TORRENTE

CAPITOLO XIII: I DIRITTI REALI IN GENERALE E LA PROPRIETÀ

A )I DIRITTI REALI.
Caratteri e categorie dei diritti reali.
La nozione di diritti reali non deriva dai romani (i quali conoscevano la categoria delle actiones in
rem, più ampia) ma è stata elaborata in seguito per raggruppare i diritti su cosa materiale
determinata. I diritti reali sono caratterizzati da:

 Immediatezza, possibilità per il titolare di esercitare direttamente il potere sulla cosa, senza
necessità della cooperazione di terzi;

 Assolutezza (efficacia erga omnes del diritto reale), dovere di tutti i consociati di non frapporsi
nel rapporto tra il titolare del diritto reale ed il bene che ne è oggetto e della possibilità per il
titolare di agire in giudizio contro chiunque contesti o pregiudichi il suo diritto;

 Inerenza, opponibilità del diritto a chiunque possieda o vanti diritti sulla cosa.

I diritti reali:
 Costituiscono un numero chiuso: i privati non possono creare diritti reali oltre la legge;

 Hanno i caratteri della tipicità: i privati non possono modi*carne la disciplina.

Nell’ambito dei diritti reali si è soliti distinguere tra:

 Iura in re propria, ovvero la proprietà;

 Iura in re aliena, cioè i diritti reali che gravano su beni di proprietà altrui, destinati a coesistere
con il diritto del proprietario. Si distinguono tra:

 DIRITTI REALI DI GODIMENTO (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione, servitù

prediali), attribuiscono al titolare il diritto di trarre dal bene talune utilità (comprimendo il potere
di godimento del proprietario.);

 DIRITTI REALI DI GARANZIA (pegno,ipoteca), attribuiscono al titolare il diritto di farsi assegnare

il ricavato dell’alienazione forzata del bene, in caso di mancato compimento dell’obbligo
garantito (comprimono il potere di disposizione del proprietario, in funzione di garanzia di crediti
di terzi).
Collegate a situazioni di diritto reale ci sono le obbligazioni reali (propter rem) che si caratterizzano
per il fatto che la persona dell’obbligato è individuata in base alla titolarità di un diritto reale su un
determinato bene.
Da non confondere con l’obbligazione reale è l’onere reale, in forza del quale ilcreditore, per il
pagamento di somme di denaro da prestarsi periodicamente in relazione ad un determinato bene
immobile, può soddisfarsi sul bene stesso.
B)LA PROPRIETÀ.
Il contenuto del diritto.
Nella concezione liberal-ottocentesca la proprietà privata era un pilastro dell’organizzazione
sociale; era inoltre l’espressione prima della libertà di ciascuno.
Nel nostro codice civile si afferma che al proprietario spetta il diritto di godere e disporre delle
cose in modo pieno ed esclusivo.
La proprietà attribuisce al titolare:

 potere di godimento del bene, ovvero il potere di trarre dalla cosa le utilità che la stessa è in
grado di fornire decidendo se, come e quando utilizzarla, direttamente o indirettamente;

 Il potere di disposizione del bene , ovvero il potere di cedere ad altri dei diritti sulla cosa.

La proprietà è caratterizzata da:

 Pienezza, attribuzione al proprietario del diritto di fare della cosa tutto ciò che vuole, persino
distruggerla;

 Esclusività, attribuzione al proprietario del diritto di vietare ogni ingerenza ai terzi in ordine alle
sue scelte;

 Imprescrittibilità, in quanto il non uso è un diritto del proprietario;

 Perpetuità;

 Elasticità, in quanto i poteri di un proprietario su un bene possono essere compressi in virtù

dell’esistenza di altri diritti reali o di vincoli pubblicistici sullo stesso bene, ma ritornano
pienamente quando il diritto o il vincolo cadono.
Nella Costituzione si afferma che la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge non
tanto per impedire al legislatore la sua soppressione ma per mostrare che lo stato italiano ha dei
principi contrari rispetto alla collettivizzazione dei beni, se non, eventualmente, per alcune
categorie determinate di beni, ai fini di utilità generale.
Il compito del legislatore è sempre comunque diretto allo scopo di assicurare la funzione sociale e
di renderla accessibile a tutti.

Espropriazione e indennizzo.
La Costituzione prevede che la posizione del privato possa essere sacrificata solo in presenza di:

 Un interesse generale;

 Una previsione legislativa che lo consenta;

 Un indennizzo che compensi il privato del sacrificio che subisce

nell’interesse della collettività.
Bisogna specificare le nozioni di:

 Espropriazione, che si distingue in:

 Espropriazione Traslativa , trasferimento della titolarità di un

bene dal precedente proprietario(espropriato) ad un altro
soggetto, pubblico o privato (beneficiario);
 Espropriazione Larvata (limiti espropriativi), limitazioni tali da
svuotare di contenuto il diritto di proprietà, incidendo sul
godimento di un bene in modo da renderlo inutilizzabile.

La corte costituzionale tende a distinguere tra:

 Interventi di conformazione dei vari statuti proprietari.

Si riferiscono a intere categorie di beni. Non si tratta di espropriazione ma di
conformazione, quindi non comportano indennizzo;
 Interventi di espropriazione larvata. Si riferiscono a singoli cespiti,
restringendo i poteri del proprietario in proporzione rispetto a titolari di
diritti della stessa categoria; necessitano quindi di indennizzo.
Nella nozione di espropriazione rientra sia l’ipotesi di passaggio di diritto di proprietà sia quella del
vincolo sostanzialmente espropriativo, ovvero in cui il fondo sia gravato di una servitù o subisca
diminuzione di valore per la perdita o ridotta possibilità di esercizio del diritto di proprietà.

 Indennizzo. La corte costituzionale ha escluso sia che l’indennizzo debba essere per forza un
integrale risarcimento sia che debba essere stabilito dal legislatore in termini simbolici o irrisori, in
quanto deve essere un serio ristoro.
La corte europea ha affermato che in numerosi casi (ad es. espropriazione singola per scopi di
pubblica utilità) è idoneo un indennizzo integrale, mentre in altri (scopi legittimi di pubblica utilità
derivanti da riforma economica o di giustizia sociale) si può giustificare un rimborso di valore
inferiore.
L’indennità è il risarcimento che si da al privato x compensare il sacrificio fatto nell’interesse
collettivo.
L’indennità però non è sempre al valore di mercato (valore venale).
Infatti bisogna distinguere in caso di espropriazione:
- di un area non edificabile, l’indennizzo è pari al suo valore agricolo;
- di un area edificabile e di un costruzione legittimamente edificata, è pari al valore di mercato
- in caso di espropriazione parziale (servitù), l’indennizzo è apri all’entità del danno
effettivamente provocato.

l’espropriazione non sopprime il diritto di proprietà ma lo converte nel diritto ad

una indennità!!
La proprietà dei beni culturali.
Per “beni culturali” si intende le cose, immobili o mobili, che presentano un interesse artistico,
storico, archeologico, etno-antropologico, archivistico, bibliografico o che comunque costituiscono
testimonianze aventi valore di civiltà. Per garantirne la protezione e la pubblica fruizione, sono
imposti al privato che li possiede, dei limiti:
A. Al potere di godimento, la legge prevede che i beni culturali non possano essere distrutti,
deteriorati, danneggiati o adibiti ad usi non compatibili con il loro carattere storico o artistico,
comunque non possono compiersi atti tali da arrecare pregiudizio alla loro conservazione;
B. Al potere di disposizione, la legge impone l’obbligo di denuncia al ministero per i beni e le
attività culturali degli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la propriietà o la
detenzione di detti beni.

La proprietà edilizia.
Al proprietario di un’area interessata all’edificazione compete il cosiddetto “ius aedificandi”; cioè
il diritto di costruire.
Gli è anche riconosciuta la facoltà di impegnarsi a prestare il proprio consenso affinché la sua
cubatura che risulta realizzabile sulla sua area, venga dalla P.A. attribuita al proprietario di un
fondo vicino, compreso nella medesima zona urbanistica (cessione di cubatura).
In ogni caso, l’attività di trasformazione urbanistica o edilizia del territorio può essere svolta solo
nel rispetto delle previsioni degli strumenti urbanistici.
Il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia dispone che l’attività
edilizia è subordinata :

 Al previo rilascio del permesso di costruire, per gli interventi di trasformazione urbanistica ed
edilizia di maggiore impatto, accordato solo se l’intervento da realizzare è conforme alla disciplina
vigente.
Comporta anche un contributo di costruzione da versare al Comune, in proporzione all’incidenza
degli oneri delle indispensabili opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

 Alla comunicazione di inizio dei lavori (anche in via telematica) per interventi di minore
rilevanza.;

 Alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) quanto agli interventi specificati dal
legislatore.
Per evitare gli abusi edilizi, la legge utilizza strumenti amministrativi e penali, ma anche privatistici,
tra cui:

 Sanziona con la nullità gli atti aventi ad oggetto trasferimento o costruzione di diritti reali su
terreni, nel caso in cui sia assente il certificato di destinazione urbanistica;

 Sanziona con la nullità gli atti aventi ad oggetto trasferimento o costruzione di diritti reali su
edifici (costruiti dopo il 17 marzo 1985), nel caso in cui sia assente il permesso di costruire;
 Vieta alle aziende erogatrici di servizi pubblici di somministrare le forniture per l’esecuzione di
opere prive di permesso di costruire e sanziona con la nullità i relativi contratti;

 Impone a chi abbia violato disposizioni che regolamentano l’attività edilizia l’obbligo di risarcire
i danni che terzi abbiano eventualmente sofferto; consente inoltre ai vicini di chiedere la
riduzione in pristino.
Ogni intervento, comunque, deve essere conforme agli strumenti urbanistici locali.

La proprietà fondiaria.
La proprietà fondiaria (la proprietà della terra o dei fondi) si valuta in senso:

 Orizzontale, si estende entro i propri confini. Il proprietario può recintare il proprio fondo e
impedire l’accesso a chiunque (salvo particolari casi);

 Verticale, si estenderebbe all’infinito sia nel sottosuolo sia nello spazio aereo soprastante; in
realtà il proprietario non può opporsi ad attività di terzi, estese oltre la parte di sottosuolo o
soprassuolo suscettibile di utilizzazione da egli stesso secondo un criterio di normalità.
Una limitazione all’estensione della proprietà al di sopra o al di sotto del suolo si ha nel caso venga
costituito un diritto di superficie.

I rapporti di vicinato.
Al fine di contemperare i contrapposti interessi dei proprietari di fondi contigui, disciplinando i
cosiddetti rapporti di vicinato, il codice detta tutta una serie di regole in materia di:
a) Atti emulativi;
b) Immissioni;
c) Distanze;
d) Muri;
e) Luci e vedute;
f) Acque;

Gli atti emulativi.

Al proprietario sono preclusi gli atti emulativi, per tali intendendosi quelli che non hanno altro
scopo che quello di nuocere o arrecare molestia ad altri.
Perché l’atto di godimento di un bene sia vietato, devono concorrere due presupposti:
I. Uno oggettivo, ossia l’assenza di utilità per chi lo compie;
II. L’altro soggettivo, ossia l’intenzione di nuocere o arrecare molestia ad altri.
Non rientrano invece nella categoria i comportamenti omissivi del proprietario, anche se
finalizzati a nuocere al vicino.

Le immissioni.
Il diritto di godere del bene in modo esclusivo, riconosciuto al proprietario, importa che lo stesso è
legittimato ad opporsi a qualsiasi attività materiale di terzi che abbia a svolgersi sul suo fondo: si
parla di immissioni materiali.
Egli invece non può opporsi, almeno di regola, ad attività che si svolgano lecitamente sul fondo
vicino.
Tuttavia, è frequente che tali ultime attività importino la produzione di fumi, calore, esalazioni,
rumori, scuotimenti e simili, destinati a propagarsi nelle proprietà circostanti: si parla di immissioni
immateriali.
In questo caso occorre distinguere:

 Immissioni al di sotto della normale tollerabilità: chi le subisce deve sopportare e non ha
diritto né a farle cessare né ad un ristoro in denaro per il disagio sofferto;

 Immissioni al di sopra della normale tollerabilità, non giustificate da esigenze della

produzione: chi le subisce ha diritto sia a farle cessare o rientrare nei canoni della normale
tollerabilità) e all’integrale risarcimento per il danno sofferto;

 Immissioni al di sopra della normale tollerabilità, ma giustificate da esigenze della produzione:

chi le subisce non ha diritto a farle cessare ma ad un indennizzo in denaro per il pregiudizio
sofferto.
Inoltre tale immissione sarà ammessa solamente:
a) Se non sia eliminabile o riducibile attraversi accorgimenti tecnici non particolarmente onerosi;
b) Se la cessazione dell’attività produttiva causerebbe alla collettività un danno maggiore del
sacrificio causato ai proprietari dei fondi vicini. Si può inoltre tener conto, a volte, della priorità di
un determinato uso.
La cosiddetta normale tollerabilità va valutata caso per caso dal punto di vista del fondo che la
subisce tenendo conto della condizione dei luoghi, ma non delle condizioni soggettive di chi
utilizza l fondo, né dell’attività da quest’ultimo svolta.
In ogni caso comportamenti che vadano a contrastare con regolamenti a tutela di interesse a
carattere generale, costituiscono, per solo ciò, l’intollerabilità dell’immissione.
Resta motivo di dibattito se includere nella regolamentazione delle immissioni anche il fatto che
esse possano arrecare pregiudizio alla salute dei soggetti operanti sul fondo che le subisce, o
all’integrità dell’ambiente, in quanto tradizionalmente rientrano solamente i casi di conflitto tra usi
incompatibili di fondi contigui, non in merito al rispetto di diritti fondamentali (ciò rientra nella
responsabilità extracontrattuale).
Le distanze legali.
Per impedire che fra immobili che si fronteggiano da fondi appartenenti a
diversi proprietari si formino intercapedini anguste, si dispone che le
costruzioni su fondi finitimi, se non unite o aderenti, devono essere tenute a
distanza di almeno tre metri.
Se la distanza risulta inferiore, il vicino può agire
alla demolizione dell’opera abusivamente realizzata e ha diritto ad un
risarcimento per il danno sofferto. Può essere anche che gli strumenti
urbanistici locali prevedano distanze superiori ai tre metri.
In questo caso:
A. Se la previsione è destinata a disciplinare la distanze nei rapporti
intersoggettivi tra vicini, la sua violazione legittima il vicino ad agire per
la rimozione dell’opera abusiva e per il risarcimento;
B. Se la previsione è destinata alla tutela di interessi generali, la sua
violazione legittima il vicino ad agire solamente per il risarcimento del
danno, non per la riduzione in pristino.
Il codice contempla anche una serie di disposizioni aventi ad oggetto i muri che si trovino al
confine o ne pressi del confine tra proprietà limitrofe.
In particolare il proprietario confinante ha diritto di acquisire la comproprietà del
muro che si trovi sul confine e del muro che si trovi a distanza inferiore di un
metro e mezzo dal confine, al solo fine di fabbricare un appoggio allo stesso.
Chi acquisisce comproprietà del muro deve all’altro un importo pari a metà del
valore del muro e del suolo su cui insiste o un importo pari alla zona occupata
con la nuova costruzione, se il muro non è sul confine.
Distanze minime dal confine sono previste anche per:

 Pozzi, cisterne, fosse e tubi (sia di acqua che di gas)

 Fabbriche e depositi pericolosi e nocivi
 Fossi, canali ed escavazioni (pericolo di frane)
 Piantagioni
 Apiari
Le luci e le vedute.
Le aperture nel muro contiguo al fondo finitimo si distinguono in:

 Vedute (prospetti), ovvero quelle che consentono :

I. Di guardare sul fondo del vicino senza l’ausilio di mezzi meccanici (inspicere);
II. di sporgere il capo per vedere : di fronte (vedute dirette),
obliquamente (vedute oblique) e lateralmente (vedute laterali).

 Luci, ovvero quelle che consentono il passaggio di luce e aria ma non

permettono la vista o l’a3accio sul fondo del vicino. La luce, per essere
considerata regolare, deve avere determinate caratteristiche; altrimenti è
irregolare.

Modi di acquisto della proprietà.

Tra i modi di acquisto della proprietà, distinguiamo quelli a titolo originario (nascita di un diritto
nuovo) e quelli a titolo derivativo (cioè la successione dello
stesso diritto è già appartenente ad un altro soggetto, per cui gli eventuali vizi
che inficiavano il titolo d’acquisto del precedente proprietario si riversano anche sul successore).

 Modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo sono: il contratto, la

successione a causa di morte, l’espropriazione per la pubblica utilità, la
vendita forzata dei beni del debitore.

 Modi di acquisto della proprietà a titolo originario sono:

A. L’occupazione: consiste nella presa di possesso, con l’intenzione di acquisirle in via permanente
e definitiva, di cose mobili che non sono di proprietà di alcuno o abbandonate;
B. L’invenzione: riguarda le cose smarrite che devono essere restituite al proprietario o al sindaco.
Trascorso un anno, se la cosa è stata consegnata al sindaco e non si presenta il proprietario, la
proprietà spetta a chi l’ha trovata.
Se invece, il proprietario della cosa si presenta, quest’ultimo deve al ritrovatore un premio
proporzionale al valore della cosa smarrita.
Una particolare forma di invenzione è quella che riguarda il tesoro.
Esso appartiene al proprietario del fondo in cui si trova, ma, se è trovato per caso nel
fondo altrui, spetta per metà al proprietario e per metà al ritrovatore;
C. L’accessione: opera in caso di stabile incorporazione, per opera
dell’uomo o anche per evento naturale, di beni di proprietari diversi.
Di regola, il proprietario della cosa principale, acquista la proprietà delle cose che vengono in essa
incorporate.
Al riguardo occorre distinguere tra:
 Accessione di mobile ad immobile importa che qualunque piantagione, costruzione od opera
presente sopra o sotto il suolo appartiene ex leges al proprietario di esso; il suolo infatti è sempre
considerato cosa principale.
Tale regola, comunque, può essere oggetto di deroga, su accordo delle parti, attraverso la
costituzione di un diritto di superficie.
Può essere derogata anche in caso di accessione invertita:
ciò si verifica nel momento in cui nel realizzare una costruzione, il proprietario sconfina sul fondo
altrui.
Se la parte sconfinante non ha autonomia funzionale, se l’intento non era quello di sconfinare, se il
proprietario del fondo occupato non si oppone entro tre mesi, il proprietario
sconfinante può chiedere che i giudice gli trasferisca la
proprietà del suolo occupato, dietro pagamento di una somma parti al doppio del valore della
superficie occupata;

 Accessione di immobile ad immobile, si articola nelle seguenti figure: alluvione e avulsione;

 Accessione di mobile a mobile, che da luogo a :

 unione (congiunzione di beni mobili di proprietari diversi, formando

un tutto inseparabile, senza dare luogo a una cosa nuova: la
proprietà diventa comune. Se una delle due è ritenuta
principale, il suo proprietario acquisisce la proprietà del
tutto, corrispondendo all’altro una somma di denaro.);

 specificazione (reazione di una cosa del tutto nuova con

beni immobili appartenenti ad altri, mediante l’opera
umana. Se è superiore il valore della manodopera la
proprietà va allo specificatore, altrimenti prevale il diritto del
proprietario che deve pagare il prezzo della manodopera).;
D) Usucapione;
E)Possesso in buona fede di beni mobili.

Perdita della proprietà.

La proprietà si perde, innanzitutto, in forza di un atto di disposizione (vendita,
donazione ecc) posto in essere dal suo titolare, che ne determini il
trasferimento a favore di terzi, che la acquisiscono a titolo derivativo.
Si perde anche in conseguenza dell’acquisto che altri ne faccia per usucapione.
La proprietà può estinguersi anche per rinuncia da parte del suo titolare.
Azioni a difesa della proprietà.
A difesa della proprietà si utilizzano le azioni petitorie (diverse dalle azioni possessive, a tutela del
possesso), che hanno natura reale, in quanto volte a far valere un diritto reale, ovvero:

 Azione di rivendicazione: è concessa a chi si afferma proprietario di un bene ma non ne ha

possesso (legittimato attivamente), al fine di ottenere l’accertamento del suo diritto e la
condanna di chi lo possiede o detiene alla restituzione (legittimato passivamente).

Quest’ultimo ha la facultas restituendi, ma può chiedere di essere estromesso dal giudizio,

indicando la persona per la quale egli detiene la cosa, in modo che l’attore possa
proseguire il giudizio verso costui.
L’attore ha l’onere di fornire prova del suo diritto di proprietà e si trova quindi
in una posizione meno comoda rispetto a quella del convenuto, che invece si limita ad
attendere la prova dell’attore:

 Se l’acquisto è a titolo originario, attraverso la prova di tale titolo;

 Se l’acquisto è a titolo derivativo, non basta il suo titolo d’acquisto ma

serve il titolo di acquisto degli altri proprietari, fino al titolo originario.
Sorgono, a sostegno,due istituiti:
1. Rispetto ai beni mobili, (anche in caso di acquisto a non dominio basta che l’attore provi
che avrebbe comunque avuto la proprietà di quel bene attraverso la regola “possesso vale
titolo”;
2. Rispetto ai beni immobili e ai beni mobili a cui non si applica la regola “possesso vale
titolo”, l’attore deve dimostrare che avrebbe comunque acquistato la proprietà della cosa
per usucapione, avendo avuto il possesso continuato per il tempo necessario.
L’azione di rivendicazione è imprescrittibile, perché anche il non uso è una
manifestazione dei poteri del proprietario. Deve essere rigettata se il convenuto dimostra
di aver acquistato la proprietà della cosa per usucapione.

 Azione di mero accertamento della proprietà, è riconosciuta a chi vuole che

una pronuncia giudiziale affermi il suo diritto di proprietà, non per recuperare la
cosa, ma per rimuovere la situazione di incertezza in ordine alla proprietà di
essa. L’attore ha l’onere di fornire le prove necessarie.

 Azione negatoria, è concessa al proprietario di un bene al fine di ottenere

l’accertamento dell’inesistenza di diritti reali vantati da terzi sul bene stesso, la
cessazione delle eventuali conseguenti molestie e il risarcimento del danno.
L’attore deve fornire solamente un valido titolo d’acquisto, mentre il convenuto
ha l’onere di dimostrare l’esistenza del diritto che vanta. L’azione negatoria è
imprescrittibile (poiché posta a tutela del diritto di proprietà), ma dovrà essere
rigettata se il convenuto dimostrasse di aver acquisito il diritto per usucapione.

 Azione di regolamento di confini, presuppone l’incertezza del confine tra

due fondi (è un conflitto di fondi, non di titoli). Bisogna accertare il confine tra
due fondi contigui ed eventualmente il non proprietario dovrà restituire al
confinante la striscia di terreno occupata. La prova può essere fornita con ogni
mezzo; in caso di mancanza il giudice si affida alle mappe catastali. L’azione di
regolamento dei confini è imprescrittibile (posta a tutela di un diritto di
proprietà).

 Azione per apposizione di termini, presuppone la certezza dei confini e

serve a far apporre o sistemare (perché assenti o irriconoscibili) i segni lapidei,
simboli del confine tra due fondi contigui