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Note introduttive sulla disciplina estimativa

Introduzione

L'estimo una disciplina esistita dal momento in cui l'uomo ha scambiato dei beni con altri
beni e/o servizi; infatti l'uomo sempre stato propenso a stabilire una certa relazione
economica fra i beni e/o servizi oggetti dello scambio.

Oggetto dell'Estimo sono i beni economici, beni scarsi e che hanno spiccati caratteri di
individualit, motivo per il quale nasce la necessit di fare delle stime affinch gli venga
attribuito un valore.

L'estimo si ispira ad alcune leggi economiche, come la legge dell'indifferenza di Jevons,


secondo la quale in un dato momento e in un dato mercato non possono esservi due prezzi
diversi per lo stesso tipo di articolo.

La teoria dell'estimo deriva dalla pratica che gli operatori hanno sviluppato nel tempo, poi
raccolta e classificata. Di fatto, sin dal tempo degli egiziani era stato sviluppato il concetto di
estimo, in quanto esistevano gli agrimensori (l'agrimensura la parte della topografia che
riguarda la misura planimetrica di superfici agrarie) e primordiali forme di catasti
immobiliari. Come disciplina normata, per, nasce a partire dal '700, dove inizia a svilupparsi
soprattutto nel campo dei beni immobiliari agricoli, fin quando nel 1929, con la riforma
Gentile, sfocia nello statuto della facolt di Agraria. Ma l'estimo diventa una vera e propria
disciplina a partire dal 1917, anno in cui Arrigo Serpieri pubblica Il metodo di stima di beni
fondiari, primo vero manuale di estimo.

Profilo storico della disciplina estimativa

Sono diversi i documenti storici che attestano l'esistenza di attivit di stima in epoche
passate, soprattutto documenti relativi ai catasti -catasto dal greco ? (katastikon)
ossia registro- la quale esistenza si lega all'attivit di stima per due ragioni: la funzione (
linventario dei beni immobili esistenti nel territorio nazionale) e la finalit (quella di definire
il valore degli immobili per tassarli).

Origini storiche dell'estimo:

2000 a.C. SCRITTI DELL'EGITTO DEI FARAONI , tramandati da Erodoto, il quale racconta che
Sesostri distribu il territorio tra tutti gli egiziani, dando a ciascuno un lotto uguale di forma
quadrata, in base a questa suddivisione si procurava le entrate, attraverso il pagamento di un
tributo annuo. In caso di erosione dei terreni per inondazione del Nilo il tributo veniva
ridimensionato; gli agrimensori misuravano i terreni che venivano poi stimati e veniva
calcolata l'imposta, pagata in natura, in relazione alla qualit della coltura e alla classe sociale
del proprietario.

1700 a.C. CODICE DI HAMMURABI, una stele che riporta scritte 282 leggi del re Hammurabi
di Babilonia tra le quali alcune riguardanti l'attivit di stima. Il codice fa largo uso della legge
del taglione (consiste nell'infliggere all'autore di una lesione personale un'uguale lesione).

400-300 a.C. SCRITTI DI ARISTOTELE , il quale scrisse che i calzari si prestano a due funzioni,
quella di essere calzati e quella di essere venduti. Questo semplice concetto focalizza due
aspetti fondamentali: il valore d'uso (soggettivo, non ha unit di misura ufficiale, per i beni
pubblici parliamo di valore d'uso sociale) e il valore di mercato (ovvero il prezzo, valore di
scambio).

164 a.C. DE AGRI CULTURA, MARCO PORCIO CATONE, che da indicazioni circa le
caratteristiche da considerare quando si compra un fondo rustico, dalle quali dipende il
valore di mercato: accessibilit al fondo, accessibilit alle vie di comunicazione, vicinanza al
centro abitato, condizioni ambientali e climatiche favorevoli.

20 a.C. DE ARCHITECTURA, VITRUVIO, che parla dell'antica legge di Efeso, secondo la quale
l'architetto, prima di intraprendere un'opera pubblica, doveva fare una stima dei costi, che
poteva eccedere al massimo di altrimenti l'architetto avrebbe dovuto pagare l'eccesso.
Quella della determinazione dei costi dei progetti edilizi un problema ancora attuale.

6 d.C. AUGUSTO introdusse una imposta sulle successioni e legati di ogni genere, pari al 5%
(vigesima hereditatum et legatorum) tra i cittadini romani. Quando il de cuius (colui il quale
morto) moriva, veniva fatta una stima dell'asse ereditario e i suoi beni passavano agli eredi, i
quali pagavano un'imposta che veniva devoluta all'aerarium militare, istituzione che pagava le
pensioni ai militari.

285 d.C. DIOCLEZIANO e MASSIMIANO istituiscono la lesione ultra dimidium. la prima


traccia storica dell'istituto rescissorio, utilizzata ancora oggi, proponibile solo se la lesione
prodotta dalla sproporzione tra le reciproche prestazioni, ecceda della met il valore che la
prestazione promessa -o eseguita- dalla parte danneggiata, aveva al momento della stipula
del contratto. Esempio: IL SOGGETTO CHE, SPINTO DA UNO STATO DI BISOGNO, VENDA PER
100.000 UN IMMOBILE CHE NE VALE 400.000, PU ESPERIRE L'AZIONE GENERALE DI
RESCISSIONE PER LESIONE.

EPOCA ROMANA nel DIRITTO ROMANO, venivano effettuate le espropriazioni (soprattutto


per la costruzione di strade o acquedotti), si dava al proprietario del bene una quota pari al
valore di mercato del bene, in alcuni casi veniva prevista una permuta, al proprietario quindi,
non si dava denaro ma un altro immobile (valore di surrogazione).

Storia dell'Estimo moderno:

1755 TRATTATO DELLE STIME DEI BENI STATICI, COSIMO TRINCI, il primo embrione di
manuale estimativo, tratta alcuni aspetti delle stime che consideriamo ancora oggi: la
necessit di considerare caratteristiche estrinseche (il luogo in cui si trova il bene immobiliare) ed
intrinseche (superficie dell'appartamento, livello del piano, numero degli affacci, qualit dei materiali), la
stima sintetica per valori tipici (definisce il valore di mercato di beni immobili complessi ad
esempio aziende agricole o immobili con pi funzioni), la stima analitica (definisce, attraverso un
coefficiente, il valore dei beni dalla capacit che hanno di fornire reddito).

OTTOCENTO IN ITALIA, gli studi estimativi si uniscono a quelli di ingegneria ed agronomia,


l'attivit di stima viene molto semplificata per via del mercato poco dinamico , le stime erano
caratterizzate da formulazioni matematiche ed empirismo.

1814 RESTAURAZIONE, NUOVO CENSO MILANESE del Regno Lombardo Veneto, il


precursore del catasto cos come lo conosciamo oggi.

1917 IL METODO DI STIMA DEI BENI FONDIARI, ARRIGO SERPIERI, nasce la nuova scuola
estimativa. Si capisce che i valori di stima si leggono nel mercato (un bene col tempo cambia
valore).

1933 TESTO UNICO SULLA BONIFICA INTEGRALE, ARRIGO SERPIERI, introdusse il concetto
di bonifica integrale che consiste nell'infrastrutturare le aree, sulla base di questo testo
vengono fondate Pomezia, Sabaudia, Latina.

Definizione di Estimo

Attualmente l'Estimo si divide in estimo generale (che si occupa dei fondamenti e dei principi
a base di tutta la teoria estimativa) ed estimo speciale (ovvero l'insieme dei casi pi rilevanti
verificatisi in materia di estimo), il quale a sua volta pu essere ordinario (i giudizi di valore
vengono formulati con libert seguendo i principi dell'economia e dell'estimo) convenzionale
(i giudizi di stima sono subordinati ad un articolo di legge, al quesito di un giudice o a
particolari disposizioni). Un'ulteriore suddivisione quella che distingue il microestimo, che
effettua stime di beni privati, e macroestimo, che valuta beni pubblici. Le principali definizioni
di Estimo ci sono state date da:

Ernesto Marenghi, 1925: Lestimo ha per oggetto fondamentale di studio i processi di


valutazione dei beni economici per i quali il mercato non offre il prezzo sotto forma
esplicita. . L'attivit di stima riguarda quindi i beni scarsi.

Arrigo Serpieri, 1939: Valutare un bene economico significa attribuirgli un valore, espresso di
regola in unit di moneta, rispondente ai fini della stima: ossia significa determinare quale
quantit di moneta pu ritenersi per gli scopi della stima, equivalente al bene da stimare.

Giuseppe Medici, 1955: Il carattere fondamentale dellEstimo quello di insegnare a


esprimere giudizi circa la somma di moneta che si pu attribuire, per soddisfare determinate
esigenze pratiche, ad un qualsiasi bene economico oggetto di stima; si tratta quindi di
insegnare ad esprimere giudizi di valore. . A differenza di Marenghi ci parla di qualsiasi
bene, non solo quelli scarsi. Il giudizio di valore dipende dalla ragione pratica (che costituisce
la premessa, che deriva da esigenze pratiche, della stima).

Enzo Di Cocco, 1957: Lestimo linsieme dei principi e delle norme che disciplinano la
formulazione di un giudizio di valore che deve essere oggettivo, condizionato a particolari
situazioni concrete, e purtuttavia generalmente valido. . Non indica l'oggetto della stima e
parla solo di contesti non conflittuali.

Giuseppe Lo Bianco, 1961: Lestimo la dottrina che insegna a formulare giudizi di valore e a
saperli motivare. . Introduce il principio della trasparenza, un esterno deve poter ripercorrere
l'iter procedurale che ha portato l'estimatore a formulare la stima.

Giovanni Grittani, 1994: Lestimo la disciplina che ha la finalit di fornire gli strumenti
metodologici per la valutazione dei beni per i quali non esiste un apprezzamento univoco..
Quindi non esclude giudizi non monetari, di convenienza economica e su beni pubblici.