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Aleandro Bottichio
Il pi probabile
valore complementare
(Complementary Value Appraisal)
ESTIMO
mica della parte, delle parti j, Vi il valore complessivo dellimmobile e Vj quello della parte, come sopra determinato.
In alternativa pu essere anche rappresentato nel seguente
modo:
Cj = 1 Vi j
Vi
Rimane inteso che i valori Vi, oppure Vi-j saranno da determinare con i pi appropriati procedimenti di stima dettati dagli Standard Internazionali, ovvero, assumendo talune delle procedure maggiormente dettagliate negli articoli redatti dai colleghi Matteo Negri e Giuliano Vacchi, n
Il Geometra Bresciano bollettini n. 1/13, 3/13 4/13 e 2/14,
sezione Estimo.
Casi di applicazione (estimo classico)
Di seguito vengono illustrate alcune eventualit di applicazione del Valore complementare, che per economia del presente articolo, sono semplicemente enunciate, con la riserva di esporre pi complicati case study, in altri futuri articoli che tratteranno largomento con i pi intriganti procedimenti dettati dagli International Valuation Standards.
Ho voluto definire gli esempi a seguire dellEstimo classico
solo perch appartenenti a quanto abbiamo letto nei libri
di estimo scolastico, in un periodo antecedente agli standard internazionali, casi comunque tuttora validi, purch
aggiornati al linguaggio definito dalla moderna ed europeista disciplina dellestimo internazionale.
Una fra le tante possibilit di applicazione del Valore complementare il caso delle espropriazioni parziali a stima dellindennit di esproprio, con il classico esempio sancito dal
premenzionato art. 40 delloriginale legge inerente lespropriazione per causa di pubblica utilit. Capita a volte che togliendo una porzione dallintero, la parte residua sia danneggiata a tal punto che i valori unitari delloriginale non
siano sufficienti a determinare lindennit in ragione del deprezzamento della parte superstite. In tal caso trova quindi
applicazione la formula del valore complementare in differenza tra il valore dellimmobile complessivo e quello della
parte, o delle parti residue. A titolo di esempio potrebbe
bastare il caso limite secondo il quale lesproprio renda del
tutto inedificabile un piccolo appezzamento lottizzato; in tal
caso la valutazione dovr tener conto della perdita della capacit edificatoria di tutto il lotto e non di certo del valore
della sola porzione occupata dallesproprio.
Il valore complementare si applica anche nel caso degli asservimenti coattivi a stima dellindennit derivante da perdita
di utilizzo conseguente a occupazione di parte del fondo o
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ESTIMO
tire il cambio duso di una pizza e vai in una pizzeria da somministrazione, ci con un notevole incremento di valore dellesercizio medesimo, di gran lunga superiore al valore dei
metri quadrati ampliati in un mercato normale.
In tal caso il valore, che in entit doppia corrisponder alla
sanzione concernente labuso pregiudicante lintero, dovr
essere determinato per differenza tra il Valore successivo allabuso edilizio e il Valore ad origine.
Il metodo del Valore complementare pu essere dunque utilizzato anche nella stima dei deprezzamenti e/o inquinamento, argomenti piuttosto complessi che meriterebbero
di essere trattati con interi manuali, ci si riservano pertanto
future argomentazioni in merito.
Casi di applicazione
(metodo dagli Standard Internazionali)
Uno dei casi di Rapporto Complementare pi importante
del settore edilizio moderno e al quale gli standard internazionali pongono particolare attenzione il Rapporto tra il
Terreno edificato e il Valore dellimmobile.
Ci partendo dal concetto che unarea edificabile libera non
pu di certo essere comparata con un area gi edificata; ed
anche dal presupposto che unarea edificabile ha solo una
potenzialit economica astratta; al contrario; larea edificata
ha gi una sua potenzialit economica espressa e ben determinata, quindi valutabile con elementi economici tangibili, ossia con quella concretezza pretesa dagli standard internazionali.
Questo rapporto pu essere improntato, per esempio, nella
localizzazione degli immobili in riferimento ad una zona periferica rispetto ad una zona centrale; ci considerando che
per due immobili perfettamente uguali, di uguale costo di
costruzione, il valore di mercato di quello centrale pu essere maggiore di quello periferico; ci se lo stiamo, ad esempio, valutando da un punto di vista dei servizi, delle infrastrutture, del commercio e cos via.
Al contrario, potrebbe essere maggiore il valore di quello
periferico, magari in aperta campagna, qualora la nostra
stima fosse meramente dedicata a valutare limmobile da
un punto di vista naturalistico e ambientale.
Ecco perch a volte tale rapporto rientra nella valutazione
dellhighest and best use (HBU), ovvero, nella definizione del
pi conveniente miglior uso, quindi nelluso che presenta il
massimo valore di trasformazione tra quelli prospettati per
limmobile in valutazione.
Tale concetto altres richiamato nel testo unico delle espropriazioni aggiornato dal Dpr 08/06/2001 n. 327, ovvero,
nella normale evoluzione della legge fondamentale sulle espropriazioni, la citata Legge 2359/1965. Il nuovo testo allart. 37 definisce la determinazione dellindennit in caso
di esproprio di un area edificabile, allart. 38 la determina-
ESTIMO
zione delle indennit di esproprio di unarea legittimamente edificata, sancendo di conseguenza una netta divisione tra il valore dellarea edificabile e quello dellarea gi
edificata.
La stima di un area edificata pu essere condotta in primo
ordine con il procedimento del market oriented che prevede
il confronto diretto tra limmobile in oggetto e i suoi similari
ricadenti nello stesso segmento di mercato, oppure, il confronto diretto tra il fabbricato in esame e fabbricati similari,
allinterno lo stesso mercato, considerando il prezzo corrisposto per acquistare un edificio gi esistente, separatamente da quello del suolo, in tal caso il valore di mercato
dellaera edificata sar pari alla differenza tra valore di mercato dellimmobile da stimare e il valore di mercato delledificio che insiste sullarea edificata da stimare, ci in attinenza al Valore complementare.
Non potendo attuare il market oriented, ad esempio per mancanza di immobili comparabili, si potr adottare il procedimento per valore di trasformazione, od anche extraction
method, che prevede la determinazione del valore dellarea,
considerata libera dalla costruzione esistente in relazione
al costo di demolizione. Pertanto indicando con Cd il costo
di demolizione e con Va il valore dellarea edificabile, il valore del terreno edificato Vt, sar pari a :
Vt = Va Cd
Banalmente se in un segmento di mercato i terreni edificabili liberi di mq. 1.000, valgono euro 200.000, larea edificata,
sempre di mq. 1.000, che sul suo suolo ha edificato un fabbricato in stato di crollo, non avr un valore pari a euro
200.000, come i comparabili liberi, bens da tale entit dovr
essere decurtato il costo di demolizione, concetto che allatto economico consiste nel trasformare, od anche trasmutare larea edificata in area libera.
In alternativa pu essere adottato anche il procedimento :
Ct = Vt
Vi
Sempre con Vt che rappresenta Valore dellArea edificata e
Vi il Valore dellimmobile.
Il Valore dellArea edificata dunque pari al Valore dellimmobile per lincidenza, nel prodotto :
Vt = Vi x Ct
In mancanza dei prezzi delle aree edificate Vt, soprattutto
perch processo laborioso e complicato se assunto per
comparabili, si pu valutare in termini di valore di mercato
del fabbricato Vf o del costo di ricostruzione deprezzato
Crd, ci con le seguenti formule :
Ct = 1 Vf = 1 Crd
Vi
Vi
Essendo che in un segmento di mercato centrale spesso e
volentieri manca lofferta di aree edificabili, in tal caso il rapporto complementare dellarea edificata potr essere dedotto da un mercato delle zone periferiche, allinterno delle
quali sono pi facilmente riscontrabili i prezzi delle aree e i
costi degli immobili.
In tal caso si determina il rapporto complementare con la citata formula Ct = Vt / Vi utilizzando i valori delle aree periferiche, poi si determiner il valore dellarea edificata del
centro con la formula Vt = Vi x Ct, naturalmente con Vi proveniente dal centro e Ct proveniente dalla periferia.
Il Valore dellArea edificata pu anche essere conseguito
per capitalizzazione diretta del reddito dellarea edificata
in rapporto al saggio di capitalizzazione del terreno, i cui
dati possono essere dedotti con i procedimenti di market oriented, ci comparando i valori ed i canoni provenienti dal
segmento delle aree sottoposte a diritto di superficie; in tal
caso valga la normale formula di capitalizzazione:
Vt = Ve Cc Cd
Dove Ve rappresenta il Valore dellimmobile da realizzare,
Cc il costo di costruzione e Cd nuovamente il costo di demolizione.
Naturalmente sia i costi di costruzione sia quelli di demolizione devono contenere anche i costi indiretti rappresentati dal profitto dellimpresa, del suo sistema organizzativo,
pertanto il plusvalore normalmente conseguito dellimprenditore che promuove lintervento.
Quando non possibile applicare i sopra esposti sistemi, si
ricorre al procedimento del rapporto complementare dellare edificata, ovvero, allincidenza del terreno edificato, infatti il rapporto dellarea edificata Ct pari a :
Vt =
Canone annuo
Saggio terreno
Si conclude infine largomento della Stima delle aree edificate con il metodo delle tecniche residuali, ovvero, delle Residual Techniques Apprisal, come indicato dagli standard internazionali, ovvero del Residual Methodos.
Nella formula precedente della capitalizzazione Vt = Canone Annuo / Saggio Terreno si deduce che lIt (saggio del
terreno) pari a:
It = Rt
Vt
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Oppure
Vt = Ri Rt
If
Con il citato articolo si voluto sintetizzare al massimo un
metodo di Stima complesso e con numerosi risvolti e peculiarit nella pratica applicativa.
Ci si riserva comunque in seguito, anche con la collaborazioni dei colleghi della Commissione Estimo e Valutatori Immobiliari del Collegio Geometri e Geometri Laureati della
Provincia di Brescia, di proporre alcuni case study di applicazione del metodo del Valore Complementare, aggiornati
alle metodologie dettate dagli International Valuation Standards