STIME AZIENDALI

L’estimo studia le metodologie di valutazione inerenti ai beni economici; il valore di un bene

economico dipende dallo scopo della stima. Chi effettua la valutazione deve conoscere la ragione
pratica della stessa, altrimenti il giudizio di valore che viene espresso non potrà considerarsi
attendibile; infatti sono diversi i valori attribuibili ad uno stesso bene, ciascuno corrispondente ad
uno scopo preciso.
Mentre il prezzo di un bene è un dato storico perché equivale alla quantità di denaro con cui il
bene è già stato scambiato (quindi è un dato acquisito), il valore è l’espressione di un giudizio di
stima, poiché rappresenta il prezzo più probabile con cui, in condizioni ordinarie, un bene verrà
scambiato. La stima, quindi, basandosi sui prezzi già verificatisi, è la previsione del più probabile
prezzo futuro di scambio del bene.
Ogni metodologia estimativa si basa sulla comparazione, infatti in ogni stima si effettua un
confronto: il bene oggetto di valutazione viene comparato ad altri beni, di prezzo noto e dalle
analoghe caratteristiche tecniche ed economiche.
Nel giudizio di stima è fondamentale che l’estimatore sia oggettivo e che la valutazione avvenga in
condizioni ordinarie, senza alcuna considerazione soggettiva.
Una volta definito lo scopo della stima, allora si passa all’applicazione della metodologia
estimativa che conduce alla formulazione del più probabile valore del bene.

Le occasioni di valutazione in tema aziendale sono frequenti e il campo della valutazione aziendale
è diventato sempre più vasto per tutta una serie di nuove esigenze che spesso si vengono a creare;
molte volte, infatti si rende necessario procedere alla valutazione dell’azienda in concomitanza di
trasferimenti giuridici totali o parziali, diretti o indiretti, reali o ipotetici.
Oggetto diretto di trasferimento e di conseguente valutazione, è l’insieme dei mezzi coordinati
costituenti l’azienda, cioè il suo capitale; trasferire il complesso dei mezzi dell’impresa, di fatto,
vuol dire trasferire ad altri soggetti il controllo economico dell’intero sistema aziendale. Per
un’appropriata valutazione occorre, quindi, esaminare il sistema aziendale nel suo insieme.
Nella realtà aziendale, molteplici sono le operazioni che possono dar luogo ad un trasferimento di
questo tipo; in particolare, bisogna determinare il valore dell’azienda nei casi di: cessioni totali o
parziali, apporti, fusioni, aumento o diminuzione del capitale societario, scissione, divisione,
trasformazione, fallimento, concordati preventivi, ecc.
Il processo di valutazione dell’azienda nel suo complesso si compone delle seguenti fasi:
 Definizione dell’ambito e del tipo di valutazione: consiste nel precisare la tipologia di
valore da stimare, la data di riferimento della valutazione, lo scopo della valutazione, la forma
giuridica della società oggetto di stima e la relativa proprietà.
 Acquisizione ed esame dei dati informativi: consiste nel mettere in opera un’indagine
rivolta sia verso l’esterno dell’azienda, (perché è necessario analizzare il particolare settore di
interesse dell’azienda attraverso la conoscenza del mercato, della clientela, della concorrenza,
 della struttura industriale), sia verso l’interno dell’azienda (assumendo informazioni circa la
storia dell’azienda, documenti contabili, dati su crediti, magazzini, immobili, debiti, prestiti,
imposte, patrimonio netto, personale, ecc.).
 Decisione sul metodo di stima da applicare: consiste nella scelta del metodo che meglio si
adegua alla realtà aziendale in valutazione; l’approccio di chi effettua la valutazione è
fondamentale perché il suo equilibrio e la sua esperienza sono elementi assolutamente
essenziali per una corretta stima del valore aziendale.
 Studio e stesura della relazione di valutazione: consiste nella trattazione e nell’indicazione
di aspetti come l’oggetto e la finalità della stima, documenti e fonti informative, perizie di terzi,
data di valutazione, descrizione del settore e dell’identità aziendale, criteri e metodo scelti,
sviluppo essenziale dei calcoli di stima, eventuali limiti e vincoli delle parti, risultato finale
della valutazione.

Gli aspetti economici che soddisfano le ragioni pratiche della stima aziendale possono essere:
 valore di mercato, che in condizioni normali soddisfa le più svariate ragioni pratiche di stima
ed è di facile valutazione in caso di mercato attivo e conoscenza certa dei parametri utilizzati;
 valore di trasformazione da considerare quando il bene è suscettibile di trasformazione (in
genere questa valutazione si effettua nel caso di fondi rustici); il valore viene determinato
attraverso il bilancio formato da una parte attiva, cioè il valore del bene trasformato, e dalla
parte passiva, consistente nel cumulo dei costi da sostenere per effettuare la trasformazione
(costi di progettazione, di direzione lavori, d’appalto, sistemazioni varie, di accatastamento,
ecc.);
 valore complementare, che riguarda una porzione di bene destinata a venire staccata dal
complesso di cui fa parte (anche questa è una valutazione che si effettua nel caso di stima di
fondi rustici).
Nel caso di stime aziendali, come, del resto, nel caso dell’estimo generale, le stime possono essere
sintetiche ed analitiche.
Le stime sintetiche giungono alla formulazione di un giudizio di valore attraverso un processo di
composizione ed unione delle caratteristiche tecniche, economiche e giuridiche proprie del bene in
esame. Le stime analitiche consistono nell’accertare il valore di mercato di un bene mediante la
capitalizzazione dei redditi che da questo bene derivano.
I procedimenti estimativi di tipo sintetico applicabili nel caso di stima aziendale (o di fondo
rustico) sono:
 stima a impressione o a vista: è una stima comparativa nella quale il confronto tra il bene
oggetto di stima ed altri similari, matura nella mente del perito, senza documentazione di dati
tecnici ed economici; il perito deve conoscere profondamente l’azienda e il mercato della zona,
deve possedere una lunga esperienza in materia che gli consenta di esprimere
immediatamente un giudizio di valore, confrontando mentalmente il bene in oggetto con quelli
simili presenti in zona di cui si conoscono i più recenti valori di mercato.
 stima per comparazione: si effettua in base a parametri tecnici od economici; è una stima in
cui la determinazione del valore viene fatta direttamente, confrontando l’azienda (o il fondo) da
stimare con altre simili di prezzo noto e sulla base di un parametro tecnico o economico. Per
potersi applicare devono verificarsi alcune condizioni preliminari: devono esistere in zona
aziende (o fondi) simili a quello oggetto di stima per condizioni intrinseche (caratteristiche
specifiche relative direttamente al bene) e per condizioni estrinseche (caratteristiche relative a
fattori ambientali generali della zona in cui è ubicato il bene); devono essere noti i recenti
valori di compravendita delle aziende (o dei fondi) simili considerate; deve esistere un
parametro o un elemento di confronto in comune tra l’azienda (o il fondo) oggetto di stima e gli
altri simili presi a confronto. Soddisfatte queste tre condizioni, che in realtà non sempre sono
facilmente verificabili (perché questo tipo di mercato è meno attivo solitamente di quello
immobiliare), si può impostare la proporzione da cui ricavare poi il valore che si sta cercando.

v : p = Vm : P
dove:

v è la somma dei recenti e normali valori di mercato delle aziende (o dei fondi) simili presi a
confronto;

p è la somma dei parametri delle aziende (o dei fondi) simili presi a confronto;
Vm è il più probabile valore di mercato dell’azienda (o del fondo) oggetto di stima;
P è il parametro dell’azienda (o del fondo) oggetto di stima.
Da questa proporzione si ricava il probabile valore di mercato dell’azienda (o del fondo) oggetto
di stima:

Vm = P x (v/p)
I parametri che possono essere adottati nella stima di aziende (o di fondi rustici) possono
essere di natura tecnica o di natura economica. Tra i parametri di natura tecnica l’unico
utilizzabile è la superficie fondiaria (espressa in ettari o in metri cubi). Tra i parametri di
natura economica si possono adoperare: il reddito dominicale catastale, la produzione lorda
vendibile, il beneficio fondiario, il canone di affitto, il reddito dominicale reale (che deve tenere
conto della classe della effettiva coltura praticata sul fondo e non di quella che risulta al
catasto); questi ultimi due sono i parametri più spesso adoperati.
 stima per valori tipici o per elementi costitutivi: è una stima che può essere adottata
quando l’azienda (o il fondo) da stimare è difficilmente comparabile nella sua totalità con altre
aziende, mentre il valore delle sue parti componenti è stimabile separatamente.
 stima storica: consiste nel valutare il bene in base al prezzo di compravendita, verificatosi in
passato per lo stesso bene; le difficoltà che possono riscontrarsi nell’applicazione di una stima
di questo tipo, sono riferibili al fatto che l’azienda (o il fondo), sia stato realmente oggetto di
compravendita e che i valori siano veritieri.
I procedimenti estimativi di tipo analitico applicabili alla stima aziendale (o di fondo rustico) si
riducono essenzialmente a uno:
 stima per capitalizzazione dei redditi: le fasi attraverso cui si estrinseca tale procedimento
analitico sono quattro:
 determinazione del reddito capitalizzabile dell’azienda (o del fondo) da stimare; in

genere questo reddito è il Beneficio Fondiario ordinario ( Bf), per determinare il quale
bisogna considerare la forma di conduzione ordinariamente attribuibile all’azienda:
conduzione in economia diretta ( se il proprietario è anche imprenditore) o conduzione in
affitto (se il proprietario è una persona fisica diversa dall’imprenditore).
Nel caso di conduzione in economia diretta il Bf si determina attraverso il bilancio
aziendale e rappresenta il reddito realizzato dal proprietario che conduce direttamente

l’azienda; il Bf si ricava dalla seguente equazione del bilancio estimativo:

Bf = Plv – (Sv + Q + Imp + Sa + St + I)
dove:
Plv è la produzione lorda vendibile, corrispondente alla produzione lorda totale meno i
prodotti riutilizzati nella produzione;
Sv sono le spese varie sostenute durante la produzione per l’acquisto di materiali extra-
aziendali (noleggi, concimi, mangimi, energia elettrica, materie prime, ecc.);
Q sono le quote di assicurazione, di manutenzione e di reintegrazione relative al capitale
fondiario ed alle scorte aziendali;
Imp sono le imposte, i contributi e le tasse che il proprietario deve pagare in media ogni
anno in conseguenza della gestione diretta dell’azienda supposta in condizioni ordinarie;
Sa sono i salari da corrispondere ai lavoratori manuali;
St sono gli stipendi da corrispondere ai dipendenti che svolgono il lavoro intellettuale
(direzione, amministrazione, sorveglianza, ecc.);
I sono gli interessi sul capitale agrario o di esercizio.
Questa equazione presenta l’attivo del bilancio, rappresentata dalla Plv e il passivo del
bilancio, rappresentato dal costo totale di produzione costituito dalla somma dei compensi
spettanti ai singoli fattori produttivi e delle spese sostenute per acquisti e per servizi extra-
aziendali, per mantenere efficienti capitale fondiario e capitale agrario e per pagare imposte
e tasse.
Nel caso di conduzione in affitto, il Beneficio fondiario si ricava dal bilancio di parte
padronale e rappresenta il reddito realizzato dal proprietario che concede l’azienda (o il

fondo) in affitto; il reddito netto Bf si ricava dalla seguente equazione:

Bf = Rpl – Spp
dove:
Rpl è il reddito padronale lordo, dato dal canone di affitto annuo ( Ca) più gli interessi sulle
rate(I): Ca + I;
 Spp sono le spese di parte padronale, costituite da quote di reintegrazione, manutenzione
straordinaria e assicurazione relative alla conservazione del capitale fondiario ( Q), imposte

e contributi (Imp), amministrazione e sorveglianza (Amm), sfitto e inesigibilità (Sf),

interessi sulle spese anticipate (I): Q + Imp + Amm + Sf + I.

 ricerca del saggio di capitalizzazione: il saggio medio di capitalizzazione è quello che
risulta dal rapporto tra i benefici fondiari e i prezzi di mercato di aziende (o di fondi) della
zona simili a quella da stimare; il saggio medio trovato va corretto per tenere conto di
particolari (comodi o scomodi) dell’azienda da stimare. La capitalizzazione del reddito
consiste nel riportare all’attualità, cioè al momento della stima, tutti i redditi futuri

producibili dall’azienda tramite un adeguato saggio di capitalizzazione ( r). Il saggio di

capitalizzazione può ricavarsi in due modi, in base all’attività del mercato; se il mercato è
attivo, risulta facile conoscere i recenti valori si compravendita di aziende (o di fondi) simili
a quella da stimare e i relativi benefici fondiari, per cui il saggio si determina come segue:
r = Bf/Vm
Se, invece, il mercato risulta essere poco attivo, per cui non è facile reperire valori di
compravendita di beni simili a quello da stimare, allora la determinazione del saggio di
capitalizzazione avviene in maniera indiretta facendo riferimento ad un saggio di
capitalizzazione indicativo (opportunamente corretto e adattato alla reale condizione di
applicazione) relativo a investimenti che possano avere una certa analogia con
l’investimento relativo al bene da stimare.
 calcolo del valore capitale: una volta determinati il beneficio fondiario e il saggio di
capitalizzazione, il valore dell’azienda (o del fondo) oggetto di stima si calcolerà con la
formula di capitalizzazione valida per i redditi annui posticipati costanti e illimitati:
V = Bf/r
In questo modo si ottiene il valore ordinario del fondo che deve comunque essere riportato
alle sue reali condizioni.
 aggiunte e detrazioni al valore capitale: per giungere al valore effettivo di un’azienda (o di
un fondo rustico), può essere necessario apportare aggiunte o detrazioni al suo valore
ordinario ricavato con la formula precedente; tali aggiunte e detrazioni dipendono
dall’esistenza di elementi di straordinarietà non considerati nelle precedenti fasi della stima
e valutabili separatamente.