Beni Comuni Non Censibili

COME RAPPRESENTARE I BENI COMUNI NON CENSIBILI

I beni comuni non censibili non vanno rappresentati in planimetria, ma solo

sull’elaborato planimetrico. Riportiamo un estratto della circolare 9/2001

“- le parti comuni (cortili, ingressi, vani scale, centrale termica …) devono essere
indicate, in modo completo, solo nell'elaborato planimetrico, in quanto, a seguito di
una eventuale variazione dei beni comuni non censibili, sarà possibile ripresentare
solo il modello EP di aggiornamento e non tutte le singole planimetrie nelle quali sono
rappresentate le parti comuni oggetto di variazione;
- le corti comuni ed i beni comuni non censibili, come i vani scala, le lavanderie, le
centrali termiche ecc…, indicati nel modello EP vanno rappresentati interamente,
evitando interruzioni della linea di confine;
- i beni comuni non censibili (vano scala, centrale termica ...) e i beni comuni
censibili (garage condominiale, cantina condominiale, alloggio del portiere ...),
indicati nell'elenco subalterni, devono essere chiaramente definiti nella loro
destinazione e nel loro abbinamento agli identificativi principali (...comune ai
sub. ...)”

Ciò non significa, però, che la loro presenza  sulla planimetria debba essere in
abominio al tecnico catastale, poiché la stessa circolare, poco più avanti, così dice:

“il disegno dell'unità immobiliare deve contenere gli elementi utili ai fini
dell'individuazione dell'ubicazione spaziale dell'unità immobiliare nell'ambito del
fabbricato. A questo fine è sicuramente consigliabile riportare, mediante semplice
accenno, l'eventuale posizione del vano scale comune e del corridoio di accesso,
l'eventuale perimetro del corpo di fabbrica e ogni elemento grafico che consenta di
rendere immediatamente percepibile la collocazione dell'unità immobiliare. Non
devono essere riportati sul disegno i nominativi delle ditte confinanti. Si rammenta
che la esatta consistenza delle parti comuni (beni comuni non censibili) è
rappresentata sull'elaborato planimetrico.”

Quindi un accenno ai BCNC, soprattutto quando ciò sia utile a individuare l’ubicazione
del bene, è ben accetta, soprattutto il vano scale, sennò a volte non si capisce
nemmeno da che parte si entri in casa, tanto il vano scale per essere rappresentato
“per intero” dovrebbe essere disegnato per tutti i piani dell’edificio; l’importante è
ricordarsi di non disegnare mai i BCNC per intero altrimenti è possibile equivocare la
loro natura. Il disegno del BCNC interamente e precisamente delineato, deve essere
fatto solo sull’elaborato planimetrico.

Vorremmo anche evidenziare il terzo paragrafo della circolare 9/2001 che abbiamo
riportato:
nell’elenco subalterni è necessario indicare la destinazione del BCNC o BCC
(corte, vano scale, caldaia, ecc.) e le comunanze (p.e. “vano scale comune ai
subb. da 1 a 10”) oppure, se il BCNC dovesse essere comune a tutte le u.i.,
scrivere, p.e. “corte comune a tutti i subb.” Fino a oggi è stato inteso che se
non è specificato nulla il BCNC o BCC sia da intendere comune a tutti i
subalterni, ma abbiamo già avuto occasione di notare che spesso non è così e
normalmente ne seguono problemi a non finire quando ci sia qualche atto di
mezzo.
Quindi è necessario indicare sempre destinazione e abbinamenti.
Si è dispensati da questa procedura solo se nell’elenco subalterni precedente non è
specificato e le comunanze non sono chiare oppure se si dovesse recuperare un BCNC
o BCC senza avere la certezza delle comunanze; in questi casi, come prima,
s’intenderà il BCNC o BCC comune a tutti i subalterni.

Di regola, i BCNC si istituiscono col quadro D delle nuove costruzioni; in tal caso il
programma non permette d’istituire più di 20 BCNC; se si dovesse verificare il caso di
più di 20 BCNC, i beni comuni in esubero dovranno essere trattati come denuncia di
variazione, in sola costituzione, ricordandosi di cliccare sul pulsante "BCNC".
Allo stesso modo si dovranno istituire i BCNC quando erano solamente rappresentatati
sulle vecchie planimetrie. La causale sarà “altre” – “recupero di BCNC”
Quando, invece, i BCNC erano stati istituiti con elaborato planimetrico prima
della presentazione del docfa ma, per qualsiasi motivo, ne era stata omessa
l’iscrizione in banca dati, per evitare incongruenze nell’effettiva data di
presentazione (se presentati con docfa la data di immissione in atti sarebbe
oggi) è necessario o farseli inserire con istanza o costituirli con docfa in
preallineamento.
La procedura è la seguente:
- aprire il documento di preallineamento con “documenti pregressi”, che sarebbe la
pergamenina gialla, la quintultima icona da destra;
- scrivere 1 nel campo “variazioni”;

- riempire il campo “numero” col numero di protocollo del documento col quale è stato
costituito il BCNC;
- nel campo “data presentazione” inserire la data di presentazione dello stesso
documento, che sarà la data di efficacia della costituzione del BCNC;
- nel campo “beni comuni non censibili n.” scrivete il numero dei BCNC che dovete
costituire;
- nel campo “unità immobiliari” scrivete in costituzione il numero di BCNC che dovete
costituire;
- nelle causali di variazione selezionate “altre” e scrivete “recupero di BCNC”.
I dati riportati nell’esempio sono puramente indicativi.

Alla fine del paragrafo la circolare si preoccupa di ricordare che i nominativi delle ditte
confinanti non vanno messe sulla planimetria (per motivi di privacy); ciò non significa,
però, che la regola di indicare i confinanti sia stata abrogata, significa che, anziché
scrivere i nomi dei confinanti, va scritto il numero della particella e di subalterno
confinanti (anche se è presente l’elaborato planimetrico); quando non si conoscono i
numeri dei subalterni confinanti è sufficiente scrivere “altra u.i.”

È bene fare attenzione a non ripetere mai il BCNC sui documenti, quando questi
sono già presenti in banca dati, a partita A.
Se, per esempio, si presentano due documenti di accatastamento di due fabbricati di
nuova costruzione che insistono su un’unica area comune, sarà sufficiente inserire
l’identificativo del BCNC su uno solo dei due documenti; nel caso, invece, fosse
inserito su entrambi i documenti, il secondo sarebbe automaticamente respinto.
Lo stesso dicasi di unità afferenti con intestati che usufruiscono di un BCNC già
presente in banca dati a partita A: anche in questo caso il BCNC non va assolutamente
indicato sul documento.
CASI DI MODIFICA DELLE COMUNANZE

È possibile che una u.i. debba essere venduta senza che della compravendita facciano
parte anche le parti comuni. In tali casi prima dell’atto di compravendita è
necessaria la presentazione di un documento di variazione con causale “altre”:
“modifica delle comunanze”, col quale si modificano sull’elenco subalterni gli
abbinamenti delle parti comuni alle varie u.i.

UTILITÀ COMUNI DA INSERIRE NEL QUADRO U

Molto più spesso di quanto ci si potrebbe aspettare questo campo provoca problemi
d’interpretazione con conseguente rifiuto automatico del docfa.
È bene fare chiarezza sul significato delle utilità comuni perché troppo spesso se ne
confonde il vero significato.
Le utilità comuni sono i beni comuni censibili cosi definiti dalla circ. 2/84: "Si tratta di
quei beni costituenti u.i. in quanto portatori di autonoma capacità reddituale che
forniscono servizi comuni o sono fruibili da più u.i (ad esempio l’alloggio del portiere,
la piscina, ecc.) e come tali dichiarati."
Pertanto sono da escludersi tutte quelle parti comuni come le corti, le scale, gli
ingressi che non producono reddito.
Alla luce di ciò nella compilazione della variazione DOCFA in questo campo particolare
del quadro U devono essere inseriti i beni comuni censibili e non quelli non censibili
come spesso accade, provocando una diagnostica di errore. Con questo inserimento si
ottiene il collegamento tra il BCC e le u.i. a cui si riferisce.
La dichiarazione del BCC comprende i dati di classamento, pertanto, deve essere
presentata con planimetria propria.
È necessario però fare bene attenzione quando si presentano gli accatastamenti per
nuova costruzione: infatti, per un limite del programma, se si costituiscono BCC e si
inseriscono i collegamenti ad essi nel quadro U dello stesso documento, il software
diagnostica semplicemente che i BCC non esistono.
In questi casi è necessario far precedere la nuova costruzione da un documento (che
può essere indifferentemente di variazione o di accatastamento) col quale si
costituiscono i BCC.

DEL MODO DI VOLTURARE I BENI COMUNI NON CENSIBILI

I beni comuni non censibili non possono essere volturati né dall’ufficio, coi
programmi a disposizione, né dall’utente, con gli appositi programmi di allineamento.
Si osservano, però, frequentemente casi di parti comuni che vengono acquisite da uno
dei comproprietari o da altri soggetti.
In questi casi è indispensabile trattare l’u.i. oggetto di trasferimento con due DOCFA
distinti, da presentare contemporaneamente prima dell’atto di compravendita:
1. per poter avere continuità storica in visura è necessario presentare una prima
DENUNCIA DI VARIAZIONE con sola soppressione del BCNC con causale 5
"ALTRE VARIAZIONI": "ORIGINA IL/I SUB. YYY";
2. una seconda in ACCATASTAMENTO con causale "unità afferenti" con la quale si
ricostituisce l’u.i. in F/1, intestata a tutti gli aventi diritto, con la causale 5
"ALTRE VARIAZIONI": "DERIVA DA SUB.XXX", producendo, ovviamente,
l’elaborato planimetrico e relativo elenco subalterni per identificare l'area
urbana.
Non sempre è facile stabilire le quote di proprietà per cui è necessario
scrivere nel campo “eventuali specificazioni del diritto”: “quote su
dichiarazione di parte da definirsi con atto pubblico”, salvo precedenti atti,
da specificare in relazione tecnica, ove tali quote siano espressamente
indicate.

Un altro sistema altrettanto valido è quello di frazionare prima il BCNC in più BCNC
con una variazione con causale “Divisione”, quindi procedere, come sopra indicato,
con i due documenti, l’uno in variazione con sola soppressione, l’altro come unità
afferente.

A questo punto, essendo l’ex-bene comune associato a una ditta, sarà possibile
procedere alla domanda di voltura.

Questo procedimento non è necessario applicarlo ai beni comuni censibili poiché sono
volturabili.

È bene notare che se le porzioni di corte che individuavano il BCNC vengono

divise per diventare esclusive di u.i. appartenenti alla stessa ditta tutto
questo è inutile: infatti basta semplicemente un frazionamento e fusione.

DEL MODO DI SOPPRIMERE I BENI COMUNI NON CENSIBILI

Questa nota riguarda l’errore più frequente di tutti:

quando si sopprime un BCNC bisogna ricordarsi di cliccare SEMPRE il pulsante
delle partite speciali anche in soppressione , altrimenti il software, al controllo
delle ditte, non trovando l’u.i. intestata a una ditta ma a una partita speciale
diagnostica “titolarità non presente in base informativa”; bisogna stare anche attenti a
cliccare il pulsante giusto perché quando si clicca sul pulsante delle partite
speciali il pallino va automaticamente sui beni comuni censibili; anche in
questo caso il controllo software trova l’u.i. che deve essere soppressa a
partita 0 anziché a partita A e quindi diagnostica lo stesso errore. Quindi
bisogna fare bene attenzione a selezionare il pallino giusto.

DEL MODO DI TRASFORMARE LE AREE URBANE IN BCNC

 
Può  succedere che un’area urbana debba essere trasformata in BCNC; ovviamente le
intestazioni devono quadrare: se l’area urbana è intestata a A, B, C, D il BCNC sarà
comune a A, B, C, D e non solo a tre di loro o a un quinto proprietario.
In tal caso si fa un documento di variazione con causale “altre: costituzione di BCNC
da area urbana”; si sopprime l’area urbana e si costituisce il BCNC dando un nuovo
numero.

Nota: ulteriori schede di sintesi sono pubblicate agli atti del Convegno 26 settembre
2008 al seguente indirizzo:
http://www.collegio.geometri.pi.it/jsp/livesite/Product.jsp?collection=306