fattori: la tecnologia, la manodopera. Nelle curve ingegneristiche cambia un fattore di produzione alla volta, di natura processuale. Cambia cio lorganizzazione del lavoro, ma non limpianto. La curva di costo totale un insieme di tratti lineari. C flessibilit duso dellimpianto La curva di costo medio a piatto. Linizio del tratto orizzontale coincide con il regime ottimale. Il limite destro del tratto orizzontale della curva di costo medio coincide con il massimo utilizzo a regime del processo produttivo; quando il costo medio ricomincia a salire, significa che non si adeguato limpianto, ma si sta sovrautilizzando, ad esempio con straordinari. La curva di costo marginale a gradini ogni gradino coincide con un cambio di pendenza
CM
CT

Cm

Nel lungo periodo le curve tendono a diventare a L. Se invece di variare un fattore ne variano numerosi, allora la curva dei costi marginali tende a non essere pi a gradini, ma a diventare continua

CM CT

Cm

I LIMITI DELLECONOMIA NEOCLASSICA E LECONOMIA DELLA SOSTENIBILITA

Insostenibilit dei modelli di sviluppo economico fondati su produzione e mercato. I modelli delleconomia neoclassica e classica fondano la loro visione di sviluppo su presupposti che la storia recente ha drammaticamente smentito. Il tema della scarsit delle risorse trovano ampia accoglienza nelle idee e nelle teorie dei padri fondatori delle scienze economiche . Secondo Adam Smith (1723-1790) la ricchezza delle nazioni si fonda sulla costruzione di un equilibrio tra produzione e domanda, nel quale ciascun individuo in grado di trovare il propriop benessere. Ma questo equilibrio basato sulla disponibilit di risorse da trasformare in beni economici. D. Ricardo 1770-1823 individua i seguenti elementi fondamentali della produzione: Terra (risorse naturali) Lavoro (tecnologia e risorse umane) Capitale

Su cui si fonda la microeconomia. T.R. Malthus 1766-1834 mette a punto la cosidetta teoria delle catastrofi denunciando per primo il problema della esauribilit delle risorse. Sulla base delle teorie di Malthus e Ricardo si elabora una concezione dinamica delleconomia basata su 2 assunti principali: Linevitabilit del conflitto tra crescita della popolazione e limitatezza delle risorse Lincapacit sostanziale del progresso tecnologico di compensare le perdite di produttivit dovute allesaurimento delle risorse Secondo altri (come Stuart Mill) il mercato pu far fronte al problema della esauribilit delle risorse, perch la sua dinamica basata sul meccanismo della crescita dei prezzi che si innesca spontaneamente in presenza di sintomi di esauribilit delle risorse. Pi un bene raro pi elevato sar il suo prezzo, pi limitato sar laccesso e quindi luso e il consumo delle risorse. Il limite di tale posizione sta nei seguenti aspetti: Imperfezione dei meccanismi autoregolatori. I meccanismi autoregolatori del mercato non possono evitare con la legge dei prezzi crescenti lesaurimento delle risorse. Si creano esternalit ambientali che non possono essere del tutto interenalizzate. Il benessere derivato dalla produzione di un bene crea vantaggi per il produttore che riceve un profitto e per il consumatore che acquisisce un vantaggio dallacquisizione del bene. Linquinamento invece distribuito in maniera indistinta. I costi della riduzione dellinquinamento, che aumentano allaumentare della produzione, salvo regolamentazioni, sono della comunit. Ci rappresenta una esternalit negativa, cio un costo che si manifesta allesterno del mercato nellambito del quale collocato il ciclo produttivo che lo genera.

Benefici e costi Beneficio massimo netto per linquinatore

Costo esterno totale

Livello dellattivit (e dellinquinamento)

Linternalizzazione dellinquinamento che si ottiene attribuendo I costi ai soggetti che operano nel mercato (cio ai produttori) non possibile in maniera completa: se anche i costi di riduzione dellinquinamento fossero pagati da chi lo produce, essi rappresenterebbero solo un risarcimento parziale dei danni provocati da esso. Ottimismo tecnologico. La tecnologia supporter la sostituzione di risorse esauribili con nuove risorse. In realt non viene tenuto in considerazione lo scarto dei processi di produzione. Ogni processo crea rifiuti, che solo entro certe soglie possono essere riutilizzati in un sistema complesso come lambiente. Barry Commoner (1973) considera anche la possibilit di un adeguamento della tecnologia a nuovi modelli di sviluppo. Secondo Commoner esiste la capacit di sopportazione (CS) degli ecosistemi funzione del carico demografico e del modello economico dominante si esprime oltre che attraverso la quantit di merci prodotte (A) anche attraverso gli stili di vita indotti e ladeguamento tecnologico (T): I = P x A x T CS I un indicatore dellinquinamento; P rappresenta la dimensione della popolazione; A rappresenta la quantit di merci e servizi per individui; T un fattore dipendente dallo sviluppo della tecnologia e dal suo (buono o cattivo) uso, che determina linquinamento associato allunit di merce o servizio prodotto. I fattori che rappresentano i processi di produzione da considerare non sono quindi: Input: natura, lavoro, tecnologie => output: beni economici Ma pi precisamente: Input: natura, lavoro, tecnologie => output: beni economici, rifuti, natura Perfetta sostituibilit delle risorse naturali con il capitale prodotto dalluomo. Il benessere individuale garantito dai processi produttivi che trasformano le risorse naturali in beni strumentali alluomo. Lideologia della crescita illimitata si trasferita nel processo di crescita urbana e territoriale producendo megalopoli e immense periferie:

Il benessere espresso solo in termini di occupazione che produce reddito e permette il soddisfacimento di bisogni materiali diviene la causa principale di consumi eccessivi di suoli, degrado sociale, distruzione di confini naturali e storici, inquinamento paesistico-ambientale, spreco di risorse naturali, rottura dei cicli e morte di ecosistemi. Pearce(1989) critica lequivalenza risorse beni a partire da alcune considerazioni: a) Molte risorse non hanno sostituti b) La natura caratterizzata da irreversibilit dei processi (una specie che si estingue non pu essere rigenerata) A questo proposito va fatta una precisazione: le risorse naturali sono esauribili, nel momento in cui il loro tasso di trasformazione supera la loro eventuale possibilit di rigenerazione. A questo proposito vale la Legge di Hotelling (1931)

F ' ( X ) + P / PT = S
con P(t)= Po(1+t)s

Il prezzo di consumo di una risorsa al tempo t pari al prezzo attuale moltiplicato per un fattore di accumulazione. Il saggio s pari alla somma del tasso di crescita e del tasso di rigenerazione della risorsa. Se una risorsa non rinnovabile non esiste tasso di crescita, ma solo di rigenerazione. Un bosco, ad esempio, una risorsa rinnovabile nella misura in cui la sua distruzione pu essere compensata dalla nascita di nuovi alberi. Un deposito di gas naturale non cresce, si pu solo ricreare in tempi geologici. La teoria dello stato stazionario definibile come condizione di sviluppo senza crescita,inteso come miglioramento qualitativo e non quantitativo delle condizioni di vita, senza andare oltre la capacit dellambiente di rigenerare materia prima e di assorbire rifiuti (Daly e Cobb; 1991). La sostenibilit consiste dunque nel rispetto dei seguenti limiti: - per una risorsa rinnovabile (suolo, acqua, foresta, pesce) il tasso sostenibile di impiego non pu essere maggiore del tasso di rigenerazione; - per una risorsa non rinnovabile (combustibile fossile, giacimenti minerari) il tasso sostenibile di impiego non pu essere maggiore di quello al quale possibile rimpiazzarla con una risorsa rinnovabile, utilizzata in modo sostenibile; - per un inquinante, il tasso sostenibile di emissione non pu essere maggiore di quello al quale lagente stesso pu essere riciclato, assorbito o reso inoffensivo dallambiente. Il consumo delle risorse deve essere sostenibile, attuato secondo il ripsetto di un equilibrio dinamico. Daly cita lesempio della pesca: essa sostenibile fino a quando consente la riproduzione del pescato.
Popolazione preda

Popolazione predatore Soglia di estinzione

Modello predapredatore (la popolazione dei pesci e qualla dei pescatori hanno fasi demografiche alterne e simmetriche)

Tempo

Lutilizzazione delle risorse combustibili fossili pu ritenersi sostenibile nella misura in cui parte dei profitti possa essere investita in fonti di produzione di energie alternative, in grado di sostituire il combustibile una volta che lo stesso si sia esaurito. Economia, energia ed entropia Lenergia costituisce lunit fondamentale del mondo fisico; necessaria per alimentare i servizi essenziali della vita umana: calore per ripararsi dal freddo, funzionamento di meccanismi, trasporto, produzione di cibo (Scandurra, 1994). Due aspetti appaiono, sotto questo punto di vista essenziali: Laumento del rendiconto energetico nelluso dellenergia, giacch le fonti energetiche come i combustibili vengono convertiti in energia da macchine o sistemi che producono inquinamento, rifuti, degradano lenergia, cio la convertono in forme meno nobili, aumentando lentropia. I costi di produzione dellenergia ovviamente sono indissolubilmente ambientali e finanziari: 1) Elevata probabilit di mutamenti climatici derivati dallimmissione eccessiva di gas nellatmosfera (CO2); 2) 3) 4) Inquinamento atmosferico urbano-industriale causato dai residui di combustibili fossili; Processo di progressiva acidificazione dellambiente; Rischio di incidenti da reattori nucleari.

Anche tecnologie pulite come quelle delleneriga solare hanno bisogno di una trasformazione, seppur minima di natura in beni (i pannelli solari). Per quanto riguarda i fabbisogni futuri di energia, il Rapporto Brundtland (1987) elabora due scenari alternativi: a) Consumi elevati con implicazioni economiche assolutamente incalcolabili. b) Bassi consumi: realizzati su una valida strategia di risparmio energetico. Leconomia tradizionale discende da una visione deterministica del paradigma newtoniano incentrato sulle Leggi della meccanica classica; i cui valori fondamentali sono: Reversibilit dei processi. La reversibilit dei processi nella meccanica newtoniana corrisponde in economia alla assoluta intercambiabilit, in una ottica quantitativa, di risorse e beni prodotti, in funzione del lavoro e del valore di uso. Una risorsa equivale alla differenza tra il valore duso del bene prodotto con essa, al netto dei costi della produzione. Questa equivalenza vera solo in termini monetari e quantitative, come mostrato prima a proposito delle esternalit da inquinamento. Al contrario tutti i processi che avvengono negli organismi viventi sono caratterizzati dalla Irreversibilit (caratteristica fondamentale di ogni sistema complesso) La tendenza alle condizioni di equilibrio assente negli ecosistemi aperti. la natura non pi considerata come un sistema materiale, fisso e fissabile, ma come soggetto che risponde attivamente alle perturbazioni provocate dallattivit economica (Scandurra, 1994). Tendenza alle condizioni di equilibrio dei sistemi. Un sistema si adatta, trova sempre una sua condizione di equilibrio. Nella meccanica lequilibrio sta per nella trasformazione. La riduzione delle risorse e la trasformazione energetica che la acompagna corrispondono ad un aumento dellEntropia (Boulding)

Categorie di valori per i beni pubblici Bisogna considerare un valore che derivi dallutilit sociale che i beni pubblici esplicano. Questa utilit pu esplicarsi attraverso luso di un bene pubblico o anche per sua semplice esistenza. Ad esempio, la costa, intesa come luogo di ricreazione, esplica una utilit derivante dalluso (per cui possiamo parlare di valore duso sociale) ma anche una risorsa ambientale la cui esistenza, anche senza un uso diretto necessaria alla nostra vita. La funzione ecologica che svolge, garanzia di futura esistenza di un ecosistema compatibile con la vita umana (valore economico totale), e non solo (valore sociale complesso). Per i beni pubblici si parla quindi di Valore duso Sociale (Forte, 1977, Fusco Girard, 1987, Grillenzoni e Grittani, 1990) Valore Economico Totale (Pearce e Barbier, 1990) Valore Sociale Complesso (Fusco Girard, 1987)

Il valore duso sociale corrispondente alla somma dei valori di uso di un bene pubblico, misura del servizio che esso rende alla comunit. E quindi legato alla fruizione del bene stesso.

Valore duso sociale di una foresta (Pearce e Barbier, 1990) Il valore economico totale, caratteristico soprattutto dei beni ambientali, pari alla somma dei valori duso e di non uso di un bene pubblico

Valore Economico Totale di una foresta (Pearce e Barbier, 1990) Gli approcci delleconomia non riescono a catturare tutto il valore di alcuni beni pubblici. Infatti, dovendo questi valori nelleconomia classica essere ricondotti ad una misura monetaria (il prezzo o il costo), con gli approcci tradizionali un aspetto qualitativo (ad esempio in un bene monumentale), a volte anche rilevante, del bene da stimare, non riesce ad essere determinata. Esistono opportuni approcci per la determinazione di questi aspetti qualitativi, che concorrono a determinare il valore sociale complesso di un bene pubblico.

Valore sociale complesso di una foresta

I PRINCIPI DELLESTIMO.

Definizioni dellEstimo. Numerose sono le definizioni date alla disciplina estimativa. Secondo Carlo Forte (1975) lestimo un momento positivo delleconomia. Esso cio una fase attiva, operativa delleconomia, nella quale vengono prodotte stime di carattere economico. Storicamente Serpieri, autore del primo trattato di estimo moderno (1917) affermava che lEstimo la ricerca di una misura, e si occupa della valutazione dei beni economici materiali, dei redditi che da essa possono trarsi e di alcuni diritti che riguardano gli stessi beni. Indubbiamente obbiettivo dellestimo quello di fornire un quadro metodologico alla produzione di giudizi di stima di alcuni aspetti di un bene, legati al suo uso, alle sue caratteristiche, alla sua scarsit, ai bisogni che soddisfa ecc. Secondo Grillenzoni e Grittani (1990) l Estimo insegna una metodologia atta a determinare giudizi di valore relativi a beni singoli e collettivi. La stima deve tenere generalmente conto della non esistenza di unanimit di tutti i soggetti interessati ad un bene nellattribuire ad esso un valore. Ciascun soggetto attribuisce valori diversi ad un bene perch ha rispetto ad esso obiettivi diversi. Lestimo quindi opera generalmente in un contesto di giudizi conflittuali, ad eccezione dei pochi casi in cui la stima interessa un solo soggetto. Oggettivit del giudizio di stima. Una stima deve essere oggettiva il pi possibile, riferita allattualit, non influenzata dallopinione di chi la effettua. Conseguentemente una stima viene effettuata in condizioni di ordinariet. La stima una previsione. Facendo riferimento a dati storici, cio a dati rilevati nel passato, costruisce una ipotesi su un valore da determinare. Il suo carattere limitato nel tempo e nello spazio. Dipendenza della stima dallo scopo. Individuato lo scopo di una stima, si determiner la corretta procedura di determinazione del valore che stiamo ricercando. La procedura cambia solo se lo scopo cambia. Unicit del metodo di stima. Esistono numerose procedure di stima, ma si basano tutte sulleffettuazione di confronti. Si potrebbe quindi affermare che tutte le procedure di stima applicano una sola metodologia, che quella del confronto. Si possono confrontare facilmente solo beni simili.

Teoria dellordinariet Come definire una condizione ordinaria? Osservando la realt. Ad esempio, in relazione ad un bene la distribuzione dei prezzi in un mercato segue una certa distribuzione di frequenza. Si pu ipotizzare che i prezzi di compravendita di un bene si distribuiscano pi o meno simmetricamente intorno ad un valore intermedio Pm La distribuzione intorno al valore Pm si assimila ad una distribuzione di tipo gaussiano. Caratteristica di questa distribuzione la coincidenza del valore pi frequente (moda) con la media aritmetica e pesata (mediana)

Pm

P
Questa assunzione rappresenta lestensione alla realt dei modelli economici derivanti dalla teoria dellutilit, e ci consentono di effettuare alcuni ragionamenti sul significato della comparazione. Stima per comparazione Se infatti valesse il principio di indifferenza di Jewons , tutti i prezzi di immobili simili, allocati in una stessa area e compravenduti nello stesso periodo, oscillerebbero in un intervallo molto pi limitato di quello rappresentato dalla distribuzione Gaussiana. Per poter effettuare una stima, si potrebbe effettuare una comparazione monoparametrica. In una relazione monoparametrica la legge che lega il parametro dimensionale al prezzo di un immobile del tipo: P= f (x) Basterebbe cio avere un solo prezzo di riferimento Pj relativo ad un immobile J, che varia rispetto a quello da stimare (il cui prezzo incognito P), di un solo parametro (ad es. la superficie Sj), e applicare la proporzione, nota la superficie S dellimmobile da stimare:

P: S = Pj: Sj

P = Pj x S/Sj

In realt la distribuzione dei prezzi molto pi ampia di quella teorica, perch nel mercato non tutti assumono latteggiamento razionale descritto teoricamente, le informazioni sono distorte e non disponibili, le compravendite sono differite nel tempo, etc. Per poter applicare il principio di comparazione correttamente sar quindi necessario avere un campione significativo di dati Si ) x S = Ps x S

P = (

i=1.n

Pi /

i=1.n

Maggiore il numero di dati a nostra disposizione, maggiore sar laffidabilit della stima. Ps rappresenta il coefficiente che esprime il prezzo unitario medio (in questo caso riferito allunit di superficie) del campione utilizzato. Determinare laffidabilit statistica di una stima cos eseguita equivale a costruire un ipotesi su quanto il campione stimato sia rappresentativo della realt, e quindi quanto sia rappresentativo dellinsieme di tutte le compravendite effettuate a quel prezzo unitario in un dato mercato in un dato periodo. Esistono alcuni indicatori di questa affidabilit. La comparazione pluriparametrica parte dal presupposto che la variazione del prezzo dipenda da numerosi aspetti. Quando si applica rigorosamente il principio di comparazione a beni simili, si pone il problema di dover confrontare beni che differiscono per un solo aspetto, e si fa variare il solo parametro che definisce questo aspetto (ad esempio la superficie di un alloggio). Una stima pluriparametrica fa dipendere il prezzo dalla variazione di pi parametri. Si deve quindi utilizzare una metodologia che possa evidenziare la relazione esistente tra i parametri e il prezzo: P= f (x1,x2,x3xn) Capitalizzazione La capitalizzazione la stima del valore ad oggi di una serie di effetti economici (costi o benefici) distribuiti nel tempo. Per poter determinare il valore di questi effetti ad oggi necessario determinare una regola che ci permette di anticipare effetti posticipati nel tempo.Vanno introdotti elementi di matematica finanziaria. Immaginando di dover scegliere se avere: 1000 euro 1000 euro 1200 euro oggi domani domani

Lunica scelta ovvia che preferibile avere 1000 euro oggi invece che domani, ma la scelta di avere 1000 euro oggi invece che 1200 euro domani risulta non scontata. Per la teoria della razionalit scegliere 1200 euro domani invece che 1000 oggi significa attribuire maggiore convenienza alla posticipazione del possesso di mille euro, se questa posticipazione remunerata di 200 euro. Se le due scelte fossero indifferenti potremmo dire che:

1000 euro oggi = 1200 euro tra un anno Posto r = 0,2 = (1200-1000) / 1000 se il valore del denaro attuale Vo = 1000 e il valore equivalente alla fine del primo anno V1=1200 Vo = V1/ (1+r) = 1200/1,2 = 1000 r rappresenta quindi il prezzo di uso del denaro nel corso di un anno. Non utilizzare il denaro significa quindi accumulare interesse.
Vo = V1/ (1+r) = 1200/1,2 = 1000 1000 euro oggi 1200 euro tra un anno r = (1200/1000) -1=0,2

V1 = Vo x (1+r) Vo = V1/ (1+r)

Linteresse r pu essere semplice o composto: Mt = Vo + It = Vo (1+ t r) se t inferiore a un anno (interesse semplice) ed espresso in mesi Mt = Vo + It = Vo (1+ r)t se t espresso in anni (interesse composto) La somma maturata Mt si definisce montante al tempo t. Gli incrementi Vo tr e Vo r t rappresentano linteresse It maturato nel tempo t . La relazione esistente tra r e r la seguente: r =12 x r Il saggio di interesse anche la misura dello svantaggio che si subisce nel non usufruire di una risorsa oggi, ma in un tempo futuro (un beneficio diretto, un reddito), o del vantaggio che si ha nel doversi privare di una risorsa (un costo) nel futuro invece che oggi. Quindi dato un saggio di interesse r, espresso come frazione di 1, se il valore di una risorsa di cui possiamo disporre B, e questa risorsa disponibile al tempo n (espresso come numero di anni), il suo valore attuale B0 dato da B0 = B/(1+r)n Analogamente dato un saggio di interesse r, se il valore (quantitativo) di una risorsa di cui dobbiamo privarci C, e questa risorsa verr ceduta al tempo m (espresso come numero di anni), il suo valore attuale C0 dato da C0 = B/(1+r)m1/(1+r)n rappresenta quindi il coefficiente correttivo, che si applica a B e C per considerare che il loro effetto oggi attutito rispetto al futuro. Montante maturato dallinteresse composto di Vo dallanno 1 allanno n

M = V 0(1 + r )n

Fattore di posticipazione dallanno 1 allanno n: r prende il nome di saggio di interesse

(1 + r )n = q n
Fattore di anticipazione dallanno 1 allanno n: r prende il nome di saggio di sconto
1 1 = n n (1 + r ) q

Accumulazione finale di rate periodiche: Una rata periodica R un effetto finanziario ripetuto periodicamente nel tempo. Se la rata posticipata viene erogata a partire dalla fine del primo periodo m.

Il valore finale la soma delle attualizzazioni di tuttte le rate e prende il nome di accumulazione finale:
Vn = R (1+r)nm +R (1+r) (n -1)m +R (1+r)(n-3)m +.....+ R

Posto 1+r = q (binomio di interesse). Laccumulazione finale rappresenta una serie notevole, pari a:

q nm 1 V= R con : qm 1
Vn = R (1+r)n +R (1+r)n-1
Vn = Rqn + Rqn-1 + Rqn-2 Vn = R

q = 1+ r n = numero di rate corrisposte m = intervallo in anni tra due rate

Se il periodo di ripetizione dellerogazione della rate annuale si ha m = 1

+R (1+r)n-3 +.....+ R
+... +R

e laccumulazione finale diventa:

qn 1 qn 1 = R q 1 r

Invece, per lAccumulazione iniziale di rate periodiche posticipate

Il valore iniziale la soma delle attualizzazioni di tutte le rate e prende il nome di accumulazione iniziale:

Vo = R/ (1+r)m + R/(1+r)2m + R/(1+r)3m + R/(1+r)nm

Se il periodo di ripetizione dellerogazione della rate annuale si ha m = 1

Vo = R/ (1+r) + R/(1+r)2 + R/(1+r)3 +.. R/(1+r)n

Posto 1+r = q (binomio di interesse)

Vo = R/ q

+ R/ q 2

+ R/q3

+.. R/qn

Laccumulazione iniziale e quella finale differiscono per il fattore di anticipazione 1/qnm. Quindi
q nm 1 qm 1

Vo=Vn/qnm, cio Vo = Vn E se la frequenza delle rate annuale si ha:

1 q nm

=R

1 qn 1 1 qn 1 = R = R Vo = Vn qn q 1 qn rq n

Accumulazione finale di rate periodiche anticipate

Le rate possono essere erogate a inizio periodo, gi dallistante 0. In questo caso sono anticipate, e accumulano un interesse annuale in pi nellaccumulazione finale, perch anche la rata erogata allanno n matura un interesse, cio viene moltiplicata per 1+r

Vn = R (1+r) nm +R (1+r)

(n -1)m +R

(1+r) (n-3)m +.....+ R(1+r)

La formula precedente sar allora moltiplicata per un termine q in pi

V= Rxqx

q nm 1 con : m 1 q
Vn = R q

q = 1+ r n = numero di rate corrisposte m = intervallo in anni tra due rate

Se la rata annuale ancora una volta avremo m=1, laccumulazione finale diventa:
qn 1 qn 1 = Rq q 1 r

e laccumulazione iniziale corrispondente diventa

Vo = Vn 1 qn = Rq 1 qn 1 qn 1 =R qn q 1 rq n 1

STIME DEL VALORE DI MERCATO DI BENI IMMOBILI

Valore di mercato Il valore di mercato laspetto economico di un bene che esprime la sua capacit di esplicare una utilit diretta per qualcuno, e si determina in previsione di uno scambio espresso da una quantit di moneta funzione della domanda e dellofferta del bene in un mercato. Determinazione metodi diretti/sintetici: ordinariet, parametrico, per valori tipici metodi indiretti/analitici: Capitalizzazione della rendita 1. Diretta comparativa monoparametrica 2. Valori tipici 3. Punti di merito 4. Superfici ragguagliate 5. Valori tipici e punti di merito a) si effettua la stima collazionando dati storici, cio dati statistici relativi a compravendite recenti. b) Si considerano dati relativi a immobili simili. c) Si studia la distribuzione di frequenza dei dati collazionati. Se la distribuzione gaussiana (schema in figura), vale il principio dellordinariet, e il valore pi probabile uguale al valore medio della distribuzione

V
del valore di mercato Vx di un alloggio. Distribuzione gaussiana del rapporto Prezzo/unit di superficie Si Pi Sx i=1n Superfici di n Alloggi i=1n prezzi di n Alloggi Superficie alloggio da stimare

Stima comparativa diretta

Vx: Sx = Pi: Si
Si (m2) Pi (m) 105 104 210 200 100 205 98 203

=>
110 200 112 200 108 198 95

Vx = Sx (Pi: Si)
97 195 101 200 100

si= 1130
195 200

pi= 2206 pi/si=1,95

Pi/Si (m/m2)

1,9

2,1

2,1

1,82

1,78

1,83

2,05 2,01

1,98

Stima diretta comparativa parametrica In una relazione monoparametrica la legge che lega il parametro dimensionale al prezzo di un immobile del tipo: P= f (x) Una stima pluriparametrica fa dipendere il prezzo dalla variazione di pi parametri. Si deve quindi utilizzare una metodologia che possa evidenziare la relazione esistente tra i parametri e il prezzo: P= f (x1,x2,x3xn) Stima monoparametrica La stima monoparametrica parte dal presupposto che la variazione del prezzo dipenda sostanzialmente da un aspetto. Si confrontano beni che differiscono per un solo aspetto, e si fa variare il solo parametro che definisce questo aspetto (ad esempio la superficie di un alloggio). Si utilizza quando: a) i dati a disposizione sono: -un parametro dimensionale relativo a immobili compravenduti (usualmente la superficie) -i prezzi relativi alle compravendite b) i dati si riferiscono a beni simili Se esiste un fattore costante, che rappresenta il contributo di una serie di aspetti alla formazione del prezzo, e variasse il solo fattore legato alla superficie, il contributo al prezzo stesso dato dalla superficie rappresenterebbe una parte del contributo totale a meno di una somma costante. Pu esistere una funzione che definisce il rapporto tra il valore di mercato e un parametro.

V c A B

f1(p)
p

La funzione che generalmente descrive la variazione del prezzo in funzione della dimensione lineare. Tale ipotesi plausibile per brevi tratti, almeno per due motivi: il primo che immobili con valori parametrici estremamente diversi non possono essere considerati simili, e quindi viene meno il principio della comparazione. La seconda che lipotesi di linearit della legge pi plausibile per brevi tratti. Si osservi la legge rappresentata in figura e qui di seguito riportata: V= f(p)=c+f1(p)= c - axS Immaginando che il parametro p sia la superficie, plausibile che il prezzo a metro quadro di un alloggio diminuisca allaumentare della superficie. Questa legge non pu valere in assoluto, perch condurrebbe al paradosso che per superfici pari a 0 mq si ha il massimo valore di mercato, pari a c. La linearizzazione vale solo per il tratto tra A e B, che ad esempio, pu rappresentare il tratto nel quale si identificano alloggi destinati a residenza principale di dimensioni ordinarie (60-120 mq). Ipotizzare che la legge non si modifichi per valori superiori, significa comparare alloggi di categoria superiore (oltre il tratto B), ad alloggi di categoria ordinaria, che plausibile abbiano andamenti di mercato differenti. Stima pluriparametrica per valori tipici E utile per la determinazione del valore di mercato di un immobile nel quale sono riconoscibili pi funzioni, ciascuna con un proprio valore unitario desumibile da indagini sul mercato, senza rapporti di complementarit V = Pj Dj V: valore di mercato del fabbricato stimato I: singola destinazione funzionale i presente nel fabbricato Pj: prezzo unitario delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i Dj: dimensioni delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i

Esempio

Si stimi il valore di mercato di una palazzina avente mq 200 ad alloggio, mq 250 a studio, un box auto di 50 mq, un giardino di 600 mq e un patio di 60 mq
Di D1 = 200 mq (alloggio) D2 = 250 (uffici) D3 = 50 mq (box) D4 = 600 mq (giardino) D5 = 60 mq (patio) Pi da stime sintetiche Prezzo medio/mq Alloggi =1250 Prezzo medio mq uffici = 1500 Prezzo medio mq box = 250 Costo medio mq verde attr = 100 Costo medio mq patio = 200 DixPi 250000 375000 12500 60000 120000 TOTALE = 817500

La metodologia di stima per valori tipici presenta alcuni limiti, pur essendo di fatto molto utilizzata nella pratica: per ciascuna delle variabili a,b, m, s, la distribuzione dei dati sar diversa, e quindi aggregare semplicemente i valori medi non permette di costruire una relazione di tipo lineare avente caratteri di rigorosa ordinariet; Si perdono i rapporti di complementarit, non si valuta cio il possibile valore aggiunto dovuto alla compresenza di pi funzioni.

Stima per punti di merito Si utilizza quando: Gli alloggi differiscono per alcune caratteristiche significative e non possibile esprimere attraverso parametri di prezzo unitario (come per la stima per valori tipici) queste caratteristiche. Si possono determinare dei coefficienti correttivi detti punti di merito del prezzo/mq medio in funzione delle caratteristiche suddette. Il valore di mercato Vx si determiner come prodotto del valore medio di riferimento per i punti di merito Ki:

Esempi di punti di merito

C a ratte ri a m bientali
O ttim i B u oni M edio cri S cad enti 1 ,0 5 1 ,0 0 0 ,9 5 0 ,9 0
5 anni

Et
1,00 0,90

Tra 6 e 20 anni

Tra 20 e 50 anni 0,80 Oltre 50 anni 0,70

Panoramicit, orientamento
Ottima Media Scadente 1,00 0,95 0,90
Villa

Caratteri tecnologici
Ottimi Buoni 1,00 0,90 0,80 0,70

Vx = Vmedio Ki
i =1

Tipologia
2,00 1,25 1,05 0,80 0,70 1,40

Mediocri Scadenti

Obsolescenza fisica
Normale Mediocre Scadente 1,00 0,80 0,60

Fabbricato civile Fabbricato economico Fabbricato popolare Fabbricato rurale Villino

Posizione
Periferia Semiperifieria Centro 1,00 1,20 1,40

Zona Degradata 0,90

Esempio Stimare il valore Vx di un alloggio di 100 mq sito in posizione centrale, in un fabbricato civile di 25 anni, in buone condizioni per quanto riguarda caratteri ambientali (zona ben servita), tecnologici, di orientamento, ben conservato, avendo a disposizione i risultati di una stima del valore medio a mq degli alloggi economici di un quartiere semiperiferico, di recente realizzazione, con pochi servizi, ottimo orientamento, ottimi caratteri tecnologici, ben conservato
Alloggio Vx Zona centrale Et 25 anni Buoni car. ambientali Buoni car. Tecnologici Buon orientamento Ben conservato Edilizia civile Valore medio a mq = ? Ki 1,40 0,80 1,00 0,90 0,95 1,00 1,25 Tipologia di riferimento Zona semiperiferica Et 5 anni Medi car. ambientali ottimi car. Tecnologici ottimo orientamento Ben conservato Edilizia economica Valore medio = 1250 / mq ki 1,20 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00 1,05

Effettuando il confronto tra i coefficienti di merito della tipologia di riferimento e dellalloggio da stimare:
Alloggio Vx Zona centrale Et 25 anni Buoni car. ambientali Buoni car. Tecnologici Buon orientamento Ben conservato Edilizia civile Tipologia di riferimento Zona semiperiferica Et 5 anni Medi car. ambientali ottimi car. Tecnologici ottimo orientamento Ben conservato Edilizia economica Ki/ki 1,40/1,20=1,17 0,80/1=0,80 1,00/0,95=1,05 0,90/1=0,90 0,95/0,95=1,00 1,00/1,00=1,00 1,25/1,05=1,19

Vx/mq = 1250 /mq x (1,17 x 0,80 x 1,05 x 0,90 x 1.00 x 1,00 x 1,19) = 1250 /mq x 1,05= 1312,5 => Vx = 1312,5 /mq x 100mq = 131250

Stima per superfici ragguagliate Si utilizza quando noto il prezzo unitario medio per mq di superficie commerciale e si distinguono le superfici dellimmobile per differente destinazione duso. Dati: Vunitario Si Ki prezzo medio unitario della superficie commerciale superficie con i-esima destinazione duso coefficiente di ragguaglio relativo alli-esima destinazione duso

Coefficienti di ragguaglio: Il valore di mercato Vx si determiner come prodotto del valore medio di riferimento per la superficie convenzionale dellalloggio ottenuta come somma delle differenti tipologie di superfici moltiplicate per opportuni coefficienti di omogeneizzazione:
n

Vx = Vunitario Sconv = Vunitario Ki Si

i =1
Tipologia superficie Alloggio di Destinazione duso Interrato Piano terra e piano primo Pareti interne Muri perimetrali Cantine Mansarde Terrazze - Balconi Servizi Esterni Patio Verde Autorimesse Coeff. Sup convenzionale 0,7 1 1 0,5 0,25-0,33 0,15-0,25 0,5 0,10 0,4-0,7

Esempio Stima del valore di un villino, le cui superfici sono destinate come descritto in tabella. Conoscendo il prezzo medio unitario della superficie commerciale pari a 1250 / mq nel mercato di riferimento.
Tipologie di superficie Sup Utile Si (mq) 48,30 48,30 96,9 33,00 70,00 Coeff. di ragguaglio Ki 1 1 1 0,25 0,20 0,15 I) II) III) IV) 96,6 8,25 44,00 10,50 159,35 Superficie convenzionale mq

Alloggio A Alloggio B Totale superficie utile (A+B) Scale e terrazzo primo piano Lastrico solare Totale (I+II+III+IV)

Area esterna attrezzata piano terra 220,00

Stima per valori tipici e punti di merito E un insieme delle stime precedenti, nella quale si utilizzano coefficienti correttivi (come per i punti di merito) e valori unitari di mercato differenti per tipologia di superficie. Si applica quindi quando per le componenti caratteristiche dellimmobile si conosce la dimensione, e il valore medio unitario, che va corretto con opportuni coefficienti
m n m n

Vx =

J =1 i =1

KijVj = KijPjD j
J =1 i =1

Esempio Stima di un villino di 100 mq + giardino + garage interrato, avendo a disposizione coefficienti di merito e valori unitari
Tipologie di superficie Alloggio Giardino Box Superficie Dj Prezzo medio Pj Coeff. di merito K1
(panoramicit)

(conservazione)

Coeff. di merito K2 1 1 1

(livello interrato)

Coeff. di merito K3 1 1 0,9

D1= 60 mq D2 = 100 mq D3 = 30 mq

P1 =1500 /mq P2 = 100 /mq P3 = 250 /mq

1,05 1 1

Valore Vx = K1 D1 P1+ K2 D2 P2+ K3 D3 P3= 94500 + 10000 + 6750

Stima per per valori tipici e punti di merito determinati attraverso la regressione lineare Con la regressione lineare, si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, xn sia di tipo lineare. P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e b. Stima per regressione monoparametrica Se la stima di tipo monoparametrico si pu costruire una regressione lineare semplice: P = ax + b dove a rappresenta il prezzo marginale di P al variare del parametro x, e b un termine noto, pari al prezzo minimo che non varia al variare di x. Ad esempio, lincremento del prezzo a metro quadro al variare del numero di metri quadri sarebbe rappresentato da una relazione del tipo: P = -ax + b

P ( /mq)

S (mq)
La regressione serve quindi a stabilire landamento della retta: P = -ax + b a partire da un certo numero m di dati osservati. Deve essere m > n +1 (se il numero di parametri n 1: m > 2

P ( /mq) B(Pb ,Xb) A(Pa, Xa) M(Pm, Xm) S (mq)

La regressione per costruire la retta P = -ax + b utilizza il principio dei minimi quadratiLa retta che simula meglio landamento lineare quella che minimizza la somma delle distanze dei punti rilevati dalla retta stessa

P ( /mq) B(Pb,Xb) A(Pa, Xa) M(Pm, Xm) S (mq)

Osserviamo le due situazioni:
P ( /mq) B(Pb,Xb) A(Pa, ) Xa M(Pm, ) Xm P ( /mq) B(Pb,Xb) A(Pa, ) Xa M(Pm, ) Xm S (mq) S (mq)

in entrambi i casi possibile costruire una retta di regressione, ma nel secondo essa ha meno significato, perch i punti sono pi lontani dalla retta Bisogna in questo caso valutare il coefficiente di determinazione R2. R2 varia tra 0 e 1. Pi R2 vicino a 1, pi la regressione valida.

Per quanto riguarda il numero di osservazioni, pi m (numero di rilevamenti) maggiore di n+1 (numero di parametri pi 1), pi la regressione valida. Esiste un coefficiente F (di Fisher) che lega la affidabilit della stima al rapporto tra numero di osservazioni m e numero di parametri n. Stima pluriparametrica Nella regressione lineare, si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, xn che contribuiscono a determinare il prezzo P dellimmobile da stimare sia di tipo lineare. P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b ai (i=1n) rappresenta il prezzo unitario di P al variare del parametro xi (i=1n), a parit di tutti gli altri valori, e xi rappresenta lunit di misura della i-sima caratteristica (adces. vani, mq, numero di posti auto etc) la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e il termine noto b. Funzione regressione lineare di excel Dati i prezzi P1,P2,Pm, e i valori dimensionali delle caratteristiche xi1, xi2, xi3. xin , i=1.m, con luso di Excel si imposta come segue la operazione necessaria a determinare I coefficienti e il termine noto dellequazione: P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

Y nota linsieme dei prezzi a mq rilevati dalle compravendite

23/01/2005 L i 4 C B di E i I 30 23/01/2005 L i 4 C B di E i

X nota linsieme dei valori delle variabili caratteristiche rilevati dalle compravendite
I 31

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

Funzione tendenza di excel Serve a determinare il prezzo P di un immobile determinato secondo una regressione lineare del tipo P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b Noto un numero m di osservazioni xi
P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

Y nota linsieme dei prezzi a mq rilevati dalle compravendite

X nota linsieme dei valori delle variabili caratteristiche rilevati dalle compravendite

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b

X nuova linsieme dei valori delle variabili caratteristiche relative allimmobile da stimare

La funzione Tendenza restituisce direttamente il valore stimato secondo la regressione lineare derivante dalle y e x note

Metodo indiretto o analitico Si determina il Valore di mercato per capitalizzazione dei redditi. Riferito ad un periodo limitato (di n anni)

V=

R rq
n

(q n 1) + A D

Riferito ad un periodo illimitato (n = infinito)

V=

R + A D r

R r= q-1 A D

rendita annua saggio di interesse aggiunte detrazioni

Aggiunte e detrazioni Aggiunte A (o poste attive) Dotazioni particolari di accessori, redditi transitori pregio di alcuni elementi, servit attive Detrazioni D (o poste passive) Mancanza di accessori significativi, spese straordinarie, degrado di alcuni elementi, servit passive, ipoteche, mutui o altri oneri

Determinazione del saggio r. Secondo Forte-De Rossi (1977) il saggio oscilla intorno al 4%, con un range compreso tra il 2% e il 6%. Il saggio assume differenti significati. E un premio al rischio, se si considera laspetto dellimpiego di risorse monetarie per generare redditi futuri, quindi incerti. E il prezzo duso del denaro, se si considera laspetto della retribuzione per chi presta denaro, per un periodo di tempo privandosi delluso di esso, da parte di chi riceve denaro, e ha la possibilit di generare redditi con esso. E la misura della capacit del mercato di generare redditi, attraverso luso di denaro, se si considera la capitalizzazione, come potenziale espresso dallimpiego di risorse monetarie.

Fattori Ascendenti del saggio r Condizioni di mercato favorevoli, caratteri intrinseci ed estrinseci dellalloggio, incremento del prezzo duso del denaro, decremento della disponibilit di mutui Fattori discendenti del saggio r Condizioni di mercato, caratteri intrinseci ed estrinseci dellalloggio, riduzione del prezzo duso del denaro, incremento della disponibilit di mutui Date n compravendite e n rendite corrispondenti, applicando la formula inversa della capitalizzazione dei redditi, si determina il saggio medio
n

r = i =1 n
i =1

Ri Pi

Esempio: Fattore Discendente del saggio per Condizioni di mercato: i fitti sono variati pi lentamente dei prezzi di vendita. In queste condizioni il saggio diminuisce allaumento dei prezzi con fitti costanti, come nellesempio in tabella, per un alloggio di 100 mq, con fitto mensile netto di 512 euro, e con variazione del valore di mercato dal 2000 al 2004:
A nno 2004 2003 2002 2001 2000 R e n d ita annua 6192 6192 6192 6192 6192 P re z zo 150000 140000 130000 120000 110000 S a g g io r= R /P 2 ,1 % 3 ,0 % 3 ,9 % 4 ,8 % 5 ,6 %

VALORE DI COSTO

Il valore di costo il valore dinsieme delle risorse utilizzate per la produzione di un bene.

Obiettivi della determinazione del valore di costo : costo di produzione edilizia stime di danni (costo di ricostruzione), Stime a valore di costo del valore di mercato stime assicurative confronto con valori di altro genere

Determinazione metodo diretto (sintetico): parametrico, metodo indiretto (analitico): computo metrico Metodo misto (semianalitico): elementi funzionali Il metodo diretto (a scatola chiusa: black box approach) si basa sulla ricerca di riferimenti per la determinazione di valori unitari di costo (riferiti ad elementi funzionali delledificio, o alledificio stesso). metodo monoparametrico per la determinazione del valore di costo Vx: px = Vi: pi => Vx = px ( Vi: pi) Vx valore (di costo) del fabbricato da stimare Px parametro di consistenza del fabbricato da stimare (ad es. volume espresso in mc) Vi valore noto (di costo) delli-mo fabbricato di confronto Px parametro noto di consistenza delli-mo fabbricato di confronto

Stime per regressione Come per il valore di mercato, nella regressione lineare, si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, xn che contribuiscono a determinare il costo C dellimmobile da stimare sia di tipo lineare.

C = a1x1 + a2x2 + a3x3 +..an xn + b ai (i=1n) rappresenta il prezzo unitario di C al variare del parametro xi (i=1n), a parit di tutti gli altri valori, e xi rappresenta lunit di misura della i-sima caratteristica la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e il termine noto b. Variabili delle funzioni di costo Una generica funzione di costo unitario si riferisce a variabili individuate generalmente secondo una relazione del tipo (Simonotti, 1994): C= f (M, L, K, A, P(M) P(L) P(K) P(A) , n, g, P) con M= materiali L= manodopera K= risorse tecnologiche/progettuali A= caratteri del sito e morfologia dellorganismo architettonico (in edificazioni, A rappresenta larea edificabile) P(M) P(L) P(K) P(A) = prezzi unitari delle variabili precedenti n, g, P = eventuali variabili esterne: economie di scala, organizzazione cantieristica, progresso tecnologico. Si osservi che rispetto a questa formulazione, aspetti generalmente stabili nel mercato delle nuove costruzioni diventano molto pi variabili nella riabilitazione e nella riqualificazione architettonica e urbana. In particolare le variabili A (caratteristiche morfologico-ambientali), n (economie di scala), g (cantieristica) e p (tecnologia) sono caratterizzate da maggiore variabilit in interventi di restauro e recupero rispetto a interventi di nuova progettazione.
Singolarit del progetto

riferimento a nuove

Edifici storici atipici

Computo metrico estimativo

Dettaglio del progetto

Progetto preliminare

Progetto esecutivo

Sistemi estimativi di massa

Edifici recenti ripetitivi

Figura 1 Relazione tra livello di dettaglio del progetto e metodologia di stima del costo di intervento

Alcune indicazioni per lapplicazione di metodi pluriparametrici per la stima sintetica dei costi Il costo unitario per piano( e per superifcie) diminuisce allaumentare del numero di piani (perch incidono meno fondazioni e copertura) Il costo unitario a mq diminuisce allaumentare della superficie abitabile Allaumentare della superficie abitabile diminuisce lincidenza degli impianti sul costo a mq Le strutture orizzontali incidono pi delle verticali sul costo di costruzione Stime analitiche dei costi Si basano sulla scomposizione del progetto in elementi. Il livello di dettaglio varia dallelemento funzionale (metodi semianalitici) al fattore di produzione (metodi analitici)La stima analitica dei costi presuppone lanalisi dettagliata della qualit e della quantit delle categorie di lavoro necessarie alla costruzione. Il metodo analitico (a scatola aperta: white box approach) fortemente legato alla dimensione progettuale dellintervento, perch si applica attraverso una scomposizione degli elementi che costituiscono il processo realizzativo, e che descritti nel progetto ne forniscono una rappresentazione activity-based (Pilcher, 1997), cio descritta per categorie di lavoro e per tecnologie applicate, per ciascuna delle quali si determina la corrispondente voce di costo. La stima analitica dei costi di costruzione basata sulla determinazione del computo metrico estimativo. Da un punto di vista matematico/formale il computo pu essere visto dal punto di vista del processo come il risultato di una combinazione lineare di costi unitari di singoli fattori di produzione moltiplicata per le quantit di questi stessi elementi previste dallintervento progettuale, mentre dal punto di vista del prodotto come la somma dei costi di produzione di una serie di elementi funzionali, sui quali sono stati operati specifici interventi. La metodologia di scomposizione del progetto per elementi dei quali viene computato il prezzo unitario basata sulla individuazione dei costi di categorie riconoscibili e omogenee di fattori di produzione. Stima per fattori di produzione Alla determinazione del costo delle categorie di lavori concorrono voci relative ai fattori di produzione classificabili in generale come segue: manodopera materiali spese per lesercizio di mezzi dopera e di servizi (noli, trasporti) spese generali dimpresa e messa in sicurezza, utile dellimpresa

Una volta determinate le quantit delle singole categorie di lavori espresse nel progetto e il loro prezzo unitario, il valore globale viene determinato attraverso la combinazione lineare dei prezzi unitari pi delle singole categorie di lavori moltiplicata per le quantit qi:

i =1 qi pi
qi = quantit relative alle categorie pi pi = f (manodopera, materiali), rappresentato limpiego di risorse relative alla realizzazione dellintervento.

Ad esse si aggiungono le incidenze percentuali delle spese generali dellimpresa da remunerare sullo specifico progetto k1 (spese per lesercizio di mezzi dopera e di servizi, messa in sicurezza) e lutile k2. Esempio di stima analitica di un prezzo unitario di solaio Si individuano i prezzi unitari di ogni fattore di produzione che interviene nella realizzazione dellelemento:Le fasi sono: Analisi del progetto e Determinazione delle quantit: Dimensioni, peso, per i materiali Ore di lavoro, per la manodopera Incidenza dei mezzi di produzione per i fattori tecnologici (noli e trasporti) Incidenza di oneri vari (sicurezza etc)

Costo unitario di Solaio Laterocemento h=18cm, travetti (b=38 cm) soletta in c.a. (h=4cm) luce 4.50m e sovraccarico 32N/mq

Impalcatura Manodopera
Garzone Muratore Ferraiolo Cementista

mq1.00xEuro=

Ore 1.20xEuro= Ore 0.20xEuro= Ore 0.21xEuro= Ore 0.15xEuro=

In uno

=. mq0.83xEuro= mc0.08xEuro= kg4.00xEuro= =. =.

Materiali

Laterizi + 5%sfrido Calcestruzzo Ferro

In uno

Totale

Stima per elementi funzionali Lintervento globale pu essere scomposto dal punto di vista del prodotto in una serie di macrocategorie di lavori (Forte e De Rossi, 1977, Fusco Girard, 1987) che nel nostro caso sono corrispondenti ad interventi di rifunzionalizzazione e recupero di elementi funzionali. Un elemento funzionale identificabile per la funzione che svolge (ad es. fondazioni, orizzontamenti, impianti tecnologici), indipendentemente dalledificio di appartenenza. La determinazione del costo di costruzione pu avvenire oltre quindi che per stima analitica della somma dei prezzi riferiti a voci di tipologie di costo fi fattori concorrenti per la costruzione di un elemento (manodopera, materiali, noli, trasporti, ecc) anche per somma dei costi riferiti direttamente agli elementi funzionali (fondazione, strutture di base, elementi verticali e orizzontali, ecc). La formulazione riportata qui di seguito:

C = Ei Ci =(1+ k 1 + k 2) qij p j
i=1 i=1 j=1

Evidenzia la relazione tra costo totale determinato come somma dei costi delle categorie di opere (Ei Ci) dal punto di vista del prodotto, o come somma dei costi di ciascun fattore di produzione dal punto di vista del processo (qijpij), per ogni elemento funzionale Ei, di costo unitario Ci:
m

Ei Ci = (1+ k 1 + k 2) qij p j
j=1

Esempio di stima per elementi funzionali Si ricavano i prezzi medi unitari per elemento funzionale, avendo a disposizione stime derivate da computi di opere realizzate, dividendo i costi di ogni elemento funzionale per le quantit rilevate. Loperazione ripetuta per ogni progetto di cui si possiedono informazioni, per determinare infine la media.
Elemento funzionale Computo Progetto1 Quantit Q1 fondazioni strutture verticali Chiusure verticali Solai Costo C1 /ml /mq Computo Progetto n Quantit Qn Prezzo medio Costo pi = Qi/Ci Cn /mc /mc /mq /mq

..
Impianti Tetti

Esempio di Computo per elementi di cui siano noti i prezzi da tariffario

Macro Categoria Fondazione Scavo per fondazione

Unit di misura Mc

Prezzo Quantit A riportare Unitario / Mc / Mc /Mc /Kg Mc Prezzo Quantit A riportare Unitario

CLS per sottofondazione Mc CLS per fondazione Ferri Vespaio in pietra Macro Categoria strutture verticali CLS per pilastri e travi Ferri Macro Categoria Chiusure verticali Muratura di mattoni spess 30cm Pareti in mattoni per divisioni Intonaco civile per interni Mc Kg Mc Unit di misura Mc Kg Unit di misura Mq Mq Mq

Prezzo Quantit A riportare Unitario

Intonaco civile per esterni Mq

Costi di urbanizzazione. Si determinano come costi di costruzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Variano in funzione della dimensione demografica degli insediamenti urbani.

/ab

Migliaia di abitanti
Urbanizzazioni primarie La curva per i soli impianti a rete pi dolce rispetto a quella per il complesso delle opere di urbanizzazione primaria, che comprende anche la viabilit. La viabilit per abitante varia in funzione delle tipologie edilizie, passando da 14-15 mq / ab per case monofamiliari a 6-7 per torri e linee.
/ab

Migliaia di abitanti

Urbanizzazioni secondarie I costi unitari delle urbanizzazioni secondarie hanno andamenti sinusoidali. Ad esempio, se abbiamo una scuola il costo ad alunno decresce fino al massimo numero di alunni che possono occupare la scuola, poi aumenta nel momento in cui si edifica una seconda scuola, per poi discendere nuovamente, e cos via Le unit di misura sono funzione dellutenza: (/ab), oppure delle caratteristiche dellopera (ad es. per gli ospedali /posto letto; per le scuole /alunno

/alunno

1 scuola

2 scuole

alunni

3 scuole

STIMA DEI FONDI AGRICOLI

I fondi agricoli sono beni complessi, composti da caratteristiche di differente natura.Gli aspetti economici da considerare per una stima del valore di fondi agricoli sono: Dimensione dellappezzamento, Ordinamento produttivo, Capitali immobilizzati Dimensione dellappezzamento. La dimensione dellappezzamento varia. Si va da terreni cos piccoli da non poter essere definiti unit produttive a terreni pi grandi che possono essere ritenuti unit autonome. LUnione Europea distingue 5 classi di Superficie Agricola Utilizzata: - Fino a 5 Ha - da 5 Ha a 10 Ha - da 10 Ha a 20 Ha - da 20 Ha a 50 Ha - oltre 50 Ha Ordinamento produttivo Parametri economici: Reddito Lordo, prodotto netto, Ore di manodopera a Ha per anno, ecc. LUnione Europea distingue tre differenti tipologie di ordinamento produttivo: - Erbaceo - Arboreo - Foraggiero-Zootecnico Esiste infine una classificazione che tiene conto della tipologia di impresa (capitalistica o coltivatrice, a conduzione familiare, di propriet, affittuaria ecc.) Elementi che influenzano il valore dei beni agricoli Interni: Esterni: - caratteri intrinseci (naturali e antropici) dei beni fondiari - condizioni duso e redditivit - regime fiscale - politiche agricole internazionali

Procedure di stima Valore di mercato (attraverso metodologie di analisi comparativa) Valore di rendimento (ricercato attraverso il tasso di capitalizzazione) Valore patrimoniale (determinazione analitica del valore di tutti i beni dellazienda) Stima sintetica del Valore di mercato (attraverso metodologie di analisi comparativa). Esempio di stima monoparametrica di un seminativo, 15 Ha. Su regressione logaritmica. Il parametro considerato la dimensione dellappezzamento
Milioni di /Ha 40

Aziende a seminativo di pianura a conduzione diretta

30

Valore 24 mil.

20 1981 10

Superficie 15 Ha
00 5 10 40 100 Ha

00

Stima a Valore di rendimento Si ottiene per capitalizzazione del beneficio fondiario Bf Vaz= Bf/r Il Beneficio fondiario lutile maturato dal fondo Agricolo, e deriva dalla produzione epurata di tutte le spese. La produzione Lorda Vendibile Plv, una caratteristica di ogni coltura. E pari alla produzione totale Pt meno quella reimpiegata Pr. La produzione reimpiegata quella parte della produzione che non pu essere venduta perch viene riutilizzata in cicli produttivi successivi

Plv = Pt Pr
Una azienda che ha pi ordinamenti colturali ha pi produzioni lorde vendibili, a prezzi differenti per ciascuna produzione (ad es. Un fondo coltivato a Uliveto, mandorleto e agrumeto avr tre prodotti lordi vendibili, misurati in quintali/ettaro allanno. Il ricavo lordo aziendale Rl dato dalla somma delle produzioni lorde vendibili moltiplicate per i rispettivi prezzi.

Rl = Plvi pi
i =1

La produzione netta Pn pari al ricavo lordo epurato dei costi Q e delle imposte Imp.

Pn = Rl Q Sv Imp
I costi Q sono pari alla somma delle quote di reintegro (spese di manutenzione del fondo, degli edifici, dei macchinari agricoli e la perdita di valore del bestiame per linvecchiamento, oltre alle spese aziendali, i concimi, lenergia, i carburanti etc) La Produzione netta Pn deve essere anche pari alla somma degli utili, cio il Beneficio del proprietario fondiario Bf e il Beneficio dellimprenditore agricolo Bi (detto Beneficio Industriale), e agli stipendi degli impiegati St e al salario della manodopera Sa. Deve cio retribuire tutti gli operatori dellazienda. Leventuale differenza rappresenta il Tornaconto T, un capitale da reinvestire nellazienda, se positivo, o da recuperare se negativo.
Pn = B f + Bi + Sa + St T

Eguagliando le due espressioni della Produzione Netta

Pn = Rl Q Sv Imp

e Pn = B f + Bi + Sa + St T

( B f + Bi + Sa + St T ) = ( Rl Q Sv Imp )

si pu determinare il Beneficio fondiario Bf

B f = Rl (Q + Sv + Imp) ( Bi + Sa + St ) T

Valore patrimoniale La stima consiste in questo caso nella somma del valore di tutti gli elementi presenti nel fondo agricolo. Il valore di mercato per ci che concorre a produrre reddito agrario, e di costo per ci che prodotto o comprato per la produzione del reddito agrario.

Ordinamento colturale Si stima il valore venale di tutti gli appezzamenti, per ordinamento colturale.

Descrizione

Superficie Ha

Valore stimato Unitari (migliaia di ) 4000 8800 9700 15500 14700 15700 Totale

Boschi, tare e incolti Seminativi pendio pianura Arborati Vigneti Pescheti Totale

9 10 21 2,5 4 3,5

Fabbricati Si stima il costo di costruzione per tutti i fabbricati, supposti a servizio del fondo, e quindi non com beni compravendibili indipendentemente dal fondo stesso.
Descrizione Consistenza Valore stimato Unitari (migliaia di ) Abitazione Stalle Tettoie di ricovero Capannoni Silos Garage Magazzini Totale 200 mq 650 mq 900 mq 500 mq 450 mq 260 mq 70 mq 85000 14500 5000 12500 60700 30000 90500 Totale

Bestiame Si stima il valore di mercato di tutti I capi di bestiame

Descrizione Consistenza n. capi Vacche Manze Vitelle Torelli Totale 62 18 23 1 Valore stimato Unitari (migliaia di ) 1000 850 900 700 Totale

Macchinari Si stima il prezzo dei macchinari deprezzato in funzione dellobsolescenza

Descrizione

Valore stimato Valore deprezzato Totale

Macchine motrici

Ruspa Minitauro Pala Macchine operatrici Falciatrici Frese Impianti Motopompa Tubazione ml 600 Attrezzi vari Aratri Carretti Cisterne Totale

5000 4500 5000 500 700 1500 1500 1400 2500 1000

VALORE COMPLEMENTARE
Definizione di rapporto di complementarit La determinazione del valore complementare di un bene dipende dalla possibilit di far derivare la stima del valore del bene stesso dallesistenza di una relazione di complementarit tra esso ed altri beni. C complementarit quando il valore di un bene complesso (composto cio da pi elementi che hanno ciascuno un proprio valore) differisce dalla somma dei valori dei suoi singoli elementi presi uno alla volta.

Vt i =1Vi
Se un bene composto da n elementi, e la somma degli n valori dei singoli elementi minore del valore complessivo del bene, il rapporto di complementarit positivo

Vt > i =1Vi
Vt rappresenta il valore complessivo del bene Vi rappresenta il valore parziali delli-mo elemento costitutivo del bene considerato In particolare, nel caso in cui il valore del bene complesso sia maggiore della somma dei valori delle sue parti, la perdita di una parte produce un danno superiore al valore della parte stessa. Il valore complessivo VTot di un bene diminuisce nel momento in cui esso viene privato di una sua caratteristica, in misura maggiore di quanto sia il valore della caratteristica stessa:

VTot Vn > i =1 Vi
Ci permette di stimare il danno D complementare al valore Vn, che il bene subisce con la perdita di questa caratteristica. Il danno complessivo sar dato da D= Dcompl+Vn:

n 1

VTot Vn = Dcompl + i =1 Vi D = Vn + Dcompl = VTot i =1 Vi

Determinazione del Valore Complementare nelle stime I casi di applicazione della stima a valore complementare pi frequenti sono:

n 1

n 1

1. Stima dellindennit derivante da vincoli o servit che diminuiscono ledificabilit ordinaria di un lotto. 2. Stima dei danni derivanti ad un fabbricato per la realizzazione di un edificio abusivo su lotto confinante, che diminuisce il valore di alcune sue caratteristiche. 3. Stima generica dei danni derivanti dalla perdita di una parte costitutiva di un edificio. 4. Stima dellindennit di esproprio relativa alla espropriazione di una quota parziale di propriet. Determinazione del danno per diminuzione delle influenze delle singole caratteristiche Si potrebbe costruire una tabella che, tenendo conto delle influenze di una serie di caratteristiche delledificio, rappresentino lincidenza percentuale della diminuzione del valore dovuta al peggioramento delle condizioni delle caratteristiche stesse, ad es. a causa di costruzioni abusive edificate in prossimit del fabbricato da stimare. In condizioni di ottimo il coefficiente relativo allinfluenza delle caratteristiche pari a 1. Esso diminuisce allorquando peggiorano le condizioni.

CARATTERISTICHE Utilizzazione e prospicienza Ubicazione Orientamento Quota Grado di finimento e funzionalit Luminosit Panoramicit Soleggiamento

Max

Min

Influenza percentuale

1 1 1 1 1 1 1 1

0.80 0.75 0.95 0.96 0.88 0.90 0.80 0.96

20% 25% 5% 4% 12% 10% 20% 4% 100%

Esempio Un fabbricato ha subito un danno per la costruzione di un edificio su lotto confinante in termini di: - luminosit (diminuita del 50% dalla condizione ottimale precedente) - panoramicit (diminuita al 60% dalla condizione ottimale precedente) Il valore del fabbricato prima della realizzazione della costruzione abusiva di 200.000 .

abusiva

Considerata la variabilit dellincidenza della luminosit tra 1 e 0.90, una perdita della caratteristica al 50% comporta lattribuzione di un indice di 0.95 Considerata la variabilit dellincidenza della panoramicit tra 1 e 0.80, una perdita della caratteristica al 60% comporta lattribuzione di un indice di 0.88 Il valore del fabbricato quindi pari a: (200.000 x 0.95 x 0.88) = 167.200

VALORE DI TRASFORMAZIONE

Valore aggiunto da una trasformazione edilizia Il valore di trasformazione Vt pari alla differenza tra il valore di mercato Vmt che un immobile assume dopo un intervento di trasformazione, che avviene in n anni, riportato allattualit al tasso di capitalizzazione r, relativo a fabbricati simili, meno il costo di costruzione K (compreso di oneri e interessi passivi). Determinato il valore di trasformazione possibile esprimere un giudizio di convenienza economica a trasformare se Vt maggiore del valore di mercato attuale del fabbricato da trasformare Vmo. Applicazioni: Riuso di edifici Aree edificabili Cambiamento di destinazioni di uso

La convenienza data dal verificarsi della relazione: Vt>Vmo Essendo il valore di trasformazione:

Vt = Vmt

(1 + r )

(1 + r )

la convenienza si ha se il valore aggiunto dalla trasformazione positivo: K Vmt n m Vmo 0 (1 + r ) (1 + r ) Determinazione del tempo di collocamento n e dellintervallo di realizzazione m -n dipende dalle dinamiche del mercato. Va analizzato il numero di alloggi venduti in un dato intervallo di tempo nel mercato al quale ci riferiamo. -m un tempo tecnico, dipende dalle risorse umane e tecnologiche impiegate. Va analizzata la capacit produttiva dellimpresa che realizza

Esempio: Stima della convenienza della Ricostruzione di un edificio e cambiamento di destinazione duso. E possibile una ricostruzione di volumetria pari a quella preesistente. Dati a disposizione Superficie 1.660 mq Volume edilizio 12.635 mc Destinazione duso: Albergo Si ipotizza un rendimento dellattivit alberghiera pari all8% Si ipotizzano 2 anni per la realizzazione e linizio della produttivit dellalbergo Dati da individuare: Probabile valore di mercato del fabbricato per uso albergo Vmt Costo di costruzione + oneri + interessi Da un indagine sui dati storici risulta che il valore a mq commerciale di un albergo nellarea pari a 2000 /mq di superficie commerciale Il costo pari a 1000 /mq vuoto per pieno Essendo il volume edilizio pari 12.635 mc, ipotizzando un altezza di piano di 3 m dopo lintervento, il probabile valore di mercato del fabbricato per uso albergo Vmt sar 2000 /mq x (12635/3)mq = 8424000 K sar 1000 /mq x (12635/3)mq = 4212000

Si noti che non utilizziamo la superficie attuale, perch ledificio ha un altezza di piano attualmente diversa da tre metri, come invece sar a seguito della ricostruzione Ipotizzando che la trasformazione avvenga in due anni e il costo sia erogato dopo un anno dallinizio dellattivit (per semplicit) Essendo Vmt = 8424000 , K = 4212000 , n= 2, m=1 diventa: Sostituendo nella formula:

 K Vmt n m (1 + r ) (1 + r )

Vt = 8424000

(1 + 0,08)

4212000 2

(1 + 0,08)1

Ipotizziamo che il valore attuale Vmo delledificio sia quello di un edificio per civile abitazione, al quale applicare un deprezzamento per obsolescenza: Se il valore a mq degli edifici per civile abitazione nuovi stato stimato in 500 euro, essendo la superficie attuale pari a 12660 mq, si ha 1860mq x 500 /mq = 830000 A causa dellobsolescenza il valore viene surrogato con deprezzamento. Ipotizziamo che lanalisi statistica ci dia per un edificio di 40 anni un deprezzamento del 25% Dato il valore del nuovo di 830000 il nostro Vmo sar pari a a 830000 x 0,75 = 622500 Perch ci sia convenienza deve risultare Vt > Vmo

Vt Vmo = 8424000

4212000 622500 > 0 2 (1+ 0,08) (1+ 0,08)1

Stima di un area edificabile. Il valore di mercato delle aree edificabili dipende dai seguenti fattori: Disponibilit di aree e richiesta di suoli (domanda) Parametri urbanistici che definiscono il grado di edificabilit (offerta) Disponibilit e caratteri del mercato della riqualificazione urbana (stock esistente)

Le metodologie di stima sono: Stima a valore di trasformazione: si basa sulla determinazione del valore di trasformazione di un area Stima per comparazione: si basa sulla possibilit di determinare il valore di mercato di un area conoscendo i parametri urbanistici e il valore di mercato di altre aree edificabili

Stima a valore di trasformazione

Il massimo prezzo accordabile da un compratore ad un area edificabile quello che permette allo stesso di edificare e perseguire un utile al netto dei costi attraverso la vendita degli immobili edificati. Quindi, in assenza della possibilit di stimare il valore di un area attraverso una stima sintetica, si pu determinare analiticamente a vlore di trasformazione il valore di mercato dellarea. Il valore attribuibile allarea edificabile pari alla differenza tra valore dopo la trasformazione e i costi di realizzazione (aumentate dellutile imprenditoriale). Si ottiene risolvendo rispetto al valore iniziale (pari al valore dellarea) la relazione Vt=0 per Vt= 0 se il valore iniziale quello dellarea: Vmo = Vaed ( K + utile) Vmt = Vaed (1 + r ) n (1 + r ) m Se lintervento avviene in tempi brevi (mesi) la formula si semplifica in: Vaed= Vmt (K+utile) Esempio: Si calcoli a valore di trasformazione il valore venale della seguente area residenziale edificabile: A = 3000 mq Iff = 2 mc/mq Costo di costruzione a mc k = 300 euro Utile imprenditore sul costo di costruzione 20% Valore di mercato medio di un alloggio Vmq = 1200 euro/mq m = n =0 (tempo di collocamento e di realizzazione trascurabili) Il volume edificabile : Vol = 3000 mq x 2 mc/mq = 6000 mc Con una superficie lorda (con h = 3 m) pari a 6000 mc/3m = 2000 mq Di valore pari a Ved = 2000 mq x 1200 euro/mq = 2.400.000 euro Essendo il costo di costruzione a mc k = 300 euro +Utile e lutile dellimprenditore 10% il costo di costruzione sar:

(300 + 10%) x 6000 mc = 330 x 6000 = 1980000 euro Essendo m ed n trascurabili: (K+utile)/qm = 2160000/q= 1980000 euro e Vmt/ qn = 2.400.000/q= 2.400.000euro un imprenditore sar disposto ad acquistare larea per: 2.400.000-1.980.000 = 420.000 euro realizzando un utile del 10% sul costo di costruzione pari a 30.000 euro. Il valore a mq dellarea sar: 420000/3000= 120euro/mq Stima per comparazione E possibile ricondurre la stima dei valori delle aree edificabili allindice di edificabilit, in una comparazione monoparametrica, essendo il volume edificabile Vol pari al prodotto dellindice di edificabilit per larea edificabile Iff x Aed, il valore dopo la trasformazione, cio dopo ledificazione Vmt dato dalla superficie calpestabile lorda Vol/h per il valore medio a mq Vmq: Vmt= Vol/h x Vmq = (Iff x Aed)/h x Vmq e il costo K proporzionale al volume Ved in funzione di k (costo medio a metro cubo) K = k x Vol= k x Iff x Aed La relazione ( K + utile) Vmt n m = Vaed (1 + r ) (1 + r ) diventa (trascurando i tempi m ed n): Vaed= Vmt K essendo k costo unitario a metro cubo comprensivo dellutile dellimprenditore, e h altezza di piano (3 o 3,5 per piani terra), si ha

Vaed = Vmt K = Vol /h x Vmq k x Vol Ponendo in evidenza Vol =Iff x Aed Vaed = Vol (Vmq/h k)= Iff x Aed (Vmq/h k) => Vaed / Aed = Iff (Vmq/h k) = Iff x Cost Vaed / Aed = Iff x Cost Quindi il valore a metro quadro di un area edificabile, ottenuto dividendo il valore dellarea Vaed per la superficie dellarea Aed proporzionale allindice di fabbricabilit fondiaria Iff. E quindi possibile effettuare la stima per comparazione tenendo conto della proporzionalit tra indici e valore di aree edificabili: Per un area A, noti gli indici di edificabilit Iff(a) di A e Iff(b) di unaltra area B, e il valore a mq Vmq(b)=Vaed(b)/AB dellarea B, una stima speditiva, per la determinazione del valore a mq dellarea A Vmq(a) = Vaed(b)/AA vale la legge di proporzionalit: Vmq(a):Vmq(b) = Iff(a):Iff(b) In teoria se Iff= 0 il valore Vaed= 0. Nella realt larea senza possibilit di edificazione ha comunque un valore, cirrispondent al valore del suolo nudo Vagr Ipotizzando che la funzione che lega valore dellarea e indice sia comunque lineare, essa del tipo: Vmq(a)= Vmq(b) x Iff(a)/Iff(b) + Vagr

Vmq
Vmq(a)

Vmq(b)

Vagr

Iff(a)

Iff(b)

Iff

IL VALORE STIMATO PER SURROGAZIONE

Il valore di surrogazione si riferisce a beni che non hanno un mercato di riferimento, o non hanno un loro valore di mercato (ad es. beni pubblic), per i quali possibile individuare un altro bene che ha analoghe caratteristiche di uso e funzionalit, che abbia un suo valore di mercato. Casi particolari: Deprezzamento Stima del valore duso di beni pubblici/ambientali

Valore di mercato surrogato per deprezzamento Il valore di un edificio antico, che non abbia particolari caratteri storici o architettonici, pu essere stimato a) per surrogazione del valore di mercato di un edificio nuovo di pari consistenza, quando per edifici nuovi esiste un mercato di riferimento b) per surrogazione del costo di costruzione di un edificio nuovo di pari consistenza, incrementato dellutile dellimprenditore, se ledificio ha caratteristiche singolari non riscontrabili in mercati di riferimento Il valore cos determinato viene deprezzato secondo un coefficiente che considera lobsolescenza delledificio soggetto a stima: Vc= Vr DVr = Vr (1 D) = K Vr D variabile dal 25% al 5%

Esempio: valore di mercato di un alloggio in fabbricato storico: 4 vani, superficie lorda 100 mq, et 40 anni; probabile costo tecnico di costruzione di un edificio recente di 4 vani, 100 mq (altezza 3 ml): 200 /mc = 600 /mq (da stima sintetica) costo totale: 600 x 100 = 60000 deprezzamento: 25% valore di mercato surrogato dellalloggio in fabbricato storico: (1-0,25) x 60000 = 45000

Stima del valore duso sociale dei beni ambientali Esistono beni che pur se sprovvisti di mercato, erogano un servizio per la collettivit: litorali balneabili, servizi ricreativi nelle aree protette, aree di valore paesaggistico etc. Il valore duso sociale come gi anticipato, corrisponde alla surrogazione del solo valore del servizio che essi erogano. Viene quindi considerato un valore economico diverso da quello ecologico, che invece si riferisce alla funzione pi ampia che i beni ambientali svolgono nei cicli energetici e produttivi naturali. Per questi beni, i metodi di stima monetari tendono a simulare un mercato, o a leggere comportamenti economici, basandosi spesso sulla determinazione di una disponibilit a pagare, cio individuando attraverso differenti metodi comportamenti che determinano flussi monetari (reali o ipotizzati) influenzati o derivanti dalla presenza del bene. Su queste ipotesi si costruiscono curve di domanda. Le preferenze possono essere rivelate indirettamente da comportamenti, o espresse attraverso una indagine diretta condotta tramite questionario.
Curve di Domanda Esprimono la domanda del bene ambientale inteso come servizio

Preferenze espresse Si basano sull'indagine diretta

Preferenze Rivelate Si basano su analisi di comportamenti economici generati dall'uso di un bene

Valutazione di Contingenza

Metodo di Clawson Stima il costo di accesso ai beni sostenuto dagli utenti diretti

Prezzi edonici Stima l'incremento/decremento di valore di alcuni beni indirettamente influenzabile dal bene ambientale

Disponibilit a pagare

Disponibilit a rinunciare

Metodo dello stipendio incremento decremento di valore degli stipendi

Metodo del fitto incremento/decremento di valore dei fitti

I metodi di stima pi frequenti si basano su: - prezzi edonici e individuazione di mercati surrogati - individuazione del costo erogato dagli utenti per accedere al bene (costo del trasporto o metodo di Clawson) - individuazione della disponibilit a pagare (valutazione di contingenza) - metodi basati sulla disponibilit a rinunciare ad altri beni o servizi (monetizzabili) in favore del bene ambientale stimato (costo - opportunit) Mercati surrogati: I beni producono effetti esterni al loro contesto (non si pu parlare di mercato), che si misurano sulle variazioni dei regimi di altri mercati. Questi effetti vengono definiti esternalit. Si tratta quindi di variazioni di valori di mercato attribuibili alla presenza di un fattore ambientale, in positivo o in negativo.

Prezzi edonici Questa tecnica utilizzata spesso per il settore immobiliare. Essa parte dalla constatazione che la diversit dei valori ambientali fa variare i prezzi degli immobili e cerca di stabilire quindi la parte da attribuirsi all'ambiente nelle differenze di prezzo degli immobili. Di solito si usa la tecnica della regressione multipla su una serie di valori immobiliari situati in localit aventi caratteristiche ambientali differenziate. Il modello degli Haedonic Prices sviluppato da Rosen (1979) stato applicato inizialmente ad un campione di 20 citt metropolitane americane ; In seguito Berger, Blomquist e Hoehn , e Stover e Leven , estendono lo studio ad un campione pi ampio di 253 citt americane. Il modello rappresentato con una equazione differenziale, che leghi la variazione infinitesima del prezzo alla variazione infinitesima della qualit ambientale dovuta alla presenza della risorsa. Sono valutate Amentities sociali e ambientali (lesposizione climatica, il livello di servizi sociali, la presenza di aree verdi, il livello dei redditi, la criminalit, la presenza di elementi paesaggistici). Ricerche empiriche condotte negli Stati Uniti, con questo metodo, hanno stimato un deprezzamento dei valori immobiliari per ogni punto percentuale in pi di inquinamento atmosferico di percentuali variabili fra lo 0,06-0,15%, quota che aumenta fino allo 0,5% quando si considerano pi agenti inquinanti. Le percentuali di deprezzamento sono pi elevate per il rumore (0,15-0,88% per ogni punto in pi di rumore negli USA e fino a 1,26% in Svizzera). Questo deprezzamento rappresenta la misura monetaria di una Esternalit. Cio di un effetto esterno al mercato nel quale si produce la variazione di un bene (in questo caso gli immobili) Area Nord Virginia Nord Springfield Washington Chicago
Diminuzione del prezzo delle abitazioni per linquinamento acustico

dr = + kr dve 0,15 (dollari/ decibel) 0,50 (dollari/ decibel) 0,88 (dollari/ decibel) 0,65 (dollari/ decibel)

Esempio di esternalit negativa misurabile in funzione dellhedonic pricing. L'uso dei prezzi edonici solleva numerosi problemi teorici e pratici, dovuti alla difficolt di isolare le variabili ambientali da altre che hanno influenza sui prezzi. Lo si visto nelle rilevazioni effettuate per stimare la perdita di valore degli immobili situati in vicinanza degli aeroporti: spesso essi aumentano di prezzo, malgrado il forte danno da rumore, perch cambiano destinazione, ad esempio vengono utilizzati come uffici, o semplicemente perch per alcuni individui la prossimit all'aeroporto vale di pi del danno prodotto dal rumore (Bresso, 1992). Individuazione del costo erogato dagli utenti per accedere al bene (costo del trasporto o metodo di Clawson) Come per i prezzi edonici, Il metodo si basa sulla interpretazione di un comportamento economico reale dei membri di una collettivit. Per laccesso al bene, i suoi utilizzatori si impegnano nel sostenere

una serie di spese. Lipotesi che il valore duso sociale del bene ambientale sia commisurato al costo sostenuto dai suoi utilizzatori. Si determina una rendita fittizia R, commisurata alle spese sostenute dagli utenti per usufruire di un bene (ad esempio un bosco) Se gli utenti provengono da luoghi definiti:
R = vi d i c
i =1 n
d1 d2 dn

n: numero dei centri di: distanza da ciascuno degli n centri c: costo kilometrico medio del viaggio vi: numero di viaggi da ciascuno degli n centri

Se gli utenti non provengono da luoghi definiti:

R = fidic
i =1
f1 f2 fn dn d2 d1

n: numero delle fasce di ugual distanza di: distanza media di ciascuna delle n fasce c: costo kilometrico medio del viaggio fi: frequenza dei viaggi da ciascuna fascia

Esempio. Valutazione monetaria di un litorale di 5,7 km in prossimit di Bari. (Grillenzoni, Grittani, 1990) Dati del problema: costo kilometrico numero utenti luoghi di provenienza dellutenza

Fascia A

Fascia B Fascia C

La legge urbanistica regionale pugliese 56/80 fissa un indice per determinare il numero di utenti delle fasce costiere. 1 utente per ml di costa di profondit 30 m (incrementato ogni 10 metri di profondit di una unit) 70000 utenti/anno fascia A distanza dal litorale 10 km 30000 utenti/anno fascia B distanza dal litorale 7 km 50000 utenti/anno fascia C distanza dal litorale 8 km Se il costo stimato di 30 Eurocent/km Si ha: Totale annuo costo (70000 x 10 x 0,3) + (30000 x 7 x 0,3) + (50000 x 8 x 0,3) Pari a 393000 euro Con un valore del saggio sociale di 3,75 per un tempo infinito Vt = 393000 (1 + 0, 0375) 1 0, 0375(1 + 0, 0375)

= 393000

1 0, 0375

Valutazione di Contingenza La valutazione di Contingenza si basa sulla determinazione della Disponibilit a Pagare (Wtp o Willingness to Pay). Il principio cardine quello dellinterrogazione diretta basata sulla richiesta di una disponibilit a pagare individualmente una somma in denaro per la conservazione di un bene ambientale o culturale. Linterrogazione avviene in varie forme. Ciascuna di esse presenta vantaggi e svantaggi. Qui di seguito riportata la metodologica di costruzione che esprime la disponibilit a pagare con la stessa modalit con la quale si costruisce una curva di domanda rispetto al prezzo (follow up). Per Napoli musei aperti stata chiesta la disponibilit a pagare per mantenere apere 24 ore al giorno i musei, affrontando quindi spese superiori a quelle attulemente sostenute con gli orari ordinari.
Disponibilit a Pagare in euro 0 5 7 10 15 20 25 30 50 75 100 Campione (intervistati) 56 46 40 44 43 41 49 54 46 46 Risposte positive 284 29 24 18 30 20 13 11 14 8 14 Incidenza sul campione 51.8% 52.2% 45.0% 68.2% 46.5% 31.7% 22.4% 25.9% 17.4% 30.4%

Per ogni cifra (prima colonna) indicato il numero di intervistati (seconda colonna), il numero di intervistati che ha detto di essere disponibile a pagare una data cifra (terza colonna) e lincidenza degli intervistati ai quali stata chiesta la disponibilit a pagare per ciascuna cifra (quarta colonna) E ovvio che chi esprime la disponibilit a pagare di valore pari a Pi, disponibile a pagare anche ogni valore P < Pi. Questo permette di costruire una frequenza cumulata. Se le disponibilit a pagare sono n, e sono ordinate per valori crescenti, se Pi la esima disponibilit a pagare, espressa da un numero ni di intervistati, per follow up, il numero totale di intervistati disponibili a pagare Pi sar pari a

n dove
i 0

no rappresenta il numero di persone indisponibili a pagare alcuna cifra, determinate

sommando il numero di risposte negative di ogni campione. Si determina cos la seguente frequenza cumulata di risposte, dove, ad esempio, il numero di pesone disponibili a pagare 30 euro, pari alla somma del numero di persone intervistae che si sono dichiarate disponibili a pagare 100, 75, 50 e 30 euro, cio fi= ni .
0 i

Intervistati Campione parziale n0 n1 n2 n3 n4 n5 n6 n7 n8 n9 n10 284 29 24 18 30 20 13 11 14 8 14

Frequenza cumulata

DAP

Valore

fi= ni
0

f0 f1 f2 f3 f4 f5 f6 f7 f8 f9 f10

465 181 152 128 110 80 60 47 36 22 14

P0 P1 P2 P3 P4 P5 P6 P7 P8 P9 P10

0 5 7 10 15 20 25 30 50 75 100

Si ottine quindi la seguente curva di fequenza, analoga a quella di domanda in funzione del prezzo di un bene (in questo caso ipotetico):

120 100 80 60 40 20 0 14 114 214 314 414

La cui frequenza media pari a 117, corrispondente ad un valore medio di disponibilit a pagare di 11,01 euro (corrispondente alla linea che divide larea sottesa dalla curva in due parti di area uguale).
120 100 80 60 40 20 0 14 114 214 314 414

(117,11)

ANALISI RICAVI COSTI

Determinazione della convenienza alla trasformazione con lanalisi costi-ricavi. Nella realt molte trasformazioni vengono valutate per la convenienza che esplicano in un periodo limitato ad un certo numero di anni. Il privato che realizza la trasformazione per fini di lucro ovviamente avr bisogno di godere di un profitto in un tempo ragionevole in funzione delle sue esigenze. Queste esigenze cambiano da soggetto a soggetto. In questo caso si considerer lattivit che determina un reddito nellarco di tempo nel quale si pensa si debba determinare la convenienza economica (ad es. 10 anni), e si determinano le voci di spesa e le voci di ricavo relative allattivit stessa.

Flusso di cassa: sequenza di costi e ricavi ordinati nel tempo 1/q4 1/q2 1/q3 Rn

R2

R3

C0 C1 C2

C3

Cn 1/q4

1/q1 1/q2 1/q3

I costi e i ricavi sono le tipologie di effetti economici che costituiscono il flusso di cassa. Nel valutare la convenienza economica delloperatore singolo, in condizioni di ricerca di una redditivit dellintervento lanalisi costi-ricavi costruisce un bilancio tra i benefici e i costi definiti come: costi diretti primari o spese: valore monetario di beni e servizi impiegati per la realizzazione, la manutenzione e lesercizio delle opere progettuali (costi di sviluppo e gestione) benefici diretti primari o ricavi: incremento di valore aggiunto da rendite associate allattivit che si va a realizzare. Sulla base di queste determinazioni si costruisce una cash flow, cio una sequenza di costi e benefici ordinati cronologicamente nel periodo di osservazione, che porta allindividuazione del valore attuale netto, del saggio di rendimento interno e del rapporto benefici-costi attualizzato. Le condizioni di convenienza sono le seguenti:

VAN > VANmin

RBCA > 1+s

SRI > SRImin

SRImin e VAN min sono valori che definiscono le condizioni di convenienza fissate per ragioni che dipendono dal momento e da altre contingenze. Al limite SRImin e VAN min saranno pari a 0. Le condizioni diventano allora: VAN > 0 RBCA > 1 SRI e SRI > 0

Secondo la formulazione proposta dal Marglin (1971) il valore attuale netto pari alla differenza tra la somma dei costi e la somma dei ricavi dispiegati dallinizio della realizzazione alla fine del periodo di produttivit del progetto, attualizzati:
n

VAN = ( B0 C0 ) + Bi Ci
i =1

(1 + r)i

> VAN min

Lorizzonte temporale va dallanno 1 allanno n, Bi la somma dei ricavi conseguiti allanno iesimo, Ci la somma dei costi sostenuti allanno iesimo. Con questa formula costi e ricavi si intendono posticipati, cio erogati alla fine di ogni anno.
n

R BCA =

B0 + Bi C0 + Ci
i =1 i =1 n

(1 + r)i (1 + r)i

1+ S

Infine per quanto riguarda il rapporto costi benefici attualizzato: Il rapporto tra i ricavi e i costi derivanti da un progetto deve essere maggiore di 1+S perch il progetto sia giudicato conveniente. Lorizzonte temporale va dallanno 1 allanno n, Bi la somma dei benefici conseguiti allanno iesimo, Ci la somma dei costi sostenuti allanno iesimo. S un margine minimo ritenuto accettabile, espresso come frazione di 1 (al minimo corrispondente al tasso di capitalizzazione r) Il saggio di rendimento interno il valore del saggio di attualizzazione r per il quale il VAN pari a zero. Quindi il valore di r che corrisponde alla soluzione dellequazione:
n

( B0 C0 ) + Bi Ci
i =1

(1 + r )i

VAN min = 0

Esempio Si determinino Valore attuale netto e Saggio di rendimento interno in 10 anni della seguente ristrutturazione di un edificio: Costo di acquisizione (iniziale) 70000 euro. N. Alloggi 10 di 85 (utili), 92 (lordi) mq ciascuno Costo di ristrutturazione a mc : 150 euro/ mc da sostenere nel primo anno Costi di gestione 8% del costo di ristrutturazione a partire dal secondo anno Saggio di attualizzazione 4% Fitto esigibile per gli alloggi ristrutturati (stimato) 1100 euro/mese

VALORE PER SURROGAZIONE

Il valore ottenuto er surrogazione si riferisce a: a) beni privati il cui valore di mercato non desumibile da un mercato di riferimento, perch hanno caratteristiche particolari, come ad esempio immobili di vecchia costruzione, per i quali non esistono riferimenti di mercato. b) beni pubblici che non hanno un mercato, e conseguentemente un loro valore di mercato, ma hanno un valore duso sociale, Per questi beni si surroga il valore duso da quello di analoghi beni che sono simili per funzione ai beni oggetto di stima In altre parole, laspetto che guida la stima non pi la caratteristica materiale del bene, ma la sua funzione di uso. Aspetto del foglio di Excel per limpostazione di una analisi costi ricavi. Nelle celle sono visibili le formule Potremmo dire che il saggio di rendimento interno rappresenta la misura tra le infinite possibilit dellincidenza delle situazioni di convenienza assoluta (VAN > 0) dellintervento rispetto a quelle di mancata convenienza (VAN < 0). Il Saggio di rendimento Interno rappresenta il limite superiore dellintervallo che a partire da 0 include tutti i saggi di rendimento per i quali il VAN positivo. E quindi ovvio che pi elevato SRI pi ampia la gamma di possibilit che il VAN sia positivo, e che quindi si verifichi una convenienza a intervenire. Nella determinazione del Valore Attuale Netto le voci che risentono di pi del riporto allattualit e quindi del valore del saggio sono i ricavi, perch nella sequenza del flusso si hanno prima i pi

rilevanti effetti negativi (il costo di intervento) e successivamente i pi rilevanti effetti positivi (lavvio delle attivit economiche dopo lintervento). Quindi una volta riportati allattualit con luso del dividendo (1+r)n risentono maggiormente della riduzione rispetto al costo di costruzione che viene diviso per un dividendo con esponente pi piccolo.

VAN > 0 0 VAN < 0

Punto di Inversione

Tempo

Se il saggio di rendimento interno Sri significa che nellintervallo (0, Sri) il VAN positivo, oltre no. Nel diagramma si vede landamento del VAN in funzione del tempo. Man mano che si aggiungono i ricavi il VAN cresce, passando da negativo a positivo. La posizione del punto di inversione dipende dal saggio adottato: il punto di inversione anticipato con saggi compresi tra 0 e Sri e pi bassi. Non esiste punto di inversione se r > Sri. Quindi se il saggio di rendimento interno r elevato significa che il VAN ha maggiore possibilit di essere positivo anche utilizzando un saggio r che porta a far pesare molto meno i ricavi rispetto ai costi. Se il saggio di rendimento interno Sri significa che nellintervallo (0, Sri) il VAN positivo, oltre no. Nel diagramma si vede landamento di VAN determinati con differenti saggi in funzione del saggio di rendimento interno sulla scala dei tempi

VAN
VAN (r1) VAN (r2)

VAN (r3)

0
VAN (SRI)

Tempo

Nel diagramma si vede landamento del VAN in funzione del saggio di rendimento interno

ampiezza intervallo 0-SRI

VAN > 0 VAN < 0

SRI = Punto di Inversione

ANALISI COSTI BENEFICI

Lanalisi costi benefici nasce dallestensione della valutaizone economica a problemi nei quali necessario stimare oltre agli effetti sul capitale economico finanziario anche gli effetti sul capitale sociale e sul capitale naturale dovuti ad una scelta di piano o ad un progetto. Lanalisi costi benefici si fonda sulla stessa struttura dellanalisi costi-ricavi, della quale di fatto costituisce una estensione metodologica a processi per i quali sono rilevanti lo sviluppo nel tempo e la dimensione economica-monetaria degli effetti generati dalla realizzazione di un progetto sul capitale sociale e sul capitale naturale. A differenza dellanalisi costi-ricavi, che valuta i benefici economici diretti e i costi economici diretti, relativi alla convenienza di un singolo soggetto, lanalisi costi-benefici valuta, per ogni alternativa i costi iniziali e futuri, nonch i benefici che ne scaturiscono, stimando entrambi dal punto di vista dellintera collettivit urbana, metropolitana o regionale (Fusco Girard, 1974). Lanalisi costi benefici quindi deriva da un concetto di utilit collettiva, diverso da quello di utilit individuale. I costi e i benefici riguardano la totalit degli effetti economici monetizzabili riguardanti lintera comunit. La monetizzazione di un effetto sociale e ambientale di un progetto quindi rappresenta la dimensione finanziaria delluso di una risorsa o del vantaggio di cui gode la comunit, o la dimensione finanziaria dello svantaggio o la privazione della risorsa che subisce la comunit, in seguito alla realizzazione di un progetto. La rappresentazione degli effetti parziale, essendo limitata alla sua dimensione monetaria, e riveste una certa utilit esclusivamente nel momento decisionale legato alla allocazione delle risorse pubbliche per gli interventi. Per questo motivo, e per la rilevanza dellaspetto monetaristico delle decisioni collettive, lanalisi costi benefici continua ad essere utilizzata nella valutazione dei progetti, e risulta di particolare rilievo per la valutazione di progetti di recupero del patrimonio culturale, evidenziando i ritorni economico-finanziari allargati derivanti dalla loro realizzazione. Larticolazione delle voci di costo e di beneficio pi complessa, tenendo essa conto dei seguenti aspetti (Grillenzoni e Grittani, 1992): costi primari: valore delle risorse per il recupero, la manutenzione e luso delle opere di restauro; sono di fatto i costi derivanti direttamente dalla realizzazione del progetto di recupero e dal sostegno delle attivit avviate nel riuso; costi secondari: valore delle risorse utilizzate per la realizzazione dellintervento e distolte da altri fini; costi indiretti: valore di beni e servizi impiegati per altre attivit divenute possibili o necessarie a seguito della realizzazione del progetto di restauro; benefici primari: incremento di valore aggiunto del bene restaurato, riduzione di costi diretti derivanti dal restauro e valore delle attivit avviate con il riuso. benefici secondari: incremento di valore aggiunto e riduzione di costi collegati alle attivit avviate a seguito della realizzazione dellintervento; benefici indiretti: incrementi di entrate finanziarie e/o risparmi di risorse sociali e ambientali dovuto a effetti moltiplicativi generati dalla realizzazione del progetto

Una classificazione pi appropriata rispetto allobiettivo del recupero quella che determina le tipologie di benefici in funzione degli utenti secondo il modello del valore sociale complesso (Fusco Girard, 1987): Benefici e costi sostenuti relativi ai produttori e agli utenti diretti. Sono coloro che usufruiscono direttamente dellintervento: gestori e utenti delle attivit economiche insediate nel riuso, proprietari dellimmobile etc. Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti indiretti. Sono coloro che usufruiscono dei servizi, delle attivit valorizzate o svalutate dallintervento di recupero. Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti potenziali e futuri. Sono coloro che usufruiscono del valore di opzione e di esistenza relativo al bene recuperato e al contesto urbano-ambientale interessato dallintervento. Sulla base di queste determinazioni si costruisce una sequenza di costi e benefici ordinati cronologicamente nel periodo di osservazione, che porta allindividuazione del valore attuale netto, del saggio di rendimento interno e del rapporto benefici-costi attualizzato. Come per lanalisi costi ricavi, le condizioni di convenienza sono legate alla determinazione di valore attuale netto e Saggio di rendimento interno. Esempio di Analisi costi benefici relativa alla realizzazione di una strda Una analisi costi ricavi si baserebbe solo voci di costo e di beneficio diretti, invece una analisi costi benefici pu avere le seguenti voci: Esempio di costo diretto principale: il costo di intervento per la realizzazione della strada. Esempio di costo diretto secondario: la spesa sostenuta per la realizzazione di un impianto di erogazione di carburante lungo la nuova strada. Esempio di costo indiretto: opere di mitigazione dellinquinamento acustico, dellimpatto paesaggistico, sostenute dai residenti in prossimit della strada, spese sanitarie per incremento di malattie da inquinamento etc. Esempio di beneficio diretto: il ticket di accesso alla strada. Esempio di beneficio diretto secondario: lutile del gestore dellimpianto carburante Esempio di beneficio indiretto: La riduzione di spesa per gli spostamenti dovuta alla realizzazione del nuovo tratto stradale. La riduzione delle spese sanitarie e previdenziali dovute alla riduzione di incidenti dauto

E ffetto R iq u alifica zio n e fi sica d e llim m o b ile

T ip o lo g ia d i c o s t o C o s t o d i in ter v e n to M a n cati a ttiv it r e d d iti per

T ip o lo g ia d i B e n e ficio R iv a lu ta zio n e d e ll i m m o b ile

E f f e t ti in d o tt i R e cu p e r o d e ll id en tit s to ric a

p r o ss i m e

a ll e d ifi cio d a r e cu p er a r e N u ove a tti v it C o s t i d i g e s tio n e e s er c izio C o s t i d i g e s tio n e e s er c izio E v e n tu a li flu ss i fis ca li a r e m u n e r a z io n e u r b a n iz za z io n i G e n tr ifi catio n R id u zio n e d e lla cc e s s ib ilit m e r c a to im m o b ilia re In cr e m e n to q u a lit In cr e m e n to d e lla ttra tti v it co n te s to d el d ella u rb a n a R id u zio n e d e lla cc e s s ib ilit m e r c a to im m o b ilia re al R e d d iti d elle e c o n o m ich e R id u zio n e di ris c h i di nu ove a t tiv it N u o v e o cc a s i o n i d i s o c ia l it al M a g g io r valore d e g li R id u zio n e d el d is a g io s o c ia le d e lle e di M a g g io r e s e r v i zi R id u zio n e d e i co s ti d i a cc e s s o a i s e r v iz i a cc e s s ib il it ai E q u it e di In cr e m e n to o c cu p a z io n a l e M a g g io r e b en e ss er e

e c o n o m ich e i n s e d ia te N u o v i s e r v izi in s e d iati

im m o b i li p e r i p r o p r ie ta ri

in v e s tim e n to n e lla r ea

Alcuni effetti economici, costi e benefici ricorrenti nel recupero del patrimonio architettonico. Limiti dellanalisi costi benefici Lanalisi costi benefici ha costituito il supporto per la valutazione delle grandi opere pubbliche per decenni. Limporsi dei principi di sviluppo sostenibile e la necessit di valutare gli effetti di lungo periodo delle politiche di piano ha reso ancora pi rilevanti i limiti di questa metodologia (Munda, 1997): Assenza di valutazione degli effetti distributivi. La valutazione costi-benefici non equitaria. I benefici potrebbero essere distribuiti in una parte della comunit e i costi in un'altra, del tutto distinta dalla prima, determinando un squilibrio non accettabile, anche quando la valutazione individua un bilancio globale positivo. Ad esempio linquinamento prodotto da una fabbrica fornisce vantaggi a imprenditori e lavoratori (utili e salari) e svantaggi ai residenti (inquinamento e perdita del valore immobiliare delle propriet) Difficolt di valutazione degli effetti di lungo termine. Lanticipazione degli effetti attraverso le formule esponenziali inverse perde di significato quando il termine n contenuto nella espressione 1/(1+r)n assume valori elevati. I costi sociali, generalmente riferibili a orizzonti temporali di lungo periodo, a differenza dei costi finanziari di intervento riferiti al breve periodo, conseguentemente incidono maniera minima nel bilancio costi benefici, perch ridimensionati fortemente dallelevato sconto che subiscono nellattualizzazione. I costi ambientali, ad esempio, si manifestano in periodi dellordine del secolo. Se un costo ambientale rilevante si manifester tra un secolo, una volta diviso per (1+r)100 o (1+r)200 conter in maniera estremamente limitata nel bilancio, rispetto ad un beneficio economico che si avr invece nel futuro pi prossimo ad esempio tra 10 anni:

Per r=5% 1/(1+r)10 1/(1+r)100 1/(1+r)

200

=1,05 10= 0,61 =1,05 - 100 =1,05

200

=> leffetto ambientale ridimensionato al 61,3% => leffetto ambientale ridimensionato allo 0,7% => leffetto ambientale ridimensionato allo 0,006%

Difficolt di monetizzazione degli effetti. Non facile monetizzare il danno subito da un bene che ha valori non duso fortemente caratterizzanti, come un monumento. Ad esempio, il danno alla salute causato dallinquinamento non si misura in numero di morti o di patologie gravi, ma in termini di incremento di spesa sanitaria o assicurativa, che sicuramente riduttivo rispetto alla globalit degli effetti del danno. Allo stesso modo la riduzione del danno alla salute si misura in riduzione di spesa sanitaria

VALUTAZIONI A CRITERI MULTIPLI

Lanalisi multicriteri rappresenta una metodologia di scelta tra alternative di soluzione ad un problema che in alcuni casi riveste una utilit pratica nella valutazione di sostenibilit dei piani e progetti. Tradizionalmente la valutazione di piani e progetti rappresenta un problema che prelude al confronto tra differenti soluzioni progettuali rispetto ai quali si formula un giudizio di convenienza economica generalizzato, rispetto al quale comprendere quale soluzione produca maggiore valore sociale complesso. Problemi nei quali necessaria una valutazione di sostenibilit Definizione di Sviluppo sostenibile (dal rapporto Bruntland, 1987): e quel modello di sviluppo che presuppone di garantire per le generazioni future la stessa disponibilit di risorse garantita alle generazioni presenti (principio dellequit intergenerazionale). Le tappe fondamentali sono il Rapporto MIT-Club di Roma del 1970, nel quale si denunciano i limiti della crescita monetaria senza luso di politiche finalizzate alla conservazione delle risorse non esauribili, la Conferenza di Stoccolma del 1972, nellambito della quale si introduce il concetto di Ecopsviluppo che conduce alla definizione di sostenibilit e alla Conferenza di Rio del 1992. Nel Word Summit di Rio (1992) si enunciano i principi base dello sviluppo sostenibile: Equit intergenerazionale, partecipazione, sussidiariet, tutela ambientale. In economia viene rivalutato il concetto di Capitale naturale e quello di Capitale sociale. Esistono quattro forme di capitale: un capitale economico monetario privato, finalizzato a produrre ricchezza individuale, un capitale economico monetario pubblico, finalizzato a produrre benessere attraverso lerogazione di servizi collettivi, ma essi non possono prescindere dalla conservazione del capitale sociale e del capitale naturale. Questi ultimi non trovano espressione strettamente monetaria. Ad essi si associa il concetto di Valore sociale complesso (Fusco Girard, 1987). La stima del valore sociale complesso necessariamente multidimensionale, e quindi si inquadra in metodologie che tengono conto di differenti punti di vista, che possono riferirsi a obiettivi di equit, di tutela ambientale e di incremento del benessere economico. Secondo Wilfredo Pareto, una trasformazione economica crea benessere collettivo in maniera efficiente se riesce a creare un vantaggio per almeno un soggetto senza creare svantaggi per altri, cio senza creare trade offs negativi.

individuo A

Stato iniziale Trasformazione 1 Trasformazione 2 Trasformazione 3

10

Individuo N

Individuo B

Individuo N-1

Individuo C

La trasformazione n 2 efficiente secondo Pareto

Ci possibile, o almeno perseguibile solo attraverso valutazioni di sostenibilit. Infatti esse perseguono lobiettivo della tutela ambientale, e quindi del mantenimento delle risorse per le generazioni future, garantendo equit inter-generazionale, e quello della equa distribuzione sociale dei benefici della trasformazione, garantendo equit intra-generazionale. La stima del valore conservato o prodotto da una trasformazione per le generazioni future ci riconduce dalla sostenibilit al valore sociale complesso.

Capitale Sociale

10

Stato iniziale Trasformazione 1

0
Capitale Finanziario Capitale Naturale

Trasformazione 2 Trasformazione 3

Triangolo di Serageldin (1996). La trasformazione 2 sostenibile

Nellambito dei giudizi di convenienza economica sono frequenti casi di costruzione del giudizio stesso che possono essere pi generalmente ricondotti a problemi di teoria della decisione rappresentati da una scelta tra differenti soluzioni alternative. Nel caso della valutazione di piani e progetti queste soluzioni rappresentano frequentemente ipotesi progettuali alternative (ad es. soluzioni di riuso di un edificio, soluzioni di uso di un area, soluzioni localizzative diverse di una attivit, ecc) e i criteri sono in generale di convenienza, fattibilit ecc (possono essere quello del minor costo, o quello della fattibilit economica, o quello della qualit del progetto ecc). Problemi per i quali considerabile lutilizzo di un approccio a criteri multipli: Problemi di localizzazione: problemi relativi a differenti ipotesi di localizzazione di una data opera di urbanizzazione secondaria, a fronte di pi possibili alternative fornite, ad es. dalle destinazioni duso previste nello strumento urbanistico vigente, che individua pi zone allinterno delle quali possibile insediare lopera stessa. Problemi di destinazione duso:problemi relativi alla attribuzione di una destinazione duso ad un area, ad es. relativi allinsediamento di zone edificabili o produttive proporzionate a seguito della previsione di piano, per le quali sono possibili differenti localizzazioni allinterno di un territorio comunale. Problemi di riuso: problemi relativi al restauro di un edificio di interesse storico-architettonico per il quale sono possibili differenti ipotesi di riuso per attivit di interesse collettivo.

Problemi di riqualificazione:problemi relativi alla scelta di opere di interesse collettivo da insediare in unarea urbanizzata nellambito di un piano di riqualificazione urbana. Problemi di scelta di infrastrutturazione: problemi relativi alla scelta di tracciati per opere di urbanizzazione primaria, o per grandi nodi infrastrutturali (ad es. porti, aeroporti). Concetto generalizzato di preferenza Il primo passo teorico della valutazione a criteri multipli sta nel costruire un modello logico che esprima il concetto di preferenza Per preferenza si intende una relazione tra due o pi soluzioni alternative di un problema capace di esprimere un ordine di priorit tra esse. Questa relazione esprime un criterio di scelta. Tale modellizzazione si basa sulla esistenza di una relazione binaria fra tutte le coppie del tipo (ai,aj) non-ordinate secondo una graduatoria, di un insieme {A} di soluzioni alternative ammissibili. Nella formulazione classica il modello cos presentato: Date le soluzioni a1, a2 allinsieme delle alternative {A} si ha: 1) a1 P a2 (preferenza) possibile confrontare a1 e a2, ed possibile affermare che a1 preferibile a a2 in maniera assoluta, perch a1 preferibile a a2, e non si pu affermare il contrario 2) a1 I a2; a2 I a1 (indifferenza) possibile confrontare a1 e a2, ma non possibile affermare che a1 preferibile a a2, o che a2 preferibile ad a1 3) a1 N a2 (incomparabilit) non possibile confrontare a1 e a2 Richiamandosi alla teoria economica, viene adattato il concetto di utilit alla modellizzazione della ricerca operativa Se a una soluzione possibile di un problema in un insieme di soluzioni {A}, una funzione di utilit u(ai) in una formulazione generale lespressione numerica non necessariamente monetaria del vantaggio che il soggetto che esprime la preferenza ottiene in corrispondenza della scelta della soluzione ai. Il confronto tra due soluzioni a1 e a2 si effettuer conseguentemente confrontando i valori di u(a1) e u(a2). Effettuare il confronto tra due soluzioni a1 e a2 confrontando i valori di u(a1) e u(a2) significa che perch a1 e a2 siano confrontabili, la funzione di utilit deve assumere un valore in corrispondenza di a1 e in corrispondenza di a2. Perch si possa esprimere una preferibilit di a1 su a2 la funzione u(a1) deve poter essere confrontata con u(a2) attraverso la relazione dordine ( >,=,<) La regola di confronto quindi una regola algebrica, perch u(a1) e u(a2) vengono trattate come funzioni definite in insiemi numerici. Su questa base avremo per ogni soluzione alternativa ai {A} a1 P a2 u (a1) > u (a2) (preferibilit) a1 preferibile a a2 quando lutilit generata dalla applicazione della soluzione a1 maggiore di quella generata dalla applicazione della soluzione a2 a1 I a2 u (a1) = u (a2) (indifferenza)

a1 indifferente a a2 quando lutilit generata dalla applicazione della soluzione a1 uguale a quella generata dalla applicazione della soluzione a2 Soglia di indifferenza Ai fini della scelta, i valori di u (a1) e u (a2) possono essere differenti, senza che ci comporti una preferenza di a1 o di a2. Ad esempio, la scelta tra due progetti a1 e a2 che costano 2 milioni di euro, e 2,02 milioni di euro possono essere ritenuti indifferenti rispetto al criterio del costo, se 20.000 euro una cifra considerata trascurabile ai fini della scelta. Si introduce allora il concetto di soglia di indifferenza: a1 P a2 u (a1) u (a2) + d a1 preferibile a a2 e la differenza di u (a1) meno u (a2) maggiore della soglia di indifferenza, determinata dal valore d cio lincremento di utilit minimo che u (a1) deve darci rispetto a u (a2) , perch si possa affermare che a1 preferibile a a2. Scale per la misurazione della preferenza Per esprimere una preferenza qualitativa, basta conoscere la crescenza o la decrescenza di una funzione di utilit, ma non necessariamente la sua variazione, e la soglia di indifferenza. La preferenza pu infatti essere espressa in differenti modi: - preferenza espressa per ordinamento cardinale. La preferenza rappresentata da valori numerici, e ha un riferimento assoluto. Ad esempio una preferenza espressa tra due alternative ai e aj in funzione della minimizzazione di un costo o della massimizzazione di un beneficio monetario, ha una funzione di utilit della quale si conosce: a) quantitativamente la differenza tra U(ai ) e U(aj ), b) U(ai ) e U(aj ) rappresentano il valore dellintensit di preferenza rispetto ad un riferimento assoluto (corrispondente a U=0)

uk(a2) uk(a1)

uk(a2)>uk(a1) Rispetto al criterio Ck, il vantaggio maggiore si ottiene con il massimo valore di Ck(ai) Ck(a1) Ck(a2) uh(a1)>uh(a2)

uh(a2) uh(a1) Ck(a1)

Rispetto al criterio Ch, il vantaggio maggiore si ottiene con il minimo valore di Ch(ai)

Ck(a2)

- preferenza espressa per ordine di grandezza. La preferenza non ha un riferimento assoluto ma rappresentata da giudizi verbali trasposti in valori numerici: ad esempio una preferenza espressa tra due alternative ai e aj in funzione della minimizzazione di un costo o della massimizzazione di un beneficio monetario, ha una funzione di utilit della quale si conosce la differenza in termini di ordini di grandezza: si conosce il rapporto tra U(ai) e U(aj), espresso in ennesimi: U(ai)/U(aj)=1/n, con n>1 significa che ai non preferibile ad aj. Una utilit 3 volte pi grande di un'altra (Saaty, 1981)

- preferenza espressa in scala puramente ordinale. La preferenza non ha un riferimento assoluto ma rappresentata da giudizi verbali non trasponibili in valori numerici: ad esempio una preferenza espressa tra due alternative ai e aj in funzione della minimizzazione di un costo o della massimizzazione di un beneficio monetario, ha una funzione di utilit della quale si conosce solo il verso, e quindi la relazione dordine: si sa solo che se U crescente, allaffermazione che ai preferibile a aj consegue implicitamente che U(ai) > U(aj) Modellizzazione delle preferenze per valutazioni multicriteriali Se la nostra scelta legata a n criteri di valutazione, ciascuno di essi potr condurre ad una preferenza differente. Esisteranno cio n confronti tra ai e aj, basati su n funzioni di utilit differente. LUtilit totale dovr rappresentare una sintesi delle utilit parziali uk, con k= 1.n Questi modelli di valutazione si basano quindi sul presupposto che sia possibile esplicitare una funzione di utilit totale U, composizione delle utilit parziali (u1 , u2... un ), tale che: U [(uk (ai)] > U [(uk (aj)] ai P aj la funzione U(ai) determina lutilit totale derivante dalla scelta della soluzione ai; la funzione U(aj) determina lutilit totale derivante dalla scelta della soluzione aj; la funzione uk(ai) determina la k-ma utilit parziale derivante dalla scelta della soluzione ai; la funzione uk(aj) determina la k-ma utilit parziale derivante dalla scelta della soluzione aj; Se la regola generale di confronto U [ai] > U [aj] ai P aj Con U = f(u1 , u2... un ), chiaro che il problema si affronta stabilendo la relazione tra regola di confronto generale e la combinazione delle utilit parziali uk rispetto a quella totale U. I differenti metodi derivano dalla costruzione di differenti ipotesi rispetto a queste regole combinatorie.

Analisi di concordanza Non sempre tutti i criteri di valutazione rivestono la stessa importanza. E allora possibile attribuire un importanza diversa ai singoli criteri con lintroduzione di pesi quantitativi. Lanalisi di concordanza si effettua quando la valutazione delle alternative secondo i diversi criteri espressa da parametri quantitativi e limportanza dei criteri individuata dallassegnazione di un peso (Roy, 1985). In questo caso possibile effettuare una misura della prevalenza di ciascuna alternativa su tutte le altre, criterio per criterio. Si costruir quindi una matrice che riassumer i risultati dei confronti effettuati tra coppie di alternative per ciascun criterio. Ogni criterio rappresenta un parametro attraverso cui misurare una utilit parziale ui, espresso da un indicatore. Dato un insieme A = {a1, a2, an} di n soluzioni alternative ad un problema, valutato secondo m criteri. Sia {P} (w1, w2, w3,wm ) linsieme di pesi che esprimono limportanza dei criteri misurati dai giudizi (c1,c2,cm), e di utilit parziale (u1,u2,um). u1 w1 c11 ....... ..... .... ci1 .... ....... cn1 u2 w2 c12 ....... ...... .... ....... ....... .... ...... uJ-1 wJ-1 ...... ...... ...... ...... ...... ...... ...... ...... uJ wJ c1J ...... ....... ....... ciJ ....... ....... cmJ uJ+1 wJ+1 ....... ....... ....... ....... ...... ....... ...... ....... um wm c1m .... .... .... cim .... .... cnm

a1 a2 ..... ai-1 ai ai+1 ..... an

Per ogni coppia di alternative ai, aj {A}, con i e j variabili tra 1 ed n (numero di soluzioni alternative) si pu definire un rapporto tra gli indici di concordanza di ai, aj, per esprimere la preferibilit globale di ai, su aj e viceversa. Lindice di concordanza di ai sar:
C ( ai , a j ) =

k =1

wk k ,ij

con ( ij ) k = 1 se uk(ai) > uk(aj), e ( ij ) k = 0 se uk(ai) uk(aj)

Lindice di concordanza di aj sar:

C ( a j , ai ) =

k =1

wk k , ji

con ( ji ) k = 1 se uk(ai) < uk(aj), e ( ji ) k = 0 se uk(ai) uk(aj)

ai sar preferibile a aj se:

C ( ai , a j ) = k =1

wk (ij )k
k =1

C ( a j , ai )

wk ( ji )k

>1

cio se il peso dei criteri per i quali le utilit parziali uk (ai) superano le corrispondenti uk(aj) maggiore del peso dei criteri per i quali le utilit parziali uk(aj) superano le corrispondenti uk(ai)

La matrice di concordanza la seguente:

[c] a1 a2 ..... a J-1 aJ a J+1 ..... an

a1 c11 ....... ..... .... ci1 .... ....... cn1

a2 c12 ....... ...... .... ....... ....... .... ......

a J-1 ...... ...... ...... ...... ...... ...... ...... ......

aJ c1J ...... ....... ....... ciJ ....... ....... cmJ

a J+1 ....... ....... ....... ....... ...... ....... ...... .......

an c1n .... .... .... cin .... .... cnn

indici di concordanza totale 1nc1i

1ncJi 1ncni

In ogni casella ij riportato lindice di concordanza Cij. La concordanza totale dell i-esima alternativa sar data dalla media degli indici di concordanza Cij, pari alla somma degli indici Cij che esprimono il confronto tra ciascuna alternativa i-esima con le altre, diviso il numero di confronti totali, pari al numero di alternative meno 1 (Ogni alternativa confrontata con ututte le altre n-1). In funzione del valore dellindice di concordanza sar quindi possibile determinare una graduatoria di preferibilit.
A1 A1 . . Aj . . an . . . An Indici di concordanza

k =1...m wk (11)k
n 1

k =1...m wk (1n)k
n 1

I1 =

ik==11...nm wk (1i ) ...

n 1

...

k =1...m wk (j1)k
n 1

. . .

k =1...m wk (j1) k
n 1

Ij =

ik==11...nm wk (ji) ...

n 1

k =1...m wk (n1)k
n 1

k =1... m wk (nn )k
n 1

In =

ik==11...nm wk (ni) ...

n 1
k

Lindice di concordanza viene espresso dalla formula: Ij n m wk ( ji) k

indice di concordanza della j-esima alternativa, numero di alternative, numero di criteri, peso quantitativo del k-esimo criterio e

Ij =

ik==11...nm wk (ji) ...

n 1

= 1 se lalternativa j-esima preferibile allalternativa i-esima per il k-mo criterio

= 0 se lalternativa j-esima non preferibile all alternativa i-esima per il k-mo criterio. Ovviamente se i=j ( ji) k = 0

Se una alternativa fosse dominante per tutti i criteri (fosse cio la migliore per tutti i criteri), vincendo ogni confronto avrebbe un indice di concordanza medio pari a 1. Ogni confronto parziale determinerebbe un indice di concordanza (e una somma di pesi) pari a 1 (vittoria di un alternativa su un'altra per tutti i criteri) e conseguentemente si avrebbe una somma di confronti parziali pari a n-1, divisa per n-1 per determinare il valore medio di concordanza.

Soglia di discordanza Da questo confronto a coppie deriva la graduatoria delle alternative. Perch le alternative siano comparabili per si ritiene necessario che la distanza tra le utilit da esse generate per ogni criterio non sia eccessiva, per cui, posta dgi (i,j) = ui(ni)-ui(nj) La differenza tra le utilit generate rispetto alliesimo criterio dalle alternative ni e nj, non deve mai superare una soglia prefissata Dc: max dgi (i,j) = Dc la massima differenza riscontrata deve essere al di sotto della soglia di discordanza prefissata. In caso contrario si pu porre un problema di incomparabilit delle alternative. Metodo dei regimi I metodi dei regimi si utilizzano quando i giudizi di valore e le importanze dei criteri sono attribuiti semplicemente per scala ordinale (Nijkamp, Rietweld, Voogd, 1989; Voogd H.;1983). i) poich lo scopo dellanalisi quello di ottenere una graduatoria corretta di alternative, pur avendo a nostra disposizione criteri di valutazione qualitativi, possiamo immaginare che esista una serie di attribuzioni quantitativa di valori che esprimono la graduatoria che cerchiamo; in realt esistono infinite valutazioni quantitative (e infinite graduatorie numeriche) che collocano nella stessa posizione le differenti alternative (principio della razionalit limitata). ii) Se fosse conosciuta la corretta graduatoria quantitativa, potremmo avviare la procedura ELECTRE. iii) partendo dallassunto precedente, se si potessero contare le infinite combinazioni di pesi e le infinite graduatorie quantitative che determinano una priorit, si determinerebbe per la legge dei grandi numeri, la probabilit che quella priorit sia corretta. Lespressione quantitativa della graduatoria pi probabile di alternative quindi incognita. iv) quindi si pu intendere il metodo dei regimi come la ricerca della pi probabile priorit derivante da una matrice degli effetti quantitativa associata al problema trattato. Riassumendo: la probabilit di un evento coincide con la frequenza con cui quellevento accade in un numero infinito di casi (per la legge dei grandi numeri). Essendo in presenza di infinite graduatorie bisogner trovare la probabilit che una valutazione quantitativa porti ad un certa graduatoria, cio lincidenza percentuale tra le infinite graduatorie quantitative possibili di quelle che mettono nello stesso ordine le alternative. A questo punto sar possibile individuare la graduatoria pi probabile. Hinloopen-Nijkamp e Rietweld, 1988) costruiscono il metodo affermando che si pu determinare la graduatoria pi probabile delle soluzioni alternative, ipotizzando che si possa costruire una legge di distribuzione delle probabilit ben determinata, per cui, stabilita una priorit dei criteri, sia possibile determinare quanto sia probabile che la graduatoria finale sia simile a quelle determinate dai vari criteri ordinati in ordine decrescente di importanza. Supponiamo di avere due alternative e quattro criteri, ordinati per importanza decrescente: i criteri sono I, II, III, IV; le alternative sono a e b. Supponiamo che le prevalenze seguano il seguente regime:

I a b

II a b

III IV b a b A

con a che prevale su b per il I e il II criterio, e b prevale su a per il III e il IV criterio I a b II III IV + +

+ +

dove il simbolo + indica la prevalenza di una alternativa sullaltra secondo ciascun criterio. E chiaro che, quale che siano i valori incogniti dei pesi, prevalendo a su b per i due criteri pi importanti, la graduatoria finale vedr a prevalere su b. Potremo assegnare una probabilit che a prevalga su b Pab pari a 1, e una probabilit che b prevalga su a Pba pari a 0: Pab = 1; Se la situazione fosse invece la seguente: I a b e quindi le prevalenze fossero le seguenti: I . a b + II + III IV + + II b a III IV b a a b Pba = 0

. in questo caso sar pi difficile comprendere se a prevale su b o se b prevale su a, poich a prevale su b per il criterio pi importante e per il meno importante, e b prevale su a per i due criteri intermedi. La graduatoria finale vedrebbe prevalere a, ad esempio, se il primo criterio fosse molto pi importante degli altri, e/o se lultimo fosse poco meno importante degli altri. Se invece limportanza dei criteri decrescesse linearmente, a e b sarebbero considerate paritarie. Potremmo assegnare quindi il 50% di probabilit di prevalenza totale ad a e a b: Pab = 0.5; Pba = 0.5

Uno studio rigoroso ci porta alla corretta distribuzione ottimale, per cui assegnata una legge di distribuzione della probabilit pi facile interpretare le graduatorie e raggiungere quella finale. Per una maggiore comprensione supponiamo di avere la seguente serie di gratuatorie tra tre alternative ordinate per criteri di importanza decrescente:

I a b c

II b c a

III IV c a b c a b

secondo il primo criterio quindi a prevale su b e c, b prevale su c; secondo il secondo criterio b prevale su c e su a, c prevale su a; secondo il terzo criterio c prevale su b e su a, b prevale su a; secondo il quarto criterio, infine, a prevale su c e su b, c prevale su b. I singoli regimi saranno: a b I + II + III IV + + a c I + II + III IV + + b c I + II + III IV + +

Le probabilit che le alternative prevalgano sono le seguenti: Pab = 0.5; Pba = 0.5; Pac = 0.5; Pca= 0.5; Pbc=1; Pcb=0.

la probabilit media di prevalenza sulle altre per ciascuna alternativa : Pb = media(Pbc, Pba) =.75; Pa = media(Pab, Pac) =.5; Pc = media(Pac, Pca) =.25 quindi la graduatoria finale sar: (I) b, (II) a (III) c. Nel caso in esame ovviamente la possibilit di assegnare una probabilit di vittoria di una alternativa rispetto ad una altra nei confronti intuitiva, ma molto pi complesso farlo per situazioni con alternative pi numerose e con situazioni non cos chiare come quelle rappresentate nei confronti precedenti.. Il metodo dei valori estremi (Israels-Keller) Il metodo permette di determinare speditivamente le probabili graduatorie di alternative valutando alcune distribuzioni notevoli di pesi. Lassunzione di base del metodo che sia possibile individuare i pesi incogniti dei criteri come combinazioni lineari di set di pesi detti estremi, perch rappresentanti situazioni estreme di priorit. La probabilit di avere una data distribuzione di pesi viene quindi associata alla probabilit di avere una data combinazione lineare di pesi estremi. Questa ricerca possibile a partire dai vincoli legati allimportanza assegnata ai criteri, e al fatto che si ipotizza che infiniti vettori di pesi quantitativi possano rappresentarla. Se il vincolo quello dellordine dellimportanza dei criteri, quale che sia la distribuzione dei pesi relativi ai criteri, la relazione ordinale di importanza tra i criteri deve essere rispettata anche dagli infiniti vettori peso quantitativi che la rappresentano. Quindi, dati m criteri, in ordine decrescente di importanza da 1 a m, sono possibili solo graduatorie derivanti da distribuzioni di pesi che soddisfano la seguente relazione:

w
k =1

= 1 e w1 w2 .... wm1 wm

I vettori di m pesi che soddisfano la precedente relazione sono infinita, ma assumono dei valori notevoli, corrispondenti a situazioni limite, determinate da un certo numero di pesi di valore non nullo, uguale per tutti, e un certo numero di pesi di valore nullo. Le situazioni limite che soddisfano le condizioni precedenti sono le seguenti:

w1 = 1 / m (m 1) = 1

w1 = w2 = 1 /[m (m 2)] = 1 / 2 ....... w1 = w2 = wm1 = 1 / m 1 w1 = w2 = wm1 = wm = 1 / m

e e e e

w2 = w3 = w4 ......... = wm1 = wm = 0 w3 = w4 ... = wm1 = wm = 0 w4 .... = wm1 = wm = 0 wm = 0

w1 = w2 = w3 = 1 /[m (m 3)] = 1 / 3

Si pu notare che essendo i criteri ordinati per importanza il primo peso non assumer mai valore pari a zero, il secondo peso assumer m-1 volte valori diversi da zero, il terzo peso assumer m-3 volte valori diversi da 0 e cos via. Nella prima situazione di valori estremi lunico peso diverso da 0 sar quindi il primo, nella seconda situazione limite i pesi differenti da zero saranno 2, e assumeranno ciascuno valore pari a 1/2 e cos via. Tenendo conto del fatto che le combinazioni di pesi che soddisfano le precondizioni iniziali (somma pari a 1 e relazione ordinale di importanza tradotta in relazione dordine matematica tra pesi) variano nei limiti imposti dalle situazioni estreme, la probabilit che una generica alternativa sia la prima della graduatoria, a questo punto deriver dalla probabilit che per ciascuna ripartizione di pesi estremi essa assuma la prima posizione in graduatoria. Ad esempio se abbiamo ordinato secondo priorit discendenti tre criteri (I, II, III), questa priorit rispettata dalle seguenti terne di pesi estremi: W1 1 1 /3 W2 0 1 /3 W3 0 0 1 /3 criteri in ordine decrescente di importanza un criterio pi importante degli altri due due criteri pi importanti del terzo criteri paritari

Ciascuna di queste distribuzioni estreme infatti soddisfa la condizione che w1 sia maggiore o uguale di w2 e w2 sia maggiore o uguale di w3. Se abbiamo tre alternative a e b, e a domina b nel primo e nel secondo criterio, e b domina a nel terzo criterio (vedi tabella): criteri pesi estremi a b I 1 X III I II III 0 1/2 1/2 0 X X X X a domina b a domina b II 0 X
1

I /3 X

II /3 X

III 1 /3

X a domina b

a domina b tre volte su tre, quindi pab= 100% e pba = 0 Quindi la percentuale di prevalenza di una alternativa sullaltra data approssimativamente dal rapporto tra numero di confronti vinti nelle differenti distribuzioni di pesi estremi (3), e numero di distribuzioni di pesi estremi (che coincide con il numero di criteri, cio tre). Generalizzando, se n il numero di criteri, ed m il numero di distribuzioni di pesi estremi che fanno vincere a su b pab=m/n

Esempio. Scelta dellarea per linsediamento di opere di urbanizzazione secondaria in un quartiere interessato da un piano di riqualificazione urbana. S.Girolamo-Fesca uno dei quartieri periferici di Bari. Il nucleo insediativo costituito principalmente da case unifamiliari private e pubbliche che si sviluppano in maniera alquanto disomogenea e senza alcun disegno urbano regolatore. La valutazione relativa alla pi opportuna localizzazione di un centro sociale polivate, per incrementare la dotazione di servizi del quartiere nellambito di un Piano di Riqualificazione Urbana. Caratteri del problema. Il soggetto decisore un ente pubblico. Ne consegue che la finalit dellanalisi quella di determinare il maggior vantaggio possibile per la collettivit derivante dalla scelta localizzativa. La convenienza che viene ricercata quindi pubblica. La definizione di questa convenienza deriva in parte dagli obiettivi individuati a monte dal piano di riqualificazione, che devono essere perseguiti dalle singole azioni di piano, e da considerazioni aggiuntive che possono derivare da una analisi sociologica e dal giudizio di esperti che portano alla formulazione di obiettivi di natura sociale e di natura tecnica che rendono pi espliciti alcuni obiettivi generali del piano di riqualificazione.

La sequenza delle operazioni da svolgere la seguente 1. Individuazione dei criteri di valutazione. 2. Individuazione delle possibili alternative. 3. Costruzione della matrice degli effetti. 4. Confronto delle alternative secondo ciascun criterio e ndividuazione delle prevalenze. 5. Attribuzione degli indici di concordanza parziale di una alternativa sullaltra e costruzione degli indici di concordanza per ciascuna alternativa. 1. Individuazione dei criteri di valutazione. Costi pro capite. Considerati costi di esproprio, infrastrutturazione e costruzione vengono calcolati i dividendo le somme necessarie agli interventi per il numero di abitanti del quartiere. Impatti sociali. Lutenza individuata costituita da giovani (< 15 anni) e anziani (> 65 anni), misurata in percentuale sulla popolazione totale.

Domanda di standards. Misurata come numero di mq/abitante necessari per soddisfare il fabbisogno totale previsto dal PRG, di 20 mq ad abitante. Centralit rispetto al quartiere. Misurata come distanza in tempo (minuti) della localizzazione del polivalente nei tre ambiti dal baricentro del quartiere. 2. Individuazione delle alternative Sono stati selezionati tre ambiti, allinterno dei quali esistono ancora spazi tali da consentire ledificazione del polivalente. 3. Costruzione della matrice degli effetti. Criteri
Pesi Indicatori

Costi pro capite

0,4 Euro/ab

Utenza
0,3 utenti

Domanda di standards
0,2 Mq/abitante

Centralit
0,1 Minuti

Ambito A Ambito B Ambito C

Obiettivo

100 85 110
Minimizzare (lutilit a intervenire decresce al crescere dellindicatore)

2000 1500 2200

Massimizzare (lutilit a intervenire cresce al crescere dellindicatore)

2 6,5 5
Massimizzare (lutilit a intervenire cresce al crescere dellindicatore)

15 7 5
Minimizzare (lutilit a intervenire decresce al crescere dellindicatore)

Standardizzazione dei criteri (tuti i valori sono espressi in scale variabili da 0 a 1 con 1 = max valore) Criteri
Pesi

Costi pro capite

0,4

Utenza
0,3

Domanda di standards
0,2

Centralit
0,1

Ambito A Ambito B Ambito C

Obiettivo

1 0.4 0
Minimizzare (lutilit a intervenire decresce al crescere dellindicatore)

0.71 0 1
Massimizzare (lutilit a intervenire cresce al crescere dellindicatore)

0 1 0.7
Massimizzare (lutilit a intervenire cresce al crescere dellindicatore)

0 0.8 1
Minimizzare (lutilit a intervenire decresce al crescere dellindicatore)

4. Confronto delle alternative secondo ciascun criterio e individuazione delle prevalenze. Fissata una soglia di indifferenza pari a 0,2 per ogni criterio, non vi sono alternative indifferenti una allaltra. Se la soglia di discordanza, cio la max differenza standardizzata ammissibile pari a 0,9 (equivalente a dire che tra una alternativa e un'altra non c un salto di ordine di grandezza di 1 a 10) le alternative sono comparabili una allaltra. Confronti I criterio (peso w1=0,4) II criterio (peso w2=0,3) III criterio (peso w3=0,2) IV criterio (peso w4=0,1) U1(A) > U1(B) > U1(C) U2(C) > U2(A) > U2(B) U3(B) > U3(C) > U3(A) U4(C) > U4(B) > U4(A)

5. Attribuzione degli indici di concordanza. Questa fase prelude alla costruzione della matrice di concordanza, qui di seguito riportata. In ogni casella la somma determina lindice di concordanza relativo al singolo confronto a coppie, e nellultima colonna riportata la concordanza media.

Matrice di Concordanza Ambito A Ambito A Ambito B Ambito C

0 0+0+0,2+0,1 0+0,3+0,2+0,1

Ambito B Ambito C
0,4+0,3+0+0 0 0+0,3+0+0,1 0,4+0+0+0 0,4+0+0,2+0 0

Media
1,1/(3-1)=0,55 0,9/(3-1)=0,45 1,0/(3-1)=0,5

La soluzione che prevale (secondo i criteri dati e limportanza attribuita attraverso i pesi) la A, anche se la differenza minima tra A, B e C indica un certo grado di incertezza. Applicazione del Metodo dei regimi Se le importanze assegnate ai criteri, e le preferenze delle alternative rispetto ai singoli criteri fossero espresse qualitativamente, la valutazione potrebbe essere svolta con il metodo dei regimi: Criteri
Ordine di importanza

Costi pro capite

I preferenza

Utenza
II preferenza

Domanda di standards
III preferenza

Centralit
IV preferenza

Ambito A Ambito B Ambito C

1 2 3

2 3 1

3 1 2

3 2 1

Rimane sempre valida la relazione: I criterio U1(A) > U1(B) > U1(C) II criterio U2(C) > U2(A) > U2(B) III criterio U3(B) > U3(C) > U3(A) IV criterio U4(C) > U4(B) > U4(A) Alla quale si aggiunge la relazione dordine di importanza: I > II > III >IV. Operando con luso dei confronti a coppie operati assegnando pesi estremi: criteri I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV pesi estremi 1 0 0 0 1/2 1/2 0 0 1/3 1/3 1/3 0 1/4 1/4 1/4 1/4 A X X X X X X X X B X X X X X X X X Domina a Domina a Domina a Parit Lambito A prevale per le prime tre distribuzioni di pesi, mentre per lultima A e B pareggiano. Quindi la prevalenza di A su B in base ai confronti effettuati sui pesi estremi pari al 75%, mentre quella di B su A pari a 0

PAB = 75%, PBA= 0 Di seguito si ha:

criteri I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV pesi estremi 1 0 0 0 1/2 1/2 0 0 1/3 1/3 1/3 0 1/4 1/4 1/4 1/4 B X X X X X X X X C X X X X X X X X Domina b parit Domina b parit PBC = 50%, PCB= 0

criteri I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV pesi estremi 1 0 0 0 1/2 1/2 0 0 1/3 1/3 1/3 0 1/4 1/4 1/4 1/4 A X X X X C X X X X X X X X X X X X Domina A parit Domina B Domina B PAC = 25%, PCA= 50% La matrice che riassume i confronti sar quindi la seguente: A A B C La graduatoria quindi A,C,B. B 75 C 25 50 Media 50% 25% 37,5%

0 25% 50%

DISCIPLINA DEGLI ESPROPRI

Breve storia degli espropri (da Gallerani, Zanni, Viaggi, 2004)
I fondamenti della normativa sulle espropriazioni per pubblica utilit sono stati introdotti in Italia poco dopo la costituzione del Regno, con la legge 22 ottobre 1865 n. 2359 (Legge fondamentale). Questa legge stabil la procedura espropriativa e le modalit di determinazione dell'indennit spettante all'espropriato, fondata sull'indennizzo integrale della lesione patrimoniale e quindi sul giusto prezzo, in caso di esproprio totale, e sul valore complementare, in caso di esproprio parziale. Un ventennio pi tardi, con la legge 15 gennaio 1885 n. 2892 (Legge di Napoli), varata nell'emergenza di un'epidemia di colera, che richiese l'espropriazione nel centro della citt di numerosi edifici malsani, da abbattere per ricostruirli secondo norme igieniche appropriate, venne introdotto un nuovo criterio di determinazione dell'indennizzo, basato sulla semisomma tra il valore venale e il coacervo delle ultime dieci annualit di affitto (o, in mancanza di dati certi, dei redditi catastali). L'indennit corrispondeva, in pratica, a una media tra il valore di mercato e il valore reddituale, basato su un prefissato saggio di capitalizzazione del 10%. Nella specifica situazione, l'alto saggio di sconto era giustificato dall'entit degli affitti, elevata rispetto ai modesti valori patrimoniali dei fabbricati, che versavano in condizioni di rilevante degrado. La legge emergenziale di Napoli ispir, successivamente, una serie di provvedimenti legislativi (ferrovie, strade, edilizia popolare) sostanzialmente finalizzati a contenere le indennit di esproprio. Novit di grande rilievo nella procedura e nelle modalit di stima delle indennit furono fissate con la legge 22 ottobre 1971 n. 865 (Legge sulla casa), successivamente modificata con la legge 28 gennaio 1977 n.1O e con la legge 8 agosto 1992 n. 359 (art.5 bis). Questo filone normativo introdusse la distinzione dei criteri di stima a seconda che l'espropriazione riguardasse aree edificabili o non edificabili. Relativamente alle prime, si stabil un risarcimento parziale (approssimativamente il 50%) del valore di mercato, basato sulla determinazione dell'indennit con il criterio a suo tempo introdotto dalla Legge di Napoli. Con ci si riconobbe solo parzialmente che il diritto di propriet comprendesse anche quello di costruzione. Per le aree agricole, si sanc il passaggio da una valutazione dell'indennit caso per caso all'impiego di valori medi per comparti territoriali omogenei e tipi di coltura (valori agricoli medi, VAM), determinati annualmente da commissioni di esperti istituite allo scopo. Inoltre, venne affermato il riconoscimento di un'indennit aggiuntiva anche al conduttore, proprietario e non, a risarcimento della perdita di reddito di lavoro e d'impresa. Le anzidette normative sono state abrogate e sostituite dal Testo Unico (DPR 8 giugno 2001 n. 327 e decreto legislativo del 27 dicembre 2002 n. 302), che ha tentato una semplificazione e una sistemazione di tutta la precedente legislazione, ispirandosi ai principi di efficacia, efficienza e decentramento delle decisioni.

I soggetti dellesproprio
Espropriato: il soggetto pubblico o privato titolare di diritto di propriet o di altri diritti (ad es. servit) sul bene da espropriare per la pubblica utilit.

Autorit espropriante: autorit amministrativa titolare del potere di esproprio che cura il procedimento o il concessionario di unopera pubblica a cui in base a disposizioni normative stato attribuito il potere di esproprio. Il beneficiario dellesproprio: il soggetto pubblico o privato a vantaggio del quale viene emesso il decreto desproprio Il promotore dellesproprio: il soggetto richiedente lesproprio

Motivazioni dellesproprio: la pubblica utilit

Pubblica utilit. Eimplicita con lapprovazione del progetto dellopera per la realizzazione della quale si richiede lesproprio. Ha validit di 5 anni, prorogabile per altri 2 in casi eccezionali. Per progetto non si intende quello definitivo, che segue, non precede, la dichiarazione di pubblica utilit. La pubblica utilit scatta inoltre in automatico con lapprovazione dei piani urbanistici esecutivi, relativamente alle infrastrutture e ai servizi che essi prevedono.

Procedura desproprio da (Jovine, 2002)

Determinazione dellindennit di esproprio.

La legislazione attuale (Legge 359/1992, Articolo 5 bis. E ora Testo Unico) distingue tre ambiti di esproprio. Vanno distinte tre procedure diverse per - aree edificate, - aree edificabili - aree non edificabili

Determinazione dellindennit di esproprio per aree edificate Si basa sulla stima del Valore Venale dellimmobile da espropriare. Per fabbricati costruiti in assenza di concessione, si calcola unindennit pari al solo valore dellarea di sedime, come se essa fosse edificabile. Determinazione dellindennit provvisoria di esproprio per aree edificabili E pari alla semisomma del valore venale del bene e di dieci redditi dominicali rivalutati, eventualmente ridotta del 40% I = 0,5 x (Vm+10 Rd) x 0,6 La riduzione non si applica se il proprietario acconsente volontariamente alesproprio (cessione volontaria) I = 0,5 x (Vm+10 Rd) Determinazione dellindennit di esproprio per aree edificabili Lindennit di esproprio determinata deve essere confrontata con il valore dellarea in base al quale stabilita lImposta Comunale sugli Immobili (VICI) Determinazione dellindennit di esproprio per aree edificabili Se tale valore VICI superiore allindennit stimata IST, lindennit corrisposta I incrementata della differenza tra le ultime cinque annalit ICI corrisposte dallespropriato e le corrispondenti annualit calcolate come se il valore ICI coincidesse con lindennit stimata (Iovine, 2001). (IST < VICI) I = IST + Aimp con Aimp= 5 x [Imponibile(Ici)-Imponibile(ind)] Se il valore ICI invece inferiore allindennit stimata allora lindennit corrisposta pari al valore ICI: (IST > VICI) I = VICI Larticolo 5 bis della Legge 359/92, introduce ai fini della stima dellindennit di esproprio i concetti di edificabilit legale e edificabilit effettiva. Questa norma fonte di numerosi contenziosi. edificabilit legale. Edificabilit riscontrata in base alla strumentazione urbanistica vigente prima del decreto espropriativo. edificabilit effettiva. Ledificabilit effettiva determinata in funzione delleffettiva condizione di mercato della zona al momento della apposizione di vincolo o di approvazione di piano. Determinazione dellindennit di esproprio per aree non edificabili e aree agricole Si considera il valore agricolo medio delle aree, tenendo conto delle qualit colturali e degli immobili. Si considera una indennit aggiuntiva se lattivit agricola costituisce il reddito principale dellespropriato (coltivatore diretto o a titolo principale), e unulteriore indennit per cessione volontaria.

Aree edificate

Aree non edificabili

Sintesi della determinazione dellindennit desproprio (Gallerani, Zanni, Viaggi, 2004)

PROCEDURE DI STIMA DEI DIRITTI REALI Tipologie di diritti reali: Propriet Usufrutto Nuda Propriet Servit di veduta Servit di elettrodotto Servit di acquedotto Servitus non tollendi Usufrutto. Corrisponde al valore derivante dalla rendita di un immobile soggetto ad usufrutto, per la durata dellusufrutto. Va quindi stimata la rendita e la durata dellusufrutto. Nuda propriet. Valore dellimmobile privato del corrispondente valore di usufrutto. Per l Usufrutto: Se la rendita pari a: Ru = Vm x r con Vm valore di mercato dellimmobile e r saggio di capitalizzazione del reddito. Durata usufrutto in anni: n = Asp E con Asp aspettativa di vita (determinata in base alle statistiche demografiche) e E et dellusufruttuario Si avr che il valore dellusufrutto pari a: Vu = Ru (qn-1)/r qn E per sottrazione il valore della nuda propriet Vnp= VmVu= Ru/r- Ru(qn-1)/r qn Esempio Valore dellusufrutto di un alloggio con rendita annua di 6000 euro, saggio 4%. Usufruttuario: maschio, et 79 anni. Aspettativa di vita: 82-79 = 3 anni (con 82 anni et media al momento della morte secondo lISTAT per i maschi in Italia) Vu = 6000(q3-1)/0,04q3 con q= 1,04

Servit prediali e coattive Determinano la diminuzione del valore di un immobile, o per danno, o per cessione di parte della propriet, o di parte delluso. Si determinano indipendentemente dalla volont del proprietario. Servit di elettrodotto: obbligo di assoggettare a servit aree sulle quali insiste il passaggio di un elettrodotto e le aree sulle quali si poggiano gli impianti di supporto (piloni, pali, cabine ecc.). Servit di acquedotto: obbligo di consentire luso di aree in un fondo dominato per il passaggio di acquedotti a servizio di un fondo dominante. Servitus non tollendi: Riduzione di possibilit di edificazione dovuta alla limitazione in altezza di un edificio (ad es. per vincolo panoramico). Servit prediale, acquisibile per usucapione dopo venti anni, o volontaria, per accordo tra proprietari. Servit di veduta. Il proprietario che per venti anni non ha realizzato affacci su un fondo ha obbligo di non poter realizzare vedute da questultimo (detto fondo dominato) su corti di altri fondi (detti fondi dominanti).

La stima di una Servit di veduta: il proprietario soggetto a servit obbligato per affacciarsi ad arretrare il fronte delledificio (di 3m, secondo il C.C.). Posto che i parametri urbanistici gli consentano di edificare un volume il cui ingombro occupa la fascia di 1,5 m dal confine, fino alla distanza d< 1,5m, il proprietario perde la possibilit di realizzare un volume pari a 1,5-d per h (con h altezza delledificio).

d
1,5-d

Servitus non tollendi. Il proprietario soggetto a servit perde il valore di una parte dellarea edificabile a causa della riduzione di altezza dovuta alla servit. Il valore dellindennit sar pari alla differenza tra il valore di mercato delledificio realizzato senza limitazione e il valore di mercato delledificio realizzato con la servit, se non vi altra possibilit di edificare recuperando il volume perso.

Nei due casi precedenti si ha una stima a valore complementare per sottrazione (o valore mancato).

CATASTO
Il catasto pu essere definito come linventario dei beni immobiliari situati in un territorio. Il suo scopo di natura fiscale, essendo la classificazione finalizzata a determinare le rendite dei suddetti beni, in funzione dellimposizione di oneri fiscali. In funzione della natura dei beni stessi (terreni agricoli e fabbricati urbani), in Italia esistono due catasti: - Il Nuovo Catasto Terreni (NCT) Il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU) In particolare, il Catasto Edilizio Urbano stato costituito in base alla Legge n. 652 del 13.4.1939, ed stato normato fino al 2000 dal DPR 1142/49. Recentemente stata approvata una riforma radicale con il DPR 138/98 Formazione del Catasto Edilizio Urbano Da Jovine (2002) Il catasto edilizio urbano, rappresenta l'inventario delle unit immobiliari urbane realizzato in esecuzione del R.D. 13 aprile 1939, n.652, convertito nella legge 11 agosto 1939, n.1249, che reca il titolo: "Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo Catasto edilizio urbano" (N.C.E.U.). Questa legge ha segnato una svolta decisiva sia nel sistema di accertamento degli immobili urbani sia nella determinazione del loro reddito imponibile come chiaramente si evince dai seguenti criteri fondamentali: l'accertamento generale degli immobili urbani eseguito per unit immobiliare (art. 3) considerando (art. 5) unit immobiliare urbana ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, di per se stessa utile e atta a produrre un reddito proprio; per la determinazione della rendita (art. 8), le unit immobiliari di ciascun comune o porzione di comune sono distinte, a seconda delle loro condizioni estrinseche ed intrinseche, in categoria e ciascuna categoria in classi; la rendita catastale (art. 9) la rendita media ordinariamente ritraibile al netto delle spese e perdite eventuali e al lordo soltanto della imposta fabbricati, delle relative sovrimposte e dei contributi di ogni specie; In relazione a quanto previsto dalla suddetta disposizione e parallelamente ripreso dalle norme fiscali13, l'ordinamento dell'imposta non persegue il reddito individuale di ciascuna unit oggetto di accertamento ma quello delle categorie e classi in cui le unit sono inquadrate e, sopratutto, l'imposta non viene commisurata al reddito lordo individuale di ciascuna unit immobiliare, al netto di una detrazione fissa, ma alla rendita media ordinaria della categoria e classe in cui essa inquadrata, determinata con riferimento alle unit immobiliari di quella categoria e classe e con analisi approfondite dei redditi lordi e delle passivit che si concretano nella determinazione di due elementi economici caratteristici di ciascuna categoria e classe: la rendita catastale unitaria (cio la tariffa) e la percentuale di detrazione. Quello configurato dalla legge citata dunque un catasto per classi e tariffe, cio analogo a quello formato per i terreni in base alla citata legge di perequazione fondiaria del 1 marzo 1886, n. 3682.

L'oggetto dell'accertamento, cosi come dispone l'art. 1 della legge istitutiva del N.C.E.U., l'esecuzione a cura dello Stato dell'accertamento generale dei fabbricati e delle altre costruzioni stabili non censite al catasto rustico, allo scopo di: accertare le propriet immobiliari urbane e determinarne la rendita; costituire un catasto generale dei fabbricati e degli altri immobili urbani che si denomina, nuovo catasto edilizio urbano." L'art. 4, successivo, precisa che "si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali", e che "sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo". L'art. 38 del Regolamento per la formazione del nuovo Catasto edilizio urbano approvato con D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, chiarisce infine che "sono soggetti all'accertamento tutti i fabbricati e le costruzioni stabili definite all'ari. 4 della legge". Sono esclusi dall'accertamento: a) i fabbricati rurali; b) i fabbricati di propriet della Santa Sede di cui agli articoli 13, 14, 15 e 16 del Trattato Lateranense del 1 febbraio 1929. Poich le anzidette disposizioni nulla sostanzialmente hanno innovato rispetto alle disposizioni vecchie e vigenti in materia di imposta sui fabbricati, sulla scorta della giurisprudenza14 formatasi precedentemente all'entrata in vigore del nuovo catasto, agli effetti dell'imposta si deve intendere per fabbricato ogni combinazione di materiali di qualsiasi genere assieme riuniti o saldamente connessi, in modo da formare un tutto omogeneo di forma particolare e prestabilita, atto all'uso cui la costruzione destinata e l'espressione stabile costruzione altro non significhi se non la definitiva permanenza dell'edificio nel luogo in cui posto per sua espressa destinazione, di guisa che non possa rimuoversi, per trasportarlo da un luogo all'altro senza scomporlo almeno in parte, rompendo o distruggendo le aderenze che lo tengono avvinto stabilmente al suolo. Per quanto concerne l'unit immobiliare, l'elemento minimo inventariale sul quale basato l'accertamento, (in precedenza stata citata la definizione data dalla legge istitutiva a questa entit), la definizione stata interpretata e completata come segue dall'articolo 4 del Regolamento: "Si accerta come distinta unit immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato o insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente". Questa definizione, pur rispettando la legge istitutiva, ha assai meglio puntualizzato il concetto stesso e, soprattutto, lo ha completato in modo da renderlo applicabile, senza perplessit, in sede pratica. Anzitutto la nuova formulazione, col sostituire l'espressione "ogni parte di immobile" con l'altra "ogni fabbricato, porzione di fabbricato, insieme di fabbricati" ha esteso il concetto a tutti i casi possibili di unit immobiliari dato che, come si gi avvertito, l'unit immobiliare pu essere costituita sia da un fabbricato intero (convitto, scuola ecc.) sia da una porzione di fabbricato (appartamento, bottega ecc.) sia infine da un insieme di fabbricati (opifcio, ospedale costituito da diversi padiglioni ecc.). in secondo luogo, la nuova formulazione ha introdotto un elemento nuovo di insostituibile importanza per un catasto, e cio quello dell'appartenenza allo stesso proprietario. In terzo luogo, all'espressione vaga "atte a produrre un reddito proprio" stata sostituita l'altra assai pi precisa "che rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente" la quale non solo chiarisce che l'unit deve dare un reddito indipendente, meglio che proprio, ma inserisce il significato di unit immobiliare nell'ambito degli usi locali15, cosa altrettanto importante per un catasto, senza peraltro inficiare M concetto originario. In definitiva, l'unit immobiliare urbana costituita da una porzione di fabbricato, m intero fabbricato o gruppi di fabbricati ovvero da un'area suscettibile di autonomia Jmzionale e di redditivit.

Le fasi catastali (da Gallerani, Zanni, Viaggi, 2004) La messa in opera del Catasto edilizio urbano e del successivo Catasto fabbricati caratterizzata dalle seguenti fasi: 1. 2. 3. 4. formazione; pubblicazione; attivazione; conservazione.

Formazione Ai fini della formazione del Catasto fabbricati, il territorio urbano stato suddiviso in zone censuarie. La zona censuaria costituita da un'area (che pu comprendere pi comuni, un solo comune o sue porzioni) con caratteristiche urbanistiche e socio-eco-nomiche omogenee. Con il DPR 138/1998, prevista la suddivisione di ogni zona censuaria in microzone. La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale, che presenta omogeneit nei caratteri di posizione, urbanistici, storicoambientali, socio-economici, nonch nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane. In ciascuna microzona, le unit immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti. La microzona individua ambiti territoriali di mercato omogenei sul piano dei redditi e dei valori, in particolare per l'incidenza su tali entit delle caratteristiche estrinseche delle unit immobiliari. Le operazioni di formazione del Catasto fabbricati sono: qualificazione classificazione; formazione delle tariffe; accertamento e classamento. La qualificazione consiste nell'individuare in ciascuna zona le varie categorie di immobili, secondo la destinazione ordinaria. A partire dal 1998 (DPR n. 138/98) ai fini della creazione del Catasto urbano stato adottato il nuovo quadro nazionale di qualificazione, che prevede le seguenti categorie. Categorie di unit immobiliari ordinarie: - residenze e autorimesse (gruppo R); - categorie di unit immobiliari di tipo pubblico e culturale (scuole, uffici case di cura, collegi ecc.) (gruppo P); - categorie di unit immobiliari di tipo terziario e commerciale (negozi, magazzini, uffici, pensioni, alberghi) (gruppo T). Categorie di unit immobiliari speciali per consistenza e caratteristiche: - categorie di unit immobiliari speciali di tipo pubblico o di interesse collettivo (ospedali, chiese, stazioni ecc.) (gruppo V); -

- categorie di unit immobiliari speciali di tipo produttivo e terziario (opifici, grandi centri commerciali, direzionali, per lo spettacolo ecc.) (gruppo Z). Con la classificazione, ogni categoria di fabbricati ordinari viene divisa in tante classi quanti sono i gradi di diversa capacit contributiva, tenendo conto dei fattori che influenzano il reddito. Lo scarto fra il reddito di due classi successive del 15%. Contrariamente al Catasto terreni, la classe prima rappresenta quella con il reddito pi basso e il numero di classi non preventivamente determinato. La formazione delle tariffe consiste nella determinazione della rendita catastale, per unit di consistenza, da attribuire a ciascuna categoria di immobile. La rendita catastale la rendita lorda media ordinaria ritraibile dall'immobile, detratte le spese di riparazione, manutenzione ed eventuali perdite. Per le categorie a destinazione ordinaria (R, P, T), la tariffa rappresenta il reddito per metro quadrato di superficie catastale. Per ogni zona censuaria, il reddito differenziato per categoria e, all'interno di queste, per classi. In base al DPR 138/1998, le tariffe sono determinate con riferimento all'epoca censuaria 1996/97. Ai fini del Catasto fabbricati, le tariffe d'estimo vengono determinate con riferimento al mercato immobiliare e precisamente: ai canoni locativi medi ordinari; ai prezzi medi di compravendita e ai relativi saggi di fruttuosit. Con il primo procedimento, il reddito imponibile ricavato sottraendo dal canone ordinario di locazione le spese e le perdite, escluse le imposte: Rc= RPL-( Q+Sv+Am+Sf+Ines+I) dove: Rc = reddito imponibile catastale RPL = reddito padronale lordo Q = quote di ammortamento, manutenzione e assicurazione Sv = spese varie Am = amministrazione Sf= sfitto Ines = inesigibilit /= interessi. Con il secondo procedimento, il reddito catastale delle UIU viene calcolato applicando un saggio di interesse al valore dell'immobile. Si ottiene cos il beneficio fondiario (Bf), a cui vanno aggiunti gli oneri relativi all'imposta e contributi vari. Il valore dell'immobile viene stimato in base al valore di mercato della UIU; nel caso il mercato non offra elementi di paragone si valuta in base al costo di ricostruzio ne, compreso il costo dell'area. Il valore deve essere comunque riportato a condizioni di media vetust del fabbricato. Al Beneficio fondiario cos ottenuto vanno aggiunte le imposte: Rc = Bf + a x Rc

Rc= Bf / (1-a) Dove a rappresenta laliquota di imposta. Dividendo poi Re per la relativa consistenza catastale si ottiene la tariffa o reddito catastale unitario. Per ogni singola UIU la rendita catastale viene determinata moltiplicando la misura di consistenza per la relativa tariffa. Per le unit immobiliari urbane a destinazione speciale, la rendita catastale si determina, per ogni singolo immobile, in base al reddito ordinario ritraibile da quell'immobile, al netto delle spese e al lordo delle imposte. Il classamento consiste nel collocare ogni UIU nella categoria e classe che le com-pete, confrontandola con le unit tipo che servono come termine di paragone. Si determina prima la categoria, in base alla destinazione ordinaria e alle caratteristiche costruttive, quindi la classe. Il classamento viene effettuato in modo automatizzato sulla base di parametri di riferimento che descrivono gli elementi di maggiore rilievo che influenzano la redditivit di un fabbricato (classamento parametrico). Tali elementi sono quantificati attraverso: il fattore posizionale il fattore edilizio fattore posizionale il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona, nonch dello stato e della qualit dei luoghi circostanti il fabbricato, con particolare riferimento a quelli aventi destinazione pubblica e semprech siano permanenti e significativi ai fini del classamento. fattore edilizio rappresenta il livello qualitativo dell'unit immobiliare e del fabbricato, in relazione a: dimensione e tipologia; destinazione funzionale; epoca di costruzione; struttura e dotazione impiantistica; qualit e stato edilizio; pertinenze comuni ed esclusive; livello di piano. II classamento complessivo dato dall'aggregazione del fattore posizionale medio e del fattore edilizio. Il reddito imponibile risulta dal prodotto della consistenza catastale dell'unit immobiliare per la tariffa della categoria e classe in cui l'unit collocata.

Es. Scheda di rilievo catastale per il classamento

Pubblicazione e attivazione Nell'ambito della nuova revisione, le rendite catastali sono oggetto di pubblicazione per 180 giorni, con la facolt per i contribuenti interessati di presentare osservazioni. L'attivazione consiste nella correzione degli atti a seguito delle osservazioni sollevate e per le variazioni avvenute durante la pubblicazione. Conservazione La conservazione consiste nell'aggiornamento degli atti catastali nel tempo.L'aggiornamento degli atti catastali avviene rispetto ai seguenti tre ordini di mutazioni: mutazioni soggettive, cio relative agli intestati, che avvengono attraverso la voltura catastale; mutazioni aggettive, relative allo stato e/o alla destinazione degli immobili; denunce di nuova costruzione. I documenti e le pratiche catastali I principali documenti del Catasto fabbricati sono: mappa urbana; elenco degli immobili (ex schedario o prontuario dei numeri di mappa); elenco degli intestati (ex schedario dei possessori); schedario delle partite; elenco stradario; planimetria delle unit immobiliari.

Catasto fino allanno 2000

Zone censuarie estese nellambito comunale. Valore medio variabile da zona a zona contigua del 20% Categorie di edifici: A (residenza privata) B (residenza Pubblica) C (Attivit commerciali) D, E (Edifici speciali) F (immobili non soggetti a tributi) Consistenza espressa in vani (cat. A), mc (cat. B)e mq (cat. C)

Catasto dallanno 2000?

Zone censuarie estese nellambito provinciale. Microzone. Valore medio variabile da microzona a microzona contigua del 20%. Valere variabile in una microzona dal minimo al massimo nellordine dell1 a 2 Categorie di edifici: Ordinarie R (residenza privata) P (attivit pubbliche) T (attivit terziarie) V, Z (Edifici speciali) Consistenza espressa in mq

La riforma del catasto non ancora varata

SINTESI-1
Contestoproblema di stima
compravendita di un immobile

Aspetto economicoCriterio di stima

Valore di mercato

Metodo
Sintetico Diretto, monoparametrico, teoria dellordinariet Sintetico, pluriparametrico, superfici convenzionali

Tecnica di stima
Media Gaussiana Limmobile semplice nelle sue caratteristiche, e si suppone che la distribuzione dei prezzi sia gaussiana Limmobile composto da pi parti, rispetto alle quali non si considerano rapporti di complementarit Limmobile composto da pi parti, rispetto alle quali non si considerano rapporti di complementarit Limmobile composto da pi parti, rispetto alle quali non si considerano rapporti di complementarit

Sintetico, pluriparametrico, punti di merito

Somma della superficie residenziale e di superfici convenzionali corrispondenti ad altre parti, moltiplicata per valore unitario superficie residenziale Prodotto del valore di mercato corrispondente alla parte residenziale per coefficienti correttivi Somma del prodotto della dimensione delle differenti parti per i corrispondenti valori tipici unitari Ricerca della retta di regressione Capitalizzazione della rendita netta Metodi di stima del valore di mercato, metodi per punti di merito Metodi di stima del valore di costo

Sintetico, pluriparametrico, valori tipici

Sintetico, pluriparametrico, Regressione lineare Analitico Valore di surrogazione Stima sintetica per surrogazione del valore di immobili non simili, con uso di coefficienti per lobsolescenza Stima per determinazione del costo di costruzione, incrementato dellutile imprenditoriale, eventualemenrte corretto da coefficienti di obsolescenza se limmobile non recente Sintetico Diretto, monoparametrico, teoria dellordinariet Sintetico, pluriparametrico, Regressione lineare Misto, pluriparametrico, per elementi funzionali Analitico Analitico

compravendita di un immobile con pochi riferimenti di mercato (ad esempio antico) compravendita di un immobile con pochi riferimenti di mercato (ad esempio edificio singolare)

Valore di costo

Realizzazione di un opera progettuale

Valore di costo

Media Gaussiana Ricerca della retta di regressione Somma dei costi di realizzazione di ogni elemento funzionale Computo metrico estimativo Il valore massimo accordabile allarea pari alla differenza tra valore dellarea edificata, meno costi, meno utile imprenditoriale Metodi di stima del valore di mercato Differenza tra valore di mercato prima del danno e valore di mercato parte residua Differenza tra valore di mercato prima del danno e valore di mercato dopo il danno Stima del costo necessario alla ricostruzione della parte persa

Compravendita di un area edificabile

Valore di trasformazione Valore di mercato

Sintetico Diretto Diretto

Danno subito da un immobile

Valore complementare

Valore di costo

Analitico

Danno subito da un immobile per perdita di una parte Danno subito da un immobile per perdita di una caratteristica (ad es. visuale per propsicienza di un edificio abusivo) Non si considerano rapporti di complementarit tra parte persa e parte residua

SINTESI-2
Contesto-problema di stima Convenienza economica di una ristrutturazione/restauro, Aspetto economicoCriterio di stima Valore di trasformazione Metodo Analitico Tecnica di stima La differenza tra valore dellimmobile ristrutturato, meno costi, meno il valore dellimmobile prima della ristrutturazione, deve essere maggiore o uguale dellutile imprenditoriale Differenza tra somma di ricavi e costi sostenuti nel corso degli anni, maggiore di zero Media Gaussiana con valori unitari di costi di opere simili Ricerca della retta di regressione Somma dei costi di realizzazione di ogni elemento funzionale Computo metrico estimativo senza riferimenti a periodi definito

Analisi costi ricavi, ricerca di VAN e SRI Valore sociale di un servizio realizzabile con un opera pubblica Valore di costo

Analitico Sintetico Diretto, monoparametrico, teoria dellordinariet Sintetico, pluriparametrico, Regressione lineare Misto, pluriparametrico, per elementi funzionali Analitico Si stima la disponibilit a pagare per usufruire del bene o per conservarlo Si stima limpegno di spesa (ad esempio per il trasoporto) affrontato per accedere usufruire del bene Si stima per confronto con altri beni Si stima per confronto con altri beni Si stima in funzione dellordinamento culturale e dellestensione Si effettua la soma dei valori di tutti gli elelemti che compongono il fondo agricolo Si stema derivando il beneficio fondiario dal reddito aziendale netto Stima sintetica Semisomma valore di mercato e dieci rendite annuali Stima sintetica del Valore Agricolo Medio Stima sintetica / analitica Stima del valore del bene soggetto a servit

facendo riferimento ad un periodo definito (ad esempio 10 anni)

Valore duso sociale di un bene ambientale/culturale

Valore di surrogazione

Priorit di intervento pubblico su un bene

Valore sociale complesso Van e SRI nellanalisi costi benefici

Metodi di analisi multicriteri Metodi di analisi multicriteri Stima sintetica Stima per valori tipici

tenendo conto di tutti gli aspetti sociali, ambientali e culturali tenendo conto degli aspetti sociali, ambientali e culturali monetizzabili

Stima di un fondo agricolo

Valore di mercato Valore patrimoniale

Stima indennit di esproprio

Si stima per capitalizzazione del Beneficio fondiario Valore di mercato Valore di mercato e valore per capitalizzazione Valore di mercato

Stima per capitaliozzazione Aree edificate Aree edificabili Aree non edificabili Differenza tra il valore dl bene prima dellapposizione della servit, e dopo

Stima rendita catastale Stima servit di veduta, di non elevazione (servitus non tollendi)

Valore di mercato Valore complementare