Alessandro Manno

ESTIMO
Prof. Angela Poletti

1 
 
 INDICE:

Capitolo 1- Standard internazionali e principi economici. …………...………………4

Capitolo 2- Elementi di matematica finanziaria………………..……………..…….…....15

Capitolo 3- Elementi di Economia……………………………………..…………..….…………23

Capitolo 4- Mercati immobiliari………………………………………...………….………….… 39

Capitolo 5- Sistema Generale di stima………………….……………………………………. 45

Capitolo 6- Stima mediante il criterio del valore di costo…………….…………..… 48

Capitolo 7- Stima di un edificio a Milano………………………………………….……….. 73

Capitolo 8- Stima mediante il criterio valore di trasformazione………….…….. 79

Capitolo 9- Stima di un area edificabile…………………………………….………..…….. 83

Capitolo 10- Stima mediante il criterio valore di capitalizzazione…………...… 89

Capitolo 11- Analisi a Tavolino………………………………………………………………….. 94

2 
 
Capitoli 6, 7 e 11 redatti da Anna Magalini.

3 
 
1.0 I Beni Immobili:
Il termine bene immobiliare si riferisce ad un particolare tipo di beni: la terra e le
risorse incorporate; “sono beni immobili il suolo, le sorgenti ed i corsi d’acqua, gli
alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo in modo transitorio,
e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo.
Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono
saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati all’esserlo in modo
permanente per la loro utilizzazione. Sono mobili tutti gli altri beni”1

Questi beni non possono essere spostati ed è questa la caratteristica che li

distingue dal lavoro, dal capitale e dagli altri beni. Un bene immobile (o
proprietà) può essere posseduto da una persona (soggetto fisico) o da una
istituzione (soggetto giuridico).

1.1 Standard di valutazione:

L’estimo, perché abbia valore internazionale ovviamente dispone di definizioni
scritte, limiti e regole approvate, controllate e verificate da una associazione di
valutatori come minimo accettabile benchmark.

Le più importanti sono:

1. International Valuation Standards (IVS): definiscono a livello internazionale le

regole da applicare nelle valutazioni immobiliari. I principi di base sono codificati
dall’international valuation standard commitee (ivsc), organizzazione non
governativa membro delle nazioni unite. La finalità è quella di offrire un
procedimento globalizzato per la valutazione degli immobili.
2. In Italia gli IVS sono stati recepiti dalle linee guida ABI (Associazione Bancaria
Italiana) e dal Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa
3. Red book: manuale della Royal Institution af Cherted Survejors (Rics), ha lo scopo
di garantire ai committenti la conformità delle valutazioni al più alto standard
professionale. Gli iscritti a RICS eseguono valutazioni garantendo indipendenza,
obiettività e l’adesione agli IVS. Il manuale prodotto definisce le regole e i
procedimenti da adottare.
4. Blue book (European Valuation Standard): pubblicazione di Tegova, un gruppo
di 41 associazioni professionali di valutazione

 
1
 art.812 del C.C. 
4 
 
1.2 Normativa:
La Banca d’Italia con circolare del 27/12/2006 la n. 263 (Nuove disposizioni di
vigilanza prudenziale per le banche), ha introdotto una serie di requisiti
riguardanti la corretta valutazione degli immobili e i requisiti dei valutatori.

Con il Regolamento dell’ UE n. 575/2013 si identificano i requisiti prudenziali per

gli enti creditizi e le imprese di investimento. Il testo tiene conto degli IVS, per
introdurre i principi che consentano di eseguire valutazioni di immobili a
garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza.

Un perito deve avere i criteri di indipendenza ed obiettività previsti dal presente

Codice di condotta e deve essere iscritto ad Albi, e/o Ordini professionali -ed altri
soggetti abilitati per legge- il cui Ordinamento consenta di svolgere l’attività di
valutazione immobiliare (R2.3.4).

Fermo restando quanto previsto dal punto R 2.3.4, il possesso di necessarie

capacità ed esperienza di cui al punto R.2.3.6 può essere dimostrato attraverso la
presentazione alla banca o all’intermediario finanziario committente di: una
certificazione rilasciata, anche sulla base della norma UNI 11558:2014, da un ente
accreditato ISO 17024, oppure della qualifica REV del TEGoVA; o, in alternativa,
della qualifica rilasciata da soggetti abilitati per legge, il cui schema contenga i
presenti requisiti (R.2.3.7).

1.3 Valori di Stima:

Viene definito come valore di stima: la determinazione relativa ad un certo bene
economico di una quantità di moneta in vista di particolari esigenze pratiche in
un certo momento ovvero un giudizio di valore espresso in moneta, intorno ad
un dato bene, in un determinato momento e per una determinata finalità.

Esso deve essere oggettivo benché possa essere il più probabile ovvero quello
con la massima possibilità di verificarsi (NON può esprimere l’opinione dei diretti
interessati né quella del perito).

Ogni valore di stima ha un significato economico solo se guidato da una finalità

definita e riferito ad un preciso momento.

5 
 
1.4 I Cinque postulati:
I postulati estimativi, che sono cinque, rappresentano una proposizione non
dimostrata che si assume essere vera in base all’esperienza reale, alla
conoscenza ed al senso comune.

Essi sono:

1. Il valore di un bene economico dipende dallo scopo della stima.

2. La previsione è l’attributo indispensabile del giudizio di stima.
3. Il prezzo è il fondamento del giudizio di stima, l’estimo adopera valori
monetari.
4. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e
pertanto deve essere formulato sulla base della teoria dell’ordinarietà.
5. Il metodo estimativo è unico, essendo basato esclusivamente sulla
comparazione. Quando si parla di stime e di valutazione di lavora
confrontando, per esempio confronto due edifici. Non si ricerca l’assoluto.

Il postulato dello scopo:

Stabilisce che il valore della stima dipende dallo scopo per il quale è richiesta la
valutazione. Uno stesso bene può presentare contemporaneamente diversi
valori ovvero tanti valori quante sono le ragioni pratiche che promuovono la
stima. Individuare l’aspetto economico da considerare per formulare una
previsione sul più probabile valore che un determinato bene economico potrà
avere in futuro nel mercato. È essenziale lo scopo, non si può tralasciare.

Il postulato della previsione:

Il giudizio di stima è previsivo e poiché si basa su un prezzo è una previsione di

un prezzo. Tale previsione si basa su valori passati e presenti interpretati secondo
uno schema logico o modello. Previsione come caratteristica immanente, se le
condizioni (tecniche ed economiche) esistenti al momento della stima non
muteranno (permanenza delle condizioni). La stima previsiva è valida fino a che
non cambiano le condizioni.

6 
 
Il postulato del prezzo:

Il giudizio di stima è formulato in termini di prezzo o, più generalmente, in

termini monetari. Ciò è immediatamente vero per il prezzo di mercato e lo
diviene per il costo di produzione che rappresenta la somma dei prezzi di
mercato dei fattori produttivi per le quantità impiegate nella produzione.

Il postulato del prezzo è esclusivo in quanto afferma che non esiste una
valutazione estimativa che non si basa sul prezzo (essendo ogni altra valutazione
non di tipo estimativo).

Occorre perciò avere un’esatta conoscenza del bene economico da stimare e del
mercato nel quale si colloca (mercato di riferimento) poiché la formulazione del
giudizio di valore si basa sulla comparazione di prezzi.

Postulato dell’ordinarietà:

Il giudizio di stima deve essere fondato sulla oggettività probabilistica di dati

assunti in regime di ordinarietà ovvero essere generalmente valido. Si
considerano:

 imprenditore ordinario, agisce secondo le normali procedure senza

sgravi fiscali o agevolazioni.
 mercato ordinario, È un mercato perfetto senza situazioni oligopolistiche
o monopolistiche.
 bene ordinario da produrre (riproducibile in condizioni normali)
 momento temporale ordinario, In cui sono escluse crisi nazionali o
internazionali.
 L’oggettività del giudizio di stima discende dalla teoria dell’ordinarietà
in quanto nell’intervallo di valori dettato dalla natura probabilistica della
scienza economica, la stima tende a determinare l’unico più probabile.

Criterio statistico:

7 
 
L’area sottostante la curva normale rappresenta la frequenza o la probabilità
della variabile. Il criterio statistico si basa sulla teoria frequentista della
probabilità che, a sua volta, si basa sulla ‘legge empirica del caso’ secondo la
quale per una serie di prove ripetute un gran numero di volte nelle stesse
condizioni, ciascuno degli eventi possibili si manifesta con una frequenza relativa
che è approssimativamente uguale alla sua probabilità.

La linea tratteggiata al centro è la media, che coincide con moda e mediana, noi
consideriamo come ordinario il caso più frequente. La maggioranzew determina
le condizioni ordinarie. Se ho pochi casi di riferimento, come spesso succede mi
adatto.

Criterio economico:

La stima di un bene deve far riferimento non alle condizioni attuali e nemmeno a
quelle potenziali, ma soltanto a quelle condizioni che, a giudizio della
maggioranza degli esperti, si ritengono normali e continuative 2

•Valore attuale è relativo al momento

•Valore potenziale, highestand best value

Entrambi diversi dal più probabile valore di mercato (attualisti e suscettivistinel

passato).

Il più probabile valore di mercato è il valore atteso definito come media

ponderata del valore nell’uso attuale e dei valori negli usi alternativi, rispetto alle
rispettive probabilità di accadimento.

Criterio Giuridico:

La stima di un bene deve far riferimento su norme legali nelle quali il legislatore
ha fissato preventivamenteil criterio di stima e/o ha stabilito le modalità di
calcolo. In questi casi l’ordinarietà è definibile nel caso di specie della norma e
non si può prescindere dalle specifiche condizioni reali (ad esempio nel caso
della stima del danno dove la stima deve essere commisurata all’effettivo danno
economico patito).

Cosa consegue quindi al postulato dell’ordinarietà:

 
2
 Michieli, 1993 
8 
 
Ne consegue quindi che ogni elemento (soggetto ed oggetto) considerato o
coinvolto nella stima deve essere considerato ordinario, se io non sono in
condizione di ordinarietà devo comunque considerare una condizione ordinaria
e poi dovrò appore delle detarazioni.

Per esempio se valuto un appartamento afftittato, lo stimo in condizione

ordinaria, e solo dopo detraggo la presenza di inquilini.

Non tutto genera detrazioni, una condizione può anche portare migliorie.

Il valore di stima deve pertanto risultare ‘normale’: ogni elemento che non rientra
nell’ordinarietà deve essere considerato a parte e fatto entrare successivamente
(per sottrazione o aggiunta rispetto al valore ottenuto nella condizione di
ordinarietà):

Valore reale = Valore normale + aggiunte –detrazioni.

Il concetto di normalità non ha valore assoluto, ma, di volta in volta, deve essere
riportato alla realtà del momento cui la stima va riferita e concepito in modo da
soddisfare le esigenze pratiche della stima con riferimento a tutti i beni
economici (mobili ed immobili, materiali ed immateriali, diritti reali e personali).

Il postulato della comparazione:

La metodologia di stima pone come unico fondamento logico della valutazione

la comparazionetra il bene oggetto di stima e altri beni di prezzo noto (o il
progetto oggetto di stima) con caratteristiche simili presi a confronto. Non
posso confrontare una villa con un palazzo per uffici.

Occorre pertanto conoscere le analogie esistenti tra l’oggetto da stimare e il/gli

oggetto/i preso/i a confronto. Parlo di prezzo quando vendo e compro e parlo
di canone quando lo prendo in locazione.

La comparazione avviene attraverso termini di paragone, che, nella stima

immobiliare, sono rappresentati dalle caratteristiche tecniche ed economiche
degli immobili. Il metodo estimativo è pertanto unico e basato sulla
comparazione.

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1.5 Principio di indifferenza di Jevons:
Legge dell’indifferenza di Jevons: “Nel mercato uno scambio crea
necessariamente un vantaggio per entrambi i soggetti che lo attuano…..” in
conseguenza di ciò “Beni identici hanno identico prezzo in tutti i luoghi di uno
stesso mercato in un dato momento (1871).”3

Ciò può accadere soltanto se nel mercato vi è una libera concorrenza perfetta
(ovvero una forma dimercatocaratterizzata dall’impossibilità degliimprenditoridi
fissare ilprezzodi vendita dei beni che producono, i quali prezzi derivano
esclusivamente dall’incontro della domanda e dell’offerta, che a loro volta sono
espressione dell’utilità e delcosto marginale)

Il valore, per Jevons, è sempre relativo: il valore di un bene non è altro che il
rapporto secondo cui viene scambiato con altri.

Il prezzo è dato dall’incontro tra venditori e compratori.

1.6 Principi dell’economia:

Sono due e sono quello del massimo e quello del minimo.

1. Il principio economico del massimo raccomanda di raggiungere

l'obiettivo a portata di mano al massimo livello possibile, dati i mezzi
disponibili.
2. Il principio del minimo richiede che un obiettivo sia raggiunto a un
determinato livello utilizzando la quantità minima di risorse.

Una situazione in cui le due condizioni sopracitate sono rispettate è chiamata

situazione ‘efficiente’. L'efficienza implica l'assenza di qualsiasi spreco di merci.
Al contrario, una situazione in cui le merci vengono sprecate viene definita
‘inefficiente’. Tutto ciò che è raggiunto con il massimo livello di qualità.

Ogni tipo di comportamento che si basa sui principi economici è chiamato

comportamento economico (o comportamento razionale). Ogni agente che si
comporta economicamente è chiamato agente economico in una visione ideale
gli agenti economici sono solo i consumatori e le imprese.

 
3
 William Stanley Jevons (1835 –1882), “Theory of Political Economy”, 1871 
 
10 
 
1.6 Presupposti del giudizio di stima:
Per procedere alla stima di un bene occorre:

 La conoscenza tecnica del bene da stimare per cui occorre che un tecnico
sia specializzato nella conoscenza di beni immobiliari differenti (fabbricati
civili, fondi rustici, boschi, …).
 La conoscenza economica del mercato: chi esegue la stima può
formulare il giudizio solo se conosce i prezzi, i costi, l’andamento della
domanda e dell’offerta dei beni simili a quello da stimare, delle materie
prime necessarie alla sua produzione e di quanto ad essa connesso.
 La conoscenza dello scopo. In base allo scopo si prende in considerazione
un aspetto economico del bene in quanto il valore potrebbe essere
sempre diverso. Anche se gli scopi di stima potrebbero teoricamente
essere infiniti (con un numero infinito di diversi valori del bene da stimare)
si è visto che possono essere ricondotti tutti a sei possibili aspetti
economici.

Questi aspetti economici sono i seguenti:

 Più probabile valore di mercato

 Più probabile valore di costo, se dovessi ricostruirlo.
 Più probabile valore di capitalizzazione, il reddito che genera.
 Più probabile valore di trasformazione, non sempre preso in
considerazione.
 Più probabile valore di surrogazione o sostituzione, trovo un bene
analogo, detto surrogante, che mi permette di stimarlo.
 Più probabile valore complementare, si può utilizare quando ho un
bene divisibile in due componenti complementari.

1.6 I Valori:
Valore più probabile che si potrebbe realizzare nella libera contrattazione di
compravendita del bene (valore che con ogni probabilità si realizza in un
determinato mercato e in quel dato momento). È possibile solo se esiste un
mercato del bene da stimare e il giudizio di stima è tanto più oggettivo e
verosimile quanto più ampio e attivo è il mercato di quel bene.

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Valore di costo è la somma di tutte le spese ordinarie che un imprenditore puro
dovrebbe sostenere per produrre e riprodurre un dato bene economico in un
determinato momento. Immagino di dover ricostruire l’immobile.

Il valore di capitalizzazione è il valore capitale che corrisponde

all’accumulazione algebrica al momento della stima di tutti i redditi futuri di un
bene. Si ottiene scontando all’attualità i redditi futuri di un dato bene mediante
un opportuno saggio di interesse. Tale valore può essere attribuito solo ai beni
che hanno una fecondità ripetuta (può coincidere o no con il più probabile
valore di mercato).

Il valore di trasformazione è il valore che si può attribuire ad un bene economico

in funzione della sua trasformazione. Esso si ottiene per differenza tra il valore
del bene di mercato trasformato e le spese che un imprenditore dovrebbe
sostenere per trasformare il bene stesso. Può essere determinato solo per quei
beni la cui trasformazione sia tecnicamente possibile, economicamente
conveniente, legalmente ammessa, salvo casi particolari.

Il valore di surrogazione è il valore che si attribuisce ad un bene in grado di

sostituire il bene oggetto di stima. Il giudizio di stima può assumere il valore di
mercato del bene in grado di surrogare in termini economici il bene da stimare.
Presuppone che esista un bene in grado di surrogare il bene oggetto di stima.

Si utilizza quando non esiste mercato per il bene in stima o quando si vuole
sostituire il bene con un altro a causa della sua diminuita disponibilità o
mancanza.

Il valore complementare è il valore che si assegna a una porzione di un bene nei

confronti del bene originario nella sua unità economica o produttiva.

Ha rilevanza quando da un bene unitario viene staccata, distolta o distrutta una

parte che sia complementare del tutto e difficilmente reintegrabile o sostituibile

Ogni volta che sussistano i requisiti, si ottiene per differenza tra il valore di
mercato del bene intero e il valore di mercato della parte residua del bene
stesso, concepita staccata e separatamente vendibile.

Il valore di stima è La scelta di due o più aspetti del valore non dovrebbe portare
a conclusioni della stima dissimili.

Fra stima sintetico-comparativa e stima a costi in un mercato a concorrenza

perfetta non si hanno risultati diversi, qualora si faccia riferimento al costo

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economico-tecnico. Il valore di trasformazione considera le potenzialità (ancora
inespresse) del bene da valutare. Il valore di mercato dovrebbe essere pari alla
capitalizzazione ritraibile dal bene.

Fa eccezione il valore complementare perché si tratta di una situazione

soggettiva di un cespite che non può riguardare la generalità degli immobili
assimilabili. Con il valore di surrogazione la coincidenza dei risultati è
conseguenza dell’intrinseca impostazione

1.6 Le Fasi:
Conoscenza dello scopo pratico della stima (potrebbe essere espresso attraverso
un quesito di stima)

 Scelta del momento di stima

 Individuazione dell’aspetto economico: in modo da individuare l’aspetto
sotto il quale valutare il bene
 Ricerca del procedimento di stima: in grado di rispondere correttamente
all’aspetto economico assunto (il metodo di stima è concettualmente
unico in quanto ogni valutazione economica si basa sulla comparazione)
 •Individuazione dei dati elementari: si tratta di dati reali o ipotetici,
necessari per applicare il procedimento scelto (e le relative operazioni
matematiche, finanziarie e statistiche)

Procedimenti di stima nelle fasi progettuali:

Nelle prime fasi progettuali non posso usare un procedimento di stima analitico.
non si può fare un computo metrico estimativo.

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Una stima comparativa per confronto diretto si può effettuare quando:

 Esistono beni simili nello stesso mercato (cioè i beni hanno simili
caratteristiche estrinseche ed intrinseche) secondo un prestabilito aspetto
economico
 Si conoscono recenti valori (di mercato, di costo, di trasformazione, ….) dei
beni simili presi a confronto, resi ordinari
 Esiste un parametro in comune, cioè un elemento di confronto, tra il bene
oggetto di stima ed i beni considerati.

Sarà determinato da:

 Vx= ΣV/ Σpx pxcon

 ΣV somma dei valori (di mercato, di costo, di trasformazione,…) dei beni
simili presi a confronto
 Σpsomma delle unità di misura del parametro dei beni simili presi a
confronto
 Vx valore normale del bene in esame secondo l’aspetto economico
prescelto (di mercato, di costo, di trasformazione,…)
 Px unità di misura del parametro del bene oggetto di stima

I parametri usati possono essere tecnici(volume espresso in mc vuoto per pieno,

la superficie espressa in mq o in ha,…) o economici(canone di affitto, reddito
catastale,…)

Stima mono parametrica:

La stessa stima mono parametrica vale quando vado a prendere delle

compravendite reali.

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2.0 Operazione finanziaria:
Si definisce operazione finanziaria una qualsiasi operazione che prevede scambio
di prestazioni riferite ad epoche diverse, partendo da una comune origine
temporale. Finanza è lo spostamento nel tempo di valori ed entità economiche.
L’aspetto finanziario ci permette di comparare nel tempo i valori, che non è una
semplice azione di media matematica, perché è rilevante la dimensione
temporale. Esistono due tipi di operazioni finanziarie, semplici e complesse.

1. Le operazioni finanziarie semplici sono quelle costituite da un solo costo

(da parte di un soggetto verso un altro soggetto) e da un solo ricavo (del
secondo soggetto nei confronti del primo soggetto).
2. Le operazioni complesse sono quelle in cui si manifestano combinazioni
di uno o più costi ed uno o più ricavi (un costo e più ricavi, più costi e un
solo ricavo, più costi e più ricavi).

L’Orizzonte di una operazione finanziaria rappresenta l’insieme dei dati che si

riferiscono alla stessa (importi e scadenze).

Un’operazione finanziaria presenta prestazioni riferite a tempi differenti, per

conoscere un’operazione in un determinato momento occorre considerare che:

1. Primo postulato di preferenza assoluta: tra due prestazioni di uguale

importo (positivo) si preferisce quella che ha scadenza più prossima.
2. Secondo postulato di preferenza assoluta: tra due prestazioni (positive)
aventi la medesima scadenza si preferisce quella di importo maggiore.

Il confronto tra le varie prestazioni richiede il riferimento delle prestazioni ad uno

stesso momento; se il momento è nel presente, ma con restituzione nel futuro,
come nel caso di un prestito, è previsto un saggio di interesse che rappresenta
un prezzo unitario per l’uso del capitale riferito all’unità di tempo; se il momento
è riferito al futuro come l’anticipazione di una somma la cui scadenza è prevista
nel futuro, ma la cui corrispondenza va calcolata nel presente (ad esempio
calcolo della rendita futura di un investimento attuale) è previsto un saggio di
sconto o fattore di anticipazione in quanto concettualmente anticipa una somma
futura al momento attuale. In un business ci si aspetta un introito in crescita, si
deve però capire se i futuri ricavi riportati all’oggi siano convenienti, non possono
essere sommati. Un capitale in un anno non può essere portato all’oggi a me no
che non sia applicato il saggio di sconto.

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2.1 Valore e prezzo:
Tutti i beni utili cioè disponibili in quantità limitata e atti a soddisfare un bisogno
hanno un valore. Il valore di un bene economico viene determinato dalla sua
utilità (capacità di soddisfare un bisogno) e dalla sua rarità. Può essere definito
dal soggetto nel tempo.

Il valore d’uso rappresenta l’importanza che un individuo assegna ad un

determinato bene in relazione alla sua diretta utilizzazione. Il valore d’uso è
differente da individuo a individuo (in funzione delle condizioni sociali,
economiche, culturali e storiche) e cambia per lo stesso individuo a seconda del
momento; pertanto, è un valore soggettivo essendo in rapporto con l’utilità che
è arrecata ad una persona.

il valore di scambio identifica la quantità di denaro (o dell'unità di scambio in uso nel

sistema economico di riferimento), o comunque di merce, alla quale un bene o un
servizio possono essere scambiati (rispettivamente ceduto ed acquisito dal venditore
e dal compratore).

Il valore di stima è riferito alla valutazione coincidendo con un giudizio che esprime, in
termini previsionali e probabilistici, il probabile prezzo che si è stimato secondo un
determinato aspetto economico in un determinato momento per un bene.

Il prezzo è un dato storico cioè la quantità di moneta realmente pagata per l’acquisto di
un bene (fissato nel mercato). È dato dall’incontro tra domanda ed offerta. In un grafico
cartesiano con in ascissa il Prezzo ed in ordinata la quantità è dato dall’intersezione tra
Offerta e Domanda.

Il valore nel tempo del denaro varia e tale variazione è determinata da tre
componenti. Ciascuna delle quali richiede un compenso per il ritardo nella ricezione
del denaro:

 Il puro valore del tempo o impazienza del consumatore

 L’inflazione
 Il rischio
 Il costo opportunità del capitale è rappresentato dal mancato interesse
generato dal migliore investimento alternativo –posto che il rischio di tale
investimento sia lo stesso dell’investimento che si sta considerando

Il prezzo del tempo (o il tasso di sconto necessario a compensare la preferenza

temporale) esiste semplicemente perché le persone, in genere, preferiscono
consumare nel presente piuttosto che nel futuro (anche quando non c'è inflazione)
come ricordato dal primo postulato di preferenza assoluta.

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2.2 L’inflazione e deflazione:
Definiamo inflazione la sovrabbondanza di moneta rispetto agli effettivi bisogni
del mercato.

Se c'è inflazione:

Chi mette il denaro (i finanziatori) dovrà essere compensato per la perdita di

potere di acquisto e per il tempo Mentre il livello generale dei prezzi di beni e
servizi aumenta, il potere d'acquisto del consumatore cala.

Il valore di un euro non rimane costante quando c'è inflazione. Il valore di un

euro va osservato in termini di potere d'acquisto, che è il quantitativo di beni
tangibili che il denaro può comprare. Quando l'inflazione aumenta, il
consumatore potrà acquistare con 1 euro una quantità inferiore di uno stesso
bene.

Quando l'inflazione sale, c'è un calo del potere d'acquisto del denaro. Le banche
centrali mettono in atto meccanismi per frenare l'inflazione elevata, nel
tentativo di limitare la crescita eccessiva dei prezzi.

Meccanismo dell’inflazione: QM> QB, i prezzi aumentano, gli investitori sono

favoriti a restituire somme di denaro, preso in prestito, per un valore reale* (senza
inflazione) inferiore al valore nominale* (con inflazione).

La deflazione si verifica quando il livello generale dei prezzi è in calo, cioè

l'opposto dell'inflazione. La condizione di equilibrio (prezzo) cambia nel tempo a
causa delle continue modifiche degli importi di moneta (QM) e gli importi dei
beni (QB).

Meccanismo della deflazione: QM <QB, i prezzi diminuiscono, i risparmiatori

sono favoriti nel richiedere somme di denaro, che hanno prestato, ad un valore
reale* superiore al valore nominale*.

Negli ultimi anni, i paesi più sviluppati hanno tentato di sostenere un tasso di
inflazione del 2-3%.

(* ) L’aggettivo reale significa senza inflazione, l’aggettivo nominale significa con

inflazione.

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2.4 Il rischio:
Il rischio di mercato è il rischio associato alle perdite dovute a movimenti
sfavorevoli dei prezzi che influenzano i mercati finanziari.

Esistono differenti tipi di rischio di mercato.

Rischio sui tassi di interesse: una variazione improvvisa dei tassi di interesse può
produrre una volatilità improvvisa sul mercato.

Rischio sui titoli azionari: i prezzi delle azioni possono essere molto volatili con
prezzi che possono variare repentinamente (causando spesso perdite di valore).

Rischio sui tassi di cambio: è il rischio associato alla fluttuazione dei prezzi delle
valute.

Rischio sui prezzi delle materie prime: le materie prime, come il petrolio greggio,
l'oro e il mais, possono subire improvvise fluttuazioni di prezzo se si verificano
cambiamenti politici, normativi o stagionali, o altro.

2.5 Elementi di matematica finanziaria:

Interesse: prezzo che si paga per l’uso di un capitale. Sua unità di misura è il tasso
(o saggio) che si indica con il simbolo r (i a livello internazionale). Può essere
espresso in termini unitari (r = 0,05) o in termini percentuali (r = 5%)

Nelle applicazioni economico-estimative si userà il saggio di interesse unitario,

cioè l’interesse maturato da un euro nel tempo di un anno.

Tasso di interesse reale = [ (1 + tasso nominale)/(1 + tasso di inflazione)] -1

Il tasso di interesse in linea di massima è direttamente proporzionale al rischio e

alla durata di impiego, in quanto aumenta con questi due elementi.

A parità di offerta è, entro certi limiti, direttamente proporzionale alla domanda

e, a parità di domanda, inversamente proporzionale all’offerta (come si verifica in
genere per il prezzo di un prodotto).

Tale variabilità dell’interesse dipende dalla quantità di moneta che è disponibile

sul mercato.

È difficile stabilire il saggio d’interesse, da questo valore dipende molto l’offerta.

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Qualora siano noti i prezzi di mercato ed i redditi relativi a un segmento di mercato
il tasso si determina deducendolo dalla relazione che intercorre tra le due
grandezze (prezzi e redditi) utilizzando, dal punto di vista matematico, la funzione
inversa rispetto a quella della capitalizzazione del reddito.

Quando non è possibile la ricerca diretta sul mercato, il tasso si determina (in modo
indiretto), mediante un ragionamento logico-deduttivo che provvede alla
simulazione del mercato, mediante metodo additivo basato sulla somma di addendi
riferiti a nessi tecnici ed economici degli investimenti immobiliari. Uno di questi
metodi additivi è quello del tasso di rischio.

Ricerca diretta:

Qualora siano noti i prezzi di mercato ed i redditi relativi a un segmento di mercato

il tasso si calcola dal rapporto tra il reddito e il prezzo di mercato, basandosi sulla
rilevazione di dati di mercato: canoni di affitto e prezzi di compravendita.

Nel caso di beni immobiliari, il saggio di capitalizzazione medio r è calcolato con la

rilevazione di un campione di compravendite di immobili di prezzo noto Pj (con j =
1,2,…, n) e superficie nota Sje di un campione di canoni di locazione noti di immobili
Rg(con g = 1,2,…, l) e superficie nota Sg con rilevazioni su due segmenti di mercato
differenti (compravendite e canoni di locazione) definiti rispetto all’immobile da

stimare. La formula è la seguente:

Qualora non siano attive per un segmento di mercato le compravendite, ma

esistano canoni di locazione, ci si può avvalere per le compravendite di un
segmento di mercato vicino.

Ricerca indiretta:

La stima indiretta del saggio di capitalizzazione può essere definita col metodo
additivo del tasso di rischio che stima il saggio di capitalizzazione a partire da
un saggio di minimo rischio relativo ad investimenti finanziari privi di rischio o a
investimenti immobiliari con un rischio minimo (ad esempio quello dei titoli di
stato).

Tale saggio di rischio base è preso come punto di partenza al quale aggiungere
(eventualmente diminuire) una serie di fattori legati alle caratteristiche
dell’immobile (comodi e scomodi presenti), al tipo di immobile (apprezzamento
o deprezzamento dovuto alla situazione del mercato per quel particolare
segmento), alla modalità di gestione dell’investimento immobiliare.
19 
 
2.6 Montante:

Per montante (M) di un capitale si intende la somma del capitale e dei relativi
interessi maturati in un determinato periodo di tempo.

Montante = Capitale + Interessi

Il montante unitario si indica con il simbolo q e rappresenta il capitale di un euro

con i relativi interessi maturati nel tempo di un anno.

Il montante di un euro al saggio del 5% per un anno sarà:

q = 1 + r = 1 + (1 *0,05) = 1,05

L’interesse può essere semplice o composto:

1. Si ha interesse semplice quando gli interessi maturati da un capitale in un

dato tempo non maturano a loro volta altri interessi. Si parla di interesse
semplice se il tempo cui si riferisce è inferiore o uguale all’anno; ciò non
esclude che si possa determinare l’interesse semplice per un tempo
superiore o l’interesse composto per un tempo inferiore all’anno.
Il capitale non capitalizza gli interessi.
2. Quando si maturano gli interessi degli interessi si ha l’interesse composto
che può essere:
 Interesse composto discontinuo annuo quando gli interessi
vengono aggiunti al capitale che li ha prodotti una volta all’anno.
 Interesse composto convertibile quando gli interessi si mutano in
capitale più volte in un anno.
 Interesse composto continuo o matematico quando gli interessi si
convertono in capitale in ogni istante.

2.7 Le formule da Applicare:

Formula dell’interesse semplice: I = C0 r n

 I indica l’interesse maturato

 C0 il capitale iniziale
 r il saggio unitario di interesse
 n il tempo per cui si usufruisce del capitale [il tempo può essere
specificato in mesi (n = x/12) o in giorni (n = x/365)]

20 
 
Dalla formula precedente si possono ricavare le formule inverse:

 Valore del capitale : C0= I / r n

 Saggio di interesse: r = I / C0n
 Tempo: n = I /C0r

Esempio 1:

Una persona deposita presso un ufficio postale la somma di 10.000 euro

all’interesse del 2%. Si vuole conoscere l’ammontare degli interessi dopo 1 anno.

Applichiamo la formula: I = C0r n => I = 10.000 x 0,02 x 1 = 200 euro

Infatti, possiamo calcolare la somma iniziale:

C0= 200/0,02 = 10.000 euro

il tasso di interesse: r = I/C0= 200/10.000 = 0,02

Esempio 2:

Una persona deposita presso un ufficio postale la somma di 10.000 euro

all’interesse del 2%. Si vuole conoscere l’ammontare degli interessi dopo 6 mesi

Applichiamo la seguente formula: I = C0r n

I = 10.000 x 0,02 x 6/12 = 100 euro n= 6/12 perché considero 6 mesi

Così possiamo calcolare la somma iniziale: C0= 100/0,02 *12/6 = 10.000 euro

e il tasso di interesse: r = I/C0= 100/(10.000 * 6/12) = 0,02

Per il calcolo del montante occorre applicare:

M= C0+ I= C0+ C0r n = C0(1+ r n)

 C0 il capitale iniziale
 r il saggio unitario di interesse
 n il numero di mesi o giorni per cui si usufruisce del capitale [il tempo
può essere specificato in mesi (n = x/12) o in giorni (n = x/365)]

21 
 
Esempio 1:

Calcolare il montante di un capitale di 10.000 € per 90 giorni al saggio di interesse

del 5%, considerando l’anno commerciale di 360 giorni

la formula da utilizzare è: M= C0+ I= C0+ C0r n = C0(1+ r n)

C0il capitale iniziale ovvero 10.000 €

r il saggio unitario di interesse ovvero il 5% o (0,05)

n il numero di mesi o giorni per cui si usufruisce del capitale [il tempo può essere
specificato in mesi (n = x/12) o in giorni (n = x/360)] ovvero n = 90/360

pertanto: M = 10.000 * (1+0,05 *90/360) € = 10.125 €

PROBLEMA DELLO SCONTO

Sconto commerciale (usato in pratica)

Sc=Mr n

Sconto razionale

Sc= Mr n/ 1+ r n

Nei calcoli finanziario-estimativi si deve solo sempre usare lo sconto razionale.

A parità di capitale, di tempo e di saggio, lo sconto commerciale è

matematicamente uguale all’interesse. Infatti, le due formule relative sono:

Sc= Mr nI = C0r n

La differenza discende dal fatto che mentre lo sconto si calcola in base ad un

capitale futuro M(montante) dal quale esso va detratto per ottenere quello
presente C0, l’interesse invece si calcola in base ad un capitale presente C0, al
quale esso va aggiunto per ottenere il corrispondente capitale futuro M

Quindi: M -Sc=C0 C0 + I = M

22 
 
Esempio 1

Riceverò in pagamento, per un lavoro già realizzato, una fattura di 15.000 € tra
90 giorni. Se il saggio di sconto è del 2%, quale è l’ammontare della fattura oggi
(considerando l’anno commerciale)?

Soluzione:

M -Sc=C0

dove M è pari a 15.000 €

Sc è pari a (M r n) ovvero 15.000 * 0,02 * 90/360 = 75 €

pertanto, C0 = 15.000 –75 = 14.925 €

Interesse composto discontinuo annuo

L’interesse composto discontinuo annuo si ha quando l’interesse viene

aggiunto al capitale che lo ha maturato alla fine di ogni anno e viene adottato
in tutte le applicazioni economico-estimative riguardanti tempi superiori ad un
anno : In= C0( q^n–1)

dove q = 1 + r (con r saggio unitario di interesse)

n è il tempo in cui matura l’interesse

Detta formula deriva dal fatto che gli interessi in un tempo n sono dati dal
montante (M) meno il Capitale iniziale (C0); sostituendo al montante la sua
formula M = C0qn, si ottiene In= C0qn-C0= C0(qn-1).

PROBLEMA DEL MONTANTE

Dato un capitale presente C0, qualora si voglia conoscere l’ammontare del

capitale futuro M, comprensivo del capitale iniziale e dei relativi interessi
composti maturati in un determinato numero di anni, la formula generale da
adottare sarà: M = C0qn dove q = 1 + r

A questa formula si arriva mediante il ragionamento: alla fine del 1°anno il

montante(C1) sarà dato dal capitale iniziale più i relativi interessi di un anno C1=
C0+ C0r = C0 (1 + r) = C0 q

C2= C1+ C1r = C1(1+r) = C0 (1 + r) (1 + r) = C0 (1 + r)2 = C0 q2 e così via.

23 
 
Problema del valore scontato

È il problema inverso del montante; il montante del capitale C0presente per n

anni è: M = C0q^n

Da cui deriva che il capitale iniziale C0di un Montante M dopo n anni è uguale a
C0 =M 1/q^n

Problema dell’interesse

Seguendo il ragionamento già fatto e sostituendo al Montante la sua formula

in base al Capitale iniziale, otteniamo l’interesse Inapplicato per n anni ad un
capitale C0perottenere un montante M:

In = M -C0 = C0 qn -C0 = C0 (qn–1)

Problema dello sconto

Quando invece vogliamo sapere quale è lo sconto Scda applicare ad un

montante Mper ottenere il capitale C0ad un tempo attuale, sostituiamo al
capitale iniziale la sua formula in base al Montante:

Sc= M –C0= M –M 1/q^n= (Mq^n-M)/q^n= M (qn-1)/q^n

Per calcolare (qn-1)/qnsi utilizzano le tavole finanziarie; qualora non si trovasse

tale formula si può operare dividendo in due fattori (qn-1) e 1/qnda ricercare
sempre sulle tavole finanziarie (riferendosi al numero di anni che si considerano
e al tasso di sconto scelto)

Da pag. 33

24 
 
3.0 Il sistema economico:
Il sistema economico nasce dalla necessità di soddisfare dei bisogni. Le scelte
economiche degli individui sono infatti finalizzate al soddisfacimento dei loro
bisogni, che sono illimitati, con mezzi scarsi o insufficienti.

Perché si abbia attività economica occorre che esistano dei fini (bisogni) che
richiedano per la loro soddisfazione l’utilizzo di determinati mezzi limitati e
onerosi e la possibilità di scelta che consenta l’individuazione della soluzione più
vantaggiosa rispetto ad altre soluzioni potenziali.

Avendo bisogni illimitati e risorse limitate, ogni famiglia deve gestire un

ammontare limitato di risorse [da qui l’etimo del termine economia: oicos (casa,
bene di famiglia) e nomos (norma, gestione)] e quindi deve prendere una
decisione su cosa comperare per ottenere il massimo della soddisfazione.

Il principale problema che l’economia si propone di risolvere è l’allocazione delle

risorse: in relazione ai bisogni i mezzi che introduciamo per soddisfarli sono
inadeguati.

Ognuno valuta, tra un numero di alternative e sceglie quel bene o insieme di

beni che matura il massimo ritorno/vantaggio. È la ‘scarsità’ che ci obbliga ad
agire in senso economico (‘economise’).

3.1 Agire secondo l’economia:

Se è impossibile rimuovere completamente la scarsità, è almeno possibile
minimizzare le conseguenze negative della scarsità.

Gli economisti osservano che le persone, di fronte a situazioni di scarsità, tentano

di influenzare il rapporto tra la quantità di beni utilizzati, da un lato, e il grado di
soddisfazione dei bisogni, dall'altro.

Questa relazione sarebbe irrilevante se i beni fossero disponibili in quantità

illimitate, perché allora il consumo di beni potrebbe essere aumentato
indefinitamente -e così il grado di soddisfazione dei bisogni.

25 
 
3.2 Principi dell’economia:
Il principio economico del massimo raccomanda di raggiungere l'obiettivo a
portata di mano al massimo livello possibile, dati i mezzi disponibili.

Il principio del minimo richiede che un obiettivo sia raggiunto a un determinato

livello utilizzando la quantità minima di risorse.

Una situazione in cui le due condizioni sono rispettate è chiamata situazione

‘efficiente’. L'efficienza implica l'assenza di qualsiasi spreco di merci. Al contrario,
una situazione in cui le merci vengono sprecate viene definita ‘inefficiente’.

Ogni tipo di comportamento che si basa sui principi economici è chiamato

comportamento economico (o comportamento razionale). Ogni agente che si
comporta economicamente è chiamato agente economico.

I bisogni possono essere:

 Soggettivi: si differenziano da persona a persona e, per la stessa persona,

cambiano in funzione del momento, del luogo, dell’età
 Primari: quelli indispensabili per la vita umana
 Voluttuari: non indispensabili per il vivere

col progredire del benessere può succedere che alcuni bisogni da voluttuari
diventino primari

Nella Gerarchia dei bisogni di Maslow4 si ha una piramide:

 Bisogni di base
 Bisogno di sicurezza
 Bisogno di appartenenza e d’affetto
 Bisogno di stima
 Bisogni di auto-attualizzazione

Quando ogni soggetto raggiunge i bisogni della scala più bassa nascono in lui i
bisogni della scala superiore, insomma non è mai soddisfatto.

Postulato di "Non sazietà locale"

 
4
 cfr. Maslow AH, 1987, Motivationand personality, 3°Ed, Addison Wesley Longman, New York 
26 
 
3.2 Beni: 

i beni privati sono legati al tema della rivalità, essendo limitati nell’utilizzo al
privato. I beni di club invece sono privati ma non rivali, perché lo possono usare
i membri. I Beni collettivi sono disponibili a tutti e perciò non rivali, come l’aria.

Beni di consumo Capacità di soddisfare direttamente i bisogni umani

Beni di investimento Capacità di soddisfare indirettamente i bisogni umani

Commodities Ogni bene fisico che può essere toccato

Servizi Azioni intraprese da altre persone che soddisfano i propri bisogni.

Un bene diventa economico quando esso è contemporaneamente sia:

 Utile
 Disponibile in quantità limitata
 Appropriabile

Un bene economico è disponibile in quantità tale da NON soddisfare

completamente i bisogni di tutti. Essso è disponibile in quantità limitata ed ha
un prezzo di mercato.

I beni possono essere classificati:

1. Secondo la destinazione:
 Beni di consumo (rivolti a soddisfare direttamente un bisogno)
 Beni di produzione (rivolti a produrre nuova ricchezza, cioè nuovi
beni)
2. Secondo la durata:
 Beni a fecondità semplice (esauriscono la loro utilità con l’utilizzo
di una sola volta)
 Beni a fecondità ripetuta (si logorano solo parzialmente con l’uso,
pertanto sono capaci di soddisfare più volte lo stesso bisogno)
3. Secondo la natura:
 Beni materiali (gli oggetti e le cose tangibili )
 Beni immateriali (beni generati dall’intelletto e dall’ingegno
dell’uomo –brevetti, professioni, diritti d’autore)
27 
 
Definiamo utilità come la quantità di soddisfazione che si trae o si pensa di trarre
dall’uso di un certo bene (scuola marginalista o neoclassica). L’utilità di un bene
decresce con l’uso e si annulla quando il bisogno è totalmente soddisfatto.

Legge dell’utilità marginale decrescente:

Dosi di uno stesso bene hanno utilità decrescente per lo stesso individuo; utilità
marginale è l’utilità fornita dall’ultima dose del bene prima che finisca ed è minore
di ciascuna utilità fornita precedentemente dal bene stesso (è = 0 se il bene soddisfa
completamente il bisogno, è negativa se il bisogno viene soddisfatto prima che il
bene finisca, è positiva se il bene disponibile non riesce a soddisfare totalmente il
bisogno).

L’utilità sorge nella diretta relazione tra bene e uomo ed è soggettiva (non
misurabile, ma confrontabile).

Tutti i beni utili cioè disponibili in quantità limitata e atti a soddisfare un bisogno
hanno un valore.

Esistono più metodi di scambio dei beni:

 Baratto: scambio di un bene con altri beni

 Compravendita: scambio di un bene a fronte di un corrispettivo in moneta
(bene comune indifferenziato in quanto facilmente tramutabile in un altro
bene economico). Il prezzo di mercato rappresenta il valore in moneta
dell’unità di quantità di bene economico
 Credito: scambio, accompagnato più o meno dà garanzie, diviso dal tempo

3.3 Gli agenti economici:

In economia, è comune distinguere tra diversi tipi di agenti economici; ci
occupiamo di ‘consumatori’ e di ‘imprese’

 I consumatori sono agenti economici che richiedono beni di consumo e

forniscono fattori di produzione.
 Le imprese sono agenti economici che forniscono beni e richiedono sia
fattori di produzione che beni di investimento.

Lo scopo delle analisi microeconomiche è descrivere il comportamento

economico dei singoli consumatori e delle imprese.

28 
 
Gli individui umani dotati di bisogni cercano di soddisfare i propri bisogni
consumando beni; pertanto, nella teoria economica sono designati come
consumatori (o famiglie private).

Sembra plausibile aspettarsi che i consumatori obbediscano al principio

economico, cioè che raggiungano il più alto grado possibile di soddisfazione
dei bisogni data la quantità di beni disponibili, in alternativa, i consumatori
cercheranno di raggiungere un determinato livello di soddisfazione dei bisogni
attraverso un consumo minimo di beni.

Gli agenti che svolgono attività produttive sono chiamati imprese.

Le imprese utilizzano beni di investimento (macchine, strumenti, edifici, ecc.) e

servizi di lavoro per produrre beni di consumo e beni di investimento utilizzati
da altre imprese per produrre beni.

Solitamente le imprese non sono rappresentate da singoli individui umani.

Tuttavia, le imprese possono essere interpretate come organizzazioni, cioè un
insieme di norme. All'interno di un'impresa, molte persone (che agiscono come
consumatori durante il loro tempo libero) si uniscono per produrre determinati
beni.

La loro azione è coordinata da un insieme di norme che comprende regolamenti

in materia di orario di lavoro, divisione del lavoro, prevenzione degli infortuni e
guadagni in modo da generare un livello di cooperazione che soddisfi i principi
economici. Con una data quantità di input, si deve produrre un output massimo.
Oppure, un dato livello di output deve essere prodotto con una quantità minima
di input, rispettivamente.

Il motivo per cui le imprese cercano di agire in modo economico è che altrimenti
i profitti non vengono massimizzati. I consumatori si aspettano che le imprese
massimizzino i loro profitti perché prestano loro il loro capitale; se i profitti delle
imprese non sono massimizzati, il reddito da capitale dei consumatori è
inferiore a quanto potrebbe essere e questo, a sua volta, influisce sulla capacità
dei consumatori di acquistare beni di consumo e, quindi, di soddisfare i propri
bisogni.

29 
 
3.4 Produzione e distruzione:
Dato un bene (o un insieme di beni) Produzione significa creare nuova utilità o
aumentare quella esistente. Qualunque attività che aumenti l’utilità di un bene è
‘produzione economica’. (questo avviene sia con i beni materiali sia con i servizi).
L’utilità si verifica sia in termini di trasformazione materiale, sia in termini di
trasformazione nel tempo e nello spazio (trasformazione di un prodotto e
commercializzazione di un prodotto in un ambito differente rispettivamente).

Distruzione invece in senso economico avviene ogniqualvolta si diminuisce o

annulla l’utilità di un bene. Si distingue tra consumo economico (trasformare un
bene in un altro distruggendo il primo –atto che toglie utilità ad un bene economico)
e distruzione antieconomica (perdita accidentale di un bene).

In alcuni casi il consumo non distrugge il bene, ma gli toglie parte dell’utilità:
particolare caso dell’obsolescenza(macchinari ancora utilizzabili che perdono utilità
perché sostituibili con altri più efficienti)

 Beni usati (Basso valore per il proprietario, magari alto per altri)
 Beni di antiquariato

I produttori sono, secondo le loro funzioni prevalenti:

 Proprietari (esercitano diritto di proprietà sulla terra, immobili, risorse

naturali)
 Capitalisti detengono beni strumentali ovvero denaro, azioni, risparmio.
 Lavoratori (contribuiscono alla produzione con il loro lavoro)
 Imprenditori (organizzano la produzione assumendosi i rischi)

Le attività produttive possono essere:

 Primarie
 Secondarie
 Terziarie

I fattori di produzione

È necessario il concorso coordinato e contemporaneo di fattori diretti della

produzione:

 Beni naturali
 Lavoro
 Capitale
 Organizzazione

30 
 
Sono fissi i fattori che si possono facilmente aumentare in un processo
produttivo (terra, costruzioni edilizie, macchinari,…) e a loro volta:

 Irriproducibili (beni naturali)

 Riproducibili (beni tecnici)
 Sono variabili quelli che si possono impiegare e riprodurre in modo
graduale cioè in dosi successive infinitesime

Significato dei fattori della produzione:

 Beni naturali: Mezzi originari che si trovano a disposizione dell’uomo,

senza il concorso della sua opera.
 Lavoro: Attività non fine a sé stessa, ma che tende al conseguimento di
altre utilità.
 Capitale: Qualunque bene materiale prodotto e reimpiegato nella
produzione.
 Fisso (a logorio parziale)
 Circolante (efficienza produttiva si esaurisce con l’impiego di una
sola volta: es. cemento..).
 Organizzazione: Coordinamento e gestione degli altri tre fattori,
effettuato dall’imprenditore.

3.5 Costi:
Il costo di produzione rappresenta la somma di tutte le spese che un
imprenditore puro deve sostenere per realizzare un determinato prodotto.

•Kt= Q+Sv+Tr+Sa+St+Bf+I

dove

 Q Quote di reintegrazione, manutenzione, assicurazione

 Sv Spese varie (acquisto materiali, servizi extraziendali)
 Tr Tributi vari (imposte, tasse, contributi)
 Sa Salari per lavoro manuale
 St Stipendi per lavoro intellettuale
 Bf Beneficio fondiario
 I Interessi

Alcune voci sono fisse (prescindono dalla entità della produzione), altre
variabili(proporzionate al costo della produzione)
31 
 
COSTO MEDIO

È il costo unitario per ogni unità produttiva. Diminuisce, a parità di condizioni,

con l’aumentare della produzione totale (nei limiti della legge della produttività
decrescente5) e con la riduzione dell’ammontare dei costi fissi.

COSTO MARGINALE

È l’aumento del costo relativo ad ogni ulteriore unità prodotta ovvero è

l’incremento di costo variabile corrispondente ad ogni ulteriore unità prodotta.
Per esempio, un appartamento all’ultimo piano ha un valore marginale maggiore
di uno al primo piano.

3.6 Mercato e formazione del prezzo:

Mercato rappresenta l’insieme delle domande e delle offerte libere che si
incrociano e condizionano a vicenda in relazione ad una data merce con piena
soddisfazione di entrambe (passaggio nel tempo da luogo fisico a luogo virtuale)

Il mercato è ancora legato ad uno spazio territoriale (di differente ampiezza:

locale, regionale, nazionale, mondiale) in funzione del tipo di merce (di interesse
locale o mondiale ad esempio) e del contraente (mercato all’ingrosso o al
dettaglio). Se per un bene ci sono prezzi diversi vuol dire che ci sono diversi
mercati.

LA LEGGE DELLA DOMANDA:

Ipotizziamo una situazione in cui un certo consumatore raggiunge il suo

equilibrio nel consumo, ovvero, con determinate preferenze, prezzi e reddito, il
consumatore acquista le quantità di equilibrio delle merci e dei servizi
disponibili.

A meno che il livello di una delle determinanti non cambi, il consumatore non
vorrebbe cambiare questa situazione, mantenendo la scelta invariata nel
tempo (base della condizione di equilibrio).

Supponiamo ora che il prezzo di uno dei beni nel paniere di equilibrio del
consumatore aumenti, a parità di altre condizioni, l’equilibrio non può essere
mantenuto.

 
5
 La produzione aumenta con incrementi non proporzionali all’incremento del fattore stesso 
32 
 
È inevitabile che il livello di consumo di almeno uno dei beni acquistati dal
consumatore debba diminuire, dato che il prezzo di uno dei beni aumenta. È
molto plausibile che la quantità di equilibrio del bene il cui prezzo è aumentato
in realtà diminuisca come reazione.

Questa relazione inversa tra il prezzo di un bene e la quantità di questo bene

acquistato viene spesso definita legge della domanda.

CURVA DELLA DOMANDA INDIVIDUALE  

Se il prezzo è a un certo livello, la quantità domandata è 0 (e rimane a 0 per

qualsiasi prezzo maggiore di A). Poiché A è il prezzo più basso che impedisce al
consumatore di acquistare X, a è chiamato ‘prezzo proibitivo’.

B è la quantità che il consumatore richiede se X viene regalato. (Per fare in modo

che il consumatore chieda di più, dovresti pagarlo!) In modo abbastanza
descrittivo, B è chiamato ‘quantità di sazietà’.

IMPRESA E PRODUZIONE

Dato un bene (o un insieme di beni) la produzione implica creare nuova utilità o

aumentare quella esistente.

Qualunque attività che aumenti l’utilità di un bene è ‘produzione economica’.

(questo avviene sia con i beni materiali sia con i servizi).

33 
 
L’utilità si verifica sia in termini di trasformazione materiale, sia in termini di
trasformazione nel tempo e nello spazio (trasformazione di un prodotto e
commercializzazione di un prodotto in un ambito differente rispettivamente).

Per poter fornire, l'impresa deve produrre, quindi le decisioni dell'azienda sono
legate alle domande su cosa, quanto e come produrre.

L'impresa si sforza di trovare la risposta a queste tre domande fondamentali che

massimizzi il profitto dell'impresa. Il profitto dell'impresa è definito come la
differenza tra il ricavo che l'impresa riceve dalla vendita dei suoi prodotti sul
mercato e i costi generati dal fatto che l'impresa deve pagare per gli input
utilizzati per produrre l'output dell'impresa.

CURVA DELL’OFFERTA

La curva dell’offerta è inclinata verso l’alto perché la curva deriva dai costi di
produzione che si incrementano in base all’incremento della produzione e dei
relativi costi di ogni unità addizionale (cioè la curva dell’offerta è analoga ai costi
marginali). I produttori offrono ulteriori unità solo per un corrispondente
incremento del prezzo.

Sopra abbiamo assunto che la quantità di un certo bene X fornita da una singola
impresa sia determinata esclusivamente dal prezzo di questo bene; la relazione
tra queste due variabili è illustrata graficamente dalla curva di offerta

Questa rappresentazione dei prezzi in rapporto alle quantità di equilibrio per la

singola impresa è analoga alla mappatura prezzo-quantità per il consumatore
elaborata nella discussione della curva di domanda. Questa analogia è data dal
fatto che il consumatore che richiede X e l'impresa che fornisce X devono essere
riuniti nel mercato.

34 
 
Nel punto in cui le due curve si intersecano si dice che il mercato è in equilibrio.

Dato che il prezzo è pm, la quantità totale domandata e la quantità totale

offerta sono identiche tra loro in xm.

In questa situazione pm è il prezzo di equilibrio e xm è la quantità di equilibrio.

Le curve di domanda individuali sottostanti la curva di domanda di mercato e le

curve di offerta individuali sottostanti la curva di offerta di mercato sono state
derivate rispettivamente dalla massimizzazione dell'utilità di ciascun
consumatore e dalla massimizzazione del profitto di ciascuna impresa.

Di conseguenza, nell'equilibrio di mercato ogni consumatore massimizza

l'utilità e ogni impresa massimizza il profitto, simultaneamente, e questi
equilibri dei singoli agenti sono compatibili tra loro.

L'argomento analogo vale se osserviamo un prezzo al di sotto del prezzo di

equilibrio, ad esempio p. Dato pm, la quantità domandata in questo mercato
sarebbe superiore alla quantità offerta, determinando una situazione di eccesso
di domanda; il prezzo aumenta in questa situazione e quindi si sposta nella
direzione del prezzo di equilibrio. Le quantità domandate diminuiscono e le
quantità offerte aumentano, riducendo l'eccesso di domanda fino a quando non
svanisce e quindi viene raggiunto l'equilibrio.

Una situazione di eccesso di offertagenera una pressione al ribasso sul prezzo,

cioè nella direzione del prezzo di equilibrio. Ciò stimolerebbe l'incentivo al
consumo e contemporaneamente attenuerebbe l'incentivo a produrre,

35 
 
riducendo così l'eccesso di offerta. In condizioni ideali, il processo andrebbe avanti
fino al raggiungimento dell'equilibrio.

Il surplus del consumatore è la differenza netta tra l’ammontare complessivo di

moneta che un individuo sarebbe disposto a pagare per il bene e quello che
effettivamente paga.

Il surplus del consumatore è inversamente proporzionale al prezzo: a prezzi elevati

la domanda è modesta, con prezzi sempre più bassi la domanda tenderà ad
aumentare proporzionalmente.

Esso è molto alto nel caso di beni gratuiti in quanto il loro costo è uguale a zero

L’area tra il prezzo di mercato e la curva della domanda (triangolo A) è il surplus del
consumatore =l’utilità addizionale guadagnata dai consumatori (che hanno pagato
meno della disponibilità a pagare).

L’area tra il prezzo di mercato e la curva della domanda (triangolo A) è il surplus del
consumatore =l’utilità addizionale guadagnata dai consumatori (che hanno pagato
meno della disponibilità a pagare).

I costi totali di produzione della quantità Qm = area al di sotto dell’area dell’offerta

(area C).

Il surplus del consumatore è molto alto nel caso di beni gratuiti in quanto il loro
costo è uguale a zero.

L’area sopra la curva dell’offerta e sotto il prezzo di mercato è il surplus del

produttore; il produttore è disposto a vendere per un prezzo inferiore al prezzo di
mercato se la quantità trattata è inferiore a Qm (la curva dell’offerta è inferiore a Pm).

I costi totali di produzione della quantità Qm = area al di sotto della curva dell’offerta
(area C).

3.7 Regimi di mercato:

Libera concorrenza o concorrenza bilaterale o concorrenza perfetta: esistono
molteplici offerenti e molteplici richiedenti di uno stesso prodotto. Nessuno
controlla il prezzo di mercato, le imprese decidono il proprio livello di produzione
ignorando il comportamento delle altre.

Monopolio unilaterale: un solo offerente ed una molteplicità di richiedenti.

L’equilibrio segue la regola della massimizzazione del profitto secondo due possibili

36 
 
strategie del monopolista: fissare la quantità prodotta e accettare il prezzo offerto
dal mercato oppure discriminare il prezzo di mercato in funzione dei compratori

Monopolio bilaterale: un solo offerente ed un solo richiedente (merce contrattata

tra due soggetti antagonisti)

Monopsonio: ci sono molti offerenti ed un solo acquirente, il soggetto.

Duopolio: due offerenti ed una molteplicità di richiedenti: forma elementare di

Oligopolio in cui ciascuno degli offerenti tiene conto delle reazioni dell’altro

Oligopolio: mercato dominato da un numero ristretto di grossi offerenti e una

molteplicità di piccoli richiedenti o viceversa. Gli offerenti possono avere
interdipendenze che creano rivalità (oligopolio non collusivo) o accordi (oligopolio
collusivo) che può generare cartelli o leadership di prezzo.

CARATTERISTICHE DEL MERCATO IN REGIME DI CONCORRENZA PERFETTA

 Uniformità e divisibilità del prodotto

 Unicità(un solo mercato)
 Atomicità(un gran numero di partecipanti al mercato –assenza di rivalità tra
le imprese ciascuna delle quali decide il proprio livello di produzione
ignorando il comportamento delle altre imprese nel mercato)
 Trasparenza(immediata disponibilità di informazioni rispetto alle transazioni)
 Fluidità(possibilità di facile ingresso/uscita dal mercato)

LEGGI DEL MERCATO IN REGIME DI CONCORRENZA PERFETTA

Legge della Domanda e dell’Offerta: la domanda di un prodotto aumenta con il

diminuire del prezzo e viceversa. Al punto di incontro tra curva della domanda e
curva dell’offerta si ha il prezzo di equilibrio (il quale è indipendente dal relativo
costo di produzione).

37 
 
Sono più sensibili a questa legge i beni a domanda elastica (es. beni voluttuari)
rispetto a quelli a domanda anelastica (beni di prima necessità)

LEGGI DEL MERCATO IN REGIME DI CONCORRENZA PERFETTA

Legge dell’indifferenza del prezzo: nello stesso mercato e nello stesso momento
vige lo stesso prezzo di un determinato prodotto (si basa sulle caratteristiche del
libero mercato di avere omogeneità dei prodotti, mancanza di preferenza e
trasparenza ovvero notorietà delle condizioni contrattuali)

Il perito nella scelta del più probabile prezzo di un bene deve fare riferimento al
prezzo di beni identici e presenti nello stesso mercato

LEGGI DEL MERCATO IN REGIME DI CONCORRENZA PERFETTA

Legge dell’uguaglianza tra prezzo e costo nei periodi lunghi: in regime di libera
concorrenza e per tempi sufficientemente lunghi il prezzo di equilibrio di un
prodotto tende ad essere uguale al costo unitario medio di produzione

Essendo i costi diversi in funzione della capacità dell’imprenditore (a parità di

tutte le altre condizioni) il prezzo di vendita è unicoe fissato sul livello del costo
dell’imprenditore ordinario(quello dotato di normali capacità tecniche,
finanziarie ed organizzative).

Su periodi brevi (essendo l’offerta pressoché costante) il prezzo è funzione della

sola domanda, indipendentemente dal costo.

IN REGIME DI MONOPOLIO UNILATERALE

Il prezzo è indipendente dal costo di produzione ed è superiore (in linea teorica)

a quello che si formerebbe in regime di libera concorrenza, in quanto il
monopolista, specie se privato, ha un intento speculativo.
38 
 
4.0 Immobili e insiemi di immobili:
Punto di vista TECNICO(caratteristiche estrinseche, intrinseche, tecnologiche,
produttive).

Punto di vista FINANZIARIO ED ECONOMICO (investimento, costi e ricavi,

valore, …).

Punto di vista GESTIONALE(titolo d’uso, valorizzazione, …).

DIRITTI REALI E BENI IMMOBILIARI

1. Un proprietario di un bene ne dispone liberamente (possiede, usa e può

persino distruggere il bene; può stabilire ‘patti’ attraverso i quali può
limitare l’uso futuro, lasciare in eredità il bene). Nonostante ciò,il suo
diritto è limitato:
 usa la proprietà, ma è sottoposto ai diritti degli altri proprietari
(potrebbero esserci delle servitù di veduta o di passaggio di
condutture dell’acqua)
 È sottoposto ai vincoli imposti dai piani urbanistici, dai
regolamenti edilizi ed altre leggi
2. Il concetto di‘ diritto’ è essenzialmente legale e presuppone un potere
sovrano (che definisce un insieme di norme) che, se necessario, difenda i
diritti spettanti al proprietario; pertanto il diritto è meramente esclusivo,
non assoluto o illimitato
3. Quando i diritti sono ben definiti ei costi della negoziazione e del fare
rispettare i contratti sono trascurabili rispetto ai benefici della
transazione, il sistema di scambio basato sui prezzi funziona senza
intoppi; talvolta la difficoltà nel definire i diritti in modo chiaro produce
inefficienza economica
4. Datocheibeniimmobiliarisonodurevoli,idirittisullaproprietàimmobiliareha
nnounascalatemporale lunga, pertanto richiedono costi di gestione

I beni immobiliari hanno le seguenti caratteristiche:

 Immobilità:
 Lo spazio inteso come superficie terrestre non si può spostare.
Ciascuna unità di spazio giace in una posizione fisica in relazione con
le altre unità, non possiamo spostare un’area in una posizione di
mercato più favorevole Essa, pertanto, è condizionata nell’uso e nel
valore da forze esterne sociali ed economiche (ed anche ambientali).

39 
 
  Eterogeneità:
Le differenze tra due edifici possono avere oppure no un significato
economico
Non esistono due lotti edificati uguali, infatti differiscono almeno per
l’orientazione con conseguenze sul soleggiamento, l’effetto del
vento,…
Possono esserci differenze nella qualità dei suoli , che possono
influenzare i costi di costruzione, o l’altezza edificabile.
L’eterogeneità può dipendere anche dalla variabilità e dinamicità di
certe condizioni legali o fiscali che impediscono totalmente o
parzialmente la trasformabilità e che non sono solo o
necessariamente collegate alla posizione dell’immobile.
 Indistruttibilità:
Lo spazio inteso come superficie terrestre non può essere creato
né distrutto, anche se gli edifici posso scomparire così come le
città.
 Trasformabilità:
Lo spazio inteso come superficie terrestre può essere trasformato in
base ai cambiamenti che possono avvenire in relazione alle forze
sociali ed economiche.
 Spazio
La dimensione fisica più importante del terreno è costituita dallo
spazio, e dal fatto che può essere adatto a degli usi: se abbiamo
un terreno, anche piccolo, al centro di una città, esso può non
essere sufficiente per l’edificazione di un edificio, ma può avere un
valore perché può essere trasformato in un parcheggio.
Pertanto, lo spazio inteso come posizione e con le sue
caratteristiche può influenzare il comportamento economico
relativo.
Ne è un esempio il museo di Altamira in Cantabria, dove la
presenza delle Grotte preistoriche di Altamira (non più visitabili)
è in grado di garantire una particolarità allo spazio.

40 
 
4.1 Il Mercato immobiliare:
Il mercato immobiliare è un luogo fisico o virtuale nel quale si incontrano i
compratori ed i venditori di terreni non costruiti agricoli o edificabili, edifici
industriali, negozi, edifici residenziali,… per determinare il prezzo al quale un
particolare bene viene scambiato con soddisfazione di entrambi e senza
coercizione.

Il mercato immobiliare è atipico in quanto è sensibilmente differente dal modello

ideale del mercato perfetto. L’attività del mercato è soggetta a variazioni; se la
domanda aumenta l’offerta non riesce in tempi brevi a provvedervi;
analogamente, se la domanda decresce rapidamente non si rimuove
istantaneamente un eccesso di offerta sul mercato. Le variazioni del prezzo sono
precedute da una variazione del mercato; si possono alternare periodi di intensa
attività e periodi di assenza di scambi di mercato; ne deriva un andamento
ciclico del mercato immobiliare.

41 
 
•Conoscenza imperfetta (che crea il ruolo di specialista come il valutatore)

•Competizione imperfetta (interessi monopolistici)

•Costi relativamente alti richiedendo costi di intermediazione

Gli analisti di mercato provvedono al reperimento di dati ed informazioni

relativamente agli investitori, compratori, venditori, finanziatori, pianificatori,
richiesti, ad esempio, da coloro che finanziano l’investimento o l’acquisto. La
carenza di informazioni o un monopolio di esse da parte da alcuni soggetti è un
problema frequente in molti Paesi nel mondo. Le maggiori fonti informative
sono: giornali e riviste specializzate, Agenzie, internet, venditori.

Le caratteristiche del mercato immobiliare sono:

Indivisibilità: Talvolta le unità immobiliari o patrimoni immobiliari non sono

divisibili in parti più piccole ed uniformi in grado di permettere l’accesso a
investitori più piccoli in termini di capacità di investimento. L’indivisibilità non
deriva sempre da caratteristiche fisiche quanto piuttosto economiche e legali (le
parti comuni di un condominio).

Frammentazione: L’eterogeneità produce frammentazione del mercato ad

esempio in aree agricole, industriali, uffici, residenza etc. Ogni divisione
dovrebbe essere considerata in relazione alle leggi che generano la domanda
spaziale di attività. Possiamo distinguere sottomercati per differenti tipologie di
proprietà immobiliari: negozi, uffici, residenze etc. E avere differenti mercati dal
punto di vista geografico

Segmentazione: Il segmento di mercato è l’unità elementare non ulteriormente

scindibile dell’analisi economico-estimativa del mercato immobiliare

I segmenti di mercato possono intersecarsi:

 In uno stesso edificio (per destinazione d’uso: appartamenti, negozi,

garage)
 Nella stessa localizzazione (per tipologia come nuovo e usato, o case
singole e case in condominio).

I segmenti di mercato si determinano seguendo il comportamento dei

compratori, dei venditori e degli operatori immobiliari sulla base di indagini
preliminari e sopralluogo sulla base delle caratteristiche.

42 
 
Non atomicità: Esistono barriere all’entrata dal lato della domanda, ad esempio,
per i livelli di spesa richiesti e la solvibilità mentre dal lato dell’offerta per i
comportamenti delle imprese. La ridotta numerosità degli acquirenti e dei
venditori è tipica di alcuni segmenti di mercato.

Opacità: Mancanza di conoscenza completa del mercato e delle transazioni

Viscosità: Teoricamente c’è libertà nell’ingresso al (e nell’uscita dal) mercato

immobiliare con il risultato di avere molti compratori e venditori.

Talvolta certe condizioni permettono ad un soggetto di assumere

comportamenti monopolistici:

 La divisione geografica dei mercati produce imperfetta competizione nei

mercati locali.
 L’imperfezione del mercato dei capitali potrebbe impedire ad alcuni
acquirenti di accedere al credito e pertanto di poter acquisire blocchi di
unità come uffici in edifici multipiano.
 L’immobilità pone certi proprietari in condizione di forza rispetto ai
compratori (si pensi al proprietario di un ultimo lotto all’interno di una
grande lottizzazione)


4.2 Monopolio e Oligopolio:

Un esempio di competizione monopolistica può essere riscontrato in:

 strade del lusso

 Aziende con comportamento monopolistico si trovano in settori
industriali con elevata differenziazione, quali:
 Ristoranti
 Hotels e pubs
 Distribuzione specializzata
 Servizi al consumatore, quali parrucchieri

Nel breve periodo è possibile un superprofitto, ma nel lungo periodo nuove

imprese sono attratte nel settore ed anche le barriere all’ingresso si allentano, le
informazioni circolano e si manifesta l’opportunità di differenziare il business

MONOPOLIO BILATERALE NEL MERCATO IMMOBILIARE

L’intervallo di contrattazione si basa sull’incremento di valore della proprietà che

acquista ed il decremento di valore della proprietà che vende. Il prezzo deriva
43 
 
dall’incontro della disponibilità massima a pagare (dell’acquirente) e della
disponibilità ad accettare minima (del venditore) dei due soggetti in gioco.

OLIGOPOLIO NEL MERCATO IMMOBILIARE

È un mercato in cui l’offerta è concentrata nelle mani di poche grandi imprese

legate da un rapporto di interdipendenza. Tutti i produttori offrono lo stesso
bene o beni perfettamente sostituibili tra loro o i produttori differenziano i loro
prodotti. Quando un’impresa prende una decisone deve tenere conto della
reazione delle altre, influenzale scelte delle altre imprese e ne è a sua volta
influenzata. Ogni impresa determina il prezzo secondo la propria strategia,
tenendo però conto della reattività della domanda e della reattività della
concorrenza.

 OLIGOPOLIO COMPETITIVO: le imprese si fanno concorrenza e si

confrontano sul mercato.
 OLIGOPOLIO COLLUSIVO: le imprese concludono accordi che
trasformano il mercato in un monopolio di fatto : fissano quote di
produzione, prezzi minimi, aree di vendita.

44 
 
5.0 Sistema Generale di stima:
Esso può essere utilizzato al termine del MCA per definire il prezzo marginale
delle caratteristiche qualitative (qualora si ritenga che il risultato della stima non
sia sufficientemente corretto) o per definire il valore di mercato dell’immobile.

Può anche essere applicato direttamente per la determinazione del valore di

mercato.

Il sistema di stima è la formalizzazione matematica del MCA e definisce

l’equazione di comparazione come le colonne della tabella di valutazione, di
seguito riportata.

Dove

m = comparabili

n = caratteristiche

pi = prezzo marginale delle singole caratteristiche

pm= prezzo immobili comparabili

[ la sommatoria]= differenza tra ammontare caratteristiche dei comparabili e del

Subject

V = valore di mercato dell’oggetto della stima (Subject)

Dal punto di vista pratico il sistema generale di stima rappresenta la scrittura in

forma di equazioni della tabella di valutazione.

In questo caso poniamo direttamente V incognito il valore del bene in stima

(Subject). Richiamando l’esempio che segue, possiamo scrivere un sistema
lineare di equazioni:

V + (0-5) pdatA+ (110-100) pSUP+ … + (Xs-XA)∙p = PA

V + (0-2) pdatB+ (110-105) pSUP+ … + (Xs-XB)∙p = PB

V + (0-2) pdatC+ (110-95) pSUP+ … + (Xs-XC)∙p = PC

V + (0-8) pdatD+ (110-112) pSUP+… + (Xs-XD)∙p = PD

V + (0-1) pdatE+ (110-98) pSUP+ … + (Xs-XE)∙p = PE

45 
 
Dove V è il valore incognito, Pi sono i prezzi rilevati dal mercato dei comparabili
(con i che va da A a E) e le differenze delle singole caratteristiche considerate
sono espresse mediante i prezzi marginali.

Generalizzando l’esempio ritroviamo l’espressione esplicita della equazione di

comparazione:

Avendo un Sistema di equazioni possiamo determinare alcuni prezzi marginali

(quelli delle caratteristiche qualitative), anziché definirli a priori mediante
modalità di calcolo precostruite e perciò affette da incertezza.

Poiché per risolvere un sistema di equazioni devo avere tante equazioni quante
sono le incognite, le incognite del sistema sono quindi tutti i prezzi marginali che
non riesco a determinare in altro modo ed il Valore del Subject

Per rispettare la condizione al punto 1 (avere tante equazioni quante incognite)

posso cercare di ridurre il numero dei prezzi marginali da determinare o
aumentare il numero di comparabili.

Qualora non riesca invece a trovare un numero sufficiente di comparabili, devo

determinare i prezzi marginali come abbiamo visto nel MCA e limitare la ricerca
del valore di un numero di prezzi marginali che rispetti la condizione dichiarata

Per risolvere velocemente il sistema di equazioni posso esprimerlo in forma

matriciale6 .

Si definisce così sia un vettore delle incognite s, che un vettore di termini noti p
e una matrice dei coefficienti D

 
6
 Si definisce Matrice la tabella in cui sono riportati in modo ordinato gli elementi di un determinato 
insieme. 
46 
 
Nella prima colonna della matrice D sono riportati i coefficienti del valore di
stima, pari all’unità.

5.1 La Soluzione:
La soluzione del sistema è legata al numero di equazioni m e di incognite presenti
n+1 (n caratteristiche; 1 riferito al coefficiente del valore).

Se il numero di equazioni è uguale al numero di incognite, la soluzione viene

dalla operazioni di matrici.

Se il numero di equazioni è maggiore al numero di incognite, la soluzione è:

Se il numero di equazioni è minore al numero di incognite, la soluzione è:

6.2 Aspetti economici tradizionali per la valutazione dei beni:

1. Più probabile valore di mercato

2. Più probabile valore di costo
3. Più probabile valore di capitalizzazione
4. Più probabile valore di trasformazione
5. Più probabile valore di surrogazione
6. Più probabile valore complementare

Le stime legali derivanti da particolari imputazioni di legge definiscono ciascuna

uno scopo della stima ed un procedimento che si riallaccia all’uno o all’altro dei
valori di stima

47 
 
6.0 Stima mediante il Criterio del valore di costo:
Il valore di costo negli standard internazionali, detto anche cost Approach, si fonda sul
principio che nella maggior parte dei casi un investitore non sarà disposto a pagare per
un immobile una somma superiore al valore del terreno sul quale l’immobile è costruito
e al costo di costruzione dell’edificio, al netto di un eventuale deprezzamento.

Questo principio “stabilisce che una persona prudente non pagherebbe per un bene o
servizio più del costo che sosterrebbe per l’acquisto di un bene o servizio sostitutivo e
ugualmente soddisfacente, in assenza di difficoltà impreviste, di maggiori rischi e di
svantaggi”

Esistono spese dirette ed esplicite e spese indirette ed implicite corrispondenti ai mancati

redditi che l’imprenditore subisce per tutte le prestazioni di capitaòe e di lavoro immesse
nel processo produttivo dallo stesso imprenditore.

Va incluso anche il profitto ordinario dell’imprenditore ordinario, che viene, per

semplificare incluso negli stipendi come retribuzione dello stesso per semplificare.

Il costo minore dell’alternativa migliore, sia essa l’originale o una sostituta, tende a
stabilire il valore di mercato7

6.1 Il costo di produzione:

Esso è rappresentato dalla somma di tutte le spese che un imprenditore puro deve
sostenere per realizzare un determinato prodotto o produrre un certo bene in u
determinato momento.8

Kt= Q+Sv+Tr+Sa+St+Bf+I

Dove:

Kt Costo di produzione
Q Quote di reintegrazione, manutenzione, assicurazione
Sv Spese varie (acquisto materiali, servizi extra Aziendali)
Tr Tributi vari (imposte, tasse, contributi)
Sa Salari per lavoro manuale
St Stipendi per lavoro intellettuale
Bf Beneficio fondiario
I Interessi

 
7
 International Valuation Standars GAVP pag. 32 
8
 Alcune voci sono fisse (prescindono dalla entità della produzione), altre variabili(sono proporzionate 
al costo della produzione) 
 
48 
 
Se parliamo dell’ articolazione del valore di costo di un bene edilizio allora la formula
diviene:

Ktot=Ka+Kc+Imp+St+On+In+Impr+S+U

Ka costo dell’area
Kc costo di costruzione + Impr accantonamenti per spese impreviste
St spese tecniche e onorari professionali
On oneri concessori
In interessi sul capitale finanziario
Imp imposte
S generali+ Uutile del promotore

6.2 Determinazione del costo di costruzione:

Come si determina Kc, il costo di costruzione?

1. Per via sintetico-comparativa, ovvero per confronto con altri fabbricati

dello stesso tipo (usando Prezzari tipologici)

2. Per via analitica, ovvero In base al Computo Metrico Estimativo (usando

Prezzari merceologici). Nella determinazione del prezzo unitario deve
essere compreso tutto: Dalle spese, reali e presunte, che sosterrebbe un
imprenditore puro per determinare quel determinato lavoro e manufatto,
finanche le spese generali ed il normale profitto di gestione.

3. Misto: per elementi funzionali, per componenti costitutive, …

6.3 il procedimento sintetico-comparativo:

Esso Si basa sul confronto dell’opera da realizzare/stimare con opere simili
realizzate i cui costi sono noti, ottenendo un preventivo sommario dei costi
necessari per la realizzazione dell’opera.

Fasi del procedimento:

1. scelta del campione di edifici di riferimento di costo noto

2. scelta del parametro tecnico di misura della consistenza
3. omogeneizzazione temporale dei costi
4. confronto del progetto con il campione
49 
 
Essenziale per questo tipo di procedimento sono i listini prezzari tipologici,
prezzari che riportano i costi tecnici di costruzione complessivi e per unità di
comparazione distinti per tipologie edilizie e categorie di opere.

È sconsigliata l’applicazione di un listino riferito ad aree geografiche differenti

rispetto al luogo di progetto, in mancanza di un modello di adeguamento delle
informazioni al sistema locale ed al mercato della produzione edilizia.

Le stime offerte dal prezzario posso essere espresse in diversi modi tra cui:

1. Può presentare i prezzi al mq per la costruzione di tipologie edilizie

differenti (il valore è determinato sulla base di prezzi storici).
 Scuola primaria 1.100-1.400 €/mq
 Scuola secondaria 1.050-1.350 €/mq
2. Può presentare i prezzi per costo unitario rispetto ad un parametro tipico
per una determinata tipologia di edifici.
 Scuola primaria 7.000-12.000 €/allievo
 Scuola secondaria 8.000-14.000 €/allievo
3. Può presentare una analisi dei costi elementari per la realizzazione di una
tipologia di edificio.

Alcuni parametri tecnici che si utilizzano sono:

 Il costo al mq di superficie realizzata (lorda dei diversi piani inclusi

muri,…).
 Il costo al mc vuoto per pieno (volume dell’edificio dal livello inferiore alla
linea di gronda all’intradosso dell’ultimo solaio)
 Un parametro specifico per la tipologia quale: vano commerciale, posto
letto, posto alunno, …

6.4 Prezzario tipologico collegio ingegneri e architetti di Milano:

Edizione 2019 del bollettino "Prezzi tipologie edilizie", diffuso in Italia da 30

anni.Questo specifico prezzario fornisce una documentazione sui costi indicativi
per la "produzione" di opere edilizie, comprensivi delle spese generali e degli
utili di impresa, (ad esclusione degli oneri di urbanizzazione e dei terreni) ed è
fondamentale quindi per conoscere rapidamente il costo medio di costruzione
al metro quadro e al metro cubo- per una serie di fabbricati di varie tipologie e

50 
 
destinazioni Uno strumento per la programmazione economica degli interventi
l'elaborazione di perizie e consulenze tecniche per lavori di costruzione e
ristrutturazione la progettazione di opere, già nella fase preliminare, e la loro
fattibilità la comparazione dei costi di costruzione con i valori di mercato di
immobili tipo Questa edizione, oltre l'aggiornamento dei prezzi, è stata
opportunamente ampliata con nuove tipologie Sono stati introdotti, inoltre, i
costi relativi alla ristrutturazione di un edificio residenziale e i costi per il
miglioramento della resistenza antisismica di un fabbricato.

PROCEDURE DI STIMA APPROSSIMATA

1. Descrivere l’edificio oggetto di stima (per materiali e lavorazioni o

seguendo lo schema della norma UNI 8290).
2. Individuare all’interno del Listino tipologico la tipologia più simile a
quella dell’edificio del quale devono essere stimati i costi.
3. Confrontare (secondo la suddivisione dell’edificio del punto 1) i due
edifici, mettendo in evidenza le differenze degli elementi tecnici.
4. Individuare e descrivere le differenze del progetto da stimare rispetto a
quello scelto come base di riferimento.
5. Identificare il costo totale dell’edificio di progetto senza le differenze
degli elementi tecnici, mettere in evidenza gli elementi tecnici variati
(evidenziando le incidenze) e conteggiare le differenze di costo, con
l’ausilio del prezziario merceologico (ovvero chiedendo un preventivo).
6. Sommare il costo tratto dal listino tipologico e le differenze di costo degli
elementi tecnici variati
7. Dividere il costo totale effettivo dell’opera per la Slp di progetto (costo
unitario totale).

Vedi slide pp. 18-24 “costo del valore”

51 
 
Allineamento temporale dei costi:
Nel caso in cui non si disponga di un listino aggiornato si possono allineare i
costi mediante indici.

L’ISTAT elabora mensilmente tre indici che riguardano:

1. Il costo di costruzione di un fabbricato residenziale9

2. Il costo di costruzione di un capannone
3. Il costo di costruzione di un tronco stradale

A partire dai dati riferiti a gennaio 2019 gli indici dei costi di costruzione di un
fabbricato residenziale sono calcolati utilizzando il mese di dicembre 2018 come
base di calcolo e l'anno 2015 come base di riferimento.

Esempio:

Costo di costruzione di un fabbricato residenziale nella base di riferimento 2010

A partire dal mese di marzo 2013, l’Istituto nazionale di statistica avvia la

pubblicazione dei nuovi indici del Sia la tipologia edilizia del fabbricato che la
classe energetica sono classificate come media.

Il fabbricato è costituito da un corpo unico con strutture in cemento armato,

distribuzione altimetrica su 4 piani fuori terra più uno interrato con 9 unità
abitative. Il volume complessivo è pari a 4655,07 mc. Nella struttura di
ponderazione, il gruppo di costi manodopera rappresenta circa il 51% del peso
totale; i materiali circa il 44%; i noli e i trasporti, rispettivamente, incidono sul
peso totale in misura pari al 4% e all’1%

L'indice misura la variazione nel tempo dei costi dell'edilizia residenziale, riferiti
ad una specifica tipologia di manufatto e, in particolare, dei costi diretti
attribuibili alla realizzazione dell'opera. Non sono quindi inclusi i costi del suolo,
quelli di progettazione nonché il margine di profitto dell'impresa edilizia.

 
9
 L’indice viene elaborato sulla base della variazione dei costi dei fattori (paniere) necessari per 
realizzare un fabbricato tipo (edificio di 1740 mq, composto da 15 unità abitative) 
52 
 
ALLINEAMENTO TEMPORALE DEI COSTI:

Esempio formula per allineamento

Ca = Cs x Ia/Is

dove:

Ca: Costo attuale Cs: Costo storico

Ia: Indice attuale Is: Indice storico

53 
 
ESEMPIO:

attualizzare al giugno 2004 un costo di giugno 2000

Ca: Costo attuale (2004)

Cs: 800 €/mq (2000)

Ia: 114,4 (2004)

Is: 107,7 (2000)

Ca = 800 x114,4/107,7= 850 euro /mq

NB. Qualora non già riferito, occorre riportare i valori allo stesso anno di
riferimento.

6.5 Stima analitica:

La stima analitica viene portata avanti con l’ausilio del computo metrico
estimativo.

Il computo metrico è lo strumento attraverso cui si definisce il costo di

costruzione di un'opera edilizia:

 estimativo: i dati del computo metrico vengono utilizzati anche per

conseguire finalità di valutazione estimativa, cioè di individuazione del
valore di quei beni per i quali non esistono dei prezzi di mercato univoci:
 preventivo: viene redatto prima dell'operazione
 consuntivo: successivo alla realizzazione dell'operazione.

6.6 Il computo metrico estimativo:

Il computo metrico estimativo deriva la propria denominazione dalla disciplina
dell’estimo:

Principio di ordinarietà: la stima del valore di un bene deve essere fondata sulle
sue caratteristiche più frequenti, cioè ordinarie (le caratteristiche fisiche ed
economiche del bene, la sua gestione, …)

In relazione al costante riferimento all'ordinarietà, la stima tende a coincidere con

il valore che la maggior parte degli operatori attribuirebbe al bene in quelle

54 
 
condizioni, pertanto, si considera oggettiva, ossia indipendente dal valore
soggettivo che il valutatore attribuirebbe al bene.

MODALITÀ DI RETRIBUZIONE DELLE OPERE

In funzione degli accordi contrattuali

 opere a corpo compenso fisso per l’esecuzione completa dei lavori (deve
essere preventivamente calcolata)
 opere a misura prezzi unitari stabiliti per le singole categorie di opere
(misurazioni della quantità di opere effettivamente realizzate)

In funzione della natura delle prestazioni

 lavori in economia si compensano separatamente le prestazioni fornite in

base alla tipologia ( noleggi e trasporti) sulla base della loro
determinazione a consuntivo
 lavori a percentuale prestazioni parziali, assistenze, per le quali il
compenso è stabilito in funzione dell’importo a cui si riferiscono (ad
esempio il progettista, il direttore dei lavori).

ELABORATI

1. Computo metrico

Identificazione degli elementi costruttivi ovvero lavorazioni aventi

caratteri tecnici ed economici indipendenti.
Attribuzione della corrispondente quantità espressa nell’unità di misura
competente.

2. Elenco prezzi unitari

Definizione dei prezzi unitari delle lavorazioni.

Determinazione delle quantità di ciascun fattore produttivo necessario
alla realizzazione delle singole lavorazioni finite.
Applicazione a tali quantità dei rispettivi prezzi unitari.

COMPONENTI FONDAMENTALI

Le componenti fondamentali del computo metrico estimativo possono essere

sintetizzate nelle seguenti tipologie

 descrizione della natura della spesa

 unità di misura e quantità delle opere da eseguire (mq, mc, ml)
55 
 
  prezzo unitario ( €/mq, €/mc, a Corpo)
 importo complessivo della singola spesa prodotto fra la quantità ed il
prezzo
 unitario
 costo di costruzione la somma delle singole voci di spesa.

Le fasi del Computo metrico estimativo, CME sono:  

CLASSIFICAZIONE

La classificazione permette di suddividere l’opera.

1. classificazione UNI 8290 si articola in:

 classi di unità tecnologiche (raggruppamento di funzioni, compatibili

 tecnologicamente, necessarie per l’ottenimento di prestazioni
prestabilite)
 elementi tecnici

2. classificazione per materiali e lavorazioni le opere vengono distinte facendo

riferimento diretto all’organizzazione del cantiere edile.

56 
 
ARTICOLI/ VOCI

L’ articolo è un elemento fondamentale per la corretta definizione del CME e

del Capitolato.

Gli articoli sono costituiti da tre parti:

1. descrizione deve definire con precisione l’oggetto/i che compongono

l’articolo.
2. unità di misura (modalità di misurazione)
3. quantità esprime il risultato delle operazioni aritmetiche eseguite sulle
dimensioni degli elementi

MISURAZIONE

1. Classificazione per materiali e lavorazioni

2. Rappresentazioni grafiche esecutive

Occorre rendere la misurazione semplice e ripercorribile:

 tecniche di computazione condivise dagli operatori (es. ‘fuori tutto’ o

‘linea d'asse')

 norme di misurazione standardizzate (es. dall’UNI)

CARATTERISTICHE DELLA MISURAZIONE

Una norma di misurazione deve indicare:

 La grandezza geometrica e fisica

 L'unità di misura

 Le modalità di misurazione

 Eventuali oneri particolari

 Esclusioni

Gli scopi delle norme di misurazione sono quindi:

 semplificare i tipi di misurazione più ricorrenti

 rendere la misurazione più velocemente aggiornabile nel caso

intervengano piccole varianti

57 
 
  creare trasparenza permettendo una generale interpretabilità delle
procedure di calcolo ad uso di altri utilizzatori del computo metrico
(tecnici di cantiere, costruttori, committenti, fornitori)

1. MISURAZIONE 'VUOTO PER PIENO'

La misurazione vuoto per pieno si utilizza quando la dimensione delle bucature

non è rilevante (generalmente inferiore a 1mq), in tal caso si considera la
superficie muraria piena

2. MISURAZIONE 'FUORI TUTTO'

Consiste nel computare le superfici con vuoti e rientranze, non come la somma
di svariati elementi ma come la differenza tra un'area complessiva lorda, che si
assume positiva, e i vuoti e le rientranze misurati separatamente

3. MISURAZIONE 'IN LINEA D'ASSE'

La superficie della sezione di un muro perimetrale di un corpo di fabbrica si

ottiene dal prodotto tra lo sviluppo della sua linea d'asse per il suo spessore

I PREZZI UNITARI

I prezzi unitari si determinano:

 sinteticamente da listini (Camere di Commercio, Ordini professionali)

L'elenco dei prezzi si divide in due parti:

1. elenco prezzi per opere in economia

2. elenco prezzi per opere a misura

 analiticamente attraverso l’analisi dei prezzi (quando si hanno lavorazioni

in condizioni straordinarie o per tecnologie o materiali innovativi)

Prezzari e listini definiscono prezzi medi con riferimento a condizioni esecutive

ordinarie: dimensioni cantiere, accessibilità̀, organizzazione.

I fattori produttivi considerati sono: materiali, manodopera, noli e trasporti, spese

generali e utile d'impresa

58 
 
SE NON TROVO IL PREZZO UNITARIO SUL PREZZARIO: ANALISI DEI PREZZI

L’analisi dei prezzi può̀ essere definita come lo studio analitico (qualitativo e
quantitativo) che porta alla definizione di un nuovo prezzo unitario di una
lavorazione, attraverso l'individuazione delle sue componenti elementari ovvero:

1. Manodopera

2. Materiali

3. Noli e trasporti

4. Spese generali

5. Utile d’impresa

necessari per la realizzazione delle quantità̀ unitarie di ogni voce; i prezzi

elementari di 1, 2 e 3 dedotti da listini ufficiali e dai listini delle locali camere di
commercio ovvero, in difetto, dai prezzi concreti di mercato.

 le spese generali (definite dal comma 4, art.32 del DPR 207/2010) si

considerano aggiungendo una percentuale variabile tra il 13 e il 17 per
cento, a seconda della categoria e tipologia dei lavori [o seguendo altre
fonti: Incidenza spese generali- 5% (DM 29 maggio 1895), 8-12% (1947),
13-15% (art. 14, legge 741/1981)]. Tra le spese generali rientrano le
seguenti voci: gestione amministrativa e organizzativa, impiantistica,
rilievi, tracciati e verifiche, occupazioni temporanee e custodia.

 utile dell'appaltatore/impresa pari a una percentuale del 10%

MANODOPERA

 Il costo della manodopera è definito dalla tipologia di operai e dalle ore

di lavoro necessarie

 I costi orari desumibili dalle tabelle parametriche pubblicate dalle Camere

di Commercio provinciali e rilevate presso il Provveditorato Regionale
delle Opere Pubbliche

MATERIALI

59 
 
Per definire il costo dei materiali necessari alla realizzazione è necessario
individuare le seguenti voci:

 il prezzo d'acquisto

 lo scarico

 l'accatastamento

 lo sfrido (una percentuale in eccesso considerando il materiale di scarto

prodotto dalla lavorazione)

NOLI E TRASPORTI

 Il trasporto in cantiere dei materiali di cui alla diapositiva precedente

 I noleggi di mezzi e attrezzature che possono essere di due tipi:

 Il nolo a caldo: il nolo del mezzo d’opera o attrezzatura è comprensivo

anche dell'operatore (esempio: gru e gruista). Il nolo a caldo comprende i
costi della manodopera necessaria per il suo impiego, per i materiali di
consumo carburanti lubrificanti, la normale manutenzione e le
assicurazioni R.C.

 Il nolo a freddo: in tal caso il mezzo d'opera o attrezzatura vengono

noleggiati senza l'operatore. Il nolo ha freddo non comprende i costi della
manodopera necessaria per il suo impiego, del carburante, del
lubrificante e della manutenzione

ALTRI COSTI PREVEDIBILI

Nel CME vengono, in genere, considerati una serie di costi aggiuntivi prevedibili
sebbene non misurabili analiticamente, riferibili alle seguenti tipologie:

 Costi stimati in via provvisoria, relativi alle opere non definite nel dettaglio
al momento dell'elaborazione del computo metrico e per le quali viene
previsto un importo provvisorio

 Costi per subappalti e subforniture per lavorazioni specialistiche

 Accantonamenti per eventuali varianti in corso d'opera

60 
 
ESEMPIO DI UN’ANALISI DEI PREZZI UNITARI PER L’EDILIZIA

SOFTWARE

 Interazione diretta con il disegno CAD

 Restituzione diretta di tutte le superfici e aree in tempo reale

 Generazione di altri Documenti (preventivi, scambio dati...)

 Freeware: solo costruzione del computo

PREZZARI E LISTINI

1. Prezzario: raccolta analitica e sistematica dei prezzi unitari riferiti ad un

insieme di beni/servizi

2. Listino elenco dei prezzi fissati per determinare merci o valori di

beni/servizi

3. Prezzari generali

4. Listini e prezzari specialistici

 Opere termosanitarie

 Costi di sicurezza

 Materiale elettrico

 StiMus (nuove costruzioni, opere infrastrutturali, restauri, ristrutturazioni

parziali e totali, suddiviso per nord centro e sud)

61 
 
I PREZZARI MERCEOLOGICI O LISTINI DEI PREZZI UNITARI

 Specifiche tecniche per l'utilizzo del listino

 Criteri: ogni singola voce di prezzo è quello previsto dalla vigente

normativa per l'elaborazione delle singole analisi prezzi: tempi di
esecuzione dei lavori, costi della manodopera desunti da pubblicazioni
ufficiali (ministro del lavoro e delle politiche sociali), i costi dei materiali
desunti dai listini dei produttori tenendo in debito conto gli sconti medi
praticabili alle imprese esecutrici, i costi dei Noli sulla base di informazioni
del mercato. Sono state applicate le spese generali (13,50%) ed utili (10%)
pari ad una percentuale, composta, complessiva del 28,85%

 Struttura del listino

 Norme di misura e valutazione dei lavori e materiali

6.7 Navigazione del prezzario del comune di Milano:

On COSTO ONERI CONCESSORI DI UN BENE EDILIZIO

• Ktot=Ka+Kc+Imp+St+On+In+Impr+U
• Ka costo dell’area
• Kc costo di costruzione + Impr accantonamenti per spese impreviste • St
spese tecniche e onorari professionali
• On oneri concessori
• In interessi sul capitale finanziario
• Imp imposte
• S generali + U utile del promotore

IL CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE

È costituito da due parti

1. Gli oneri di urbanizzazione

2. Il contributo sul costo di costruzione

62 
 
  Determinati i sensi della legge 28-1-1977 n10 e del DM 10/05/1977
"determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici" pubblicato nella
Gazz. uff. 31 maggio 1977, n146

RIFERIMENTI LEGISLATIVI

 La concessione (ora permesso di costruire) comporta la corresponsione di

un contributo commisurato all'incidenza delle spese di urbanizzazione
nonché al costo di costruzione (Art. 3 - contributo per il rilascio della
concessione - L.10/977)

Art. 5. (determinazione degli oneri di urbanizzazione)

 L’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, previsti

dall'art. 4 della legge 29-9-1964, n. 847, modificato dall'art. 44 della legge
22-10-1971, n.

 865, nonché́ dalle leggi regionali, è stabilita, ai fini del precedente art. 3,
deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche
che la regione definisce, entro centoventi giorni dalla data di entrata in
vigore della presente legge, per classi di comuni in relazione:

 a) all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni;

 b) alle caratteristiche geografiche dei comuni;

 c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;

 d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dell'art. 41-

quinquies penultimo e ultimo comma della legge 17-8-1942, n. 1150, e
successive modifiche e integrazioni,

 nonché́ delle leggi regionali

Art. 6. (determinazione del costo di costruzione)

 Il costo di costruzione di cui all'art. 3 della presente legge per i nuovi edifici
è determinato periodicamente dalle regioni con riferimento
definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma
dell'art. 4 della legge 5-8- 1978, n. 457.

63 
 
  Con gli stessi provvedimenti di cui al primo comma, le regioni identificano
classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle
vigenti disposizioni di legge per l'edilizia agevolata, per le quali sono
determinate maggiorazioni del costo di costruzione in misura non
superiore al 50%

 Nei periodi incorrenti tra le determinazioni regionali di cui al primo

comma, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di
costruzione è adeguato annualmente, ed autonomamente, in ragione
dell'intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall'Istituto
nazionale di statistica (ISTAT).

 Il contributo afferente alla concessione comprende una quota di detto

costo, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle
regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni
e della loro destinazione ed ubicazione.

 Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è

determinato in relazione al costo degli interventi stessi così come
individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere la
concessione

PROCEDIMENTO PER PASSI LOGICI

 Determinazione delle caratteristiche dell'edificio

 Ricerca sul sito del Comune/richiesta diretta della tabella contenente le

tariffe per la determinazione del contributo relativo agli oneri di
urbanizzazione primaria e secondaria (in base alla destinazione d'uso
dell'edificio progettato)

 Ricerca sul sito del Comune/richiesta diretta del valore del costo di base
di costruzione

 Determinazione del costo di costruzione del proprio edificio se nuovo

mediante la tabella precedente se non residenziale o altro intervento
mediante determinazione del costo (computo metrico estimativo CME) e
applicazione di una percentuale richiesta dal comune

 Sulla base della percentuale richiesta per il comune in questione

determinare il contributo sul costo di costruzione

64 
 
ESEMPIO DI CALCOLO COMPILAZIONE

65 
 
AUTORIZZAZIONE E TEMPI

 Il tipo di autorizzazione determinato dal tipo di intervento

 Il contributo di costruzione può essere versato in una unica soluzione

(prima del rilascio della autorizzazione) o rateizzando (in questo caso nella
determinazione del valore nella stima occorre se del caso considerare
l'attuazione)

ALTRI ONERI

 Il piano urbanistico può prevedere la cessione di aree per standard che

possono venire in alternativa alla cessione monetizzate. Occorre pertanto
applicare la tariffa relativa in base sempre al tipo di destinazione d'uso

 Potrebbe essere richiesta per interventi di nuova costruzione in area a

destinazione d'uso agricola e forestale di fatto una maggiorazione del 5%
del contributo di costruzione da destinare obbligatoriamente interventi
forestali a rilevanza ecologica e di incremento della naturalità

 Contributo commisurato dallo smaltimento rifiuti per edifici industriali

 Potrebbero essere concessi sgravi per azioni finalizzate al contenimento

dell'uso delle risorse naturali (energetiche e idriche) superiori a quelle
richieste

 si versa inoltre un contributo di segreteria determinato comune per

comune in base al tipo di autorizzazione richiesto

Imp VALORE DI COSTO DI UN BENE EDILIZIO: IMPOSTE

 Ktot=Ka+Kc+Imp+St+On+In+Impr+U

 Ka costo dell’area

 Kc costo di costruzione + Impr accantonamenti per spese impreviste

 St spese tecniche e onorari professionali

 On oneri concessori

 In interessi sul capitale finanziario

 Imp imposte

 S generali + U utile del promotore

66 
 
IMPOSTE, TASSE, CONTRIBUTI E ONERI

 Disciplinata a livello nazionale, regionale e locale pertanto incomprimibili

 Differenziazione oneri da comune a comune

 Con misurazione del contributo sul costo di costruzione in funzione del

prodotto edilizio, cioè della destinazione d'uso

IMPOSTE, TASSE, CONTRIBUTI E ONERI: DIFFERENZE

 Imposte: si tratta di una prestazione obbligatoria di denaro dovuta dai

contribuenti in relazione alla propria capacità contributiva in favore dello
Stato o di altri enti pubblici territoriali. Sono imposte ad esempio
l'imposta sulle persone fisiche. Il pagamento di un'imposta, a differenza
di quanto accade quando si paga una tassa, non comporta uno specifico
corrispettivo ma in linea generale tali somme vengono utilizzate dallo
stato per finanziare spese pubbliche. Sono indivisibili perché il loro
prelievo concorre all'erogazione di servizi rivolti alla totalità dei cittadini

 Tasse: sono pagate per finanziare un determinato servizio ovvero il costo

delle cosiddette spese di visibili, ovvero quel tipo di spese per le quali è
chiaramente determinabile quale sia il servizio erogato dal cittadino. Sono
tasse TARI, la tassa sulla occupazione del suolo pubblico, la tassa di
registro sul contratto di locazione

 Contributo: è un prelievo coattivo che viene utilizzato per un determinato

fine specifico come i versamenti agli enti previdenziali per la pensione i
versamenti alla cassa professionale

 Oneri di urbanizzazione: sono parametrati al beneficio tratto

dall'intervento dall'esistenza di opere di urbanizzazione con l'obiettivo di
redistribuire i costi sociali dell'aggravamento del carico urbanistico

St COSTO X SPESE TECNICHE E ONERI PROFESSIONALI

 Ktot=Ka+Kc+Imp+St+On+In+Impr+U

 Ka costo dell’area

 Kc costo di costruzione + Impr accantonamenti per spese impreviste

 St spese tecniche e onorari professionali

67 
 
  On oneri concessori

 In interessi sul capitale finanziario

 Imp imposte

 S generali + U utile del promotore

SPESE DI PROGETTAZIONE, DIREZIONE LAVORI E COLLAUDO

Erano previste dalle tariffe professionali, ora abrogate e sostituite da:

 Nuove modalità̀ di determinazione dettagliata (cfr. successivi riferimenti

legislativi)

 Definibile in via preliminare nel 5-8/10 % dell'entità dell'opera anche in

relazione alla natura dei lavori

I corrispettivi sono suscettibili di sconti e di riduzioni

In COSTO PER INTERESSI SUL CAPITALE FINANZIARIO

 Ktot=Ka+Kc+Imp+St+On+In+Impr+U

 Ka costo dell’area

 Kc costo di costruzione + Impr accantonamenti per spese impreviste

 St spese tecniche e onorari professionali

 On oneri concessori

 In interessi sul capitale finanziario

 Imp imposte

 S generali + U utile del promotore

ONERI FINANZIARI

 Remunerazioni di tutte le anticipazioni finanziarie da sostenere per

condurre a compimento l'opera di trasformazione dell'area da terreno
edificabile a sedime edificato

 Capitali anticipati: acquisto dell'area anticipati per oneri di urbanizzazione

o erogati ai professionisti, notai, progettisti, allo stato per le imposte...

68 
 
  Il tasso finanziario di tali erogazioni deve tenere conto dei rischi che
l'operazione comporta (normalmente superiori a quelli relativi ai titoli di
Stato)

DA DOVE VIENE IL CAPITALE

 Debiti con gli istituti di credito mediante mutui o aperture di credito di

portafoglio o anticipazioni e simili

 Parte del capitale deve essere proprio

 L'impresa edilizia si finanzia anche mediante le vendite sulla carta

 Contributi per incentivare gli investimenti di varie istituzioni

COSTO PER SPESE GENERALI E UTILE IMPRESA/PROMOTORE

 Ktot=Ka+Kc+Imp+St+On+In+Impr+U

 Ka costo dell’area

 Kc costo di costruzione + Impr accantonamenti per spese impreviste

 St spese tecniche e onorari professionali

 On oneri concessori

 In interessi sul capitale finanziario

 Imp imposte

 S generali + U utile del promotore

SPESE GENERALI

 Normalmente già incluse insieme all'utile dell'impresa imprenditore nei

prezzi unitari dei prezzari vanno aggiunte nel caso di analizzi dei prezzi
unitari per prezzi non disponibile sui prezzari

69 
 
  Occorre comprendere nelle spese generali: canoni localizzi reali o
figurativi relativi agli uffici costi del personale, delle trasferte, le spese di
rappresentanza e quant'altro necessario

 Si può assumere come entità remunerazione + spese generali 7,5%+7,5%

uguale 15% dei costi, quando l'operazione è rischiosa si può salire fino al
25% o superiore, in condizioni di mercato favorevoli si può scendere al
10% complessivo

REMUNERAZIONE DELL’IMPRESA/IMPRENDITORE

 Il profitto deve essere equo ovvero non può essere espresso

numericamente poiché non esistono indicazioni precise sulla sua entità;
Dipende dal rischio dell'operazione, dalle dall'andamento del mercato,
dalla redditività degli investimenti alternativi ed altri fattori

 Si può assumere come entità remunerazione + spese generali 7,5%+7,5%

uguale 15% dei costi, quando l'operazione è rischiosa si può salire fino al
25% o superiore, in condizioni di mercato favorevoli si può scendere al
10% complessivo

VALORE DI RICOSTRUZIONE

 È il più probabile valore di costruzione con tecniche prezzi attuali virgola

di un fabbricato o, parte di esso, esistente è già esistito

 Occorre sottolineare che il termine ricostruzione non significa rifare

esattamente lo stesso fabbricato, quanto stimare un fabbricato avente la
stessa utilità

 Nel caso di edificio esistito il valore di costruzione a nuovo dovrà essere

opportunamente deprezzato e cioè adeguato allo stato di conservazione
e di manutenzione del fabbricato oggetto di stima

COSTO DEPREZZATO

 Applicabile solo a beni durevoli producibili

 Consiste nel suddividere in quote costanti o variabili il valore di costo di

un bene durevole, tra gli n anni della sua vita economica in modo che tale
valore si riduca gradualmente di anno in anno della corrispondente quota
70 
 
 di deprezzamento fino ad annullarsi o adeguare il suo valore di recupero
nell'anno in cui cessa la sua vita di utilizzazione economica

QUOTA DI REINTEGRAZIONE E DI DEPREZZAMENTO DEL CAPITALE

 Qre è la somma di denaro che deve essere annualmente accantonata per

rinnovare o formare un capitale in un determinato numero di anni ad un
dato saggio e per un particolare scopo

 Se n sono gli anni costa considerati, si determina con la formula:

a = An (r/qn-1) = Qre

dove

a annualità o quota annua da accantonare

An Capitale che si vuole costruire in n anni

 Questo vale a parità di condizioni ed a prescindere dal mutevole valore

del denaro

 Viene definita anche quota di ammortamento

DETERIORAMENTO ECONOMICO

 Facendo riferimento all'ordinamento catastale si può determinare il

valore venale con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo
un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle
unità immobiliari

 La vetustà tiene conto del fatto che il valore dei beni decade fisicamente
nel tempo in relazione alla loro età

 L'obsolescenza tiene conto del fatto che alcune parti di essi, o il loro
insieme, si deprezzano per invecchiamento tipologico, tecnologico e
funzionale, non risultando più parzialmente o totalmente idonee ad
assolvere complessivamente al loro originario impiego e con condizioni
di mercato

71 
 
  Per la corretta individuazione del coefficiente di riduzione non si
annullano del tutto le capacità produttive virgola e quindi di reddito,
dell'unità immobiliare, a seguito di interventi manutentivi e dal
reinvestimento degli accantonamenti per reintegrazione da parte
dell'imprenditore ordinario

CALCOLO DELLA VETUSTÀ

 Per la stima della quotazione di unità immobiliari non nuove occorre

considerare la vetustà dell'immobile oggetto di stima

 Per tale finalità si possono utilizzare i coefficienti dei borsini immobiliari o

il seguente coefficiente empirico determinato dalla Unione europea degli
esperti contabili

PER LA VETUSTA' SI RICHIEDE

 L'età effettiva: da attribuire ad una struttura in base alle sue condizioni e

all'utilizzazione

 La vita economica: periodo nel quale un edificio è considerato utilizzabile

applicando la normale manutenzione e le necessarie riparazioni

 La vita economica residua: periodo durante il quale si prevede che una

struttura continui a contribuire al valore dell'immobile

72 
 
7.0 Stima mediante il valore di costo di un edificio a
Milano: Edificio Torre al Parco:
DESCRIZIONE

Superficie coperta: 450 m2 Superficie del lotto: 1200 m2 20 Piani 1° Piano Uffici

L'edificio ha una pianta ad "L", in cui ciascuno dei bracci è occupato

prevalentemente da due ampi appartamenti per piano di sei e nove locali.
Servito da una scala poligonale posta nell'atrio, ha le zone giorno di ciascun
alloggio proiettate su terrazze e verande panoramiche di diverse dimensioni, che
definiscono l'evoluzione asimmetrica dei prospetti agganciandosi e svuotando
gli angoli della torre.

La copertura è costituita da una terrazza piana praticabile (ricavata sopra il vano

tecnico che accoglie le macchine degli ascensori), accessibile dall'ultimo livello
attraverso una scala in aggetto dalla facciata sottostante, che è protetta da una
scultorea pensilina.
La struttura portante, realizzata con travi e pilastri in cemento armato, è sistemata
secondo una griglia regolare che permette ampia flessibilità̀ nell'uso dello spazio
interno, per cui era prevista anche la possibilità̀ di realizzare appartamenti in
duplex.

Solo il primo piano è destinato ad uffici,

mentre i tre piani interrati accolgono i garage.
Gran parte del lotto è lasciata a verde, ma all'edificio si affianca anche una
superficie pavimentata che funge da parcheggio all'aperto.
Negli interni, particolare cura è riservata all'atrio che offre una vista panoramica
sul giardino, pavimentato in porfido, grazie a una parete interamente realizzata
in cristallo di sicurezza. Le altre pareti sono rivestite da una raffinata boiserie in
faggio e il pavimento è realizzato con lastre di serizzo grigio.

73 
 
 74 
 
Ktot=Ka+Kc+Imp+St+On+In+Impr+U

COSTO DI COSTRUZIONE = COSTO UNITARIO DI COSTRUZIONE * S.L.P.

= 1.600 €/ m2 * 8.600 m2 = 13.760.000 €

IL CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE

È costituito da due parti:

1. Gli oneri di Urbanizzazione

2. Il contributo sul costo di costruzione

75 
 
CALCOLO ONERI DI URBANIZZAZIONE

 19,98 €/mc v.p.p. * 25.800 m3 = 515.484 € Primaria

 38,02 €/mc v.p.p. * 25.800 m3 = 980.916 € Secondaria
1.496.400 € Totale

ONERI DI URBANIZZAZIONE 1.496.400 €

CONTRIBUTO SUL COSTO DI COSTRUZIONE 1.222.979 €

CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE 2.719.379 €

CONTRIBUTO SUL COSTO DI COSTRUZIONE NON RESIDENZIALE

 C) COMUNE DI MILANO
 Tutti gli altri interventi che hanno una destinazione d’uso diversa da
residenziale ed industriale sono soggetti alla redazione del computo
metrico estimativo in base al Listino della Camera di Commercio
Metropolitana di Milano-Monza-Brianza-Lodi in vigore al momento
della presentazione della SCIA o alla data del rilascio del permesso di
costruire.
 Tariffe per Contributo su costo di costruzione NON RESIDENZIALE
 COMMERCIALE/TERZIARIO 10%DELCOSTODICOSTRUZIONE
Definibile in via preliminare nel 5 - 8/10 % dell'entità dell'opera anche in
relazione alla natura dei lavori

IPOTIZZIAMO IL 7% SUL COSTO DI COSTRUZIONE

76 
 
13.760.000€ * 7% = 963.200 €

Imposte: IVA (quale tariffa?)

IPOTIZZIAMO IL 10% SUL COSTO DI COSTRUZIONE

13.760.000 € * 10% = 1.376.000 €

Ktot = 13.760.000 + 1.376.000 + 2.719.379 + 963.200 = 18.818.579 €

CALCOLO DELLA VETUSTA'

Si utilizza il coefficiente empirico determinato dalla Unione Europea degli

Esperti Contabili

De = [(30/80) + 20]2 – 2,86 = 0,10 =10%

Ktot=Ka+Kc+Imp+St+On+In+Impr+U

Come si stima il costo di un’area edificabile?

Ka = Ktot- (Kc+Imp+St+On+In+Impr+U)

Ktot = VALORE DI MERCATO

8.0 Stima mediante il valore di trasformazione:

Giudizi di convenienza (solitamente accade che l’ambito nel quale si trova
l’immobile subisca trasformazioni che rendono suscettibile questo di nuove
funzioni tali da fornire una nuova destinazione economica, in seguito ad una

77 
 
normale e adeguata trasformazione, fino al caso di abbattimento completo su
riedificazione.

Stima del valore delle aree edificabili (in assenza di mercato delle aree o per
unicità dell’area).

Le condizioni essenziali di applicazione sono:

 Fabbricato suscettibile di nuova e normale trasformazione, anche per il

fatto che il fabbricato sia in condizioni reali inferiori a quelle di normalità
raggiunte dalla zona urbana in cui sorge
 La trasformazione sia tecnicamente possibile
 La trasformazione sia giuridicamente attuabile
 La trasformazione sia economicamente conveniente.
Le Trasformazioni possono avvenire in un periodo che va :

 in un certo numero di anni

 in un anno (o meno di un anno) o in un anno più frazioni di anno (poco
più di un anno).
Il costo relativo alla trasformazione Va riferito alla persona economica
dell’imprenditore puro e ad esso non va aggiunto il prezzo pagato o che si
dovrebbe pagare per l’acquisto di quel determinato bene da trasformare.

Al costo totale dovrebbe essere inoltre aggiunto il profitto normale, specie nella
trasformazione di un immobile produttivo

Le spese connesse con il ciclo di trasformazione sono le seguenti:

 Quote di reintegrazione, manutenzione ed assicurazione dei capitali fissi

per destinazione economica.
 Spese varie per l’acquisto di materiali e servizi extra aziendali, fuorché il
bene oggetto di trasformazione.
 Imposte, tasse e contributi.
 Retribuzione del lavoro manuale ed intellettuale.
 Interessi sui capitali fissi (mobili ed immobili) e sulle spese anticipate.
 Interessi sul valore o sul costo delle materia prima trasformata o da
trasformare.

78 
 
8.0 Stima mediante il valore di trasformazione:
Giudizi di convenienza (solitamente accade che l’ambito nel quale si trova l’immobile
subisca trasformazioni che rendono suscettibile questo di nuove funzioni tali da
fornire una nuova destinazione economica, in seguito ad una normale e adeguata
trasformazione, fino al caso di abbattimento completo su riedificazione.

Stima del valore delle aree edificabili (in assenza di mercato delle aree o per unicità
dell’area).

Le condizioni essenziali di applicazione sono:

 Fabbricato suscettibile di nuova e normale trasformazione, anche per il fatto

che il fabbricato sia in condizioni reali inferiori a quelle di normalità raggiunte
dalla zona urbana in cui sorge
 La trasformazione sia tecnicamente possibile
 La trasformazione sia giuridicamente attuabile
 La trasformazione sia economicamente conveniente.

Le Trasformazioni possono avvenire in un periodo che va :

 in un certo numero di anni

 in un anno (o meno di un anno) o in un anno più frazioni di anno (poco più di
un anno).

Il costo relativo alla trasformazione Va riferito alla persona economica

dell’imprenditore puro e ad esso non va aggiunto il prezzo pagato o che si dovrebbe
pagare per l’acquisto di quel determinato bene da trasformare.

Al costo totale dovrebbe essere inoltre aggiunto il profitto normale, specie nella
trasformazione di un immobile produttivo

Le spese connesse con il ciclo di trasformazione sono le seguenti:

 Quote di reintegrazione, manutenzione ed assicurazione dei capitali fissi per

destinazione economica.
 Spese varie per l’acquisto di materiali e servizi extra aziendali, fuorché il bene
oggetto di trasformazione.
 Imposte, tasse e contributi.
 Retribuzione del lavoro manuale ed intellettuale.
 Interessi sui capitali fissi (mobili ed immobili) e sulle spese anticipate.
 Interessi sul valore o sul costo delle materia prima trasformata o da
trasformare.

79 
 
8.1 Trasformazione nell’arco di un anno o un anno e
frazioni di anno:
Come accade per una unità immobiliare urbana (appartamento, bottega, bar,…)
il valore di trasformazione dell’immobile suscettibile di miglioria si determina
con la semplice espressione:

Vt= V0–K0

dove

Vt= valore di trasformazione dell’unità immobiliare all’attualità.

V0= valore dell’unità immobiliare supposto trasformata: si ottiene
capitalizzando il Reddito normale e continuativo post capitalizzazione Rn
col relativo saggio di rendimento post trasformazione oppure per
confronto diretto con altre unità simili di valore normale noto.
K0 = costo totale della trasformazione riferito all’anno zero e ad un puro
imprenditore ordinario, incluso il profitto normale.

8.2 Trasformazione Pluriennale:

Il valore di trasformazione si determina per differenza tra il più probabile valore di
mercato all’attualità del fabbricato supposto trasformato ed il relativo più probabile
costo di trasformazione all’attualità

Vt= Vn–K0S

dove:

Vt= più probabile valore attuale di mercato dell’immobile suscettibile a

trasformazione.
Vn= Valore di mercato dell’immobile all’attualità supposto trasformato.
K0S = Costo totale all’attualità, scontando i costi diretti (incluso il profitto)
col saggio commerciale ed i costi indiretti (cioè i mancati redditi rispetto al
reddito normale post trasformazione supposto decorrente dal tempo zero)
col saggio di capitalizzazione (tasso di rendimento effettivo dell’immobile
supposto trasformato) –procedura Serpieri

80 
 
Se si affronta una trasformazione pluriennali si incontrano le seguenti difficoltà:

 Determinazione del periodo transitorio

 Il reddito normale ante e post trasformazione
 I costi diretti (spese implicite ed esplicite e profitto) durante il periodo
transitorio
 I redditi che si possono realizzare durante il periodo transitorio
 La quantificazione del profitto normale
 Il saggio commerciale in concorrenza con l’investimento
 Il saggio di capitalizzazione effettivo dell’immobile supposto trasformato.

8.3 Stima diretta all’attualità di un immobile suscettibile

di trasformazione:
Si può determinare direttamente in modo comparativo per differenza tra:

 Il più probabile valore di mercato dell’immobile, supposto trasformato

per confronto diretto con altri immobili simili in base ad un parametro
tecnico (superficie,…). In caso di impossibilità determinando tale valore
per capitalizzazione del reddito post trasformazione.
 Il costo totale di trasformazione riferito ad un imprenditore ordinario ed
al caso concreto per confronto diretto con altri immobili simili secondo
un parametro (superficie,…). Tale costo si potrebbe determinare anche per
via analitica mediante computo metrico estimativo.

Una trasformazione si dice conveniente se

Vt> Va

dove

Vt= il più probabile valore di mercato dell’immobile suscettibile di

trasformazione
Va = valore più probabile di mercato dell’immobile ante trasformazione

Il cosiddetto Valore a sito e cementi, detto anche valore di demolizione si applica

nel particolare caso di demolizione di un fabbricato e stima separatamente

81 
 
dall’area su cui insiste nel caso o sia pericolante o non abbia utilità presente o
futura.

Esso si determina per differenza tra il valore dei materiali recuperabili

dall’abbattimento del fabbricato e tutte le spese relative alla demolizione stessa,
con riferimento ad un imprenditore puro e normale.

Qualora il valore prima citato sia negativo anziché sommarlo verrà sottratto al
valore di mercato dell’area cui apparteneva il fabbricato demolito (sedime).

8.4 Stima di fabbricato sopraelevabile:

Si ottiene per differenza tra il più probabile valore di mercato del bene
trasformato ed il più probabile costo di sopraelevazione, nel caso di durata dei
lavori pari ad un anno o inferiore ai due

Nel caso di durata maggiore vale la formula:

Vt= Vn–K0S

NB. Il costo unitario di sopraelevazione è superiore al costo di prima edificazione

La stima della sola sopraelevazione è data dalla differenza tra il più probabile
valore di mercato della sola sopraelevazione e il costo totale occorrente per la
sopraelevazione stessa.

82 
 
9.0 Stima del valore di un’area edificabile:
Ricordiamo la formula:

K tot= K a +K c +I mp +S t +O n +I n +I mpr +S+U

PRESUPPOSTI:

Verifica edificabilità

 Verifica Tecnica
 Verifica Giuridica
 Verifica Economica
 Verifica Finanziaria

SCOPO DELLA STIMA:

 Proprietario
 Operatore
 Istituto di credito
 Altro

METODO:

comparativo (immanente nella stima)

COMPARAZIONE DIRETTA

Presupposti e condizioni

esiste un mercato, compravendite,

le aree sono simili o assimilabili, per condizioni intrinseche o estrinseche

FATTORI CHE POSSONO INFLUENZARE IL VALORE

1. Condizioni estrinseche
a. Ubicazione, centralità (zone commerciali, residenziali di pregio,
logisticamente collegate, mezzi pubblici),
b. Configurazione plano-altimetrica (regolarità, pendenza,…),
c. Fronte stradale (lunghezza e larghezza della strada con la quale il
terreno confina ha accessibilità).
2. Condizioni intrinseche
a. Libertà da ipoteche o trascrizioni, servitù, pesi od oneri gravanti
sulla proprietà,

83 
 
 b. Vincoli (idrogeologico, paesaggistico, ambientale, zonizzazione
acustica, ) e limiti di piano alla trasformazione,
c. Natura fisica del sottosuolo (non del terreno), staticità, costi di
edificabilità sotterranea
d. Caratteristiche del suolo e sottosuolo (sostanze chimiche tossiche,
rifiuti, reperti archeologici),
e. Dimensioni (aree piccole/grandi),
f. Edificabilità (indici plano-volumetrici)
g.

CONFRONTO CON BENI COLLOCATI SUL MERCATO (STIMA SINTETICA)

Procedimento: comparazione diretta → scala di valori, colloco il bene entro la

scala

In un caso particolare in cui le aree sono molto simili…

Vm= sommatoria di V / sommatoria di S

dove:

Vm valore medio (euro/m²)

・V sommatoria dei valori delle aree (euro)
・S sommatoria delle superfici delle aree (m²)

9.1 Il valore di trasformazione:

Valore che si può attribuire ad un bene economico in funzione della sua
trasformazione.

Si ottiene per differenza tra il valore del bene di mercato trasformato e le spese che
un imprenditore dovrebbe sostenere per trasformare il bene stesso.

Può essere determinato solo per quei beni la cui trasformazione sia tecnicamente
possibile, economicamente conveniente, legalmente ammessa, salvo casi particolari.

84 
 
VALORE DI TRASFORMAZIONE (STIMA ANALITICA)

Vae= Vat–Vt

dove:

Vae valore area edificabile,

Vt valore totale di trasformazione
Vat valore area trasformata, che si può determinare secondo

Aspetto economico del Valore di mercato: compravendita diretta o come

sommatoria di valori ritraibili dalla vendita delle unità immobiliari (che
comprendono le superfici scoperte → pertinenze, parti comuni) utilizzando il
metodo visto nella diapositiva precedente.

Aspetto economico del Valore di capitalizzazione: risultato di un flusso di redditi

continuativi post trasformazione (criterio di capitalizzazione del reddito).

Con riferimento allo stesso momento e nel presupposto della permanenza delle
condizioni e dei dati assunti al momento della stima (prodotti edilizi e costi totali
verranno scontati man mano fino al momento in cui si possa considerare l’opera
ultimata).

9.2 Stima mediante l’utilizzo del valore di Mercato:

Come si stima il costo di un’area edificabile?

Dove il

costo di trasformazione che equivale al costo di ricostruzione deprezzato K c I

mp S t O n +I n I mpr U ) si determina col criterio del valore di costo Il valore dopo
la trasformazione si può determinare mediante criterio del valore di mercato e il
procedimento sintetico comparativo.

85 
 
9.3 Esemplificazione mediante il Valore di Capitalizzazione:

Premessa, si debba stimare un’area edificabile in un comune noto (oggetto) al

fine di determinarne il più probabile valore di mercato (scopo) in un determinato
momento (tempo)

Fasi:

1. Determinazione delle caratteristiche del bene oggetto di stima:

descrizione, caratteristiche quantitative e parametri urbanistici
2. Descrizione del mercato immobiliare nel comune e/o ambito geografico
di riferimento per il bene in oggetto
3. Determinazione del criterio di stima

9.4 Esercizio:
Devo stimare il valore di un’area edificabile in un comune della Lombardia di
1.000 mq con un indice di edificabilità di PGT pari a 5 mc/mq ed un indice
aggiuntivo di incentivazione di 0,16 mc/mq. L’edificio progettato è di 5 piani con
2 appartamenti per piano, rispettivamente di 110 e 130 mq e si prevede che la
durata dei lavori, realisticamente, sia pari a 13 mesi.

Sono assegnati:

 Costo di costruzione pari a 250 euro/mc

 Affitto (posticipato) degli appartamenti pari a 50 euro/mq
 Spese medie annue per l’intero condominio pari a 17.800 euro
 Saggio di capitalizzazione dell’immobile nel suo complesso (ottenuto per
comparazione con altri beni immobili urbani simili all’immobile oggetto
di stima dei quali si conoscono i redditi medi annui ed i relativi valori di
compravendita) pari al 2,7%

SOLUZIONE:

1. Determinazione del più probabile valore di produzione del fabbricato

2. Determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile
urbano
3. Determinazione del prezzo per mq dell’area sulla quale il fabbricato
dovrebbe essere costruito.

86 
 
1. Determinazione del più probabile valore di produzione del fabbricato:

 Volume edificabile: 1.000 mq x (5,00+0,16) mc/mq = 5.160 mc

 Superficie utile del fabbricato = 110 mq+130 mq = 240 mq
 Valore di costruzione dell’edificio = 5.160 mc x 250 euro/mc = 1.290.000
euro

2. Determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile urbano:

 Superficie totale dei 10 appartamenti (2 per piano) = 240 mq x 5 = 1.200

mq
 Canone annuo di affitto = 50 euro/mq x 1.200 mq = 60.000 euro
 Reddito annuo medio normale del fabbricato = Canoni affitto –spese
medie annue = 60.000 euro –17.800 euro = 42.200 euro
 Saggio di capitalizzazione dell’immobile assunto per comparazione con
quello di due fabbricati simili sul mercato = ∑Redditi / ∑ Valori (di
compravendita) = 2,7%
 Più probabile valore di mercato del fabbricato = 42.200/2,7% euro =
1.564.000 euro

3. Determinazione del prezzo per mq dell’area sulla quale il fabbricato dovrebbe

essere costruito:

Stimando il valore dell’area sulla base dell’aspetto economico del più probabile
valore di trasformazione cioè per differenza tra il valore di mercato dell’immobile
urbano nel suo insieme (fabbricato + area) ed il valore di costruzione del
fabbricato stesso, ottengo:

 Valore area edificabile = 1.564.000 –1.290.000 = 274.000 euro

 Valore unitario al mq = 274.000 euro/ 1.000 mq = 274 euro/mq

NB. Non si è scontato all’attualità il valore di trasformazione dell’area perché si è

supposto che la costruzione avesse una durata di 13 mesi (1 anno + 1 mese ~1
anno)

87 
 
ONERI DI TRASFERIMENTO PER L’ACQUISTO DELL’AREA

•Oneri indiretti sul passaggio di proprietà dell’area:

•Imposte di registro

•Imposta ipotecaria

•Imposta catastale

Aliquote in dipendenza della situazione (così come aliquota IVA)

•Spese notarili 2% costo di acquisto

•Eventuali oneri di intermediazione ~ 2% costo di acquisto (dipende anche dalla

dimensione dell’area)

COSTO DELLE DEMOLIZIONI

Qualora sul terreno di cui devo stimare il valore esista un fabbricato da demolire
perché si possa nuovamente trasformare l’area (fabbricato dismesso), si calcola il
costo della demolizione (inclusi oneri per lo smaltimento a discarica) basandosi sui
prezzi unitari dei prezzari disponibili

Il costo delle demolizioni va detratto dal valore dell’area

EVENTUALI BONIFICHE

 Costi da determinare dopo studio dettagliato di specialisti determinabili

solo dopo differenti livelli di approfondimento tecnico-progettuali
(rif.D.Lgs152/2006, art. 242):
o Misure di Prevenzione -Messa in Sicurezza d’Emergenza (MISE)
o Indagine Ambientale preliminare
o Piano della Caratterizzazione
o Analisi di Rischio Sito Specifica
o Progetto Operativo di bonifica

 Di seguito valori puramente indicativi (che non possono essere applicati a

siti senza l’ausilio di un esperto e una contestualizzazione) per avere un’idea
dell’entità dei costi stessi10

 
10
 Vedi STIMA DEL COSTO DI UNAREA EDIFICABILE.pdf pp. 24‐31 per tabelle costi. 
88 
 
10.0 Stima mediante il criterio del Valore di Capitalizzazione:

Il valore di Capitalizzazione è il valore capitale che corrisponde matematicamente

all’accumulazione al momento di stima di una serie di valori successivi nel tempo.
Tali valori possono essere redditi o costi, diritti o obbligazioni, debiti o crediti, e,
in quanto a durata, annui o periodici, costanti o variabili, limitati, indefiniti o
illimitati.

Il Codice ABI definisce il metodo finanziario o reddituale come l’’insieme dei

procedimenti per analizzare la capacità di generare benefici monetari di un
immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore capitale (income
capitalization approach o income approach)

Il metodo finanziario o reddituale si articola in tre procedimenti:

1. il procedimento di capitalizzazione diretta (direct capitalization)

2. il procedimento di capitalizzazione finanziaria (yeald capitalization)
3. L’anallisi del flusso di cassa scontato (Discounted cash flow analysis)

Il valore di capitalizzazione è un aspetto economico che assume un significato

indipendente in tutti quei casi pratici in cui la capitalizzazione non comporti la
determinazione del più probabile valore di mercato, e precisamente:

 Valutazione del diritto dell’usufruttuario

 Valutazione del prezzo di affrancazione dell’enfiteusi
 Valutazione del diritto relativo ad un vitalizio
 Determinazione del debito residuo di un mutuo in via di estinzione rateale
 Determinazione di una esenzione fiscale temporanea o permanente
 Accumulazione iniziale di un costo sostenuto o sostenibile in un dato
numero di anni
 Accumulazione iniziale, in caso di servitù prediale, dei tributi afferenti al
proprietario del fondo servito
 Valutazione di un immobile capace di fornire una determinata serie di
redditi, prescindendo dal valore di mercato
 Valutazione di immobili in grado di produrre un reddito.

89 
 
10.1 La Capitalizzazione Diretta:
Calcola in modo diretto il reddito di un immobile nel valore, dividendo il reddito
annuo per un saggio di capitalizzazione, oppure moltiplicandolo per un fattore
(gross rent multiplier), secondo le due seguenti formule, rispettivamente:

V = R/r

Dove

V è il Valore dell’immobile da stimare,

R è il reddito annuo dell’immobile (euro)
r è il saggio (o tasso) annuo di capitalizzazione

V = RL x GRM

dove

V è il valore di mercato dell’immobile da stimare (euro)

RL è il reddito annuo lordo dell’immobile da valutare (euro/anno)
GRM è il Gross Rent Multiplier (moltiplicatore del canone lordo)

10.2 Stima per capitalizzazione diretta:

Il valore di un bene per capitalizzazione del reddito si determina calcolando il
suo reddito medio costante (annuo o periodico, limitato o illimitato).

Il giudizio di stima si formula seguendo le seguenti quattro fasi:

1. Ricerca del reddito capitalizzabile, normale e continuativo

2. Ricerca del saggio di capitalizzazione, ovvero del rendimento proprio di
quell’immobile
3. Calcolo del più probabile valore ordinario o normale dell’immobile
oggetto di stima all’attualità
4. Apporto delle necessarie aggiunte o detrazioni al valore normale per
riportare l’immobile nelle sue reali condizioni

FASE 1

Il reddito capitalizzabile è quel reddito, annuo o periodico, limitato o indefinito,

che un proprietario, persona economica, può ritrarre in media dall’immobile
supposto in condizioni normali, secondo una normale destinazione economica.

90 
 
Tale reddito si determina per differenza tra i proventi avuti dall’immobile e le
spese ordinarie che si devono mediamente sostenere per avere i suddetti
proventi (pertanto è un reddito netto).

Si devono prendere in considerazione solo prodotti e spese che il proprietario

sostiene normalmente ed in continuità nel tempo.

Perché Sia applicabile deve rispettare le seguenti condizioni di applicabilità:

 Il reddito deve essere al momento della stima ordinario e continuativo

per quel tipo di immobile con una normale destinazione economica.
 L’immobile deve essere in condizioni ordinarie
 Il tornaconto o extraprofitto dell’imprenditore deve essere uguale a zero,
per cui l’immobile si considera gestito direttamente dal proprietario

Il reddito capitalizzabile si può determinare:

 In modo sintetico-comparativo;
cioè si opera per comparazione rispetto ad immobili dello stesso
segmento di mercato di cui siano noti i redditi (non esiste possibilità di
applicare l’aspetto economico del valore di mercato perché non esistono
compravendite, ma sono noti i redditi di alcuni immobili dello stesso
segmento di mercato)
 In modo analitico mediante l’impostazione di un bilancio;
1. Per immobile condotto direttamente dal proprietario (con
tornaconto pari a zero):
R = Plv Q+Sv+Tr+Sa+St+I
dove
Plv è la Produzione lorda vendibile

2. Per immobile concesso in locazione:

R = Rpl Q+Sv+Tr+St+I )pp

Dove
 Rpl (Reddito padronale lordo) è costituito dal canone normale di
affitto annuo, dagli interessi sulle rate di affitto, eventuali interessi
annui sulla cauzione, eventuali altri normali proventi.

91 
 
  Q Quote reintegrazioni, manutenzioni e assicurazioni macchinari,
impianti e attrezzature, edifici destinati alla
 produzione e all’amministrazione
 Sv Spese per l’acquisto di tutte le materie prime, i prodotti
intermedi, servizi acquisiti sul mercato (spese di
 amministrazione ,…)
 Tr Imposte, tasse, tributi inerenti il processo produttivo
 Sa Salari
 St Stipendi
 I Interessi sul capitale investito

FASE 2

Determinazione del saggio di capitalizzazione o saggio di rendimento (con il

quale scontare all’attualità i redditi futuri mediamente ritraibili dall’immobile):

Confronto diretto con altri beni immobili simili, per condizioni intrinseche ed
estrinseche, all’immobile oggetto di stima, dei quali si conoscano i redditi medi
annui ed i reali valori di recente compravendita resi ordinari.

r = Σredditi/ Σvalori

r è quindi il saggio medio di rendimento di una determinata categoria di immobili

(quella che rappresenta il segmento di mercato cui appartiene l’immobile da
stimare) e sarà tanto più verosimile quanto più ampia sarà stata la casistica presa
in considerazione.

Il saggio di Capitalizzazione Eè il risultato di una media aritmetica ponderata:

r =V1r1+V2r2+V3r3+…+Vnrn/V1+V2+V3+…+Vn

Una semplice media aritmetica produrrebbe saggi superiori al reale qualora le

caratteristiche degli immobili di riferimento (definite comodi) fossero superiori a
quelle dell’immobile preso ad oggetto della stima e viceversa nel caso contrario.

Per l’adeguamento del saggio di investimento medio ai comodi particolari

dell’edificio oggetto di stima occorre una certa esperienza, ricordando che
piccole variazioni del saggio producono grandi variazioni nei valori.

Nella determinazione del saggio, nel caso in cui non si possa procedere per
confronto diretto occorre:

92 
 
Ricercare un saggio di rendimento indicativo o orientativo (sulla base di saggi
di altri investimenti che abbiano un certa analogia con l’immobile oggetto di
stima per sicurezza e durata d’impiego).

Correggere tale saggio con ragionamento logico e deduttivo per la categoria di

immobili alla quale appartiene l’immobile in stima.

Individuare il più probabile saggio normale di capitalizzazione mediante

adeguamento ai particolari comodi o vantaggi diretti o esternalità dell’immobile
oggetto di stima.

In entrambi i modi è complesso determinare il saggio di rendimento ed è molto

legato alla capacità del perito.

Infatti, il saggio è un elemento sensibile che al suo minimo variare fa variare di

molto (per eccesso o per difetto) il valore di stima.

93 
 
11.0 Analisi a tavolino
Individuazione dei dati elementari: si tratta di dati reali o ipotetici, necessari per
applicare il procedimento scelto (e le relative operazioni matematiche, finanziarie
e statistiche)

COMPENDIO IMMOBILIARE OGGETTO DI VALUTAZIONE

Va effettuata una descrizione:

 Sufficientemente dettagliata, ma priva di dettagli irrilevanti ai fini della

stima
 Deve prendere in esame e descrivere le caratteristiche del bene che ne
influenzano l'apprezzamento o perché ne migliorano la funzionalità o
perché la relativa assenza produce una diminuzione del prezzo

11.1 Dati catastali

 Permettono la distinzione del bene da valutare in relazione alle mappe del

catasto terreni o alle planimetrie del catasto urbano
 Un cespite immobiliare si individua con il Comune censuario in cui è
ubicato, eventuale sezione, foglio e particella, subalterno
 Classamento (nell'ambito di ciascuna microzona) è l'attribuzione alle
singole unità immobiliari a destinazione ordinaria di qualità e classe di
competenza. Ciò avviene per confronto con le unità immobiliari di
riferimento scelte nell'ambito di ciascuna microzona

94 
 
  La tariffa esprime la rendita catastale delle unità di consistenza catastale
(metro quadrato) delle singole unità immobiliare ordinarie appartenenti
ad una determinata categoria e classe

L'UNITA' IMMOBILIARE URBANA

 L'unità immobiliare urbana rappresenta la minima unità dell'inventario

(catasto) ed è descritta geometricamente tramite un'apposita planimetria,
usualmente alla scala 1:200 e da una serie di informazioni tecnico-
economiche utili alla descrizione dell'unità stessa e alla determinazione
della rendita catastale
 Le principali informazioni fiscali sono contenute nella visura catastale,
specifico atto che contiene due elementi alternativi di identificazione:
l'indirizzo toponomastico e gli identificativi catastali (Comune censuario
in cui è ubicato, eventuale sanzione, foglio e particella, subalterno)
 La visura reca informazioni per la determinazione della rendita catastale,
che per le categorie ordinarie (Gruppi A, B e C) è data dal prodotto della
tariffa per la consistenza

IL SISTEMA INFORMATIVO CATASTALE

 Il Catasto italiano è gestito dall'Agenzia del Territorio (AdT) e dai Comuni.

Il decentramento delle funzioni catastali - sancito nel 2006 e divenuto
operativo nel 2008 17 - prevede che i Comuni possano esercitare
direttamente, in forma associata o attraverso le Comunità Montane, le
funzioni catastali loro attribuite dal d.lgs. 31 marzo 1998, n. 112
 E’ previsto che, per esercitare le funzioni loro attribuite, i Comuni debbano
stipulare una Convenzione con l'Agenzia del Territorio (AdT) specificando
a quale dei tre livelli di gestione aderiscono. Devono garantire buoni livelli
di servizio, l’interoperabilità tra i soggetti, la circolazione e la fruizione dei
dati catastali su tutto il territorio nazionale

L'ARCHIVIO CARTOGRAFICO

 Nelle mappe catastali sono rappresentati i confini territoriali di Comuni,

Province, Regioni e Stato, i limiti di sezione, foglio, le dividenti catastali, i
limiti delle zone soggette a servitù o vincoli, le particelle catastali, le

95 
 
 delimitazioni di strade, piazze, fiumi, torrenti, laghi, stagni, canali e simili
di proprietà pubblica, i punti trigonometrici, i Punti Fiduciali (P.F.)
 Il territorio nazionale è oggi completamente coperto da circa 339.000
mappe catastali, in formato vettoriale, e gestite con un’applicazione GIS –
di trattamento dati geografici (“Web Enable Gis”), unica per tutto il
territorio nazionale, che opera in ambiente web, con cui è possibile fare
interrogazioni dei dati cartografici, predisporre estratti di mappa
vettoriale catastale e aggiornare la cartografia catastale in formato
vettoriale

IL CATASTO TERRENI (C.T.)

 • È l’inventario della proprietà immobiliare agricola presente sul territorio

nazionale e contiene informazioni relative al possesso dei terreni, alla loro
redditività ed alla loro forma geometrica
 • I terreni sono identificati dalla particella catastale, cui sono associati dati
di natura tecnica, giuridica ed economica (identificazione catastale -
località - qualità - classe di produttività - consistenza - reddito catastale)
 • L’aggiornamento del Catasto Terreni (C.T.) viene fatto con la
presentazione del tipo frazionamento, del tipo mappale, delle volture
catastali
 • L’archivio è oggi totalmente informatizzato ed organizzato in un
database Oracle

IL CATASTO EDILIZIO URBANO (C.E.U.)

 • Il “Catasto Edilizio Urbano” (C.E.U.) inventaria le costruzioni urbane (a

partire dal 1939) e rurali (a partire dal 1994). L'unità di misura del Catasto
Fabbricati è costituita dall'unità immobiliare urbana l’Unità Immobiliare
Urbana (U.I.U.) definita come porzione di fabbricato, intero fabbricato o
insieme di fabbricati, autonoma dal punto di vista funzionale e reddituale.
Ad ogni U.I.U. sono associate informazioni di natura tecnico-fisica,
giuridica ed economica (identificazione catastale - indirizzo - categoria -
classe di redditività̀ - consistenza - rendita catastale)
 • L’aggiornamento del “Catasto Fabbricati” (C.F.) viene fatto mediante le
domande di voltura, la dichiarazione di nuova costruzione, la
presentazione di variazioni

96 
 
  • Il C.E.U. è oggi totalmente informatizzato ed organizzato in un database
Oracle

11.2 Caratteristiche posizionali estrinseche

Elementi urbanistico-edilizi

UBICAZIONE E CARATTERISTICHE POSIZIONALI ESTRINSECHE

Un cespite immobiliare ha sempre delle caratteristiche di ubicazione i

riproducibili, cioè è unico, pertanto l'ubicazione va descritta con diligenza
mediante:

 Inquadramento territoriale
 Analisi del sistema strutturale comunale
 Sistema dei servizi comunali
 Relazioni con carattere storici dell’urbanizzato
 Sistema ambientale del comune
INQUADRAMENTO TERRITORIALE

Serve per l'inquadramento del comune dove è situato l'immobile da stimare:

 Coreografia (carta base più localizzazione)

 Sistema infrastrutturale (infrastrutture di trasporto ): esistente e di
progetto
 Sistema paesaggistico
Fonti: cartografia regionale/provinciale; PTR, PTC provinciale

SISTEMA STRUTTURALE COMUNALE

Si scende di scala e si verificano:

 Infrastrutture per la mobilità alla Scala comunale esistenti e in progetto

 Principali servizi di livello territoriale: stazione ferroviaria, ospedale,
università, parchi regionali, casello autostradale, centri sportivi...
Fronte: piano territoriale di coordinamento provinciale PTCP

SISTEMA DEI SERVIZI COMUNALI

97 
 
Si legge il sistema dei servizi a livello comunale in relazione all'ubicazione
dell'edificio da stimare

 Servizi a livello comunale e loro relazione con l'edificio (distanza,

accessibilità veicolare, con mezzi pubblici, ciclo-pedonale)

Fonte: Piano dei servizi del PGT del Comune - cfr. Portale PGTWEB Regione
Lombardia con PGT approvato (se ci si trova in Regione Lombardia), Sito del
Comune

RELAZIONI CON CARATTERI STORICI DELL’URBANIZZATO

 Serve a conoscere il rapporto tra luogo dove è localizzato il bene da

stimare ed il contesto storico del comune
 Gli elementi storici e di evoluzione storica devono avere una finalità,
ovvero indicare elementi di valore o che influenzano il valore,
testimonianza di preesistenze... non possono essere riportati in modo
decontestualizzato rispetto alla stima

Fonte: Documento di Piano – Analisi e/o Piano delle Regole - Analisi del PGT del
Comune – cfr. Portale PGTWEB Regione Lombardia con PGT approvato, Sito del
Comune

SISTEMA AMBIENTALE DEL COMUNE

Mette in evidenza l'estensione e le caratteristiche degli ambiti non edificati con

particolare riferimento alla qualità degli ambienti naturali

Fonte: PGT – Tutti e tre gli atti e Rapporto Ambientale della procedura di VAS del
Comune – cfr. Portale PGTWEB Regione Lombardia con PGT approvato, Sito del
Comune

SINTESI

 Ha una scala di sufficiente dettaglio proporre agli elementi significativi in

rapporto all'edificio da stimare (aree per la sosta, spazi commerciali,
strutture scolastiche, urbanizzato residenziale industriale, bar, zone
agricole, altro)

98 
 
  Non allegare mappe intere del piano urbanistico, limitarsi all'essenziale
necessario per descrivere le caratteristiche posizionali estrinseche

11.3 Navigazione attraverso i siti di comuni, regione,

provincia/città metropolitana per catturare le
informazioni di carattere urbanistico/edilizio:
COMUNI

1. Comune di Milano PGT

2. https://www.pgt.comune.milano.it/
3. INDICE DEI DOCUMENTI IN VISUALIZZAZIONE per Nome sotto
all’immagine

QUALCHE RICHIAMO SUL PIANO COMUNALE IN LOMBARDIA DENOMINATO

PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO

Tre componenti:
Documento di Piano
Piano dei Servizi + Norme di attuazione
Piano delle Regole + Norme di attuazione

 Procedura di Valutazione del Piano: Valutazione Ambientale Strategica

 Rapporto ambientale
 Sintesi Non Tecnica
 Parere motivato finale
 Dichiarazione di sintesi finale

SE IL SITO DEL COMUNE SCELTO NON PERMETTE LA VISUALIZZAZIONE DEL PGT

POSSO ANDARE SUL SITO DELLA REGIONE LOMBARDIA

1. SITO REGIONE LOMBARDIA PGTWEB

2. https://www.regione.lombardia.it/wps/portal
/istituzionale/HP/DettaglioServizio/servizi-e- informazioni/Enti-e-
Operatori/Territorio/Pianificazione- comunale-e-provinciale/archivio-
documentale-pgtweb/archivio-documentale- pgtweb

99 
 
 3. COME ACCEDERE: MULTIPLAN
4. SCEGLIERE: PGTWEB/PTCPWEB

11.4 Caratteristiche posizionali intrinseche:

CONSISTENZA

La determinazione della consistenza reale deve avvenire mediante:

 Informazioni e documentazioni necessarie (planimetrie, mappe...)

 Sopralluogo
Determinazione della consistenza ragguagliata superficie (commerciale):

 Somma delle superficie dei vani principali e degli accessori diretti e delle
pertinenze di uso esclusivo ragguagliata applicando opportuni
coefficienti in modo da ottenere un'unica grandezza ragguagliata ad
unità abitativa
COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO

 Il calcolo della superficie commerciale può essere determinato con

metodi diversi di misurazione e di ragguaglio variabili per ciascuna realtà
locale
 Tale superficie ponderata rappresenta elemento di grande
disomogeneità dei dati economici espressi nelle quotazioni degli
osservatori immobiliari
 Il principio da adottare fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che
assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura
della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria

100 
 
IL FABBRICATO

 Descrizione degli elementi costruttivi

 L'idoneità del bene per la sua funzione tenendo conto di fattori quali il
design, la lavorazione e la condizione
 Le aspettative del ciclo di vita di ogni elemento del tessuto edilizio
 In particolare: tetto, facciate, interno
AREA ESTERNA

Le aree esterne consistono in:

 Le superfici esterne permeabili e impermeabili

 La vegetazione presente
 La recinzione
Da descrivere alla consistenza ed allo stato

I SERVIZI

 Normalmente consistono in:

 Sistemi meccanici
 Sistemi elettrici
 Sistemi di telecomunicazioni
 Sistemi per la sicurezza
 Sistemi di gestione controllata dell'edificio
 Sistemi idraulici
 Sistema antincendio
 Sistemi in emergenza se esistenti
 Sistemi di trasporto verticale
 Ingegnerizzazione legate al comfort termico
 Attrezzature speciali
CARATTERISTICHE DI CARATTERE AMBIENTALE

 Materiali pericolosi
 Condizioni geotecniche
 Condizioni acustiche
 Qualità dell'aria

11.5 Caratteristiche tecnologiche

 Tipo di struttura portante, struttura dei solai

101 
 
  Tipo di copertura
 Livello delle finiture,
 Presenza di ascensore (uno o più)
 Dotazioni del bagno (uno o più)
 Qualità degli infissi interni ed esterni
 Vetustà, grado di manutenzione
 Spazi esterni

11.6 Analisi diretta: Sopralluogo

Durante il sopralluogo occorre osservare le condizioni fisiche generali della
struttura, sistemi e componenti virgola e identificare le carenze fisiche ed
eventuali inadeguatezze

Utilizzare una lista di controllo o una linea guida che descriva come il processo di
ispezione deve essere effettuata in dettaglio

COSA SI DEVE OSSERVARE

 Condizione fisica della proprietà

 Operazioni in corso presso la proprietà
 Problemi ambientali interni (elementi detrattori quali rumore,
potenziale contaminazione del suolo, emissioni in aria, etc.)
 Localizzazione in rapporto alle proprietà adiacenti (attività presenti
ed eventuali elementi detrattori quali rumore, potenziale
contaminazione del suolo, emissioni in aria, etc.; elementi di
qualità ambientale e urbana - vicinanza ad habitat naturali, fiumi e
laghi anche potenzialmente critici - fiumi x esondazione, accesso a
servizi, etc.)

CONDIZIONE FISICA DELLA PROPRIETÀ

 Aspetti coperti dall‘analisi in situ:

 Struttura
 Installazioni
 Elementi architettonici

102 
 
  Condizioni del suolo geo-agroforestale per identificare il grado di
stabilità e per alcuni tipi di aree (es. Aree industriali abbandonate)
il livello di inquinamento del suolo e la presenza di alberi ad alto
fusto e il loro stato di salute e conservazione al fine di dare
indicazioni sulla pianificazione della manutenzione futura (in caso
di necessità per rimuovere un albero alto in un'area limitata dal
punto di vista ambientale / paesaggistico, è necessario richiedere
l'autorizzazione all'ufficio competente)

CRITERI DI CLASSIFICAZIONE PER I RISULTATI DELL'ISPEZIONE

 Definire i criteri di classificazione per i risultati dell'ispezione

 Stabilire la scala di priorità per gli interventi di sistemazione e
adattamento necessario
 Eseguire attività di ispezione anche tramite campionamento e analisi di
laboratorio, sondaggi strumentali...
ASSEGNAZIONE DEI CRITERI DI GIUDIZIO

Per assegnare una scala qualitativa di giudizio per la visita in situ è necessario:

 Concentrarsi sull'oggetto da giudicare

 Definire i livelli di giudizio (6 come nell'esempio precedente o un altro
numero)

 Definire il modo di giudizio in base a una descrizione della prestazione o
dell'aspetto dell'elemento in giudizio

 Mantenere la coerenza nella descrizione di tutti gli elementi. Ciò

significa avere una scala di 6 valori dal peggiore al migliore, da A a F o da
1 a 6 con una descrizione coerente di tutti gli elementi considerati

103 
 
Ricorda che il giudizio è un'impressione basata sulle competenze di chi effettua
la visita. Va segnalata la necessità di un'analisi più approfondita (di un esperto o
analisi strumentale)

11.7 Fonti
 Dirette: forniscono prezzi d'offerta
 Indirette: forniscono stime sulla base di osservazioni rilevate elaborando
quotazioni minime, medie e massime
I DATI RELATIVI AI VALORI IMMOBILIARI IN ITALIA

Fanno riferimento a diverse fonti, organizzazioni pubbliche private, ognuna

delle quali opera secondo propri metodi e procedure virgola non sempre noti
ai professionisti del settore

Dette fonti svolgono studi e analisi sull'andamento dei prezzi e aggiornano

continuamente i dati allora a disposizione, forniti spesso da agenzie
immobiliari che dispongono di valori degli immobili risultanti dalle
compravendite effettive

ENTI, SOGGETTI PUBBLICI E ISTITUZIONALI E ISTITUTI DI RICERCA

 AGENZIA DELLE ENTRATE: Servizi Catastali e Ipotecari (Osservatorio del

Mercato Immobiliare)
 BORSE IMMOBILIARI (Camere di Commercio)
 NOMISMA (istituto indipendente di studi e ricerche economiche);
 CONSULENTE IMMOBILIARE (inserto de “Il sole 24 ore”);
 SCENARI IMMOBILIARI (istituto indipendente di studi e ricerche di
economia del territorio)
 Ministero delle Finanze e Ministero di Grazia e Giustizia (Valori di
accertamento)
 Banche e S.P.A. (Valori cauzionali)
 Commissioni provinciali espropri (Valori agricoli medi)
 Banche dati (INEA - Istituto nazionale di economia agraria) (Valori di
mercato)
SOGGETTI ESPRESSIONE DEL MONDO DEGLI OPERATORI E RAPPRESENTATIVI
DEL MERCATO

 A.N.A.M.A. Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d’Affari

104 
 
  F.I.A.I.P. Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali
 F.I.M.A.A. Federazione Italiana Mediatori e Agenti d’Affari
 GABETTI Property Solution (franchising Gabetti, Grimaldi, Professione
casa)
 TECNOCASA Franchising Network
AGENZIA DELLE ENTRATE: SERVIZI CATASTALI E IPOTECARI

L’Agenzia del Territorio, nata all’interno della riforma del Ministero

dell’Economia e delle Finanze, è operativa dal 1 gennaio 2001 è ora collocata
all’interno della Agenzia delle Entrate

Compiti sono:

 assicurare ai cittadini e ai professionisti, alle pubbliche amministrazioni,

agli enti pubblici e privati, una corretta ed efficiente gestione dell’anagrafe
dei beni immobiliari attraverso l’offerta di servizi relativi al catasto, alla
pubblicità immobiliare ed alla cartografia
 mantenere la guida dell’evoluzione del sistema catastale nel rispetto del
processo di decentramento
 garantire la costituzione di un affidabile osservatorio del mercato
immobiliare (OMI) e l’offerta dei servizi estimativi
OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE” (O.M.I.)

 È nato nel 1993 quale strumento di ausilio interno e di autotutela per

l'attività di stima virgola che concorre ad assolvere il compito di rendere
trasparente il mercato immobiliare attraverso la conoscenza e la
diffusione delle informazioni relative al range di oscillazione dei prezzi di
mercato, alle dinamiche dei prezzi e dei volumi, alle caratteristiche della
domanda dell'offerta, alle principali variabili, insomma, del mercato
immobiliare
 Da un punto di vista territoriale i dati sono a livello comunale in zone
omogenee nelle quali si registra uniformità di apprezzamento del
mercato, per condizioni economiche e socio ambientali. Tale uniformità
viene tradotta in omogeneità nei valori di mercato delle unità immobiliari,
nell'ambito della destinazione residenziale virgola che hanno uno
scostamento, tra valore minimo e valore massimo virgola non superiore
al 50%
 I dati sono liberamente accessibili sul sito dell'agenzia delle entrate OMI
LE FONTI PRINCIPALI DELL’ANALISI DI MERCATO OMI

105 
 
  Sono costituite da prezzi effettivi di compravendite e locazioni così come
risultano dalle valutazioni eseguite dagli uffici nell'interesse e per conto
delle amministrazioni pubbliche, da indagini dirette e da informazioni
derivanti dagli operatori privati del settore, un paniere di dati eterogeneo
che viene successivamente elaborato e sintetizzato, con scadenza
semestrale, a cura di un'apposita commissione istituita presso ciascun
ufficio periferico e di cui fanno parte tecnici interni particolarmente
esperti nel settore estimale
 I valori elaborati sono localmente inseriti nel sistema informativo
dell'agenzia del territorio ed oscillano in un range i cui estremi
rappresentano medie dei valori minimi e massimi riferiti ad una
determinata tipologia edilizia per una specifica zona omogenea
comunale
LA BANCA DATI DELL'OSSERVATORIO

 Al fine di avere un quadro uniforme del mercato immobiliare sull'intero

territorio nazionale viene definita la fascia (centrale, semicentrale,
periferica, suburbana) come un'area territoriale territoriale con precisa
collocazione geografica nel comune, al cui interno rientra un certo
numero di zone omogenee descritte attraverso l'indicazione del quartiere
e delle vie principali di appartenenza
 Contiene valori espressi per unità di superficie commerciale ovvero di
superficie utile, che si riferiscono rispettivamente al mercato delle
compravendite e delle locazioni e riguardano le principali destinazioni
edilizie esistenti (destinazione residenziale, unità immobiliari autonome o
accessorie, destinazione terziaria, destinazione produttiva, destinazione
commerciale)

L’IPOTESI DI BASE DELL’O.M.I

 Il fattore posizionale sia quello maggiormente esplicativo delle differenze

di valore tra le varie unità immobiliari, in particolare di quella destinazione
residenziale punto si è ritenuto pertanto che, al fine di ridurre la variabilità
campionaria, il territorio deve essere suddiviso in porzioni che esprimono
livelli omogenei di mercato, in funzione delle caratteristiche comuni
 Ogni territorio comunale e segmentato in una o più zone omogenee. La
zona omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato
immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di

106 
 
 apprezzamento per condizioni economiche e socio ambientali punto è
stato stabilito che il fattore di massimo scostamento dell'intervallo dei
valori, riscontrabile in ciascuna zona, non deve di regola essere superiore
a 1,5
COLLOCAZIONE DELLE AREE

 Centrale: porzione di territorio comunale che coincide con il centro

urbano del comune inteso come aggregato edilizio perimetrabile e
distinguibile, in grado di esercitare attrazione nei confronti di un
insediamento più ampio
 Semicentrale: porzione di territorio comunale che è in posizione
immediatamente contigua al centro urbano e che ad esso è direttamente
connessa per i servizi, i trasporti, le infrastrutture. Tale fascia presuppone
la presenza della centrale e della periferica, così come definita, essendo
intermedia tra queste due
 Periferica: porzione di territorio comunale contigua alla fascia
semicentrale, delimitata dal margine esterno dell’insediamento edificato
 Suburbana: porzione di territorio comunale che contiene le aree
urbanizzate che sono separate dall’agglomerato urbano del Comune da
un territorio non edificato, da una barriera naturale o artificiale

DESTINAZIONI D'USO

 Uso residenziale: ville e villini, abitazioni signorili, abitazioni civili,

abitazioni di tipo economico, abitazioni tipiche dei luoghi, box e
autorimesse, posti auto coperti e scoperti
 Uso commerciale: negozi, centri commerciali, pensioni e assimilati,
fabbricati per esercizi sportivi, magazzini
 Uso terziario: uffici, uffici strutturati
 Uso produttivo: capannoni tipici, capannoni industriali, laboratori
RILEVAZIONE DIRETTA

 Effettuata con opportune schede:

 la tipologia dell’immobile o dell’unità immobiliare
 le fonte della rilevazione
 la identificazione dell’immobile rilevato
 la destinazione prevalente di zona
 le caratteristiche estrinseche del fabbricato in cui è ubicata l’unità
 immobiliare
107 
 
  le caratteristiche intrinseche del fabbricato
 le caratteristiche intrinseche dell’unità immobiliare
 la consistenza dell’unità immobiliare
 la consistenza delle pertinenze
 la consistenza totale dell’unità immobiliare e delle pertinenze
 (ragguagliate)
 il prezzo di compravendita / valore di mercato

11.8 Valori immobiliari di riferimento

BORSE IMMOBILIARI (CAMERE DI COMMERCIO)

Si occupano di reperire i dati sui valori immobiliari relativi ai mercati locali

(Borsa Immobiliare di Roma, Borsa Immobiliare di Milano,...)

CONSULENTE IMMOBILIARE

 Il Consulente Immobiliare è un inserto de “Il sole 24 ore” che riporta

periodicamente le quotazioni (valori immobiliari e locazioni) degli
immobili per le grandi città, per i comuni capoluogo di provincia e per
quelli non capoluogo di provincia
 Offre una serie di informazioni che permettono la valutazione puntuale
degli immobili; all’interno è presente un “appendice per le stime” che,
attraverso l’applicazione di diversi coefficienti, consente di realizzare la
stima dell’immobile sulla base delle sue caratteristiche specifiche

NOMISMA

 Fondata a Bologna nel 1981 in forma di società per azioni, per iniziativa di
un gruppo di economisti; oggi gli azionisti sono un centinaio e
comprendono istituzioni finanziarie e gruppi imprenditoriali italiani ed
esteri
 Opera in svariati settori dell'economia applicata, offrendo un'articolata
gamma di Prodotti e Servizi che si riferiscono a ricerche e studi, policy
advice, assistenza tecnica e consulenza
 E’ stato creato un osservatorio del mercato immobiliare che ha il compito
di analizzare i valori relativi a tutto il territorio nazionale

108 
 
  La ricerca dei valori immobiliari viene svolta complessivamente su 27 aree
urbane, rappresentate dalle 14 aree urbane “principali” e 13 aree definite
“intermedie”, ovvero città di medie dimensioni rappresentative del Paese
IL MONITORAGGIO PER L’OSSERVATORIO

 Viene svolto due volte l’anno per le 14 aree urbane principali (dati di luglio
e ottobre) e una volta l’anno per le città intermedie (febbraio)
 Le fonti informative sono rappresentate dagli agenti immobiliari presenti
nelle città campionate, ai quali viene spedito un questionario finalizzato a
raccogliere le informazioni qualitative sull’andamento del mercato e dati
specificamente riferiti ai valori degli scambi realmente avvenuti
 I questionari sono in numero variabile, anche in relazione alla
complessità- importanza della città oggetto dell’indagine
 La metodologia di elaborazione delle informazioni prevede una prima
valutazione dei dati raccolti e l’eliminazione di valori “di picco” che
rappresentano palesemente delle eccezioni; successivamente i valori
vengono confrontati con le informazioni qualitative che derivano dalle
considerazioni e dalle valutazioni espresse dagli operatori
SCENARI IMMOBILIARI

 E’ un istituto indipendente di studi e di ricerche che si occupa di economia

del territorio e opera in Italia
 Ha sviluppato di una metodologia che ha portato alla standardizzazione
dei parametri di rilevamento, per favorire l’analisi congiunta di fenomeni
che determinano anche forti differenze tra diversi territori
 La metodologia prevede: la definizione di un’unità di osservazione o
immobile standard che possa costituire un esempio significativo,
indipendentemente dalla sua localizzazione; la suddivisione del territorio
in microaree che disaggregano ogni comune preso in considerazione in
cellule omogenee, relativamente al mercato immobiliare, la
determinazione della consistenza (numerosità) del campione
LE MICROAREE

 Subiscono un controllo di qualità dei dati garantito dalla riformulazione

dei modelli di determinazione dei prezzi, in relazione alle dinamiche del
mercato, per ogni microarea
 Ogni microarea è rappresentata da aree omogenee di prezzi e canoni; il
numero delle microaree varia secondo la complessità-dimensione delle
città analizzate

109 
 
  Il campionamento, all’interno di ogni microarea, è rapportato ai volumi di
compravendita e alla variabilità delle caratteristiche dell’area stessa. Nel
caso in cui non si verifichino compravendite di una determinata
microarea, il movimento di mercato viene correlato a quello di microaree
omogenee
 Il sistema di rilevazione prevede il monitoraggio del processo di vendita,
dal momento in cui l’immobile viene messo sul mercato pubblicamente.
Ogni immobile viene seguito direttamente, attraverso contatti telefonici,
fino a quando non viene più pubblicizzato; per cui è considerato venduto
e ne viene stimato il prezzo di vendita attraverso un modello matematico
che tiene conto del tempo di permanenza sul mercato e della variazione
che il prezzo ha subito
A.N.A.M.A. (ASSOCIAZIONE NAZIONALE AGENTI E MEDIATORI D‘AFFARI)

 E’ un’associazione a carattere nazionale che tutela gli interessi degli agenti

immobiliari e dei mediatori creditizi; rappresenta le principali reti in
franchising e le società immobiliari
 Organizza convegni tematici nazionali, seminari formativi per quadri e
funzionari, fiere e manifestazioni sia nazionali che provinciali
 Obiettivo primario è quello di ottenere la certificazione dei propri iscritti,
delle aziende aderenti, delle singole agenzie favorendo l’accesso al
processo di certificazione ed al “Sistema Qualità ANAMA” nonché quello
di favorire, per la gestione e diffusione delle informazioni, l’utilizzo di
nuove tecnologie quali : sistemi informativi, portali internet, notiziari
telematici
F.I.A.I.P. (FEDERAZIONE ITALIANA DEGLI AGENTI IMMOBILIARI
PROFESSIONALI)

 Raccoglie dati con frequenza semestrale, attraverso i Collegi provinciali

F.I.A.I.P., che svolgono un’attività di raccolta e collezione dei dati per la
provincia di appartenenza; i rilevatori che partecipano alla raccolta delle
informazioni sono circa mille
 Il rapporto comprende considerazioni qualitative sul mercato immobiliare
in generale e dati e informazioni puntuali sui valori rilevati, che fanno
riferimento ogni 6 mesi a circa 40 mila transazioni
F.I.M.A.A. (FEDERAZIONE ITALIANA AGENTI IMMOBILIARI MERCEOLOGICI
AZIENDALI)

110 
 
  La maggior parte degli Agenti di Affari in Mediazione, iscritti nei ruoli
presso le Camere di Commercio Provinciali, è iscritta anche a una
associazione locale aderente alle Associazioni Commercianti delle varie
province. Secondo le diverse realtà locali, l'Associazione in questione
prende il nome di Collegio, Sindacato, Associazione, ecc. e fanno
riferimento all’associazione nazionale F.I.M.A.A.
 La Federazione, nell'interesse generale degli operatori rappresentati, si
prefigge di promuovere e favorire servizi e attività, sotto qualunque forma
giuridica, direttamente o indirettamente, di assistenza agli operatori
 I "QUADERNI FIMAA“ approfondiscono tematiche specifiche di settore, di
livello nazionale, anche in collaborazione con enti e società di ricerca, e
pubblicano specifici studi sull’andamento del mercato immobiliare,
specie a livello regionale e provinciale  
LE FONTI INDIRETTE PER LA STIMA DEL VALORE DI COSTO

 Forniscono indicazioni relative ai costi delle opere edili

 I costi possono essere riferiti alle singole lavorazioni (utili per la stesura
del computo metrico estimativo) oppure alle diverse tipologie edilizie
(utili per la stima sintetica del valore di costo)
 Pubblicazione di riferimento per i costi delle tipologie edilizie è il volume
curato dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano
 E i Prezzari regionali
LA FONTE DEL PREZZARIO DEL COLLEGIO DI MILANO

 Pubblicato da 14 anni, i volumi del Collegio forniscono una

documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad
una serie di interventi di diversa destinazione
 I valori riportati nei prezziari devono essere considerati indicativi e
utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato possono
influire sui costi di costruzione
 Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più probabile
valore di costo con sufficiente attendibilità
I LIMITI DI VALIDITÀ DELLE STIME DEL COLLEGIO

 Zona climatica: Lombardia

 Località con altitudine inferiore ai 300 metri slm
 Terreno pianeggiante
 Assenza di manufatti nel terreno di intervento

111 
 
  Precipitazioni atmosferiche massime 90 mm/h
 Falda acquifera inferiore al piano di posa dei plinti
 Normale accessibilità ai cantieri


11.9 Innovazione nel mercato immobiliare

INSTANT BUYING IMMOBILIARE

 Era presentato da aziende, gruppi o società che acquistano immobili

direttamente dal proprietario punto non sono intermediari ma veri e
propri attori del processo di compravendita, che comprano il bene a tutti
gli effetti, che acquista in tempi brevi, solitamente a un prezzo più basso
del mercato e rivendere l'immobile, talvolta anche dopo sistemazioni o
ristrutturazioni operando come un investitore
 Il sistema di valutazione automatizzato prende in considerazione
molteplici variabili sia quantitative che qualitative e fornisce i potenziali
venditori il valore della loro proprietà calcolata mediante algoritmi,
insieme a un'offerta di acquisto immediata, in tempo reale
 Negli Stati Uniti, è presente da qualche anno in Italia con una start up
(Casavo)

112