1.

Bunurile

1.1. Definiia bunului n dreptul civil

Codul civil folosete termenul de bun i termenul de lucru fr a le defini. Astfel, n
art. 480: Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucur i a dispune de un lucru n mod
exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege i n art. 936: Numai lucrurile ce sunt
n comer pot fi obiectul unui contract.
Noiunea de bun este ntrebuinat n textele Codului civil n dou sensuri:
- ntr-un sens larg, prin bun se neleg att lucrurile ct i drepturile ce au c obiect un
lucru. De exemplu, art. 475: Oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui.
- ntr-un alt sens, prin bun se neleg lucrurile asupra crora se exercit drepturile
patrimoniale. De exemplu art. 479 Cod civil: poate avea cineva asupra bunurilor, sau un drept
de proprietate, sau un drept de folosin, sau numai servitute.
Prin bun nelegem toate lucrurile utile omului sau, ntr-o alt definiie, o valoare
economic, pentru satisfacerea nevoilor materiale ori spirituale ale omului (n toate definiiile se
face aceast precizare) susceptibile de apropiere sub form de drepturi patrimoniale (element
preluat din definiiile date de doctrina).
Potrivit definiiei, nu orice lucru sau valoare economic poate dobndi calitatea de bun, n
materia dreptului civil, ci numai acelea care ntrunesc cumulativ dou cerine:
- lucrul, valoarea economic satisface o nevoie material sau spiritual;
- lucrul pentru a deveni bun n materie civil trebuie s fie susceptibil de apropiere
(nsuire) sub form drepturilor patrimoniale. Astfel, aerul, dei satisface o nevoie material, nu
este bun n accepiunea dreptului civil, deoarece nimeni nu se poate face stpn pe aer.
Se poate pune ntrebarea: oare aerul de Nevada comercializat n S.U.A. n recipieni
speciali, sau aerul de munte folosit de ageni de circulaie din Bangkok, capital Thailandei, nu
sunt exemple potrivit crora condiia referitoare la susceptibilitatea de a fi nsuite, sub form
drepturilor patrimoniale, este relativ?
Un autor, pe bun dreptate, apreciaz: aceste condiii sunt relative n timp i n spaiu
i trebuie privite n perspectiva istoric, lucruri inutile la un moment dat pot deveni apoi utile (de
pild reciclarea deeurilor), sau nesusceptibile de apropiere (c spaiul cosmic de pild) putnd
deveni, n viitor, obiecte ale unor drepturi (sub form resurselor minerale extrase din alte corpuri
cereti, sau a resurselor energetice oferite de vntul solar).
nsuirile unor bunuri susceptibile de apropiere influeneaz decisiv regimul juridic
(regulile juridice) aplicabil unor bunuri.

1.2. Clasificarea bunurilor

A. Bunuri imobile i mobile

Aceast clasificare se face n funcie de natur bunurilor i de calificarea dat de lege.
a. Bunuri imobile:
- sunt bunuri imobile prin natur lor terenuri, izvoare, plantaii prinse n rdcini, orice
fixat n pmnt cu caracter permanent. Pentru definiie complet aplelati la art. 537 din Codul
civil.
- sunt bunuri imobile prin destinaie acele bunri care prin natur lor sunt lucruri mobiel
ns dat fiind destinaia lor stabilit de proprietar, legea le consider imobile. Pentru definiie
complet putei consulta art. 538. din Codul civil.
- sunt bunuri imobile prin determinarea legii acele drepturi reale imobiliare precum i
aciunile n justiie care au c scop valorificarea unui drept real asupra unui lucru imobil.
b. Bunuri mobile:
- sunt bunuri mobile prin natur lor acele lucruri pe care legea nu le considerea imobile
(includem i undele electromagnetice , precum i energia), pentru definiia complet putei
consulta art. 539 din Codul civil.
- bunuri mobile prin anticipaie reprezint bogiile ale solulului i subsolului, fructele
neculse, plantaiile i construciile cuprinse n sol devin mobile prin anticipaie atunci cnd prin
voin prilor sunt privite n natur lor indiviiduala, n vederea detarii lor. Vezi art. 540 Codul
civil pentru eventuale clarificri.
- bunuri mobile prin determinarea legii sunt acele drepturi reale asupra unui bun mobil;
toate drepturile de crean; drepturi intelectuale; drepturile n justiie referitoare la un drept
mobiliar.
Aceast clasificare prezint important datorit regimului juridic dificerit aplicat celor
dou categorii. Astfel, pentru bunurile imobile posesia poate duce la uzucapiune (un mod de
dobndire al proprietii printr-o posesie ndelungat vezi art. 930 Codul civil), iar pentru
bunurile mobilie posesia exprim o prezumie a titlului de proprietate, sau poate duce la
uzucapiune.
Publicitatea imobiliar se face pentru bunurile imobile prin intermediul Crii Funciare.
nstrinarea anumitor drepturi este supus unor cerine mai riguroase. Executarea silit de difer
de la un bun imobil sau mobil.
B. Bunuri aflate n circuitul civil i bunuri scoase din circuitul civil.
a. Bunurile aflate n circuitul civil sunt bunurile care circul n mod liber, fr restricii,
de genul bani, alimente etc. Bunurile cu regim special de circulaie, sunt acele bunuri care circul
n circuitul civil ns cu anumite condiii (obiecte de cult, arme etc).
b. Bunurile scose din circuitul civil sunt acele bunuri care nu pot fi dobndite i
nstrinate sau inalienabile (bunuri din proprietatea public, plaje marea, spaiu aerian, aerul).
Important acestei clasificri const n apercierea valabilitii actelor.
C. Bunuri fungibile i bunuri nefungibile
Aceast categorie se refer la acele bunuri care pot fi sau nu nlocuite.
2

a. Bunurile fungibile sunt acele bunuri determinate dup numr, msur sau greutate,
astfel nct pot fi nlocuite unele prin altele n executarea unei obligaii.
b. Bunurile nefungibile sunt acele bunuri care nu pot fi nlocuite unele cu altele datorit
trsturilor lor specifice.
Trebuie s reinem c acest caracter de fungibil sau nefungibil nu este dat numai de
natur bunului, ci chiar i de voin prilor, n sensul c voin prilor poate trasnforma un bun
fungibil ntr-un bun nefungibil. Important acestei clasificri vizeaz executarea bunului, dac
bunurile sunt fungibile se consider executat obligaia n momentul predrii i unui alt bun ns
cu aceleai specificaii, iar dac este un bun nefungibil se consider obligaia executat doar dac
se restituie acel bun.
D. Dup cum i pierd sau nu substan la prima folosire sunt bunuri :
a) consumptibile ceea ce nseamn c la prima lor folosire se va folosi din substan
bunului (bani, alimente, benzin);
b) neconsumptibile acel bun care poate fi folosit n mod repetat fr s fie necesar
consumarea substanei (terenurile, mainile, cldirile).
E. Dup cum produc sau nu fructe sunt bunuri :
a) bunuri furgifere n mod periodic i fr consumarea substanei lor, dau natere altor
bunuri numite fructe;
b) bunuri nefrugifere sunt bunuri care nu au nsuirea de a da natere altor prude, n
mod peridioc i fr consumarea substanei lor.
Art 548. din C. civ. ne prezint 3 categorii de fructe: fructe naturale produse fr
intervenia omului, pe care pmntul le produce de la sine (ciuperi, fructe de pdure); fructe
industriale sunt produse cu ajutorul omului, recolta de orice fel; fructe civile veniturile
rezultate din folosirea bunului de ctre o alt persoan n virtutea unui act juridic (chiriile,
arend).
Importana acestei clasificri se face remarcat atunci cnd apare un litigiu ntre
proprietar i posesor cu privire la un anumit bun, posesorul cu bun credin trebuie s restituie
bunul dar nu i fructele, pe cnd, posesorul de rea credin trebuie s restituie i bunul dar i
fructele.
F. Dup calitatea bunurilor de a putea fi sau nu mprite, fr s i schimbe destinaia
avem:
a) bunuri divizibile pot fi mprite n natur fr s i modifice destinaia;
b) bunuri indivizibile nu pot fi mprite fr s mi modifice destinaia economic.
Importan: dac bunul este divizibil va fi mprit ntre coproprietari potrivit cotei pri a
fiecruia. Dac bunul este indivizibil, se atribuie unuia dintre coproprietari obligaia de a plti o
sult celuilalt, fie bunul este vndut la licitaie i preul se mparte ntre coproprietari.
G. n funcie de corelaia dintre ele, exist bunuri :
3

a) bunuri principale pot fi folosite n mod independent;

b) bunuri accesorii acel bun care a fost destinat, n mod stabil i exclusiv,
intrebunintarii economice a altui bun.
Importana este c ntr-un act juridic soarta accesoriului urmeaz soarta principalului.
H. Dup individualizarea bunurilor, acestea se impart n bunuri:
a) individual determinate /certe/specie trsturi specific.
b) generic determinate / de gen trsturi generale.
1.3. Importana i necesitatea unui drept administrativ al bunurilor 1
Dreptul administrativ, c ramur a dreptului public romn, reglementeaza relaiile sociale
care se nasc i se manifest n sfera administraiei publice.
Trebuie s ne reamintim c noiunea de administraie public este folosit n doctrina ntro dubl accepiune: de activitate i de sistem de organizare.
Astfel, n sens material-funcional sau de activitate, prin noiunea de administraie public
se nelege ansamblul activitilor materiale i juridice aflate n responsabilitatea autoritilor
publice care au c scop satisfacerea interesului general al comunitii, prin organizarea executrii
i executarea n concret a legii.
n sens formal-organic sau sistemic, prin noiunea de administraie public se nelege
ansamblul instituional, uman i material, pus n slujba activitii executiv-administrative,
constituit ntr-un sistem al administraiei publice.
Avnd n vedere c relaiile sociale care se formeaz n sfera administraiei publice pot fi
mprite n mai multe categorii, dup cum este vorba de aspecte privind organizarea i
funcionarea sistemului administraiei publice sau garantarea i realizarea unor valori sau
drepturi n activitatea acestui sistem, ramur dreptului administrativ se poate diviza n mai multe
subramuri, precum: dreptul administrativ material, dreptul administrativ procesual, dreptul
administrativ contraventional, dreptul administrativ al bunurilor.
Astfel, dreptul administrativ al bunurilor este o subramur a dreptului administrativ, i
anume aceea ce cuprinde normele juridice care reglementeaz situaia bunurilor administraiei
publice i regimul juridic domenial aplicabil acestora.
Regimul domenial reprezint totalitatea normelor juridice speciale aplicabile bunurilor
aparinnd persoanelor juridice de drept public: statul, judeul, municipiul, oraul, comun, i
relaiilor sociale nscute n legtur cu utilizarea acestor bunuri care formeaz domeniul statului,
judeului, municipiului, oraului sau comunei.
Dreptul administrativ al bunurilor, c disciplin de studiu, apare sub aceast denumire n
doctrina administrativ francez de la sfritul secolului trecut.
Studierea dreptului administrativ n anii universitari precedeni a permis prezentarea, pe
de o parte, i nsuirea, pe de alt parte, a noiunilor fundamentale ale acestei discipline de studiu,
n legtur cu organizarea sistemului administraiei publice, funcionarea i relaionarea
organelor administraiei publice, precum i n legtur cu exercitarea competenei lor i a
instrumentelor juridice folosite n acest scop.
1

Pentru mai multe detalii: http://www.stiucum.com/drept/dreptul-bunurilor/Notiuni-generale-privinddrept93641.php.

Dreptul administrativ al bunurilor, c disciplin autonom de studiu, va permite lrgirea

i aprofundarea cunotinelor referitoare la un domeniu ce este limitat la normele juridice care
reglementeaz situaia bunurilor aparinnd persoanelor juridice de drept public: statul, judeul,
municipiul, oraul, comun, precum i la regimul juridic domenial aplicabil acestor bunuri i
instrumentelor juridice folosite pentru utilizarea lor.
Prezentnd prile componente ale organelor administraiei publice, am artat c,
mijloacele materiale (bunurile mobile i imobile care aparin domeniului public i privat al
statului i unitilor administrativ teritoriale) constituie un element important pentru desfurarea
activitii acestora i realizarea sarcinilor care revin sistemului administraiei publice.
Disciplin dreptului administrativ a bunurilor va permite o prezentare mai detaliat a
noiunii de domeniu public, n doctrina i legislaia romneasc i strin, a reglementrii actuale
a proprietii publice, a regimului juridic domenial, precum i a contractelor administrative c
instrumente juridice folosite pentru punerea n valoare a bunurilor aparinnd domeniului public
i privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale.
De asemenea, disciplin dreptului administrativ al bunurilor va pejmite prezentarea i
cunoaterea practicii administrative a instituiilor publice n materia domenialitatii, precum i a
jurisprudenei instanelor de contencios administrativ n cauzele avnd c obiect litigii privind
regimul juridic al bunurilor aparinnd domeniului public i litigii referitoare la ncheierea i
executarea contractelor administrative privind punerea n valoare a bunurilor proprietate public.

2. Domeniul public al statului i al

unitilor administrative-teritoriale
2.1. Consideraii generale
Pentru funcionarea continu i regulat a serviciilor publice, administraia public are
nevoie de o serie de bunuri mobile i imobile, care fac parte din patrimoniul statului sau al
colectivitilor locale.
n general, patrimoniul este definit ca totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale
aparinnd unei persoane fizice sau juridice.
n ceea ce privete conceptul de proprietate, acesta d expresie accesului suprem al
omului, luat individual sau n colectivitate, la nsuirile bunurilor naturale sau create prin
activitatea uman.
Regimul proprietii este diversificat nu numai n funcie de natura bunurilor ca obiect al
apropierii, ci i de scopul i modul utilizrii bunurilor, precum i de calitatea titularilor lor.
Regimul juridic al proprietii este conceput n conformitate cu realitatea socialeconomic i juridic nou. Astfel, instituia proprietii este ntlnit uneori n sfera dreptului
civil, alteori n cea a dreptului administrativ ori la grania dintre ele. ns, proprietatea este, n
esen, o instituie constituional.
Regimul juridic al proprietii este dat de Constituia Romniei, care consacr
proprietatea public i privat2. Din punctul de vedere al tehnicii juridice, legiuitorul constituant
2

Art. 136 alin. (1) din Constituie.

determin titularul proprietii publice - statul sau unitile administrativ-teritoriale - stabilind

bunurile care fac obiectul exclusiv al proprietii publice3.
Proprietatea privat este menionat, mai nti, n art. 44 din Constituie, ca un drept
fundamental al omului, garantat i ocrotit de lege.
Proprietatea public este o proprietate administrativ, cu un regim de drept public, pe
cnd proprietatea privat este o proprietate cu un regim de drept civil.
Constituia nu definete proprietatea privat, dar aceasta reiese pe cale de consecin:
ceea ce nu este proprietate public, nseamn c este proprietate privat 4, n afara acelor alte
bunuri stabilite de lege, cum se ncheie alin. (3) al art. 136 din Constituie, care sunt tot
proprietate public.
Proprietatea privat este mprit n proprietatea privat a cetenilor - persoane fizice,
luate individual sau persoane juridice, cnd acetia sunt organizai, pe baza legii, n colectiviti i proprietate privat a unor colectiviti publice - statul i unitile administrativ-teritoriale.
n concluzie, proprietatea poate fi public sau privat, poate face parte din domeniul
public sau din domeniul privat, iar fiecare dintre acestea poate fi de interes naional sau de
interes local.
Noiunea de domeniu i are originea n cuvntul latin dominium, care nseamn
stpnire, proprietate.
De menionat c noiunile de proprietate public i de domeniu public, respectiv de
proprietate privat i de domeniu privat nu sunt sinonime. Proprietatea este o instituie juridic,
iar domeniul reprezint o totalitate de bunuri care fac obiectul proprietii5.
De asemenea, trebuie reinut c sfera patrimoniului este mult mai larg dect cea a
domeniului public, ea cuprinznd i domeniul privat, precum i drepturile i obligaiile cu
caracter patrimonial6.
Se poate spune c relaia dintre domeniu i patrimoniu este una ce desemneaz domeniul
ca fiind elementul constitutiv principal al patrimoniului.
2.2. Domeniul public
Prevederile Constituiei, ale Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicat 7, ale Legii nr.
213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia 8 stabilesc conceptul actual de
domeniu public, cui aparine proprietatea public, bunurile care fac parte din domeniul public,
precum i caracteristicile acestuia.
Domeniul public cuprinde totalitatea bunurilor care constituie obiectul dreptului de
proprietate public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, bunuri care, potrivit legii
ori prin natura sau destinaia lor, sunt de uz sau interes public.
Sunt bunuri de uz public bunurile de folosin general, adic acele bunuri care pot fi
folosite n acelai timp de toi membrii societii (drumurile i parcurile publice .a.).
3

Art. 136 alin. (2) din Constituie.

Filipescu, I., Domeniul public i privat al statului i unitilor administrativ teritoriale, Revista Dreptul,
nr. 5-6, 1994, pp. 75-82.
5
Blan, Emil, Domeniul administrativ, Bucureti, Editura Lumina Lex, 1998, p. 13.
6
A se vedea prevederile art. 119 din Legea nr. 215/2001 privind administraia public local.
7
Legea nr. 18/1991, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 37 /20.02.1991, republicat n
Monitorul Oficial nr. 1/05.01.1998, modificat i completat.
8
Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 48 8/1998, modificat i completat.
4

Bunurile de interes public sunt bunurile destinate funcionrii serviciilor publice

(instalaii, echipamente .a.) sau cele care, prin importana social-economic, valoarea cultural
sau istoric (coleciile de art, muzeele . a.) fac parte din avuia naional i servesc intereselor
generale ale societii sau ale colectivitilor locale9.
Legea nr. 213/1998, prin dispoziiile art. 3 stabilete, n mod generic, sfera bunurilor
proprietate public.
Astfel, domeniul public este alctuit din bunurile prevzute n art. 136 alin. (3) din
Constituie10, din cele stabilite n anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998 i din
orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i sunt
dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege.
Dup cum reiese din prevederile art. 136 alin. (2) din Constituie, subiectele dreptului de
proprietate public sunt statul sau unitile administrativ-teritoriale.
2.3. Regimul juridic al bunurilor domeniului public
Regimul juridic al bunurilor domeniului public a fost definit n literatura de specialitate
ca un ansamblu de reguli aplicabile bunurilor aparinnd domeniului public al statului sau
unitilor administrativ-teritoriale, pe de o parte, iar pe de alt parte, raporturile juridice ce se
stabilesc ntre titularii dreptului de proprietate i tere persoane cu privire la bunurile respective.
Regimul juridic al bunurilor din domeniul public este precizat de prevederile Legii nr.
213/1998, n art. 11. Astfel, bunurile din domeniul public sunt inalienabile (nu pot fi nstrinate;
ele pot fi date numai n administrare, concesionate sau nchiriate, n condiiile legii), insesizabile
(nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale) i
imprescriptibile (nu pot fi dobndite de alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de
bun credin asupra bunurilor mobile).
Actele juridice ncheiate cu nclcarea prevederilor legii referitoare la regimul juridic al
bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate absolut.
Coninutul dreptului de proprietate public este stabilit prin dispoziiile art. 2 din Legea
nr. 213/1998, n sensul c statul sau unitile administrativ-teritoriale exercit posesia, folosina
i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public n limitele i n condiiile legii.
2.4. Moduri de dobndire a dreptului de proprietate public
Potrivit legii, dreptul de proprietate public se dobnde te prin urmtoarele moduri11:
a) pe cale natural, nelegnd prin aceasta accesiunea mobiliar i imobiliar12;
b) prin achiziii publice efectuate n condiiile legii;

Nicolae, Marian, Consideraii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic
al acesteia, Revista Dreptul, nr. 6/ 1999, p. 8.
10
Art. 136 alin. (3) din Constituie are urmtorul cuprins: Bogiile de interes public ale subsolului,
spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele
naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic, fac
obiectul exclusiv al proprietii publice.
11
Art.7 din Legea nr. 213/1998.
12
A se vedea, pentru detalii, Pop, Liviu, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Bucureti,
Editura Lumina Lex, 2001, pp. 215-228.

c) prin expropriere pentru cauz de utilitate public13;

d) prin acte de donaie sau legate acceptate de Guvern, de consiliul judeean sau de
consiliul local, dup caz, dac bunul n cauz intr n domeniul public;
e) prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale n domeniul public al acestora, pentru cauz de utilitate public.
f) prin alte moduri prevzute de lege.
a) Calea natural
Legea nu face vreo alt precizare cu privire la cest mod de dobndire a dreptului de
proprietate public. n doctrin a fost exprimat prerea c aceast modalitate se refer la
bogiile de orice fel care se vor forma n mod natural pe teritoriul sau n subsolul rii, prin
procese fizico-chimice14.
Totodat, poate fi avut n vedere i accesiunea imobiliar natural realizat prin
aluviune, avulsiune etc.
b) Achiziii publice efectuate n condiiile legii
Achiziiile publice efectuate de ctre stat sau de ctre o colectivitate local trebuie s se
supun regulilor care s asigure transparena i s permit manifestarea concurenei n mod loial.
Potrivit prevederilor Ordonanei de Urgen nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de
achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune
de servicii15, principiile care stau la baza contractului de achiziie public sunt: nediscriminarea;
tratamentul egal; recunoaterea reciproc; transparena; proporionalitatea; eficiena utilizrii
fondurilor; asumarea rspunderii.
Contractul de achiziie public este contractul care include i categoria contractului
sectorial, cu titlu oneros, ncheiat n scris ntre una sau mai multe autoriti contractante, pe de o
parte i unul sau mai muli operatori economici, pe de alt parte, avnd ca obiect execuia de
lucrri, furnizarea de produse sau prestarea de servicii.
Procedurile de atribuire, prevede actul normativ amintit, sunt etapele ce trebuie parcurse
de autoritatea contractant i de ctre candidai/ofertani pentru ca acordul prilor privind
angajarea n contractul public s fie considerat valabil.
Conform prevederilor art. 18 din O.U.G. nr. 34/2006 procedurile de atribuire sunt:
licitaia deschis; licitaia restrns; dialogul competitiv; negocierea; cererea de oferte; concursul
de soluii.
c) Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Sistemul nostru constituional recunoate posibilitatea titularului domeniului public de a
folosi procedee de transmitere forat a proprietii bunurilor, care presupun constrngerea
particularului de a ceda bunul su n numele unui interes general16.
Exproprierea reprezint o excepie de la caracterul inviolabil al dreptului de proprietate
privat prevzut de art. 136 alin. (5) din Constituie.
13

Prin expropriere se nelege trecerea forat n proprietatea public, prin hotrre judectoreasc, a unor
imobile aflate n proprietate privat, cu o just i prealabil despgubire, n temeiul unei cauze de utilitate public.
14
Blan, Emil, Dreptul administrativ al bunurilor, Bucureti, Ed. C. H. Beck, 2007 p. 81.
15
Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 418 /15.05.2006, aprobat prin Legea nr.
337/2006, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 625/20. 07.2006.
16
Blan, Emil, op. cit., 2007, p. 82.

Dup cum se arat n literatura de specialitate, noiunea exproprierii are dou sensuri
fundamentale: instituie juridic de drept public i operaiune juridic 17. Astfel, exproprierea a
fost definit ca o instituie juridic de drept public ce const n achiziia forat cu titlu oneros,
pentru cauz de utilitate public, n condiiile legii i sub control judiciar, a unor bunuri imobile
proprietate privat18.
n cel de al doilea sens, exproprierea este o aciune juridic n a crei structur complex
intr acte juridice i fapte juridice n sens restrns (acte materiale) de drept public i de drept
privat, operaiune care are ca efecte principale trecerea forat a unui bun imobil din proprietate
privat n proprietate public, n vederea executrii unor lucrri de utilitate public, precum si
plata unor despgubiri.
Ct privete coninutul operaiunii juridice a exproprierii, s-a pus accentul cnd pe ideea
actului de putere public, cnd pe ideea hotrrii judec toreti ca temei al trecerii bunului imobil
din proprietate privat n proprietate public19.
Caracterul complex al exproprierii ca aciune juridic mpiedic reducerea acestei
operaiuni doar la unul dintre actele juridice componente, cum ar fi actul legislativ sau
administrativ, dup caz, de declarare a utilitii publice, sau hotrrea judectoreasc prin care se
decide exproprierea. De asemenea, nu pot fi ignorate efectele juridice de drept privat, cum ar fi
stingerea dreptului de proprietate privat i naterea dreptului de crean avnd ca obiect
despgubirea i nici actul juridic al plii despgubirii, ca act juridic de drept civil20.
innd seama de aceste considera ii, se poate afirma c exproprierea este un izvor
complex de raporturi juridice concrete. Caracterul complex al acestui izvor este determinat de
reunirea n structura sa a mai multor acte i fapte juridice n sens restrns. Ca urmare,
exproprierea nu poate fi redus la ideea unui contract forat, la care voina expropriatorului este
nlocuit prin voina instanei de judecat. Efecte juridice ale exproprierii se produc nu numai ca
urmare a unui asemenea contract forat, ci ca urmare a aciunii conjugate a tuturor actelor i
faptelor juridice integrate in structura exproprierii. In acest fel se justific de ce exproprierea nu
se mai poate finaliza ori de cte ori unul dintre actele juridice care intr n structura acestei
operaiuni juridice este desfiinat ntr-una dintre etapele procedurii exproprierii.
n concluzie, regimul juridic al exproprierii este determinat de urmtoarele principii:
exproprierea este un procedeu de achiziie forat a bunurilor imobile necesare pentru executarea
unor lucrri de interes public; ea poate fi hotrt numai pentru o cauz de utilitate public;
exproprierea se realizeaz numai conform unei proceduri speciale i numai dup o dreapt i
prealabil despgubire, stabilit prin hotrre judectoreasc21.
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public stabilete o
procedur complex care se deruleaz pe parcursul a dou faze distincte, prima administrativ,
iar a doua judiciar22.
17

Chelaru, E., Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Bucureti, Editura All Beck, 2000, p. 26.
Idem.
19
A se vedea, in acest sens, Dumitrache, B., Baia, Fl., Nicolae, M., Regimul juridic al imobilelor
preluate abuziv. Legea nr. 10/2001 comentat i adnotat, vol I, ediia a II-a, Editura Rosetti, Bucureti, 2002, p. 20;
Brsan, C., Drept civil. Drepturile reale principale, Bucureti, Editura All Beck, 2001, p. 61.
20
n sensul c plata este un act juridic de drept civil, respectiv o convenie. A se vedea C. Sttescu, C.
Brsan, Tratat de drept civil. Teoria generala a obligatiilor, Editura Academiei, 1981, p. 310.
21
Giurgiu, Liviu, Domeniul public, Editura Tehnic, Bucureti, 1997, Seria Repere juridice, p. 113.
22
Baia, F., Dumitrache, B., Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz
de utilitate public, Revista Dreptul nr. 4/1995, p. 21.
18

Se cuvine menionat faptul c prile interesate pot conveni att asupra cuantumului
dreptului de proprietate, ct i asupra cuantumului i naturii despgubirii, cu respectarea
condiiilor legale de fond, de form i de publicitate, fr a se mai declana procedura de
expropriere (art. 4 din Legea nr. 33/1994).
Natura juridic a acestei convenii este aceea a unui contract de tranzacie extrajudiciar,
ce prentmpin procedura judiciar contencioas reglementat n capitolul IV al Legii nr.
33/1994, ceea ce duce la concluzia c i sunt pe deplin aplicabile art. 1704 1717 din Codul civil
referitoare la contractul de tranzacie.
Utilitatea public se declar de ctre Guvern pentru lucrri de interes naional i de
consiliile judeene sau cel al municipiului Bucureti, pentru lucrrile de interes local. Pentru
orice alte lucrri dect cele men ionate n art. 6, precum i n cazul exproprierii unor imobile sau
localiti din categoria celor prevzute la art.7 alin. (4), utilitatea public se declar n fiecare caz
n parte, prin lege.
Declaraia de utilitate public este precedat de efectuarea unor cercetri prealabile care
vor stabili dac exist elemente care s justifice interesul naional sau local, avantajele
economico-sociale, ecologice sau de orice alt natur care susin necesitatea lucrrilor i nu pot
s fie realizate pe alte ci dect prin expropriere, precum i ncadrarea n planurile de urbanism i
de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii.
Declaraia de utilitate public este un act administrativ n temeiul cruia o anumit
lucrare dobnde te caracterul special de lucrare n interesul general, supus regimului juridic
special al exproprierii pentru utilitate public23.
Dup cum se arat n literatura de specialitate, declaraia de utilitate public, odat adus
la cunotina publicului, ntrunete toate elementele unui act administrativ, condiie care
declaneaz procedura exproprierii24.
n jurispruden s-a statuat c actul i pstreaz acest caracter chiar dac mbrac forma
de lege, iar declaraiile care eman de la consiliile locale i judeene constituie veritabile acte
administrative de autoritate, supuse controlului judiciar exercitat n baza Legii contenciosului
administrativ25.
Instana de contencios administrativ examineaz doar legalitatea declaraiei de utilitate
public i nu oportunitatea actului, care este lsat la aprecierea exclusiv a autoritilor
administrative.
Capitolul III din Legea nr. 33/1994 este consacrat msurilor premergtoare exproprierii,
care se iau de expropriatori, precum i de comisii special constituite.
n nelesul legii, au calitatea de expropriator statul, prin organismele desemnate de
Guvern, pentru lucrrile de interes naional i judeele, municipiile, oraele i comunele pentru
lucrrile de interes local.
n legtur cu propunerile de expropriere, proprietarii i titularii altor drepturi reale
asupra imobilelor n cauz pot face ntmpinare n termen de 45 de zile de la data notificrii.
Soluionarea acestor ntmpin ri se realizeaz de ctre comisiile prevzute la art. 15. Din modul
de constituire a comisiilor, dar i din competenele cu care sunt investite, rezult c aceste

23

L. Giurgiu, op. cit., p. 190.

Idem.
25
A se vedea: Decizia nr. 17/1931 a naltei Curi de Casaie i Justiie, Seciunea III; Decizia nr. 287/1935 a
Curii de Apel Bucureti, Seciunea IV, citate dup Tarangul, E. D., Tratat de drept administrativ romn, Editura,
Glasul Bucovinei, Cernui, 1944, p. 377.
24

10

organisme trebuie considerate adevrate autoriti administrativ-jurisdicionale, iar actele

acestora sunt susceptibile de control judectoresc conform Legii contenciosului administrativ26.
n conformitate cu dispoziiile art. 21 din lege, soluionarea cererilor de expropriere este
de competena tribunalului judeean sau cel al municipiului Bucureti n raza cruia este situat
imobilul propus pentru expropriere.
Rolul tribunalului const n a verifica dac sunt ndeplinite toate cerinele legale pentru
expropriere, precum i n stabilirea cuantumului despgubirilor cuvenite proprietarilor sau, dup
caz, posesorilor, altor titulari de drepturi reale sau oricror persoane cunoscute care pot justifica
un interes legitim asupra imobilelor propuse a fi expropriate.
Hotrrea judectoreasc de expropriere se poate nfia fie ca o hotrre de expedient,
respectiv o hotrre definitiv, prin care se ia act de nelegerea intervenit ntre pri, att cu
privire la expropriere, ct i cu privire la despgubire, fie ca o hotrre prin care se soluioneaz
litigiul dintre pri. n acest ultim caz, instana de judecat se poate pronuna cu privire la
expropriere i la despgubire sau, dac prile s-au neles asupra exproprierii, numai n legtur
cu despgubirea.
Hotrrea judectoreasc prin care se pune capt litigiului este supus cilor de atac
prevzute de lege, respectiv apelului i recursului (art. 23 alin. (2), teza final).
Efectul principal al exproprierii const n faptul c n temeiul hotrrii judectoreti de
expropriere, definitiv i irevocabil, imobilul trece n proprietatea expropriatorului, liber de
orice sarcini. Totodat, se sting toate drepturile reale derivate din dreptul de proprietate (uzufruct,
abitaie, superficie, servitute).
d) Acte de donaie sau legate acceptate n condiiile legii.
Dup cum se arat n literatura de specialitate, donaia este un contract unilateral,
esenialmente gratuit, translativ de proprietate, solemn i n principiu irevocabil, iar legatul
reprezint un act juridic cuprins ntr-un testament, prin care testatorul desemneaz una sau mai
multe persoane care la decesul su vor primi ntregul patrimoniu, o fraciune de patrimoniu sau
anumite bunuri lsate de ctre cujus.
Dobndirea dreptului de proprietate public prin acte de donaie sau legate se realizeaz,
n condiiile legii, prin hotrre de guvern, sau, dup caz, de consiliul judeean ori local, dac
bunul n cauz intr n domeniul public. Acceptarea donaiilor fcute statului se realizeaz pe
baza aprobrii Guvernului. Potrivit prevederilor Legii nr. 215/2001, donaiile i legatele cu
sarcini n favoarea consiliilor judeene i locale pot fi acceptate numai prin hotrrea consiliului
respectiv, aprobat cu votul majoritii consilierilor n funcie.
e) Trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale n domeniul public al acestora, pentru cauz de utilitate public.
Potrivit prevederilor art. 8 i 9 din Legea nr. 213/1998, trecerea bunurilor din domeniul
privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale n domeniul public al acestora se face,
dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al
Municipiului Bucureti ori a consiliului local. Legea mai precizeaz c hotrrea de trecere a
bunurilor poate fi atacat la instana de contencios administrativ competent, n a crei raz
teritorial se afl bunul.
De menionat c trecerea n domeniul public a unor bunuri din patrimoniul societilor
comerciale, la care statul sau o unitate administrativ-teritorial este acionar, se poate face numai
26

Giurgiu Liviu, op. cit., p. 119.

11

cu plat i cu acordul adunrii generale a acionarilor societii comerciale respective 27. n lipsa
acordului menionat, bunurile societii comerciale respective pot fi trecute n domeniul public
numai prin procedura exproprierii pentru cauz de utilitate public i dup o just i prealabil
despgubire.
f)Alte moduri prevzute de lege.
Dintre aceste moduri de dobndire a dreptului de pr oprietate public menionm:
- contracte civile i comerciale, cum ar fi vnzarea i schimbul, cnd sunt fcute pentru
utilitate public;
Pentru schimbul de proprietate este necesar ca operaiunea s fie supus aprobrii
prealabile a statului sau colectivitii locale printr-un act de putere.
- accesiunea imobiliar artificial i accesiunea mobiliar (art. 488 i urm. C. civ.),
descoperirea unei comori aparinnd tezaurului naional etc.;
- darea n plat, prevzut de Codul de procedur fiscal la art.164. Potrivit acestor
norme, n tot cursul executrii silite asupra bunurilor imobile ale debitorului persoan juridic,
inclusiv n perioada n care poate avea loc reluarea procedurii de valorificare, creanele fiscale
administrate de Ministerul Finanelor Publice i cele ale bugetelor locale pot fi stinse, la cererea
debitorului, cu acordul creditorului fiscal, prin trecerea n proprietate public a statului sau, dup
caz, a unitii administrativ-teritoriale, a bunurilor imobile supuse executrii silite.
2.5. Administrarea bunurilor domeniului public
Situaiile de administrare direct, de ctre stat sau unitile administrativ-teritoriale a
bunurilor domeniului public sunt n practic destul de rare.
Legea prevede darea n administrare a acestor bunuri regiilor autonome, prefecturilor,
autoritilor administraiei publice centrale i locale sau altor autoriti publice de interes
naional, judeean sau local.
Bunurile din domeniul public pot fi date n administrare prin acte administrative cu
caracter individual, respectiv hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, Consiliului General al
Municipiului Bucureti sau a consiliului local, dup caz.
Potrivit legii, titularul dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc bunul i s
dispun de acesta, n condiiile actului prin care bunul i s-a dat n administrare.
n litigiile privitoare la dreptul de administrare, titularul acestui drept va sta n instan n
nume propriu. n litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului
de administrare are obligaia s arate instanei cine este titularul dreptului de proprietate, potrivit
Codului de procedur civil.
Titularul dreptului de administrare rspunde, n condiiile legii, pentru prejudiciile
cauzate ca urmare a nendeplinirii acestei obligaii (art. 12 alin. (7) din Legea nr. 213/1998).
Totodat, nendeplinirea acestei obligaii poate atrage revocarea dreptului de administrare.
n litigiile referitoare la bunurile din domeniul public, statul este reprezentat de
Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ-teritoriale sunt reprezentate de ctre consiliile
judeene, Consiliul General al Municipiului Bucureti sau de consiliile locale, care dau mandat
scris, n fiecare caz, preedintelui consiliului judeean sau primarului. Acesta poate desemna un
alt funcionar de stat sau un avocat care s-l reprezinte n faa instanei (art. 12 alin. (5) din Legea
nr. 213/1998).
27

A se vedea Ordonana Guvernului nr. 92/2003 privind Codul de procedur fiscal, republicat.

12

Cu privire la natura juridic a dreptului de administrare, n literatura de specialitate nu s-a

conturat un punct de vedere unitar.
Astfel, opiniile oscileaz de la natura de drept real divizat din dreptul de proprietate
public, pn la cea de simpl competen de gospodrire i gestionare a bunurilor domeniului
public. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate public (inalienabilitatea,
imprescriptibilitatea i insesizabilitatea) sunt i caracterele dreptului de administrare.
Dreptul de administrare, ca orice drept real, are un caracter absolut, fiind opozabil erga
omnes. O particularitate a acestui drept se refer la inopozabilitatea fa de titularul dreptului de
proprietate public - statul sau unitatea administrativ-teritorial. Astfel, indiferent de modalitatea
constituirii, el poate fi revocat printr-un act simetric actului iniial. Dreptul de administrare va
putea fi revocat numai dac titularul su nu-i exercit drepturile i nu-i execut obligaiile
nscute din actul de transmitere.
2.6. Concesionarea bunurilor domeniului public
Regimul juridic al concesiunilor este reglementat de Ordonana de Urgen a Guvernului
nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public28.
Contractul de concesiune de bunuri proprietate public este un contract administrativ
ncheiat n form scris prin care o autoritate public, numit concedent, transmite pentru o
perioad determinat, unei persoane, numit concesionar, care acioneaz pe riscul i rspunderea
sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public, n schimbul unei redevene.
Au calitatea de concedent, n numele statului, ministerele sau alte organe de specialitate
ale administraiei publice centrale, pentru bunurile proprietate public a statului, iar n numele
judeului, oraului sau comunei, consiliul judeean, consiliul local sau instituiile publice de
interes local pentru bunurile proprietate public a judeului, oraului sau comunei.
Poate avea calitatea de concesionar orice persoan fizic sau juridic, romn sau strin.
Contractul de concesiune se ncheie n conformitate cu legea romn , indiferent de
naionalitatea sau de cetenia concesionarului, pe o durat care nu va putea depi 49 de ani,
ncepnd de la data semnrii lui.
Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o perioad egal cu cel mult jumtate
din durata sa iniial, prin simplul acord de voin al prilor.
Concesionarul datoreaz, n schimbul dreptului de ocupare temporar a unei poriuni
determinate din domeniul public, o sum de bani numit redeven, care se face venit la bugetul
statului sau la bugetele locale, dup caz.
Iniiativa concesionrii o poate avea concedentul sau ca urmare a unei propuneri nsuite
de acesta.
Propunerea de concesionare trebuie s fie fundamentat din punct de vedere economic,
financiar, social i de mediu.
Concesionarea unui bun aparinnd domeniului public se poate realiza prin licit aie
public sau prin negociere direct.
Procedura de licitaie se poate desfura numai dac n urma publicrii anunului de
licitaie29 au fost depuse cel puin 3 oferte valabile.
28

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 569 din 30.06.2006, aprobat prin Legea nr.
22/2007, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 35/18.0 1.2007.
29
Anunul de licitaie se public de ctre concedent n Monitorul Oficial al Romniei, Part ea a VI-a, ntrun cotidian de circulaie naional i ntr-unul de circulaie local, cu cel puin 20 de zile calendaristice nainte de

13

Dac n urma publicrii anunului de licitaie nu au fost depuse cel puin 3 oferte valabile,
concedentul este obligat s anuleze procedura i s organizeze o nou licitaie (art. 25 alin. (2)
din Ordonana de urgen nr. 54/2006).
Procedura de negociere direct este aplicabil n cazul n care dup repetarea procedurii
de licitaie (conform prevederilor art. 25 alin. (2)), nu au fost depuse cel puin 3 oferte valabile.
Contractele de concesiune a terenurilor din domeniul public vor trebui nregistrate de
ctre concesionar n registrele de publicitate imobiliar sau n Cartea funciar, pentru a fi
opozabile terilor.
ncetarea contractului de concesiune poate avea loc n urmtoarele situaii:
a) la expirarea duratei stabilite n contractul de concesiune;
b) n cazul n care interesul naional sau local o impune, prin denunarea unilateral de
ctre concedent, cu plata unei despgubiri juste i prealabile n sarcina concedentului;
c) n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concesionar, prin reziliere de
ctre concedent, cu plata unei despgubiri n sarcina concesionarului;
d) n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concedent, prin reziliere de
ctre concesionar, cu plata de despgubiri n sarcina concedentului;
e) la dispariia dintr-o cauz de for major a bunului concesionat sau n cazul
imposibilitii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunare, fr plata unei
despgubiri.
La ncetarea concesiunii, concesionarul are obligaia de a preda concedentului bunul
concesionat, liber de orice sarcini.
Soluionarea litigiilor aprute n legtur cu atribuirea, nchirierea, executarea,
modificarea i ncetarea contractului de concesiune, precum i a celor privind acordarea de
despgubiri se realizeaz potrivit prevederilor Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004.

3. nchirierea bunurilor proprietate public

3.1. Aspecte generale
nchirierea de bunuri proprietate public constituie o modalitate de utilizare a bunurilor
aparinnd domeniului public al statului sau unitilor administrativ-teritoriale recunoscut de
Constituie i de alte acte normative.
Astfel, la art.136 alin.(4) din Constitutie, republicata, dupa ce se proclama caracterul
inalienabil al bunurilor proprietate publica, se precizeaza ca, totusi, acestea pot fi date in
administrare sau pot fi concesionate, precum si ca pot fi inchiriate.
De asemenea, art.14 si art.15 din Legea nr.213/1998 se refera la posibilitatea inchirierii
bunurilor proprietate publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, catre orice
persoana fizica sau juridica, romana sau straina, prin licitatie publica.
Legea nr.215/2001 a administratiei publice locale, la art. 123, se refera, de asemenea, la
posibilitatea inchirierii bunurilor ce apartin domeniului public sau privat, de interes local sau
judetean, prin hotarare a consiliilor locale sau judetene, respectiv, a Consiliului General al
Municipiului Bucuresti, inchirierea urmand sa se faca prin licitatie publica.
data limit pentru depunerea ofertelor.

14

De asemenea, O.G. nr.53/2002 privind Statutul-cadru al unitatii administrativteritoriale36 contine dispozitii referitoare la utilizarea bunurilor aflate in proprietatea publica a
unitatii administrativ-teritoriale. Astfel, la art. 15, se prevede ca prin statut se stabilesc criteriile
pe baza carora bunurile aflate in proprietatea publica a unitatii administrativ-teritoriale si cele din
proprietatea privata a acesteia pot fi date in administrare regiilor autonome si institutiilor publice,
pot fi concesionate ori inchiriate in conditiile legii sau pot fi atribuite in folosinta gratuita pe
termen limitat persoanelor juridice fara scop lucrativ care desfasoara activitate de binefacere sau
de utilitate publica ori serviciilor publice.
3.2. Procedura administrativ prealabil ncheierii contractului de nchiriere
Anterior ncheierii contractului de nchiriere, este necesar c titularii dreptului de
proprietate public asupra bunurilor care urmeaz s fie nchiriate s aprobe nchirierea acestora
prin emiterea n acest sens, n regim de putere public, a unor acte administrative.
Astfel, potrivit art.14 din Legea nr.213/1998, nchirierea bunurilor proprietate public a
statului sau a unitilor administrativ-teritoriale se aprob, dup caz, prin hotrre a Guvernului,
a consiliului judeean, respectiv Consiliului General al Municipiului Bucureti, sau a consiliului
local, dup caz.
Citm, cu titlu de exemplu, cteva asemenea acte administrative prin care organul
competent a aprobat nchirierea unor bunuri proprietate public.
Astfel, prin H.G. nr.926/199937, Guvernul a aprobat c Ministerul Afacerilor Externe s
poat nchiria unor persoane juridice sau fizice spaiile disponibile n misiunile diplomatice de la
Moscova, Haga i Beijing, proprietate public a statului romn, urmnd c 50% din chiria
ncasat s rmn la dispoziia ministerului n regim de venituri extrabugetare.
La fel, prin H.G. nr.68/2000 8, Guvernul a aprobat c Ministerul Aprrii Naionale s
nchirieze imobile disponibile sau pri din imobilele aflate n administrarea s i n proprietatea
public a statului, urmnd c 50% din sumele ncasate cu titlu de chirie s fie reinute c venituri
extrabugetare, iar diferena s fie virat la bugetul statului.
Prin H.G. nr.2135/200439, Guvernul a aprobat Regiei Autonome a Distribuiei i
Exploatrii Filmelor Romnia film s nchirieze bunurile aflate n proprietatea statului i n
administrarea acestei regii, prin contracte cu persoane fizice sau juridice, romne sau strine.
Consiliul General al Municipiului Bucureti, prin Hotrrea nr. 65 din 21 martie 2002, a
aprobat nchirierea, prin licitaie public, a bunurilor aparinnd Regiei Autonome de Salubrizare
Urban Bucureti.
A dou faza a procedurii anterioare ncheierii contractului de nchiriere a bunurilor
proprietate public este aceea a atribuirii prin licitaie a contractului de nchiriere. Astfel, potrivit
art.15 din Legea nr.213/1998, nchirierea bunurilor proprietate public se face prin licitaie
public, n condiiile legii.
3.3. Contractul de nchiriere a bunurilor proprietate public
Legea nr.213/1998 nu conine dispoziii referitoare la ncheierea, efectele, executarea etc.
a contractului de nchiriere a bunurilor proprietate public, iar n doctrina administrativ s-a
artat, pe drept cuvnt, c, n msur n care nu contravin regimului juridic al proprietii
publice, sunt aplicabile regulile generale ale contractului de locaiune de la art. 1410 i urm. din
Codul civil.
15

Contractul administrativ poate fi definit ca un acord de voin ntre o autoritate

administrativ sau un alt subiect de drept autorizat de aceasta i un particular, prin care
particularul se angajeaz, n schimbul unei sume de bani, s asigure funcionarea unui serviciu
public, ori s efectueze o lucrare public a cror organizare reprezint obligaii legale ale
administraiei30.
Contractul de nchiriere a bunurilor proprietate public va trebui s cuprind, n primul
rnd, datele de identificare a prilor contractului, adic nume, prenume sau denumire, domiciliul
sau sediul, cetenia sau naionalitatea i, respectiv, ale reprezentanilor legali ai prilor.
Obiectul material al contractului de nchiriere l formeaz bunurile proprietate public
deinute n proprietate public sau n administrare de ctre locator, care vor fi specificate n
contract prin inserarea elementelor principale ale acestora, aa cum apar menionate n caietul de
sarcini.
Contractul de nchiriere va cuprinde clauze privind regimul juridic al bunurilor care fac
obiectul material al contractului. Astfel, contractul de nchiriere a bunurilor proprietate public
trebuie s cuprind clauze de natur s asigure exploatarea bunului nchiriat potrivit specificului
acestuia. De asemenea, contractul de nchiriere va trebui s includ clauze care s prevad c
bunurile care au fcut obiectul contractului, la ncetarea nchirierii, vor reveni locatorului n
starea n care au fost nchiriate i libere de orice sarcini.
n situaia n care locatarul a efectuat investiii care au augmentat valoarea bunului, iar
acestea au fost impuse de necesitatea unei folosine normale a bunului nchiriat sau au fost
prevzute n contractul de nchiriere, locatorul va datora locatarului despgubiri egale cu
valoarea investiiilor efectuate, la dat restituirii bunului, dup ce a fost luat n calcul uzur
intervenit de la dat efecturii investiiilor.
Suma de bani datorat drept contraprestaie de ctre locatar poart denumirea de chirie i
se achita la termenele stabilite prin contract, iar nerespectarea termenelor respective va atrage
plata penalitilor prevzute n contract, care nu pot fi mai mici dect penalitile legale pentru
neplata la termen a oricror creane bugetare.
Trsturi care determin ncadrarea n categoria contractelor administrative:
- una dintre pri este o autoritate public;
- obiectul contractului l formeaz un bun proprietate public;
- litigiile cu privire la contract sunt de competena instanei de contencios administrativ,
intrnd n categoria nominalizat de art. 2 lit. c) din Legea nr. 554/2004 i anume, punerea n
valoare a bunurilor proprietate public;
- contractul va cuprinde clauze exorbitante de la dreptul comun de natur s asigure
exploatarea bunului nchiriat, potrivit specificului acestuia31.
30

Conf. dr. Dacian Dragos, Asist. Drd. Ana Ranta, Elemente de drept administrativ, Suport de curs, An
universitar 2011/2012, Cap. IV Contractele administrative.
31
Astfel, de exemplu, H.G. nr. 1669/2004 privind aprobarea Normelor metodologice pentru nchirierea
bunurilor proprietate public sau privat a statului ori a unitilor administrativ-teritoriale, aflate n administrarea
zonelor libere stabilete necesitatea elaborrii unui caiet de sarcini care va cuprinde date cu privire la: obiectul
nchirierii; activitile considerate adecvate bunului ce se nchiriaz; graficul desfurrii licitaiei de nchiriere;
durata nchirierii; elemente de pre i termene de plat; categoriile de bunuri care la expirarea nchirierii revin
locatorului i locatarului; rspunderea locatarului pentru nendeplinirea obligaiilor impuse de caietul de sarcini;
cauze de ncetare a nchirierii, altele dect ajungerea la termen; alte obligaii n raport cu obiectul nchirierii, cum ar
fi: primirea, depozitarea, scoaterea, manipularea mrfurilor, exploatarea bunului nchiriat, condiii de utilizare a
dispozitivului feroviar, condiii de eliberare a licenelor de lucru i a permiselor de acces, sanciuni n conformitate
cu legislaia n vigoare etc. Aceste clauze prevzute n caietul de sarcini alctuiesc partea reglementar a contractului

16

Durata contractului de nchiriere a bunurilor proprietate public nu poate fi mai mare

dect aceea stabilit prin actul administrativ de aprobare a nchirierii bunului/bunurilor
respective. n cazul n care o astfel de durata nu a fost fixat prin actul administrativ emis de
organul competent s aprobe nchirierea, durata nchirierii va fi stabilit printr-o clauz expres a
contractului. Durata poate fi prelungit prin acordul prilor.
ncetarea contractului de nchiriere a bunurilor proprietate public va interveni:
- la expirarea termenului pentru care s-a ncheiat, dac locatorul i locatarul nu au decis
prelungirea acestuia;
- la iniiativa locatorului sau a locatarului nainte de expirarea termenului pentru care a
fost ncheiat;
- cnd locatarul sau locatorul nu-i respect obligaiile stabilite prin contract.
n cazurile n care ncetarea contractului intervine nainte de expirarea termenului pentru
care a fost ncheiat, partea din culp creia nceteaz contractul va datora despgubiri ce vor
putea fi stabilite de comun acord sau de ctre instana de judecat.
n privina instanei competene s soluioneze litigiile legate de ncheierea, executarea i
ncetarea contractului de nchiriere a bunurilor proprietate public, n doctrina civil a fost
exprimat opinia c acestea sunt de competen instanelor de drept comun42.
Avnd, ns, n vedere reglementarea actual a Legii contenciosului administrativ,
considerm c instana competen s judece litigiile privitoare la nchirierea bunurilor
proprietate public este instana de contencios administrativ.
Astfel, n ceea ce privete litigiile nscute n legtur cu aspectele survenite n faza
administrativ prealabil ncheierii contractului de nchiriere, care se finalizeaz cu adoptarea
unor acte administrative de aprobare a nchirierii i, respectiv, de atribuire a contractului de
nchiriere n urm licitaiei, apreciem c fiind eviden concluzia c instana de contencios
administrativ este competen s soluioneze asemenea litigii.
n ceea ce privete litigiile legate de nchirierea, executarea i ncetarea contractului de
nchiriere a bunurilor proprietate public, trebuie avute n vedere dispoziiile art.2 lit.c) fraz a la i ale art.8 alin.(2) din Legea nr.554/2004.
Astfel, potrivit art.2 lit.c) fraz a l-a din Legea nr.554/2004, sunt asimilate actelor
administrative, n sensul acestei legi, i contractele ncheiate de autoritile publice care au c
obiect punerea n valoare a bunurilor proprietate public, executarea lucrrilor de interes public,
prestarea serviciilor publice, achiziiile publice, iar potrivit art.8 alin.(29 din aceeai lege,
instana de contencios administrativ este competen s soluioneze litigiile care apar n fazele
premergtoare ncheierii unui contract administrativ, precum i orice litigii legate de ncheierea,
modificarea, interpretarea, executarea i ncetarea contractului administrativ.
Deci, problema de care depinde rspunsul la ntrebarea ce instana este competen s
judece asemenea litigii este aceea a naturii juridice a contractului de nchiriere a bunurilor
proprietate public.
Din punctul nostru de vedere, contractul de nchiriere reprezint un instrument juridic
prin care titularul domeniului public i al dreptului de proprietate public sau titularul dreptului
de administrare realizeaz punerea n valoare a bunurilor proprietate public n sensul art.2 alin.
(l) lit.c) fraz a l-a din Legea nr.554/2004.
De asemenea, contractul de nchiriere reprezint un act care materializeaz un raport
juridic n cadrul cruia poziia prilor contractante este puternic influenat de posibilitatea
i vin s susin natura administrativ a contractului de nchiriere.

17

locatorului, care, n calitate de titular al dreptului de proprietate public, poate aciona n regim
de putere public i poate denun contractul oricnd, dac interesul general o va impune.
Astfel, apreciem c, contractul de nchiriere a bunurilor proprietate public este un
contract supus unui regim juridic mixt, de drept public i privat, dominante fiind normele de
drept public, i anume cele ale dreptului administrativ.
3.4. Jurisprudena
Numrul dosarului: 3554/2/2008
Numrul vechi al dosarului: Data formrii dosarului la CCJ: 08.03.2012
Data iniial a dosarului: 11.11.2003
Materia juridic din care face parte obiectul dosarului: Civil
Secie: Secia a II-a civil
Obiectul dosarului: pretenii
Obiectele secundare ale dosarului: drept de retenie
Stadiul procesual: Recurs
Stadiul procesual combinat: Prile din dosar:
a) ADMINISTRAIA UNITILOR DE NVMNT PREUNIVERSITAR I
UNITILOR SANITARE PUBLICE - SECTOR 1 - Intimat (Prt)
b) SPITALUL CLINIC DE NEFROLOGIE DR. CAROL DAVILLA - Recurent
(Prt)
c) MUNICIPIUL BUCURETI PRIN PRIMARUL GENERAL - Recurent (Prt)
d) MINISTERUL SNTII BUCURESTI - Intimat (Prt)
e) S.C.AVALON ACTIVE 2002 S.R.L. BUCURETI - Recurent (Reclamant)
f) SC RELAD INTERNATIONAL SRL BUCURETI PRIN ADMINISTRATOR
JUDICIAR SOCIETATEA PROFESIONAL RTZ & PARTNERS SPRL,
FILIALA ALBA - Recurent (Reclamant)
Dat de
edin
7.11.2012

Ora de
ncepere
a edinei
9:00

13.02.2013

9:00

Complet de judecat: Completul nr. 6

Numrul documentului de soluionare: Data documentului de soluionare: Tipul documentului de soluionare: Soluie: Amn cauza
Detalii soluie: Complet de judecat: Completul nr. 6
Numrul documentului de soluionare: Data documentului de soluionare: Tipul documentului de soluionare: Soluie: Amn cauza
18

24.04.2013

9:00

24.06.2015

9:00

21.10.2015

9:00

28.10.2015

9:00

Detalii soluie: Complet de judecat: Completul nr. 6

Numrul documentului de soluionare: Data documentului de soluionare: 24.04.2013
Tipul documentului de soluionare: ncheiere - Suspendare
Soluie: 413 NCPC/244 CPC
Detalii soluie: Suspend judecata cauzei avnd ca obiect recursurile
declarate de reclamantele S.C.AVALON ACTIVE 2002 S.R.L.
BUCURETI i SC RELAD INTERNATIONAL SRL BUCURETI
PRIN
ADMINISTRATOR
JUDICIAR
SOCIETATEA
PROFESIONAL RTZ & PARTNERS SPRL, FILIALA ALBA i
prii MUNICIPIUL BUCURETI PRIN PRIMARUL GENERAL i
SPITALUL CLINIC DE NEFROLOGIE DR. CAROL DAVILLA
mpotriva deciziei civile nr.826A din 27 octombrie 2011 pronunat de
Curtea de Apel Bucureti - Secia a IV-a civil, n temeiul dispoziiilor
art.244 alin. 1 pct. 1 Cod procedur civil. Irevocabil.
Complet de judecat: Completul nr. 6
Numrul documentului de soluionare: Data documentului de soluionare: 24.06.2015
Tipul documentului de soluionare: ncheiere de edin
Soluie: Repus pe rol
Detalii soluie: Complet de judecat: Completul nr. 6
Numrul documentului de soluionare: Data documentului de soluionare: 21.10.2015
Tipul documentului de soluionare: ncheiere - Amnare iniial a
pronunrii
Soluie: Amn cauza
Detalii soluie: Amn pronuntarea la data de 28 octombrie 2015.
Complet de judecat: Completul nr. 6 AP
Numrul documentului de soluionare: 2189/2015
Data documentului de soluionare: 28.10.2015
Tipul documentului de soluionare: Hotarre
Soluie: Respingere recurs - Nefondat
Detalii soluie: Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de
reclamantele S.C. AVALON ACTIVE 2002 S.R.L. BUCURETI i
SC RELAD INTERNAIONAL SRL BUCURETI PRIN
ADMINISTRATOR JUDICIAR SOCIETATEA PROFESIONAL
RTZ & PARTNERS SPRL, FILIALA ALBA mpotriva deciziei civile
nr.826A din 27 octombrie 2011 pronunat de Curtea de Apel
Bucureti Secia a IV-a civil. Admite recursurile declarate de prii
SPITALUL CLINIC DE NEFROLOGIE DR. CAROL DAVILLA i
MUNICIPIUL BUCURETI PRIN PRIMARUL GENERAL
mpotriva deciziei civile nr.826A din 27 octombrie 2011 pronunat de
Curtea de Apel Bucureti Secia a IV-a civil. Caseaz decizia
recurat i trimite cauza spre rejudecare aceleiai instane de apel.
19

Irevocabil.
Ci de atac
Data
Tip
declarrii
05.03.2012 Recurs
01.03.2012 Recurs
29.02.2012

Recurs

Parte declarant
MUNICIPIUL BUCURETI PRIN PRIMARUL GENERAL
SPITALUL CLINIC DE NEFROLOGIE DR. CAROL DAVILLA
SC RELAD INTERNATIONAL SRL BUCURETI PRIN
ADMINISTRATOR JUDICIAR SOCIETATEA PROFESIONAL
RTZ & PARTNERS SPRL, FILIALA ALBA
ROMNIA
NALTA CURTE DE CASAIE I JUSTIIE
Secia a II-a civil

Decizia nr. 2189/2015

Dosar nr. 3554/2/2008

Pronunat n edin public, astzi 28 octombrie 2015.

Asupra recursurilor de fa;
Din examinarea lucrrilor din dosar, constat urmtoarele:
Prin aciunea nregistrat la 11 noiembrie 2003 pe rolul Tribunalului Bucureti,
reclamanta SC R.I. SRL a chemat n judecat pe prii Municipiul Bucureti, Primria
sectorului 1, A.F.I.U.S.P. i Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. pentru obligarea prilor la
despgubiri n sum de 350.000 dolari S.U.A. n echivalent n RON la data plii.
n motivarea aciunii, reclamanta a invocat contractul de nchiriere din 1 februarie 1994 ncheiat
cu prtul Spitalul de Nefrologie C.D., prin care a intrat n folosina imobilului situat n Calea G.,
sectorul 1 Bucureti.
Reclamanta a artat c imobilul a fost preluat ntr-o form avansat de degradare i c a
executat ample lucrri de consolidare, reparaii i mbuntiri la acesta. Parte din aceste lucrri
au fost convenite prin contract i actele adiionale ulterioare, iar altele au fost efectuate n folosul
proprietarului. n acest sens s-a artat c spitalul, cu care s-a ncheiat contractul de nchiriere, s-a
angajat s despgubeasc pe chiria cu din cheltuieli i s-l garanteze pe acesta mpotriva
tulburrii folosinei bunului.
Reclamanta a mai artat c a fost chemat n judecat n calitate de deintoare a bunului,
ntr-un alt proces, alturi de Primria sectorului 1 Bucureti n temeiul Legii nr. 10/2001, de ctre
numita R.M. Fa de aceast situaie reclamanta s-a considerat tulburat n folosirea bunului
nchiriat de ctre prt cu care a ncheiat contractul de nchiriere i care s-a angajat potrivit art.
8 lit. e) din contract s despgubeasc pe locatar pentru pagubele produse pentru proasta
exploatare i ntreinere a instalaiilor i imobilului.
20

Aciunea a fost ntemeiat pe dispoziiile art. 1421, art. 1448, art. 987-art. 991 C. civ. i
pe clauzele contractului de nchiriere [cu precdere art. 3 i art. 8 lit. c)].
La 8 martie 2004 reclamanta i-a completat aciunea solicitnd recunoaterea unui drept
de retenie asupra imobilului pn la plata despgubirilor n sum de 350.000 dolari S.U.A.
Cererea a fost motivat de mprejurarea c plata chiriei pentru luna februarie 2004, fcut
ctre noul administrator imobilului, A.F.I.U.S.P. a fost restituit de aceast instituie ca plat
nedatorat i reclamanta a fost totodat ntiinat s elibereze imobilul n termen de 4 luni.
Contestnd rennoirea contractului de nchiriere (adresa din 9 februarie 2004) s-a -solicitat un
drept de retenie avnd n vedere legtura strns dintre datorie (derivat din obligaii scriptae in
rem nscute din raportul locativ) i lucru (debitum cum re juctum).
Prin sentina civil nr. 625 din 28 iunie 2004 pronunat de ctre Tribunalul Bucureti,
secia a IV-a civil, a admis excepia lipsei calitii procesuale pasive a Ministerului Sntii i a
respins aciunea mpotriva acestui prt.
A fost respins excepia lipsei calitii procesuale pasive invocate de prtul Spitalul
Clinic de Nefrologie C.D. i a fost admis n parte aciunea cu obligarea prilor Primarul
sectorului 1 Bucureti, A.F.I.U.S.P., Municipiul Bucureti prin Primarul General i Spitalul Clinic
de Nefrologie C.D. la plata sumei de 201.091 dolari S.U.A. cu titlu de despgubiri ctre
reclamant, prin echivalentul n RON la data plii.
S-a recunoscut n beneficiul reclamantei i un drept de retenie asupra imobilului din
Calea G. pn la plata sumei la care prii au fost obligai ctre reclamant.
n motivarea acestei hotrri instana a reinut, n esen, c urmare a raporturilor juridice
create ntre reclamant i prtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D., prin ncheierea contractului
de nchiriere din 1 februarie 1994, prile au dobndit drepturi i obligaii. Printre acestea din
urm se situeaz i obligaia prevzut de art. 1420 pct. 2 C. civ., potrivit cruia locatorul este
dator s menin bunul n starea de a putea servi la ntrebuinarea pentru care s-a ncheiat
contractul, obligaie inserat i n contractul de nchiriere ncheiat ntre pri n art. 8 pct. 9 i pct.
10.
S-a reinut c imobilul nchiriat a fost predat n stare avansat de degradare i c s-au
efectuat pe perioada derulrii contractului reparaii, mbuntiri, consolidri i finisaje de grad
superior, necesare i utile, iar contravaloarea acestora a fost suportat de locatar. Locatorul a
ncheiat mai multe procese-verbale din care a rezultat c acesta a cunoscut despre lucrrile
efectuate de locatar.
S-a reinut c locatarul, fiind chemat n judecat alturi de titularul dreptului de
proprietate asupra imobilului, are dreptul, fiindu-i tulburat folosina imobilului, la despgubiri
n temeiul art. 1427-art. 1428 C. civ., dar i n temeiul art. 18 lit. a) i lit. b) din contractul de
nchiriere.
Potrivit concluziilor raportului de expertiz efectuat n cauz instana de fond a mai
reinut c lucrrile nu pot fi considerate voluptorii, avnd n vedere c acestea au fost necesare,
inclusiv restaurarea frescelor de pe perei i a finisajelor, fa de natura cldirii, monument istoric
cu o vechime de peste 100 ani. Ca urmare s-a constatat c imobilului i s-a adus un spor de
21

valoare ceea ce o ndreptete pe reclamant s solicite contravaloarea acestuia de la

beneficiarul locator i proprietar n temeiul art. 986 - art. 987 C. civ.
S-a considerat c prtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. are calitate procesual
pasiv, deoarece acesta i-a nscris n Cartea Funciar un drept de administrare a imobilului
alturi de Municipiul Bucureti cruia i-a fost nscris un drept de proprietate asupra aceluiai
imobil. n acest sens s-a reinut ncheierea din 25 septembrie 2003 a Judectoriei sectorului 1
Bucureti.
mpotriva acestei sentine au declarat apel prtul Spital Clinic de Nefrologie C.D.,
Municipiul Bucureti i A.F.I.U.S.P.
n motivarea apelului declarat de Municipiul Bucureti prin Primar General s-a artat c
acesta a fost chemat n judecat de ctre reclamant, solicitnd obligarea acestuia la plata sumei
de 350.000 dolari S.U.A., cu titlu de despgubiri, cerere care a fost admis n parte.
Apelantul-prt precizeaz c imobilul situat n Bucureti, Calea G., sector 1 face parte
din categoria monumentelor istorice, fiind nominalizat n Lista monumentelor istorice aprobat
de C.N.A. n anul 1992.
Potrivit legislaiei privind autorizarea lucrrilor de construcii i a celei privind protejarea
monumentelor istorice n vigoare n perioada 1994-2004, orice intervenie la imobilul respectiv,
indiferent de natura sau valoarea acesteia ori de sursa de finanare a cheltuielilor aferente ar fi
trebuit s se realizeze pe baz de autorizaie de construire emis cu avizul Ministerului Culturii
sau al Ministerului Culturii i Cultelor.
De asemenea apelanta-prt precizeaz c, din probatoriul administrat n cauz, la
nivelul Ministerului Culturii i Cultelor nu s-a emis aviz pentru intervenii la imobilul n cauz la
solicitarea SC R.I. SRL sau a Spitalului Clinic de Nefrologie C.D.. n perioada 1991-2003,
singurele avize fiind cele emise la solicitarea Primriei sector 1, A.F.I.U.P.S. n anul 2003,
respectiv: - Aviz DCCPCNMB din 8 septembrie 2003; Aviz MCC-DMIM din 12 noiembrie
2003. Consider c toate lucrrile i interveniile efectuate de SC R.I. SRL sunt ilegale.
Apelanta-prt arat c, n sentina civil nr. 625 din 28 iunie 2004, s-a reinut n mod
eronat, faptul c prin contractul din 1 februarie 1994 Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. se
obliga s predea bunul n stare corespunztoare, avnd n vedere c obiectul licitaiei i, ulterior,
al contractului l reprezint renovarea spaiului supus spre nchiriere, renovarea exteriorului
cldirii, procurarea de medicamente instrumentar i echipamente medicale, donaii de
medicamente, instalarea de contor propriu, plata utilitilor i recalcularea chiriei din trei n trei
ani.
n aceste condiii art. 1421 alin. (1) C. civ. nu-i gsete aplicabilitatea, ci ar trebui
menionat art. 942 C. civ. n care se arat c un contract este acordul ntre dou sau mai multe
persoane spre a constitui, modifica sau stinge ntre dnii un raport juridic, contract care,
ncheiat n condiiile legii, reprezint legea prilor.
n cadrul Dosarului nr. 4255/2003 a fost efectuat i o expertiz tehnic de ctre expertul
N.R., expertiz ce se bazeaz n proporie de 90% pe o expertiz extrajudiciar efectuat de ing.
P. pentru reclamant.
22

n final, apelanta prt solicit admiterea apelului, schimbarea sentinei civile apelate,
iar pe fond respingerea aciunii reclamantei ca nentemeiat.
n motivarea apelului declarat de prtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. s-a artat c
relaiile contractuale dintre reclamant i SC R.I. SRL au nceput la data de 1 februarie 1994 prin
contractul de nchiriere din 1 februarie 1994, suprafaa nchiriat fiind iniial de 224 mp. Ulterior,
prin acte adiionale, suprafaa nchiriat a fost suplimentat pn la 963,9 mp avnd ca destinaie
spaiu de depozitare i birouri precum i 770 mp curte interioar pentru parcare. De asemenea,
termenul nchirierii a fost prelungit la 10 ani, contractul expirnd la data de 1 februarie 2004.
Din 1 februarie 1994 i pn n prezent intimata-reclamant SC R.I. SRL folosete
netulburat imobilul din Calea G. n data de 5 martie 2003, n conformitate cu O.U.G. nr.
70/2002 dreptul de administrare al imobilului a fost transmis prin protocol din administrarea
Spitalului n administrarea Primriei sector 1.
Schimbarea de administrare nu a dus la tulburarea posesiei locatorului SC R.I. SRL
Apelantul-prt a invocat faptul c instana de fond a nesocotit regulile privind
interpretarea actelor juridice minimaliznd sau eliminnd prin omisiune interpretativ obligaiile
contractuale asumate de SC R.I. SRL.
Nelegalitatea i netemeinicia preteniilor SC R.I. SRL legalizate de sentina civil nr.
625 din 28 iunie 2004 sunt probate de prevederile actelor juridice ncheiate att ulterior ct i
anterior contractului de nchiriere din 1 februarie 1994, oferta locatorului, procesul-verbal al
licitaiei de atribuire, procesul-verbal, anexa la contractul de nchiriere din 1 februarie 1994,
actele adiionale de modificare, completare i prelungire a contractului de nchiriere.
Instana de fond nu a coroborat i analizat obligaiile prevzute n actele menionate mai
sus, acte care fac parte integrant din contractul de nchiriere din 1 februarie 1994. n schimb a
interpretat generos de favorabil cererile formulate de reclamant.
Instana a acordat dublul preteniilor solicitate de reclamant ntruct aceasta a solicitat
doar din costul total al reparaiilor primind n schimb ntreaga sum stabilit de ctre expert.
n final, apelantul prt solicit admiterea apelului, refacerea expertizei sau completarea
probelor administrate de prima instan precum i administrarea altor probe (martori, nscrisuri,
expertiz contabil, compensare facturi, cercetare local i desfiinarea n tot (sau n parte) a
hotrrii atacate (inclusiv dreptul de retenie).
n motivarea apelului declarat de A.F.I.U.S.P. sector 1 s-a artat c hotrrea este nelegal
i netemeinic, deoarece instana de fond, n mod greit, a interpretat situaia de fapt i de drept,
considernd c n prezenta cauz nu exist un simplu contract de locaiune, cum cu rea credin a
ncercat s acrediteze intimata reclamant.
Temeiul de drept care a stat la baza ncheierii contractului de nchiriere nu a fost
constituit de prevederile C. civ., ci de prevederile H.G. nr. 517/1991.
Apelanta-prt precizeaz c, contractul de nchiriere s-a ncheiat urmare unei licitaii ce
a avut loc la data 24 ianuarie 1994, iar procesul-verbal din 24 ianuarie 1994 prin care intimata
reclamant a fost declarat ctigtoarea licitaiei, stabilete obligaiile asumate de ctigtoare i
care sunt: renovarea spaiului oferit spre nchiriere i exteriorul cldirii, procurarea de
medicamente instrumentar i echipament medical, donaii de medicamente i o chirie de 2 dolari
23

S.U.A./mp/lun. n acest contract menionndu-se c celelalte condiii vor fi prezentate n

contractul de nchiriere, condiii care sunt prevzute n mod expres i n contractul de nchiriere
din 1 februarie 1994, att expertul ct i instana refuznd s in cont de ele.
De asemenea, apelanta-prt precizeaz c preul de 2 dolari S.U.A./mp/lun i
nchirierea pe 10 ani a fost fcut tocmai pentru ca intimata parat s-i amortizeze cheltuielile
fcute cu aceste reparaii.
Toate actele adiionale fac parte integrant din contractul din 1 februarie 1994, iar art. 9
din contract nu a fost modificat sau completat, deci intimata-reclamant, la nchirierea fiecrei
noi suprafee, avea obligaia s efectueze lucrri de reparaii la spaiile nou nchiriate.
Apelanta-prt arat c factura din 13 decembrie 1999 emis de SC P.M.P.C. SRL
Spitalului Clinic de Nefrologie C.D. a achitat-o cu ordinul de plat din data de 28 decembrie
1999, aceast lucrare nefiind suportat de intimata reclamant, cu toate acestea, prii fiind
obligai de instan la plata acesteia.
A artat apelanta prt c expertul nu a luat n seam costul unor lucrri reinut din
chirie i nu a verificat exactitatea i corectitudinea lucrrilor executate pe fiecare ncpere, costul
real al acestora, executat, de cine i cnd au fost achitate i nu s-a stabilit n ce const
despgubirea cnd intimata reclamant a nregistrat costurile acestor lucrri pe cheltuieli,
sczndu-le de la impozitare i nu ca investiii ca s fie cazul s le recupereze.
Instana de fond n mod arbitrar a nclcat condiiile stabilite prin licitaie public precum
i clauzele prevzute i n contract care reprezint voina prilor de la momentul ncheierii
actului, i care este legea prilor dup care instana era obligat s judece.
Hotrrea este incorect i datorit faptului c nu a fost respins ca prematur introdus
ntruct la data introducerii, contractul era n derulare.
Apelanta-prt a invocat faptul c instana a nclcat flagrant legea acordnd un drept de
retenie asupra unui bun imobil care face parte din domeniul public, tiindu-se foarte bine c
bunurile din domeniul public nu pot fi obiect al dreptului de retenie.
Prin decizia civil nr. 397 din 1 iunie 2007 Curtea de Apel Bucureti, secia a IV-a civil,
a admis apelurile, a schimbat n totalitate sentina atacat i a respins cererea reclamantei ca,
nentemeiat. A fost obligat reclamanta la cheltuieli de judecat ctre apelanii Spitalul Clinic de
Nefrologie C.D. i A.F.I.U.S.P.
n motivarea deciziei, s-a reinut c imobilul n litigiu a fost nchiriat reclamantei urmare
unei licitaii la preul de 2 dolari S.U.A./mp/lun, lundu-se n considerare oferta reclamantei de
a renova spaiul oferit spre nchiriere, inclusiv exteriorul cldirii de a procura medicamente,
instrumentar i echipamente medicale, de a face donaii de medicamente.
S-a constatat c acesta a fost contextul n care s-a ncheiat contractul de nchiriere i
aceasta a fost voina prilor, lucru consemnat n procesul-verbal din 24 ianuarie 1994 aflat la
dosarul de apel.
S-a reinut c, potrivit contractului, chiriaul s-a obligat [n condiiile art. 9 lit. e)] pe
lng obligaiile ce-i revin n calitate de chiria i la executarea lucrrilor de renovare interioar
i exterioar a cldirii.
24

n acest sens n anexa la contract s-a stipulat n mod expres c lucrrile de reparaii i
amenajarea exteriorului cldirii se vor efectua pn la sfritul anului 1995, contravaloarea
acestora fiind suportat de reclamant.
S-a apreciat c aceasta a fost intenia prilor, exprimat clar i dedus i din dispoziiile
pct. XI lit. a) din contract n care s-a stipulat c dac proprietarul solicit rezilierea contractului
nainte de termen (contract ncheiat pe 10 ani) el se oblig s restituie locatarului contravaloarea
lucrrilor de renovare la valoarea ce se va stabili de un expert imobiliar.
Ca atare s-a apreciat c n lipsa unei atari solicitri reziliere nainte de termen, reclamanta
nu este ndreptit la despgubiri pentru lucrrile efectuate la imobil.
mpotriva deciziei Curii de apel reclamanta a declarat recurs n termenul legal.
n drept au fost invocate motivele prevzute de art. 304 pct. 7, pct. 8 i pct. 9 C. proc. civ.
Prin decizia nr. 8483 din 18 decembrie 2007 pronunat de nalta Curte de Casaie i
Justiie, secia civil i de proprietate intelectual, s-a admis recursul declarat de reclamant
mpotriva deciziei nr. 397 din 1 iunie 2007 pronunat de Curtea de Apel Bucureti, secia a IV-a
civil, a fost casat decizia i trimis cauza spre rejudecarea apelurilor la aceeai instan.
nalta Curte a reinut cu privire la criticile referitoare la interpretarea clauzelor
contractuale i greita apreciere a textelor legale incidente c sunt ntemeiate.
Litigiul a aprut ntre pri din interpretarea diferit a obligaiilor asumate prin
nelegerile intervenite ntre acestea.
n primul rnd, s-a nvederat c era necesar a se stabili voina real a prilor, care trebuie
circumscris naturii contractului intervenit ntre ele, pentru a determina efectele specifice unui
asemenea contract; este nendoielnic sub acest prim aspect c prile au dorit s ncheie un
contract de nchiriere.
Obligaiile caracteristice unui asemenea contract i care l delimiteaz de contracte de alt
natur sunt n principal dou, locatorul s pun la dispoziia locatarului un anumit bun, pe acesta
s-l foloseasc i respectiv, locatarul s plteasc chirie pentru folosina obiectului pus la
dispoziie de locator pe perioada nchirierii.
Aceasta este definiia clasic a locaiunii, care este reglementat n acest sens de art. 1411
C. civ. locaiunea lucrrilor este un contract prin care una din prile contractante se ndatorete
a asigura celeilalte folosina unui lucru pentru timp determinat, drept un pre determinat.
n reglementarea normelor de interpretare a conveniilor, C. civ. stabilete cteva reguli
precise a cror aplicare se realizeaz n mod unitar.
Potrivit art. 977 interpretarea se face dup intenia comun a prilor i nu dup sensul
literal al termenilor.
Cnd o clauz este privitoare la dou nelesuri, conform art. 978 C. civ., ea se
interpreteaz n sensul ce poate avea un efect (quam ut valeat) i nu n acela ce n-ar putea
produce niciunul, iar cnd termenii sunt susceptibili de dou nelesuri, art. 974 C. civ. impune
nelesul ce se potrivete mai mult cu natura contractului.
Clarificarea n interpretare o aduce art. 968 C. civ. care prevede c ntr-un contract
clauzele obinuite se subneleg, dei nu sunt expres ntrn-nsul i o concretizeaz art. 970 C.
civ. care consacr principiul obligaiei de a executa cu bun-credin conveniile (pacta sunt
25

servanda) stabilind o regul foarte important pentru interpretarea acestora i anume c ele
oblig nu numai la ce este expres prevzute ntr-nsele, dar la toate urmrile ce echitatea,
obiceiul sau legea d obligaiei, dup natura sa.
Cu alte cuvinte prile nu pot evita obligaiile specifice unui anumit contract (prevzute
de normele legale n vigoare) pentru c, potrivit art. 969 C. civ., convenia are putere de lege
pentru pri numai dac este legal fcut.
n sfrit, art. 982 C. civ. dispune interpretarea tuturor clauzele conveniilor unele printre
altele, dndu-se fiecreia nelesul ce rezult din actul ntreg i art. 983 arat c atunci cnd este
ndoial, convenia se interpreteaz n favoarea celui ce se oblig, consacrnd regula in dubio
pro reo.
n cazul dedus judecii prile au ncheiat un contract de nchiriere. Natura contractului
este clar i nu a ridicat controverse.
Discuiile se poart, asupra nelesului clauzelor referitoare la obligaiile locatorului i
respectiv ale locatarului.
Reclamanta, n calitate de locatar a pretins contravaloarea lucrrile efectuate de aceasta i
care reveneau locatorului avnd n vedere obligaiile asumate de locatar la art. 8. a) s predea
bunul cu toate accesoriile sale, n stare corespunztoare folosinei pentru care a fost nchiriat; b)
s execute toate lucrrile de reparaii care nu sunt n sarcina locatorului; c) s asigure folosina
bunului nchiriat pe tot timpul contractului. (...) s suporte eventualele pagube aduse locatarului
urmare neglijenei sau proastei exploatri i ntreineri a instalaiilor cldirii etc, datorate
locatorului sau personalul acestuia.
Prta, n calitate de locator a pretins c locatarul, potrivit art. 9 din contract, care se
refer la obligaiile locatarului, s-a angajat s execute lucrrile, care nu-i reveneau exclusiv,
prile convenind n sarcina locatarului s cad i cheltuielile ce revin locatorului.
S-a invocat n acest sens art. 9 lit. e) locatarul se oblig s execute lucrri de renovare
interioar a spaiului nchiriat exteriorul cldirii (conform anexei 1 parte integrant din
contractului de vnzare-cumprare).
n sprijinul acestei interpretri, prtul a mai invocat dispoziiile art. 15 din contract,
clauze speciale, potrivit cruia prile au convenit pentru cazul rezilierii contractului (nainte de
termen) la cererea locatorului, ca acesta s fie obligat s restituie contravaloarea lucrrilor de
renovare (din anexa 1) la valoarea de circulaie de la data rezilierii stabilit de un expert
imobiliar.
Cu alte cuvinte, a susinut acesta, neintervenind rezilierea contractului nainte de termen,
reclamantul nu poate cere contravaloarea unor lucrri, la care s-a obligat prin convenie, chiar
dac ele cdeau n sarcina celeilalte pri.
ntre pri s-a ncheiat un contract de nchiriere la 1 februarie 1994 pe o durat de 10 ani
cu posibilitatea prelungirii contractului la care s-a ntocmit anexa 1, parte integrant din contract
cuprinznd un tabel care red succint reparaia spaiului i starea fiecrei camere din momentul
nchirierii (9 ncperi).
Obiectul contractului art. II din contract l-a reprezentat parterul imobilului situat n
Bucureti, Calea G., sectorul 1, 224 mp (9 ncperi i 2 ci de acces prin terasa din curtea
26

interioar, cu destinaia expres prevzut depozitarea de medicamente, birouri (anexe) i sediul

SC R.I. SRL.
Cu privire la obiectul contractului se mai prevedea n art. 2 predarea primirea spaiului
nchiriat este consemnat n procesul-verbal anex la contract.
Contractul cuprinde n art. IV meniuni cu privire la pre echivalentul n RON a 2 dolari
S.U.A./mp/lun, iar art. V stipula reguli pentru plata chiriei. S-a mai prevzut c neplata chiriei la
termen, autoriza pe locator s cear rezilierea contractului i daune.
n contract mai sunt prevzute obligaiile locatorului (art. 8) i obligaiile locatarului [art.
9 lit. a)-lit. h), art. 10 i art. 11] precum i condiiile n care poate fi angajat rspunderea
contractual (art. 12 i art. 13), n sensul c pentru neexecutarea sau executarea
necorespunztoare a obligaiilor contractuale, prile datoreaz despgubiri cu meniunea c fora
major exonereaz de rspundere.
Ultimul capitol al contractului, se refer la clauze speciale, convenindu-se, la acest punct,
obligaii pentru fiecare parte care cere rezilierea contractului nainte de ajungerea la termen.
La acest contract s-a adugat un act adiional ncheiat la 15 decembrie 1998, prin care s-a
completat i actualizat contractul iniial. S-a mrit obiectul nchirierii adugndu-se i etajul 1
format din 3441,26 mp (8 ncperi i hol) podul 303,5 mp i curtea interioar 770 mp cu
destinaia spaiului, birouri ale locatarului.
S-a ncheiat cu ocazia actului adiional i un proces-verbal tot la 15 decembrie 1998 de
predare-primire a spaiului nou nchiriat, etajul 1, podul i curtea.
n acest proces-verbal s-a menionat expres c, la data predrii, proprietarii nu au fcut
niciun fel de reparaii la zugrveli, tencuieli, stucatur, nici instalaii sanitare, iar chiriaul se
oblig s execute reparaiile capitale necesare la zugrveli i instalaii sanitare. S-a mai menionat
expres c dup execuia lucrrilor de reparaii, chiriaul va preznta proprietarului devizele de
lucrri i copiile ordinelor de plat din care s reias clar att lucrrile executate ct i suma
achitat.
Totodat, s-a mai convenit obligaia chiriaului de a anuna n scris proprietarul asupra
necesitii executrii oricror lucrri (n afara celor menionate) i de a le executa numai cu
acordul acestuia. n mod corelativ, proprietarul s-a obligat s rspund n scris n 48 de ore de la
solicitare, iar n caz de rspuns negativ s motiveze poziia, urmnd a rspunde n cazul unor
daune sau prejudicii.
Potrivit actului adiional aflat n copie rezult c prile au mai completat nchirierea cu
un spaiu de 92,14 mp aflat la subsolul imobilului, cu modificrile corespunztoare n art. 15 din
contract.
Avnd n vedere regulile de interpretare mai sus enumerate s-a constatat din ansamblul
raporturilor contractuale ncheiate de pri c acestea au ncheiat un contract de nchiriere care
produce toate efectele proprii acestui contract, predarea bunurilor nchiriate, n stare de funciune
i, respectiv, plata chiriei.
Bunul a fost predat, n cele 3 etape de contractare obiectului nchirierii cu serioase
defeciuni, de fiecare dat prevzndu-se necesitatea remedierilor/reparaiilor pe care,
necontestat, le-a realizat locatarul.
27

mprejurarea c s-a prevzut returnarea acestor cheltuieli, n caz de reziliere unilateral la

cererea locatorului a contractului nu conduce la concluzia c prile au neles s lase n sarcina
exclusiv a locatarului o obligaie proprie locatorului. Clauza mai sus amintit, este o clauz
penal special inserat cu titlu de sanciune pentru o mprejurare care scap voinei comune a
prilor. Ea nu se confund i nici nu nltur clauza specific tipului de contract ncheiat,
predarea bunului n stare de funcionare. n acest sens, prile au prevzut n contract obligaii
pentru locator privind asigurarea ntreinerii i funcionrii obiectului contractului pentru ca
acesta s poat fi folosit, pentru scopul nchirierii.
Corelativ cu nscrierea acestei obligaii s-a prevzut i rspunderea contractual pentru
nendeplinirea obligaiilor contractate sau ndeplinirea necorespunztoare a acestora.
C acesta este sensul dorit de voina comun a prilor la ncheierea contractului, se
desprinde din prevederile actelor adiionale ulterioare, prin care s-a inserat obligaia n sarcina
chiriaului de a prezenta locatorului devizul de lucrri, pentru a dovedi valoarea acestora i de a-i
lua acceptul pentru executarea lor. Dac prile ar fi convenit ca toate cheltuielile de reparaii nu
numai s fie executate dar i suportate de chiria, ar fi fost de prisos i fr eficien juridic
prezentarea documentaiei pentru lucrrile executate, ctre locator i luarea acceptului acestuia.
O asemenea obligaie evident c a fost prevzut pentru ca locatorul s aib justificarea
pentru cheltuielile fcute de locatar pe seama locatorului n vederea onorrii acestora, cum de
altfel s-a i ntmplat i cum rezult din documentele de plat aflate n dosarul de apel.
Ca urmare preteniile reclamantei de a fi dezdunat pentru lucrrile efectuate i care
cdeau n sarcina locatorului sunt ntemeiate, acestuia din urm angajndu-i-se rspunderea
contractual dedus din obligaia de a preda bunul n stare de a fi folosit de ctre locatar.
Ct privete cuantumul despgubirilor la care este ndreptit reclamanta se constat c
instanele nu au administrat suficiente probe pentru individualizarea sumei datorate reclamantei.
n acest sens, la instana de fond s-a administrat o expertiz de ctre expert ing.
constructor N.R., care a concluzionat c lucrrile executate la imobil n valoarea actual de
201.091 dolari S.U.A, sunt lucrri de reparaii, mbuntiri i finisaje. S-a constatat c toate
lucrrile au fost suportate de chiria, ele au fost necesare i utile, inclusiv lucrrile de restaurare a
picturilor i frescei de pe perei, stucaturi i ancadramente, la cldirea cunoscut sub numele de
casa L.
La observaiile prilor, rspunsurile date de expert nu au lmurit unele chestiuni legate
de natura i cantitatea de lucrri. Nu s-au identificat cu precizie, n raport de documentele
ncheiate de prile contractante cuantumul datoriei pe care o are prtul Spitalul Clinic de
Nefrologie C.D. fa de reclamant, avnd n vedere mprejurarea c prile au convenit s
suporte n cuantum de aceste cheltuieli precum i modalitile de plat (deducere din chiria
pltit de locatar).
Tot n raport de condiiile n care s-au angajat aceste lucrri i s-a convenit plata lor nu s-a
fcut o analiz, de ctre experi a documentelor de execuie a lucrrilor i nici de prezentare al
acestora ctre beneficiar i nu s-a stabilit dac i ct din aceste facturi au fost onorate.

28

Se constat n mod egal, c s-a tratat superficial elementul important n cadrul

reparaiilor, refacerile de natur artistic la imobilul ce reprezint o valoare cultural cu o
vechime de peste 100 ani.
Ca urmare, la obieciunea la raportul de expertiz, legat de valoarea istoric a cldirii i
aportul lucrrilor artistice executate la aceasta, rspunsul expertului conine o opinie personal i
nu aceea a unui specialist n aceast materie i deci nu este de natur a lmuri ntinderea
despgubirilor i sub acest aspect.
Pentru considerentele artate, vznd dispoziiile art. 312-art. 314 i art. 315 C. proc. civ.
s-a admis recursul i a fost casat hotrrea atacat. Cauza a fost trimis spre rejudecare la curtea
de apel pentru stabilirea cuantumului sumei datorate prin determinarea aspectelor mai sus
artate.
Ca urmare a casrii cu trimitere spre rejudecare dosarul a fost renregistrat pe rolul Curii
de Apel Bucureti sub nr. 3554/2/2008.
n faza procesual a apelului, n raport de ndrumrile instanei de control judiciar au fost
ncuviinate la termenul de judecat din data de 14 noiembrie 2008 urmtoarele expertize:
expertiza n construcii, expertiza contabil i expertiz n arte.
A fost efectuat i depus la dosarul cauzei raportul de expertiz n arte efectuat de ctre
expertul F.E., aflat la dosarul de apel.
n cuprinsul acestui raport de expertiz s-a nvederat c facturile fiscale, reprezentnd
contravaloarea lucrrilor de art, sunt foarte sumare i nesemnificative, iar sumele foarte mari nu
i gsesc acoperirea pentru c nu se reflect n calitatea manoperei i a materialelor. Astfel,
expertul a nvederat c din valoarea facturilor de 52.971,70 dolari S.U.A., aferente lucrrilor de
art se justific numai suma de 5.000 RON, n raport de constatrile efectuate i de calitatea
lucrrilor.
A fost depus i raportul de expertiz contabil efectuat de ctre expertul F.M.P., care se
afl la dosarul de apel. n cuprinsul acestui raport de expertiz s-a reinut c lucrrile executate
de ctre SC P. SRL, n valoare de 144.939.802 RON au fost achitate de ctre Spitalul Clinic de
Nefrologie C.D., iar lucrrile executate de ctre SC D. SRL sunt n valoare de 164.780,83 dolari
S.U.A., n care sunt incluse i facturile n sum de 52.971,70 dolari S.U.A., reprezentnd
lucrrile de art. Ca urmare a scderii din valoarea total a facturilor a sumei reprezentnd
contravaloarea lucrrilor de art, care nu sunt justificate a rezultat c suma datorat de ctre
prte este de 115.009 dolari S.U.A. cu TVA inclus. n concluzie expertul a apreciat c suma
datorat fr TVA se ridic la 95.161 dolari S.U.A.
Curtea a constatat c prile nu au formulat obieciuni la aceste rapoarte de expertiz.
A fost depus la termenul de judecat din data de 3 septembrie 2010 un raport de expertiz
n construcii efectuat de ctre C.I., n cuprinsul cruia se menioneaz c nu se poate efectua
raportul de expertiz, deoarece reclamanta nu a pus la dispoziia expertului toate documentele
necesare.
La termenul de judecat din data de 15 octombrie 2010, instana a ncuviinat obieciunile
la raportul de expertiz depuse de ctre SC R.I. SRL, precum i efectuarea unei cercetri la faa
locului.
29

De asemenea, la acelai termen de judecat, s-a dispus i introducerea n cauz a

societii SC A.A. SRL, ca urmare a transmiterii calitii procesuale active, ca urmare a ncheierii
contractului de drepturi litigioase. S-a dispus meninerea n cauz a SC R.I. SRL, avnd n
vedere c nu s-a fcut dovada cu privire la persoana care are calitatea de a formula aprri i
faptul c societatea are n continuare calitatea de locatar al imobilului litigios.
La termenul din data de 18 noiembrie 2010, s-a efectuat cercetarea la faa locului,
ncheindu-se n acest sens procesul-verbal aflat la dosarul de apel.
La termenul de judecat din data de 11 martie 2011, ca urmare a neefecturii raportului
de expertiz de ctre expertul C., s-a dispus nlocuirea acestuia cu experta B., iar apoi cu expertul
B.N.
La termenul de judecat din data de 2 septembrie 2011, a fost depus raportul de expertiz
efectuat de ctre expertul B.N., aflat la dosarul de apel. n cuprinsul raportului de expertiz, s-a
nvederat c lucrrile executate de ctre D. sunt n valoare de 195.217 dolari S.U.A., iar lucrrile
efectuate de ctre SC P. SRL reprezint suma de 5.875 dolari S.U.A.
La termenul din data de 14 octombrie 2011, instana a respins obieciunile formulate,
avndu-se n vedere c obiectivul stabilit de ctre instan, ca urmare a ndrumrilor date de ctre
nalta Curte de Casaie i Justiie, a fost de a se stabili valoarea lucrrilor executate de ctre
locator la momentul efecturii acestora n perioada 1994-2001 i nu contravaloarea lucrrilor la
data efecturii raportului de expertiz, pentru a se avea n vedere uzura acestor lucrri.
Ca urmare a ndrumrilor date de ctre instana de recurs, Curtea a constatat c au fost
dezlegate problemele de drept privind obligaiile nscute n temeiul contractului de nchiriere
ncheiat n anul 1994. Potrivit acestor dezlegri, au fost nlturate ca nentemeiate criticile
formulate de ctre apelanii-prii cu privire la lipsa obligaiilor locatorului de a suporta
cheltuielile de renovare i de reparaii capitale efectuate de ctre SC R.I. SRL.
Instana de apel a apreciat c trebuie s stabileasc numai suma datorat de pri cu titlu
de despgubiri pentru cheltuielile efectuate de ctre locatar i care reveneau locatorului, n
conformitate cu art. 1421 din vechiul C. civ.
Prin decizia civil nr. 826A din 27 octombrie 2011 Curtea de Apel Bucureti, secia a IV-a
civil, a admis apelurile declarate de apelanii-pri Spitalul Clinic de Nefrologie C.D.,
Municipiul Bucureti prin Primarul General i A.F.I.U.S.P. sector 1 n contradictoriu cu
intimatele reclamante SC R.I. SRL prin administrator judiciar Societatea profesional B. & A.
SPRL, SC A.A. SRL i cu intimatul prt Ministerul Sntii mpotriva sentinei civile nr. 625
din 28 iunie 2004 pronunate de ctre Tribunalul Bucureti, secia a IV-a civil, i a schimbat n
parte sentina civil apelat n sensul c a obligat prtele la plata sumei de 74.060,5 dolari
S.U.A. echivalent n RON la data plii efective i a sumei de 2.500 RON.
A pstrat celelalte dispoziii ale sentinei.
n fundamentarea acestei decizii instana de apel a reinut c ntre pri s-a ncheiat un
contract de nchiriere din 1 februarie 1994 pe o durat de 10 ani cu posibilitatea prelungirii
contractului la care s-a ntocmit anexa 1, parte integrant din contract cuprinznd un tabel care
red succint reparaia spaiului i starea fiecrei camere din momentul nchirierii (9 ncperi).
30

Obiectul contractului art. II din contract l-a reprezentat parterul imobilului situat n
Bucureti, Calea G., sectorul 1, 224 mp (9 ncperi i 2 ci de acces prin terasa din curtea
interioar), cu destinaia expres prevzut depozitarea de medicamente, birouri (anexe) i sediul
SC R.I. SRL.
Cu privire la obiectul contractului se mai prevedea n art. 2 predarea primirea spaiului
nchiriat este consemnat n procesul-verbal anex la contract.
Contractul cuprinde n art. IV meniuni cu privire la pre echivalentul n RON a 2 dolari
S.U.A./mp/lun, iar art. V stipula reguli pentru plata chiriei. S-a mai prevzut c neplata chiriei la
termen, autoriza pe locator s cear rezilierea contractului i daune.
n contract mai sunt prevzute obligaiile locatorului (art. 8) i obligaiile locatarului [art.
9 lit. a)-lit. h), art. 10 i art. 11] precum i condiiile, n care poate fi angajat rspunderea
contractual (art. 12 i art. 13), n sensul c pentru neexecutarea sau executarea
necorespunztoare a obligaiilor contractuale, prile datoreaz despgubiri cu meniunea c fora
major exonereaz de rspundere.
Ultimul capitol al contractului, se refer la clauze speciale, convenindu-se, la acest punct,
obligaii pentru fiecare parte, care cere rezilierea contractului nainte de ajungerea la termen.
La acest contract, s-a adugat un act adiional ncheiat la 15 decembrie 1998, prin care s-a
completat i actualizat contractul iniial. S-a mrit obiectul nchirierii adugndu-se i etajul 1
format din 3441,26 mp (8 ncperi i hol) podul 303,5 mp i curtea interioar 770 mp cu
destinaia spaiului, birouri ale locatarului.
S-a ncheiat cu ocazia actului adiional i un proces-verbal tot la 15 decembrie 1998 de
predare-primire a spaiului nou nchiriat, etajul 1, podul i curtea.
n acest proces-verbal s-a menionat expres c, la data predrii, proprietarii nu au fcut
niciun fel de reparaii la zugrveli, tencuieli, structur, nici instalaii sanitare, iar chiriaul se
oblig s execute reparaiile capitale necesare la zugrveli i instalaii sanitare. S-a mai menionat
expres c dup execuia lucrrilor de reparaii, chiriaul va prezenta proprietarului devizele de
lucrri i copiile ordinelor de plat din care s reias clar att lucrrile executate ct i suma
achitat.
Totodat, s-a mai convenit obligaia chiriaului de a anuna n scris proprietarul asupra
necesitii executrii oricror lucrri (n afara celor menionate) i de a le executa numai cu
acordul acestuia. n mod corelativ, proprietarul s-a obligat s rspund n scris n 48 de ore de la
solicitare iar n caz de rspuns negativ s motiveze poziia, urmnd a rspunde n cazul unor
daune sau prejudicii.
Potrivit actului adiional aflat n copie rezult c prile au mai completat nchirierea cu
un spaiu de 92,14 mp aflat la subsolul imobilului, cu modificrile corespunztoare n art. 15 din
contract.
Bunul a fost predat, n cele 3 etape de contractare obiectului nchirierii cu serioase
defeciuni, de fiecare dat prevzndu-se necesitatea remedierilor/reparaiilor pe care,
necontestat, Ie-a realizat locatarul.

31

n drept, s-a reinut c potrivit art. 1411 noul C. civ. Locaiunea lucrurilor este un
contract, prin care una dintre prile contractante se ndatoreaz a asigura celeilalte folosina unui
lucru pentru un timp determinat n schimbul unui pre determinat.
n conformitate cu dispoziiile art. 1420 i art. 1421 vechiul C. civ., principala obligaie a
locatorului const n predarea lucrului nchiriat ctre locatar n stare bun de funcionare n
scopul de a servi la ntrebuinarea lucrului nchiriat sau dat n locaiune.
Instana de apel a constatat c prile nu contest existena raporturilor locative, ci numai
obligaia locatorului de plat a reparaiilor capitale i de renovare a bunului dat n locaiune. Cu
privire la aceast obligaie, instana de apel a reinut c s-a statuat n mod definitiv i irevocabil
de ctre instana suprem c prii, n calitate de locatori, aveau obligaia de a preda bunul
nchiriat n bun stare de funcionare, motiv pentru care trebuie s suporte cheltuielile de
renovare i de reparaii capitale, care au fost efectuate de ctre locatar, respectiv SC R.I. SRL.
n cursul locaiunii societatea SC R.I. SRL a efectuat reparaiile capitale la imobilul dat n
locaiune. mprejurarea c aceste reparaii au fost efectuate este dovedit prin concluziile celor 3
rapoarte de expertiz efectuate n faza procesual a apelului. De asemenea, starea imobilul
nchiriat a fost constatat de ctre instana de apel cu ocazia cercetrii la faa locului efectuat la
data de 18 noiembrie 2010, aa cum rezult din procesul-verbal aflat la dosarul de apel.
Contravaloarea acestor reparaii a fost stabilit prin raportul de expertiz efectuat n faa
procesual a apelului de ctre expertul B.N. Astfel, n cuprinsul raportului de expertiz, s-a
nvederat c lucrrile executate de ctre D. sunt n valoare de 195.217 dolari S.U.A., iar lucrrile
efectuate de ctre SC P. SRL reprezint suma de 5.875 dolari S.U.A. n totalitate, valoarea
lucrrilor este de 201.092 dolari S.U.A.
Cu privire la aceast sum, instana de apel a nvederat c ea a fost stabilit avndu-se n
vedere contravaloarea lucrrilor de reparaii, care au fost efectuate de ctre locatar, nainte de
promovarea cererii de chemare n judecat.
Din aceast valoare total a lucrrilor, instana de apel a sczut valoarea facturilor
reprezentnd lucrrile de art, avnd n vedere c expertul n arte F.E. a stabilit n cuprinsul
raportului de expertiz aflat la dosarul de apel, c aceste lucrri sunt foarte sumare i
nesemnificative, iar sumele foarte mari nu i gsesc acoperirea pentru c nu se reflect n
calitatea manoperei i a materialelor. n conformitate cu concluziile raportului de expertiz
menionat, fa de care prile nu au formulat obieciuni, instana de apel a sczut din valoarea
total a lucrrilor suma de 52.971,70 dolari S.U.A., aferente lucrrilor de art. Astfel, ca urmare a
scderii valorii facturilor, a rmas numai suma de 148.121 dolari S.U.A., la care se va aduga
suma de 5.000 RON, sum considerat de ctre expertul n arte, ca fiind justificat.
Pe cale de consecin, contravaloarea lucrrilor efectuate este de 148.121 dolari S.U.A. i
5.000 RON.
Cu privire la modalitatea n care prile au convenit s suporte aceste cheltuieli efectuate,
instana de apel a constatat c s-au dat ndrumri de ctre instana de recurs, n sensul c prile
au stabilit, prin acordul de voin, s fie suportate . Aceste ndrumri sunt obligatorii pentru
instana de apel, fiind o dezlegare de drept dat de ctre instana de control judiciar, n
conformitate cu art. 315 C. proc. civ. n conformitate cu dezlegrile de drept date instanei de
32

apel, s-a constatat c locatorul trebuia s suporte din valoarea cheltuielilor de renovare,
respectiv suma de 74.060,05 dolari S.U.A., care sunt n sarcina acestuia, aa cum s-a stabilit prin
hotrrea instanei supreme de control judiciar.
Avnd n vedere considerentele expuse, n conformitate cu art. 295-art. 297 C. proc. civ.
coroborate cu art. 1441 vechiul C. civ., instana de apel a admis apelurile declarate, n sensul c a
schimbat n parte sentina civil apelat, a obligat prtele la plata sumei de 74.060,5 dolari
S.U.A. echivalent n RON la data plii efective i a sumei de 2.500 RON i a meninut celelalte
dispoziii ale sentinei civile cu privire la pstrarea dreptului de retenie.
mpotriva acestei decizii au declarat recurs att reclamanii SC A.A. SRL Bucureti i SC
R.I. SRL Bucureti prin administrator judiciar Societatea Profesional R.T.Z.&P. SPRL, Filiala
Alba ct i prii Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. i Municipiul Bucureti prin Primarul
General.
Recurenta-reclamant SC A.A. SRL a criticat decizia atacat sub aspectul nesocotirii de
ctre instana de apel a dispoziiilor art. 315 C. proc. civ., susinnd c, dei n motivarea deciziei
s-a fcut referire la norma evocat, n fapt, instana a confundat indicaiile date de instana de
casare, att asupra problemelor de drept ct i asupra necesitii administrrii unor, cu staturile
asupra situaiei de fapt.
Potrivit recurentei, curtea de apel trebuia s in seama de dezlegarea obligatorie dat de
instana de casare referitoare la dezdunarea SC R.I. SRL pentru lucrrile efectuate, i care
cdeau n sarcina locatorului, i referitoare la necesitatea efecturii unor expertize de specialitate,
iar nu s considere c amintita cot de la care se face trimitere n decizia de casare, n vederea
stabilirii anumitor despgubiri, ar reprezenta o dezlegare obligatorie pentru instana de apel. Sub
acest aspect recurenta mai susine c referirea la cota de viza cercetarea unei situaii de fapt
pentru lmurirea cuantumului datoriei pe care o are prtul Spitalul Clinic de Nefrologie, n
raport de elementele dosarului.
n drept recurenta i-a ntemeiat criticile formulate pe motivul de nelegalitate prevzut de
art. 304 pct. 9 C. proc. civ. i pe cel circumscris ipotezelor de la art. 304 pct. 8 C. proc. civ.,
considernd c, dndu-se o alt semnificaie deciziei de casare dect cea real, s-a nclcat voina
prilor contractante, instana de apel reinnd eronat c toate cheltuielile prilor urmeaz a fi
suportate n cot de . Ca argument n plus a mai artat c ntr-un singur document, i-anume n
actul adiional ncheiat n anul 1999, prile au stabilit aceast modalitate de suportare a
cheltuielilor.
Recurenta SC R.I. SRL a criticat la rndul ei cuantumul despgubirilor la care era
ndreptit, prezentnd aceleai motive de recurs ca i SC A.A. SRL, ntemeiate pe art. 304 pct.
8 i pct. 9 C. proc. civ. A solicitat s se admit recursul reclamantelor, s se modifice decizia
recurat i pe fond s se dispun obligarea prtelor la plata sumei de 198.154,5 dolari S.U.A., n
echivalentul n RON la data plii efective i la plata sumei de 5.000 de RON.
Recurentul-prt Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. a criticat la rndul lui decizia atacat
din perspectiva problemelor de drept dezlegate de ctre nalta Curte de Casaie i Justiie,
susinnd c dei instana de casare a apreciat c prile au convenit s suporte n cuantum de
cheltuielile privind lucrrile executate, a lsat instanei de apel obligaia de a deslui valoarea
33

acestor lucrri i pe aceea de a verifica actele ncheiate de pri, prin care s-a convenit n acest
sens, nespecificndu-se c toate actele prilor au inserat meniunea referitoare la suportarea n
cote egale a cheltuielilor efectuate.
A mai susinut recurentul c atunci cnd instana suprem a statuat c din prevederile
actelor adiionale ncheiate se desprinde obligaia chiriaului de a prezenta locatorului devizul de
lucrri pentru ca acesta s aib o justificare a cheltuielilor fcute, a avut n vedere tocmai acele
acte ncheiate de pri prin care ele au convenit plata n cote egale a cheltuielilor, celelalte
cheltuieli urmnd a fi suportate de locatar conform nelegerii dintre pri prevzut la art. 9 din
contractul iniial.
n atare situaie, n condiiile n care se apreciaz prin decizia de ndrumare dar i de ctre
instana de apel c exist un contract de nchiriere supus dispoziiilor art. 1421 C. civ., dar n
acelai timp se accept ideea c ntre pri au fost ncheiate acte adiionale prin care ele au
convenit n sensul ca anumite reparaii s fie suportate n cote egale, aceasta fiind o problem
dezlegat de nalta Curte, per a contrario, rezult c n situaia contractului iniial de nchiriere
din 1 februarie 1994, a procesului-verbal de licitaie din 24 ianuarie 1994 i a procesului-verbal,
anexa 1 la contract, prin care prile au convenit ca renovarea spaiului i amenajarea exteriorului
cldirii s fie suportat doar de ctre chiria, aceasta fiind intenia comun a prilor la momentul
ncheierii contractului de nchiriere, interpretarea contractului trebuie fcut n acest sens.
n continuarea criticilor formulate recurentul a mai artat c hotrrea atacat este
nelegal i ca urmare a faptului c instana nu a neles s omologheze concluziile raportului de
expertiz contabil ntocmit chiar la solicitarea acesteia, raport care n opinia prtului
corespunde ntocmai ndrumrilor date prin decizia de casare. Chiar i n varianta luat n calcul
de instan, care se raporteaz la expertiza efectuat de expertul B.N., aceasta a greit atunci cnd
a adugat la valoarea lucrrilor efectuate de SC D.C. SRL n sum de 195.217 dolari S.U.A.
lucrrile efectuate de SC P. SRL n valoare de 5.875 dolari S.U.A., n condiiile n care aceste
lucrri au fost achitate de spital cu ordin de plat din 27 octombrie 1999 n valoare de 39.430.094
RON i ordin de plat din 29 octombrie 1999, n valoare de 105.509.708 RON.
O ultim critic invocat de prt vizeaz nelegala recunoatere n favoarea reclamantei
SC R.I. SRL a unui drept de retenie asupra imobilului nchiriat pn la plata despgubirilor care
i s-ar cuveni acesteia, dei prevederile imperative ale art. 11 alin. (1) lit. b) i alin. (2) din Legea
nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia consacr principiul
conform cruia bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile,
astfel c ele nu pot fi nstrinate, nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se pot constitui
garanii reale, sanciunea pentru nerespectarea acestor prevederi fiind nulitatea absolut.
n drept, recurentul i-a ntemeiat criticile formulate pe motivul de nelegalitate prevzut
de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitnd admiterea recursului i modificarea deciziei atacate n
sensul admiterii n ntregime a apelului su, cu consecina respingerii aciunii introdus de
reclamanta SC R.I. SRL.
mpotriva acestei decizii a formulat recurs i prtul Municipiul Bucureti, prin Primarul
General, criticnd-o sub aspectul greitei aplicri a legii n condiiile n care imobilul n litigiu
(situat n Bucureti, Calea G., sector 1) face parte din categoria monumentelor istorice, fiind
34

nominalizat n lista monumentelor istorice aprobat de C.N.A. n anul 1992, iar lucrrile pentru
mbuntirile lui aveau nevoie n prealabil de o autorizaie de construire emis cu avizul
Ministerului Culturii sau al Ministerului Culturii i Cultelor. Altfel spus, arat recurentul,
reclamanta nu putea solicita i primi despgubiri pentru mbuntirile aduse, n situaia
efecturii lucrrilor fr o autorizaie corespunztoare.
Recurentul subliniaz faptul c reclamantei i-a fost stabilit o chirie modic de numai 2
dolari S.U.A./mp/lun tocmai n considerarea amortizrii cheltuielilor pe care urma a le efectua
la imobil, cu anumite reparaii i amenajarea exteriorului cldirii, pn la sfritul anului 1995;
contravaloarea acestora rmnnd n sarcina reclamantei potrivit nelegerii prilor.
A mai susinut recurentul c intenia clar exprimat de pri a fost n sensul restituirii
contravalorii lucrrilor de renovare, ce se va stabili de un expert, numai n ipoteza rezilierii
contractului de nchiriere nainte de termen de ctre proprietarul locator, ceea ce nu s-a ntmplat
n spe.
n drept, recursul a fost ntemeiat pe motivul de nelegalitate prevzut de art. 304 pct. 9 C.
proc. civ.
nalta Curte, verificnd n cadrul controlului de legalitate decizia atacat, n raport de
criticile formulate, a constatat c recursul reclamanilor este nefondat pentru considerentele ce
urmeaz:
Modalitatea n care prile au convenit s suporte cheltuielile decurgnd din contractul de
nchiriere nr. 258 din 1 februarie 1994, modificat prin acte adiionale, a fost avut n vedere n
mod corect de ctre instana de apel n al doilea ciclu procesual, n raport cu ndrumrile din
decizia de casare din 18 decembrie 2007 pronunat de nalta Curte de Casaie i Justiie, secia
civil i de proprietate intelectual, n Dosarul nr. 26.766/2/2004.
n condiiile impuse de art. 315 C. proc. civ., instana de apel a inut seama de
interpretarea dat contractului prilor de ctre instana de casare i de lmurirea dat de aceasta
nelesului clauzelor referitoare la obligaiile locatorului i respectiv ale locatarului. Din
considerentele semnalate s-a desprins fr echivoc faptul c prezenta cauz a primit din partea
instanei de recurs dezlegri de drept care sunt obligatorii pentru judectorii fondului.
Referirea naltei Curi la intenia comun a prilor i la voina real a acestora,
circumscris naturii contractului de nchiriere, n lumina dispoziiilor art. 1411 C. civ., art. 969art. 970 i art. 977 C. civ., denot faptul c s-au dezlegat chestiuni de drept; problema suportrii
de ctre pri n cot de a cheltuielilor decurgnd din lucrrile de reparaii, mbuntiri i
finisaje aduse imobilului n litigiu, fiind definitiv tranat prin sus menionata decizie de casare
n care nu s-a fcut distincie dup natura cheltuielilor efectuate de chiria. n atare situaie,
criticile recurentelor-reclamante potrivit crora instana de apel ar fi trebuit s dea o alt
dezlegare problemei de drept viznd suportarea de ctre pri a cuantumului cheltuielilor
efectuate la imobilul nchiriat, dup intenia lor rezultat din actul adiional la contractul de
nchiriere din 1 februarie 1994 (ncheiat n baza adresei din 17 august 1999), sunt nefondate.
Altfel spus, cota de era necesar s fie avut n vedere de instana de apel, ea
nereprezentnd o simpl indicaie cu privire la stabilirea situaiei de fapt, cum ncearc
reclamantele s acrediteze ideea.
35

Din perspectiva analizat, criticile referitoare la nelegalitatea deciziei atacate, care s-ar fi
dat cu nclcarea esenial a legii, cum susin recurentele, nu pot fi apreciate ca fondate n
condiiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
O alt critic a recurentelor-reclamante (care au formulat motive de recurs identice) se
refer la reinerea eronat de ctre instana de apel a semnificaiei deciziei de casare, deoarece,
dup argumentele prezentate anterior, care au stat la baza motivului de recurs ntemeiat pe art.
304 pct. 9 C. proc. civ., voina real a prilor contractante nu a fost aceea de a suporta toate
cheltuielile, legate de aducerea imobilul nchiriat la o stare proprie folosinei, n cot egal de .
Se consider c a existat un fenomen singular de suportare n cote egale a contravalorii
lucrrilor la imobil i c, spre exemplu, lucrrile de art, chiar dac nu la un nivel artistic ridicat,
au fost realizate i pltite de SC R.I. SRL la cldirea cunoscut sub numele de casa L., aprnd ca
evident, n opinia reclamantelor, c instana de apel a fcut confuzie ntre valoarea lucrrilor
efectuate de chiria i valoarea dobndit de imobilul casa L. ca urmare a plusului estetic rezultat
din refacerile de natur estetic.
Cu toate acestea, criticile privind cuantumul cheltuielilor suportate de pri cu repararea,
mbuntirile i finisajele la bunul nchiriat pornesc de la aceeai nemulumire a recurentelor,
decurgnd din aplicarea de ctre instana de apel a ndrumrilor din decizia de casare, cum se
subliniaz prin cererea de recurs, situaie n care nu se poate aprecia c ele se circumscriu n mod
real motivului de recurs invocat i ntemeiat pe prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., motiv
care vizeaz ipoteza interpretrii greite a actului juridic dedus judecii, a schimbrii naturii ori
nelesului lmurit i vdit nendoielnic al acestuia de ctre instan.
Examinnd decizia recurat din perspectiva criticilor formulate de recurentele-prte,
nalta Curte, constat c recursurile acestora sunt fondate pentru motivele ce se vor arta.
n cadrul recursului prtului Municipiul Bucureti apar ca fiind pertinente referirile la
dispoziiile legale ce privesc protejarea monumentelor istorice, n condiiile n care interveniile
la imobilul n litigiu au privit att zugrvelile ct i tencuiala i stocatura lui, edificiul figurnd,
dup cum se arat n cererea de recurs, pe lista monumentelor istorice aprobat de Comisia
Naional a Monumentelor Istorice n anul 1992; monumentul avnd nevoie pentru autorizarea
executrii lucrrilor de construcii de un aviz conform al Ministerului Culturii i Cultelor.
n sensul menionat sunt prevederile art. 23 alin. (1) i alin. (3) i art. 36 din Legea nr.
422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, raportate la dispoziiile Legii nr. 50/1991
republicat privind autorizarea executrii construciilor.
Prin decizia de casare nu s-a examinat aspectul legalitii interveniilor la imobil iar din
contractul de nchiriere al prilor nu reiese modalitatea aleas de acestea pentru obinerea
autorizaiilor necesare, tiut fiind c respectiva cas L. este un monument istoric de arhitectur
din Bucureti. Revenea aadar instanei de apel, pe baza dezlegrilor referitoare la modalitatea de
suportare a cheltuielilor ocazionate cu repararea i mbuntirile aduse la imobilul nchiriat s
lmureasc i chestiunea de mai sus, cu att mai mult cu ct se impusese casarea pricinii pentru
efectuarea unor expertize de specialitate, legate de valoarea istoric a cldirii i aportul lucrrilor
artistice executate la acesta.
36

Astfel fiind, ct vreme avizul emis de Ministerul Culturii i Cultelor i autorizaiile

referitoare la interveniile la monumentul istoric implicau prerea unor persoane de specialitate,
care ar fi trebuit s fie avut n vedere n lumina ndrumrilor din decizia de casare, nu se poate
considera c instana de apel a lmurit situaia de fapt din dosar. Apare ca necesar administrarea
de probe sub acest aspect, respectiv nscrisuri i interogatoriul prilor, pentru a se stabili
condiiile efecturii de reparaii la imobil. n atare caz devin incidente i dispoziiile art. 314 C.
proc. civ., nalta Curte neputnd hotr asupra fondului pricinii, direct n recurs, n lipsa lmuririi
tuturor mprejurrilor de fapt din dosar.
Desigur c din probele administrate de-a lungul timpului n proces, cauza suferind
numeroase casri, s-a putut desprinde faptul c singurele avize pentru interveniile la imobilul n
litigiu s-au emis abia n anul 2003 pentru lucrrile de igienizare i refacere finisaje interioare i,
respectiv, pentru lucrrile de consolidare-restaurare ale cldirii (adresa din 27 aprilie 2004 a
Direciei pentru Cultur, Culte i Patrimoniul Cultural Naional a Municipiului Bucureti), ns
ceea ce trebuia cercetat de ctre instana de apel, nalta Curte neputnd s i se substituie cu
nesocotirea art. 314 C. proc. civ., viza tocmai aspectul efecturii de lucrri cu sau fr aprobri
de la nceputul perioadei de nchiriere, identificarea condiiilor care permit angajarea rspunderii
contractuale a prilor, existena sau nu n spe a acordului proprietarului pentru lucrrile
realizate, oportunitatea efecturii acestora i justificarea lor cu documentele nsuite de ambele
pri. n atare caz revine instanei de apel s aprecieze inclusiv asupra efecturii unor noi lucrri
de specialitate care s lmureasc toate aceste chestiuni n limita termenilor contractuali agreai
de pri.
O alt critic subscris motivului de recurs ntemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ. se
refer la nesocotirea de ctre instana de apel a prevederilor art. 969-art. 970 C. civ.
A susinut recurentul c intenia prilor a fost n sensul c numai n cazul rezilierii
contractului nainte de mplinirea termenului convenit, de zece ani, de ctre proprietarul locator,
acesta din urm putea s fie obligat s suporte contravaloarea lucrrilor de renovare la imobil. n
opinia prtului, nefiind ndeplinit cerina rezilierii contractului nainte de termen, nu pot fi
acordate despgubiri decurgnd din efectuarea de lucrri la imobil.
Pentru a analiza acest motiv de recurs se impune n prealabil o atent examinare a
deciziei de casare pentru a verifica dac respectiva chestiune nu a fost deja dezlegat de instana
de recurs.
Se observ c instana de casare a fcut referire la clauza inserat de pri la art. XI n
contract i la art. 8 din actul adiional la contractul de nchiriere din 1 februarie 1994, act prin
care s-a completat suprafaa nchiriat cu nc o locaie la subsolul imobilului situat n calea G.,
sector 1, dar c a apreciat-o pe aceasta drept o clauz penal special, inserat cu titlu de
sanciune, pentru o mprejurare care scap voinei comune a prilor. n continuarea acestui
raionament a analizat obligaia corelativ viznd rspunderea contractual pentru nendeplinirea
obligaiilor contractate sau ndeplinirea necorespunztoare (art. 14) a acestora cu motivarea c
sus menionata clauz nu se confund i nici nu nltur clauza specific tipului de contract, ianume predarea bunului n stare de funcionare.
37

Rezult c nu exist o dezlegare n fapt i n drept pe aspectul semnalat n recurs de prt,

c instana de apel era inut s analizeze toate clauzele conveniei i s lmureasc problema
desocotirii prilor pe marginea cheltuielilor efectuate de reclamanta SC R.I. SRL cu respectarea
art. 969-art. 970 C. civ., situaie n care motivul de recurs invocat n baza art. 304 pct. 9 C. proc.
civ. este apreciat ca ntemeiat.
n ceea ce privete recursul formulat de prtul Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. se
observ c, ntocmai ca i reclamantele, acesta se arat nemulumit de modul n care instana de
apel a inut seama de ndrumrile din decizia de casare. Consider locatorul c nu toate lucrrile
la imobil trebuiau suportate n cote de , c instana de apel avea obligaia de a lmuri care
anume intervenii urmau a se suporta n cota amintit i c restul reparaiilor cdeau n sarcina
exclusiv a locatarului.
Acestor critici, pe care recurentul-prt i Ie-a subsumat motivului de recurs ntemeiat pe
art. 304 pct. 9 C. proc. civ., li s-a rspuns cu ocazia analizrii recursului reclamanilor, aa nct,
pentru aceleai argumente i raionament, prezentate anterior, ele nu vor putea fi reinute ca
ntemeiate.
Referitor la criticile viznd meninerea prin decizia recurat a dispoziiilor primei
instane, care recunosc reclamantelor un drept de retenie asupra imobilului nchiriat pn la
efectuarea plii despgubirilor, nalta Curte apreciaz c ele urmeaz a fi avute n vedere de
ctre instana de apel n rejudecare. Astfel, chestiunea referitoare la regimul juridic al imobilului
n litigiu or referitoare la dreptul reclamantelor de a li se recunoate acest drept real de garanie
imperfect sunt subsidiare chestiunii viznd dreptul reclamantelor de a fi despgubite n termenii
contractuali agreai de pri.
n considerarea celor ce preced, nalta Curte n temeiul art. 312 alin. (1) raportat la art.
314 i art. 315 C. proc. civ. va admite recursul prilor, va casa decizia atacat i va trimite
cauza spre rejudecare instanei de apel. Va respinge ca nefondate recursurile formulate de
reclamante.

PENTRU ACESTE MOTIVE

N NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantele SC A.A. SRL Bucureti i
SC R.I. SRL Bucureti prin Administrator Judiciar Societatea Profesional R.T.Z.&P. SPRL,
Filiala Alba mpotriva deciziei civile nr. 826A din 27 octombrie 2011 pronunat de Curtea de
Apel Bucureti, secia a IV-a civil.
Admite recursurile declarate de prii Spitalul Clinic de Nefrologie C.D. i Municipiul
Bucureti prin Primarul General mpotriva deciziei civile nr. 826A din 27 octombrie 2011
pronunat de Curtea de Apel Bucureti, secia a IV-a civil.
Caseaz decizia recurat i trimite cauza spre rejudecare aceleiai instane de apel.
38

Irevocabil.
Pronunat n edin public, astzi 28 octombrie 2015.

39

5. Bibliografie
I. Tratate, monografii, cursuri universitare si alte lucrri de specialitate
1. ALBU, Emanuel, Drept administrativ i tiina administraiei, Partea I, Editura
Fundaia Romnia de Mine, Bucureti, 2005.
2. BAIA, Flavius, DUMITRACHE, Bogdan, Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, Revista Dreptul nr. 4/1995.
3. BLAN, Emil, Domeniul administrativ, Bucureti, Editura Lumina Lex, 1998.
4. BLAN, Emil, Dreptul administrativ al bunurilor, Editura C.H.Beck, Bucureti,
2001.
5. BLAN, Emil, Dreptul administrativ al bunurilor, Bucureti, Editura C. H. Beck,
2007.
6. BRSAN, Corneliu, Drept civil. Drepturile reale principale, Bucureti, Editura All
Beck, 2001.
7. CHELARU, Eugen, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Bucureti,
Editura All Beck, 2000.
8. DACIAN, Drago, RANTA, Ana, Elemente de drept administrativ, Suport de curs,
An universitar 2011/2012, Cap. IV Contractele administrative.
9. DUMITRACHE, Bogdan, BAIA, Flavius, NICOLAE, Marian, Regimul juridic al
imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001 comentat i adnotat, vol I, ediia a II-a, Editura
Rosetti, Bucureti, 2002.
10. FILIPESCU, I., Domeniul public i privat al statului i unitilor administrativ
teritoriale, Revista Dreptul, nr. 5-6, 1994.
11. GIURGIU, Liviu, Domeniul public, Editura Tehnic, Bucureti, 1997, Seria Repere
juridice.
12. IORGIVAN, Antonie, Tratat de drept administrativ, vol. 1, Editura All Beck,
Bucureti, 2001.
13. NICOLAE, Marian, Consideraii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea
public i regimul juridic al acesteia, Revista Dreptul, nr. 6/ 1999.
14. POP, Liviu, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Bucureti, Editura
Lumina Lex, 2001.
15. SAVU, Lavinia, Contracte administrative - Suport de curs, UVT, Facultatea de
Drept i tiine Administrative, Trgovite, 2016.
16. STTESCU, Constantin, BRSAN, Corneliu, Tratat de drept civil. Teoria
generala a obligatiilor, Editura Academiei, Bucureti, 1981.
II. Acte normative
1. Constituia Romniei actualizat i republicat n Monitorul oficial nr. 767 din 31
octombrie 2003.
2. Legea nr. 18/1991, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 37 /
20.02.1991, republicat n Monitorul Oficial nr. 1/05.01.1998, modificat i completat.
40

3. Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat i publicat n Monitorul Oficial al

Romniei, Partea I, nr. 488/1998, modificat i completat.
4. Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia,
publicat n Monitorul Oficial nr. 448 din 24 noiembrie 1998.
5. Legea nr. 215/2001 privind administraia public local, textul actului publicat n M.
Of. nr. 204/23 aprilie 2001.
6. Ordonanei de Urgen a Guvernului nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de
achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune
de servicii, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 418 /15.05.2006, aprobat
prin Legea nr. 337/2006, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 625/20.
07.2006.
7. Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de
concesiune de bunuri proprietate public, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I,
nr. 569 din 30.06.2006, aprobat prin Legea nr. 22/2007, publicat n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I, nr. 35/18.0 1.2007.
III. Surse internet
1. http://www.scj.ro/736/Cautare-jurisprudenta (Site-ul CCJ - cuvnt cheie n cutarea
jurispridenei: contract nchiriere bunuri publice).
2.
http://www.stiucum.com/drept/dreptul-bunurilor/Notiuni-generale-privinddrept93641.php (Site-ul StiuCum - Soluiile de azi, realizrile de mine).

41