STIMA DEI FONDI RUSTICI

Per fondi rustici si intendono aziende agricole o appezzamenti di diversa dimensione.

La valutazione detta “a cancello aperto” ha lo scopo di determinare il solo valore del capitale fondiario (terreno e
capitali stabilmente investiti).

La valutazione detta “a cancello chiuso” comprende anche il valore delle scorte (macchine, bestiame, sementi,
foraggi, ecc.).

La stima di fondi rustici può essere effettuata utilizzando diversi criteri di stima:
– comparazione con i prezzi di mercato;
– capitalizzazione dei redditi;
– valore complementare (doppia stima mediante il criterio della comparazione e/o capitalizzazione);
– valore di trasformazione, nel caso di un fondo suscettibile di miglioramento
STIMA DEI FONDI RUSTICI
Un fondo rustico (comprensivo degli investimenti stabilmente realizzati sullo stesso) sotto l’aspetto economico del
più “probabile valore di mercato” può venire valutato mediante stima:
• a vista o ad impressione;
Vengono di solito espletate con
• storica;
un procedimento sintetico, più o
• per confronto diretto o comparativa; meno descrittivo o sommario
• per valori tipici;
• per capitalizzazione del beneficio fondiario: si estrinseca normalmente mediante un procedimento analitico rivolto
a rilevare e giustificare, in modo più o meno completo e dettagliato, tutti gli elementi, i fatti, le circostanze, i dati e i
rapporti relativi al caso concreto della valutazione.
N.B. In quest’ultimo caso, visto che le prime 4 stime conducono al valore di mercato, l’aspetto economico della
capitalizzazione perde la sua autonomia per diventare strumento al servizio dell’aspetto economico del valore di
mercato.
Qualunque sia il procedimento seguito, il perito deve in ogni caso mirare a determinare il valore ordinario o normale
dell’immobile rustico, e cioè il più probabile valore di mercato del fondo supposto in condizioni ordinarie.
Successivamente il perito eseguirà le relative aggiunte e detrazioni che, eventualmente, riterrà necessarie per
adeguare il valore normale alle condizioni in cui si viene a trovare l’immobile nel momento di stima.
Sul concetto di ordinarietà si riporta il seguente caso:
Se, ad esempio, si avesse da valutare un fondo rustico senza vigneto, quando nella zona fossero normalmente diffuse
le aziende agrarie con il 10% della superficie produttiva a vigneto, anche l’azienda oggetto di valutazione deve essere
considerata in condizioni normali e cioè con una superficie a vigneto pari al 10% di quella produttiva. Da questo
valore normale, poi, si dovrà, ovviamente, detrarre il costo dell’impianto del vigneto riferito al momento di stima: si
tratta in questo caso di una DETRAZIONE.
ALTRE PRECISAZIONI:
Essendo l’aspetto economico quello del valore di mercato, si dovrà formulare, in ogni caso, il relativo più probabile
giudizio di stima del solo “capitale fondiario” nel suo insieme, e cioè comprensivo della terra nuda, dei fabbricati
rurali, delle piantagioni arboree e di quanto altro è immobilizzato con la terra e i fabbricati.
IN DEFINITIVA la stima del fondo, cioè, deve essere sempre eseguita a cancello aperto.
Per ottenere, invece, la stima del fondo a cancello chiuso, se richiesta o necessaria, al valore fondiario si dovrà
aggiungere l’effettivo valore delle singole scorte aziendali (macchine, attrezzi, bestiame, fieno, paglia e letame) nella
loro reale consistenza.
 INQUADRAMENTO TEORICO DELLA STIMA SINTETICA
Legge di Jevons o dell'indifferenza del prezzo (1871) recita:
– "In uno stesso mercato aperto, e in un dato momento, non vi possono essere due prezzi per la stessa quantità di
merce di uniforme qualità".
Presupposti teorici legge Jevons (mercato astratto):
– Ipotesi edonistica (compratori e venditori)
 Individui si comportano massimizzando la loro utilità per il soddisfacimento di un dato bisogno con il minimo
sforzo. (I fondi agrari sono beni non aumentabili, ma anche ricchi di connotati economici ed extraeconomici)
– Mercato di concorrenza perfetta
• Beni omogenei
• Scambi spot con assenza di costi di transazione
• Spostamenti a costi zero
• Perfetta trasferibilità delle risorse
• Perfetta informazione
LEGGE DI JEVONS
Jevons →Vx = Py per beni uniformi, standardizzati.
Con quali ipotesi la legge è adattabile a casi concreti?
– Beni di uniforme qualità → Beni simili con omogeneità di caratteri sufficientemente riconoscibili, stessa classe
economica dei fondi (qualità, dimensioni).
– Possibilità di attribuzione dei fondi all’interno di tali classi economiche.
– Prezzi di compravendita realizzati noti al perito: quali prezzi? prezzi di equilibrio (teoria)→ media dei prezzi
realizzati su un sufficiente numero di fondi.
– Stesso mercato → osservazioni omogenee dal punto di vista spaziale in cui la variabilità dei prezzi può anche essere
elevata, ma non in relazione a fattori localizzativi del bene da valutare e di quelli di confronto.
– Stesso istante → periodo più lungo: variazioni quantità offerte e domandate, cambiamenti dell’apprezzamento
degli operatori economici e/o fattori esogeni (tassi di inflazione, politiche immobiliari, etc.). Si considera il periodo in
cui il mercato è piuttosto stabile.
Riformulazione empirica della legge di Jevons: “In un contesto mercantile omogeneo sia nello spazio sia nel tempo, il
valore di un bene risulta pari al prezzo (costo) di un campione di beni di confronto aventi con il bene da stimare una
o più caratteristiche differenziali” (superficie, redditi, canoni, etc…)
 Stima Monoparametrica
 Stima Pluriparametrica
Stima Storica
Si effettua mediante comparazione con valori precedentemente verificatisi per lo stesso fondo.
Difficoltà: difficile esistenza di valori di compravendita sufficientemente recenti; scarsa attendibilità di tali valori,
qualora sussistano, per ragioni fiscali.
Stima a vista
È una stima basata sulla valutazione immediata del bene e richiede, pertanto, da parte del perito, una lunga
esperienza e una buona conoscenza del mercato fondiario locale.
 STIMA COMPARATIVA
Consiste nella valutazione del bene per confronto con altri beni simili. Essa presuppone che siano soddisfatte tre
condizioni:
1). devono esistere altri fondi simili per condizioni interne ed esterne nell’ambito dello stesso mercato, o in un
mercato ad esso assimilabile;
2). devono essere noti recenti valori di compravendita di tali fondi;
3). deve esistere un elemento di comparazione, o parametro, in comune tra il fondo oggetto di stima e i fondi presi
a confronto
– Parametri tecnici (o fisici): sup. aziendale espressa in ettari;
– Parametri economici: canoni di affitto, Reddito Dominicale relativo alla effettiva qualità e classe, Bf, RN, etc…
Stima Comparativa Monoparametrica da cui si ricava il più probabile valore normale del fondo oggetto di stima (Vx):

Vx=
∑ V × px
∑p
dove:
V = sommatoria valori normali fondi simili;
p = sommatoria parametri normali fondi simili;
px = parametro normale fondo in esame.
Quando ci sono più elementi diversi si attua la regressione multipla; ci troviamo in presenza della stima
pluriparametrica (utilizzo di un foglio di calcolo come Excel o di qualsiasi software statistico).
Attualmente si applica ai beni immobili urbani, mentre ha scarsa applicazione nel settore rurale.

STIMA PER VALORI TIPICI

Quando non ci sono valori recenti di compravendita di fondi simili al nostro non possiamo fare la comparazione, ma
neanche la capitalizzazione, sebbene in quest’ultimo caso si può adottare un saggio alternativo.
In questi casi possiamo applicare la stima per valori tipici, a condizione che ci troviamo in presenza di valori per
appezzamenti simili.
Consiste nelle seguenti fasi:
1). suddividere la superficie del fondo in appezzamenti omogenei per qualità e classe ben determinata;
2). raccogliere, nell’ambito dello stesso mercato, recenti dati statistici sui prezzi medi unitari di appezzamenti
corrispondenti o simili;
3). fissare comparativamente, e cioè in base alle notizie raccolte, il valore unitario degli appezzamenti oggetto di
stima;
4). eseguire, infine, gli opportuni conteggi per determinare, in definitiva, il valore del fondo in base alla somma dei
valori parziali.
Quando non vi è la possibilità di avere sul mercato i valori medi unitari di alcuni appezzamenti del fondo oggetto di
stima, si ricorre alla formazione della scala di merito che consiste nell’attribuire l’indice 100 all’appezzamento di
terreno ritenuto di massimo valore unitario e nell’assegnare agli altri appezzamenti un indice proporzionalmente
minore, determinandone il corrispondente valore.
Altre utilizzazioni:
• determinazioni indennizzi espropri parziali;
• determinazioni cauzioni ipotecarie;
• compravendite effettuate per interventi di riordinamento fondiario;
• permuta di appezzamenti;
• formazione del Catasto Terreni con l’operazione del Classamento, con la quale, sulla base di un prospetto generale
delle qualità e classi tipo, si assegna a ciascuna particella catastale la qualità e classe che le compete.
È impossibile, tuttavia, adottare questo procedimento di stima per fondi accorpati o, comunque, per quelli che
costituiscono un’unica e organica entità economica produttiva.
La stima di un fondo per valori tipici si può ammettere quando si presenti il caso di dover valutare un fondo costituito
da più lotti separati e distinti tra loro, sempre che esista però un mercato per questi singoli lotti.
Esempio di stima per valori tipici
Fondo costituito da:
• 35 ha seminativo semplice in asciutto;
• 2 ha bosco ceduo di roverella;
• 1 ha vigneto per uva da vino;
• 250 mq fabbricati rurali.
Sul mercato fondiario locale si rileva l’assenza di compravendite di fondi simili, mentre è attiva la domanda di
compravendita di appezzamenti singoli, simili a quelli costituenti il fondo.
Valutazione separata dei vari appezzamenti costituenti il fondo:
- seminativo semplice in asciutto: 5.000 €/ha
- bosco ceduo di roverella : 3.000 €/ha Media ponderata
- vigneto per uva da vino : 20.000 €/ha
- fabbricato rurale : 200 €/mq
Il valore del fondo sarà pari a:
V = (5.000 €/ha x 35 ha) + (3.000 €/ha x 2 ha) + (20.000 €/ha x 1 ha) + (200 €/mq x 250 mq) = 175.000 € + 6.000 € +
20.000 € +50.000 € = 251.000 €

STIMA DI LAUR (Svizzera)

Valore del fondo = Plv x coefficiente
I coefficienti sono per tipi di aziende classificate secondo la superficie, l’ordinamento aziendale, l’indirizzo produttivo,
etc; detti coefficienti vengono annualmente aggiornati e subito pubblicati.