DEFINIZIONEE DI ESTIMO

§ 1977 Carlo Forte:

L’estimo è definito come la parte della scienza economica
definibile come l’insieme dei principi logici e metodologici che
regolano e quindi consentono la motivata, oggettiva e
generalmente valida formulazione del giudizio di stima del
valore dei beni economici espresso in moneta.

Scienza Principi Giudizio di

L’estimo
economica logici stima
L’EVOLUZIONEE DELL’ESTIMO
§ 1994 Grillenzoni, Grittani:
l’estimo è una disciplina che ha Estimo
la finalità di fornire gli strumenti
metodologici per la valutazione
dei beni per i quali non sussiste Estimo Estimo
tradizionale moderno
un apprezzamento univoco.
§ Questi strumenti metodologici
hanno origine da teorie
economiche, che la disciplina
estimativa ha messo a punto
autonomamente in un tempo
relativamente breve e recente.
§ Beni privati e beni pubblici.
CAMPI
PI DI APPLICAZIONE
Estimo
L’estimo opera in due ambiti:
§ beni privati che si affrontano
con il supporto dell’economia
Estimo tradizionale Estimo moderno classica e neoclassica.
§ beni pubblici per i quali
Metodi Market l’approccio è meno semplicistico.
Estimo rurale
Oriented
L’attività estimativa è richiesta per:
§ l’ambito legale in cui le
Market
Estimo civile e
industriale
Comparation valutazioni devono essere
Approach (M.C.A.)
effettuate secondo criteri definiti
da una normativa specifica.
Estimo ambientale Income Approach
§ l’ambito catastale, in cui le
valutazioni dei fabbricati e dei
Cost Approach terreni hanno finalità fiscali.
I PRINCIPI
PI ESTIMATIVI
§ Il valore dipende dallo scopo della stima cioè l’estimo nasce
per soddisfare le esigenze pratiche (scopo della stima) che sono i
rapporti conflittuali tra gli individui regolabili in denaro.
§ È oggettivo in quanto risulta dall’applicazione di un metodo che
ha come unico fondamento la comparazione su base statistica
con beni simili (scientificità dell’estimo).
§ Il giudizio di stima si basa sul principio dell'ordinarietà:
l’oggettività probabilistica e la validità del giudizio si fondano
sull’ordinarietà dei dati assunti in relazione ai comportamenti dei
soggetti economici ed agli eventi previsti.
§ È basato sulla comparazione con un sistema di prezzi e, senza
di questi, non sarebbe possibile giungere alla valutazione
monetaria.
REQUISITI
TI PROFESSIONALI
Per assolvere al suo incarico il geometra/perito, incaricato dalla
stima, dovrà possedere
§ La chiara cognizione dello scopo della stima (il quesito);
§ La conoscenza delle basi teoriche della disciplina estimativa;
§ La conoscenza tecnica del bene da stimare;
§ La conoscenza degli eventuali rapporti legali esistenti;
§ La conoscenza dei dati attraverso i quali sviluppare il
procedimento individuato.

Valutazione

Conoscenza
Quesito della Procedimento
storica e Oggettività
stima logico
materica
VALOREE PIÙ
Ù PROBABILE
Il concetto di "valore" è stato oggetto di studio nel corso del
tempo perciò sono state elaborate differenti teorie.
In generale notiamo che:
§ per i beni pubblici il valore è funzione del valore d’uso sociale;
§ per i beni privati il valore è funzione del prezzo di mercato o del
costo di produzione.

1- Il più probabile valore di

di 4- Il più probabile valore
mercato; complementare;
2- Il più probabile valore di 5- Il più probabile valore di
costo; surrogazione;
3- Il più probabile valore di 6- Il più probabile valore di
trasformazione; capitalizzazione.
Di questi sei valori i primi due sono stati definiti valori fondamentali
ILL VALOREE DI MERCATO
§ E’ il valore che, con maggiore probabilità, si potrebbe realizzare per
un bene da una libera contrattazione di mercato. Si ottiene comparando
l’utilità del bene con quello della moneta.
§ Si deve valutare se ci sono caratteristiche apprezzate sul mercato e, se
presenti, il bene sarà maggiormente richiesto e quindi il prezzo sarà più
elevato.
§ Rappresenta la stima del prezzo che il bene oggetto di stima potrebbe
raggiungere in caso di compravendita
§ Si può applicare su fabbricati o
porzioni di essi (appartamenti,
condomini, garage, box ecc.)
La sua determinazione avviene attraverso:
§ metodi diretti: ordinarietà, parametrico, valori tipici (approccio estimativo)
§ metodi indiretti: capitalizzazione della rendita (approccio economico)
ILL VALOREE DI MERCATO
IIll va
valore d
dii m
mer
mercato
ercato può eessere stimato attraverso la comparazione tra
beni simili a quello da stimare con:
f
§ Dati storici
§ Immobili simili
§ Distribuzione di frequenza

APPLICAZIONEE VALOREE DI MERCATO V

Vx = valore immobile
oggetto di studio
Sx = superficie immobile
oggetto di studio
ΣPi = sommatoria prezzi di
n immobili simili
ΣSi = sommatoria
superfici di n immobili
Vx = 1,95 * Sx simili
I PROCEDIMENTI DI STIMA
ILL METODO O E I PROCEDIMENTI
Il procedimento è l’insieme delle operazioni logiche da eseguire per
giungere alla formulazione del giudizio di stima. Tale giudizio deriva
dall’applicazione di un metodo.
Il procedimento è il modo in cui viene applicato un metodo ovvero la
tecnica usata per comparare il bene oggetto di stima con beni similari di
cui si conoscono i prezzi.

Giudizio di Terreni e
Il metodo I procedimenti
stima fabbricati

Per fabbricato si intende «qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o

spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri maestri
che si elevano, senza soluzioni di continuità, dalle fondamenta al tetto,
che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e abbia una o più scale
autonome» (legge 28/2/1985 n°47 Condono edilizio)
CARATERISTICHEE SULL VALOREE DI MERCATO
Sul valore dei fab fa
fabbricati
bbr
bricati civ
civili
vili hanno in
influenza le caratteristiche
estrinseche, intrinseche e di situazioni giuridiche.
§ Le caratteristiche estrinseche sono le qualità relative al centro abitato
e alla zona particolare in cui è ubicato l’immobile;
§ Le caratteristiche intrinseche sono le qualità di un fabbricato in se
stesso.
Centro abitato Tipologia edilizia
CARATTERISTICHE ESTRINSECHE

CARATTERISTICHE INTRINSECHE

Fascia urbana Prospicienza,

luminosità

Tono sociale Epoca di

costruzione
Amenità e
salubrità del luogo Livello del piano

Accessibilità Dimensione

Presenza di servizi Orientamento

I DIVERSISI TIPI
PI DI STIMA
Le fasi di una stima:
1. Formulazione quesito di stima
2. Individuazione dello scopo della stima
3. Scelta dell’aspetto economico
4. Individuazione del procedimento: sintetico o analitico (misto)
5. Individuazione dei dati elementari: tecnici, economici,
misurati
6. Elaborazione dei dati
7. Formulazione del giudizio di stima Per valori tipici
Monoparametrica
Stima Per punti di merito
Pluriparametrica
Per superfici
ragguagliate

Per valori tipici e

per punti di merito
STIMA A MONOPARAMETRICA
È il procedimento sintetico più utilizzato nella pratica perché parte dal
presupposto che la variazione del prezzo dipenda sostanzialmente da
un aspetto. Si confrontano beni che differiscono per un solo aspetto, e si
fa variare il solo parametro che definisce questo aspetto (ad esempio la
superficie di un alloggio).

Si utilizza quando:
§ I dati a disposizione sono:
- un parametro dimensionale relativo a immobili compravenduti (sup.)
- i prezzi relativi alle compravendite
§ I dati si riferiscono a beni simili cioè fabbricati analoghi
STIMA A MONOPARAMETRICA CA:
A: PREZZI
I prez
prezzi
zzi dei fabbricati presi come
c
co
com term
termine di confronto devono essere
recenti e devono essere accertati.
§Le possibili fonti di conoscenza dei prezzi di mercato sono:
§ Pubblicazioni periodiche
§ Atti di compravendita
§Agenzie immobiliari
§ Esperienza diretta
In generale qualunque sia il parametro scelto si perviene alla
determinazione del valore ordinario impostando la proporzione:
APPLICAZIONEE STIMA
A MONOPARAMETRICA
Pb Si deve val
Pb.Si valutare
lutare un
luta u appartamento,
appartamento ubicato in una zona residenziale
della città, della superficie di mq 110.
Dati
Beni simili PRZ c/v (€) Superficie (mq)

Appartamento 1 368.000,00 105

Appartamento 2 400.000,00 120

Appartamento 3 350.000,00 100

Appartamento 4 275.000,00 98

TOTALI 1.393.000,00 423

Soluzione

1.393.000, 00
€
Vx = *110 = €362.245, 00
423 mq mq
STIMEE PLURIPARAMETRICHE HE:
E: VALORI
RI TIPICI
La sti
stima
imaa per valori tipici è ut
u
utile
tile pe
per
er la det
determinazione del valore di
mercato di un immobile nel quale sono riconoscibili più funzioni,
ciascuna con un proprio valore unitario desumibile da indagini sul
mercato, senza rapporti di complementarità.

V = ΣPj Dj J = 1,….n

V: valore di mercato del fabbricato stimato

Pj: prezzo unitario delle porzioni di immobile
Dj: dimensioni delle porzioni di immobile aventi stessa funzione
APPLICAZIONEE N.1 .
Pb. Si stimi il valore di mercato di una palazzina costituita da: mq 200 ad
alloggio, mq 250 a studio, un box auto di 50 mq, un giardino di 600 mq e
un patio di 60 mq.
Soluzione
V = ΣPj Dj J = 1,….n

[Prezzo al mq]
APPLICAZIONEE N N..2
Pb. Stimare pe per
e fini
er f
fin espropriativi un’azienda agricola composta da
terreno a seminativo (10 ettari) e vigneti (10 ettari).
Dati
Il mercato offre abbondanti informazioni per aziende a seminativo, per
le quali si è rilevato un prezzo medio di mercato di 20000 €/ha, e per
aziende specializzate a vigneto, per le quali si è rilevato un prezzo medio
di 27000 €/ha. Definire il valore ordinario.
Soluzione
V = ΣPj Dj J = 1,….n

V: 20000€/ha x 10 ha + 27000 €/ha x 10 ha = 470000 €

STIMA A PERR PUNTI
TI DI MERITO
Questa
Quest ta sti
stima
ima si basa
basa sul presupposto
bas pres che il prezzo di mercato sia la
risultante dell’azione congiunta di quattro gruppi di caratteristiche,
ciascuno dei quali interviene con un certo peso percentuale nella
composizione del prezzo:

Π Indica il prodotto
APPLICAZIONE
Pb. Stimare il vvalore Vx di un alloggio di 100 mq sito in posizione
centrale, in un fabbricato civile di 25 anni, in buone condizioni per
quanto riguarda caratteri ambientali (zona ben servita), tecnologici, di
orientamento, ben conservato, avendo a disposizione i risultati di una
stima del valore medio a mq degli alloggi economici di un quartiere
semiperiferico, di recente realizzazione, con pochi servizi, ottimo
orientamento, ottimi caratteri tecnologici, ben conservato.
Dati

Alloggio oggetto di studio Alloggio noto – conosco Valor medio

APPLICAZIONE
Soluzione
STIMAA PER R SUPERFICI
CI RAGGUAGLIATE
Definita
Definiita an
anche
nchhe stima pe
per rapporti merca
mercantili si utilizza quando è noto il
prezzo unitario medio per mq di superficie commerciale e si distinguono
le superfici dell’immobile per differente destinazione d’uso. Dati:
V unitario: prezzo medio unitario della superficie commerciale
Si: superficie con i-esima destinazione d’uso
Ki: coefficiente di ragguaglio relativo all’i-esima destinazione d’uso
Coefficienti di ragguaglio:
Il valore di mercato Vx si determinerà come prodotto del valore medio
di riferimento per la superficie convenzionale dell’alloggio. Tale
superficie è ottenuta come somma delle differenti tipologie di superfici
moltiplicate per opportuni coefficienti di omogeneizzazione:

Ki = coeff. di ragguaglio
Si = sup utile con i-esima
destinazione d’uso
DETERMINAZIONEE SUPERFICIEE COMMERCIALE
Per Superficie Commerciale Vendibile (SCV) deve intendersi una
superficie basata sulla somma delle "superfici ponderate" che
compongono l'immobile. Rappresenta un parametro di mercato
oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali.

http://www.costruzionimartini.com/diritto/acquisto-vendita/come-calcolare-superficie-commerciale/
APPLICAZIONE
Pb. Stimare il valore
v Vx di una villa signorile. Le superfici di cui è
composto tale immobile sono visibili in tabella. Supponendo il valore
medio unitario della superficie commerciale pari a 1250 €/mq, si
determini Vx.
Dati

Vx = 1250 €/mq * 159,35 mq = 199188 €

STIMA A PERR VALORI RI TIPICI
CI E PUNTI TI DI MERITO
È l’ins
l’insieme
siem
mee d
delle
elle due
du
ue stime
stim
mee nella
neella quale
quaale
qua le si utilizza
utilizzano:
§ K: coeff. correttivi (punti di merito)
§ Valori unitari per le diverse tipologie di superficie
Si applica quando sono note le componenti caratteristiche dell’immobile
ed è nota la dimensione. Si giunge al valore medio unitario corretto con
opportuni coefficienti.

K coefficienti correttivi Prezzo Dimensione

IL COSTO DI PRODUZIONE
VALOREE DI PRODUZIONE
È definito il valore delle risorse utilizzate per la produzione di un bene.

Via
Via diretta Determinazione
analitica
Determinato attraverso Determinato attraverso la
il confronto con il somma del valore d’uso Metodo diretto
valore della produzione di tutti gli elementi del C = f (M, L, K)
di beni simili bene da stimare

Obiettivi Spacchettamento
Metodo
indiretto
Costo di produzione
edilizia

Stime dei danni

Metodo misto
Stime assicurative
VALOREE DI PRODUZIONE
NE:
E: METODO
O INDIRETTO
Attraverso la realizzazione di un
computo metrico estimativo si
individuano i fattori che
intervengono nella produzione
dell’elemento finale.

Analisi del progetto

Osservazione
dell’elemento

Determinazione quantità

Dimensioni, peso, ore di

lavoro, incidenza mezzi
(noli), oneri
STIMA DEI FONDI AGRICOLI
STIMA A DEI
EI FONDIDI AGRICOLI
I fondi agricoli sono beni complessi perché costituiti da elementi di
differente natura perciò è necessario considerare aspetti economici
quali:
§ dimensione particella;
§ ordinamento produttivo;
§ capitali;
§ conduzione d’impresa.
Procedure di stima

Stima comparativa del

Si ottiene per capitalizzazione del
valore di mercato beneficio fondiario Bf. Quest’ultimo
rappresenta l’utile maturato dal
Stima del valore di
rendimento (o di fondo agricolo depurato dalle spese.
capitalizzazione)

Stima del valore

patrimoniale
STIMA DELLE AREE EDIFICABILI
STIMA A DELLEE AREEE EDIFICABILI
L’area edificabile è una particella su cui è possibile costruire un nuovo
fabbricato. Quindi le caratteristiche
stiche che maggiormente influiscono
influisco sul
valore sono:
§ natura del terreno
§ ubicazione;
§ cubatura edificabile (Iff.);
§ consistenza.
Procedure di stima

Stima comparativa
del valore di mercato

Valore
complementare

Valore di
trasformazione

Valore di
surrogazione
VALOREE COMPLEMENTARE
Il valore
l complementare
l t sii utilizza quando da un bene viene staccata
una porzione e ciò determina una diminuzione del valore totale. Si
utilizza nel caso di stime relative a:

§ espropri parziali;
§ danni;
§ servitù.

Il valore complementare di un bene (VC) si ottiene dalla differenza tra il

valore del bene originario (V) e il valore del bene residuo (VB).

VC = V - VB
APPLICAZIONEE VALOREE COMPLEMENTARE
Pb.
P b. C
Con
on la rea
realizzazione
alizzzaziionee di
di un raccolto autost
autostradale, mediante esproprio
di una porzione di terreno di 2860 mq, un fondo rustico di 12 ha viene
diviso in due parti. Si deve stabilire l’entità del danno subito dal
proprietario.
Dati
Il geometra ha compiuto ricerche di mercato in seguito alle quali ha
potuto stabilire che:
1- le quotazioni medie del mercato sono di 30000 €/ha
2- l’intersecazione del fondo e la conseguente suddivisione determinerà
una diminuzione del valore di -15%
Soluzione
Valore di mercato del fondo intero, prima della realizzazione del
raccordo autostradale:
V = 12 ha x 30000 €/ha = 360000 €
Valore della parte residua (Vb) = (12 – 0,286) ha x 30000 €/ha x 85% =
298707€
Vc = 360000 € - 298707€ = 61293 €
ILL VALOREE DI TRASFORMAZIONE
L stima se
La secondo
eco
condo l’aspetto econ
economico del valore di trasformazione
consiste nel considerare il bene nelle condizioni in cui si potrà trovare in
seguito ad una modificazione delle sue caratteristiche fisiche ed
economiche, tali da aumentarne il valore.
Applicazioni:
§ riuso di edifici;
§ aree edificabili;
§ cambiamento di destinazioni di uso.

Il valore di trasformazione (valore del bene nello stato attuale che sarà
trasformato) è dato dalla differenza tra il valore di mercato del bene
ottenuto con la trasformazione (Vmt) e il costo della trasformazione
stessa (K):

Vt = Vmt - K
ILL VALOREE DI TRASFORMAZIONEE REALE

Il valore di trasformazione Vt è pari alla differenza tra il valore di

mercato Vmt che un immobile assume dopo un intervento di
trasformazione, che avviene in n anni, riportato all’attualità al tasso di
capitalizzazione r, relativo a fabbricati simili, meno il costo di costruzione
K (compreso di oneri e interessi passivi).

n: dipende dalle dinamiche del mercato es. numero alloggi venduti

m: è un "tempo tecnico" dipende dalle risorse umane e dalle tecnologie impiegate
APPLICAZIONE
APPLIC ONEE VALOREE DI TRASFORMAZIONE
CAZIO
Pb
Pb.
Effettuare una stima relativa alla ricostruzione di un edificio con il
cambiamento di destinazione d’uso in albergo. Si supponga una
ricostruzione di volumetria pari a quella preesistente.
Sapendo che:
Volume edilizio 12.635 mc
Destinazione d’uso: Albergo
Costo di costruzione K: 1000 €/mq
Si ipotizzi un rendimento dell’attività alberghiera pari all’8%
Si ipotizzano 2 anni per la realizzazione e l’inizio della produttività
dell’albergo.
APPLICAZIONE
Soluzione: Trova
Trovare il più probabile valore di mercato del fabbricato per
uso albergo Vmt. Da un indagine risulta che il valore a mq commerciale
di un albergo è pari a 2000 €/mq. Essendo il volume edilizio pari 12.635
mc, ipotizzando un altezza di piano di 3 m dopo l’intervento, il probabile
valore di mercato del fabbricato per uso albergo

€ "#$%& '
Vmt: 2000 x = 8424000 €
! %
2- Il costo di costruzione
€ "#$%& '
K: 1000 x = 4212000 €
! %
Ipotizzo che: la trasformazione avvenga in due anni e il costo sia erogato
dopo un anno dall’inizio dell’attività
Essendo Vmt = 8424000€, K = 4212000€, n = 2, m = 1 diventa:
VALOREE DI SURROGAZIONE
§ È datoo dall
d all’insieme delle sp
dall’insieme spese che si devono sostenere per sostituire
il bene in oggetto con un altro in grado di fornire gli stessi vantaggi
(economici) e che abbia le stesse funzioni;
§ La spesa di surrogazione può coincidere con il suo prezzo di mercato o
con il suo costo di produzione;
§ Si applica rarissimamente perché il surrogato di un fabbricato è solo
un altro fabbricato;
§ Può succedere che il bene oggetto di stima non abbia mercato e allora
si cerca un bene che, pur avendo caratteristiche architettoniche diverse,
abbia la stessa funzione.
Esempio. L’immobile A di cui si vuole stimare il valore è fuori mercato o fuori
produzione. Deve esistere un immobile B che dispieghi la stessa utilità e la stessa
funzione dell’immobile oggetto di stima. Dell’immobile B devono essere conosciuti il
prezzo di mercato ovvero il costo di costruzione.
GRAZIE PER L’ATTENZIONE