Quesito:

“Qual’è la normativa che disciplina l’accatastamento delle piscine ad uso privato?

Eventualmente se esiste obbligatorietà di accatastarle, questo va fatto come unità a se stante
oppure come un accessorio del fabbricato al quale fa capo?
Se quest’ultima ipotesi è giusta, il censimento della piscina ad uso privato con il fabbricato in che
modo influisce sulla rendita catastale?”

Normative di riferimento
• “DISCIPLINA INTERREGIONALE DELLE PISCINE” In attuazione dell’Accordo
Stato - Regioni e Province Autonome del 16 gennaio 2003 (G.U. n.51 del 3 marzo 2003);
• D.M.2 AGOSTO 1969. – “Caratteristiche delle abitazioni di lusso” (Gazzetta ufficiale
n.218 del 27 agosto 1969);
• CIRCOLARE MINISTERO DELLE FINANZE 20 GENNAIO 1984, N. 2 (direzione
generale del catasto) assunzione nell'archivio catastale delle informazioni relative agli
immobili urbani di nuova costruzione.
• DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA DEL 01/12/1949 N. 1142
Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 53 del 04/05/1950 “Approvazione del regolamento per la
formazione del nuovo catasto edilizio urbano”.

Risposta
Per quanto riguarda l’accatastamento delle piscine private, non esiste una vera e propria normativa
nazionale.
La classificazione di “piscina privata” è data dalla “DISCIPLINA INTERREGIONALE DELLE
PISCINE” di cui riportiamo di seguito i punti più significativi per il quesito in esame:

STRALCIO DISCIPLINA INTERREGIONALE DELLE PISCINE”

Punto 1) Definizione di piscina
1.1 - Si definisce “piscina” un complesso attrezzato per la balneazione che comporti la presenza di
uno o più bacini artificiali utilizzati per attività ricreative, formative, sportive e terapeutiche
esercitate nell’acqua contenuta nei bacini stessi.
…….

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1.7 – Si intende per “condominio”: edificio o complesso edilizio la cui proprietà è regolata dal
TITOLO SETTIMO, CAPO II del Codice Civile.
1.7.1 - È assimilato a “condominio” l’edificio o complesso residenziale costituito da più di quattro
unità abitative ancorché appartenente ad un unico proprietario (persona fisica o giuridica o in
comproprietà pro indiviso);
1.8 – Si intende per “unità abitativa”: l'insieme di uno o più locali preordinato come autonomo
appartamento e destinato ad alloggio.
1.8.1 - È assimilata a “unità abitativa” l’unità commerciali o artigianale o direzionale ubicata nel
condominio, purché l’uso della piscina sia limitato ai titolari dell’attività e ai loro dipendenti o
collaboratori;
1.9 – Si intende per “singola abitazione”: l’edificio residenziale costituito da un’unica unità
abitativa.
1.9.1 - È assimilato a “singola abitazione” l’edificio residenziale fino a quattro unità abitative
appartenente ad un unico proprietario (persona fisica o giuridica o in comproprietà pro indiviso).
1.9.2 - È assimilata a “singola abitazione” l’unità abitativa, ancorché in condominio, che disponga
di piscina in area privata riservata all’uso esclusivo dell’unità abitativa stessa, sotto diretta
responsabilità del condomino.
Punto 2) - Classificazione delle piscine
Ai fini igienico sanitari le piscine sono classificate in base ai seguenti criteri: destinazione,
caratteristiche ambientali e strutturali, tipo di utilizzazione.
2.1 - In base alla loro destinazione le piscine si distinguono nelle seguenti categorie e relativi
gruppi:
……..
2.1.2 - CATEGORIA B - Piscine facenti parte di condomìni e destinate esclusivamente all’uso
privato da parte degli aventi titolo e loro ospiti.
In base al numero di unità abitative questa categoria è suddivisa nei seguenti gruppi:
Gruppo b1) - Piscine facenti parte di condomìni, superiori a quattro unità abitative.
Gruppo b2) - Piscine facenti parte di condomìni, fino a quattro unità abitative.

Da quanto emerge dai punti sopraccitati, una piscina si definisce privata nel caso in cui essa sia
destinata a uso privato, intendendo con questo l’utilizzo della stessa da parte dei proprietari e di
eventuali ospiti.

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In generale una piscina privata deve essere accatastata. Questo va fatto attraverso una denuncia di
accatastamento da realizzarsi attraverso la cosiddetta procedura Docfa: tale procedura è un software
realizzato dall’Agenzia del Territorio, utilizzato dai professionisti per la compilazione delle denunce
di accatastamento e variazione relative ad unità immobiliari urbane. Nel linguaggio comune, per
Docfa si intende l’insieme dei documenti predisposti e presentati al catasto di competenza. Una
pratica Docfa è composta da un documento analitico, che contiene i dati tecnici e descrittivi delle
unità immobiliari denunciate, e una serie di documenti grafici (planimetrie catastali) che sono la
rappresentazione delle stesse unità.
Nella stesura di tale pratica di accatastamento di piscine private si devono distinguere due casi:
1. il caso in cui la piscina da accatastare faccia parte di un condominio
2. il caso in cui la piscina da accatastare faccia parte di un casa unifamiliare

1. caso in cui la piscina da accatastare faccia parte di un condominio

In questo caso la piscina viene considerata e accatastata come “bene comune censibile”. Riportiamo
di seguito i punti più significativi della Circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 in cui il concetto di
bene comune censibile viene spiegato:

Stralcio Circolare n. 2 del 20 gennaio 1984

I.3.3.- PORZIONI COMUNI A PIU' U.I.

Giova chiarire - per una migliore applicazione della norma che si intende ora dettare - che per
"porzioni comuni" possono essere considerate, secondo gli intendimenti del dichiarante, non solo
quelle così definite dal codice civile o da regolamenti o consuetudini condominiali, ma anche tutte
quelle altre che in senso funzionale sono al servizio di, o comunque utilizzabili da due o più unità
immobiliari. Su questo argomento - notoriamente di trattazione finora insoddisfacente o irrisolta -
ci si propone di fornire una normativa rispondente alle esigenze di utilizzazione del catasto anche
come supporto per finalità civilistiche, evitando peraltro di coinvolgere gli uffici nella gestione
delle regolamentazioni condominiali o in riserve di pattuizioni, ma senza trascurare gli aspetti
reddituali di quelle porzioni comuni che costituiscono unità autonome. Per queste ultime é
importante che siano evidenziate le connessioni con le u.i. cui sono asservite. Le "porzioni
comuni" si suddividono pertanto in censibili e non censibili.

I.3.3.1.- PORZIONI CENSIBILI COMUNI A PIU' U.I.

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Si tratta ovviamente di quei beni - costituenti u.i. in quanto portatori di autonoma capacità
reddituale - che forniscono servizi comuni o sono fruibili da più u.i. (ad esempio l'alloggio del
portiere, la piscina, ecc.) e come tali dichiarati. Essi devono essere trattati catastalmente in modo
da evidenziare sia la loro peculiarità di "bene comune censibile", sia la connessione alle unità
immobiliari a cui sono asserviti. A tal fine si conferma che il "bene comune censibile" deve essere
dichiarato con mod.1 e relativa planimetria; si dispone che in luogo della ditta venga indicata la
dicitura "BENE COMUNE CENSIBILE", seguita dagli identificativi catastali delle u.i. cui esso é
asservito. I beni comuni in argomento confluiranno in una partita speciale senza numero di nuova
istituzione, denominata appunto partita dei "beni comuni censibili" e costituita da più pagine
(schede mod.55), una per ogni fabbricato o complesso immobiliare; ciò consentirà che le singole
pagine possano essere allestite dal dichiarante insieme con le altre schede di partita di solo
accatastamento e con le stesse modalità già indicate al paragrafo I.3.2., salva l'avvertenza di
compilare nel quadro A la sola col.2 con l'indicazione "BENI COMUNI CENSIBILI". La procedura
trova il suo completamento attraverso il richiamo dell'indicativo catastale (particella e subalterno)
del "bene comune censibile", da riportarsi nella col.22 del quadro B in corrispondenza di ciascuna
u.i. a cui il bene stesso é asservito.L'ufficio, in sede di accettazione delle dichiarazioni, dopo aver
controllato la connessione del bene comune con almeno due unità immobiliari, contestualmente
assegna il numero di partita alla scheda con intestazione nominativa ed il numero di pagina della
partita speciale (consecutivo all'ultimo già utilizzato) alla scheda di accatastamento dei beni
comuni censibili. Trattandosi di unica pratica - é appena il caso di rilevarlo - deve essere riportato
alle colonne 47 e 48 l'identico protocollo di mod.97 per entrambi i mod.55. Del pari non va
assolutamente trascurato di annotare sul mod.57, in corrispondenza dei subalterni attribuiti ai beni
comuni censibili, la sigla "BENI COM CENS", seguita dal numero della pagina assegnata.

In questo primo caso, la piscina avrà quindi una sua rendita e risulterà di proprietà del condominio
in modo tale da evitare la ripartizione della proprietà agli n condomini. Oltre al fatto che i
condomini hanno un nuovo servizio, la rendita dell’immobile viene accresciuta dal momento che
l’amministrazione del condominio, dietro pagamento di un biglietto, può far usufruire della piscina
a persone estranee al condominio.

2. caso in cui la piscina da accatastare faccia parte di un casa unifamiliare

In questo caso il modo in cui una piscina deve essere accatastata dipende dalle dimensioni che essa
ha; si distinguono due situazioni:
a) piscina con dimensioni maggiori o uguali a 80 mq

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b) piscina con dimensioni minori di 80 mq

Infatti il D.M. 2 AGOSTO 1969. – “Caratteristiche delle abitazioni di lusso” nell’allegato 3 dice
che sono considerate abitazioni di lusso: “Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80
mq di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.”.
In base al decreto citato, nel caso in cui la piscina abbia le dimensioni citate, essa andrà ad incidere
nel calcolo dei parametri per la valutazione della classe di appartenenza del fabbricato, subirà una
variazione di classificazione catastale con conseguente aumento dell'imponibile su cui sono
calcolate le imposte ICI e Irpef dovuto proprio alla costruzione della piscina.
In caso contrario essa non inciderà in tale calcolo e potrà essere accatastata come accessorio
indiretto [ACCESSORI INDIRETTI: Gli accessori indiretti sono tutti quei vani che pur non
essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali ne integrano la funzione,
ovvero: cantine, ripostigli posti nel cortile o in soffitta, lavatoi ecc. sono computati 1/4 di vano.
Gli accessori indiretti sono suddivisi in comunicanti e non, la definizione stessa indica la loro
tipologia, così può essere accessorio diretto comunicante una cantina alla quale si può accedere
passando dalle scale interne dell’abitazione, mentre è “non comunicante” una legnaia alla quale si
accede passando in cortile.
Più in generale gli accessori indiretti sono dei vani che nel loro complesso hanno un autonomia
funzionale data anche dalla loro disposizione fisica nell’insieme dell’unità immobiliare.
Essi sono infatti spesso relegati a interi piani a ciò destinati, più frequentemente locali sottotetto o
interrati/seminterrati, o ancora realizzati in vari modi nell’area di pertinenza del fabbricato
(sempre che non possa configurarsi u.i. a se stante)].
La piscina in questo caso verrà quindi accatastata assieme al giardino (si procederà sottraendo i
metri quadri della piscina da quelli del giardino) non modificando la rendita dell’immobile.

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