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Appunti delle lezioni del corso di estimo

Prof. ing. Carlo Tenconi

LA PERIZIA DI STIMA:
IL COMPUTO METRICO ESTIMATIVO
ED IL PREVENTIVO

A cura dell’ ing. Andrea Bassi

aprile 2002
La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

INDICE:

LA PERIZIA DI STIMA – IL PREVENTIVO......................................................... 3


IL PREVENTIVO ............................................................................................. 6
PREVENTIVO SOMMARIO ......................................................................... 8
IL PREVENTIVO PARTICOLAREGGIATO ................................................ 11
IL COMPUTO METRICO............................................................................ 14
PREZZI UNITARI ELEMENTARI ..................................................................... 16
Prezzo della mano d’opera............................................................................ 16
Prezzi dei materiali e dei manufatti................................................................ 19
Prezzi per l’uso dei mezzi d’opera................................................................. 21
ANALISI DEI PREZZI UNITARI DELLE OPERE.............................................. 24
Spese generali ed utili di impresa.................................................................. 27
ANALISI DEL PREVENTIVO......................................................................... 32
LA PERIZIA DI STIMA (in base al valore di costo)........................................... 35
Organizzazione pubblica ............................................................................... 39
Organizzazione privata.................................................................................. 42
Allegato: METODI DI MISURAZIONE DELLE OPERE .................................... 46

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

LA PERIZIA DI STIMA – IL PREVENTIVO

Un metodo di stima generale, applicabile in particolare, per beni ancora da


realizzare ed in fase di progetto, è quello del “valore di costo“, basato sulla
valutazione (preventiva) del costo, espresso in termini monetari, necessario per
l’uso dei fattori produttivi occorrenti per realizzare l’opera.

Le ricerche, indagini e valutazioni da effettuare a tale scopo costituiscono, nel


loro insieme, la perizia di stima, che comprende l’individuazione, in termini
fisico – economici, di tutti i fattori che interessano la produzione dell’opera, di
tutte le componenti del bene oggetto della ricerca, nella loro quantificazione e
nella loro valutazione (sempre in termini di moneta corrente).

I fattori che entrano in gioco nella produzione dei beni possono suddividersi in
cinque gruppi fondamentali:

a) fattore terra: questo termine va inteso in senso lato, ossia l’individuazione e


la valutazione non riguarda semplicemente il terreno in senso stretto
interessato dall’opera, ma può interessare il costo per l’uso di tutti gli elementi
primari (che gli economisti incorporano nel termine terra) interessati dall’opera
da realizzare. Riguarda in particolare i costi per rendere idonea l’area alla
presenza delle opere progettate (costi di urbanizzazione, ecc.) ed i costi indiretti
derivanti all’ambiente dalla costruzione dell’opera e dalla sua permanenza ed
utilizzazione nel tempo.

b) fattore capitale: la sua valutazione è rappresentata dal costo (preventivo)


complessivo per l’uso delle risorse elementari necessarie per realizzare
l’opera.

In pratica è il prezzo che il committente dovrà corrispondere all’appaltatore


(imprenditore o costruttore), o ad imprenditori diversi, per produrre l’opera.

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Committente (o appaltante) è chi intende realizzare l’opera, o meglio colui per


conto del quale l’intera opera viene realizzata, quale proprietario o
concessionario per l’opera stessa. E’ il primo attore del processo edilizio ed è
definito dal Codice Civile come colui che “commette ad altri il compimento di
un’opera o di un servizio, assumendo l’obbligo del pagamento di un
corrispettivo in denaro”.

Appaltatore (o imprenditore) è il soggetto che assume, con l’organizzazione dei


mezzi necessari e gestione a proprio rischio, il compimento dell’opera. E’ colui
che, dotato di mezzi idonei e di adeguato capitale di anticipazione, coordina e
dirige l’impiego di tutte le risorse necessarie per produrre l’opera (sia essa un
edificio, una strada, una fognatura, ecc.), risorse che consistono in prestazioni
di lavoro (mano d’opera), impiego di materiali ed uso di mezzi d’opera che
devono essere utilizzati per l’effettuazione dei lavori (uso di macchinari,
attrezzature, mezzi di trasporto, ecc…)

c) fattore lavoro professionale: comprende il costo (competenze e spese


relative) per l’intervento di tecnici e professionisti nella varie fasi di realizzazione
dell’opera (rilievi, progetti, direzione lavori, collaudi, ecc.)

d) fattore organizzazione pubblica: gli interventi degli Enti pubblici (diretti o


indiretti), quali Stato, Regione, Comuni, ecc., sia nella fase di produzione
dell’opera (es. realizzazione delle opere di urbanizzazione, costruzione, di
impianti e servizi pubblici, interventi di programmazione e di controllo sull’uso
del territorio e sulle opere edilizie, ecc.) che nelle successive fasi in cui l’opera
si inserisce nel contesto socio – economico esistente (gestione dei molteplici
servizi pubblici, ecc.) hanno un costo che si traduce in contributi, imposte e
tasse di carattere straordinario, ossia applicate nella fase di produzione
dell’opera stessa od ordinario, ossia gravanti, in modo continuativo nel tempo,
sul reddito prodotto dal bene edilizio o sul suo valore.

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

e) fattore organizzazione privata: il Committente, sia esso Ente pubblico o


privato, che deve realizzare l’opera, ha una propria organizzazione, per contatti
con enti pubblici, imprenditori, professionisti, enti finanziatori, ecc., che
comporta un costo; deve anticipare capitali, che non producono redditi fino a
che l’opera non sia finita, ossia fin quando a sua volta non sia produttiva di
utilità. Tutto ciò rappresenta il costo del fattore produttivo “organizzazione
privata“.

Se poi il committente realizza l’opera in vista di una successiva immissione sul


mercato (ad esempio una immobiliare che intende costruire un edificio per,
successivamente, rivenderlo frazionato), affrontando pertanto un rischio,
derivante dalle imprevedibili variazioni del mercato che possono influire sui
tempi e sulle modalità della vendita e sui prezzi relativi, occorre tenere conto di
un possibile profitto (sovrappiù rispetto a tutti i costi di realizzazione).

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IL PREVENTIVO

Gli elementi del preventivo sono:

- elementi tecnici: sono gli articoli, ossia l’individuazione e la descrizione delle


opere elementari (o voci) in cui può essere scissa una determinata opera
edilizia complessa, articoli che generalmente vengono distinti con una
determinata numerazione, la quale può porre in evidenza il raggruppamento
delle singole opere elementari per categorie omogenee.

Intendiamo per opera elementare (o voce) ogni parte dell’opera edilizia che
abbia una precisa identificazione tecnico – economica , ossia un prezzo unitario
ben distinto.

Le quantità sono computate con riferimento all’unità di misura di ogni opera


elementare e deducibili, mediante lettura delle misure parziali, dai progetti
particolareggiati dell’opera.

- elementi economici sono:


i prezzi unitari, ossia i prezzi riferiti all’unità di voce;
gli importi elementari (prodotto delle quantità di ogni voce per il relativo
prezzo);
gli importi parziali, riferiti a gruppi omogenei di voci, ed infine l’importo
totale;

- elementi aggiunti del preventivo sono:


la quota per imprevisti (calcolata generalmente come una
maggiorazione percentuale dell’importo totale preventivato), eventuale
maggiorazione che si verifica per possibile revisione dei prezzi
(applicabile secondo normative contenute nei capitolati d’appalto o, nel
caso di lavori pubblici, per normative legislative, qualora si verifichino

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variazioni dei costi della mano d’opera e dei materiali nella fase di
realizzazione dei lavori).
Si possono avere due tipi di preventivi, in relazione alla “fase” di progettazione
economica di un intervento, ed in particolare in base ai “dati” disponibili per
elaborare il preventivo:

- Preventivo sommario o di massima;

- Preventivo particolareggiato.

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PREVENTIVO SOMMARIO

Si effettua un preventivo sommario quando si considera un’unica voce per


individuare e per quantificare l’intera opera edilizia da valutare; si assume
generalmente un elemento parametrico fra quelli più idonei a determinare la
consistenza tecnico – economica dell’opera.

Prescelto il parametro cui far riferimento per quantificare l’opera, occorre


precisare i criteri di misurazione.

Nel caso di costruzioni edilizie (edifici residenziali, commerciali, per uffici, ecc.)
l’elemento parametrico può essere scelto fra i seguenti:

- il volume (V): generalmente si considera il volume fuori terra, valutato vuoto


per pieno (con misure a fili esterni delle murature), escludendo i piani
interrati non abitabili;

- la superficie lorda di piano (S. l. p.): ossia la superficie lorda (misurata a fili
esterni delle murature perimetrali) di tutti i piani abitabili (eventuali piani
interrati di servizio possono essere computati con opportuni coefficienti di
ragguaglio);

- la superficie utile (Su): ossia la somma delle superfici utili dei singoli piani
(superficie interna dei pavimenti)

- il numero dei locali (N): è un parametro meno usato perché non è facile
definire cosa si intenda per locale (vano abitabile, vani accessori, ecc.).

Per edifici commerciali e industriali, si considera generalmente la superficie


coperta lorda di piano, precisando tuttavia l’altezza utile degli ambienti.

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Per altri edifici particolari e per altre opere gli elementi parametrici possono
essere diversi:

- per scuole, di un particolare tipo: il posto allievo o l’aula;


- per ospedali (di particolari caratteristiche e specializzazione): il posto letto;
- per strade (secondo il tipo, la larghezza, le caratteristiche costruttive): lo
sviluppo o la superficie;
- per reti di fognatura: lo sviluppo;
- per canali, ferrovie, linee elettriche: lo sviluppo;
- per impianti di illuminazione stradale: il punto luce.

L’importo totale di costruzione dell’opera viene stimato, nel caso di preventivo


sommario, individuando il prezzo unitario di costruzione, riferito al parametro
prescelto e moltiplicandolo per la quantità dell’opera in progetto espressa
nell’unità di misura relativa al parametro considerato.

Il prezzo unitario sarà stimato in base a dati statistici (prezzi di realizzazione di


opere simili), tenuto conto delle località cui si riferiscono i dati noti, dell’epoca di
realizzazione e delle condizioni obiettive in cui si ipotizza verrà realizzata
l’opera oggetto delle valutazione. Tanto maggiore è la similitudine (per
caratteristiche e condizioni di realizzazione) fra le opere di cui sono noti i costi e
l’opera oggetto della valutazione, tanto migliore sarà l’attendibilità del preventivo
sommario.

Nel caso si abbiano a disposizione dati noti e certi, ossia riguardanti opere simili
già realizzate, ma riferiti ad epoche diverse, i dati stessi potranno essere
riportati alla data cui va riferito il preventivo con opportuni coefficienti di
rivalutazione, ricavabili da indici dei costi per il particolare settore cui si riferisce
l’opera, indici facilmente rintracciabili su pubblicazioni specializzate.

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Il ricorso al preventivo sommario è assai frequente, specialmente quando si


voglia conoscere, in breve tempo, il costo preventivo di un’opera progettata e
verificarne la rispondenza economica con le finalità del progetto stesso.
I dati che vengono utilizzati per un preventivo sommario possono essere utili
anche per una preventiva verifica del preventivo particolareggiato, come verrà
sviluppato nel capitolo relativo.

Relativamente ai costi parametrici, la Legge quadro sugli appalti pubblici


(L.109/94 e successive modifiche ed integrazioni) istituisce un ”Autorità per la
vigilanza sui lavori pubblici” con compiti sia consultivi che ispettivi, alle cui
dipendenze è stato costituito un “Osservatorio dei lavori pubblici”. Tale
“Osservatorio” articolato in una sezione centrale ed in sezioni regionali. La
sezione centrale, attraverso la raccolta ed all’elaborazione dei dati d’appalto
(bandi, aggiudicazioni, affidamenti, imprese partecipanti, i costi e gli
scostamenti rispetto a quelli preventivati, i tempi, …) determina, annualmente i
“costi standardizzati” per tipo di lavoro in relazione a specifiche aree territoriali.
Tali dati dovrebbero essere pubblicati annualmente.

A titolo di esempio si riporta in allegato per un edificio residenziale di tipo medio


– multipiano (tipologia A3), quanto pubblicato dal Collegio degli Ingegneri e
Architetti di Milano all’interno del testo “Prezzi Tipologie Edilizie” dei editore, ed.
2001, che contiene i costi per opere compiute relative ad una serie di edifici a
diversa destinazione.

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IL PREVENTIVO PARTICOLAREGGIATO

Come si è già detto, le risorse che occorre impiegare per la realizzazione di un


bene edilizio consistono in lavoro (impiego di mano d’opera più o meno
qualificata, di lavoro impiegatizio, direttivo, ecc.); in materiali e manufatti
(materiali elementari, prodotti semilavorati e lavorati); uso di mezzi d’opera
(attrezzature di vario genere, veicoli, ecc.) .

Dato che per dette categorie di risorse elementari i prezzi d’uso sono facilmente
valutabili (per la mano d’opera attraverso i contratti collettivi di lavoro e le
specifiche normative riguardanti le indennità, i contributi, gli oneri gravanti sui
costi; per i materiali e i manufatti dai prezzi di mercato sulle specifiche piazze e
dai listini delle ditte produttrici di semilavorati e manufatti; per i mezzi d’opera
dai prezzi unitari d’uso, ricavabili dai prezzi (di listino) dei singoli mezzi, dalle
quote di ammortamento e di manutenzione annue, nonché dai consumi
energetici occorrenti per il loro funzionamento) , il metodo più semplice per
effettuare un preventivo di una certa opera parrebbe quello di quantificare le
singole risorse elementari e di applicare a dette quantità i relativi prezzi come
sopra valutabili.

La difficoltà operativa consiste nel valutare, con sufficiente approssimazione, le


quantità di tali risorse riferite ad un’intera opera.

Solo nel caso di opere perfettamente identiche, che vengano realizzate in tempi
successivi, è possibile, mediante dati rilevabili da consuntivi, valutare dette
quantità ai fini di nuovi preventivi; in tutti gli altri casi detta procedura no è
applicabile.

Il metodo generalmente adottato è invece quello di suddividere l’opera da


valutare in tante opere elementari (o voci) fisicamente distinte e individuabili,
opere elementari che normalmente sono realizzate in tempi successivi; ogni
opera elementare viene quantificata sulla base dei dati ricavabili dai progetti

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particolareggiati esecutivi ed alla quantità computata di ogni opera viene


applicato un prezzo unitario.

La stima dei prezzi unitari, da applicare alle quantità di ogni opera elementare,
è fatta attraverso un’analisi dei prezzi stessi, ossia mediante la valutazione delle
quantità di risorse elementari occorrenti per realizzare l’unità di misura della
singola opera (voce) cui vengono applicati i prezzi unitari elementari delle
risorse stesse.

Il metodo presenta il vantaggio di porre in evidenza gli importo parziali (di


preventivo) riferiti ad ogni opera (voce) e pertanto, se ricollegato ad un
programma dei lavori, di prevedere, scaglionate nel tempo, le risorse finanziarie
necessarie all’imprenditore per la realizzazione dei lavori.

La stima preventiva di un’opera, mediante la quantificazione delle singole opere


elementari e l’applicazione di prezzi unitari, trova una precisa corrispondenza
operativa col metodo più frequentemente usato di appalto nella realizzazione di
opere edilizie (l’appalto a misura), che appunto si basa sull’assunzione, in sede
di stipulazione del contratto di appalto, di un elenco dei prezzi unitari di tutte le
opere (tariffa) e nella determinazione del corrispettivo che il committente si
impegna a versare al costruttore, in cambio dell’intera opera commessa, sulla
base delle quantità delle opere elementari che saranno effettivamente eseguite
e computate.

Il preventivo particolareggiato comprende i seguenti elaborati:

- Computo metrico: individuazione delle singole opere elementari


(formazione degli articoli, numerazione, descrizione, indicazione dell’unità di
misura, precisazione dei metodi di misurazione); quantificazione mediante
estrazione delle misure dai disegni esecutivi e computi relativi;

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- Elenco dei prezzi unitari elementari: trattasi dell’elenco dei prezzi delle
risorse elementari (mano d’opera, materiali, noli, trasporti) e serve per
l’elaborazione delle analisi dei prezzi unitari delle opere;

- Analisi dei prezzi unitari delle opere: attraverso i prezzi unitari elementari
ed i coefficienti di resa e di rendimento si stimano i prezzi unitari delle opere;

- Elenco dei prezzi unitari delle opere: si riportano i numeri degli articoli, la
descrizione di ogni opera elementare (voce) ed il prezzo unitario tratto dalla
relativa analisi. Frequentemente i prezzi unitari delle opere vengono desunti
da listini specifici pubblicati da Enti o adottati da imprese di costruzione.

- Preventivo propriamente detto: riportando, per ogni articolo, le quantità


desunte dal computo metrico ed i relativi prezzi unitari si determinano gli
importi elementari (riferiti ad ogni singola opera).

Si possono poi porre in evidenza gli importi parziali (somme di importi


elementari per gruppi di voci omogenee) ed infine, quale somma totale, si ha
l’importo totale preventivato.

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IL COMPUTO METRICO

La stesura del computo metrico, per il preventivo particolareggiato, richiede la


individuazione di tutte le opere (elementari) che costituiranno l’intera opera
edilizia in progetto; tale individuazione viene effettuata dagli elaborati grafici del
progetto esecutivo e dalla descrizione particolareggiata formante parte
integrante del progetto.

Generalmente l’organizzazione delle voci in un computo metrico segue una


logica temporale rispetto alle opere previste nell’intervento (scavi, fondazioni,
strutture in c.a., solai, impianti e finiture, …) anche se sempre più spesso si
osservano computi metrici organizzati secondo una logica di appalto.

Si riporta a titolo di esempio la classificazione del sistema tecnologico proposta


dalla UNI 8290, oggi peraltro in fase di revisione che suddivide “l’edificio”
secondo una logica di funzione (preventivo funzionale), suddividendo l’intero
“sistema” in classi di unità tecnologiche (es. strutture portanti), a loro volta
suddivise in unità tecnologiche (es. strutture di elevazione), che contengono le
classi di elementi tecnici (es. strutture di elevazione verticali).

Se il preventivo viene redatto sulla base di un elenco prezzi (delle opere) già
predisposto (listini prezzi pubblicati da enti pubblici, quali le Camere di
Commercio, i Comuni, o elenchi prezzi predisposti da società concessionarie di
opere pubbliche o da imprese di costruzione) spesso risulta opportuno seguire
la descrizione delle singole voci contenuta in detti elenchi.

Per la quantificazione delle opere occorre conoscere i metodi di misurazione


delle opere:

questi indicano l’unità di misura che viene adottata per ogni opera e le modalità
di misurazione (queste riportano spesso dei criteri semplificativi che possono
facilitare lo sviluppo dei conteggi sia nella fase di redazione dei preventivi che
nella fase della “liquidazione dei lavori“, quando i lavori sono appaltati ed in fase

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di realizzazione e se ne deve valutare il prezzo complessivo; una precisa


indicazione dei metodi di misurazione può eliminare dubbi interpretativi e
possibilità di contrasti fra Committente ed Esecutore dei lavori ).

I metodi di misurazione sono generalmente contenuti nei “Capitolati d’appalto“,


ossia quell’insieme di norme che regolano l’appalto dei lavori, sotto l’aspetto
tecnico, amministrativo ed economico.

Fra i capitolati tipo, a stampa, più usati citiamo quelli del Ministero dei Lavori
Pubblici (capitolati speciali per singole categorie di opere) ed il capitolato
d’appalto tipo per opere edilizie pubblicato dal Collegio degli Ingegneri di
Milano.

Norme specifiche di misurazione sono riportate anche sui listini dei prezzi,
perché chiaramente il prezzo unitario di un’opera è funzione del metodo di
misurazione dell’opera stessa.

In allegato sono riportati alcuni metodi di misurazione per le opere più


significative interessanti la realizzazione di edifici civili.

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PREZZI UNITARI ELEMENTARI

Si esaminano, in questo capitolo, gli elementi che vengono a formare il costo


unitario delle varie voci di mano d’opera, materiali, noleggi di mezzi d’opera e
mezzi di trasporto.

Si precisa che l’analisi riguarda le componenti del costo diretto che


l’imprenditore incontra per l’uso dei singoli fattori produttivi sopra elencati.

Per determinare il prezzo ( ossia quanto l’imprenditore riceve dal committente


per le prestazioni connesse con l’uso dei predetti fattori produttivi ) occorre
aggiungere i costi fissi ( più propriamente chiamati , per i lavori edili, spese
generali ) e l’utile ( o profitto ) dell’imprenditore, voce, quest’ultima, di difficile
valutazione e tendente ad annullarsi in condizioni di perfetta concorrenza.

Prezzo della mano d’opera

Il costo diretto, all’imprenditore, della mano d’opera è il risultato della somma di


diverse componenti, che possono essere così raggruppate:

- paga base ed indennità che vengono sistematicamente corrisposti ai


lavoratori dipendenti (settimanalmente, quindicinalmente o mensilmente), in
relazione al periodo lavorativo prestato, e che costituiscono la busta paga;

- indennità che vengono corrisposte al lavoratore ad epoche determinate, o


per periodi non lavorativi (ferie) o alla cessazione del rapporto di lavoro;

- contributi, obbligatori per legge, che l’imprenditore deve corrispondere ad


Enti previdenziali, commisurati generalmente all’ammontare delle paghe e
indennità corrisposte e che dovrebbero ritornare, direttamente o
indirettamente, a favore dei lavori dipendenti;

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- oneri, comprendenti versamenti, in parte non obbligatori, che l’imprenditore


effettua ad enti vari.

Rientrano nel primo gruppo (busta paga):

- la paga base (minimo sindacale) che viene generalmente fissato come


risultato dei come risultato dei contratti collettivi di lavoro, stipulati fra le
Associazioni dei datori di lavoro e quelle dei lavoratori;

- l’indennità territoriale;

- l’indennità di contingenza (componente, attualmente assai elevato, della


paga, legato alla scala mobile, ossia variabile in ogni determinato periodo in
relazione alle variazioni dell’indice dei prezzi al consumo rilevato
mensilmente dall’Istituto Centrale di Statistica (ISTAT);

- l’indennità per le festività infrasettimanali (comprese quelle soppresse);

Nel secondo gruppo (indennità corrisposte a scadenze diverse) rientrano:

- le ferie (ogni lavoratore ha diritto ad un determinato numero di giorni di ferie


pagati, detto importo va pertanto a maggiorare il costo orario delle ore
lavorative);

- la tredicesima mensilità (o gratifica natalizia), pagata alla fine dell’anno e


corrispondente circa a una mensilità di retribuzione;

- il trattamento di fine rapporto, corrisposta al dipendente al termine del


rapporto di lavoro con l’imprenditore (indennità corrispondente a circa un
mese di retribuzione per ogni anno di durata del rapporto lavorativo,
commisurata al livello dello stipendio corrisposto nell’ultimo anno).

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Rientrano nella categoria contributi, che l’imprenditore deve obbligatoriamente


versare agli Enti previdenziali (INPS, INAIL, ecc… ):

- la quota per assegni familiari (moglie e/o figli a carico);


- il fondo pensioni (INAIL);
- le assicurazioni malattie (INPS);
- le assicurazioni infortuni (RC).

Rientra pure in detto gruppo la quota per la cassa integrazione (cassa


compensativa che integra i salari nel caso di sospensioni di lavori per cause di
forza maggiore e, per tempi limitati, nel caso di mancanza di nuovi lavori per
l’imprenditore).

I contributi obbligatori sono computati percentualmente su tutte le componenti


del salario dovuto al lavoratore, con sola esclusione del trattamento di fine
rapporto. Attualmente raggiungono un ammontare complessivo di circa il 55 %
del salario complessivo.

Gli oneri sono in parte anch’essi obbligatori (Assicurazione responsabilità civile,


contributo fondi-case per lavoratori, contributi cassa edile, ecc…); altri non lo
sono.

La somma dei costi relativi ai quattro gruppi di voci sopra elencate costituisce il
costo diretto, calcolato in forma oraria (per ogni ora effettiva di lavoro prestato
dal dipendente) o giornaliera, o mensile.

Il prezzo unitario si determina sommando ad esso la quota, determinata


generalmente in percentuale del costo, per spese generali ed utili.

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Prezzi dei materiali e dei manufatti

Compongono il prezzo unitario dei materiali e manufatti necessari per la


realizzazione delle opere in cantiere e che l’imprenditore si procura presso
fornitori e produttori:

- il prezzo all’origine, ossia presso il luogo di produzione, rilevabile da prezzi


di libero mercato (rilevazioni ufficiali delle quotazioni di mercato) o da listini
forniti dai singoli produttori (listini che spesso sono al lordo di possibili sconti,
talvolta anche di notevole entità);

- il costo del trasporto dal luogo di produzione al cantiere, comprendente il


carico del mezzo di trasporto, il costo globale del trasporto, lo scarico in
cantiere. Spesso il prezzo può essere espresso franco cantiere, ossia
comprensivo del carico del vettore e del trasporto, escluso generalmente lo
scarico;

- per molti materiali bisogna tenere conto dello sfrido, ossia delle perdite di
quantità dei materiali che si possono avere nelle fasi di carico, scarico e
trasporto ( costipamento di inerti, rotture di laterizi, rotture di sacchi di
legante, di elementi prefabbricati, ecc. ), perdite che si cerca di contenere al
massimo, con adeguati sistemi di imballaggio, utili anche per razionalizzare i
trasporti e ridurre l’incidenza di mano d’opera occorrente per il carico e
scarico;

[Su tutti i materiali e i manufatti, acquistati dall’imprenditore e necessari alla


realizzazione di una determinata opera, grava l’I.V.A. (imposta sul valore
aggiunto, imposta che viene applicata, con aliquote diverse, su tutte le cessioni
di beni), imposta che l’imprenditore deve versare al fornitore, il quale a sua volta
dovrà versarla al fisco.
Di tale imposta tuttavia non si tiene conto nella formazione del prezzo dei
materiali e dei manufatti; infatti l’imprenditore, sul prezzo contrattuale che gli
viene corrisposto da parte del committente sull’opera realizzata, incassa a sua

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volta l’I.V.A.; tuttavia di detta imposta l’imprenditore versa all’Ufficio delle


Imposte la differenza fra l’I.V.A. incassata e commisurata agli importi delle
fatture emesse (al committente) e l’I.V.A. relativa alle fatture pagate ai fornitori
dei materiali e dei manufatti.
In sintesi, l’imposta sul valore aggiunto, nella produzione di un’opera, viene
commisurata, complessivamente, sul valore finale del bene prodotto, anche se
in effetti viene corrisposta, in più momenti, ad ogni passaggio intermedio di
materie prime, semilavorati, manufatti, ecc.
Pertanto non se ne tiene conto nella formazione dei singoli prezzi, sia dei
materiali che delle opere finite, in quanto sostanzialmente grava solo sul prezzo
finale del bene prodotto e può considerarsi una componente del fattore
produttivo organizzazione pubblica; di tale imposta si deve tenere conto nella
stesura della perizia di stima complessiva ed in pratica è una componente,
spesso rilevante, dei mezzi finanziari di cui deve disporre il Committente per
realizzare l’opera di cui necessita.
SI fa rilevare che, quando invece l’I.V.A. sul prezzo finale, per particolari
facilitazioni concesse su determinate opere edilizie, è applicata con aliquote
basse (4%) l’imprenditore può incassare un ammontare di imposta inferiore a
quanto pagato sulle fatture emesse dai singoli fornitori dei materiali e dei
manufatti, per cui può trovarsi, verso il fisco, in credito di imposta ].

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Prezzi per l’uso dei mezzi d’opera


(attrezzature fisse di cantiere e mezzi di trasporto)

Occorre distinguere il costo dei mezzi d’opera a fermo ed il costo comprensivo


della componente “lavoro o mano d’opera“ necessaria per il funzionamento dei
mezzi e dei consumi di energia elettrica, carburanti, lubrificanti, ecc., occorrenti
per l’uso dei mezzi stessi.

La prima voce è calcolata tenendo conto della quota di ammortamento del


mezzo ( ossia la quota di capitale da accantonare annualmente per sostituire il
mezzo al termine della sua vita utile ), dell’utilizzazione media annua, nonché
del costo della manutenzione del mezzo.

Generalmente il costo della manutenzione si esprime, annualmente, in


percentuale del costo del mezzo.

Detto pertanto C il costo a nuovo dell’attrezzatura;

N la durata media (vita economica) del mezzo in anni;

X l’utilizzazione media annua (espressa in giorni/anno se si


determina il costo giornaliero, in ore/anno se si vuol determinare il
costo orario,

detto ancora M la quota di manutenzione (consumo di materiale,


attrezzature da officina in genere, gomme, carrozzeria, spese di
circolazione, ecc. ) espressa in percentuale;

sul costo a nuovo, per tutta la durata del mezzo, si ha:

C + M (%) * C 1 + M (%)
Kg= =C* =C*k
N*X N*X

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dove k è un coefficiente caratteristico per ogni tipo di attrezzatura (o


macchinari)

(Un metodo più corretto sarebbe di non dividere il costo per la vita economica
del bene, ma tenere conto della quota finanziaria d’ammortamento,
dall’espressione

C * ( q – 1)
A=
( qn – 1)

essendo C il costo a nuovo e n la durata del bene).

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ESEMPI:

Attrezzatura Costo M Durata Utilizzazione Coefficiente


% N-anni X-giorni/a k
mescolatrice malta 30 5 200 0.0013
betoniera 500 l 40 5 200 0.0014
pala caricatrice 40 4 200 0.00175
escavatore a 2
bracci snodati
20 6 200 0.0010
HP60
martello perforatore
aria compressa
40 5 150 0.0019
HP45
Rullo compressore
stradale 14 t HP
30 7 150 0.0012
110

Se il costo riguarda il mezzo dato funzionante occorre aggiungere i consumi di


energia elettrica, di carburante, di lubrificante, l’incidenza del personale di
officina ed infine il costo (orario o giornaliero) degli addetti al funzionamento del
mezzo.

Per i trasporti il prezzo può essere espresso per unità di materiale trasportato
(ql. o mc) per km di percorrenza. Il prezzo d’uso di un determinato mezzo di
trasporto, di data capacità, può essere valutato in base alla percorrenza media
giornaliera ed alla quantità media trasportata giornalmente (ad esempio, per il
trasporto di materiale di scavo si terrà conto della capacità del mezzo e della
distanza media delle pubbliche discariche dal cantiere, dato che può essere
assai elevato!).

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

ANALISI DEI PREZZI UNITARI DELLE OPERE

Costi unitari elementari (costi diretti all’imprenditore)


( mano d’opera, materiali, noli e trasporti )

Analisi dei costi unitari delle opere

Costi unitari delle opere


( costi diretti all’imprenditore delle opere )

+ Spese generali (costi fissi) e utili

Prezzi unitari delle opere

La determinazione dei prezzi unitari delle opere finite, attraverso le analisi dei
prezzi, richiede pertanto la conoscenza dei costi unitari elementari, la
valutazione dei coefficienti di rendimento e di resa ed infine la stima delle spese
generali ed utili di impresa.

Si definisce per rendimento di una determinata qualifica di mano d’opera


utilizzata per la realizzazione di una certa opera (in lavoro coordinato di
squadra) il quantitativo di opera (espresso nella sua unità di misura)
realizzabile, in media, nell’unità di tempo di lavoro

R=Q/t

Coefficiente di rendimento di una determinata qualifica di mano d’opera


addetta alla realizzazione di una certa opera è la quantità di tempo necessaria e
sufficiente, mediamente e date certe condizioni di lavoro, per realizzare l’unità
di misura dell’opera:
KR= t / Q = 1/ R

(ossia il coefficiente di rendimento è l’inverso del rendimento).

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

I coefficienti di rendimento, e di conseguenza i rendimenti, sono rilevati


sperimentalmente mediante analisi dei tempi mediamente impiegati in lavori
coordinati di squadra: possono variare, anche sostanzialmente, in relazione alle
diverse condizioni di lavoro (tipi di lavorazioni, particolarità ambientali, difficoltà
di approvvigionamento materiali, possibilità di controllo o meno dei singoli
addetti, ecc.)

I contratti collettivi di lavoro, che vengono stipulati fra le organizzazioni dei


datori di lavoro e dei lavoratori, dovrebbero avere allegati i minimi di rendimento
per le specifiche categorie di lavoratori e di lavoro, minimi che vengono
determinati con procedimento arbitrale.

Si definisce resa di un determinato materiale occorrente per realizzare una


certa opera la quantità di opera realizzabile con l’impiego dell’unità di misura del
materiale considerato:

r=Q/M

Coefficiente di resa di un determinato materiale occorrente (unito


eventualmente ad altri materiali) per realizzare una certa opera è il quantitativo
di materiale necessario e sufficiente, mediamente, per realizzare l’unità di
misura dell’opera:

kr = M / Q = 1 / r

(il coefficiente di resa è l’inverso della resa)

I coefficienti di resa possono essere determinati in via analitica (rese teoriche)


oppure in via sperimentale (rese effettive).
(ad esempio, nel caso di mattoni / muratura, la resa teorica viene determinata
sulla base delle misure teoriche dei mattoni e dei giunti di malta e può variare
secondo che si consideri un pilastro di data sezione ed altezza indefinita oppure

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

un tronco di muratura di spessore costante dato e lunghezza indefinita: la resa


effettiva tiene conto della effettiva variabilità dei giunti, delle perdite di laterizio,
per tagli, rotture, ecc.).

In altri casi la resa teorica è un dato prefissato, quale il quantitativo di cemento


in un metro cubo di impasto di calcestruzzo.

Le analisi dei prezzi possono essere semplici o composte; ad esempio l’analisi


del prezzo della muratura di mattoni è composto dall’analisi del prezzo ( di un
mc. ) della malta e dall’analisi del prezzo per la formazione di un mc. di
muratura, dove al prezzo unitario predeterminato della malta viene applicato il
relativo coefficiente di resa.

Si riportano alcuni esempi di analisi dei prezzi di opere strutturali, con


l’indicazione dei prezzi elementari in lire.
Tale analisi del prezzo sono state tratte da “Analisi dei prezzi in edilizia” - V.
Gieri, Maggioli editore (ed. 2000)

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

Spese generali ed utili di impresa

Come già si è affermato nei capitoli precedenti, si passa dai costi (costi diretti
all’impresa) ai prezzi (ossia i corrispettivi che l’impresa riceve fornendo le
specifiche prestazioni, da parte dei committenti) aggiungendo le spese generali
e gli utili (o profitto imprenditoriale).

Le spese generali rientrano in quella parte dei costi di produzione che vengono
definiti costi costanti o fissi ( da distinguere dai costi diretti ) in quanto sono
generalmente indipendenti ( nel breve periodo ) dalla quantità di beni prodotti e
sono soprattutto in funzione della dimensione dell’impresa, del tipo di impresa,
del tipo di lavori svolti, ecc.

Nell’edilizia di tipo tradizionale, con caratteristiche ancora spesso artigianali,


contrariamente a quanto avviene nell'industria, le spese generali sono
relativamente contenute, rappresentando una limitata quota percentuale del
costo diretto del prodotto (nell'industria possono essere multipli dei costi diretti!)

Già nel campo dei lavori stradali, idraulici, ferroviari, le spese possono essere
assai elevate, in quanto possono fortemente incidere gli ammortamenti delle
attrezzature e dei mezzi d’opera utilizzati in detti lavori.

Per le imprese che producono elementi prefabbricati, la voce spese generali è


molto forte, essendo le attrezzature necessarie per produrre i manufatti assai
costose (capannoni, depositi di materiali, casseforme metalliche di vario tipo,
impianti di pretensione dei cavi, impianti di maturazione a vapore del
calcestruzzo, di stoccaggio, attrezzature particolari per sollevamento di
manufatti spesso particolarmente pesanti, attrezzature per il loro trasporto in
cantiere, costi per il trasporto sul luogo di posa, ecc.)

Analogamente risultano oggi assai elevate le spese generali per opere d’arte
stradali (ponti in c.a. di luci elevate, ecc.), per opere in galleria, ecc.

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

Per attività edilizie, le spese generali possono distinguersi in due parti: spese di
azienda e spese di cantiere:

A ) Spese di azienda : comprendono:

- compensi per titolare (se presta attività direzionale) e gruppo dirigenti ;

- spese (stipendi, contributi, ecc.) per personale tecnico ed amministrativo


dell’ufficio centrale (ed eventuali uffici decentrati);

- spese per sede aziendale ed eventuali uffici periferici (uffici, affitti o quote di
ammortamento, manutenzioni, costi servizi, imposte sugli immobili,
pubblicazioni, ecc.);

- spese inerenti il concorso ad appalti non assegnati;

- spese per magazzino (o magazzini) centrali e periferici dell’azienda, ove


vengono depositati i mezzi d’opera, i materiali di scorta, ecc., costi per
materiale fisso di custodia e gestione servizi, ecc. ;

- quote di ammortamento e manutenzione per attrezzature macchinari,


automezzi (con esclusione delle voci che rientrano a formare parte dei costi
diretti);

- anticipazioni: sono gli interessi passivi sui capitali anticipati per la


realizzazione dei lavori (quote di anticipazioni intese come differenza fra i
costi già sostenuti e gli acconti ricevuti, se calcolati su capitali propri
dell’impresa rappresentano l’interesse sul capitale liquido investito
dall’imprenditore; nel caso di anticipazioni che l’imprenditore effettua fruendo
di fidi bancari, rappresentano gli interessi passivi pagati alle banche).

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

- Imposte e tasse che l’impresa paga sugli utili conseguiti nella su attività
(tasse di carattere comunale sugli immobili utilizzati per la propria attività,
ecc. )

B ) Spese di cantiere: dipendono dal tipo di lavoro e dal tipo di cantiere. Sono
spese di formazione del cantiere :

- eventuale strada di accesso al cantiere;

- formazione di cesata o recinzione del cantiere;

- tracciamento del fabbricato o delle opere da realizzare, con eventuali rilievi,


picchettamenti, ecc.;

- formazione delle baracche per direzione lavori, direttore del cantiere,


spogliatoi e mense dipendenti, servizi, depositi attrezzi e materiali vari, silos
cemento, ecc.;

- allacciamenti provvisori ai vari servizi ( acqua forza motrice, telefono, ecc. );

- impianti interni di cantiere per distribuzione energia elettrica, di messa a


terra, dispositivi anti - infortuni, impianti di acqua, illuminazione di parti su
strade o spazi pubblici;

- tasse di occupazione di spazi pubblici, o canoni corrisposti a privati per


occupazioni provvisorie di terreni.

C ) Spese di gestione del cantiere:

- personale tecnico (capo - cantiere, assistenti, rilevatori, controllori, addetti al


singolo cantiere);

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

- custode (anche notturno) del cantiere;

- canoni e consumi relativi ai vari allacciamenti;

- assicurazioni di responsabilità civile (per danni verso terzi dipendenti dal


cantiere in attività), contro eventuali furti in cantiere, per eventuali incendi in
cantiere, ecc.;

- manutenzioni e riparazioni alle varie attrezzature e ai mezzi d’opera presenti


in cantiere, alle piccole attrezzature presenti (argani, mezzi trasportatori,
seghe circolari, ecc. ), agli attrezzi topografici, ecc.;

- spese per prove sui materiali (in particolare prelievi di campioni di


calcestruzzo e ferro per le prescritte prove sui materiali);

- spese per prove sulle strutture (es. prove sulle strutture in ferro e in cemento
armato, per relativi collaudi);

- assistenza alle visite e prove di collaudo;

D ) Spese di smontaggio del cantiere

- smontaggio delle attrezzature provvisionali, delle baracche, dei vari impianti,


trasporto al magazzino o ad altri cantieri in corso di apertura;

- ripulitura generale del cantiere per la consegna, in ordine, delle opere


ultimate;

- manutenzione delle opere realizzate fino alla emissione del certificato di


collaudo definitivo;

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

- eventuali oneri per contestazioni (opere da sistemare, da rifare, manufatti da


cambiare, ecc. )

Le spese generali, nel caso di opere edilizie normali, sono valutate in


percentuale sul costo diretto delle opere (percentuale dal 20 al 30%)

UTILI IMPRENDITORIALI

Rappresentano il profitto d’impresa, il quale è presente quando l’impresa non


opera in condizioni di perfetta concorrenza, rimanendo su livelli limitati in
condizione di scarsa attività nel settore specifico ( per cui un’impresa è spinta
ad assumere lavori con profitto anche nullo o limitati ).

[non si confonda il profitto con l’eventuale remunerazione del titolare


dell’impresa, se questi presta lavoro direttivo e neppure con l’interesse del
capitale di anticipazione liquido investito direttamente dall’imprenditore].
In condizioni medie normali si può valutare un profitto medio pari al 10% del
costo diretto.

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

ANALISI DEL PREVENTIVO

Realizzato un preventivo particolareggiato, ossia stimato il costo di produzione


del fattore capitale (o meglio il prezzo probabile da riconoscere da parte del
committente per la realizzazione dell’opera edilizia), è consigliabile effettuare
l’analisi del preventivo propriamente detto.

Vi sono due tipi di analisi del preventivo: l’analisi sommaria e l’analisi


particolareggiata.

L’analisi sommaria: consiste nel determinare, noto il costo stimato dell’opera


(C), i costi unitari parametrici, ossia i costi unitari riferiti a quei parametri che
meglio possono quantificare l’opera.

Per un edificio i parametri più usati sono:

- il volume v. p. p. ( V ), ricavando pertanto:


Cv = C / V
- la superficie coperta di piano ( S ) e si ha:
Csc = C / S
- la superficie utile di piano ( U ) e si ha:
Cu = C / U
- meno significativo, ma talvolta usato, il numero dei locali abitabili ( N ) e si
ha: CN = C / N

L’analisi sommaria, di rapida effettuazione, serve per una prima rapida verifica
del preventivo, raffrontando i dati ricavati con dati noti, sulla base
dell’esperienza di chi effettua la previsione di spese o su dati ricavabili da
pubblicazioni specializzate.

Serve quindi per individuare eventuali errori macroscopici nella stesura del
preventivo ed anche per verificare la rispondenza economica dell’opera
progettata e preventivata rispetto alle previsioni di progetto tecnico – economico

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

e verificare la congruità dell’eventuale investimento previsto con i possibili utili


preventivati e con la redditività sperata.

L’analisi particolareggiata consiste invece nel ricavare:

- i costi parametrici riferiti alle singole voci, o meglio a gruppi significativi di


voci (ad esempio il costo di tutte le opere di rustico riferito al mc v. p. p.);

- le percentuali di incidenza delle singole voci (o meglio di gruppi significativi


di voci), percentuali che si ottengono dividendo l’importo preventivato per le
singole voci (o gruppi) per il totale preventivato e moltiplicando per 100;

- la suddivisione degli importi del preventivo per lavori di competenza, ossia


importi che potrebbero essere appaltati a ditte esecutrici diverse ad
esempio, nel caso in cui si voglia appaltare le opere così dette “da
capomastro“ (strutture e restanti opere ed assistenze di specifica
competenza dell’impresa edile) ad una impresa ed invece appaltare a ditte
specializzate determinate forniture ed installazioni, quali serramenti,
pavimenti, rivestimenti ed impianti vari.

La determinazione del peso economico di ogni voce (o di gruppi di voci) rispetto


al peso economico complessivo è di particolare interesse per una verifica del
preventivo; la presenza di incidenze anomale (rispetto a valori determinati in
analisi di preventivi di opere simili, o meglio analisi di consuntivi di opere
realizzate) può essere dovuta a diverse cause:

- errori materiali di computi e conteggi;


- applicazione di prezzi non rispondenti alle effettive caratteristiche delle
opere previste;
- previsioni progettuali di specifiche opere non rispondenti alla finalità globale
dell’intera opera ( ad es. siano stati previste determinate opere di rifinitura
di caratteristiche troppo elevate rispetto alla tipologia generale dell’opera; ciò

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

potrebbe comportare l’opportunità di apportare varianti al progetto ed alla


descrizione ).

La conoscenza dell’incidenza percentuale delle singole opere sul totale del


costo preventivato può servire quando si predisponga contemporaneamente un
programma dei lavori, per effettuare un piano di previsione dei pagamenti di
acconti all’impresa.

Ancora, nel caso di appalti a corpo, dove gli stati di avanzamento dei lavori, con
determinazione dell’importo dei lavori eseguiti nel corso dell’esecuzione, non
viene effettuata mancando una contabilità dei lavori (come nel caso dei lavori a
misura), la conoscenza delle incidenze percentuali può servire per prefissare,
contrattualmente, le quote percentuali di importo totale da corrispondere
all’impresa esecutrice nel corso dei lavori, quali acconti, in relazione al
compimento delle specifiche opere.
(es. prefissando, contrattualmente, la percentuale dell’importo globale
contrattuale da corrispondere ad ultimazione delle fondazioni, delle strutture
entro terra, delle strutture fino a un certo piano, a copertura dell’edificio, ad
ultimazione dei tamponamenti, ecc. )

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

LA PERIZIA DI STIMA (in base al valore di costo)

Il preventivo, come sviluppato nei punti precedenti, fornisce il preventivo di


costo per la realizzazione del capitale fisso investito (prezzo d’appalto).

Per stimare l’ammontare complessivo dell’investimento, necessario alla


realizzazione di una certa opera, occorre stimare ed aggiungere i costi per gli
altri fattori della produzione e precisamente:
la terra, il lavoro (e nel caso specifico le spese tecniche), l’organizzazione
privata e l’organizzazione pubblica.

L’importo totale stimato, frutto di un giudizio estimativo, rappresenta la perizia di


stima.

Circa la TERRA, la sua valutazione è in funzione del tipo di opera oggetto della
perizia di stima:

- se trattasi di opera privata (edificio di qualsiasi tipo, impianto industriale,


ecc.) T è il valore di mercato dell’area attinente all’opera;

[nelle specifiche lezioni sulla stima delle aree verrà sviluppata la metodologia
per dette valutazioni]

- se si tratta di opera di pubblico interesse T rappresenta il costo di


acquisizione delle aree per uso pubblico ed in modo specifico dell’indennità
di espropriazione che l’Ente pubblico dovrà riconoscere ai proprietari privati
per poter acquisire le aree;

[anche tale argomento verrà trattato in lezioni specifiche].

Sempre per il caso privato, se il terreno è di recente acquisizione e se ne


conosce il prezzo di acquisto, noti gli oneri inerenti il trapasso di proprietà, è
possibile utilizzare tale dato; se invece il terreno è di proprietà dell’operatore

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

economico che realizza l’opera da lungo tempo, occorrerà stimarne il valore di


mercato (o di raffronto con terreni di pari caratteristiche per i quali si possano
conoscere prezzi di scambio recenti).

Il LAVORO: evidentemente non si tratta della componente lavoro occorrente


per realizzare l’opera, già compresa nella valutazione di C ( preventivo ).

Si considera invece, sotto tale voce, il costo del lavoro professionale,


generalmente non dipendente dall’impresa esecutrice, per i vari interventi
necessari nelle diverse fasi di realizzazione dell’investimento, che possono così
riassumersi:

- Scelta dell’area su cui realizzare l’opera: valutazioni connesse, rilievi,


eventuali frazionamenti catastali, assistenza ad atti notarili di trapasso;
- Progetto dell’opera: progetti di massima con preventivi di massima, scelta
del progetto, progetto esecutivo per l’approvazione degli Uffici competenti
(concessione edilizia, approvazione da parte degli Enti pubblici, eventuali
valutazioni di impatto ambientale, ecc. );
- Preventivo particolareggiato (sempre necessario, particolarmente quando
un’opera di pubblico interesse deve essere approvata dall’Ente pubblico
“committente“, che deve deliberare la relativa spesa, provvedere
all’eventuale finanziamento, ottenere le approvazioni dagli organi tutori,
aprire capitoli di spesa nei relativi bilanci, ecc. );
- Progetto della sicurezza ai sensi del D. Lgs. 494/96 e successive modifiche
e valutazione delle spese prevedibili per l’attuazione del Piano di Sicurezza
e Coordinamento;
- Predisposizione di tutta la documentazione per l’appalto dei lavori
(descrizioni, tariffe, capitolati, schemi di contratti, ecc.) ed assistenza tecnica
alle gare d’appalto;
- Predisposizione del progetto esecutivo particolareggiato, con particolari
costruttivi;
- Predisposizione del progetto delle strutture degli impianti;

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

- Direzione dei lavori e conseguenti rapporti continui con la Committente e


con la (o le) impresa costruttrice;
- Pratiche di approvazione di eventuali varianti alle opere decise in corso
d’opera;
- Liquidazione dei lavori (che deve intervenire in tutto il corso dei lavori)
- Stato finale;
- Consegna dei lavori;
- Collaudo dei lavori.

La remunerazione del lavoro professionale (competenze e rimborso delle spese


sia di studio che sostenute in modo diretto dai singoli professionisti per l’incarico
conferito) è regolato da apposite leggi (Tariffa Professionale per le diverse
categorie).

La tariffa professionale per gli ingegneri ed architetti prevede quattro modalità di


pagamento delle competenze:

- a vacazione: il professionista è compensato in base al tempo impiegato per


assolvere all’incarico ricevuto, in base ad una tariffa oraria ( minima )
stabilita per legge;

- a percentuale: è la modalità più usata, quando viene affidato un incarico


completo ( progetto e direzione lavori, valutazione di un bene, collaudo di
un’opera ). La percentuale, fissata da tabelle
allegate alla tariffa, è riferita all’importo ( prezzo di appalto ) dei lavori
progettati e / o diretti, al valore dei beni stimati ecc.
Le percentuali variano secondo le categorie dei lavori ( lavori più o meno
complessi ) e generalmente sono decrescenti con l’aumentare dell’importo
dei lavori. Le spese sono separatamente rimborsate
e spesso vengono determinate forfettariamente, calcolate in percentuale
sull’importo delle competenze;

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

- a quantità: è un metodo poco usato, può essere adottato per operazioni di


rilievo di forti estensioni di territorio ( proporzionando il compenso alla
quantità rilevata ) o per alcuni incarichi di carattere urbanistico;

- a discrezione: taluni incarichi non possono essere compensati né a


vacazioni né a percentuale; quando ad esempio occorrono consulenze di
professionisti particolarmente esperti in determinati settori e, soprattutto,
quando dette consulenze abbiano la finalità di risolvere particolari problemi
tecnici con rilevanti riflessi di carattere economico, legale, sociale, ecc.
Il compenso viene stabilito, in detti casi, in funzione dell’importanza
dell’incarico e della specifica competenza.

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

Organizzazione pubblica

Le risorse finanziarie di cui l’Ente pubblico (Stato, Regioni, Province, Comuni)


deve disporre per assolvere ai numerosi compiti istituzionali (gestione dei
molteplici servizi di interesse pubblico, realizzazione di opere pubbliche ed in
particolare opere di urbanizzazione di diversi livelli, ecc.) sono raccolte
attraverso l’imposizione diretta ed indiretta (imposte sul reddito, sul patrimonio,
imposte sugli affari, contributi di vario tipo, tariffe per uso di servizi specifici,
ecc.) ed infine attraverso i prestiti pubblici, in particolare quelli emessi dal
Tesoro del Stato, che costituiscono la parte preponderante del debito pubblico
nazionale, il quale ha raggiunto oggi un ammontare superiore al prodotto lordo
annuo nazionale.

Richiamiamo in queste brevi note solo le più significative imposte e contributi


che, applicate nella fase di realizzazione del bene edilizio, incidono
direttamente sul suo costo complessivo di produzione:

- acquisizione di area fabbricabile: l’atto di trapasso della proprietà è


assoggettato all’I. V. A. (imposta sul valore aggiunto) se la venditrice è una
società, mentre è assoggettata all’imposta di registro se chi vende è un
soggetto privato.
Dette imposte sono commisurate al valore del bene oggetto dello scambio;

- lottizzazioni di aree per uso edificatorio: la legge del 6 agosto 1967 n. 765
impone l’obbligo per il lottizzatore di realizzare le opere di urbanizzazione
primaria e di cedere al Comune le aree per le opere di urbanizzazione
secondaria; deve essere stipulata apposita convenzione;

- concessioni per realizzare opere edilizie: la legge del 28 gennaio 1977 n. 10


ha stabilito che ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed
edilizia del territorio comunale è subordinata a concessione da parte del
Sindaco. La concessione comporta la corresponsione al Comune di un
duplice contributo: uno commisurato all’incidenza delle spese di

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

urbanizzazione (primaria e secondaria) ed un secondo commisurato al costo


di costruzione.

Pur rinviando l’argomento ad apposita lezione relativa ai costi urbanizzativi, si


precisa che gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sono approvati, in
ogni Comune, dai relativi Consigli comunali, sulla base di valori base approvati
a livello regionale.
Generalmente sono commisurati, per edifici residenziali, alla cubatura
urbanistica realizzabile, mentre per edifici commerciali, direzionali e per edifici
industriali sono commisurati alle superfici lorde di piano.

Il contributo commisurato al costo di costruzione può variare dal 5 al 20% del


costo stesso; viene commisurato alla superficie edificata (superficie
convenzionale, pari alla somma della superficie utile di piano ed al 60% della
superficie coperta non residenziale), ad un costo base convenzionale (pari, nel
2001, a lire 482.300 al mq e corrispondente a 249,09 euro) aumentabile al
massimo del 50% in relazione alle caratteristiche dell’edificio (D. M. 10 / 5 / 77).

- Contratti d’appalto: le fatture relative a contratti d’appalto per la


realizzazione di opere edilizie sono assoggettate all’ I.V.A.
L’aliquota ordinaria, per tale imposta è attualmente pari al 20%; per gli edifici
residenziali non di lusso si applica l’aliquota ridotta del 4%.

CONTRIBUTI PER ALLACCIAMENTI

Sono quei contributi che debbono essere versati ai Comuni ed agli Enti che
gestiscono determinati servizi pubblici per poter usufruire dei servizi stessi; si
cita in particolare:

- contributo per allacciamento all’acquedotto pubblico: generalmente


comprende anche la spesa per le opere di allacciamento dalla rete esterna
al contatore;

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

- allacciamento alla rete comunale di fognatura: il contributo è commisurato al


costo per l’allacciamento;

- allacciamento alla rete di fornitura di energia elettrica: è proporzionato alla


potenza installata ed al costo per la rete fino ai singoli contatori; in
determinati casi può essere chiesto al costruttore di realizzare ( all’esterno
del fabbricato o, se all’interno, con accesso diretto dall’esterno ) una cabina
per installazione di trasformatori da media a bassa tensione;

- allacciamento alla rete del gas;

- allacciamento alla rete telefonica;

- eventuale risistemazione delle strade comunali preesistenti antistanti la


nuova realizzazione.

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

Organizzazione privata

Sono rappresentate, nel caso di realizzazioni edilizie, dai costi di


organizzazione propria del committente, sia esso un soggetto privato, un
società, un ente pubblico, ecc., nelle varie e molteplici fasi in cui è richiesto, per
atti decisionali, operativi, di controllo, di finanziamenti ecc., l’intervento diretto
del committente o di suoi rappresentanti o delegati.
Citiamo alcuni momenti in cui è indispensabile tale intervento:

- fase di ricerca ed acquisto del terreno idoneo alla realizzazione prevista:


valutazione di possibili alternative, studi preliminari di carattere urbanistico
ed edilizio, trattative per acquisto, stesura di compromessi, costo per
eventuali intermediazioni, atti di trapasso, diritti e spese notarili;

- fase di progettazione e richiesta della concessione edilizia: conferimento


incarico ai progettisti, esame di soluzioni alternative di progetto con
preventivi di spesa, esame progetti definitivi ( approvazione dei progetti
da parte dei Consigli Comunali o Consigli di amministrazione, deliberazioni
circa la spesa prevista per la realizzazione dell’opera, modalità di
finanziamento con mezzi propri, con assunzioni di mutui, con eventuali
contributi da parte di Stato e Regioni in base a leggi speciali, ecc. )

- procedura per l’approvazione da parte del Comune e rilascio della


concessione;

- approvazione di eventuali varianti;

- eventuali approvazioni da parte di organi tutori e da parte di enti di controllo


( es. VV.F. o U. S. S. L. )

- fase di ricerca dell’impresa esecutrice: scelta dell’impresa ( o imprese ),


preparazione della documentazione contrattuale, procedure concorsuale per

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opere pubbliche, gare d’appalto, esame offerte, aggiudicazione, stipulazione


del contratto d’appalto;

- fase di esecuzione dei lavori: contatti con la direzione lavori per il controllo
dei lavori, per decisioni circa eventuali varianti ( nel caso di lavori pubblici
queste richiedono specifiche delibere, in particolare se comportano
variazioni di spesa ), per decisioni circa opere di rifinitura, impianti, ecc.;
approvazione degli stati di avanzamento dei lavori e dei pagamenti di
acconto alle imprese, con relative necessità di predisporre tempestivamente
la necessaria liquidità finanziaria;

- fase di ultimazione dei lavori: esame conto finale, consegna dei lavori
ultimati, collaudo provvisorio, eventuali contestazioni, collaudo definitivo dei
lavori, pagamento rate di saldo.

Se il committente è una società immobiliare che realizza l’opera edilizia per


successiva vendita, occorrerà tenere conto del costo di pubblicizzazione e dei
costi organizzativi relativi alle vendite.

Interessi passivi

E’ una componente del costo che grava, sia pure in modo diverso, su tutte le
voci che intervengono a formare il costo complessivo della realizzazione
edilizia.

E’ rappresentata dal mancato interesse sulle anticipazioni (finanziarie)


effettuate dal committente per ottenere l’uso di tutti i fattori produttivi sopra
elencati, dal momento in cui sono effettuate le singole anticipazioni al momento
in cui l’opera , ultimata, entra a sua volta nel ciclo produttivo (se è un’opera
pubblica perché fornisce utilità di interesse generale, se è un’opera privata
perché viene venduta o utilizzata quale investimento atto a produrre reddito nel
tempo).

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La perizia di stima: il computo metrico estimativo ed il preventivo – appunti del corso

Gli interessi passivi sono calcolati con le espressioni solite della matematica
finanziaria; verranno adottati i saggi di interesse attesi e specifici di chi opera
l’investimento; nel caso di investimenti finalizzati a successiva rivendita si potrà
far riferimento a tassi attivi bancari.

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La perizia di stima

La somma degli importi relativi alle componenti sopra descritte e precisamente:

- prezzo di acquisizione dell’area necessaria alla realizzazione edilizia e fattori


connessi;
- prezzo di appalto ( o appalti ) per la realizzazione dell’opera;
- costi degli interventi di lavoro professionale;
- oneri diversi per organizzazione pubblica;
- costi per l’organizzazione privata del committente;
- interessi passivi;

dà luogo all’importo totale della perizia di stima.

Può essere utile un’analisi di tale importo, determinandone gli importi


parametrici (es. i prezzi al mq di superficie vendibile) per verificare la bontà o
meno dell’investimento preventivato raffrontandoli con prezzi noti di mercato.

La conoscenza dell’importo totale di perizia è poi generalmente indispensabile


per una corretta programmazione finanziaria dell’investimento.

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Allegato: METODI DI MISURAZIONE DELLE OPERE

I metodi di valutazione e misurazione delle opere sono riportati nei Capitolati


speciali d’Appalto tipo relativi alle specifiche categorie di opere, nonché, per
particolari opere, nei listini prezzi.
Per i lavori edilizi i capitolati tipo più usati sono quelli del Ministero dei Lavori
Pubblici (Capitolato speciale tipo per appalti di lavori pubblici) ed il “Contratto di
appalto per opere edili“ pubblicato dal Collegio degli Ingegneri di Milano, che
viene utilizzato per lavori privati.
Per ogni singolo contratto d’appalto, il capitolato speciale ed i metodi di
misurazione delle opere possono essere variati in relazione alle specifiche
caratteristiche delle opere previste in progetto ed alle modalità di valutazione
(prezzi) adottati.
Importanti enti pubblici e società che abitualmente appaltano lavori in specifici
settori (quali autostrade, ferrovie, ecc) utilizzano propri capitolati tipo .
Vengono di seguito riportati, sinteticamente, alcuni metodi di misurazione per le
opere più comuni nel settore edilizio, di tipo tradizionale, ed alcuni metodi di
valutazione per particolari opere; si rimanda alle specifiche pubblicazioni
(capitolati, listini prezzi, ecc.) per un approfondimento dell’argomento.
Viene fatto riferimento al Contratto di appalto tipo del Collegio degli Ingegneri di
Milano ed in casi specifici al listino prezzi delle opere edili della Camera di
Commercio I.A.A di Milano.

SCAVI:
Si distinguono, avendo prezzi diversi, gli scavi generali, o di sbancamento del
terreno, dagli scavi parziali per far luogo alle fondazioni.

Scavi generali:
sono valutati a cubatura ed il prezzo comprende, generalmente, anche il
trasporto alla discarica (purchè la distanza della discarica, ove conferire il
materiale, non superi un certo limite – es. 10 Km) .
Il volume è valutato con metodo delle sezioni ragguagliate (ossia si tien conto
del maggior volume scavato per scarpa naturale del terreno). Eventuali

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armature delle pareti di scavo sono da valutare separatamente, come pure


sono valutabili a parte eventuali demolizioni di murature o di blocchi di pietra
naturale rinvenuti nel corso dello scavo e di dimensioni tali da non poter essere
asportate con l’escavatore meccanico.
Se sul paramento esterno delle murature entro terra debbono essere eseguite
particolari lavorazioni (intonaci, impermeabilizzazioni, ecc) il volume dello
scavo sarà conteggiato considerando una distanza di almeno cm. 80 dal
paramento esterno delle murature stesse.

Scavi parziali di fondazione:


si considera la cubatura ottenuta moltiplicando la superficie di base della
fondazioni per la profondità sotto il piano degli scavi generali, senza tener conto
di scarpe né nelle normali sbadacchiature.

Nei prezzi degli scavi può essere compreso il reinterro contro le pareti esterne
e sulle fondazioni (deve essere precisato in capitolato !)

PALIFICAZIONI
I pali di calcestruzzo armato (prefabbricati o gettati in opera) sono valutati a m.l.

MURATURE E CALCESTRUZZI DI FONDAZIONE:


sono valutati in base all’effettivo volume, secondo le dimensioni di progetto

MURATURE IN LATERIZIO
(di mattoni. pieni, semiportanti, ecc) si valutano a mc, conteggiando l’effettivo
spessore a rustico. Si deducono, dal volume, i vani e gli sfondati e le aperture di
luce superiore al metro quadrato, senza tener conto degli squarci, ossia si
deduce il solo volume che si ottiene moltiplicando la luce netta dell’apertura,
misurata a rustico, per lo spessore del muro o per la profondità dello sfondato,
ritenendosi che il volume, non dedotto, degli squarci e delle strombature vada a
compenso della maggior lavorazione per la loro esecuzione.

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Per la aperture delle finestre la deduzione viene fatta considerando che il vano
corrispondente scenda fino all’estradosso del solaio od alla faccia superiore
della risega, e computando a parte il muro (o tavolato) di parapetto.
Sono dedotte e computate a parte le parti occupate da pietre e da strutture in
cemento armato.
Non si fa luogo a maggior compenso per la formazione, in fase di costruzione
delle murature, di incassettature e fori per condutture, canne, ecc.
Per le aperture ad arco non verrà dedotto il vano al di sopra dell’imposta
dell’arco stesso.

STRUTTURE IN CALCESTRUZZO SEMPLICE ED ARMATO


La valutazione delle opere in c.a. richiede diversi computi per il calcestruzzo,
posato in opera, per la formazione delle casseforme e per l’armatura in ferro

Calcestruzzo:
i getti in calcestruzzo armato e non armato si valutano nel loro effettivo volume
geometrico, con deduzione di tutti i vani .
I prezziari possono indicare diversi prezzi unitari in funzione del tipo di
calcestruzzo, generalmente individuato in base alla resistenza caratteristica
cubica (Rck) e delle condizioni di posa in opera.

Casseri (in legno):


si valutano a mq, in base alla effettiva superficie bagnata dal getto: il prezzo
comprende la formazione dei casseri con relative armature, il disarmo ed il
consumo e spreco dei materiali impiegati .

Acciaio:
il ferro per i getti di calcestruzzo e per i solai e solette gettate in opera viene
valutato a peso (Kg), in base alla sviluppo risultante dai disegni esecutivi (e
controllato in opera) ed applicando, per il ferro tondo, i pesi teorici indicati nei
manuali tecnici; per l’acciaio ad aderenza migliorata occorre far riferimento ai
pesi teorici forniti dalle ferriere produttrici per ogni diametro equipesante.

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Il prezzo del ferro comprende la fornitura, la lavorazione, lo sfrido, il filo di ferro


per le legature, gli eventuali distanziatori, il trasporto in cantiere e la posa in
opera.

(Nota: in fase di preventivo particolareggiato la valutazione del calcestruzzi, dei


casseri e delle armature in acciaio richiede il progetto esecutivo delle strutture,
che non sempre è disponibile in detta fase.
Sarà pertanto necessario dimensionare i getti, con adeguata approssimazione;
per i casseri e per i ferri potranno essere applicati dati sintetici, quali la
superficie di cassero per ogni metro cubo di calcestruzzo, evidentemente
variabile secondo il tipo di struttura, e la quantità di ferro media per ogni metro
cubo di calcestruzzo, dato anche questo molto variabile secondo la
caratteristiche della struttura, i carichi di progetto, le luci, ecc, dati che possono
essere rilevati dall’analisi di altri progetti esecutivi di strutture ed in particolare
in base all’esperienza di chi effettua il preventivo).

SOLAI
I solai misti in calcestruzzo e laterizio sono valutati a mq, con misurazione in
luce netta, a rustico, fra gli appoggi (se l’appoggio è costituito da una trave in
c.a. a T, l’ala della T viene dedotta e valutata, a cubatura, come calcestruzzo
armato).
Il prezzo dei solai comprende i casseri, con relative armature, fornitura e posa
dei laterizi, fornitura e posa del calcestruzzo, disarmo.
Nei solai gettati in opera il ferro è da valutare a parte, secondo i dati di progetto.
Nel caso di solai prefabbricati (di tipo precompresso o normale) frequentemente
il prezzo comprende anche l’armatura principale, in quanto le ditte produttrici
forniscono i manufatti prefabbricati comprensivi dell’acciaio di armatura; solo
può essere valutata separatamente l’armatura aggiuntiva da porre in opera
all’atto dei getti di completamento in cantiere
Dalla superficie dei solai si deducono i vani superiori al mq.

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Per i solai in ferro, si valuta separatamente la struttura portante, formata da


profilati in acciaio, e valutata a peso, dalla restante orditura formante
l’impalcato, da valutare e metro quadrato.

Per i solai in legno (usati oggi per particolari costruzioni, con travi a vista) si
valuta separatamente la struttura portante (travi squadrate in legno, di varie
essenze, da quantificare a metro cubo) e l’impalcato formante supporto del
pavimento, da valutare e mq.

TETTI E GRONDE

Tetti in legno:
la grossa armatura viene generalmente valutata a metro cubo (sezioni effettive
delle travi).
Il prezzo, e relativa misurazione, può anche essere determinato a metro
quadrato (superficie di falda), in particolare se trattasi di orditura principale
formate da travi squadrate poste ad interasse di 60- 100 cm. (tetti alla
piemontese).
Il manto di copertura (tegole di cotto od altro materiale) e la piccola orditura in
legno sono valutati a mq, in base alla effettiva superficie, secondo lo sviluppo
delle falde.

Tetti con struttura mista in laterizio e calcestruzzo:


la struttura viene valutata a mq. In base alla effettiva superficie dei solai
formanti le falde ; il manto di copertura viene valutato in base alla effettiva
superficie in falda .

Nella valutazione dei tetti sono sempre considerate separatamente le converse,


le scossaline, i canali, i torrini per canne fumarie e di ventilazione, i materiali per
isolamento e/o protezione addizionale, ecc.

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Le gronde, se realizzate in cemento armato, sono valutate a mc, secondo lo


sviluppo sul perimetro esterno, e considerando il minimo parallelepipedo
circoscritto alla parte sporgente dalla struttura portante.

MANTI IMPERMEABILI:
a protezione di terrazzi, pensiline, balconi, ecc: in relazione alle diverse
tipologie di materiali previsti (per impermeabilizzazione ed isolamento) la
valutazione viene fatta a metro quadrato, tenendo anche conto dei colli di
raccordo con le pareti perimetrali.

TAMPONAMENTI ESTERNI:
possono essere di diverso tipo, secondo il grado di isolamento e di sicurezza
che si vuole ottenere. Nella descrizione dell’opera (elenco prezzi) devono
essere ben precisati i materiali previsti, gli spessori, i materiali isolanti, ecc.
La valutazione viene fatta generalmente a metro quadrato, in proiezione
verticale, con detrazione dei vani aventi superficie superiore a un mq.

TAVOLATI INTERNI:
le tramezzature interne, in laterizio di vario spessore od in altri materiali, sono
misurati nella loro superficie a rustico, con deduzione di tutti i vani aventi
superficie superiore a un mq.

INTONACHI:
gli intonachi su pareti e soffitti sono misurati nella loro superficie effettiva, non si
deducono vani inferiori a un mq. nelle murature esterne, intendendosi
compensata la esecuzione dell’intonaco su imbotti, squarci, cielini; per vani
superiori a un mq. si opererà la detrazione, computando separatamente la
sviluppo dell’intonaco.

PAVIMENTI:
i pavimenti sono misurati in base alla loro superficie effettiva delimitata dalle
pareti intonacate .

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RIVESTIMENTI:
i rivestimenti in piastrelle di ceramica, klinker, ecc. sono valutati secondo la loro
superficie effettiva, misurata in opera.
Angoli, spigoli, smussi, raccordi eseguiti con pezzi speciali sono valutati a ml, in
base al loro sviluppo.

PIETRE NATURALI ED ARTIFICIALI


Pietre naturali:
le pietre a massello sono valutate a metro cubo, in base al minimo
parallelepipedo circoscritto a ciascun pezzo.

Le lastre (di determinato spessore) sono valutate a superficie, in base al minimo


rettangolo circoscritto a ciascun pezzo.
Il listino prezzi della C.C.I.A.A di Milano riporta i prezzi, a metro quadrato, delle
lastre, per ogni tipo di pietra, per spessori di cm. 2 e cm. 3, per lastre segate e
levigate su una faccia, con coste fresate; secondo poi il tipo di lavorazione
previsto occorre aggiungere il prezzo della lucidatura (a mq) della lucidatura
delle coste a vista (a ml.), di particolari lavorazioni degli spigoli, quali bisellature,
smussi, scuretti, lavorazione a toro, valutate a ml; ancora deve essere valutata
separatamente la formazione di fori per zanche di fissaggio, per particolari
lavorazioni dei davanzali e soglie, quali formazioni di battute, tacche, listelli
riportati per formazione di vaschette, gocciolatoi, ecc.

Pietre artificiali:
chiamate anche manufatti di cemento decorativo gettati fuori opera: sono
valutati a metro cubo od metro lineare, per determinate sezioni e lavorazioni.

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SERRAMENTI, SERRANDE ED INFERIATE

Serramenti di legno:
i serramenti in legno per finestre, porte finestre, porte sono generalmente
valutati a superficie, con misurazione a filo esterno del telaio (esclusi eventuali
stipiti) . Se il capitolato speciale prescrive la misurazione in luce netta (con
esclusione del telaio fisso) il prezzo unitario sarà opportunamente adeguato.
Persiane ad ante ed avvolgibili vengono misurate in superficie effettiva fuori
opera.
La valutazione a mq dei serramenti comprende tutti gli accessori necessari al
loro funzionamento (cerniere, maniglie, ecc): sono esclusi i vetri ed il falso telaio
da murare.
Frequentemente sono fissati dei minimi di misurazione, ai quali deve essere
riportata la superficie di ogni serramento, se inferiore al minimo.

Il listino prezzi della C.C.I.A.A di Milano prevede i seguenti minimi:


- finestre e porte finestre a battente, ad un’anta mq. 1,50
- finestre e porte finestre a battente, a due ante mq 2,00
- finestre apribili a bilico orizzontale mq. 2,00
- persiane ad ante (a battente o scorrevoli) mq. 2,00
- ante da oscuro mq. 1,50
- persiane avvolgibili mq. 1,75

Secondo il listino sopra citato le portine interne e di primo ingresso sono


valutate a numero, in relazione alla misura ed alle loro caratteristiche .

Serramenti di ferro o di lega leggera


I serramenti di ferro sono valutati a peso, se realizzati con profilati normali ; a
superficie netta se realizzati con profilati ferro-finestra od in leghe leggere.
Le serrande in ferro (per negozi, autorimesse) sono valutate in base alla
superficie.

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Ferriate, cancelli, di disegno normale, cancellate, parapetti per scale, balconi


sono valutate a peso.

CONDOTTI DI SCARICO - VENTILAZIONE - FUMO

Le tubazioni e le canne per condotti di scarico, ventilazione, fumo, orizzontali e


verticali, in gres, cemento vibro compresso, materia plastica, acciaio sottile
protetto sono contabilizzate in base allo sviluppo effettivo per i tubi di un metro
e oltre; per semplificazione contabile i pezzi speciali sono tradotti in metri lineari
convenzionali secondo coefficienti intermedi di valutazione riportati nei listini
prezzi1.

OPERE DA LATTONIERE
Trattasi di manufatti di lamiera zincata, zinco al titanio, rame, acciaio
inossidabile per canali, converse, scossaline, copertine, tubi pluviali e per
coperture di tetti in lastre.
La valutazione è fatta a peso, in base a quanto effettivamente posato in opera;
in sede di preventivo occorrerà tener conto degli sviluppi, degli spessori e delle
sovrapposizioni per saldature o chiodature.
I pezzi speciali ed i tubi hanno prezzi unitari diversi dalla lamiera .

1
Si riportano i coefficienti di valutazione indicati nel listino prezzi della C.C.I.A.A di Milano
per tubazioni di gres ceramico:
tubo da 0,25 0,50 tubo da 0,50 0,75
curva semplice o a squadra 2,00 conico diritto,sghembo 1,00
giunto semplice o a squadra 1,80 ispezione retta 1,80
sifone Mortasa stradale 2,50 sifone tipo Torino,Firenze 8,00
Per tubazioni di plastica
Tubo da 0,50 0,70 tubo da 0,20 0,65
Curva aperta-manicotto 0,80 parallelo o sghembo 1,40
Giunto a squadra con riduzione 1,40 braga 1,40
Braga doppia 2,90 ispezione 1,75
Sifone tipo VV OO 4,55

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TINTEGGIATURE, VERNICIATURE, RIVESTIMENTI PLASTICI

Applicazioni su superfici murarie interne


Le applicazioni pareti e soffitti si misurano sviluppando la loro superficie
massima in proiezione, deducendo i vuoti non tinteggiabili aventi superfici
superiori a mq. 4,00.
Le applicazioni fatte in locali aventi superficie inferiore a mq. 9,0 saranno
maggiorate con il coefficiente 1,30.
Gli zoccolini, le sagome, le filettature, gli scuretti e le cordonature saranno
valutate a parte, a ml.

Applicazioni su facciate e superfici murarie esterne


Non si deducono i vani e vuoti di qualsiasi grandezza, mentre si aggiungono gli
sviluppi di gronde, parapetti, sottobalconi, frontali, ecc.
Per le applicazioni di rivestimenti plastici si sviluppano le superfici esterne,
deducendo i vuoti (porte, finestre, vani ..) aventi superficie maggiore di mq.
4,00

Verniciature di superfici non murarie interne ed esterne


Si valutano le superfici, in proiezione verticale, dei manufatti da verniciare e si
moltiplicano per i coefficienti sotto indicati:

- griglie, tapparelle, antine a ghigliottina, con vasistas: coefficiente 3


- antine di finestre, porte balconi, porte, antiporte, impennate con più
scomparti a vetro e piene: coefficiente 2,5
- antine di finestre normali con unico scomparto a vetro per battente, porte,
antiporte: coeff. 2
- porte piene, piane e lisce: effettiva superficie verniciata
- porte con riquadri con più scomparti: area di proiezione x coefficiente 3,5
- stipiti, controstipiti, cielini, cassonetti, bussole: superficie x coefficiente 1,5
- cancelli, parapetti di ferro, inferriate: in funzione dello sviluppo dei ferri:
l’area di proiezione viene maggiorata per un coefficiente da 1,5 – 3,00

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- reti metalliche: superficie x coefficiente 3,00


- saraccinesche di lamiera ondulata: superficie x coefficiente 3,00

Nota: Si rammenta che tutti gli importi di preventivo relativi alla opere non di
stretta competenza dell’imprenditore edile, ma che richiedano l’intervento di
ditte specializzate per esecuzione delle opere, per la fornitura ed istallazione di
manufatti, impianti, ecc. dovranno essere maggiorati dell’assistenza che
l’imprenditore edile dovrà dare per scarico e trasporto di materiali e manufatti in
cantiere, loro custodia, formazione di tracce, opere murarie di appoggio,
formazione di ponteggi, manovalanza in aiuto ai posatori, ecc. Dette assistenze
sono valutate a quantità (dell’opera realizzata) od in percentuale sull’importo
dovuto alle ditte specializzate.

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