LA STIMA PER COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO

Consiste nel prendere a riferimento i prezzi di mercato noti di beni simili al bene da stimare.
Richiede pertanto che:
•esistano beni con caratteristiche simili al bene oggetto di stima;
•si siano verificate compravendite in epoca prossima alla data di stima;
•il perito possa accedere alle informazioni relative ai prezzi di compravendita pattuiti.

La stima si svolge in tre fasi:

a) individuazione del segmento di mercato (beni simili) in base a ubicazione, classe
d'ampiezza, indirizzo produttivo;

b) rilevazione dei prezzi di mercato.

Le principali fonti di informazioni non ufficiali sono gli operatori di mercato (soprattutto
mediatori).
La fonte primaria di informazioni relativa ai contratti di compravendite di terreni, oltre che i
notai, è il Servizio di pubblicità immobiliare dell'Agenzia del territorio (ex Conservatoria
dei registri immobiliari). Il Servizio registra i diritti reali che le persone fisiche o giuridiche
detengono sugli immobili. I documenti contenenti tali informazioni sono messi a
disposizione dei cittadini per la consultazione. E' necessario verificare che i valori riportati
negli atti di compravendita siano congrui (Agenzia delle entrate).
Informazioni e studi aggregati sono reperibili anche presso fonti istituzionali, centri di
ricerca e operatori privati.
I principali centri di ricerca che producono studi sul mercato fondiario contenenti
informazioni aggregate sui valori fondiari sono:
1) l'Osservatorio sul mercato fondiario dell'Istituto Nazionale di Economia Agraria (INEA);
2) l'Osservatorio di Nomisma.
Un riferimento è, infine, costituito dai Valori Agricoli Medi (VAM) determinati dalle
Commissioni provinciali espropri e disponibili presso gli Assessorati all'urbanistica.

c) determinazione del valore di stima: i valori rilevati devono essere aggiustati tenendo
conto delle specifiche caratteristiche del bene da stimare.

PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE

PER COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO

PROCEDIMENTI SINTETICI O SOMMARI

PROCEDIMENTI ANALITICI

I procedimenti sinteciti o sommari si risolvono in una semplice enunciazione del valore di

stima senza che alcun elemento della comparazione sia riportato esplicitamente nella
relazione di stima
 FASI DEL PROCEDIMENTO ANALITICO PER
COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO

1- RICERCA DI BENI CONFRONTABILI E DI CUI SI CONOSCA IL VALORE DI MERCATO

2- INDIVIDUAZIONE DELLE VARIABILI CHE INFLUENZANO IL VALORE DI MERCATO
3- ANALISI E QUANTIFICAZIONE DELLE VARIABILI DEL BENE OGGETTO DI STIMA E DEI BENI
DI RIFERIMENTO
4- STIMA DELLA RELAZIONE FRA VARIABILI E VALORE DI MERCATO
5- DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA

VALORE DI CAPITALIZZAZIONE O FINANZIARIO-REDDITUALE: Accumulazione, al momento

della stima, dei redditi futuri che il bene è in grado di fornire.

LA STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI

Il valore del fondo viene determinato mediante l’attualizzazione dei redditi futuri. Il valore
di capitalizzazione comprende il valore del terreno e di tutti gli investimenti fissi, compresi i
fabbricati rurali destinati all'esercizio dell'agricoltura. I fabbricati a uso non agricolo (per
esempio, abitazione civile) devono essere valutati a parte e sommati.
La stima per capitalizzazione dei redditi si svolge in tre fasi:
a) determinazione del beneficio fondiario tramite bilancio preventivo (facendo
riferimento ai risultati conseguiti nel recente passato) ovvero dal canone di affitto.
Le scelte tecniche ed economiche inerenti alla struttura e alla gestione dei beni da stimare
devono essere definite secondo il principio dell'ordinarietà.

b) determinazione del saggio di capitalizzazione sulla base del rendimento

deflazionato di investimenti finanziari esenti da rischio (titoli di stato) oppure
come media di redditi e valori noti di compravendita.

c) calcolo del valore di capitalizzazione, ottenuto (in presenza di colture annuali o di colture
con redditi medi annui costanti) dividendo il beneficio fondiario per il saggio di
capitalizzazione, e apportando aggiunte e detrazioni per investimenti fondiari non ordinari
e per fattori che influenzano il valore e non il reddito.

IN DEFINITIVA I PRESUPPOSTI SONO:

•Capacità del bene di fornire un reddito autonomo
•Disponibilità dei dati di base
•Conoscenza del saggio di capitalizzazione

Esempio: Diversi modi di stimare il saggio di capitalizzazione

È richiesta la valutazione per capitalizzazione di un bene il cui reddito è stato
valutato in 100€.
Sono possibili tre procedimenti alternativi:
• Studi statistici (assenti) di settore riportano una redditività media (r) del 3,6%.
V= € 100 / 0,036 = 2.778 V = R (Bf)/r

• Da un’indagine si sono rilevati i redditi e i valori di compravendita di quattro

beni simili a quello da stimare:
Bene A : reddito € 150, valore € 3.750;
Bene B : reddito € 90, valore € 2.000; r = ΣR / ΣV Media aritmetica ponderata
Bene C : reddito € 120, valore € 3.200;
Bene D : reddito € 110, valore € 3.000;
r = (€ 150 + € 90 + € 120 + € 110) / € 3.750 + € 2.000 + € 3.200 + € 3.000) = €470 / € 11.950 =
0,039
V = € 100 / 0,039 = € 2.564

• Il rendimento nominale di un buono ordinario del tesoro (BOT) decennale è pari al 4,5%
Il rendimento reale deflazionato (inflazione 2,5%) è pari al 2% (4,5 - 2,5 = 2).

Il BOT può essere considerato un investimento a rischio nullo, pertanto il saggio del 2%
deve essere aumentato dell’1,5% per tenere conto della rischiosità del settore specifico
cioè quello agricolo: 2% + 1,5% = 3,5%.
V = € 100 / 0,035 = € 2.857

N.B. trattasi di reddito medio annuo tendente all infinito

PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE REDDITUALE

CAPITALIZZAZIONE
- REDDITI ANNUI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI (seminativo)
Bf (R)
Vo=
r

- REDDITI PERIODICI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI (arboreto)

1
Vo=P n
q −1

-ACCUMULAZIONE DI REDDITI ANNUI COSTANTI POSTICIPATI LIMITATI

Diritto usufruttuario o diritto vitalizio
n
q −1
Vo=a n
rq

Quando il valore è periodico, costante,posticipato, limitato:

tn
q −1 1
Vo=P n tn
q −1 q
Dove: t = numero di turni o periodo,
n = numero degli anni del turno
Confronto tra i due criteri di stima:
La stima per capitalizzazione, data la modalità utilizzata per determinare il saggio, si risolve
in sostanza in una stima per comparazione che utilizza il parametro del Bf al posto di quello
della superficie. È una valutazione più precisa di quella comparativa, in quanto riesce a
tenere conto del diverso grado di fertilità dei terreni. La maggiore complessità di questo
criterio rispetto alla stima per comparazione si giustifica solamente in caso di significative
differenze di redditività dei fondi. È evidente che se i benefici fondiari per ettaro fossero
uguali nei diversi fondi, i due criteri porterebbero allo stesso risultato e quindi sarebbe
ragionevole scegliere quello più semplice.

VALORE DI PRODUZIONE
Questo criterio determina il valore di un bene come somma delle spese per l’acquisto di
tutti i fattori produttivi, ovvero come somma delle spese che sosterrebbe l’imprenditore
astratto per produrre il bene.
presupposto: possibilità di riproduzione.
SPESE DA CONSIDERARE:
• reintegrazioni dei capitali consumati nel processo produttivo:
- spese varie (materie prime e servizi),(Sv)
- quote (reintegrazione, manutenzione, assicurazione);(Q)
• tributi (Tr);
• retribuzioni dei fattori della produzione:
- Beneficio fondiario (Bf) =Vf*r, oppure canone di affitto annuo normale, al netto di tutte le
spese a carico del “puro” proprietario.
- Interessi (I).
- Salari (Sa).
- Stipendi (St): (comprendono il lavoro di organizzazione e di coordinamento dei fattori
della produzione e per l’assunzione dei rischi relativi).

- K di trasformazione dei prodotti agricoli

K = (Sv + Q+ Tr) + (Bf + I + Sa + St)
• Applicazioni:
- Rimanenze (di magazzino);
- Analisi progetti (analisi costi di produzione nei computi metrici);
- Danni (es. recinzione) e miglioramenti (lo speso, esecuzione di miglioramenti su fondi
altrui).

VALORE DI SURROGAZIONE
Per valore di surrogazione si intende quel valore che si attribuisce ad un bene capace di
sostituire il bene oggetto di stima ovvero la somma delle spese che comporta la
sostituzione del bene oggetto di stima con un altro (o altri), atto a svolgere le medesime
funzioni.
Casi applicativi:
- un concime organico con concimi minerali;
- una fonte di energia o di calore con un’altra fonte;
- una partita di foraggio con un altro mangime.
Presupposti: a) esistenza di beni che possono surrogare;
b) conoscenza del valore di mercato del surrogato;
c) mancanza di un mercato per il bene oggetto di stima.
- Se vi è inequivalenza tecnica occorre fare aggiunte o detrazioni.
- Applicazioni scarse (letame, ecc.).
Es.: Il valore di surrogazione di una partita di letame si ottiene addizionando, al
valore di mercato in equivalenti fertilizzanti minerali, il costo relativo all’esecuzione
di un sovescio di leguminose capace di offrire una corrispondente quantità di
massa organica (concimazione verde).

VALORE COMPLEMENTARE
La terra è un bene per sua natura irriproducibile e pertanto nelle valutazioni immobiliari si
verificano spesso fenomeni di complementarietà. Il valore del bene si ottiene dalla
differenza tra il valore di mercato del complesso di beni con i quali ha rapporti di
complementarietà d’uso o produttiva ed il valore della parte residua:
A = (A + B) -B (si esegue in pratica una doppia stima)
A = Valore del bene da stimare
A + B = Valore complessivo del bene
B = Valore della parte residua

Presupposti: a) esistenza della complementarietà tra il tutto e la parte staccata;

b) impossibilità di reintegrazione tecnica della parte staccata;
c) valutabilità della parte residua.
Applicazioni:
espropriazioni parziali beni fondiari;
servitù prediali coattive (elettrodotto, metanodotto).

VALORE DI TRASFORMAZIONE
Va riferito alla persona economica dell’imprenditore puro
• Differenza tra il valore di mercato dei beni ottenuti dalla trasformazione del bene oggetto
di stima ed il costo della trasformazione stessa
• Il costo della trasformazione corrisponde al criterio del costo di produzione, riferito ai
beni ottenuti dalla trasformazione al netto della spesa relativa all’impiego del bene oggetto
di stima (che è l’incognita)
applicazioni: - prezzo di macchiatico
- foraggi, uva, olive, etc.
- fabbricati e aree fabbricabili

V trasf = V prodotto trasformato – k trasformazione

(attivo) (passivo)

Attivo:
- quantità prodotta per prezzo di mercato
- quantità eventuali sottoprodotti per prezzo di mercato
Passivo:
- reintegrazioni: quote (reint., man., ass.), spese varie
- tributi
- remunerazioni: salari, stipendi, interessi, prezzo d’uso cap.fondiario

VALORE DI MACCHIATICO
Valore di macchiatico di un lotto di piante in piedi = valore degli assortimenti all’imposto
(piazzole su strada camionabile ove vengono depositati legnami tondi alla fine dell’esbosco)
meno le spese per il taglio, l’allestimento e l’esbosco, nonché per il trasporto quando
l’imposto non si trova immediatamente a piè di bosco.
Il problema della difficile trasportabilità del legname comporta accentuate differenze nei
prezzi a seconda del luogo di compravendita

COMPONENTI IL COSTO DI TRASFORMAZIONE (Patrone):

(Cantiere di utilizzazione forestale. Criterio seguito dall’amministrazione forestale)
1. Taglio ed allestimento;
2. spese di smacchio (pulizia) e esbosco (trasporto);
3. assicurazione operai;
4. interessi sui capitali anticipati (rischio);
5. direzione, amministrazione e sorveglianza (6% spese precedenti);
6. spese di contratto, martellata, stima diritti e imposte varie (12% del valore degli
assortimenti).
VM = V assortimenti – K di trasformazione
(piante in piedi) (all’imposto)
Valore di macchiatico = quello complessivo del lotto.
Prezzo di macchiatico = quello riferito all’unità di volume (mc) o di peso (q.le).
PM=VM/m ; m= massa di legname - massa greggia in piedi
- massa netta di assortimenti all’imposto
I costi di trasformazione possono essere suddivisi anche in: Sv, Q, Imp, Sa, St, I, Bf

CONVIENE VENDERE O RISTRUTTURARE ?

Un proprietario è incerto tra vendere o ristrutturare un vecchio fabbricato:
Se il valore di trasformazione del fabbricato (valore di vendita delfabbricato ristrutturato
meno il costo della ristrutturazione) è superiore al prezzo offerto per il vecchio fabbricato
da un possibile acquirente, conviene procedere alla ristrutturazione.
Se, invece, il valore di trasformazione è inferiore al prezzo di mercato ante trasf., conviene
vendere il vecchio fabbricato.