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ESTIMO

Aleandro Bottichio

Il pi probabile
valore complementare
(Complementary Value Appraisal)

i seguito saranno affrontati i sistemi di stima del


pi probabile Valore Complementare, metodo
di valutazione immobiliare specifico ancora piuttosto sconosciuto, considerato che trova poca familiarit
anche tra i valutatori, persino nei casi in cui sia lunico criterio applicabile nelleventualit, ad esempio, della stima
dellindennit di esproprio parziale, nella stima delle servit prediali e dei danni, dei deprezzamenti, e cos via.
Sar tentato lapproccio in base agli International Valuation Standard quindi, in ambito italiano, secondo gli indirizzi dettati
dal Codice delle Valutazioni Immobiliari promosso da Tecnoborsa con la collaborazione di vari enti, organismi del settore immobiliare, o Ordini e Collegi professionali, tra i quali
il Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati.
Premesse
Tale procedimento assume importanza e necessit quando
si deve valutare il pi probabile valore di mercato della
parte di un bene legato a tutto il complesso da un rapporto
di complementariet. Esso si ottiene per differenza tra il pi
probabile valore di stima dellinterno bene economico e il
valore che avrebbe la parte residua (o complementare) assunta staccata dal bene considerato e separatamente alienabile.
Questo aspetto economico trova motivazione nella constatazione che, quando un bene costituisce un insieme economico produttivo omogeneo, oppure, unentit economica
e/o produttiva indipendente, la sua divisione in due o pi
parti origina pi entit, il cui valore sommato non coincide
con quello del bene originario, ovvero, che le due o pi
parti, unite, assumono valore superiore alla somma delle
pi parti separate.
Si tende pertanto a valutare il danno (per cos dire) derivante dalla divisione, distruzione e/o distaccamento, dellintero bene sinergico in due o pi parti, il cui conseguente
deterioramento calcolato per differenza tra il valore dellintero immobile da quello della parte residua.
A titolo di esempio si deduce che pu esistere complementariet tra lintero fondo agricolo e la parte residua, tra
un fabbricato rurale e la parte di terreno coltivato, tra la sala
da pranzo e la cucina di un ristorante, tra una villa storica e
il suo giardino, tra il panorama che sta a una villa al mare o
al lago, tra larea edificata ed il suo fabbricato e cosi via.
Riferimenti normativi
Il metodo trova applicazione gi dal 1865, in virt dellallora
Legge 2359/1865, inerente allespropriazione per causa di
pubblica utilit, allart. 40 che fedelmente recitava: nei casi
di occupazione parziale, lindennit di esproprio consister
nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto limmobile avanti loccupazione, e il giusto prezzo che potr a38 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3

vere la residua parte di esso dopo loccupazione.


Ai giorni nostri contemplato dal Codice di Tecnoborsa, IV
edizione del 2011, al Capitolo 3 riguardante principi di valutazione, in particolare il paragrafo 2.5.6. che fedelmente
recita: il valore complementare di una parte di un immobile
complesso, che presenta un legame di complementariet
con le altre parti, pari alla differenza tra il valore di mercato dellintero immobile complesso, comprensivo della
parte considerata, e il valore di mercato dellimmobile costituito dalle altre parti con esclusione della parte considerata.
Con esso il paragrafo 2.5.6.1, che fedelmente recita: che il
principio di complementariet asserisce che il valore di una
parte componente di un immobile complesso si misura in
base al suo contributo al valore dellimmobile.
Al Capitolo 4 riguardante il Valore di Mercato, il paragrafo
2.20 fedelmente recita: il valore complementare ad una
parte appartenente a un insieme costituente un immobile
complesso, pari alla differenza tra il valore di mercato dellimmobile complesso e il valore di mercato della parte o
delle parti dellinsieme che residua, una volta considerata
separata la parte oggetto di stima.
Altres il paragrafo 2.20.1 recita: si dice rapporto di complementariet economica di una parte rispetto allimmobile
complesso, il rapporto tra il valore complementare della
parte e il valore totale dellimmobile complesso.
Infine il paragrafo 2.20.1 recita: uno tra i pi importanti legami di complementariet del sistema urbano ed edilizio e
il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dellimmobile, comprensivo del fabbricato e del terreno (incidenza dellarea edificata).
Il contrario del Valore Complementare il Valore di Fusione,
(sinergistic value), contemplato al punto 2.9, sempre cap. 4 del
codice, che definisce tale valore composto una componente
addizionale generata dalla combinazione di due o pi interessi insistenti sullimmobile, quando il valore degli interessi combinati vale pi della somma degli interessi singoli.
Condizioni
Le condizioni per lapplicazione del valore complementare
sono :
lesistenza della complementariet tra il tutto e la parte residua, pertanto lassunto che lutilizzazione congiunta
debba fornire unutilit maggiore rispetto allutilizzazione
separata;
la parte scissa non sia facilmente reintegrabile o sostituibile, ovvero, che il bene o la sua porzione non sia intercambiabile con analogo, corrispondente per caratteristiche e valore;
la parte residua non sia vendibile per se stessa, ovvero,
non possa avere una propria autonomia economica, un

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proprio valore di mercato;


non sia accorpabile a un altro bene che con lo stesso rigeneri un nuovo bene che raggiunga il valore di quello in origine scisso.
Non esister pertanto complementariet nei casi in cui :
la parte distolta appartenga a un insieme di beni tra loro
indipendenti, ad esempio un terreno agricolo o edificabile talmente grande da poter essere scisso in due o pi
unit alla fine comunque autonome. Situazione contraria
rispetto a piccolo lotto edificabile attraversato a met da
una servit che renda non pi di fatto costruibile il mappale, in tal caso si ravviser soprattutto la perdita della capacit edificatoria;
la parte distolta sia facilmente sostituibile, surrogabile o
reintegrabile, quindi sostituibile, ad esempio la copertura
di unabitazione e/o gli impianti colturali di un terreno agricolo specializzato, danneggiati da eventi atmosferici
e/o calamitosi;
per ultimo quando la parte residua non valutabile sotto
laspetto del valore di mercato, economico, ecc.
Aspetti economici
Il valore complementare dunque un criterio di stima che
associa due valori di mercato, uno riferito allimmobile nel
suo complesso e laltro riferito alla/e parte/parti residua/e.
Dal punto di vista matematico, il valore complementare Vj
di una, o pi parti generiche, j si calcola attraverso la seguente formula :
Vj = Vi Vij
Dove Vi il valore di mercato complessivo, nella sua totalit originaria, mentre Vt-j il valore della parte residua, ovvero, delle parti residue.
Dal punto di vista economico la relazione di complementariet pu essere determinata facendo riferimento alla parte,
o alle parti, che costituiscono limmobile complessivo, e
pertanto al tipo di legame che intercorre tra limmobile originario e la parte, o le parti, che lo compongono.
Dunque un legame che cresce, o decresce, al crescere, o al
decrescere della connessione tra il tutto e la parte, o le parti
residue.
Detto legame economico si definisce attraverso il rapporto
di complementariet dalla formula
Cj = Vj
Vi
Dove Cj definisce il rapporto di complementariet econo-

mica della parte, delle parti j, Vi il valore complessivo dellimmobile e Vj quello della parte, come sopra determinato.
In alternativa pu essere anche rappresentato nel seguente
modo:
Cj = 1 Vi j
Vi
Rimane inteso che i valori Vi, oppure Vi-j saranno da determinare con i pi appropriati procedimenti di stima dettati dagli Standard Internazionali, ovvero, assumendo talune delle procedure maggiormente dettagliate negli articoli redatti dai colleghi Matteo Negri e Giuliano Vacchi, n
Il Geometra Bresciano bollettini n. 1/13, 3/13 4/13 e 2/14,
sezione Estimo.
Casi di applicazione (estimo classico)
Di seguito vengono illustrate alcune eventualit di applicazione del Valore complementare, che per economia del presente articolo, sono semplicemente enunciate, con la riserva di esporre pi complicati case study, in altri futuri articoli che tratteranno largomento con i pi intriganti procedimenti dettati dagli International Valuation Standards.
Ho voluto definire gli esempi a seguire dellEstimo classico
solo perch appartenenti a quanto abbiamo letto nei libri
di estimo scolastico, in un periodo antecedente agli standard internazionali, casi comunque tuttora validi, purch
aggiornati al linguaggio definito dalla moderna ed europeista disciplina dellestimo internazionale.
Una fra le tante possibilit di applicazione del Valore complementare il caso delle espropriazioni parziali a stima dellindennit di esproprio, con il classico esempio sancito dal
premenzionato art. 40 delloriginale legge inerente lespropriazione per causa di pubblica utilit. Capita a volte che togliendo una porzione dallintero, la parte residua sia danneggiata a tal punto che i valori unitari delloriginale non
siano sufficienti a determinare lindennit in ragione del deprezzamento della parte superstite. In tal caso trova quindi
applicazione la formula del valore complementare in differenza tra il valore dellimmobile complessivo e quello della
parte, o delle parti residue. A titolo di esempio potrebbe
bastare il caso limite secondo il quale lesproprio renda del
tutto inedificabile un piccolo appezzamento lottizzato; in tal
caso la valutazione dovr tener conto della perdita della capacit edificatoria di tutto il lotto e non di certo del valore
della sola porzione occupata dallesproprio.
Il valore complementare si applica anche nel caso degli asservimenti coattivi a stima dellindennit derivante da perdita
di utilizzo conseguente a occupazione di parte del fondo o
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dellimmobile in genere, per causa di servit di passaggio


pedonale, viario, reti impiantistiche di sottosuolo o soprasuolo, di infrastrutture in genere, eccetera. In tal caso il valore complementare, corrispondente al risarcimento, consister nella differenza tra il valore dellimmobile senza servit e di quello con servit.
Si applica ancora nella stima dei danni, qualora non sia possibile la ricostruzione, la messa in pristino, la reintegrazione, la trasformazione, la surrogazione e cosi via. Anche in
tal caso dato dalla differenza tra il valore ante danno e
quello post danno.
Si applica anche nella stima per danni derivanti ad immobili
per violazione delle norme urbanistiche e/o civilistiche, connesse alla realizzazione di un fabbricato finitimo. Infatti accade che nelledificazione a confine, ovvero, tra fondi finitimi, chi costruisce arrechi danno sia ai lotti liberi sia ai fabbricati esistenti limitrofi. Ci per violazione delle norme
circa la distanza dal confine, la distanza tra fabbricati, tra pareti finestrate e non, rispetto ai fabbricati antistanti, in tema
di altezze massime degli edifici, allineamenti, strade e spazi
pubblici, prospetti, vendute e quantaltro contemplato dal
codice civile e dagli strumenti urbanistici di varia natura.
In taluni casi potrebbe trovare applicazione lart. 872 del Codice civile, in tema di violazione della norma urbanistica, il
quale sancisce che colui che per effetto della violazione ha
subito danno deve esserne risarcito, salva la facolt di chiedere la riduzione in pristino ovvero, la demolizione delle opere eseguite in difformit alle citate norme edilizie.
Di conseguenza, nel caso in cui il confinante volesse procedere allindennizzo in luogo della messa in pristino, si dovr
procedere alla stima per valore complementare.
Il valore complementare trova altres ragione nella stima
delle opere abusive pregiudicanti art. 34 D.P.R. 380/01. Lart.
34 del Dpr 380/01, Testo unico delle disposizioni legislative
e regolamentari in materia edilizia, al 2 comma, aggiornamento dallart. 12 della Legge 47/85, stabilisce che nel caso
dinterventi edilizi eseguiti a parziale difformit del Permesso di costruire, qualora la demolizione della parte abusiva non possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformit, nel caso dimmobili diversi da quelli residenziali, potr essere mantenuta la parte, seppur
difforme, ci conseguendo una sanzione pari al doppio del
valore venale, che in tal caso dovr essere determinata dallAgenzia dei Territorio (ora servizio O.M.I.), ma che comunque noi, in quanto tecnici, potremmo essere chiamati
ad analizzare, a volte con il metodo del valore complementare.
Valga, a dimostrazione, la questione che in un esercizio
commerciale a volte pochi metri quadrati possono fare la
differenza, ad esempio cinque o sei mq. possono consen40 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3

tire il cambio duso di una pizza e vai in una pizzeria da somministrazione, ci con un notevole incremento di valore dellesercizio medesimo, di gran lunga superiore al valore dei
metri quadrati ampliati in un mercato normale.
In tal caso il valore, che in entit doppia corrisponder alla
sanzione concernente labuso pregiudicante lintero, dovr
essere determinato per differenza tra il Valore successivo allabuso edilizio e il Valore ad origine.
Il metodo del Valore complementare pu essere dunque utilizzato anche nella stima dei deprezzamenti e/o inquinamento, argomenti piuttosto complessi che meriterebbero
di essere trattati con interi manuali, ci si riservano pertanto
future argomentazioni in merito.
Casi di applicazione
(metodo dagli Standard Internazionali)
Uno dei casi di Rapporto Complementare pi importante
del settore edilizio moderno e al quale gli standard internazionali pongono particolare attenzione il Rapporto tra il
Terreno edificato e il Valore dellimmobile.
Ci partendo dal concetto che unarea edificabile libera non
pu di certo essere comparata con un area gi edificata; ed
anche dal presupposto che unarea edificabile ha solo una
potenzialit economica astratta; al contrario; larea edificata
ha gi una sua potenzialit economica espressa e ben determinata, quindi valutabile con elementi economici tangibili, ossia con quella concretezza pretesa dagli standard internazionali.
Questo rapporto pu essere improntato, per esempio, nella
localizzazione degli immobili in riferimento ad una zona periferica rispetto ad una zona centrale; ci considerando che
per due immobili perfettamente uguali, di uguale costo di
costruzione, il valore di mercato di quello centrale pu essere maggiore di quello periferico; ci se lo stiamo, ad esempio, valutando da un punto di vista dei servizi, delle infrastrutture, del commercio e cos via.
Al contrario, potrebbe essere maggiore il valore di quello
periferico, magari in aperta campagna, qualora la nostra
stima fosse meramente dedicata a valutare limmobile da
un punto di vista naturalistico e ambientale.
Ecco perch a volte tale rapporto rientra nella valutazione
dellhighest and best use (HBU), ovvero, nella definizione del
pi conveniente miglior uso, quindi nelluso che presenta il
massimo valore di trasformazione tra quelli prospettati per
limmobile in valutazione.
Tale concetto altres richiamato nel testo unico delle espropriazioni aggiornato dal Dpr 08/06/2001 n. 327, ovvero,
nella normale evoluzione della legge fondamentale sulle espropriazioni, la citata Legge 2359/1965. Il nuovo testo allart. 37 definisce la determinazione dellindennit in caso
di esproprio di un area edificabile, allart. 38 la determina-

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zione delle indennit di esproprio di unarea legittimamente edificata, sancendo di conseguenza una netta divisione tra il valore dellarea edificabile e quello dellarea gi
edificata.
La stima di un area edificata pu essere condotta in primo
ordine con il procedimento del market oriented che prevede
il confronto diretto tra limmobile in oggetto e i suoi similari
ricadenti nello stesso segmento di mercato, oppure, il confronto diretto tra il fabbricato in esame e fabbricati similari,
allinterno lo stesso mercato, considerando il prezzo corrisposto per acquistare un edificio gi esistente, separatamente da quello del suolo, in tal caso il valore di mercato
dellaera edificata sar pari alla differenza tra valore di mercato dellimmobile da stimare e il valore di mercato delledificio che insiste sullarea edificata da stimare, ci in attinenza al Valore complementare.
Non potendo attuare il market oriented, ad esempio per mancanza di immobili comparabili, si potr adottare il procedimento per valore di trasformazione, od anche extraction
method, che prevede la determinazione del valore dellarea,
considerata libera dalla costruzione esistente in relazione
al costo di demolizione. Pertanto indicando con Cd il costo
di demolizione e con Va il valore dellarea edificabile, il valore del terreno edificato Vt, sar pari a :
Vt = Va Cd
Banalmente se in un segmento di mercato i terreni edificabili liberi di mq. 1.000, valgono euro 200.000, larea edificata,
sempre di mq. 1.000, che sul suo suolo ha edificato un fabbricato in stato di crollo, non avr un valore pari a euro
200.000, come i comparabili liberi, bens da tale entit dovr
essere decurtato il costo di demolizione, concetto che allatto economico consiste nel trasformare, od anche trasmutare larea edificata in area libera.
In alternativa pu essere adottato anche il procedimento :

Ct = Vt
Vi
Sempre con Vt che rappresenta Valore dellArea edificata e
Vi il Valore dellimmobile.
Il Valore dellArea edificata dunque pari al Valore dellimmobile per lincidenza, nel prodotto :
Vt = Vi x Ct
In mancanza dei prezzi delle aree edificate Vt, soprattutto
perch processo laborioso e complicato se assunto per
comparabili, si pu valutare in termini di valore di mercato
del fabbricato Vf o del costo di ricostruzione deprezzato
Crd, ci con le seguenti formule :
Ct = 1 Vf = 1 Crd
Vi
Vi
Essendo che in un segmento di mercato centrale spesso e
volentieri manca lofferta di aree edificabili, in tal caso il rapporto complementare dellarea edificata potr essere dedotto da un mercato delle zone periferiche, allinterno delle
quali sono pi facilmente riscontrabili i prezzi delle aree e i
costi degli immobili.
In tal caso si determina il rapporto complementare con la citata formula Ct = Vt / Vi utilizzando i valori delle aree periferiche, poi si determiner il valore dellarea edificata del
centro con la formula Vt = Vi x Ct, naturalmente con Vi proveniente dal centro e Ct proveniente dalla periferia.
Il Valore dellArea edificata pu anche essere conseguito
per capitalizzazione diretta del reddito dellarea edificata
in rapporto al saggio di capitalizzazione del terreno, i cui
dati possono essere dedotti con i procedimenti di market oriented, ci comparando i valori ed i canoni provenienti dal
segmento delle aree sottoposte a diritto di superficie; in tal
caso valga la normale formula di capitalizzazione:

Vt = Ve Cc Cd
Dove Ve rappresenta il Valore dellimmobile da realizzare,
Cc il costo di costruzione e Cd nuovamente il costo di demolizione.
Naturalmente sia i costi di costruzione sia quelli di demolizione devono contenere anche i costi indiretti rappresentati dal profitto dellimpresa, del suo sistema organizzativo,
pertanto il plusvalore normalmente conseguito dellimprenditore che promuove lintervento.
Quando non possibile applicare i sopra esposti sistemi, si
ricorre al procedimento del rapporto complementare dellare edificata, ovvero, allincidenza del terreno edificato, infatti il rapporto dellarea edificata Ct pari a :

Vt =

Canone annuo
Saggio terreno

Si conclude infine largomento della Stima delle aree edificate con il metodo delle tecniche residuali, ovvero, delle Residual Techniques Apprisal, come indicato dagli standard internazionali, ovvero del Residual Methodos.
Nella formula precedente della capitalizzazione Vt = Canone Annuo / Saggio Terreno si deduce che lIt (saggio del
terreno) pari a:
It = Rt
Vt
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Ovvero, al rapporto tra il reddito del terreno Rt ed il valore


del terreno Vt.
Allo stesso modo si definisce (saggio del fabbricato) If, il
rapporto tra il reddito del fabbricato Rf ed il valore del fabbricato Vf, nella corrispondente formula :
If = Rf
Vf
Sommariamente le tecniche residuali sono artifici che mirano a determinare il Valore del terreno edificato a seguito
delle stime preliminari dei rispettivi redditi e saggi di capitalizzazione, delluna parte conosciuta, rispetto allatra
parte incognita, ci attraverso le formule di seguito esposte.
Essendo che Vi = Vt + Vf e Ri = Rt + Rf, svolgendo tutti i
passaggi che si omettono per economicit del presente, si
deduce che :
Vt = Ri Rf
It

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Oppure
Vt = Ri Rt
If
Con il citato articolo si voluto sintetizzare al massimo un
metodo di Stima complesso e con numerosi risvolti e peculiarit nella pratica applicativa.
Ci si riserva comunque in seguito, anche con la collaborazioni dei colleghi della Commissione Estimo e Valutatori Immobiliari del Collegio Geometri e Geometri Laureati della
Provincia di Brescia, di proporre alcuni case study di applicazione del metodo del Valore Complementare, aggiornati
alle metodologie dettate dagli International Valuation Standards