La stima del valore di trasformazione

05.V.2009

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 Il valore di trasformazione
• Si stima in tutti i casi in cui dobbiamo
stimare il valore di un bene strumentale,,
ovvero di un bene che entra all’interno di
un processo produttivo
• Il valore di trasformazione è impiegato per
la stima delle aree edificabili e per gli
immobili destinati a trasformazione
• In un mercato attivo, valore di
trasformazione e valore di mercato
dovrebbero coincidere

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 Il procedimento analitico di stima

• Formalmente, il valore • In essa:

di trasformazione è – Vi è il valore di mercato
dalla formula riportata dei beni prodotti
di seguito – Ci è il costo dei costi
necessari alla

(Vi − Ci )
trasformazione
n
Vt = ∑
– 1/qi rappresenta il
coefficiente di
i
i =0 q anticipazione che
consente
l’attualizzazione di
benefici e costi

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 Vt come valore residuo
• La stima di un bene attraverso il criterio della differenza
tra il valore dei beni esito della trasformazione e i costi
necessarii a quest’ultima
t’ lti permette
tt di iinterpretare
t t il
valore dei beni immobili destinati a trasformazione
come valore residuo
• Nella letteratura anglosassone si parla infatti di
residual valuation
• La stima del valore residuo può portare ad un valore
positivo oppure anche nullo o negativo
– il caso dei siti inquinati: i costi di bonifica e gli altri costi
d ll ttrasformazione
della f i eccedono
d i ricavi
i i legati
l ti alla
ll
trasformazione

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 La stima dei valori di mercato
• Il valore di mercato dei beni oggetto della
trasformazione avviene di norma attraverso
procedimento
di t sintetico
i t ti
– i valori possono essere ottenuto attraverso il
procedimento della scala dei p
p prezzi noti
– spesso tali valutazioni sono integrate da indagini di
mercato svolte sulle fonti più autorevoli
• La
L stima
ti del
d l valore
l di mercato
t assume un mercato t
stabile
– cfr. postulato della permanenza delle condizioni
• La stima è effettuata al netto dell’inflazione

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 La stima dei valori di costo
• I valori di costo sono ottenuti tenendo in considerazione
la funzione di costo del soggetto promotore (cfr.
l i
lezione suii costi)
ti)
– i valori relativi al costo di costruzione degli immobili
possono essere ottenuti attraverso il procedimento della
scala dei prezzi noti, integrate da indagini di mercato
svolte sulle fonti più autorevoli
– gli altri costi sono stimati con riferimento alle proprie
metriche di valutazione
• Come per i valori di mercato, la stima dei valori di costo
assume un mercato stabile ed è effettuata al netto
dell’inflazione

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 Benefici e costi nel tempo
• La trasformazione presenta costi e benefici
che si presentano ripartiti nel tempo
• Sotto il profilo operativo, quindi, sarà
necessario:
– stimare, per ogni periodo temporale della
trasformazione, i relativi costi e i ricavi e quindi il
saldo netto
– attualizzare il valore del saldo netto attraverso
l’impiego degli opportuni strumenti della matematica
finanziaria (cfr. lezione sulla matematica finanziaria)

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 Il caso di un’area edificabile
• Le aree
edificabili sono La stima dell'area

suscettibili
suscett b did
stima sia per via Stima di costi
e ricavi della trasformazione
sintetica che per
via
i analitica
liti Determinazione
D t i i d
deii tempi
t i
in cui hanno luogo di costi e ricavi
• Il risultato deve
Stima dei saldi netti
coincidere per periodo
• A fianco sono Attualizzazione e
riportate le fasi stima del valore di trasformazione
operative di
stima
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 Le quantità
L tità nella
ll stima
ti
delle aree edificabili
• Nel caso di valutazione di aree edificabili, il
documento di riferimento è rappresentato dal Piano
regolatore generale
• In esso, sono contenute le norme che regolano la
densità edificatoria e le funzioni ammesse
• La densità è espressa attraverso indici che esprimono il
rapporto tra volume (o superficie) e superfici
Unità di misura Valori
Superficie territoriale mq 95.570 Un
Indice territoriale mc/mq 1,05 esempio
Volumetria ammessa mc 100.349
Superficie ammessa mq 33.450

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 mazione
• Il progetto prevede:
– la realizzazione degli immobili per residenza e terziario
– la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria a
scomputo (strade,
(strade parcheggi
parcheggi, verde pubblico)
esi della trasfform
• Il profitto è stimato nel 20% del fatturato
• Il saggio di attualizzazione è pari all’3% (costo
netto del capitale)

Valori unitari Quantità Valori totali

Ricavii
Ri
Immobili uso residenziale/terziario 1.498 33.449 50.097.404
Costi
Costo di costruzione 723 33.449 24.184.954
Opere pubbliche - verde 18 17.230 311.449
Opere pubbliche - parcheggi e strade 52 16.420 848.022
Oneri di urbanizzazione secondaria 9 100.347 856.215
Le ipote

Spese tecniche e generali 10% 2 418 495

2.418.495
Totale costi di produzione 28.619.135
Profitto 20% 10.019.481

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 L’articolazione ricavi-costi
1 anno 2 anno 3 anno 4 anno
Ricavi
Immobili uso residenziale/terziario - - - 50.097.404

Costi
Costo di costruzione - 2.418.495 - 6.046.238 - 7.255.486 - 8.464.734

Opere pubbliche - verde - 31.145 - 77.862 - 93.435 - 109.007

p
Opere p
pubbliche - p
parcheggi
gg e strade - 84.802 - 212.006 - 254.407 - 296.808
Oneri di urbanizzazione secondaria - 428.056 - 428.056 - -
Spese tecniche e generali - 241.850 - 604.624 - 725.549 - 846.473

Totale costi di produzione - 3.204.348 - 7.368.786 - 8.328.876 - 9.717.022

Profitto - 10.019.481
Saldo - 3.204.348 - 7.368.786 - 8.328.876 30.360.901

• L
Lo schema
h riporta
i un’ipotesi
’i i del
d l processo di sviluppo
il
dell’area articolato in 4 anni

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 Attualizzazione dei valore e stima
• I valori ottenuti per differenza tra i costi e i ricavi
della trasformazione sono attualizzati mediante il
f tt
fattore di scontot
– cfr. lezione matematica finanziaria
• Il saggio impiegato nel fattore di sconto
rappresenta il costo del capitale (al netto
dell’inflazione)
Saldo - 3.204.348 - 7.368.786 - 8.328.876 30.360.901
1,03 1,0609 1,092727 1,12550881
Saldo attualizzato - 3 111 018 - 6
3.111.018 6.945.788
945 788 - 7
7.622.102
622 102 26 975 267
26.975.267
Valore di trasformazione 9.296.360

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 I risultati
i lt ti ddella
ll valutazione
l t i
nella stima delle aree
• Si ottiene così il valore dell’area e si procede alla
stima in funzione dei diversi parametri tecnici

L‘incidenza dell’area misura il rapporto tra il valore

dell’immobile
dell immobile e il valore del fattore suolo

Incidenza dell'area 19,11%

Valore euro di superficie territoriale 97
Valore euro al mq edificabile 291

A seconda del parametro tecnico

selezionato, il valore dell’area
può variare sensibilmente

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 I limiti della stima analitica del VT
• La stima analitica del valore di trasformazione
presenta numerosi limiti
– difficile stimare tutti i valori con riferimento alla
teoria
teo a dell’ordinarietà
de o d a età
– molti valori sono stimati con riferimento a date
future
• riferimento necessario al postulato della
permanenza delle condizioni
• Le molteplici ipotesi alla base del
procedimento lo rendono fragile e rendono
preferibile il metodo comparativo quando
ciò sia possibile

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 Un metodo
U t d rapido
id per
la stima delle aree edificabili
• E’ possibile stimare il valore di un’area
edificabile anche a ppartire dal valore
dell’incidenza area
• Dovremo in q questo caso stimare il valore
degli immobili che è possibile realizzare
all’interno di una certa area e applicare il
coefficiente di incidenza area
• Si tratta tuttavia di un metodo da
impiegare con cautela in quanto sconta
un’elevata aleatorietà

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 Il valore
l di un’area
’ tramite
t it il
rapporto dell’incidenza area
• La formula impiegata per definire il valore
di trasformazione:
Vt = Vm * ia
• dove
– Vm è il valore di mercato dei beni prodotti
– ia è il rapporto di incidenza area che si
ottiene rapportando il valore degli immobili
prodotti
d tti all valore
l d
dell’area
ll’

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 Un esempio

• Mq di immobili
100 m
realizzabili:
100*100*0.3= 3.000
• Se Vm = 2.000/mq,
Vtm = 3 3.000
000 * 2.000
2 000
Area edificabile 100 m
• Se Ia = 15%
Va = 6.000 * 0,15=
0,15 900
in migliaia di euro

Ie è l’indice edificatorio
stabilito dal piano regolatore Ie = 0.3 mq/mq

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 I limiti
li iti della
d ll stima
ti attraverso
tt
l’incidenza area

• La stima attraverso l’incidenza

l incidenza area appare
utile solo in prima approssimazione
• Essa fornisce un’indicazione
un indicazione circa il valore
delle aree che tuttavia deve essere
considerata come puramente orientativa
– una buona fonte per la stima dell’incidenza
area è rappresentata
pp dagli
g indici del
Consulente Immobiliare

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 Valore
V l di ttrasformazione
f i e
valutazione di convenienza
• La stima del valore di trasformazione è spesso
compresa in valutazioni di convenienza di scelte
di investimento
• In particolare, la stima del Vt può essere
confrontata con il prezzo di offerta della
proprietà immobiliare:
– se Vt stimato è superiore o uguale al prezzo di
offerta allora l’investimento
offerta, l investimento è conveniente
– se Vt stimato è inferiore al prezzo di offerta,
allora l’investimento
l investimento non è conveniente
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