Rotazione degli impieghi (ROT, Return On Turnover)

L’indice di rotazione degli impieghi è un indice finanziario, dato dal rapporto tra i ricavi delle vendite, e il
totale degli impieghi, in un determinato periodo – tipicamente un anno.
Perché ti sto parlando di finanza aziendale e non di investimenti immobiliari?
Continua a leggere e scoprirai quanto conoscere questi aspetti sia importante, anzi, fondamentale, per un
investitore immobiliare.
E soprattutto quanto rischi se non hai ben presente tutto questo.

Immagina di avere a disposizione 100.000 euro per fare le tue operazioni immobiliari, e di essere in grado
di trovare operazioni che ti rendano il 20%, quindi 20.000 ognuna.
Se in un anno fai una sola operazione, perché il tempo che ci metti a svolgerla è quello, avrai realizzato, a
fine anno, 20.000 euro di ricavi, a fronte di 100.000 euro di impieghi, e il tuo indice di rotazione degli
impieghi, sarà 20.000 / 100.000, quindi del 20%.
Se invece, in un anno, tu sei più veloce, e riesci con quei 100.000 euro ad aprire e chiudere due operazioni,
anziché una, allora avrai realizzato per due volte, 20.000 euro, cioè in totale 40.000 euro, a fronte degli
stessi impieghi, e cioè utilizzando sempre gli stessi 100.000 euro.
Il tuo indice di rotazione degli impieghi, abbreviato con la sigla ROT, Return On Turnover, sarà del 40%,
dato da 40.000 / 100.000.
Ovviamente se le operazioni in un anno, con gli stessi 100.000 euro, saranno tre, il tuo ROT sarà del 60%.
Visto?
Il concetto è semplicissimo, e sta ad indicare che più velocemente farai “girare i soldi”, come si dice in gergo,
più guadagnerai.

Ora, è ovvio che questi aspetti vengono monitorati solo in grandi organizzazioni o quando i volumi e la
complessità del business cominciano a diventare significativi.
Tuttavia è molto importante tenere presente questi concetti, semplicemente perché qualsiasi investitore
immobiliare (come qualsiasi imprenditore) deve sapere che più velocemente aprirà e chiuderà le sue
operazioni, più il suo denaro potrà fruttargli.

Ora cerco di contestualizzare queste informazioni nel nostro mondo, quello degli investimenti immobiliari.
E' molto importante assimilarli a fondo, sopratutto se sei alle prime armi o non hai capitali ingenti.
Cominciamo dai tempi.
Immagina di ottenere l’accettazione da parte di un venditore della tua proposta di acquisto.
Immagina anche che tu non debba fare mutuo, quindi che tu sia pronto ad andare a rogito anche il giorno
dopo.

Diciamo per il controllo delle carte e l’appuntamento dal notaio passano i primi 15 giorni.
Se il venditore libererà l’appartamento, per esempio, in due mesi, perché ancora non si è trasferito, da 15
giorni già arriviamo a 60, due mesi.

Poi ti organizzerai per i lavori di ristrutturazione.

Se hai già fatto operazioni e la tua organizzazione è rodata, potrai iniziare in tempo relativamente breve
(soprattutto se prima del rogito avrai già fatto fare sopralluoghi e preventivi alle aziende), diversamente ti
servirà il tempo per consultare varie aziende, ottenere vari preventivi, e poi potrai finalmente cominciare i
lavori.
In questo caso passano altri uno / due mesi.

Ci sarà quindi la fase dei lavori, e quella, a seconda della velocità della impresa di ristrutturazione, e a
seconda dei volumi di lavori da realizzare, potrà impegnare da due o tre settimane, fino ad altri due o tre
mesi.

Poi, a meno che tu non abbia fatto rendering e organizzato visite di vendita durante i lavori, quando questi
saranno finiti darai il mandato di vendita all’agenzia.
Da questo momento, se non sei uscito sul mercato ad un prezzo estremamente aggressivo, ma sei uscito con
un prezzo allineato al mercato, oppure inferiore ma di poco, serviranno altri 30/60 giorni per ricevere la
prima proposta di acquisto.
E arrivati a quel punto, se l’acquirente deve fare mutuo, serviranno ancora due o tre mesi per andare a
rogito.

I tempi tipici delle varie fasi sono questi.

Fai la somma, e controlla quanto tempo è passato da quanto hai cominciato a investire il tuo denaro in
questa operazione fino ad ora.

Ora passiamo ai costi.

Questo è un aspetto più delicato, ed il vero focus di questa email.
Mentre i tempi lunghi possono stressarti e sfiancarti, ma difficilmente possono generarti veri e propri
danni, specie se hai agito con prudenza (e cioè, evitando di sottoscrivere clausole con scadenze), la gestione
economica se non oculata in tutto e per tutto può metterti in seria difficoltà, e causarti gravi danni.
Vediamo perché.
All’inizio, all’accettazione della proposta, dovrai versare la caparra, e la provvigione all’agenzia.
A rogito dovrai versare il saldo del prezzo di acquisto, le tasse, e la parcella notarile.
Lasciamo stare in questo articolo il discorso della cessione del preliminare, focalizziamoci sui casi più
comuni.
Dopo l'acquisto dovrai partire con i lavori, e, ipotizzando tu abbia fatto un accordo di pagamento con
l’impresa in tre tranche, che è il caso più comune, dovrai pagare la prima tranche.
Poi ci saranno da pagare i professionisti, il condominio, le bollette.
Poi la seconda tranche per l’impresa, quella a stato avanzamento lavori.
A fine lavori, arriverà la terza tranche di pagamento dell’impresa, e l’home stager se te ne avvali.

A questo punto, finalmente, basta.

Questa è la tua esposizione finanziaria.
La somma di tutte queste spese che ti ho elencato, sono i soldi che dovrai avere a disposizione prima di
iniziare l’operazione, per poterla portare a termine.
Certo, perché il passaggio successivo è la vendita, e quindi finalmente potrai rientrare di tutti i soldi
impiegati, più l’utile.
Giusto?

No, sbagliato...
E siamo finalmente arrivati al messaggio, che voglio trasmetterti in questo articolo.

Vedi, anche se a questo punto arriva la vendita, in alcuni casi, prima ancora di incassare l’assegno, dovrai
pagare anche l’agenzia immobiliare per la vendita e le tasse sulla plusvalenza.
E queste possono essere cifre consistenti, non sottovalutarle, perché potrebbero farti andare allo scoperto,
se non le hai tenute in considerazione fin dall’inizio.

Se poi hai lavorato con un gestore dell’operazione, e hai fatto da investitore di capitali, beh, la parcella al
gestore sarà consigliabile pagarla prima della chiusura dell’operazione (per scalarla dalla plusvalenza ed
eventualmente portarla in detrazione fiscale).
Quindi avrai ancora un’altra voce di spesa da sostenere prima ancora di incassare i soldi della vendita.

In più, se per caso per svolgere la tua operazione hai anche acceso un mutuo, o contratto un prestito, nella
tua esposizione finanziaria per lo svolgimento dell’operazione, devi pure considerare gli importi delle rate
da pagare.
Ricorda, quando fai una operazione immobiliare, devi sempre prevedere un cuscinetto di liquidità di
sicurezza, per qualsiasi evenienza.
Mai esporsi al 100%!
Devi essere in grado di far fronte a qualsiasi imprevisto si presenti, e per esperienza personale ti dico che
gli imprevisti possono essere molti di più di quello che credi.

Il mio intento non è "spaventarti", ma invitarti ad essere sempre prudente, soprattutto nelle valutazioni
economiche, e a non sbilanciarti mai troppo nell’esposizione dei tuoi capitali.
Fai sempre i tuoi cronoprogrammi, individuando le fasi delle operazioni con tempi e costi, proprio come ho
fatto io in questo articolo, ma mantieni sempre un ampio margine di sicurezza, soprattutto per quel che
riguarda l’aspetto economico.
Ora, queste sono tutte cose che quasi nessuno dice, perché è molto più bello poter dire che fare
investimenti immobiliari è facile, redditizio, poco rischioso etc etc.
Io e gli altri 18 relatori, e tanti investitori esperti di SpecchioDinamica, viviamo ogni giorno una realtà
molto diversa.
E credimi, non esiste nessun posto, reale o online che sia, in Italia, dove si vive ogni giorno questa realtà.
Venendo all'Evento Nazionale SpecchioDinamica potrai confrontarti con decine, anzi, centinaia di
investitori su questa e altre tematiche.
Se sei alle prime armi, queste informazioni ti saranno utili per capire come andare avanti nella tua carriera
come investitori, e per evitare danni economici.
Se sei già un investitore professionista, sai bene che il confronto con gli altri è l'unico modo per crescere e
andare oltre il tuo livello attuale.