1) Definizione di ECONOMIA

L’E. può essere considerata come “scienza delle scelte dell’uomo”, perché è attraverso questa che l’uomo
tende a soddisfare i propri bisogni. Considerando che l’esistenza umana è caratterizzata da una molteplicità
di scopi e da scarsità di mezzi e tempo per raggiungerli, si capisce come questa può essere letta come
SCELTA tra i bisogni di diversa importanza e mezzi scarsi applicabili ad usi alternativi. L’E. è la scienza che
studia il comportamento (l’attività) dell’uomo in quanto manifestazione delle sue scelte.
→ ogni azione dell’uomo, ogni attività ha in sé un aspetto economico.

2) BISOGNI
Il comportamento umano è condizionato dall’insoddisfazione e quindi da una molteplicità di necessità e di
esigenze le quali, per la limitata disponibilità di mezzi idonei a soddisfarle, costituiscono i BISOGNI umani.
Se l’esigenza fisica di respirare e la necessità spirituale di pensare possono essere istantaneamente
soddisfatte dall’illimitata disponibilità di aria e dalla natura stessa dell’intelligenza umana, altre esigenze
dell’uomo non sono invece suscettive di immediata soddisfazione senza l’uso di mezzi esterni all’uomo.
Dunque i BISOGNI sono le necessità, le esigenze dei singoli uomini o delle comunità che possono essere
soddisfatti attraverso mezzi (BENI ECONOMICI) acquisibili a costo di sacrifici, in quanto disponibili in
quantità limitata. La RICCHEZZA è il complesso dei beni economici che servono a soddisfare i bisogni.
L’economia si occupa di bisogni economici per i quali:
- Esiste un mezzo sicuramente adatto al loro soddisfacimento
- Tale mezzo è raggiungibile pur sostenendo un sacrificio (pagare un prezzo)
- Tale mezzo è disponibile in quantità limitata in rapporto alla richiesta di tutti gli individui
I bisogni economici hanno anche le seguenti caratteristiche:
- Sono soggettivi, in quanto sono avvertiti con intensità diversa da persona a persona
- Sono illimitati in quanto, soddisfatto un bisogno, altri se ne presentano in continuazione
Ogni individuo ordina i bisogni in funzione della loro intensità iniziale: al primo posto in bisogno sarà avvertito
con maggiore intensità e via via tutti gli altri. Si forma così la scala decrescente dei bisogni individuali. La
scala dei bisogni è dunque soggettiva e illimitata.
I bisogni economici possono essere classificati in funzione della loro necessità in:
- Primari, se sono indispensabili per la vita (fame, sete…)
- Secondari, se derivano da esigenze che sorgono nell’individuo dopo aver soddisfatto i bisogni
primari.
I bisogni primari rispondono in genere a esigenze biologiche della persona. Sono quindi prioritari e avvertiti
più o meno con la stessa intensità da tutti (sono poco soggettivi). I bisogni secondari invece variano molto da
individuo a individuo (sono molto soggettivi) e per lo stesso individuo possono variare nel tempo. I bisogni
però possono anche essere classificati con altri criteri.
In funzione alla loro saziabilità i bisogni possono essere:
- Totalmente saziabili, se vengono definitivamente soddisfatti con il consumo di un bene
- Risorgenti, se una volta soddisfatti, a distanza di tempo si ripresentano con la stessa intensità (es.
fame).
In funzione della loro origine:
- Originari, se dipendono da una manifestazione autonoma della personalità dell’individuo
- Indotti, se conseguiti con l’azione esercitata da circostanze esterne (desiderio di imitazione,
influenza della pubblicità)
Considerando l’ambito temporale:
- Attuali, se devono essere soddisfatti in breve tempo (es. fame)
- Futuri, il cui soddisfacimento deve essere programmato per tempo (es. pensione per l’anzianità).
In funzione del contesto sociale:
- Individuali, a cui ciascuno provvede autonomamente
- Collettivi o pubblici, dei quali si occupa l’autorità centrale (es. ordine pubblico).

3) BENE ECONOMICO e le sue caratteristiche

Il bene è quel mezzo che permette di soddisfare un determinato bisogno. Per esempio l’aria che respiriamo
è sicuramente un bene indispensabile per l’uomo, ma non è un bene economico perché esiste in natura in
quantità illimitata. La scarsità dei beni invece può derivare da:
- Fattori naturali
- Dal fatto che, pur esistendo in natura in quantità superiori al fabbisogno, per essere fruibili dal
consumatore richiedendo la sopportazione di un sacrificio (es. lavoro umano) e quindi un costo.
L’utilità e la scarsità non sono qualità intrinseche del bene, ma derivano dal rapporto tra bene e bisogno: una
cosa può essere utile o scarsa per un certo individuo o collettiva e inutile o abbondante per un altro individuo
o collettività.
Il bene economico ha 3 fondamentali caratteristiche:
- L’utilità, cioè la capacità intrinseca di soddisfare un bisogno
 - La scarsità in rapporto alla richiesta di tutti i possibili fruitori
- L’accessibilità
I beni sono innanzitutto suddivisi, in base alla loro natura, in:
- Materiali, identificabili in base alle loro caratteristiche chimiche, fisiche o anche biologiche (toccabili
con mano)
- Immateriali o servigi, che possono essere: personali (es. prestazione di un professionista) o reali
(es. affitto di una casa, noleggio di una macchina)
In funzione della loro durata sono detti:
- A fecondità semplice/utilità semplice o non durevoli se soddisfano il bisogno una sola volta (es.
benzina)
- A fecondità ripetuta/utilità ripetuta o durevoli se soddisfano il bisogno più volte (es. Cd, penna)
In funzione del modo in cui soddisfano i bisogni i beni sono detti:
- Di consumo o finali, quando soddisfano direttamente i bisogni senza subire ulteriori trasformazioni
(es. pane)
- Strumentali o intermedi o di produzione se servono a produrre altri beni (es. una macchina)
In funzione della loro necessità possono essere:
- Di prima necessità, indispensabile per tutti
- Di lusso, superflui e acquistabili solo dalle persone più abbienti
In funzione delle loro caratteristiche funzionali, i beni si dicono:
- Complementari quando soddisfano un determinato bisogno solo se sono impiegati insieme (es.
l’automobile con la benzina)
- Supplementari quei beni che possono essere impiegati insieme per soddisfare un bisogno (es. lo
zucchero nel caffé).
I beni immobili sono tutte quelle cose che per loro natura non possono trasportarsi da un luogo ad un altro.
Si tratta in definitiva di un terreno e di tutto ciò che vi è incorporato in modo permanente (edifici, piantagioni,
sorgenti d’acqua). Per esclusione sono beni mobili tutti quelli che non appartengono alla categoria degli
immobili. I beni pubblici sono quei beni che, per la loro utilità sociale, non possono essere di proprietà
esclusiva di nessuno, sono pertanto goduti da tutti quegli individui che sono membri di una società. I beni
che appartengono allo Stato costituiscono il demanio pubblico. I beni pubblici, non essendo scambiati sul
mercato, non hanno un prezzo il che non significa che siano privi di valore.
Si definiscono SERVIZI, i beni economici non materialmente tangibili. Possono essere:
-REALI (i servizi)
-PERSONALI ( prestazioni di lavoro)
-PUBBLICI (funzioni assicurate dallo Stato:trasporto, sicurezza sociale, assistenza sanitaria, scuola )
Potendo coesistere per un medesimo bene caratteristiche diverse, lo stesso bene può essere considerato
DIRETTO o STRUMENTALE, a seconda del soggetto economico che aspira alla sua fruizione.
Per esempio:Chi acquista una casa per abitarla la considera un bene diretto (o di consumo); invece colui
che l’acquista per investimento, la considera un bene strumentale ( o indiretto).

4) Distinzione tra UTILITA’ INIZIALE, UTILITA’ MARGINALE e UTILITA’ TOTALE

L’utilità è un concetto astratto che viene usato in economia per definire la quantità di soddisfazione che
prova il consumatore di beni e di servizi. Nell’analisi economica l’utilità di un bene può essere marginale o
totale.
L’utilità marginale (Um) è l’utilità dell’ultima unità (o dose) consumata di un dato bene. L’utilità marginale di
un bene è decrescente: la prima unità soddisfa l’intensità iniziale del bisogno e ha pertanto l’unità marginale
massima. Via via che il bisogno viene soddisfatto decresce anche l’intensità con cui esso è avvertito e quindi
l’unità marginale del bene che lo soddisfa (legge dell’utilità decrescente).
L’utilità totale (Ut) è data invece dalla somma delle utilità marginali di tutte le unità di bene consumate. Al
contrario dell’utilità marginale, aumenta con l’aumentare del consumo, ma sempre più lentamente.

5) VALORE, PREZZO
Per valore si intende il risultato di una valutazione. È un dato che esprime un giudizio, non una certezza.
Il concetto di”valore” trova fondamento nella disciplina economica:
- Per i beni privati in funzione del prezzo di mercato (economia neoclassica9 e del costo di produzione
(economia classica)
- Per i beni pubblici in funzione del valore d’uso sociale (economia del benessere).
Per prezzo si intende invece la cifra effettivamente pagata o pagabile per acquistare un determinato bene. Il
prezzo è quindi un dato certo, a differenza del valore che invece è un dato probabile. Il prezzo si dice
“storico” quando l’importo è stato effettivamente pagato in un determinato istante.
6) Cos’è la PRODUZIONE
Per produzione si intende l’insieme delle attività finalizzate ad aumentare l’utilità di beni preesistenti e di
fornire servizi. La produzione può consistere pertanto nel:
- Trasformare i beni dal punto di vista fisico, per esempio la lavorazione della materia prima (metallo,
legno)
- Conservare i beni nel tempo, conservandoli quando la loro utilità è minore e utilizzandoli
(immettendoli sul mercato) quando la loro utilità è maggiore.
- Trasportare i beni da un luogo ad un altro, da dove hanno utilità minore a dove hanno utilità
maggiore (commercio, trasporti).
Si hanno così tre distinti passaggi e tre settori di produzione:
- Il settore primario: l’agricoltura, la pesca, l’attività di estrazione dei minerali
- Il settore secondario: la produzione industriale (rientra anche l’edilizia)
- Il settore terziario: l’insieme delle attività economiche aventi per oggetto la prestazione dei servizi
(commercio, trasporti e comunicazioni, credito e assicurazione, libere professioni, le prestazioni rese
allo Stato e agli Enti pubblici;
- Il settore terziario avanzato o quaternario : insieme di attività non per forza economiche , ormai
spina dorsale della società moderna (scuola, università, ricerca, attività religiose).
Dal punto di vista individuale è produzione ogni attività che consente a chi la svolge di recuperare il valore
dei mezzi impiegati ed ottenere in più un utile ; non tutte le attività produttive possono considerarsi tali dal
punto di vista sociale ,in quanto l’utile derivato per alcuni può essere bilanciato o anche superato dalle
perdite subite da altri. Da punto di vista sociale si ha produzione solo quando ad attività conclusa risulti
accresciuta la ricchezza a disposizione della collettività purchè la quantità prodotta aumenti più che
proporzionalmente all’aumento del costo totale.
- Perché le attività terziarie sono produttive? -Perché la produzione non deve intendersi limitata solo alla trasformazione fisica dei beni,
ma anche alla trasformazione spaziale e temporale.
- Perché il commercio è attività produttiva? –Poiché un bene economico può dispiegare utilità ≠ in tempi ≠: la conservazione di un bene,
in un momento in cui è scarsamente utile, per un tempo successivo, quando sarà più utile, costituisce un processo di trasformazione
temporale e, quindi, è un’attività produttiva.

7) Definizione di PRODOTTO
Il P. è il risultato del processo produttivo espresso in termini di ENTITA’ FISICHE.

8) Definizione di FATTORI DI PRODUZIONE

I fattori della produzione sono le risorse necessarie per attuare un ciclo produttivo. I fattori tradizionalmente individuabili nella teoria
economica sono: la natura, il capitale, il lavoro e l’organizzazione.
LA NATURA
Per fattori naturali della produzione si intendono i beni non prodotti dall’uomo disponibili nell’ambiente e idonei per l’utilizzo economico.
Il fattore natura è costituito dalla terra: oltre ai terreni coltivabili e alle aree edificabili, i giacimenti di materie prime, le risorse idriche ecc.
I fattori naturali della produzione sono in genere beni non riproducibili che una volta utilizzati non si possono più riutilizzare.
Nell’esercizio dell’attività agricola il fattore basilare della produzione consiste nella terra coltivabile (fattore natura) e nei miglioramenti
fissi effettuati dall’imprenditori con apporti di capitale (fabbricati, piantagioni, ecc.). Anche una casa è costituita di terra (edificabile) e di
miglioramenti fissi (il fabbricato). Si ha così un tutt’uno costituito dalla terra e dai capitali investiti che prende il nome di capitale
fondiario. Al fattore natura corrisponde la figura economica del proprietario, il cui compenso è la rendita fondiaria. Al fattore capitale
fondiario corrisponde invece un compenso che viene detto beneficio fondiario.
La terra si dice nuda, come si trova in natura, senza l’intervento dell’uomo. La terra nuda è un bene: gratuito permanente, immobile, non
aumentabile, non distruttibile come sito, ma a differenza degli altri fattori della produzione e irriproducibile.
IL CAPITALE
E’ ogni mezzo di produzione o bene strumentale impiegato nel lavoro manuale e/o intellettuale, per la trasformazione del bene primario:
la Terra Naturale.
Gli economisti della scuola classica considerano capitale ogni bene prodotto che invece di essere consumato venga destinato ad
ulteriori processi produttivi; altri definiscono il capitale come il valore monetario delle ricchezze applicato alla produzione;altri ancora
come un aggregato di beni esistenti in un determinato momento da cui scaturiscono nel tempo altri beni e servizi. In rapporto alle
singole economie individuali la nozione di capitale viene desunta poi da quella di reddito monetario e coincide perciò con la ricchezza
capace di fornire un reddito effettivo o presunto, sia o no usata come fattore di produzione.
Si può distinguere inoltre il:
- capitale lucrativo, ossia ogni bene capace di dare un reddito all’individuo che lo possiede , ma non alla collettività;
- capitale produttivo, ossia un bene economico investito nella produzione e quindi capace di produrre altra ricchezza reale a
vantaggio dei singoli e della collettività insieme;
I beni capitali si distinguono in:
- fissi, qualora logorandosi gradatamente, possono fornire diverse prestazioni utili, come le macchine;
- circolanti, qualora si consumino interamente trasformandosi , in un solo atto di produzione (come le materie prime) o servano ad
anticipare i salari o stipendi.
Il capitale sociale o nazionale può dirsi un fondo permanente in continuo rinnovamento.
Il capitale può essere costituito di:
- Beni strumentali prodotti in altri processi produttivi, come i macchinari, gli utensili, ecc.
- Importi monetari, necessari per anticipare le spese di produzione
Secondo la teoria classica il capitale è un prodotto destinato alla produzione di ricchezze ulteriori ed è creato con il lavoro. Al fattore
capitale corrisponde la figura economica del capitalista, il cui compenso è l’interesse.
IL LAVORO
E’ ogni sforzo fisico e intellettuale utilizzato per conseguire i beni economici. Il lavoro, in quanto fattore della produzione, è diverso dalla
terra o dal capitale in quanto è inseparabile dalla persona e dal lavoratore. Al fattore lavoro viene attribuita la massima importanza dagli
economisti classici, da essi è considerato come l’unica vera fonte di produzione e quindi di ricchezza.
Il lavoro sotto le sue varie forme arreca sempre pena a chi lo compie , per l’effetto combinato della fatica e della costrizione e nello
stesso tempo deve essere ritenuto produttivo di utilità, non soltanto per chi lo impiega e per la società, ma anche per chi lo compie. Il
soggetto economico ha convenienza ad iniziare il lavoro solo quando la penosità iniziale è inferiore all’utilità iniziale del bene che si
procura con il lavoro e ha convenienza a terminarlo quando la penosità marginale del lavoro è uguale all’utilità marginale del bene
prodotto: il loro punto di incontro rappresenta la posizione di equilibrio del lavoro (rappresentato dalla 6°a ora). La pena che il lavoro
comporta ha portato da sempre l’uomo a cercare di ridurre lo sforzo applicando la divisione del lavoro che può essere semplice se la
ripartizione dello sforzo di una stessa operazione avviene tra più uomini; complessa o tecnica se ad essere scomposta è invece
l’operazione affidata ad un singolo lavoratore. Il mercato generale del lavoro risulta suddiviso in tanti settori corrispondenti alle diverse
occupazioni e il grado di insostituibilità aumenta con il crescere della specializzazione: infatti la maggiore qualificazione e istruzione dei
lavoratori consente l’aumento di utilità sociale del lavoro stesso.
L’ORGANIZZAZIONE
L’organizzazione è l’attività svolta da un persona, l’imprenditore, al fine di realizzare la produzione assumendone i rischi. Il suo ruolo è
quello di:
- Decidere cosa e quanto produrre (indirizzo produttivo)
- Acquistare i fattori produttivi necessari (natura, capitali, lavoro)
- Coordinare tali fattori e quindi decidere in merito alle scelte del loro impiego
- Assumersi i rischi economici dell’attività svolta
L’art. 2082 del C.c. così recita: E’ imprenditore chi esercita professionalmente una attività economica organizzata al fine della
produzione o dello scambio di beni o servizi. E’ quindi una persona fisica, o un gruppo di persone ristretto e omogeneo che assomma le
funzioni di reperire sul mercato il capitale, di assumersi i rischi e di coordinare i fattori produttivi al fine di ottenere il massimo profitto.
Il fattore organizzazione non è costituito di capitali né può considerarsi un’attività di lavoro, ma è un’attività umana essenziale nella
realizzazione del ciclo produttivo. Il compenso corrispondente alla figura economica dell’imprenditore è il profitto o tornaconto. Il
tornaconto, a differenza dei compensi delle altre persone economiche può essere positivo o negativo. Infatti non è determinato a priori,
ma è ciò che rimane nelle mani dell’imprenditore dopo che ha pagato tutte le persone economiche corrispondenti ai fattori che ha
dovuto utilizzare.

Fattori di produzione possono essere:

-VARIABILI o FISSI se la quantità di un fattore influisce o meno sulla quantità di prodotto finale.
- CONGIUNTI se il coefficiente di produzione di uno di essi dipende dalle caratteristiche tecniche di un altro.
Ad esempio l’utilizzazione dei tondini di ferro ad aderenza migliorata nelle strutture in cemento armato
consente minori quantità di conglomerato a parità di resistenza: quindi il ferro è un fattore congiunto nei
confronti del conglomerato cementizio.
- COMPLEMENTARI quando la diminuzione di un fattore può essere compensato dall’aumento di un altro.
Ad esempio, in un’opera edilizia sino ad un certo limite la diminuzione di lavoro manuale può essere
compensata dall’uso dei mezzi meccanici.
Il COEFFICIENTE di PRODUZIONE è la quantità di F. di P. necessaria per produrre un’unità di prodotto.

9) Definizione di PRODUTTIVITA’
La produttività è il conseguimento di un risultato superiori ai mezzi impiegati. (e’ il rapporto tra il risultato di
una attività economica e i mezzi impiegati). L’aumento della produttività in genere dipende da innovazioni o
miglioramenti nei metodi produttivi. In regime di concorrenza l’aumento della produzione tende a diffondersi
promuovendo lo sviluppo economico generale: la riduzione dei costi che ne consegue si traduce infatti in
riduzione dei prezzi della singola impresa o del settore e, se i prezzi diminuiti riguardano beni di consumo (e
i profitti e salari non variano), determina l’aumento dei redditi reali; se invece il ribasso del prezzo investe
beni strumentali, provoca una diminuzione indotta dei costi di altre imprese e profitti superiori al minimo che
offrono incentivo e possibilità all’espansione della produzione.
La produzione può essere considerata quindi ogni attività che trasformi beni economici in altri beni aventi
una utilità maggiore.
Indicando con p , la quantità di prodotto ottenuta attraverso le dosi ( 1 a , 2 a , n a ) dei vari fattori, si
definisce:
• Produttività MARGINALE, l’incremento di quantità di p ottenibile con l’incremento di una dose del
fattore

L a Produttività Marginale può essere nulla, positiva o negativa

• Produttività MEDIA di un fattore, il rapporto tra il prodotto finale e la quantità di fattore impiegato.

La P. MEDIA è crescente o decrescente all’aumentare del prodotto.

Sostituire 2 fattori produttivi (che hanno ovviamente le stesse caratteristiche) risulta conveniente quando il
rapporto tra le loro P.MARGINALI è >1 , ossia quando, a parità di prodotto, occorre una minor quantità di un
fattore rispetto all’altro.

10) Definizione di REDDITO

Il reddito può essere definito come l'incremento o decremento, espresso in termini monetari, della ricchezza
di un soggetto in un determinato periodo di tempo. Il reddito è quindi una variabile di flusso, in quanto legata
ad un preciso orizzonte temporale senza il quale non avrebbe senso. Al reddito viene contrapposto il
concetto di patrimonio che esprime in termini monetari la ricchezza in un dato istante: si usa dire pertanto
che il reddito è flusso, mentre il patrimonio è stock. Una delle principali funzioni del reddito è quella di
costituire la base imponibile per le principali imposte di ogni ordinamento fiscale. Misurare l'arricchimento di
un dato soggetto rappresenta senza dubbio il parametro più equo per commisurare il prelievo fiscale. Il
reddito è distinto dalla rendita che è una variabile di flusso finanziario legata a più di un periodo. La rendita è
un'entrata costante ad intervalli di tempo regolari per un certo orizzonte temporale. Tipi di reddito:
-redditi di impresa: derivanti dall'esercizio di attività commerciali
-redditi di lavoro: derivanti da prestazioni di lavoro dipendente o dall'esercizio di arti o professioni
-redditi di capitale: derivanti dall'impiego di denaro o strumenti finanziari (interessi, dividendi e simili)
-redditi fondiari: derivanti dall'esercizio di diritti reali su terreni e fabbricati (redditi dominicali dei
terreni, redditi agrari, redditi di fabbricati)
-redditi diversi: categoria residuale, destinata ad accogliere operazioni con intento speculativo
(cessioni di titoli azionari, terreni edificabili, vincite alle lotterie, prestazioni di lavoro occasionale...)
Possiamo studiare unitariamente sia la teoria dei prezzi che quella della distribuzione del reddito, nonché le
modalità afferenti la produzione e l’utilizzazione delle ricchezze prodotte attraverso la: Teoria del sovrappiù
(surplus).Questa teoria parte dall’idea che l’intero prodotto nazionale possa essere inizialmente ripartito in due porzioni che possono
denominarsi rispettivamente reintegrazione e sovrappiù.
La reintegrazione è costituita idealmente da quella parte del prodotto che è necessaria per reintegrare le risorse produttive distrutte e/o
consumate. Ne fanno quindi parte la quota del grano prodotto da accantonare per la necessaria ricostituzione delle sementi, la
ricostituzione delle scorte, ecc.. La reintegrazione fa parte del prodotto interno nazionale lordo (P.I.L.) ma non può e non deve far parte
del prodotto netto (P.N.N.). Il Sovrappiù rappresenta un prodotto netto aggiuntivo, un insieme di beni prodotti al di là di quanto esisteva
all’inizio della produzione e quindi un arricchimento netto che la collettività ha conseguito in seguito ai processi di produzione.
Un’economia che non producesse sovrappiù sarebbe un’economia stazionaria. Un’economia potenzialmente progressiva che genera
costantemente sovrappiù potrà destinare tale sovrappiù alla formazione di beni strumentali ed in tal modo accrescere la capacità di
produzione di tutto il sistema. Tuttavia la mera presenza del sovrappiù non individua di per sé un’economia progressiva.
Infatti se il sovrappiù viene consumato, la collettività potrà avere un tenore di vita, cioè un livello di consumi, superiore a quello
necessario per la sopravvivenza,ma perderà la capacità di essere progressiva ed il sistema economico resterà immutato per i periodi
successivi.
Per cui possiamo così riassumere:
1) un’economia che non produce sovrappiù è un’economia stazionaria di sussistenza;
2) un’economia che produce sovrappiù ma lo consuma è una economia stazionaria che si pone edonisticamente ad un livello
ben superiore della mera sussistenza;
3) un’economia che produce sovrappiù, lo risparmia e lo trasforma in investimenti per beni strumentali finalizzati ad accrescere
la futura produzione,è n’economia virtuosa e progressiva.

11) Il PREZZO dei fattori, la RENDITA, l’INTERESSE

Il Prezzo è il rapporto ponderale di scambio tra un bene e la moneta. Quindi per ciascun fattore di
produzione si deve corrispondere un prezzo.
La RENDITA, intesa come remunerazione del fattore produttivo originario e indistruttibile costituito dalla
terra, compete al proprietario della terra.
Il prezzo d’uso dei capitali, cioè dei beni strumentali risultanti dalla produzione e destinati alla produzione di
altri beni e servizi(“prodotti produttivi” secondo la definizione del Napoleoni), è l’INTERESSE e compete al
capitalista.
Prezzi economici → sono quelli risultanti dal libero scambio.
Prezzi politici → sono imposti dallo Stato per ragioni sociali.
Prezzi nominali → sono quelli richiesti ma non accettati.

12) SAGGIO (o TASSO) di INTERESSE e SAGGIO di INVESTIMENTO L’INTERESSE

L’interesse è il compenso che spetta a chi cede momentaneamente ad altri il godimento di una somma di
denaro (o anche di un bene diverso dal denaro). Chi possiede moneta oggi e se ne priva con il prestito,
compie una rinuncia in cambio di una promessa di pagamento futura. Questo provoca nel soggetto una
sensazione spiacevole dovuta principalmente a due motivi:
- rinuncia della possibilità di impieghi alternativi di quella somma durante il periodo del prestito
- rischio di non vedere restituita la somma
Questo sacrificio può essere bilanciato solo dalla possibilità di ricevere in restituzione una somma superiore
a quella ceduta oggi: la differenza tra la somma di cui ci si priva oggi e quella che ci viene restituita al
termine del periodo del prestito è detta interesse.
Il saggio di interesse rappresenta, in percentuale, l’interesse maturato da un’unità di moneta nell’unità di
tempo.
La dimensione del saggio di interesse varierà nel tempo e dipende da alcuni fattori:
- dal rischio che il debitore non restituisca il prestito
- dalla durata del prestito (il prestito a breve termine è meno oneroso di quello a lungo termine)
- dalla quantità del risparmio esistente in un dato momento

La sua unità di misura detta “tasso” o “saggio” o “ragione percentuale di interesse” …” r ” rappresenta
l’interesse prodotto dall’unità di risparmio nell’unità di tempo.( “n “ se espresso in anni, “m “ in mesi, “ g “ in
giorni).
I = Co x r x n
I = interesse Co = capitale iniziale r = tasso di interesse percentuale annuo
n = il numero di anni considerato
Si definisce “Montante” M la somma del capitale Co e dei relativi interessi/maturati. Al termine del primo
anno sarà:
M = Co + I = Co + Co x r x 1 = Co
(1+r)
Se si considera il capitale di 1 euro Co = 1, il montante unitario, detto anche “binomio di interesse” sarà:
M=(1+r)=q
Interesse semplice
Se gli interessi maturati alla fine di ogni periodo vengono prelevati lasciando il solo capitale iniziale Co a
produrre interessi , l’interesse si dice semplice.
M = Co ( 1 + r x n )
N.B. Per convenzione internazionale tutti i mesi sono considerati di 30 giorni, quindi 360 giorni (anno commerciale). L’anno civile di 365
sta ormai però entrando nell’uso ordinario di tutti gli istituti di credito.
Interesse composto
Nel caso che il creditore non ritiri periodicamente l’interesse maturato in un dato periodo, questo viene
portato in aumento del capitale, cioè viene “capitalizzato”. Nel periodo successivo, il nuovo interesse
maturerà non solo sul capitale iniziale, ma anche sull’interesse del periodo precedente (anatocismo). Si
applica in questo caso il cosiddetto regime della “capitalizzazione composta”.
nt
M= Co (1 + r ) = Co x q
n
Ove : q = 1 + r; n= numero di periodi di capitalizzazione composta per anno (il numero tot. di periodi di capitalizzazione composta è nt)
Anatocismo: nel linguaggio bancario è la produzione di interessi (capitalizzazione) da altri interessi resi produttivi sebbene scaduti o non
pagati, su un determinato capitale. Nella prassi bancaria tali interessi vengono definiti composti.

Il Saggio di Investimento è il prezzo d’uso dei CAPITALI, e cioè dell’unità di risparmio impiegato per
l’acquisto dei fattori di produzione o anticipati per sostenere spese necessarie alla produzione. E’ influenzato
dall’apprezzamento dei beni futuri: se il prezzo dei beni futuri si prevede decrescente rispetto al presente,
allora il Saggio di Investimento sale (e viceversa nel caso contrario).
Il saggio di investimento tende a coincidere col saggio di interesse nell’ipotesi di equivalenza tra quantità di
risparmio e di capitali offerta e domandata.
Reintegrazione
La quota annua di reintegrazione è la cifra da accantonare ogni anno per ricostruire in n anni il capitale già
esistente fin dall’inizio del ciclo produttivo. La durata dell’accantonamento dipende dalla longevità economica
del bene cui la quota si riferisce: pochi anni per macchine di rapida obsolescenza e molti per i fabbricati. Il
capitale di ricostruire è dato dal valore a nuovo del bene da reintegrare (Vi) meno il valore al termine del suo
ciclo economico (Vf). Matematicamente la quota di reintegrazione non è altro che l’annualità in grado di
restituire in n anni un capitale iniziale esistente An:
Qrein = ( Vi – Vf ) x r / q n – 1

13) Definizione di REMUNERAZIONE

SALARIO-STIPENDIO: la remunerazione del fattore produttivo lavoro (manuale nel primo caso, intellettuale
nel secondo).
PROFITTO: la remunerazione delle capacità imprenditoriali, e compete all’imprenditore (che coordina i fattori
di produzione).
IMPOSTE- TASSE: remunerazione dei servizi pubblici offerti alla collettività:
-le imposte sono dovute indipendentemente dalla fruizione del servizio;
-le tasse si pagano per la specifica fruizione di beni e servizi.
14) Definizione di COSTO
Il COSTO TOTALE Ct di produzione, definito come la somma dei prezzi che si devono corrispondere per
l’utilizzazione dei fattori produttivi, è definito dai COSTI FISSI (che non dipendono dalla quantità di prodotto
finale) + i COSTI VARIABILI (che variano, proporzionalmente o meno,alla quantità prodotta).
Il COSTO UNITARIO medio Cu, definito dal rapporto Ct /q , sarà decrescente all’aumentare della quantità
prodotta q fino ad un punto ottimale, oltre il quale comincerà a crescere all’aumentare di q.
Il COSTO MARGINALE è la spesa incrementale ∆c necessaria per produrre l’ultima unità di prodotto ∆p

quindi corrisponde alla derivata prima del costo totale.

Cm è inversamente proporzionale alla produttività marginale.

Quando Cm ≡ Cu si verificherà la marginalità dell’imprenditore che non ricaverà alcun utile da quel processo
produttivo.
Sui costi di produzione influiscono anche le:
ECONOMIE ESTERNE: -generali, che sono i benefici derivanti all’impresa dallo sviluppo del sistema
economico, dal processo tecnologico e scientifico, dall’adeguata offerta di servizi pubblici;
-speciali o di localizzazioni, derivanti dalla posizione dell’azienda, dalle dotazioni infrastrutturali, dalla
vicinanza di industrie sussidiarie o complementari.
ECONOMIE INTERNE: benefici derivanti dall’organizzazione delle aziende, dalla loro efficienza.
Però c’è da tenere in considerazione anche le:
DISECONOMIE ESTERNE, ossia i danni provocati alla collettività dalla produzione e dall’uso di
determinati beni (per es. gli effetti inquinanti e il congestionamento dei centri urbani);
COSTO SOCIALE = costo di produzione + spesa dovuta alle diseconomie esterne.

Grafico dei costi fissi e variabili:

- il costo totale deve crescere quando aumenta la quantità prodotta;
- al di là di una soglia di quantità prodotta il costo tende all’infinito;
- raggiunta la massima capacità produttiva possibile, pur immettendo ulteriori dosi di fattori produttivi
variabili, il prodotto non varia significativamente.

15) TEORIA della RENDITA

• Secondo D. RICARDO la R. è quella parte del prodotto della terra dovuto al proprietario per l’uso
della capacità produttiva del suolo. RICARDO intuisce il concetto di R. DIFFERENZIALE (differenza
di prezzi a costi costanti) che dipende dalla diversa fertilità dei terreni e dalla scarsità degli stessi, il
che porta alla concorrenza tra fittavoli (=affittuario) per assicurarsi terreni migliori. Ma la teoria
ricardiana si fonda esclusivamente sulle caratteristiche agronomiche del terreno, mentre vanno
considerate anche le caratteristiche posizionali
• VON THUNEN per primo si occupa dell’ASPETTO URBANO da considerare nell’analisi della R.
Posizione - vicinanza al centro urbano – minor costo di trasporto – minor perdita di tempo.
• MARX invece intuisce l’esistenza di una R. ASSOLUTA (differenza di costi a prezzi costanti),dovuta
alla scarsità della terra conseguente alla proprietà privata di tale fattore, che si dispiega per terreni di
minore produttività.
• MARSHALL indaga ancora sui VALORI DELLO SPAZIO URBANO e sostiene che essi siano dovuti
al “valore di situazione”,ossia al valore monetario dei vantaggi differenziali che una posizione offre
rispetto ad un’altra. Dal valore di posiz., diminuito del valore agricolo di un terreno analogo ma privo
di vantaggi posizionali, deriva la R. di POSIZIONE. M. inoltre intravede la relazione tra tipologie
edilizie e valore delle aree urbane. (< o > densità mc/mq ; denunciata dal Sitte come causa del
degrado urbano).
• HAIG intuisce la dipendenza tra prezzi d’uso ( fitto ) e prezzi di trasporto. Questi sono inversamente
proporzionali; la loro somma ( COSTO FRIZIONALE ) più bassa individua la migliore localizzazione.
• La scuola economica che si è occupata della definizione di RENDITA URBANA può definirsi
SOCIALISTA. La produttività delle aree dipende dal costo erogato per le opere di urbanizzazione a
loro servizio. La R. urbana (prezzo d’uso del fattore suolo nel processo produttivo insediativi) è
caratterizzato da 2 aspetti:
1. statico, secondo cui la R. urbana è determinata dalla differenza tra il valore di mercato delle aree
centrali e quello delle aree periferiche. Questo determina le plusvalenze delle aree privilegiate rispetto a
quelle periferiche.
2. dinamico, dipende dalle RENDITE DI SCARSITA’ conseguenti all’aumento nel tempo della domanda
di spazio insediativo e dalla continua diminuzione di offerta di tale spazio, il che determina il fenomeno
dell’incremento nel tempo del valore di mercato delle aree fabbricabili. Particolare influenza sulla
 formazione della R.U. ha la normativa urbanistica, potendosi riconoscere una relazione che lega la R.
stessa all’indice di fabbricazione e alla destinazione d’uso.

16) Definizione di MERCATO

Il mercato in economia rappresenta l’ambito che comprende tutti gli operatori che hanno influenza sulla
determinazione del prezzo di un dato bene. Sovente il termine mercato viene usato per indicare il luogo in
cui avvengono gli scambi; ma in economia il significato è più preciso e rigoroso, infatti esistono mercati
differenti per ogni bene economico, per le dimensioni territoriali per i livelli di domanda e offerta.

17) DOMANDA, ELASTICITA’ della DOMANDA, OFFERTA

Ogni mercato è caratterizzato da una quantità di beni offerta e da un prezzo.
Si definisce ELASTICITA’della domanda il rapporto tra la variazione della quantità domandata ∆q (dopo una
variazione del prezzo ∆p) e la quantità q domandata prima della variazione, diviso la variazione di prezzo ∆p
sul prezzo iniziale.

se E > 1 la domanda è ELASTICA rispetto al prezzo;

se E < 1 la domanda è RIGIDA o ANELASTICA

Generalmente la domanda è anelastica per i generi di prima necessità e per quelli di lusso; è elastica per
quelli intermedi. L’elasticità o meno della domanda dipende dalle influenze che esercita la variazione del
prezzo sulla quantità domandata. Rappresenta il modo in cui la domanda reagisce ad una variazione del
prezzo. Anche l’OFFERTA, e cioè la quantità di beni e servizi prodotta e offerta sul mercato, è funzione del
prezzo, in quanto l’imprenditore continua a produrre e quindi ad offrire i beni prodotti sino a quando il prezzo
di mercato è superiore o uguale al costo marginale. Il prezzo è quindi inversamente proporzionale alla
quantità offerta.

18) Quali sono le FORME di MERCATO

CONCORRENZA PERFETTA: si caratterizza per il fatto che tutte le imprese operanti sullo stesso mercato,
vendono un unico identico prodotto al medesimo prezzo. Il prezzo di ciascuna merce in un dato momento è
unico sia per i venditori che per gli acquirenti (“legge del prezzo unico” = risultato della concorrenza). La
quantità dei beni di scambio tendono ad essere sufficienti a soddisfare la domanda = uguaglianza della
quantità della domanda e dell’offerta.
1. Libertà dei soggetti operanti sul mercato di produrre, vendere o acquistare beni. Di conseguenza c’è molteplicità della domanda e
dell’offerta.
2. I singoli operatori, poiché operanti su piccole quantità, non hanno la possibilità di influire col proprio comportamento sul prezzo di
mercato.
3. Identicità dei beni prodotti e sostituibilità tra loro.
4. Mobilità dei fattori produttivi e libertà di trasferimento della domanda e dell’offerta sul mercato.
MERCATO DI MONOPOLIO: si dice mercato di monopolio quando esiste solo un venditore e/o produttore a
fronte di numerosi acquirenti e/o consumatori. In questo tipo di mercato il monopolista, non avendo da
temere nessuna concorrenza altrui, ha la possibilità di fissare il prezzo a suo arbitrio a prescindere dal costo
di produzione. Gli economisti hanno dimostrato che nell’ipotesi di monopolio il prezzo è normalmente più
alto e la qualità più bassa di quanto risulterebbe in un analogo mercato di concorrenza.
1. Unicità dell’offerta e molteplicità della domanda.
2. Quantità limitata della quantità di beni e servizi offerta dal monopolista.
3. Irriproducibilità dei beni per ragioni naturali (ubicazioni esclusive dei fattori produttivi), per motivi legali (brevetti, monopoli di Stato ) e
per cause economiche generali (eliminazione della concorrenza).
4. Prezzo del prodotto imposto dal monopolista.
MERCATO DI MONOPOLIO BILATERALE: si verifica quando ad un solo acquirente si contrappone un solo
venditore. L’esempio tipico lo troviamo, oggi, nel mercato del lavoro, nel quale tutte le associazioni degli
imprenditori contrattano tutte insieme con le associazioni dei lavoratori (sindacati) i quali conducono una
trattativa in modo unitario. Non esiste un modello analitico che suggerisce la modalità di convergenza dei
valori verso un prezzo su cui ci si accorderà.
MERCATO DI MONOPSONIO: questo mercato si ha quando a fronte di numerosi venditori si ha un solo
acquirente. È la forma opposta al monopolio. Il monopsonio si verifica per lo più su base locale quando, ad
esempio, una grande impresa è l’unica acquirente di semilavorati che vengono offerti da una molteplicità di
imprese minori. Nel caso in cui il monopsònista assorba tutta la produzione della molteplicità delle imprese
produttrici ,il prezzo non potrà mai scendere al di sotto del costo di produzione.
MERCATO DI OLIGOPOLIO: si verifica quando le imprese che producono un determinato bene, o beni
facilmente surrogabili tra loro,sono poche. In questo caso si attua una forma di concorrenza tra le imprese
oligopolistiche non facilmente codificabile perché non strettamente legata alle strategie di mercato adottate
dai dirigenti. È tipico dell’oligopolio di mercato delle telecomunicazioni, delle automobili, degli idrocarburi,
ecc. in questo mercato la concorrenza si esprime attraverso la qualità del prodotto, la pubblicità, il modo in
cui il bene viene presentato e da come esso viene distribuito ai consumatori. Recentemente le imprese
invece di farsi concorrenza diminuendo i prezzi, tendono a proseguire in direzioni diverse: strumenti
pubblicitari, moltiplicazione dei punti vendita, confezioni più appariscenti, ecc.
MERCATO DI OLIGOPOLIO COLLUSIVO: questo tipo di mercato è una distorsione illegale dell’oligopolio.
Esso si basa su un accordo occulto dei pochi produttori che tendono a fissare un prezzo al di sopra del
“normale” prezzo che ci si aspetterebbe dal mercato.
I CARTELLI, I POOLS , I TRUST : i sindacati industriali prendono il nome di cartelli, pools, trusts.
- Cartelli : (hanno origine in Germania ed individuano il primo atto che va nella direzione della
concentrazione delle imprese) in tali organizzazioni le imprese mantengono la loro individualità ma si
sottomettono agli accordi finalizzati a contenere la concorrenza e a tenere alti i prezzi. Tali accordi
possono essere di diversa natura: a) si fissano le quantità massime di vendita per ciascuna impresa;
b) si delimitano i territori di influenza (in modo che ogni impresa agisca nella località assegnatagli in
condizioni di monopolio) c) si stabilisce il prezzo di vendita, modalità di pagamento, consegna
merce.
- Per evitare che nonostante tali accordi permanga una certa concorrenza tra le imprese, si crea un
organo centrale (imparziale) di vigilanza : il Pool.
- Il Trust nasce in America ed in esso ogni impresa perde la sua individualità per divenire parte di un
unico grande organismo. Ciò consente una più attenta gestione della produzione e quindi un
controllo dell’offerta, permette l’acquisto di capitali fissi ad alta redditività, consente notevoli riduzioni
delle spese generali e quindi dei costi.
L’intromissione del potere monopolistico in quello politico prende il nome di plutocrazia.
IL DUMPING: le organizzazioni imprenditoriali sono in genere agevolate dal protezionismo doganale il quale
tassando le merci provenienti dall’estero le rendono meno competitive nel mercato interno che garantisce
alle dette imprese il mantenimento del prezzo elevato. A questo si può aggiungere l’agevolazione fiscale e
doganale per le esportazioni che possono così avvenire a prezzi bassi.

19) MERCATO dell’edilizia abitativa

-Prevalenza della domanda sull’offerta + distinzione tra domanda potenziale e domanda reale
La domanda abitativa complessiva è composta dalla domanda potenziale (costituita dagli aspiranti ad una
abitazione qualificata, a loro non economicamente accessibile) e dalla domanda reale (costituita da coloro
che effettivamente possono accedere all’abitazione alla quale aspirano). La prevalenza della domanda
sull’offerta e l’impossibilità di trasformazione della domanda potenziale in reale determinano un costante
incremento del prezzo abitativo ed una insoddisfazione da parte di chi non può accedervi.
-Problema della casa condizionato dall’offerta dei posti di lavoro urbani. Problema della casa come
conseguenza dell’inurbamento, condizionato dal dualismo economico tipico della nostra società, che
determina una > redditività delle attività produttive metropolitane nei confronti delle attività agricole
extraurbane. Rappresentando l’accessibilità della casa al posto di lavoro urbano una condizione necessaria,
ne conseguirà un costante incremento della domanda abitativa urbana.
-L’idoneità dello spazio esterno e l’accessibilità sono complementari allo spazio edificato; Le Corbusier
considerava lo spazio esterno come “prolungamento della casa”. Per cui la soluzione al problema si basa
sulla capacità di trasformare la domanda potenziale in domanda reale, rendendo accessibile la casa anche
ai percettori dei redditi più bassi. Il livello del prezzo abitativo dovrebbe essere contenuto nel 10-15% dei
salari medi, contro il 25-45% che oggi si riscontra.
-Il mercato dell’edilizia abitativa è caratterizzato dalla non trasportabilità del bene,dall’inesistenza di identicità
(non esistono infatti 2 abitazioni uguali per caratteristiche posizionali o di ubicazione) e da un rapporto di
fungibilità nei limiti ristretti di zone urbane omogenee. Infatti un mercato si identifica con una zona urbana
nella quale, corrispondendo ad un aumento dei prezzi in una località un aumento delle vendite in altra
località,si verifica un’elasticità relativa della domanda.

20) INVESTIMENTO
Impiego produttivo di beni economici; quindi l’investimento è dato dal risultato e non dalle intenzioni, infatti si
ha un investimento se l’ammontare dei beni prodotti dalla ricchezza investita è superiore all’ammontare dei
beni impiegati. Può essere:
-INDIVIDUALE: acquisizione di beni ad utilità ripetuta dispieganti una redditività: quindi si considera
anche l’investimento finanziario (acquisto di titoli, deposito bancario…). Relativamente all’investimento
finanziario si rileva che, ogni acquisto da parte di un privato viene controbilanciato da un disinvestimento
operato da chi cede queste ricchezze; per cui nel sistema economico generale vi è un annullamento di ogni
investimento finanziario individuale.
-IMPRENDITORIALE: impiego produttivo di beni economici nelle aziende
-breve periodo: anche definiti COSTI, sono gli investimenti del CAPITALE CIRCOLANTE (materie
prime)
 -lungo periodo: anche definiti QUOTE DI AMMORTAMENTO, sono investimenti produttivi per la
costituzione del CAPITALE FISSO (cioè la trasformazione del risparmio o della ricchezza in
attrezzature, macchinari, edifici, terre…). Oltre che del p.d.v. del mantenimento costante del valore
del capitale fisso, questo investimento va visto anche nell’ottica del reintegro delle diminuzioni di
utilità di elementi di capitale. Ha come obiettivo quello di garantire il processo produttivo
dall’obsolescenza del capitale fisso.
-PUBBLICO: non si deve valutare in termini di rendimento monetario (come avviene per l’imprenditore
privato) a favore dello stato, ma in termini di redditi addizionali provocati dall’investimento a favore della
collettività. L’investimento pubblico è creazione e mantenimento del capitale fisso sociale attraverso la
realizzazione delle opere infrastrutturali e delle attrezzature collettive. Si devono però considerare anche gli
investimenti pubblici che garantiscono l’educazione culturale e il benessere fisico della collettività (istruzione,
sanità, ricerca scientifica, equilibrio ecologico…)

21) Definizione di ESTIMO

L’estimo è quella parte della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici e metodologici
che consentono una motivata, oggettiva e quindi generalmente valida formulazione del giudizio di stima del
valore di un bene economico in termini monetari. Inizialmente troppo legato a caratteri praticisti e a rigidità
matematiche, oggi l’E. consente attraverso la formulazione del giudizio di stima, di arrivare a giudizi di
convenienza su determinati processi produttivi.
ESTIMO URBANO La casistica estimativa ha come oggetto prevalente i fabbricati. Ma non si deve
riguardare solo a questi, anzi vanno tenuti in debito conto tutti quegli elementi che insieme al fabbricato
costituiscono la cellula del tessuto territoriale metropolitano, e sono rappresentati dalle aree urbane, le opere
edilizie e le opere urbanizzative. Nell’analizzare il fenomeno insediativo, tendenti sempre ad una maggiore
urbanizzazione, per tutte le caratteristiche che sono proprie ad una città, non si può prescindere dalla politica
di pianificazione urbanistica, dalle incentivazioni disposte dalla legislazione, da tutte le circostanze che
caratterizzano il momento in cui si effettua la stima, le cui influenze si verificheranno nel futuro.

22) Quali sono i 5 PRINCIPI DELL’ESTIMO

IL PRINCIPIO DELLA DIPENDENZA DEL VALORE DEL BENE ECONOMICO DALLO SCOPO DELLA
STIMA
Siccome ogni grandezza economica deve essere espressa in moneta , ne discende un giudizio di
equivalenza che può essere formulato solo conoscendo lo specifico scopo, cioè l’utilità pratica che tale bene
deve soddisfare. Infatti , una valutazione in moneta di un bene ha ragione di essere solo a condizione di
conoscere quale impiego se ne deve fare. Non va confuso però lo “scopo” dalla “motivazione”, la quale
riguarda le ragioni più o meno esplicite per le quali si richiede l’intervento dell’Esperto. A volte il committente
non ha chiarezza circa le più opportune scelte da compiersi. Pensiamo ad un imprenditore che si rivolge ad
un perito chiedendogli di stimare il valore di un terreno edificabile dal quale vuole trarre la massimizzazione
del profitto. Sarà poi il perito che approfondirà la situazione urbanistico – giuridica del sito da apprezzare ,
valutando le diverse trasformazioni possibili (uso abitativo, commerciale, direzionale..) raccogliendo un
ventaglio di possibilità tra cui l’imprenditore potrà scegliere. In tal caso avremo che la “motivazione” è nella
massimizzazione del profitto, mentre lo “scopo” è la trasformazione del bene in un altro bene di utilità
maggiore.
Ci sono poi casi in cui lo”scopo” della valutazione economica è indicata al Perito dalla norma giuridica: si
pensi alla stima per espropriazione per pubblica utilità.

IL PRINCIPIO DELLA PREVISIONE QUALE CARATTERE IMMANENTE DEL GIUDIZIO DI STIMA

Croce asseriva che “prevedere significa in effetti vedere…”
La previsione si basa su dati storici constatabili ; la previsione del futuro ricomprende un processo induttivo
che partendo dalla causa porta all’effetto constatato. La previsione estimativa è basata infatti sulla
“permanenza di condizioni” , per le quali si ammette che ogni operazione economica si svolge in base alle
condizioni note nel momento zero e in base a quanto ordinariamente si può e si sa prevedere circa
l’evoluzione della realtà economica soggetta a forze di tipo permanente.

IL PRINCIPIO SECONDO CUI IL PREZZO DEVE IDENTIFICARSI QUALE FONDAMENTO DEL GIUDIZIO
DI STIMA
Il concetto di valore è collegato per un verso a quello di utilità e per un altro a quello di prezzo ritraibile.
L’Economia politica si è dibattuta tra le opposte esigenze di dare al valore della merce (bene economico utile
ed oggetto di scambio) un significato soggettivo derivante all’apprezzamento del singolo e un significato
oggettivo intrinseco alla merce legato al costo reale di produzione indipendente.
Esistono due specie di scambio : “baratto” e “compravendita”.
- il primo riguarda lo scambio di un bene economico con altro bene atto, a giudizio degli scambisti, ad
avere in un dato momento un reciproco ed equivalente appagamento dei relativi bisogni;
 - il secondo significa solamente lo scambio di un bene economico con un altro avente caratteristiche
ben determinate : la moneta.
L’utilità della moneta è esclusivamente strumentale , non avendo essa alcuna utilità d’uso e quindi non
potendo soddisfare direttamente i bisogni , li soddisfa indirettamente ponendo lo scambista in condizioni di
acquistare i beni che gli occorrono in tempi diversi , modulando così nel tempo l’appagamento dei bisogni
man mano che questi presenteranno, bilanciandone con precisione le quantità necessarie , grazie alla
moneta che detiene la caratteristica di essere divisibile in misura notevole.
E’ così dimostrato il fondamento dettato dall’Estimo , della ragione pratica di rapportare ogni giudizio di
valore di un bene economico alla corrispondente quantità di moneta.

IL PRINCIPIO PER IL QUALE IL METODO ESTIMATIVO E’ UNICO E DEVE BASARSI ESCLUSIVAMENTE

SULLA COMPARAZIONE
Questo principio si basa sul fatto che per ogni individuo il livello della funzione utilità, intesa come grandezza
psichica ordinale, rimane costante per quegli insiemi di bei il cui consumo è per l’individuo indifferente.
Jevons definiva l’utilità finale come il rapporto tra l’utilità marginale e l’incremento marginale del bene. Per
cui: in un medesimo mercato e nello stesso momento, tutte le porzioni di merci, omogenee e dello stesso
tipo, debbono essere scambiate secondo un medesimo rapporto, debbono avere cioè una medesima utilità
(valore) marginale per gli scambisti.
Nella pratica estimativa non si potrà che riferirsi a “beni analoghi” , tra loro confrontabili e reciprocamente
surrogabili, aventi lo stesso grado di utilità e quindi lo stesso valore.

IL PRINCIPIO DELL’OGGETTIVITA’ PROBABILISTICA FONDATA SULLA TEORIA DELL’ORDINARIETA’

L’ordinarietà attiene all’imprenditore e non all’azienda, cioè riguarda chi trasforma il bene e non il bene da
trasformare. Se quindi inizialmente “ ordinario “ poteva significare “ consueto “, successivamente tale
significato si evolve in “ più frequente “ in riferimento alle ricerche di mercato su base statistica, La
disponibilità di un’ampia casistica di prezzi o costi per un dato tipo di immobili in un certo mercato potrà
consentire la formazione di una significativa distribuzione di frequenza di prezzi (costi) attuali.

23) I VARI ASPETTI ECONOMICI (O CRITERI DI STIMA)

Questi sono gli aspetti economici (criteri) universalmente accettati ed ordinariamente utilizzati in quanto
sufficienti a rispondere alla maggior parte delle situazioni pratiche che possono incontrarsi
professionalmente:
a) il “più probabile valore di mercato”
b) il “più probabile valore di costo”
c) il “più probabile valore di trasformazione”
d) il “più probabile valore complementare”
e) il “più probabile valore di surrogazione”

Questi aspetti sono fondamentali per i relativi “giudizi” di stima.

a) il “più probabile valore di mercato” di un bene si definisce come rapporto di equivalenza tra
quantità di moneta e il bene oggetto di stima. Tale rapporto scaturisce dalle leggi di mercato dettate
dalla Domanda e dall’Offerta di quei beni.
Indicando con Vm il valore di mercato cercato, si può affermare che esso è individuato dalla
funzione di produzione e dallo stato della Domanda e dell’Offerta:

Vm = f ( T, L, C, t, D, O)

T = terra L = lavoro C = capitale t = tempo D = domanda O = offerta

Nel periodo lungo, la domanda e l’offerta hanno lo stesso comportamento del periodo breve e il
prezzo che esse determinano è un prezzo di equilibrio, un prezzo cioè che rende la quantità
domandata uguale alla quantità offerta.
L’offerta è rappresentata da una molteplicità di imprese , ognuno con costo unitario medio diverso da
quello delle altre imprese.
Il prezzo determina le imprese che debbono restare sul mercato , nel senso che vengono eliminate
quelle che hanno il costo unitario di produzione superiore al prezzo vigente nel mercato.
Il prezzo di equilibrio coincide col costo marginale , sia perché corrisponde al costo medio
dell’impresa marginale, sia perché corrisponde al costo marginale di tutte le imprese.
Tale situazione deve però avere alcuni requisiti.
 In un mercato come quello indicato, ogni impresa è spinta ad offrire la merce al prezzo più basso
possibile per vincere la concorrenza. Ma per raggiungere tale obiettivo esse tendono a ridurre
sempre più i costi di produzione.
In regime di libera concorrenza , quindi, i costi tendono a ridursi e il prezzo tende ad eguagliare il
costo di produzione dell’impresa marginale , cioè di quell’impresa che riesce appena sopravvivere in
quanto il prezzo copre appena il costo, senza profitto alcuno.
Nella realtà di un mercato imperfetto con continue variazioni di prezzi , ogni impresa non può
rinunciare all’ordinario profitto che raggiunge modificando o potenziando l’organizzazione per
ottenere così maggior produttività tale da abbattere i costi di produzione e rimanere nel mercato.

b) il “più probabile valore di costo” rappresenta la somma dei valori di mercato dei fattori della
produzione necessari per la realizzazione di un bene economico.

Vc = f ( E Fp )

Vc = valore di costo
Fp = valore di mercato dei fattori di produzione
(E = sommatoria)

Il Marshall definiva il costo di produzione come il complesso di sacrifici di qualsiasi natura che è necessario
patire per dar luogo al fatto produttivo.(rischi,attesa,ansia..)
Il valore di un bene con il criterio del costo è dato dall’ammontare delle spese che un imprenditore ordinario
dovrebbe sostenere per produrre il bene oggetto di stima.

VK = Q + Sv + Tr + Sa + St + I + Bf + (T)

Q= quote, spese per la reintegrazione, manutenzione e assicurazione dei fattori produttivi costituiti
da beni economici a utilità ripetuta (fabbricati, macchine, ecc)
Sv= spese varie per l’acquisto dei fattori produttivi costituiti da beni economici a utilità semplice
(materie prime, energia)
Tr= Tributi, imposte, tasse e contributi dovuti allo stato o a enti amministrativi locali
Sa= salari
St= stipendi
I= interessi
Bf= beneficio fondiario, compenso per il proprietario che ha immesso nel ciclo produttivo fattori
produttivi costituiti da beni immobili (terreni, fabbricati, ecc).
A queste spese dovrebbe poi essere aggiunto il profitto normale (T) dell’imprenditore ordinario,
dotato di “medie capacità e mezzi”.

c) il “più probabile valore di trasformazione” rappresenta la differenza tra il probabile valore futuro di
mercato del bene trasformato ed il costo della trasformazione. Tra i costi di trasformazione va
annoverata la perdita dei benefici ( diretti ed indiretti) che tale bene elargiva prima di essere
trasformato.

n
Vt = Vm – (E Ct + V’m) / q

Vt = valore di trasformazione (convenienza) Vm= valore di mercato dopo la trasformaz.

Ct = costi della trasformazione (E cioè “sommatoria”)
V’m = valore di mercato del bene prima della trasformazione
r = saggio di rendimento imprenditoriale atteso dall’investimento
n = tempo necessario per la trasformazione espresso in anni
q=1+r

Tale valore va assunto anche come criterio per la determinazione di beni con particolari pregi artistici,
culturali, ambientali, nonché di quei beni non più utilizzabili nella loro originaria funzione economica.

d) il “più probabile valore complementare” ; si chiama valore complementare di un bene e di una

sua parte , quel valore che detto bene o porzione di esso assume nei confronti del complesso
originario.
 Vc = Vm ( a + b) – Vmb

Vc= valore complementare ricercato

Vm ( a + b) = valore di mercato di un complesso di beni “a” e “b” congiunti
Vmb = valore di mercato del solo bene “b”

Ma vale anche:

Vc = Vm (a + b) – (Vma + Vmb)

Vma = valore di mercato autonomo del solo bene “a”

Vmb = valore di mercato autonomo del solo bene “b”

Dalle due espressioni emerge la peculiarità di valore complementare che può essere considerato in funzione
additiva ( il valore dei due beni fusi rispetto alla somma dei valori che i beni hanno se considerati
singolarmente) , o sottrattiva ( è il caso di esproprio parziale per p.u. ove l’indennità dovuta corrisponde alla
differenza del valore che il bene aveva prima dell’esproprio, decurtato del valore che il bene residuale
conserva ad esproprio avvenuto).

e) il “più probabile valore di surrogazione” riguarda altro bene che abbia lo stesso valore di mercato
o di costo , quindi stessa utilità o stesso sacrificio per realizzarlo, del bene oggetto di stima. (caso di
un bene fuori produzione di cui non sappiamo il valore poiché da tempo non vi è un atto di
compravendita : il valore di surrogazione si trova mettendo a confronto il bene con un altro di pari
utilità).

Vsa = Vmb

Vsa = valore di surrg. del bene “a” oggetto di stima

Vmb = valore di altro bene “b” capace di dispiegare la stessa utilità del bene “a”

24) Cos’è la TEORIA DELL’ORDINARIETA’

Partendo da esperimenti di fisica sociale, che hanno condotto all’individuazione della distribuzione
GAUSSIANA di determinati elementi fisici, biologici etc…in una massa di individui omogenea; si può
affermare che usando la TEORIA DELL’ORDINARIETA’ anche le attitudini originali di una massa omogenea
di individui si distribuiscono con andamento binominale.
Questa teoria è applicabile alla sfera economica e se ne deduce che l’imprenditore o il consumatore
ORDINARIO è quello che ha un grado di capacità economiche coincidenti con il grado che con maggior
frequenza si verifica fra gli operatori operanti nello stesso mercato. L’ordinarietà è pertanto una caratteristica
soggettiva dell’operatore non di un bene. Pertanto dalla distribuzione binominale dei prezzi dei beni su un
mercato, e ammettendo che il prezzo medio aritmetico è uguale a quello più frequente, si ammetterà
l’ordinarietà del giudizio di stima, in quanto questo perverrà ad individuare l’unico e il più probabile valore.

25) I PROCEDIMENTI ESTIMATIVI

Il procedimento è l’insieme delle operazioni logiche da eseguire per giungere alla formulazione del giudizio di
stima. Attualmente gli esperti sono concordi nell’affermare che i diversi procedimenti utilizzati per le stime
economiche si riducono ad un unico metodo di stima che ha come fondamento il “confronto” con beni
analoghi di prezzo noto dispieganti utilità equivalenti. I procedimenti di stima possono essere distinti in
“sintetici diretti” (confronto) e “sintetici indiretti” (capitalizzazione dei redditi).

25A) PROCEDIMENTI SINTETICI DIRETTI DI STIMA (O MONOPARAMETRICO)

In astratto, nello stesso mercato e in uno stesso momento merci omogenee ed uniformi dovrebbero essere
scambiate ad uno stesso prezzo.
L’Estimatore dovrà ricercare i dati e gli accadimenti verificatisi in un dato lasso di tempo, in un determinato
territorio omogeneo rispetto alla quantità e qualità del bene da stimare. Ovviamente più il mercato preso in
esame è ridotto, meno sono le informazioni che potranno essere disponibili; meno il mercato è omogeneo,
meno le informazioni risultano attendibili, o meglio, utilizzabili; più il periodo di riferimento è dilatato, più il
valore è influenzato da accadimenti economici, politici verificatesi nel lungo periodo. Spetta all’Estimatore
coniugare le varie esigenze.
Il valore di un bene risulterà pari al prezzo di un altro bene simile o analogo a quello da stimare.
I parametri possono essere:
a) fisico – tecnici (superficie, volume, vani);
b) economici (produzione vendibile, prezzo d’uso, etc..)
Pertanto gli atti necessari da sperimentare preventivamente al fine di poter formulare un giudizio di stima,
sono così riassunti:
1) Esame approfondito del bene da stimare (fare il sopralluogo: posizione, età consistenza, panoramicità-luminosità,
stato d’uso, presenza di infrastrutture);
2) Individuazione tipologica del bene (unica , misurabile e proporzionale al valore);
3) Indagine dei prezzi storici di mercato e/o di costo: cerchiamo i prezzi noti di immobili simili, più ne troviamo
meglio è si possono trovare tramite atti di compravendite delle agenzie oppure al sito dell’agenzia per il territorio. Cerchiamo
la LEGITTIMITA’ dell’immobile, se ha una copia della licenzia edilizia, se ho l’agibilità, se non è stato costruito illegalmente.
Dal il 1967 la legge impone la licenza edilizia in tutto il territorio nazionale (p.s. dal 1942 solo nei centri urbani);
4) Media aritmetica dei valori dei campioni
5) Determinazione del valore del bene oggetto di stima attraverso il calcolo proporzionale tra il valore
unitario parametrico del bene campionato e la consistenza del bene da stimare.
Normalmente risulterà sempre possibile che il procedimento diretto sintetico per comparazione possa
oggettivare il giudizio di stima e consenta inoltre di poterlo motivare.
Ciò accade quando le serie di dati rilevati si dispongono secondo alcune distribuzioni teoriche di frequenza,
la più utilizzata delle quali è quella gaussiana, ove il valore medio corrisponde al dato che si presenta con
maggior frequenza statistica e quindi al più probabile prezzo che potrà verificarsi. Pertanto il più probabile
valore corrisponderà alla media aritmetica dei prezzi storici rilevati e attualizzati.

25 B) IL PROCEDIMENTO PER VALORI TIPICI (O PLURIPARAMETRICO)

È una base già implicita nel procedimento sintetico: nel senso che si da “per consolidato” che il prezzo del
bene oggetto di stima è funzione di una serie di caratteristiche. Questo procedimento non fa altro che
esplicitare, in modo chiaro, quali sono queste caratteristiche che incidono sul prezzo e assegnare ad ognuna
di queste caratteristiche un valore di incidenza percentuale.

Il prezzo è funzione di una serie di caratteristiche:

- posizionali estrinseche (14-30%)
Tutte quelle che riguardano il contesto urbano in cui è ubicato l’immobile (accessibilità, presenza di parco , presenza di servizi,
qualità dell’edificato, ecc…)
- posizionali intrinseche (5-20%)
Legate alla posizione dell’immobile rispetto al fabbricato ( orientamento, luminosità, panoramicità, livello di piano, tipologia
dell’edificio)
- tecnologiche (25-35%)
Legate alle caratteristiche costruttive (finiture, qualità degli impianti, qualità della distribuzione, della conservazione)
- Produttive (3-23%)
Riguardano la capacità del bene di produrre reddito sul mercato, suscettibilità di quel bene ad essere affittato/venduto
- funzionali globali (0-10%)
distribuzione interna, forma geometrica, rigidità degli spazi interni
- ambientali (10-24%)
inquinamento, disponibilità di verde pubblico, verde perimetrale o condominiale.
Le incidenze (massima o minima) come vengono assegnate? In Italia abbiamo alcuni manuali di riferimento.
Ovviamente, la somma delle incidenze deve darmi il 100%.
In questo caso si prende come riferimento un solo bene di riferimento e si ipotizza che il bene per cui è stato
rilevato, di recente, il prezzo di vendita massimo sia quello a cui si può associare l’incidenza massima delle
caratteristiche.
Si procede poi alla comparazione tra le specifiche caratteristiche dell’unità oggetto di stima e le
caratteristiche di grado ottimo relative all’unità di massimo prezzo di mercato, attribuendo alla somma dei
coefficienti il valore unitario per l’unità di maggior prezzo, risulta:

25C) PROCEDIMENTO SINTETICO INDIRETTO

Il procedimento sintetico indiretto (o per “capitalizzazione dei redditi”) consiste, ai fini dell’individuazione del
Valore di Mercato, nello scontare all’attualità i probabili redditi netti futuri che dallo stesso bene si potranno
ritrarre per prevedibili “n” anni. (Quando si hanno a disposizione canoni di locazione e rendimenti lordi, si calcola il valore di
mercato dell’immobile tramite il procedimento analitico della stima per capitalizzazione dei renditi).
Esempio:
-se un immobile da al proprietario una certa rendita (l’affitto);
-se, a questa rendita, togliamo le spese che ogni anno il proprietario deve sopportare (gestione, amministrazione, tasse);
-ipotizziamo che quello che rimane (la rendita netta) il proprietario la metta da parte (per e. ogni anno);
-si ipotizza che la sommatoria di queste rendite nette annuali, ricapitalizzate secondo un certo tasso, possa essere uguale al valore di
mercato di quel bene.
I momenti del calcolo del procedimento analitico:
- Calcolo della rata annuale
 - Calcolo dell’accumulazione finale (quanto mi da nel periodo finale (1 rata + 1 rata + … )
- Calcolo dell’accumulazione iniziale
- Porre il limite del numero degli anni tendente all’infinito
- Viene fuori l’unica formula da tenere a mente
Il calcolo di quanto vale l’immobile è uguale al reddito sul saggio di capitalizzazione
Valore immobile = R
r
R = redditività annuale r = saggio di capitalizzazione

Nell’applicazione l’operazione si riduce a stimare il tasso di capitalizzazione e la rendita annuale.

Il procedimento:
1) Calcolo della rata annuale, reddito lordo: lo trovo attraverso un procedimento comparativo – sintetico.
In questo caso devo avere, come dati, i prezzi degli affitti annuali (stimabili anche presso le fonti del mercato
immobiliare). Bisogna prevedere che rimanga costante per un numero di anni illimitati.
2) Spese in detrazione, reddito netto: devo sottrarre al reddito lordo le spese operative. Siamo sempre
nell’ottica della proprietà dell’immobile (imposte e tasse, manutenzione, assicurazioni, quota ammortamento,
spese condominiali, percentuale di sfitti).
3) Stima del tasso di capitalizzazione: permette di scontare all’oggi quell’accumulazione finale. Dovrebbe
tener conto del rischio di mercato dell’ immobile. Si cercano sul mercato dati storici relativi a beni anche non
perfettamente analoghi a quelli che andiamo a stimare. Con la media mi vado a stimare un tasso di
capitalizzazione medio. Sulla base di quest’ultimo dovrò andare a apportare degli aggiustamenti, in modo
che quel tasso che vado poi a stimare sia proprio il tasso del mio appartamento. Nella tradizione
manualistica italiana, questi aggiustamenti vengono chiamate: influenze ascendenti e discendenti. Sono dei
piccoli valori percentuali che aggiungo o tolgo da quel tasso di riferimento medio, per adeguare le
caratteristiche di questo tasso di riferimento medio alle caratteristiche del mio immobile. Ovviamente gli
incrementi diminuiscono il valore di mercato e viceversa. Tasso di capitalizzazione medio: 4%
2
Mi trovo, dapprima, il valore al m di quell’appartamento, moltiplicandolo per la superficie ragguagliata, mi
trovo il valore complessivo dell’immobile.

26) SISTEMA PER LA CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO

Dalla conoscenza del Beneficio fondiario di un terreno o del prezzo d’uso di una unità immobiliare urbana
(canone di affitto), è possibile risalire al più probabile valore di mercato attraverso un’operazione di
matematica finanziaria chiamata “capitalizzazione del reddito”.
Cioè conoscendo il flusso dei benefici economici che il bene immobiliare ha dispiegato già nel passato, sta
dispiegando attualmente, e si prevede possa dispiegare nel futuro con un orizzonte più o meno vasto,
considerando altresì che in genere (ma non sempre) il bene vale tanto quanto rende, si può risalire al più
probabile valore di mercato attraverso l’attualizzazione dei flussi economici futuri costituite da quote
periodiche non sempre costanti.
Si basa sulla determinazione della capacità del fabbricato di produrre reddito in futuro. Il s.d.c. viene scelto
in base all’interesse ritraibile da investimenti alternativi che presentano delle analogie, per sicurezza e durata
d’impiego, con i fabbricati (es. titoli obbligazionari). Il campo di variazione del saggio di capitalizzazione è del
2 – 6 %. Varia in funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile. E’ il prezzo d’uso
dell’unità di risparmio non in forma monetaria, come nel saggio d’interesse, ma trasformato in capitale.
V = Rn
C
V = valore del fabbricato Rn = RL – Sp (rendita netta)
RL = reddito lordo del proprietario (sommatoria degli affitti incassati dal proprietario)
Sp = spese di gestione del proprietario C= tasso di capitalizzazione
E’ originario della matematica finanziaria con riferimento al calcolo della cosiddetta “rendita” o per meglio
dire accumulazione finale di rate annue posticipate lorde o nette, protratta per un numero di anni. Aumenta
in modo proporzionale al crescere del livello di rischio dell’investimento.
Il Saggio medio di capitalizzazione è dato dalla media aritmetica dei saggi considerati.
In realtà la capitalizzazione dei redditi può essere:
- Un procedimento di calcolo del valore di mercato quando il saggio di capitalizzazione usato rappresenta un “indice
comparativo” del mercato.
- Un autonomo criterio di stima quando il saggio di capitalizzazione è determinato con apposite modalità in funzione delle
esigenze della stima, senza un preciso riferimento con il mercato
infatti che venga acquistato un immobile con sopra un vincolo di espropriazione ad un prezzo maggiore di quello liquidato
dall’ente espropriante ). L’indennizzo del danno subito dal proprietario del terreno in questione viene stimato mediante il più
probabile valore mancato.
27) Definizione di TASSO DI CAPITALIZZAZIONE
Il tasso di capitalizzazione rappresenta il prezzo d’uso di unità di risparmio trasformato in capitale nell’unità
di tempo.
r = I nell’unità di tempo di 1 anno, dove I è l’INTERESSE, ossia il prezzo d’uso del risparmio indifferenziato
C0 C0 il capitale iniziale stimabile.
( produttività e saggio di capitalizzazione → direttamente proporzionali;
costi dei fattori di produzione e saggio di capitalizzazione → indirettamente proporzionali).

28) L’INDENNITA’ DI ESPROPRIO PER PUBBLICA UTILITA’

Il diritto di esproprio per pubblica utilità si basa sul limite al personale interesse (al diritto di proprietà) posto
all’interesse collettivo, salvo indennizzo. Il concetto di esproprio è molto antico, viene recepito poi già nella
Costituzione Francese 1791, nello Statuto Albertino 1848, regolato nell’art. 42 della Costituzione Italiana e
richiamato dall’art. 843 del c.c.
La Costituzione, nell’art. 42, dichiara che la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne
determina i modi d’acquisto, il godimento e i limiti allo scopo di garantirne la funzione sociale e renderla
accessibile a tutti. La proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge, e salvo indennizzo,
espropriata per motivi di interesse generale. L’esproprio per pubblica utilità più che un limite della proprietà
privata, è da considerarsi, oggi, un mezzo per la realizzazione coattiva della funzione sociale della proprietà.
Legge 2359/1865 LA LEGGE FONDAMENTALE SULL’ESPROPRIO: LA LEGGE GENERALE DEL 25
GIUGNO 1865 , N. 2359.
Gli art. della legge interessano l’esproprio per pubblica utilità sono:
- art. 39 esproprio totale
- art. 40 esproprio parziale
- art. 41 esproprio parziale con vantaggi per l’espropriato

L’art. 39 (Esproprio Permanente Totale): nei casi di occupazione totale, l’indennità dovuta all’espropriato
consisterà nel giusto prezzo che, a giudizio dei periti, avrebbe avuto l’immobile in una libera contrattazione di
compra – vendita.
I = Vm
L’espropriato quindi deve esser reso indenne dal danno, gli deve essere perciò riconosciuto l’equivalente
economico (giusto prezzo che corrisponde al valore di mercato per la cui determinazione il perito avrà la
assoluta libertà di metodo e giudizio) necessario a reintegrare totalmente il patrimonio.
L’indennità d’espropriazione comprende:
1) il valore venale del bene in condizioni di mercato normale;
2) il risarcimento dei danni causate dalle attività espropriative;
L’art. 40 (Esproprio Permanente Parziale): in caso di occupazione parziale l’indennità consisterà nella
differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile prima dell’occupazione ed il giusto prezzo che
potrà avere la parte residua di esso dopo l’espropriazione.
Il criterio di stima attiene all’aspetto economico del “valore complementare”, cioè del valore di reintegrazione
del bene residuo. Qualora la parte espropriata sia una frazione molto piccola non avrebbe senso effettuare
la doppia stima, data l’influenza insignificante che tale piccola sottrazione può avere sulla globalità del bene.
Quando invece questa viene a costituire “soglia” di valore nell’intorno del “lotto minimo edificabile”,
inciderebbe in maniera determinante sul valore del bene residuo.
L’art. 41: (Esproprio Parziale Con Vantaggi Conseguiti Dall’Espropriato): qualora dalla esecuzione dell’opera
pubblica ne derivi “un’ immediato speciale vantaggio” alla parte residua, questo vantaggio sarà valutato e
sottratto all’indennità scaturita dal criterio dell’art. 40. Se tale attenuazione di indennità (vantaggio) sarà
stimata maggiore di ¼ dell’indennità che secondo l’art. 40 sarebbe spettata all’espropriato, questi ha la
facoltà di abbandonare all’espropriante l’intero immobile per il giusto prezzo scaturente dal criterio dell’art.
39, semprechè il giusto prezzo della parte del fondo espropriata superi il 25% del giusto prezzo dell’intero
immobile. L’espropriante può esimersi dall’accettare il detto abbandono pagando una somma non minore del
75% dell’indennità stimata a fronte dell’art. 40. In ogni caso l’indennità dovuta all’espropriato non potrà mai
essere inferiore al 50% di quanto gli spetterebbe a fronte dell’art. 40.
Legge 2892/1885RISANAMENTO DELLA CITTA’ DI NAPOLI
A Napoli nel 1884 scoppiò una epidemia di colera. Si decretò la demolizione e la ricostruzione dei quartieri
“spagnoli” quelli più colpiti dall’epidemia causa sovraffollamento. L’intervento di risanamento fu affidato alla
“Società di Risanamento”; tuttavia le risorse finanziarie risultavano in quel momento scarse a causa delle
alte spese militari e per la realizzazione delle opere pubbliche intraprese dal Governo Depretis.
Conseguentemente tali risorse non avrebbero consentito la corresponsione dell’indennità d’esproprio. Di
contro vi era inevitabilmente una forte domanda di alloggi, ricomprendenti anche quelli fatiscenti. Per questo
si veniva a verificare un paradosso economico : fabbricati aventi un valore di mercato quasi nullo a causa
della loro fatiscenza e conseguente disutilità, dispiegavano, di contro, un alto flusso di benefici economici
(reddituali).
Con una legge speciale che riguardava il risanamento della città di Napoli il legislatore sancì che l’indennità
dovuta ai proprietari degli immobili espropriati sarà determinata sulla media del valore venale e dei fitti
coacervati dell’ultimo decennio, purchè essi abbiano la data certa corrispondente al rispettivo anno di
locazione. In difetto di tali fitti accertati, l’indennità sarà fissata sull’imponibile netto agli effetti delle imposte
sui terreni e sui fabbricati ( redditi imponibili catastali).
I = Vm + coarcevo delle ultime 10 annualità di affitti lordi
2
mentre in caso di affitti lordi non accertati:
I = Vm + 10 Ri
2
I = indennità da corrispondere Vm = valore venale di mercato Ri = imponibile catastale annuo
In presenza di fitti molto alti così come di una sovrastima (di circa il 40% del valore effettivo) del valore di
mercato, e considerando appunto che tale procedura portava a mediare i due valori, il risultato complessivo
dell’indennità di esproprio fu alquanto superiore al valore di mercato.
Legge 904/1965 È una legge che deve far fronte, per la prima volta, ad una vasta estensione di territori da
espropriare; in seguito all’emanazione della legge 167/62 che con i PIANI DI ZONA tentava di affrontare la
pianificazione territoriale che fino ad allora era stata trascinata.
art. 1: l’indennità è stabilita dall’UTE; e oltre a questa è dovuta proprietario una somma pari al 2%
dell’importo medio degli indennizzi " anno o frazione. Il valore venale dei territori indicati dai “P.Z. 167”deve
determinarsi operando la differenza, scontata all’attualità tra il prezzo di mercato del prodotto abitativo da
realizzare e i costi di urbanizzazione.
LEGGE N°865 DEL 1971 COSTI DI URBANIZZAZIONE e LEGGE SULLA CASA
Con la legge n°865 del 1971 (legge “per la casa”) vennero introdotti nuovi criteri nella determinazione
dell’indennità di esproprio e importanti modifiche all’iter espropriativo. L’indennità viene ora riferita al valore
agricolo medio per le aree esterne ai centri edificati e al valore della coltura più redditizia, moltiplicando per
coefficienti maggiorativi, per le aree edificabili.
I = Valore agricolo
La legge sulla casa, ridefinendo l’indennità di esproprio, contiene e ridistribuisce le renditi fondiarie urbane.
Con l’intento di contenere il costo di acquisizione delle aree urbane e di evitare di remunerare al privato le
plusvalenze determinate dal processo produttivo insediativo che ha trasformato quelle aree da agricole a
suscettive di edificazione o di utilizzazione urbana, stabilisce che l’indennità sarà commisurata al valore
agricolo medio, calcolato nel precedente anno solare " ogni zona agricola determinata
dall’ISTAT,corrispondente al tipo di coltura in atto nel terreno da espropriare, per le AREE ESTERNE AI
CENTRI ABITATI. Per le aree comprese nei CENTRI EDIFICATI, il valore dell’indennità corrisponderà al
valore agricolo medio della coltura più redditizia tra quelle che ricoprono, nella regione agraria in cui ricade
l’area, una superficie superiore al 5% della regione stessa, moltiplicata per coefficienti compresi tra 2 e 10 in
dipendenza del numero di abitanti dei comuni ricadenti nell’area.
Per AREE EDIFICATE O URBANIZZATE l’indennità è determinata in base alla somma del valore dell’area e
delle opere di urbanizzazione e di costruzione tenendo conto del loro stato di conservazione ( il valore
economico da riguardare è quello di surrogazione per la ricostruzione, con moderni metodi, di quanto
espropriato). QUANTO SOPRA DETTO art. 16
- art. 17: Per AREE COLTIVATE, oltre all’indennità per il proprietario, determinata ai sensi dell’art. 16,
sarà dovuta al fittavolo un uguale indennità che è da interpretarsi come surrogazione del fondo
espropriato con altro terreno. Questa indennità infatti può consentire al fittavolo la continuazione
dell’attività agraria permettendogli di affittare o acquistare un terreno con le stesse caratteristiche di
quello espropriato.
- art. 20: stabilisce che nel caso di occupazione d’urgenza, sarà dovuta un’indennità pari a 1/12
dell’indennità che sarebbe dovuta per l’esproprio.
LEGGE N° 359 DEL 1992
Stabilisce che per le espropriazioni delle aree edificabili vengano pagate le indennità determinati con i criteri
della “legge Napoli” – il 40%:
I = Vm + 10 redditi imponibili - 40%
2
TESTO UNICO 2001
Venne tolto alla legge del 1992 il -40%:
I = Vm + 10 redditi imponibili
2
2007
Con la finanziaria del 24-12-2007 il camma 89/90 dell’art.1 si riporta al valore di mercato tranne in alcuni casi
quando può essere tolto dal valore il 25%:
I = Vm
Oppure I = Vm – 25%
29) LE FASI DELL’ESPROPRIO
L’iter espropriativo prevede le seguenti fasi:
1. Il vincolo preordinato all’esproprio
2. La dichiarazione di pubblica utilità
3. L’indennità di espropriazione
4. Il decreto di esproprio
1)Un’area è sottoposta al vincolo preordinato all’esproprio con l’approvazione dello strumento urbanistico
(PRG o una sua variante) che prevede su di esso la realizzazione di un’opera pubblica o di pubblica utilità. Il
vincolo ha la durata di 5 anni.
2)La dichiarazione di pubblica utilità è implicata nell’approvazione del progetto definitivo dell’opera di
pubblica utilità e del piano di attuazione nell’ambito del quale l’opera stessa deve essere realizzata. Il piano
di attuazione può essere un piano particolareggiato, un piano di lottizzazione, un piano di recupero, ecc.
3)Entro i 30 giorni successivi alla dichiarazione di pubblica utilità il promotore dell’espropriazione compila
l’elenco dei beni da espropriare e indica le somme che offre per le loro espropriazioni. L’elenco va notificato
a ciascun proprietario. Gli interessati nei successivi 30 giorni possono presentare osservazioni scritte e
depositare documenti. Se lo ritiene opportuno e compatibile con le esigenze di celerità del procedimento,
l’autorità espropriante invita il proprietario espropriando e il beneficiario dell’espropriazione a precisare quale
sia a loro parere il valore dell’area. Valutate le osservazioni degli interessanti, l’autorità espropriante
determina la misura dell’indennità provvisoria di esproprio.
Accettazione dell’indennità
Nei 30 giorni successivi alla notificazione il proprietario può comunicare all’autorità espropriante, con
dichiarazione irrevocabile, che accetta tale indennità. Entro 60 giorni, al proprietario va pagata la somma
offerta. In segiuto al pagamento dell’indennità accettata, il beneficiario dell’esproprio e il proprietario
espropriato sono tenuti a concludere l’accordo di cessione volontaria, che deve essere trascritto entro 15
giorni all’Ufficio dei registri immobiliari. In questo caso l’esproprio si conclude con una compravendita e
non con un decreto espropriativo.
Rifiuto dell’indennità
Nel caso in cui il proprietario non abbia accettato l’indennità provvisoria di esproprio si procede alla
determinazione dell’indennità definitiva. Il proprietario espropriando può scegliere in questo caso di affidare
il compito di determinare l’indennità di esproprio:
- A tre tecnici appositamente nominati, oppure
- Alla commissione provinciale degli espropri
A. Nel primo caso si ha una procedura simile all’arbitrato. I tecnici sono designati:
- Dall’autorità espropriante
- Dal proprietario
- Dal presidente del tribunale civile
Si ha quindi una procedura basata sul contraddittorio tra le parti, in cui l’autorità espropriante e il proprietario
sono messi sullo stesso piano. Il terzo tecnico (nominato dal presidente del tribunale), deve essere scelto tra
i professori universitari dell’estimo o tra coloro che sono presenti nell’albo dei periti tecnici del tribunale.
L’autorità espropriante fissa il termine entro il quale va presentata la relazione da cui si evinca la stima del
bene.
B. Nel secondo caso l’indennità defiitiva è determinata dalla Commissione provinciale degli
espropri, formata da 9 membri
Se l’indennità definitiva determinata da tre tecnici o dalla commissione viene accettata si procede al
pagamento, altrimenti l’autorità espropriante ne ordina il deposito presso la Cassa depositi e prestiti e
procede comunque all’emanazione del decreto di esproprio. Il proprietario può fare opposizione alla stima
con ricorso in Corte d’appello.
4) Il decreto di esproprio viene emanato dall’autorità competente (amministrazione statale, Regione,
Provincia o Comune) e consente l’occupazione dell’immobile. Il decreto indica:
- Gli estremi degli atti da cui è sorto il vincolo preordinato all’esproprio
- Gli estremi de provvedimento che ha approvato definitivamente il progetto
- L’indennità determinata in via provvisoria, precisando se sia stata accettata dal proprietario,e quindi
pagata, se sia stata depositata presso la Cassa dei depositi e prestiti
- I nominativi dei tecnici incaricati di determinare in via definitiva l’indennità di espropriazione,
precisando se essa sia stata accettata dal proprietario, e quindi pagata, e se sia stata depositata
presso la Cassa depositi e prestiti
- Dispone il passaggio del diritto di proprietà
Il decreto viene eseguito con l’occupazione e si effettua mediante.
- Il verbale di immissione di possesso
- La compilazione dello stato di consistenza
30) Qual è il VALORE DI UN’AREA EDIFICABILE
Un’area può essere considerata edificabile se la normativa urbanistica vigente ne consente l’edificabilità, se
è urbanizzata e se è inserita in un mercato dove è presente una domanda insediativa. Ogni area è connotata
da caratteristiche:
Estrinseche: condizioni di mercato , ambito naturale, dotazione urbanistica, l’ubicazione nel contesto urbano.
Intrinseche: indice di edificabilità, caratteristiche geo-morfologiche, la conformazione e le dimensioni,
l’esposizione e la panoramicità.
Si può effettuare la stima usando:
1. Metodo sintetico diretto:
Si utilizza la COMPARAZIONE del bene oggetto di stima con aree di prezzo (recentemente noto) aventi
analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche. La formulazione del prezzo, espresso in €/mq è un
punto di arrivo dell’effettivo apprezzamento del mercato, ma può essere utile riferirsi anche all’incidenza del
valore dell’area/mq o a vano costruito Va = Iv × I f
Ai fini della potenzialità economica è bene tener presente che il valore di mercato di un’area è proporzionale
all’indice di edificabilità.
2. Metodo indiretto:
Si deve procedere considerando l’area urbana come un bene di produzione al quale, con l’applicazione di un
capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio. Il Va si ottiene sottraendo al più
probabile valore di mercato di un fabbricato i costi di urbanizzazione Ku, di costruzione Kc, e il profitto
normale spettante all’imprenditore, scontando il tutto all’attualità comprensione del tempo necessario alla
costruzione.
Il profitto spettante all’imprenditore varia dal 10 al 40 % del valore del fabbricato
finito e deve essere comprensivo dei rischi dovuti all’investimento.

31) Definizione di COSTO

Il costo è la cifra spesa per produrre un determinato bene e si può intendere come costo effettivamente
sostenuto, quindi come un dato certo (“storico”) o come valore di costo, frutto di giudizio di stima. Si divide in
COSTI FISSI che sono indipendenti dalla quantità prodotta, e COSTI VARIABILI che variano con la quantità
prodotta + o – proporzionalmente.

32) Cosa fa AUMENTARE L’UNITA’ DEI COSTI (il COSTO UNITARIO)

Il costo unitario, dato dal rapporto tra costo totale/quantità prodotta, sarà decrescente all’aumentare di q fino
al raggiungimento della soglia ottimale di quantità prodotta ( Cm ≡ Cu ).

33) Cosa sono i COSTI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA

Sono i costi da sostenere per realizzare le opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessari affinché
un’area possa ritenersi idonea a recepire un insediamento urbano. La distinzione in primaria e secondaria
non avviene secondo un carattere di priorità, in quanto sono indispensabili, ma per una questione temporale
nella realizzazione. Rappresentano il supporto indispensabile all’urbanizzazione. Le opere di urbanizzazione
primaria, definite anche opere a standard tecnico hanno carattere reticolare sono le reti fognarie, idrauliche,
elettriche, del gas,le strade. Le opere di urb. secondaria dette anche opere a standard sociale, in quanto
soddisfano le esigenze di vita socio-collettiva, hanno carattere puntiforme e sono normate nel D.M. 1444/68
che ne stabilisce gli standards inderogabili- recependo la 765-: attrezzature scolastiche: ( nido, materne,
scuola dell’obbligo ) 4,5 mq/; aree per attrezzature di interesse comune ( religione, culturali, sociali etc…)2
mq/; aree per spazi pubblici attrezzati a parco 9 mq/; aree per parcheggi 2,5 mq/; per un totale di 18 mq.
Per ogni abitante insediato o da insediare corrispondono 25 mq di superficie abitativa lorda corrispondenti a
80 mc vano per persona eventualmente aumentabili di 5 mq fino quindi a 100 mc v.p.p per destinazioni
strettamente connesse con la residenza. L’insieme delle opere di urbanizzazione forma il capitale fisso
sociale, costituisce il supporto necessario per la formazione delle rendite fondiarie; prevedere i costi vuol dire
procedere per valori unitari tipici ossia per determinare i CUMI (costo unitario medio di idoneizzazione) si
possono utilizzare i dati elementari relativi alle quantità di opere di urb. e ai relativi costi di produzione unitari.
La previsione di spesa per le opere urbanizzative è indispensabile contenuto di ogni PRG,P.P.

34) QUAL’E’ LA DIFFERENZA TRA VETUSTA’ E OBSOLESCENZA (stato di conservazione )

La vetustà si riferisce all’età dell’edificio, mentre l’obsolescenza è riferita al sistema tecnologico (superato,
andato, in disuso). Ci possono essere edifici vetustà ma non obsoleti, e edifici giovani ma obsoleti perché
costruiti con tecniche di produzione superati, o con materiali scadenti. Per mantenere efficienti gli impianti
tecnologici, ma anche per evitare il degrado delle strutture stesse, quindi per evitare l’obsolescenza si deve
mantenere ordinariamente l’edificio.
35) DEFINIZIONE DI CESPITE
Il cespite è una fonte di guadagno, quindi è rappresentato da un qualsiasi bene economico, fonte di entrate e
guadagno, suscettibile di produrre un reddito, attuale o futuro.

36) IL CATASTO
Il catasto secondo il significato attuale della parola, è l’inventario di tutti i beni immobili che fanno parte di
uno stato ; se si riferisce ai terreni è detto Rustico , se ai fabbricati civili Urbano.Parlando di catasto , senza
altra specificazione, ci riferiamo a quello dei terreni.
Il catasto, infatti, ha principalmente due scopi:
a) Giuridico, di accertare cioè le proprietà immobili e di tener in evidenza le mutazioni , senza però che
i risultati dell’accertamento abbiano, nel nostro catasto, valore probatorio , cioè servano alla prova
legale della proprietà (la proprietà la attesta il rogito notarile), come nel classico sistema tedesco,
detto tavolate.
b) Fiscale, di accertare in modo uniforme il reddito imponibile per lo stanziamento e l’equa distribuzione
dell’imposta fondiaria.
Un buon catasto facilita il credito fondiario, rende più sicure e più semplici le ricerche per gli atti di compra
vendita, più rapido ed economico lo studio e la liquidazione di opere di pubblica utilità, comprese le
espropriazioni forzate.
I vecchi catasti si possono dividere in :
- descrittivi , i quali mancano di topografie o mappe, e registrano la proprietà basandosi solamente sulla
stima ricavata col metodo empirico, ovvero sulla rendita denunziata dai proprietari.
- geometrici , si basano sulla misura e sulla stima; a loro volta possono essere per masse di coltura o
particellari ; quest’ultimi possono fermarsi alla particella di proprietà o discendere alla particella di coltura o
destinazione. Per le masse di coltura le differenti colture si considerano riunite insieme per masse di eguale
qualità e reddito, allo scopo di assegnarne complessivamente il valore, salvo poi provvedere alla ripartizione
interna di esse tra le varie possidenze. Il catasto particellare di proprietà si ferma alla determinazione delle
particelle di proprietà, ovvero degli appezzamenti spettanti ad un dato possesso, senza ulteriori suddivisioni.
Questo catasto,buono dal punto di vista geometrico, presenta delle difficoltà per la parte estimativa, la quale
difetta di uniformità e di generalità. Risultati migliori si ottengono quando, oltre alle particelle di proprietà si
considerano quelle di coltura e destinazione.
E’ emanato dal Mef (ministero economia e finanza). Il catasto vigente in Italia è “geometrico”, particolare e
non è probatorio di proprietà, per la proprietà si controlla l’ufficio del registro. Altra cosa da verificare è la legittimità
della preesistenza, se l’immobile è regolare sotto il punto di vista edilizio, non deve essere abusivo, perchè gli immobili abusivi non
possono essere venduti. Per verificare ciò devo controllare il progetto approvato e confrontarlo con quello effettivamente esistente ( in
comune). Bisogna anche controllare se si ha cubatura residua, se quindi si può potenzialmente ampliare l’edificato.
Vani: uno per ogni ambiente
Superficie utile lorda (sul)= si calcola all’esterno della muratura(non ne fanno parte vani ascensori, vani tecnici e vano scala)
Superficie commerciale = tutto l’appartamento più il 50% delle murature perimetrali per appartamenti e villette a schiera e tiene conto
dei ragguagli dei balconi, terrazze, ecc…
L’UNITA’ IMMOBILIARE La struttura del catasto dei fabbricati è imperniata sull’unità immobiliare, definita come “una porzione di
fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero un’area che nello stato in cui si trova secondo l’uso locale, presenta
potenzialità di autonomia funzionale e reddituale. Non sono da considerare unità immobiliari: i manufatti di superficie inferiore a 8 m2, le
serre per coltivazioni sul suolo naturale,le vasche di accumulo dell’acqua per fini agricoli o allevamenti ittici, i manufatti isolati privi di
copertura, tettoie, pollai, concimaie, i manufatti precari non stabilmente infissi al suolo

37) Definizione di STIMA CENSUARIA

La stima censuaria è un procedimento di valutazione che ha come termini di comparazione la scala
catastale; questa viene formata seguendo procedimenti di analisi delle unità immobiliari.
FORMAZIONE DELLE ZONE TERRITORIALI OMOGENEE: in base alle caratteristiche dei fabbricati il
territorio urbano viene ripartito in zone costituite da immobili, per quanto possibili, uniformi. Recentemente la
zona censuaria è stata sostituita dalla zone territoriale omogenea. La zona territoriale omogenea potrà
comprendere più Comuni.
QUALIFICAZIONE: consiste nell’individuare in ciascuna zona le varie categorie di immobili. Essa si basa sul
quadro delle categorie elaborato dalla direzione centrale del Catasto che suddivide gli immobili urbani in 3
tipi di destinazione, cui corrispondono 5 gruppi di categorie.
CLASSIFICAZIONE: ogni categoria dei gruppi A, B e C è ripartita in tante classi quanti sono i gradi
notevolmente diversi dalle rispettive capacità di reddito. Di norma lo scarto fra il reddito di 2 classi
successive deve essere almeno il 20% del minore di essi. Alla classe di minor reddito viene attribuito il n°1,
alla classe di maggior reddito il numero più alto.
I primi tre gruppi comprendono gli immobili a destinazione ordinaria. E precisamente, il gruppo A, quelli adibiti ad abitazioni in genere (A/10 uffici),
il gruppo B, quelli adibiti a strutture collettive, il gruppo C, quelli adibiti a negozi, botteghe, laboratori e simili. Gli ultimi due gruppi (D ed E)
comprendono gli immobili per i quali la legge prevede che la rendita catastale venga determinata mediante stima diretta. Più precisamente, il gruppo
D comprende:cabine di trasformazione, case di cura e ospedali, banche, alberghi e pensioni, teatri, cinematografici, sale da concerto. Il gruppo E
comprende: stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi e aerei, costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche, fabbricati
destinati all’esercizio pubblico dei culti, fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia, recinti
chiusi per speciali esigenze pubbliche.
ACCERTAMENTO E CLASSAMENTO: consiste nel verificare la dichiarazione e la planimetria di ogni unità
immobiliare presentate a suo tempo dai possessori, mentre il classamento nell’attribuire ad ogni unità
immobiliare la categoria e classe compete, confrontandola con le unità tipo che servono come termini di
confronto. Tali operazioni si compiono contemporaneamente mediante sopralluogo, esaminando
singolarmente le unità immobiliari e le relative dichiarazioni.
La stima censuaria è condotta per valutare la produttività ordinaria; è accertata la produttività di una unità
immobiliare urbana ha caratteristiche essenziali di rendita, rappresentando la remunerazione del capitale
immobiliare e non del proprietario, la rendita catastale è la R lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione
delle perdite, che vengono stabilizzate percentualmente per ogni classe di ogni categoria.
Rcatastale = R * C – spese e perdite.

38) COSA SONO LE TARIFFE CATASTALI

La formazione delle tariffe è l’ultimo passo della stima censuaria. Le tariffe esprimono in moneta la rendita
catastale. A queste si previene accertando il reddito lordo ordinario ritraibile dalle unità tipo cui si
aggiungeranno tutti gli oneri a carico del locatario, meno le spese a carico del proprietario.
R catastale = Rl + Ol - Sp

39) DEFINIZIONE DI REDDITO IMPONIBILE

Il Ri è uguale al prodotto della tariffa catastale T, il n° dei vani componente il cespite, ed il coefficiente di
aggiornamento; Ri= T*N*C; L . 131/6. Reddito complessivo annuale costituito dalla somma di tutti i redditi
che fanno capo ad un individuo.
IL NCEU
I parametri catastali sono molto importanti per effettuare giudizi di stima. Per determinare l’imposta I = 25 –
30% * Ri ( dovuta allo stato ) si deve riconoscere Ri che deriva direttamente dalle analisi censurie. Per
determinare il Vm di un’unità si può far ricorso ad un’unità di prezzo e Ri noto
Vm = P Rimpxnoto
RI
I dati inoltre possono essere utilizzati nella stima dei danni provocati dall’inquinamento che si risolve nel
declassamento dell’unità con conseguente diminuizione % della tariffa catastale. Per determinare il valore di
immobili con destinazioni o caratteristiche non frequentemente riscontrabili sul mercato spesso l’unico modo
è la R catastale. Le rivelazioni catastali hanno notevole importanza statistica, per la distribuzione della
proprietà edilizia, per la pezzatura più diffusa etc… Però i criteri di classificazione e qualificazione vanno
rivisti alla luce delle mutate condizioni del mercato insediativo. L’eccessivo frazionamento delle categorie
abitative non è coerente con l’evoluzione architettonica, oggi infatti risulta maggiore la redditività di A2-A3 di
nuova costruzione rispetto ad un A1 le cui caratteristiche di signorilità oggi non sono più apprezzate dal
mercato, pavimenti, data, l’invenzione di tendenza che porta a considerare un’abitazione periferica più
qualificata di una centrale, sconvolge i parametri posizionali utilizzati per la classificazione. Le 11 classi della
categoria A non sono più accettabili dato lo standard abitativo cui si tende nell’ottica della casa come
servizio sociale.

40) COSA PRESCRIVEVA LA LEGGE PONTE 765/67

Obbligo di licenza onerosa per poter svolgere attività edilizia conformemente a quanto previsto dalla
legislazione urbanistica. Introduce sanzioni pecuniarie per esecuzione di opere abusive in alternativa alla
demolizione. La sanzione è calcolata sul V.venale della costruzione; questo è sinonimo di Vm in previsione
del prezzo di vendita.

41) COS’E’ IL COSTO DI IDONEIZZAZIONE

Costi da sostenere per realizzare infrastrutture e attrezzature in un’area da insediare. La loro valutazione è
effettuata per valori tipici; si calcolano i costi di costruzione per ogni infrastruttura (rapportati ad abitanti), a
questi si aggiungono costi di acquisizione delle aree.

42) COSA SONO I PREZZI OMBRA

Sono quelli che, nell’analisi economica, vengono attribuiti a costi e benefici sociali che non hanno prezzo, o li
hanno poco significativi, non si vedono apparentemente, ma li ricerco in maniera indiretta.
Nel caso americano viene fatto in grande scala, sentendo tutti i cittadini, le personalità, i comitati cittadini e i dati ottenuti vengono
analizzati da una apposita giuria, in modo tale che lo scontro e il confronto sia anticipato e non avvenga a opera iniziata.
 43) COS’E’ LO SLITTAMENTO
Lo slittamento, nel metodo di programmazione lineare rappresentato dal PERT, è la differenza tra i tempi
minimi e massimi di realizzazione di ogni evento. Lo slittamento rappresenta il margine entro cui si è liberi di
ATT
far iniziare l’attività E *E.
Il PERT rappresenta con un grafico tutti i legami e le interconnessioni che si realizzano tra le varie fasi di
attuazione di un progetto, e tra le diverse operazioni di ogni fase.

44) QUALI SONO LE ANALOGIE TRA GLI ART. 15 E 26 DELLA L. 47/85 (CONDONO)
Entrambi si occupano delle modifiche della disciplina da applicare ad esse.
L’art. 15 è sulle varianti in caso d’opera e afferma che non si procederà alla loro demolizione perché sono
conformi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, e non comportano modifiche alla sagoma, alle sup.
utili, non modifichino le dest. D’uso ne il numero delle unità immobiliari.
L’art. 26 riguarda invece la opere interne e disciplinari che queste non sono soggette ad autorizzazioni e
concessioni perché conformi agli strumenti urbanistici ed edilizi vigenti, purchè non comportano modifiche
alla sagoma, ne aumento della sup. utile, ne cambi di destinazione d’uso ne aumento del numero delle unità
immobiliari.

45) COSA DICE LA LEGGE BUCALOSSI L. N. 10/77

Introduce la concessione in luogo della licenza edilizia il contributo dovuto e commisurato all’incidenza delle
opere di urbanizzazione, nonché al costo di costruzione dell’opera. Caratterizzandosi però la concessione
quale atto attraverso cui si concede al privato di esercitare con diritto non appartenete alla sfera privata, la
legge presupponeva lo scorporo dello ius proprietatis dallo ius aedificandi, ma questa scissione è stata
dichiarata incostituzionale dalla sentenza 5/80 della Corte Costituzionale che ha riaccorpato i 2 diritti e ha
cambiato il fondamento giuridico della concessione, da atto che aggiunge un diritto alla sfera dei privati, a
atto che autorizza l’esercizio di un diritto che appartiene già alla sfera giuridica privata. Inoltre la L. 10/77
introduce il PPA, strumenti idonei al coordinamento tra iniziativa privata e capacità economiche del comune.
E’ uno strumento di natura programmatoria attraverso il quale è possibile assicurare all’esperienza e allo
sviluppo degli insediamenti un previsione temporale, in modo tale da realizzare per tempo le previsioni di
PGR.

46) QUALI SONO LE DIFFERENZE TRA CONCESSIONE E AUTORIZZAZIONE

La concessione deve essere richiesta per qualunque attività comportante trasformazione urbanistica ed
edilizia del territorio comunale, è onerosa e il contributo è commisurato ai costi di costruzione e agli oneri di
urbanizzazione ( natura tributaria, rappresenta un partecipazione dei privati agli oneri ricadenti sulla
collettività ). Il dirigente dell’ufficio tecnico, insufficienza di prove, previo parere commissione edilizia,
obbligatorio ma non rilevante, e previo parere dell’ufficiale giudiziario,che costituisce presupposto di
legittimità, rilascia la concessione. Il rilascio deve avvenire con atto scritto, così come il rifiuto, infatti in
questo caso il silenzio-rifiuto è illegittimo in quanto si deve dare al privato la possibilità di capire il perché del
rifiuto e la possibilità di modificare il progetto. La concessione è irrevocabile, ma può essere annullata, è
soggetta a decadenza, si può trasferire a terzi ( voltura ):
per demolizioni, rilievo scala 1:200
per ristrutturazione, bisogna evidenziare in giallo le demolizioni, in rosso le realizzazioni.
L’autorizzazione è un atto teso a annullare la procedura amministrativa, è dovuta per opere di:
-recupero edilizio senza costruzioni e demolizioni
-manutenzione ordinaria (riparazione, rinnovamento, per mantenere in efficienza gli impianti tecnici esistenti)
-ristrutturazione edilizia e urbanistica.
Non è onerosa, può essere esplicita o tacita (silenzio = assenso dopo 60 g g)
Vanno presentati i seguenti elaborati: PRG, MAPPA CATASTALE, PLANIMETRIA 1:200, PIANTE,
PROSPETTI, SEZIONI, DETTAGLI 1:20, RELAZIONE.

47) COSA DICE LA L. 392/78

La L. 392/78 ha regolato in modo nuovo i tanti aspetti del contratto locatorio dei fabbricati civili (durata,
rinnovo, recesso etc…). Fissa i criteri per la determinazione del canone nell’intento di colminarlo, sostituisce
al prezzo d’uso contrattuale, quale potrebbe seguire dal libero gioco tra domanda e offerta, un prezzo
politico da calcolare secondo una normativa precisa.
L’EQUO CANONE ANNUO corrisponde al 3.85% del valore locativo dell’immobile. IL VALORE LOCATIVO è
dato dal prodotto della superficie convenzionale dell’immobile per il costo unitario di produzione. IL COSTO
UNITARIO DI PRODUZIONE è paro al costo base al mq per coefficienti correttivi . Il costo al mq è uguale
per abitazioni di un certo ambito territoriale, i coeff. correttivi sono stabiliti in funzione della tipologia
catastale, della classe demografica dei comuni e dello stato di conservazione dell’immobile.
(Equo canone = Vi * 3,85 % = sup. convenzionale *costo / mq * coefficienti correttivi * 3,85 %) (ha influenza
ascendentale di capitalizzazione)
48) QUALI SONO LE DIFFERENZE TRA EDILIZIA SOVVENZIONATA E CONVENZIONATA
L’edilizia sovvenzionata è a totale carico dello stato che si occupa delle espropriazioni e delle dotazioni
urbanistiche primarie per poi cedere il diritto di superficie agli enti preposti (INA-CASA, GESCAL e IACP )alla
costruzione. L’edilizia convenzionata presuppone una partecipazione del privato agli oneri di urbanizzazione,
con minor aggravo delle finanze statali.

49) LA CRISI NELLE PRODUZIONE

Può essere determinata da numerosi fattori, di cui il principale è la distanza dell’offerta sul mercato dalle reali
esigenze della domanda. Poi, siccome la casa è vista anche come bene rifugio, ossia come bene
strumentale da utilizzare per immobilizzare i capitali, per un lungo periodo si è preferito non immobilizzarli
crisi. Dal punto di vista del consumo del bene c’è da riscontrare la cronica distanza tra domanda potenziale
(di cui vorrebbe avvicinarsi al bene casa ma non può farlo dato le proibitive condizioni di acquisto) e la
domanda reale, molto minore della prima rappresentata da coloro i quali (pochi) riescono fattivamente a
soddisfare il proprio bisogno della casa.

50) COSA RAPPRESENTA IL GETTITO FISCALE

Per gettito fiscale si intende la fonte di guadagno dello stato (costituito da imposta, tasse e contributi).

51) IL PROCESSO INSEDIATIVO

Le attività del processo insediativo sono: il programma di intervento o commessa, la progettazione, la
direzione dei lavori, l’esecuzione.
Il programma di intervento, o commessa è rappresentato dall’insieme di quelle attività che innescano un P.I,
che possono essere svolte dagli operatori pubblici o privati. I primi perseguono obbiettivi di pubblica utilità, i
secondi possono operare per proprio conto o per conto terzi colo fine di conseguire un utile. La realizzazione
delle opere infrastrutturali che idoneizzano un suolo all’edificazione è un’attività commissionata da
committenze pubbliche, mentre i singoli manufatti edilizi sono di competenze delle committenze private.
L’esecuzione è quella fase del P.I che traduce in realtà quanto commissionato. Svolta dall’imprenditore, si
divide in 2 fasi:
-esecuzione preliminare: verifica dei presupposti tecnici ed economici
-esecuzione: realizzazione del manufatto impiegando le risorse disponibili nel rispetto dei costi
preventivati e dei tempi previsti.

52) DEFINIZIONE DI PROGETTO

Rappresenta la concretizzazione delle esigenze del committente. Compete all’architetto che deve tradurre
graficamente tutti gli aspetti estetici, termici e funzionali che caratterizzano il bene oggetto della commessa.
Pertanto da progetti di massima e via via più dettagliati, l’arch. deve alla fine produrre documenti che
permettono al committente di verificare il reale soddisfacimento delle proprie esigenze, ed eventualmente
apportare modifiche; il progetto deve consentire il rilascio delle autorizzazioni necessarie al tal fine questo
deve essere redatto in conformità a tutte le normative urbanistiche ed edilizie vigenti per quella zona; gli
elaborai infine fanno parte dei documenti di appalto e dovranno permettere al costruttore di valutare e
realizzare l’opera, e al direttore dei lavori di verificare la buona esecuzione della stessa.

53) IN COSA CONSISTE LA DIREZIONE DEI LAVORI

Consiste nel controllare che l’esecuzione di quanto progettato avvenga nel migliore dei modi, nell’interesse
della committenza. Questa attività quindi si svolge parallelamente all’esecuzione dei lavori nello stesso
luogo, e prevede il controllo tecnico delle modalità di costruzione, e contabile a garanzia della corrette
esecuzione dei lavori sotto il profilo economico.
FASI PROGETTUALI:
Progetto preliminare: deve fornire le motivazioni che hanno portato a privilegiare la scelta prospettata
Progetto definitivo: deve individuare compiutamente i lavori da realizzare = ogni lavorazione minima.
Progetto esecutivo: deve definire il lavoro in ogni dettaglio.

54) CHI SONO I SOGGETTI DELLA PRODUZIONE INSEDIATIVA

I soggetti che partecipano al P.I sono espressione di forze ed interesse contrattuale.
Il committente o ente appaltante, è il promotore dell’iniziativa, dispone delle risorse economiche per
realizzarla, si assume il rischio e la responsabilità della buona riuscita dell’opera. A lui spetta il compito di
nominare le altre figure del P.I, deve commissionare la progettazione ad un progettista, l’esecuzione dei
lavori ad un imprenditore e la direzione degli stessi ad una persona che lo rappresenti sul cantiere. Può
essere pubblico o privato e da qui discende l’utilità che intende ricavare dal bene prodotto, e la caratteristica
del bene stesso ( strumentali 0 di consumo ).
IL PROGETTISTA, deve recepire le esigenze del committente, organizzarle esteticamente, funzionalmente
e strutturalmente. Dal suo operato dipende il risultato finale dell’opera, il gradimento dell’utenza, la valenza
economica sul mercato. Il rapporto col committente è definito da una LETTERA DI INCARICO
PROFESSIONALE. (Entro i 40000€ si può dare l’incarico diretto, fino a 100000€ una gara e dopo i 100000€ una gara pubblica
anche a livello europeo).
IL DIRETTORE DEI LAVORI, deve controllare la buona esecuzione, tecnica e contabile, dei lavori, in tutto il
loro iter; rappresenta gli interessi del committente, deve avere competenze tecniche ed amministrative,
economiche ed etiche in quanto rappresenta l’ago della bilancia del contratto tra appaltante e appaltatore.
Dall’apertura del cantiere, la Pubblica Amministrazione ordina un direttore dei lavori che relaziona col RUP; da qui in poi la
responsabilità del RUP finisce per far posto a quest’ultimo. Il Direttore dei lavori: prende e consegna l’area, da comunicazione di inizio
attività, compila la contabilità del cantiere, decide se si lavora o meno, a seconda delle condizioni atmosferiche, controlla qualunque
prestazione del più piccolo m3 di cemento, può bloccare i lavori, fa le verifiche (non sta tutti i giorni in cantiere). Poi c’è il direttore di
cantiere che è il soggetto tutelante la persona che sta eseguendo i lavori.
IMPRENDITORE o APPALTATORE, è l’esecutore dell’opera, deve organizzare il P.I, si assume i rischi
economici dell’appalto, e le responsabilità civili e penali connesse all’organizzazione del cantiere, Deve
disporre di mezzi tecnici e finanziari proporzionati all’opera, può farsi rappresentante nella gestione dei lavori
dal direttore di cantiere cui delega l’organizzazione e l’ottimizzazione d’uso di uomini, macchine e materiale.
Il rapporto con il committente è definito dal contratto d’appalto.
Figure secondarie: collaudatore: verifica,alla consegna dei lavori che questi siano stati realizzati
correttamente; autorità: preposte al rilascio di autorizzazioni, concessioni e quanto altro previsto dalla legge;
enti: per la fornitura di servizi; fornitori di materiali e manodopera.

55) CERTIFICATI DEL DIRETTORE DEI LAVORI

Al fine della gestione dell’appalto il Direttore Lavori deve redigere una serie di atti che scandiscono
l’’evolversi dei lavori:
- VERBALE DI VALIDAZIONE: deve essere sottoscritto dal responsabile del procedimento in
contradditorio con i progettisti prima dell’approvazione del progetto per confermare la conformità del
progetto esecutivo alla normativa vigente. Si tratta di un’operazione di controllo da effettuarsi prima degli
atti formali di approvazione
- VERBALE DI PERMANENZA DELLE CONDIZIONI: deve essere sottoscritto dal Direttore dei lavori
prima dell’indizione della gara d’appalto a conferma di non intervenuti impedimenti alla cantierabilità del
progetto.
- VERBALE DI CONSEGNA LAVORI: deve essere sottoscritto dal Direttore dei Lavori e dall’Impresa in
contradditorio entro 45 giorni dalla stipula del contratto. Dalla data di consegna decorrono i termini
contrattuali relativi alla durata del cantiere.
- VERBALE DI SOSPENSIONE E RIPRESA DEI LAVORI: viene sottoscritto quando circostanze speciali
impediscano il regolare svolgimento dei lavori. Il verbale deve indicare le ragioni sopravvenute per la
sospensione e lo stato del cantiere (compresi materiali e mezzi) Il tempo intercorrente tra la sospensione
e la ripresa non viene conteggiato nei termini contrattuali.
- VERBALE DI CONCORDAMENTO NUOVI PREZZI: viene sottoscritto quando nell’ evolversi del
cantiere è necessario eseguire una lavorazione non prevista nel contratto e che quindi non ha riscontro
nell’ elenco prezzi unitari di progetto. Essi si desumono da: prezziari della stazione appaltante;
ragguagliando a quelli di lavorazioni simili in contratto; da analisi prezzi.
- CERTIFICATO DI ULTIMAZIONE DEI LAVORI: è l’attestazione da parte del Direttore Lavori
dell’avvenuta esecuzione dell’opera. Viene firmato dall’impresa e dal D.L. serve per: verificare se
l’impresa ha effettuato ritardi e quindi incorre in penali; serve per l’immissione nel possesso delle opere.
Elenco dei documenti amministrativi e contabili
- GIORNALE DEI LAVORI: è tenuto da un assistente del direttore dei lavori ed in esso, giorno per giorno,
vanno annotati i fatti salienti dell’appalto, quali le modalità con cui procedono i lavori, il numero e le
tipologie di operai, i macchinari esistenti in cantiere ed ogni altro fatto che interessi l’andamento tecnico
ed economico dei lavori (situazioni metereologiche, natura dei terreni, ecc.). Nel giornale devono inoltre
essere annotati tutti gli ordini di servizio, le relazioni al responsabile del procedimento, i verbali di
accertamento, le sospensioni e riprese dei lavori, le varianti disposte ed i nuovi prezzi approvati.
- IL LIBRETTO DI MISURA DELLE LAVORAZIONI E DELLE PROVVISTE: Il libretto delle misure è il
documento nel quale il direttore dei lavori, o un suo incaricato, registra – indicandone la misura e la
classificazione – le lavorazioni eseguite “contemporaneamente al loro accadere” e perciò via via che i
lavori procedono. La misurazione deve avvenire in contraddittorio con l’appaltatore, il quale perciò deve
essere invitato ad intervenire al rilevamento delle misure. Qualora l’appaltatore non ottemperi all’invito, il
direttore dei lavori effettua le misurazioni in presenza di due testimoni; questi, in mancanza di indicazioni
legislative, è da ritenere possano essere anche soggetti facenti parte dell’ufficio della direzione dei
lavori. Bisogna quindi individuare le opere, classificarle confrontandole con il CME e misurarle sulla base
delle clausole di capitolato.
- LE LISTE SETTIMANALI: le liste settimanali sono il documento nel quale vengono registrati,
dall’assistente del direttore dei lavori, i lavori in economia previsti nel contratto, (il carattere dei lavori in
 economia è di: eccezionalità; difficoltà di contabilizzazione con altri sistemi a misura, a corpo, ecc.) e cioè le lavorazioni
eseguite con operai e mezzi d’opera messi dall’appaltatore a disposizione dell’amministrazione. Esse,
una volta compilate, devono essere sottoposte all’appaltatore per la sottoscrizione.
- IL REGISTRO DI CONTABILITA’: negli appalti a misura i rilevamenti dei lavori eseguiti e registrati nel
libretto delle misure e quelli in economia risultanti dalle fatture e dalle liste settimanali vengono trascritti
nel registro di contabilità che è il documento tenuto dal direttore dei lavori o da un suo assistente, che
accentra e riassume l’intera contabilizzazione dell’opera; in esso, alle quantità e qualità di lavorazioni
eseguite e registrate nel libretto e nelle liste, vengono applicati i corrispondenti prezzi contrattuali, sicché
viene determinato l’avanzamento dei lavori non soltanto dal punto di vista delle quantità, ma anche da
quello del corrispettivo maturato a favore dell’appaltatore. Il registro è sottoposto all’appaltatore per la
sua sottoscrizione in occasione della maturazione di ogni stato di avanzamento, perché è questo il
momento da cui contabilmente deriva la più significativa delle conseguenze, e cioè il sorgere del diritto
dell’appaltatore al pagamento dell’acconto.
- SOMMARIO DI CONTABILITA’: tale documento contabile ha importanza del tutto secondaria, e
nessuna finalità sostanziale, poiché serve soltanto a riassumere i dati del registro di contabilità onde
consentire alla direzione dei lavori di avere un quadro sintetico di insieme dei lavori via via eseguiti.
- SAL, STATO AVANZAMENTO DEI LAVORI: quando dalle risultanze del registro di contabilità o del
sommario del registro di contabilità il direttore dei lavori ricava che l’appaltatore ha raggiunto l’importo
stabilito nel capitolato speciale per il pagamento della rata di acconto, deve emettere entro il termine
fissato dallo stesso capitolato, al fine di consentire il pagamento dell’acconto, un documento contabile
denominato stato di avanzamento dei lavori, nel quale sono riassunte tutte le lavorazioni eseguite
dall’appaltatore dall’inizio dei lavori. Nel SAL vengono indicate eventuali detrazioni per lavorazioni non
eseguite a regola d’arte e vengono allegati i verbali Nuovi Prezzi. Viene firmato dall’impresa e dal D.L.
- CERTIFICATI PER IL PAGAMENTO DELLE RATE DI ACCONTO: Il direttore dei lavori deve
trasmettere immediatamente lo SAL al RUP, il quale, sulla base di esso, deve emettere
tempestivamente il documento contabile denominato certificato di pagamento, la cui funzione è
semplicemente quella di indicare il credito liquido dell’appaltatore ai fini del pagamento. Il responsabile
del procedimento nella emissione del certificato deve procedere ad una verifica soltanto formale e
contabile dello stato di avanzamento. Ciò, peraltro, non esclude che, ove egli nutra dubbi circa la
regolarità della contabilità e della conseguente maturazione dello stato di avanzamento, abbia pieno
titolo per procedere ad ogni altro controllo da lui ritenuto necessario. Il certificato di pagamento viene
annotato sul registro di contabilità e deve essere tempestivamente trasmesso all’amministrazione
appaltante perché proceda alla corresponsione dell’acconto a favore dell’appaltatore con l’emissione del
mandato di pagamento.
- CERTIFICATO DI REGOLARE ESECUZIONE:sostituisce il certificato di collaudo fino ad un importo di
500.000 euro e viene redatto dal Direttore dei Lavori a seguito di sopralluogo congiunto con l’appaltatore
per il controllo tecnico di verifica delle opere al contratto e della loro esecuzione a regola d’arte. La
relazione sul conto finale è predisposta dal D.L. per dare una visione completa dell’appalto al suo
svolgimento a corredo del certificato di regolare esecuzione. E’ un atto che riassume tutti gli avvenimenti
dell’appalto (il progetto, eventuali perizie, l’andamento dei lavori, Variazioni, riserve, infortuni,
assicurazioni, avvisi ad opponendum, cessioni di credito, ecc.) E’ firmato dall’impresa, il direttore dei
lavori e il responsabile del procedimento
- NOTIFICA PRELIMINARE: deve essere effettuata dal Committente nel caso di cantiere in cui ricorra il
Coordinamento alla sicurezza in fase di progettazione ovvero: presenza contemporanea di più ditte,
cantiere con durata maggiore di 200 UG.

56) Il Responsabile unico del procedimento RUP (art. 10 TU)

E’ una figura tecnica abilitata responsabile per le fasi di progettazione, affidamento ed esecuzione del
progetto.
- Coordina la regolarità tecnico-amministrativa della progettazione, valuta fase per fase le
problematiche e la rispondenza agli input richiesti, seleziona i progettisti, il D.L., il collaudatore, i
commissari di gara, ecc..
- Controlla l’iter progettuale: il progetto preliminare viene verificato su profili di coerenza esterna
(inserimento nel contesto socio-economico e ambientale) e di coerenza interna (capacità di
soddisfare le prestazioni richieste con minimizzazione dei costi di realizzazione, gestione e
manutenzione).
- Il progetto esecutivo viene controllato con il verbale di validazione : in contraddittorio con i progettisti,
verifica la conformità alle fasi precedenti, la completezza di tutti gli elaborati richiesti dalla legge,
l’acquisizione dei pareri e della documentazione tecnicoamministrativa- economica;
- Prima dell’avvio delle procedure di gara, controlla che il DL certifichi l’accessibilità degli immobili e
l’assenza di impedimenti sopravvenuti e la realizzabilità del progetto;
 - Prima della stipula del contratto sottoscrive un verbale di permanenza delle condizioni, per
l’immediata cantierabilità dei lavori.

57) LE RISERVE DELL’APPALTATORE

Le controversie tra appaltatore e amministrazione traggono essenzialmente origine dalle riserve
dell’appaltatore e cioè dalle domande di maggiori compensi che l’appaltatore, se non vuole decadere dal
relativo diritto, è tenuto a formulare nel corso dell’appalto. Va precisato che la definizione di “riserva” nel
senso ora detto è impropria; le richieste dell’appaltatore sono infatti domande. Nel gergo e nella stessa
legislazione dei lavori pubblici i due termini “riserva” e “domanda” vengono usati indifferentemente,
costituendo generalmente il termine “riserva” sinonimo di domanda.
In linea generale, le pretese dell’appaltatore nei confronti dell’amministrazione sono di tre tipi:
-pretese di maggiori corrispettivi rispetto a quelli determinati nella contabilità dei lavori; ciò accade
quando l’appaltatore ritenga che siano state contabilizzate quantità di lavori inferiori a quelle realmente
eseguite; ovvero quando alle quantità eseguite siano stati applicati prezzi di elenco inferiori a quelli dovuti
(es., l’applicazione ad uno scavo in roccia del prezzo, più basso, stabilito per lo scavo in terra);
-pretese connesse a fatti di forza maggiore che rendono più onerosa la prestazione dell’appaltatore
rispetto a quella contrattualmente prevista (es., l’equo compenso per un imprevisto geologico);
-pretese di natura risarcitoria, in quanto traggono origine da comportamenti illeciti
dell’amministrazione (es., una sospensione dei lavori illegittima perché conseguente a negligenze dell’ente
appaltante).
•La riserva deve essere esplicitata dall’appaltatore subito o al massimo entro 15 giorni dall’iscrizione nel registro, con l’esatta
formulazione delle ragioni della domanda e della quantificazione degli importi pretesi in forza di essa.
•Il DL, entro altri 15 giorni, deve iscrivere le proprie controdeduzioni; se non consente alla stazione appaltante di comprendere le ragioni
ostative al rigetto delle richieste, risponde delle somme indebitamente corrisposte all’appaltatore.
•Se è presentato all’appaltatore il registro di contabilità, e questo è sottoscritto senza riserva, o non è sottoscritto nonostante l’apposito
invito del DL, la registrazione s’intende accettata.
•Se la contabilizzazione è provvisoria, l’onere della riserva sorge al momento della contabilizzazione definitiva.
•La quantificazione operata con le riserve non è modificabile (può essere aggiornata se relativa a fatti progressivi).
•Se il valore economico delle riserve è rilevante, e comunque se supera il 10% dell’importo contrattuale, il DL deve immediatamente
segnalarle al RUP ed inviargli appena possibile la propria relazione RISERVATA per tentare l’accordo bonario.

58) COORDINATORE DELLA SICUREZZA IN FASE DI PROGETTAZIONE E DI ESECUZIONE

Coordinatore della sicurezza in fase di progettazione: analizzando le operazioni da fare in cantiere dirà
quali sono i dispositivi di sicurezza da utilizzarne all’interno.
Coordinatore di sicurezza in fase di esecuzione: controlla se gli operai mettono in pratica le normative di
sicurezza redatte in fase di progettazione e per ogni visita che terrà in cantiere dovrà redigere dei verbali; in
casi problematici potrà chiedere la sospensione dei lavori nel cantiere.
Il Piano di sicurezza e coordinamento: Se in cantiere è prevista la presenza anche non contemporanea di più imprese è obbligatoria la
nomina del COORDINATORE IN FASE DI PROGETTAZIONE che redarrà:
IL PIANO DI SICUREZZA E DI COORDINAMENTO;
IL FASCICOLO DELL’OPERA;
la redazione della NOTIFICA PRELIMINARE, effettuata dal COMMITTENTE
IL PIANO DI SICUREZZA E DI COORDINAMENTO
-fa parte integrante del contratto di appalto;
-i costi vanno evidenziati nel bando di gara in quanto non sono soggetti al ribasso d’asta;
-l’appaltatore dovrà redigere il PIANO OPERATIVO DI SICUREZZA con indicati gli accorgimenti operativi per garantire la sicurezza dei
lavoratori che dovrà preventivamente essere approvato dal Coordinatore in fase di esecuzione.

59)IN COSA CONSISTE IL COLLAUDO e ruolo del collaudatore

E’ un atto tecnico-amministrativo attraverso cui il committente si garantisce la migliore esecuzione dei lavori.
Per le opere in cui è previsto, il c. è precisato nei tempi, modi e termini già nel Capitolato Speciale. Il c. deve
verificare l’esecuzione a regola d’arte dei lavori, in conformità tecnica e contabile, a quanto contenuto nel
contratto d’appalto. Eseguirà il c. un tecnico di fiducia del committente, o una commissione nel caso di lavori
di particolare impegno. Il collaudatore non può aver preso parte nell’esecuzione dei lavori; di solito è
nominato alla fine di questi, tranne quando si compiono lavori che richiedono il collaudo “in corso d’opera”.
Il collaudatore esamina tutti i documenti tecnico-contabili, esegue il sopralluogo redigendo il verbale di
collaudo (in cui descrive le operazioni eseguite) che deve essere firmato dall’appaltatore e dal direttore dei
lavori. Redige poi una “relazione di collaudo” in cui confronta i dati rilevati dal sopralluogo con quelli descritti
dai documenti. Infine, se l’opera è stata correttamente eseguita, emetterà il CERTIFICATO DI COLLAUDO
che deve essere firmato in copia dall’appaltatore (silenzio = assenso a decorrere da 20 gg.).
Approvato questo, si procede alla restituzione della cauzione e allo svincolo delle trattenute a garanzia.
Il COLLAUDATORE: figura esterna, di fiducia del committente, una figura non ha avuto a che fare con l’esecuzione del progetto e che
può essere sia in corso d’opera che alla fine dei lavori; il controllo è sia sui lavori su sulla spesa. Fino a 500000€ non c’è bisogno di
collaudo, ma di un certificato di regolare esecuzione che redige il direttore dei lavori. Tra i 500000 e 1500000 è a discrezione del
committente, oltre il 1500000 è obbligatorio.
60) COS’E’ IL CRONOPROGRAMMA
Il cronoprogramma è un documento che rappresenta l'andamento nel tempo degli importi dei lavori da
eseguire principalmente in campo edilizio. Il finale di questo studio è un diagramma che riporta
sulle ordinate gli importi progressivi a partire da zero (inizio dei lavori) fino all'importo complessivo di tutti i
lavori (in corrispondenza della data di ultimazione) e sulle ascisse i tempi di esecuzione.
Il cronoprogramma è un documento che rappresenta la collocazione temporale delle fasi di realizzazione di
un progetto verificandone la congruenza logica; il dettaglio delle fasi dipende dalla tipologia dei lavori e dalle
modalità gestionali adottate caso per caso. Dovrebbe comprendere attività di emissione dei documenti
tecnici (Fase di progettazione), attività di fabbricazione dei componenti (fase di approvvigionamento), attività
di cantiere (fase di realizzazione), suddivise in opere civili, impianti e finiture, e attività di collaudo, prove e
messa in servizio nel caso di impianti. La collocazione temporale di ciascuna attività è rappresentata da una
barra all'interno di un calendario che ha una cadenza giornaliera, settimanale, mensile, annuale ecc in
funzione della durata del progetto. Il cronoprogramma può essere strutturato in livelli successivi,
caratterizzati da un dettaglio sempre maggiore, e può essere raggruppato per sistemi allo scopo di dare una
visione funzionale delle varie parti.

61) RAPPORTI TRA PRG e P.P

Il PRG viene definito come uno strumento urbanistico di primo livelli, ha la funzione di regolare la disciplina
urbanistica e di programmare le zone di sviluppo urbano ⇒ STRUMENTO GENERALE DI INDIRIZZO e
PROGRAMMAZIONE
Il P.P era concepito nella L. 1150/42 quale strumento attuativo delle previsioni contenute nel PRG,
configurandolo quindi come un mezzo che, recependo le indicazioni generali, ne desse esecuzione. La L.
47/85 ha stravolto la concezione di strumenti di secondo grado propri della legge Urbanistica fondamentale,
infatti a configurare come strumenti autonomi coordinati alla pianificazione, ma non subordinati.

62) DEFINIZIONE DI COMPARTO EDILIZIO

Il comparto edilizio si può configurare, in relazione ad interventi insediativi, come UNITA’ MINIMA DI
INTERVENTO; sono disciplinati dalla L. 1150 ai fini del controllo dell’attività edilizia, e nella L. 457/78 in
relazione ai PIANI DI RECUPERO URBANO. Unità fabbricabili con speciali modalità di costruzione,
proprietari degli immobili del comparto si devono accordare per l’esecuzione delle opere.

63) COS’E’ IL COMPUTO METRICO ESTIMATIVO

È uno strumento di stima che permette di esprimere un giudizio di convenienza sui lavori da sostenere,
attraverso l’individuazione dell’importo totale dell’opera. È composto da una PARTE TECNICA (computo
metrico) ed una ESTIMATIVA (fornisce un’analitica descrizione del costo dell’opera).
Il CME è un elaborato in cui viene elencata la quantità di ogni lavorazione moltiplicata per il relativo prezzo
unitario. Per comporre un CME si individuano 3 fase:
1.Classificazione: scomponiamo il sistema costruttivo secondo tutte le categorie di lavoro, possibilmente in
maniera cronologica. Il procedimento di classificazione è dettato dalla norma Uni 8290
2 3
2.Misurazione: determiniamo la quantità di ogni lavorazione espressa in m , m , kg.
Esistono tre metodi per misurare:
-misurazione in linea d’asse:per i muri di tot lunghezza e spessore
-fuori tutto alla superficie totale viene sottratta quantita delle
-vuoto per piano se la superficie delle forature è inferiore ad 1mq viene presa per piena
3.Stima dei prezzi unitari: il prezzo di ogni singola unità di lavorazione si determina per via sintetica,
attraverso i prezzari o listini dei prezzi, per via analitica, nel caso in cui si verificano condizioni straordinarie o
ci sono tecnologie o materiali, innovativi per il prezzo unitario (non è facilmente reperibile nei prezzari si
scompone la lavorazione nei singoli fattori di produzione, manodopera e materiali)

64) COS’E’ L’ANALISI DEI PREZZI

È l’analisi dei costi da sostenere per la realizzazione di un’opera. Vanno analizzati i prezzi dei materiali sul
luogo d’acquisto, il costo giornaliero della manodopera, il costo giornaliero dei trasporti. I prezzi vanno poi
aumentati del 12 % di spese generali; poi vanno aumentati dell’utile dell’imprenditore che nel caso di appalti
pubblici è del 10 %. Di solito si usano prezzari forniti dalla camera di commercio o dagli ordini professionali.

65) COS’E’ IL CAPITOLATO SPECIALE D’APPALTO

È un’importante allegato del progetto esecutivo e si può dire che rappresenta il compendio delle opere da
realizzare in quanto cantiere tutti gli elementi necessari all’individuazione qualitativa e quantitativa delle
opere da eseguire. Si compone in 3 parti: disposizione planimetrica e altimetrica delle opere e loro numero
1) descrive oggetto, prezzo e designazione delle opere che formano l’appalto
2) norme tecniche e procedure da seguire nell’esecuzione dei lavori
3) disposizioni particolari riguardanti l’appalto ( risoluzione di controversie, ammontare della cauzione, oneri
e responsabilità etc )
Il capitolo generale contiene le norme che si devono applicare ad ogni opera, le norme da seguire delle gare,
contiene disposizioni:
sull’aggiudicazioni dei lavori ( condizioni di ammissioni alle gare )
sull’esecuzione dei lavori ( scadenze, consegne, documenti contabili e registri )
sui pagamenti all’appaltatore
sul collaudo ( procedure, termini modalità )
su controversie e modi di risolverle

66) APPALTO E AFFIDAMENTO DEI LAVORI

Esistono vari tipi di affidamento dei lavori:
APPALTO A CORPO O A FORFAIT: il committente delega completamente all’imprenditore tutti i
rischi e gli oneri dell’iniziativa. È utilizzato prev. Dai committenti istituzionali, il prezzo convenuto è fisso ed
invariabile, quindi deve sussistere un progetto esecutivo quanto mai accurato e completo tale da non dare
adito a varianti in caso d’opera. Si può affiancargli la definizione di “procedura chiavi in mano” in quanto tra
cui, a volte, anche la progettazione dell’opera stessa ( quindi l’opera comporta l’utilizzo di particolari
tecnologie e specializzazioni ).
L’APPALTO A MISURA: assumono ruolo centrale i prezzi unitari. È adottato dai committenti pubblici
istituzionali strutturati tecnicamente. Consente la possibilità di puntualizzare il progetto in caso d’opera e se
necessario di apportare modifiche al progetto esecutivo. Impone un notevole impegno contabile, e ha lo
svantaggio di non permettere di definire l’ammontare complessivo del lavoro se non a consuntivo.
LAVORI IN ECONOMIA: si hanno quando il committente esegue direttamente l’opera. Presuppone
un committente strutturato tecnicamente e non offre molte garanzie sul tempo di esecuzione e sulla buona
riuscita dell’opera.
APPALTO MISTO: si verificano coesistenze di affidamento a corpo, a misura e in economia,
nessuno dei 3 fattori deve avere preponderanza sugli altri.
REGIA: è un appalto molto in voga nei paesi anglosassoni; viene usato in momenti di instabilità del
mercato. Si basa sul rapporto “TRUST and CONFIDENCE”; l’imprenditore gode della totale fiducia
dell’appaltante e si configura come un consulente piuttosto che come l’esecutore dei lavori. È l’unico tipo di
conduzione dei lavori in cui non ci sono interessi contrattuali. Il committente esegue direttamente i lavori
assumendosene oneri e rischi avvalendosi della consulenza di un’impresa che può essere responsabilizzata
sulla riuscita dell’opera con la formula BONUS-MALUS, prevedendo cioè premio penalizzazioni a seconda
del risparmio o del superamento delle stime effettuate. Il compenso per l’imprenditore può essere fisso,
variabile o proporzionale alla mole dei lavori. (Ha il vantaggio di ridurre i tempi per l’affidamento dei lavori e
di poter calibrare il progetto in caso d’opera.
CONCESSIONE: il committente affida ad un ente concessionario tutte le incombenze per la
realizzazione dell’opera ( studi preliminari, progetto,autorizzazioni etc…).

67) COME SI SVOLGE UNA GARA D’APPALTO

Con la gara d’appalto il committente sceglie l’imprenditore cui affidare i lavori.
L’ASTA PUBBLICA: l’avviso di gara deve contenere tutte le indicazioni circa l’opera da eseguire,
l’elenco dei documenti da produrre, e le formalità da è una gara aperta a tutte quelle imprese che rispondono
ai requisiti indicati di bando di gara (per gli appalti pubblici è necessaria espletare per partecipare). L’asta si
risolve in un’unica fase e si aggiudica l’appalto l’impresa che, in base ai criteri fissati nel bando, ha
presentato la migliore offerta.
LA LICITAZIONE PRIVATA:Molto usata da committenze sia pubbliche che private, si distingue dalla
precedente perché si risolve in due fasi: prequalificazione, seleziona preventivamente le imprese;
aggiudicazione, il committente invita a partecipare alla gara solo le imprese a lui gradite, la mancanza
d’invito è condizione di preclusione alla partecipazione
TRATTATIVA PRIVATA: il committente tratta direttamente con le imprese a lui gradite. Ha il
vantaggio di contenere i tempi di affidamento. Viene largamente usata da committenze private; e usata da
comm. pubbliche solo in caso di urgenza di lavori o quando questi richiedono particolari attrezzature
L’APPALTO – CONCORSO: l’impresa invitata viene coinvolta anche dal punto di vista tecnico. Non
le si richiede semplicemente un’offerta, ma la presentazione di un contributo di idee e una progettazione
esecutiva. L’aggiudicazione non viene basata esclusivamente su criteri di economicità, ma tenendo conto
unitariamente anche degli aspetti tecnici e funzionali su cui è improntato il progetto.
Per partecipare ad una gara d’appalto bisogna presentare domanda in carta da bollo con dichiarazione della
presa di visione del suolo e dell’accettazione di quanto contenuto nel bando; si deve allegare inoltre la
ricevuta di pagamento della cauzione provvisoria.
Possono presentarsi 2 tipi di offerta:
 - ribasso percentuale rispetto ad un prezzo base fissato dal committente
-offerta dei prezzi (a prezzi unitari o a corpo), è un elenco in cui sono descritti unità e prezzi.
La DETERMINAZIONE della MIGLIORE OFFERTA può avvenire seguendo la procedura del ribasso
percentuale, tenendo presente però che un eccessivo ribasso a volte pregiudica la qualità dell’esecuzione.
- Secondo l’offerta migliore senza limiti minimi o massimi
-Secondo l’offerta uguale o più vicina alla media delle offerte che rientrano nei limiti stabiliti dal
committente
- Secondo l’offerta uguale o più vicina per difetto alla media della metà delle offerte che presentano
ribassi minimi
L’ESAME DELLE OFFERTE avviene confrontandole con le previsioni di stima redatte dal
progettista; vengono ritenute congrue quelle che si avvicinano, con uno scarto del 10 %, alla stima suddetta;
vengono negoziate quelle superiori, scartate quelle di molto inferiori.
Scelta l’offerta da accettare, viene data notizia all’impresa aggiudicatrice del concorso e alle altre. Si
redige un VERBALE DI AGGIUDICAZIONE DEI LAVORI DEI LAVORI.
Con l’impresa vincitrice della gara d’appalto si stipula il CONTRATTO D’APPALTO, lo strumento
giuridico che regola i rapporti tra appaltante e appaltatore. In base al contratto l’imprenditore assume tutti gli
oneri e i rischi dovuti alla gestione del processo edilizio con pagamento di un corrispettivo in denaro da parte
del committente che viene esentato da oneri e rischi. Il contratto viene stipulato entro 30 giorni
dall’aggiudicazione,può essere redatto con ATTO PUBBLICO (alla presenza di un notaio e registrato all’U.di
R.) o con scrittura privata.Nel caso di contratti per OPERE PUBBLICHE, a questo deve seguire un Decreto
di approvazione entro 60 gg.
La CONSEGNA dei LAVORI è il momento in cui l’impresa viene in possesso dell’area da edificare.
Conclusi i lavori di consegna (verifiche, allineamenti, etc.) viene redatto il VERBALE DI CONSEGNA; dalla
data indicata decorrono i termini per l’ultimazione dei lavori.
Il direttore dei lavori deve predisporre, nel caso dello svolgimento delle sue attività, una serie di
documenti (alcuni di natura tecnica,altri di natura contabile).

68) COS’è UN AVVISO “AD OPPONENDUM”

E’ un avviso attraverso cui il committente comunica ai creditori dell’appaltatore i termini entro cui questi
dovranno presentare le loro richieste economiche.

69) COS’è IL CERTIFICATO DI ABITABILITA’

E’ un’attestazione di sicurezza igienico-sanitaria. Con il C.di A. si deve verificare che:
• l’opera eseguita non presenti motivi di insalubrità,
• è adatta ad ospitare persone
• sia stata realizzata in conformità col progetto approvato
Naturalmente il C.di A. non c’è per opere abusive perché il progetto non è stato approvato.
Il C.di A. è rilasciato dal sindaco previo parere positivo del tecnico dell’Ufficio Sanitario che deve predisporre
il sopralluogo in compresenza del direttore dei lavori dell’appaltatore e del committente.

70) Come si effettua il CALCOLO DELLE TARIFFE PROFESSIONALI

Disciplinate dalla L.143/1949, le tariffe hanno carattere nazionale; sono specificati i minimi di legge
inderogabili; sono calcolate a percentuale, a quantità, a vocazione,a discrezione.

71) Gli STANDARDS URBANISTICI

Istruzione 4.5 mq/ab Servizi collettivi 2 mq/ab Area a verde 9 mq/ab Parcheggi 2.5 mq/ab

72) In cosa consiste l’AMMORTAMENTO

Per Ammortamento. si può intendere l’operazione che permette, un’annualità costante per un certo periodo
u, che produce i relativi interessi d un determinato saggio, di formare un capitale avente valore attuale
uguale al valore del capitale mutuato o da ricostruire.
Ma per A. si può intendere anche un investimento di per la costituzione del capitale fisso; ma considerando
che il fine ultimo di un investimento è quello di mantenere almeno costante il reddito,bisognerebbe
considerare le quote di ammortamento come quote necessaria per reintegrare le diminuizioni di utilità di
elementi del capitale, che molto spesso si verifica prima dell’usura fisica degli elementi stessi.
73) USUFRUTTO e NUDA PROPRIETA’
L’usufrutto è un diritto reale di godimento in virtù del quale l’usufruttuario (colui che ne beneficia) acquisisce
il diritto di godere di un bene per un tempo determinato. Storicamente l’usufrutto è nato per garantire al
coniuge superstite la possibilità di continuare ad abitare nella casa familiare e di disporre dei mezzi
necessari per la sussistenza. La riforma del diritto di famiglia del 1975 ha però modificato tutte queste
disposizioni, attribuendo al coniuge superstite una quota dell’eredità in piena proprietà in luogo del
tradizionale usufrutto. Il diritto di usufrutto può essere costituito dalla stessa legge, è il caso di usufrutto
legale dei genitori sui beni dei figli minori dalla volontà delle parti in virtù di contratto o testamento o per
usucapione. La proprietà di un bene gravato da usufrutto viene chiamata nuda proprietà, perché il titolare del
diritto di proprietà non ha alcun diritto di godimento del bene per la durata dell’usufrutto.
L’usufrutto può essere costituito esclusivamente per un tempo determinato, in ogni caso non eccedente la
vita dell’usufruttuario o 30 anni in caso di usufrutto a favore di una persona giuridica.
Da questo principio deriva anche il divieto di usufrutto successivo: nel caso in cui l’usufrutto di un bene
venga concesso a più persone successivamente, la disposizione ha valore solo a favore del primo
usufruttuario. L’usufruttuario acquista una serie di diritti finalizzati soprattutto a consentirgli di trarre dal bene
oggetto del suo diritto tutte le utilità possibili.
L’usufruttuario ha il diritto di conseguire il possesso della cosa. L’usufrutto si estende a tutte le eventuali
accessioni del bene e a tutti i frutti naturali e civili prodotti dalla cosa che spettano al titolare dell’usufrutto.
L’usufruttuario può disporre liberamente del suo diritto, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito. Può inoltre
costituire un diritto di ipoteca sull’usufrutto. L’usufruttuario ha il dovere di non mutare la destinazione
economica del bene.
L’usufrutto può essere estinto per:
- prescrizione, in seguito al non uso durato per 20 anni
- la riunione dell’usufrutto e della proprietà della medesima persona
- il totale perimetro della cosa su cui è costruito
- la scadenza del termine o la morte dell’usufruttuario
- la rinunzia da parte dell’usufruttuario
- l’abuso che l’usufruttuario faccia del suo diritto.

74) COS’E’ LA TEORIA DELLA SOGLIA (attenzione ai grafici)

La teoria della soglia ( T d S ) è una metodologia di indagine della distribuzione dei costi insediativi in
relazione ad un dato insediamento. Nel caso della storia un insediamento incontra, nella sua crescita
spaziale, limitazioni fisiche, dovute alle caratteristiche geomorfologiche del territorio e limitazioni
infrastrutturali, dovute all’utilizzo del suolo. Queste limitazioni vengono definite soglie che non impediscono
lo sviluppo insediativo ma lo inibiscono, cioè impongono investimenti addizionali per il loro superamento. Gli
investimenti addizionali sono composti normali, uguali per ogni area normale, ossia pianeggiante servita da
infrastrutture pubbliche e costi di soglia dipendenti dalle condizioni di ogni zona, e quindi variabili da un’altra.
La teoria della soglia analizza proprio i costi di soglia ( Ca ). Si dice che è stata raggiunta una soglia se per
costruire una nuova unità sono necessari costi unitari diversi da quelli precedentemente affrontati. La
differenza tra 2 Cu si definisce costo di soglia.
Esistono 3 tipi di soglie:
1. a scaloni: c’è bisogno di un investimento addizionale prima di poter insediare nuovi abitanti; dopo
ogni gradino i costi unitari tornano proporzionali al trend di crescita degli abitanti.
SONO CONNESSE ALLA RETE INFRASTRUTTURALE.
2. a livello: richiedono investimenti per l’insediamento di ogni nuova unità; il costo unitario per ogni
unità è maggiore dei precedenti.
SONO CONNESSE ALLE CARATTERISTICHE FISICHE DELL’AREA.

3. combinate: quando si verifica la sovrapposizione delle precedenti. La TdS può essere utilizzata per
la delimitazione di aree caratterizzate ognuna da specifici costi di soglia; individuate le aree di prima
e ultima soglia si determinano quelle intermedie, si calcola per ciascuna il potenziale demografico e
i costi medi unitari, in tal modo la TdS permette di confrontare le diverse alternative di espansione
delle aree urbane, individuando anche l’ordine di priorità conveniente per la loro urbanizzazione.
Oppure la TdS può essere utilizzata per individuare quelle combinazioni di variabili a cui
corrispondono costi di urbanizzazione. Le variabili principali che influiscono sui costi di
urbanizzazione sono: la dimensione demografica, la densità fondiaria, l’indice di forma o di rilievo
del territorio. Ogni singolo fattore avrà un peso di influenza sul livello dei costi. Questi si
dispongono, all’aumentare del numero di abitanti con andamento sinusoidale crescente.
 VALUTARE I COSTI ASSOCIATIVI ALLE DIVERSE ALTERNATIVE DI SVILUPPO URBANO

75) STUDI DI FATTIBILITA’ (SDF)

Dagli anni 90 si è sentita l’esigenza di avere delle “misure in materia di investimenti”. A partire dagli
investimenti pubblici, si è cercato di sviluppare un sistema di “monitoraggio” delle operazioni di sviluppo con
lo scopo di migliorare il processo di programmazione degli investimenti.
La legge 144/99 definisce l’Sdf come l’elemento fondante nel processo progettuale e decisionale. In
particolare prevede che, per la programmazione delle opere pubbliche, l’Sdf:
–sia strumento ordinario preliminare per la decisione di investimento da parte delle amministrazioni per
opere di costo complessivo superiore a 20 miliardi;
–sia strumento obbligatorio per opere di costo superiore ai 100 miliardi;
–costituisca requisito indispensabile per l’accesso ai fondi disponibili per la progettazione preliminare ed al
Fondo rotativo per la progettualità.
Nel ciclo del progetto l’Sdf si colloca dopo la formulazione di una idea-progetto, che identifica un bisogno,
ma a monte della decisione di soddisfare il bisogno attraverso un intervento pubblico.
1. La prima fase della valutazione economica del progetto prevede la stima delle voci di costo e di
ricavo del progetto.
Sul versante dei costi dobbiamo fare la prima importante ripartizione:
-Costi di investimento: quelli che servono per realizzare l’intervento. Tra i costi di investimento possiamo mettere in evidenza
soprattutto due aspetti: l’acquisto dell’area e la spesa da sopportare per costruire il fabbricato.
-Costi di esercizio: quelli legati alla manutenzione e alla gestione nel tempo. Tra i costi di esercizio dobbiamo considerare: la
manutenzione, i costi di gestione, i costi di promozione.
Sul versante dei ricavi, la ripartizione può riguardare:
-Ricavi tariffari: rate mensili/annuali pagate per la fruizione di un progetto.
-Ricavi non tariffari: vendite, permute, cessioni, ecc…
2. La seconda fase della valutazione economica del progetto prevede l’articolazione temporale dei
valori. L’articolazione dei valori di ricavo riflette la strategia di commercializzazione dei beni esito
del progetto. La vendita dei beni avviene sia “sulla carta”, anticipando gli incassi rispetto al termine
dei lavori, sia alla conclusione dei lavori. L’articolazione dei costi segue le logiche specifiche della
produzione: in particolare gli esborsi seguono lo sviluppo della produzione edilizia, il cui rilievo è più
elevato verso le ultime fasi del progetto; la fonte del Prezziario tipologie DEI.
3. La penultima fase della valutazione economica del progetto prevede la stima dei saldi netti(R-C).
4. Stima del VAN alla conclusione dell'investimento: l’ultima fase della valutazione consiste
nell’attualizzazione dei saldi relativi ad ogni periodo del progetto.

LA VALUTAZIONE DELLA CONVENIENZA FINANZIARIA (dispenseMiccoli)

Dopo il programma d’intervento, cominciamo ad individuare i criteri con cui riusciamo a valutare la convenienza finanziaria di un
intervento. Abbiamo, grosso modo, 4 criteri.
Valore Attuale Netto: con esso riusciamo a capire quali sono i ricavi che il progetto può dare nel tempo e quali sono i costi, che nelle
varie fasi, esso richiede. Il VAN si risolve mettendo al numeratore i ricavi di un certo periodo finanziario meno i costi, tutto attualizzato
ad oggi con un opportuno saggio di sconto. La condizione perché il progetto sia conveniente è che i ricavi superino i costi.
Rapporto Ricavi – Costi:
Mentre prima avevamo ricavi meno costi, ora abbiamo un RAPPORTO (sempre attualizzato). Il primo da un’idea della dimensione di
quanti ricavi mi rimangono. Questo secondo criterio mi da un’idea dell’efficienza dell’intervento, ossia quanta ogni unità monetaria di
ricavo si sovrappone al costo. Sono informazioni INTEGRATIVE che mi aiutano a capire il rendimento del progetto.
Tasso di Rendimento Interno
È il saggio di rendimento che quel progetto produce. Anche in questo caso abbiamo ricavi MENO costi (tutto attualizzato). Viene
imposta un uguaglianza: quel differenziale diventi uguale a zero. Se io impongo nell’equazione quella condizione, dati dei ricavi e dati
dei costi che cosa diventa variabile il RICAVO.Qual è il progetto conveniente? Quello che supererà il tasso di interesse stabilito come
profitto. Esempio: imprenditore che investe su di un progetto. Decide che farà il progetto se questo gli renderà almeno il 10% di
guadagno. Quando faccio la valutazione, individuerò tutti i guadagni, tutti i costi, opero su un tasso r: il mio progetto sarà conveniente,
per le condizioni che ho posto, se r annullerà ricavi meno costi al 10%.
Payback Period
Tempo necessario ad un progetto per recuperare ed remunerare i costi sostenuti. Naturalmente, per operare questo calcolo, dobbiamo
porre ricavi MENO costi e riporre la condizione che il tutto sia maggiore di 0. Questo sarà maggiore di 0 per un certo periodo n. Gli
imprenditori vogliono anche sapere quando recupererà i suoi soldi.

76) ANALISI COSTI BENEFICI (ABC)

L’analisi costi-benefici è una tecnica impiegata per valutare quale sia il beneficio netto atteso, ovvero la
differenza tra benefici e costi attesi, di un provvedimento regolativo. Lo scopo è di identificare il
provvedimento che massimizzi il beneficio netto per i soggetti attuatori (analisi finanziaria) e per la collettività
(analisi economica). La logica è che vale intraprendere un provvedimento regolativo se i benefici risultanti
superano i costi. I costi e i benefici vengono misurati lungo l’arco di tempo entro il quale si manifestano gli
effetti del provvedimento normativo. La misurazione avviene prima in termini finanziari (monetari) poi in
termini economici, considerando l’impatto sociale del provvedimento, e quindi aggiungendo i costi e i
benefici che pur non ricadendo sul soggetto attuatore vengono rispettivamente sopportati e goduti da tutti i
cittadini. Esempio: autostrada = quanti incidenti in meno produce? Costo medio di ogni infortunio, ecc.
Conseguentemente la tecnica si sviluppa in due fasi: la prima a carattere finanziario che analizza i costi e i
benefici del provvedimento attraverso una valutazione delle entrate e delle uscite monetarie (i flussi di
cassa) e della situazione patrimoniale dei soggetti interessati dall’intervento; la successiva, chiamata
“economica”, valuta i costi e benefici che ricadono sulla collettività di riferimento, sia inserendo nell’analisi
costi e i benefici precedentemente non considerati sia valutando i costi e benefici finanziari in termini
economici, ovvero considerando solo l’ammontare dei vantaggi e degli svantaggi per la collettività.
L’investimento migliore sarà quello cui corrisponderà la massima funzione di utilità sociale, quello che
realizzerà un ∆W più elevato rispetto ad altri, cioè quello tendente a massimizzare l’utilità collettiva. Si
analizzano i costi e benefici di lunga durata, e pertanto questi vanno resi omogenei attraverso il tasso di
attualizzazione r.
Si definiscono COSTI la quantità di risorse da impegnare per la realizzazione del progetto.I costi vengono
distinti in tre categorie:
o costi diretti, interni, inerenti l’attuazione, manutenzione e gestione del provvedimento normativo;
o costi indiretti, esterni, non sostenuti dal promotore del provvedimento ma a carico della collettività;
o costi intangibili, costi esterni che non possono essere quantificati, ma solo descritti (riferito, ad
esempio, al benessere collettivo, alla qualità dell’ambiente ecc.).
Si definiscono i BENEFICI come i contributi di un progetto al perseguimento di un obbiettivo. Allo stesso
modo i benefici sono distinti in:
o benefici diretti, interni, correlati all’attuazione e gestione del provvedimento normativo;
o benefici indiretti, esterni, non a vantaggio del promotore del provvedimento, ma della collettività;
o benefici intangibili, benefici esterni la cui quantificazione è difficile se non impossibile e che vengono
stimati essenzialmente in termini qualitativi (es. miglioramento della qualità dell’aria).
L’ABC serve per determinare l’ordine di priorità di progetti di investimento.
Le valutazioni possono essere fatte seguendo:

Per gli investimenti pubblici si può usare quest’ultimo criterio, valutando a quale investimento corrisponde il
maggior tasso di rendimento; oppure adottare il tasso fissato dalla Pubblica Amministrazione, che rivaluterà
uguale ogni investimento. L’ABC originariamente misurava esclusivamente la redditività economica dei
progetti, ma i nuovi obiettivi proposti dalla programmazione dello sviluppo sociale impongono di considerare
anche i costi e i benefici sociali non monetizzabili

77) ANALISI MULTICRITERI (AMC)

L’analisi multicriteria è un metodo che permette di valutare diversi provvedimenti normativi sulla base di due
o più criteri di valutazione. Per questo, costruisce una scala di preferenza tra criteri (ovvero li mette in
graduatoria) con cui poi giudica tra diverse alternative di provvedimento normativo, per scegliere quello più
corrispondente ai criteri considerati.
Una differenza tra l’Acb e l’Amc è legata all’informazione utilizzata nella valutazione: l’analisi multicriteria
consente in generale di avere una valutazione più completa degli effetti di un progetto poiché non si limita a
indicatori monetari, ma considera anche indicatori misurabili in modo qualitativo.
Campo di applicazione prevalente
Tali metodi vengono frequentemente utilizzati per valutare e scegliere tra diverse alternative progettuali, tra
varie opzioni regolatorie, tra diversi investimenti. Vengono impiegati, in particolare, per valutare la
convenienza di progetti d'investimento o regolatori che abbiano una ricaduta significativa nella sfera sociale
ed economica o anche per valutare l’impatto ambientale, ad esempio gli investimenti in infrastrutture o i
provvedimenti di regolazione che coinvolgono più settori.
Gli elementi presi in esame nell’analisi multicriteria sono:
o gli obiettivi, diversi e anche contrapposti tra di loro;
o i criteri, vale a dire gli elementi di giudizio che consentono il confronto;
o le alternative: diverse opzioni progettuali indirizzate sulla stessa finalità dell’intervento.
Il primo passo nell’analisi multicriteria consiste nel determinare gli elementi che caratterizzano la decisione:
1. Obiettivo finale: nel caso di intervento pubblico è un obiettivo di utilità sociale che interessa varie categorie
di cittadini; tuttavia, poiché diverse categorie di cittadini possono avere interessi alquanto diversi, si potrebbe
definire più di un obiettivo finale.
2. Criteri: regola attraverso la quale si confrontano le alternative regolamentari rispetto all’obiettivo finale; si
tratta di indicatori delle prestazioni o degli impatti misurabili in modo quantitativo e qualitativo.
3. Alternative: diverse opzioni regolamentari (tra cui anche l’opzione zero) volte a raggiungere l’obiettivo
finale.
Lo strumento metodologico di base della tecnica sono tabelle (chiamate matrici bidimensionali) dove ogni
colonna rappresenta un’alternativa di regolamentazione e ogni riga rappresenta i criteri tramite i quali esse
vengono valutate.
L’applicazione dell’analisi multicriteria può essere scomposta in sei fasi:
1. Identificazione delle opzioni e dei criteri da inserire nella tabella di valutazione.
2. Valutazione delle diverse opzioni per criterio sulla base di opinioni di esperti e del processo di
consultazione (punteggi).
3. Standardizzazione dei punteggi quando hanno unità di misura diversa (standardizzazione della tabella di
valutazione).
4. Assegnazione dei pesi ai criteri (quando si reputa un criterio più importante di un altro).
5. Comparazione dei punteggi standardizzati e pesati, con determinazione dell’ordinamento delle alternative
(analisi di dominanza).
6. Analisi di sensitività.

La prima fase dell’analisi multicriteria è la costruzione della tabella di valutazione, che valuta le
performances delle alternative secondo i criteri selezionati. Nel caso si assegni un valore diverso ai vari
criteri, tale tabella viene affiancata da una tabella delle priorità, che riporta l’importanza che viene assegnata
a ciascun criterio.
In molti casi,a questo punto è già possibile procedere ad una valutazione dell’opzione preferita, se c’è
un’unica opzione dominante, ovvero i cui punteggi sono sempre superiori o uguali alle altre per qualsiasi
criterio. Nei casi in cui non si pervenga all’individuazione di un’opzione dominante è necessario considerare
sia l’intensità degli effetti (il valore del punteggio) sia le diverse priorità (pesi) assegnate ad ogni criterio. Il
caso più semplice si verifica quando tutti i criteri hanno la stessa priorità e le intensità sono espresse nella
stessa unità di misura e sono quindi comparabili. In questa situazione l’opzione migliore è quella che
massimizza complessivamente le intensità degli effetti. Nei casi invece in cui manca l’omogeneità nella
rilevanza dei criteri e la comparabilità nella misura delle intensità,è necessario procedere alla
standardizzazione della tabella di valutazione e alla costruzione della tabella di priorità da affiancare alla
prima.
Una volta costruita la tabella di valutazione standardizzata, si potrà eventualmente procedere
all’ordinamento delle diverse alternative progettuali, definendo le priorità sulla base di un criterio di scelta.
Tecnicamente, viene costruita una tabella di priorità attribuendo dei pesi che definiscono l’ordine di
importanza tra i vari criteri e/o sotto-criteri. Le alternative progettuali o di regolazione saranno quindi ordinate
dopo aver assegnato un peso ai criteri.
Indicatori di sintesi: gli indicatori di sintesi proposti nell’analisi multicriteria si fondano in genere sul calcolo di
medie dei punteggi (ponderati eventualmente con i pesi di priorità) che consentono l’individuazione
dell’opzione preferita (quella con la media più elevata).
Vantaggi: l’analisi permette di inserire in un unico processo di valutazione sia criteri economici espressi in
valori monetari sia criteri misurabili soltanto in termini quantitativi o qualitativi, pesando questi criteri secondo
le priorità loro attribuite dal decisore e facilitando l'individuazione della soluzione preferibile.
Svantaggi: la procedura metodologica dell’analisi multicriteria è articolata e complessa e ciò è dovuto
all’esigenza di sviluppare un approccio che rappresenti la molteplicità di obiettivi della funzione decisionale.
I risultati dell’analisi multicriteria possono essere fortemente soggettivi perché condizionati dalle scelte
effettuate nelle varie fasi del metodo. Lo spazio di scelta concesso all’analista può essere un punto critico
della metodologia in quanto è necessaria una forte consapevolezza degli effetti prodotti dalle varie scelte
metodologiche quali, ad esempio, quelle che riguardano la procedura di standardizzazione (che può
modificare la posizione in una graduatoria) e l’assegnazione dei pesi ai criteri di scelta (che potrebbe essere
indirizzata da considerazioni personali o addirittura politiche).
Analisi di sensitività: l’analisi multicriteria considera esplicitamente differenti obiettivi e questo generalmente
impone all’analista la condizione di non potere usare valutazioni quantitative ma soltanto qualitative. L’analisi
è caratterizzata da molta soggettività e ciò rende i risultati incerti; è quindi importante sottoporli ad analisi di
sensitività per misurare le eventuali variazioni in relazione ai cambiamenti di criteri e di scelte metodologiche.